96/96目錄安管服務篇案例一居功自傲后悔莫急……………………1案例二處警迅速有勇有謀……………………1案例三訓練有素勇抓魚賊……………………2案例四小區安全防范、防范、再防范………2案例五捍衛業主利益勇擒搶劫車犯…………3案例六電線短路引起火災指揮得當操縱到位…………4案例七有勇有謀智抓車賊……………………4案例八緊急應對排憂解難……………………5案例九欺騙領導投機取巧……………………5案例十目無紀律弄虛作假……………………6案例十一商城鐵鷹機智勇猛……………………6案例十二“五心”服務排憂解難………………7案例十三租戶跳樓保安員全力救援…………7案例十四有勇有謀高空救人……………………8案例十五工地失火全力以赴……………………9案例十六提高“執行力”義不容辭……………9案例十七門崗大門與車子相撞，責任在誰……10案例十八臟、臭、累毫不在意………………10案例十九租戶欠費潛逃保安及時制止………11案例二十醉漢碎玻璃保安挽損失……………11案例二十一車輛治理盡忠職責…………………12案例二十二高度警惕保障安全…………………13案例二十三顧客至上情理相融…………………13案例二十四嚇阻為主智擒劫匪…………………14案例二十五神勇飛鷹勇擒歹徒…………………15案例二十六宿舍被盜主動出擊…………………15案例二十七違紀施工業主投訴勸阻無效嚴肅查處………16目錄安管服務篇案例二十八山頂見贓物安全治理見盲點……17案例二十九聚眾報復復仇落空………………17案例三十租戶搬家業主未知請求放行堅守職責………18案例三十一的士撞車開車逃跑妥善處理照價賠償……19案例三十二不懼強暴商城鐵鷹………………19案例三十三商城衛士——勇敢！………………20案例三十四面對金鈔票的誘惑……………………21案例三十五商家老總毆打職員…………………21案例三十六巡查到位行蹤可疑揭穿盜賊…………………22案例三十七消防報警緊急排查………………23案例三十八提醒顧客高度警惕反映敏捷處事果斷……23案例三十九租戶自盡成功營救………………24顧客服務篇案例一催拖欠治理費用講策略、謀技巧…………………25案例二協調不暢、業主拒交費用……………26案例三泳客溺水，救生員及時搶救…………26案例四服務欠溝通顧客難理解……………27案例五違規裝修處理欠妥業主投訴消除隱患………28工程服務篇案例一工程人員敷衍了事，引致業主投訴…………………28案例二景觀瀑布接二連三自動開啟責任在誰……………29案例三自來水管爆裂，工程技術員及時處理………………30案例四污水管道返水，街面污水滿地………30案例五噴水景觀持續開放責任在誰………31案例六操作不當小區停水長達20小時……31目錄工程服務篇案例七施工不當，引致下水道堵塞積水……32案例八小區低壓計量柜鉛封誤拆……………32案例九空調速修及推斷法……………………33案例十施工不慎造成煤氣泄漏………………34案例十一突發事故平復處理…………………34案例十二施工不當，導致地下水管爆裂………35案例十三用真誠感動業主………35案例十四直飲水水質的處理……………………36案例十五供水管爆裂之后………36案例十六租戶拒交維修費………36案例十七污水管道冒水住戶遭殃……………37案例十八電梯發生故障導致業主被困………37案例十九澆水管斷維修及時…………………38案例二十污水管道返水業主遭殃……………39案例二十一正確區分事故責任…………………39案例二十二停電處理多考慮……………………40案例二十三、信息反饋錯誤被人投訴…………40案例二十四業主房門被鎖治理處熱心相助…………………40案例二十五為業主解難…………41案例二十六洗手間滲水整改到位……………42案例二十七通知不到位被人投訴……………42案例二十八即時維修緊急處理……………43案例二十九業主外出，家中水管瀑了，如何辦？…………43案例三十游擊裝修隊的“杰作”……………44案例三十一噪音擾人及時處理……………45案例三十二業主裝修超時停電處理多考慮………………45案例三十三業主以噪音為由拒交治理費………46目錄工程服務篇案例三十四不墅電路故障緣故分析……………46案例三十五業主忙裝修家俱占樓道…………47案例三十六業主以漏水為由，拒交治理費……47環境治理篇案例一做好現場標識防止行人摔倒………48案例二裝修材料弄臟大堂保潔員妥善處理………………48案例三智解難題瞌瓜子………49案例四業主騎車在小區摔傷，治理處要負責賠償嗎？……49案例五小小陋習侵害鄰里…………………50案例六垃圾滿地相互推委…………………51案例七閑雜人員逗留損壞花園綠化………51案例八排水口堵塞業主投訴………………52案例九維護環境及時清潔…………………52案例十私闖不墅惹來投訴…………………53案例十一美好環境共同維護…………………53案例十二領班貪污職員揭發…………………54案例十三淋水不當業主投訴…………………54案例十四家政服務要細心開工之前要確認…………………55案例十五家政服務耐心講解…………………55案例十六及時為業主解決難題…………………56案例十七公共走道堆物品耐心處理有章法…………………56案例十八工作失誤業主不滿…………………57案例十九刺鼻腥臭味死魚在作怪……………57案例二十安全第一及時修剪…………………58安管服務篇案例一、居功自傲后悔莫急[案例描述]2004年2月7日，休閑購物城治理處保安員王瑞國在上班期間擅離崗位，并提早到飯堂就餐。事后態度惡劣，不同意領導的教育和批判，面對自己的錯誤言行，王瑞國不但沒有悔改之意，而且執迷不悟，擅自將治理處的《處罰通知單》撕毀。[處理過程]鑒于王瑞國的惡劣行為，治理處經研究決定，對其給予扣除當月浮動工資50%，并建議公司對其作勸退處理。[案例點評]王瑞國自2003年6月11日入職以來，工作盡職盡責，積極主動，遵守公司的各項規章制度，努力學習三正文化，多次受到業主/住用戶的贊揚，并得到了治理處及公司領導的好評。因工作表現突出，2003年7月被公司評為“服務標兵”。面對自己的進步和成績，王瑞國沾沾自喜，從而放縱自已，居功自傲，在工作中懶懶散散，目無領導，不服從治理，最終斷送了自己進展和成長晉升的機會。案例二、處警迅速有勇有謀[案例描述]2004年2月15日上午8：50左右，正豐豪苑治理處6號崗保安員彭衛用對講機緊急呼叫，報告疊翠居8棟301房內發生火災。[處理過程]保安部值班部長成為剛接到呼叫后，立即同工程部副部長邵宗軍迅速前往事發地點，趕到后發覺窗口有濃煙冒出，并有一男一女在窗口呼救。當時，成為剛趕忙安排邵宗軍和兩名保安員去抬梯子救人，然后和當值領班王進及其他崗位上趕來的保安員胡新桂、石紹勇、楊川、吳永峰、李義官、王磊、陳永彬、汪四平、肖世波、任家安（當時已下班，聞訊趕來救火）一起到3樓救火。由于門是反鎖著的，屋內的人無法打開（因煙太濃），他們便合力用腳將門踢開。門打開后發覺煙較大，冒出的煙充滿了整個樓梯間，使撲救人員無法進入，情急中成為剛立即組織保安員疏散樓上和樓下的住戶，并及時聯系治理處劉經理趕往現場指揮滅火。同時，安排保安員王進、胡新桂協助成為剛啟用消防栓滅火；通過近半小時的奮力撲救，終于在9：20分左右將火撲滅并安全救出兩名被困業主，過程中無一人受傷。[案例點評]在滅火的過程中所有參加救火的義務消防隊員，能做到報警準確，處警迅速，有勇有謀，部門主管組織到位，將業主的損失減到最低限度，維護了業主的生命和財產安全，同時也受到了小區業主/住用戶的一致好評！案例三、訓練有素勇抓魚賊[案例描述]2004年2月29日下午15：20分，半山豪苑治理處保安部接到水庫治理員田宗邦、周足濤對講機呼叫，有人在大鐘嶺水庫高速公路橋下偷魚、電魚，且有八、九人之多，請求保安部增援。[處理過程]保安部長陸少云接到呼叫后，立即組織保安機動領班劉康平、當值領班張兵、保安員張華、楊光海在水庫兩名治理員的指引下一舉將偷魚人員（開五十鈴小貨柜車）現場抓獲。繳獲小魚船一只、電瓶一個、調壓器一個、魚網三張及網魚兜等工具。保安部長陸少云叫偷魚人員開著車帶著其他人員一起到治理處，并請示治理處周經理進行處理，周經理了解，前來偷魚的人均為塘廈林村人，且認錯態度比較誠懇，同時未能造成重大經濟損失，便決定對偷魚人員進行批判教育，返還小船，但沒收其它魚具。[案例點評]整件情況反應了半山豪苑治理處保安部隊伍反應能力快，執行力度強的工作作風。能以高度的責任感、警惕性立足于本職工作，時刻捍衛公司的任何利益不受到侵犯，樹立了良好的形象。案例四、小區安全防范、防范、再防范[案例描述]2004年2月28日早上6：51半山豪苑治理處當值8號崗保安員葉江文先后接到匯景路58棟和匯景三路20棟業主的報警，聲稱家里被盜，葉江文立即用對講機報告當值領班聶江華，并隨同業主趕到現場。[處理過程]領班聶江華迅速趕到現場進行了解，匯景路58棟業主稱其家中一個手提袋、兩部手機和褲子內2000元被盜，匯景三路20棟業主稱其家中一部手機和褲子內3000元被盜。了解差不多情況后，聶江華立即向保安部長陸少云作了匯報。保安部長陸少云接到匯報后，迅速同值班部長王彪趕往現場，并依照業要緊求向四村派出所報了案，四村派出所警務人員趕到后對現場進行了進一步的了解及調查備案。陸少云同時向治理處周經理作了匯報，治理處于當天采取了一系防范措施：1、給小區業主發放溫馨提示，提醒業主加強自我防范意識，關好門窗。2、加強對裝修施工隊伍的治理，嚴格查證，無證人員絕不能進入小區，操縱裝修人員的活動范圍，禁止在小區內閑逛。3、加強公司內部職員治理，對開除和離職的職員禁止進入小區，非當值職員禁止在小區閑逛。4、加強門崗對進出小區人員和車輛的操縱，嚴格查證、發證，對進出人員進行全面、細致的盤查。5、加強全體保安員的崗位職能培訓，提高對保安員執行力的治理力度。案例點評；半山豪苑治理處依照保安員巡邏區域范圍大的特點，事后制定了一系列的措施，值得確信，但此次事件也給我們敲響了警鐘，小區安全防范，任重道遠，任何一絲的疏忽，都可能給我們帶來意想不到的后果。案例五、捍衛業主利益勇擒搶劫車犯[案例描述]2004年2月14號中午12：50，三正世紀新城2棟門口兩名青年男子開著一輛摩托車對2棟兩名女業主施實搶劫挎包，被非當值保安員李平看到并立即沖過去抓住一名搶匪，另一名搶匪拿起車鎖向李平頭部扎去，李平松手躲避，恰摩托車熄火，兩名搶匪棄車而逃。[處理過程]當值保安員陳亞飛巡邏至此，立即同李平緊追并用對講機呼叫相關崗位圍堵。短短幾分鐘時刻相關崗位當值保安員陳曉偉、林吉春、丁平及當值領班龍波在公寓樓不遠處，便成功的抓獲一名在小區搶劫業主的嫌疑人。當值領班將搶劫業主的嫌疑人及摩托車帶到保安部后，保安部長、值班部長聞訊及時趕到，找到兩名女業了解情況，經證實后，及時報警并將嫌疑人及摩托車交石鼓派出所處理。[案例點評]整個事件中體現了世紀新城治理處保安員高度的警惕性與責任感，他們不顧個人安危，勇于同不法分子作斗爭，為小區的業主、住戶的人身和財產安全提供了保障，受到了寬敞業主及當地執法機關的好評，為三正物業保安樹立了良好的社會形象。案例六、電線短路引起火災指揮得當操縱到位[案例描述]3月31號下午13：51，半山豪苑治理處保安部機動班保安員劉杰發覺公寓樓16棟正前方游泳池配電箱著火，立即呼叫工程部斷電源，相關崗位迅速趕至支援將火源操縱并熄滅。[處理過程]劉杰發覺配電箱著火后，保持清醒的頭腦，立即呼叫工程部斷絕相關部位的電源，并同時通知當值領班及相關崗位。短短的一會，領班張兵、2號崗魏威、4號崗蘭玉慶、7號崗陳文勇各自提著干粉滅火器從不同的方向及時趕到現場進行撲救，在大伙兒齊心協力的戰斗中，不到1分鐘就將電路火災操縱并撲滅。事后工程部調查，本次事件是因電線短路所致。[案例點評]通過此次事件，能夠看出半山豪苑治理處保安員崗位互動性強，發覺問題能保持清醒的頭腦，同時處理問題平復、準確，動作迅速、靈活，集體榮譽感強，為公司幸免了重大經濟損失。案例七、有勇有謀智抓車賊[案例描述]3月17號下午14：20左右，購物城治理處2號崗當值保安員楊輝發覺一名男子在外街偷一名女小孩的自行車正往5號崗逃走。[處理過程]保安員楊輝見狀及時呼叫5號崗進行攔截，當時代班領班邵四功正巡查至此，就及時追上去，但是距離小偷有100多米遠，現在一熟人騎摩托車至此，邵四功靈機一動，借了摩托車就追，在不遠處追到車賊，現在部長李劍峰及相關崗位的保安也都聞訊趕到。人賊據獲，報警后治安隊把小偷帶走，自行車物歸原主。[案例點評]購物城治理處是一個開放式物業小區，時常會發生各種突發事件，當值保安員必須在當值期間時刻保持高度警惕。此事件充分的體現了我們的保安員，在處理突發事件中，有勇有謀，相互配合，相互協調，不畏強懼的工作精神，值得我們學習。案例八、緊急應對排憂解難[案例描述]3月13日20：10左右，正豐豪苑治理處當值6號崗保安員羅展社突然接到兩位女孩的求助：鳳鳴居1棟505房，有一位女孩吃了安眠藥，暈迷不醒……[處理過程]保安員羅展社立即帶兩個女孩趕往第一現場，同時呼叫當值領班，講明事態情況及嚴峻性。當值領班和當值部長趕到后，簡要的查明了解情況，就及時打120急救電話，并送至橋頭人民醫院進行急救。[案例點評]治理處保安部在整個事件的處理過程中，反應迅速，上報及時，處理果斷，體現了保安員良好的心理素養與敏銳的洞察力以及面對突發事件的應變能力。案例九、欺騙領導投機取巧[案例描述]2004年4月13號上午9:20左右在正豐豪苑小區，公司品質治理龔經理及保安主管涂如梅對保安各崗位例行巡查，在巡查過程中發覺當值領班王豹弄虛作假，在領班簽到本上一次簽完全天所到的次數。[處理過程]龔經理查了兩個崗位后發覺出現同類情況，便安排保安部長叫當值領班，將所有崗位的領班簽到本統一收到治理處。經查看，發覺當值領班王豹弄虛作假，將先填寫好的簽到撕毀，重新改寫來欺騙領導。事后公司對其進行了扣罰當月浮動工資50%并降為保安員的處理。[案例點評]王豹在2003年度的工作中先后6次被評上公司服務標兵，多次受到公司領導及治理處一致好評。但在工作中卻弄虛作假，此前保安部也多次發生類似現象，為此公司曾提出過批判教育，但收效甚微，作為保安領班，更應該實事求是，以身作責。此事件同時也暴露出治理處對領班級及以上治理人員監管力度的薄弱。案例十、目無紀律弄虛作假[案例描述]2004年4月20號下午14：00左右在正豐豪苑治理處，公司品質治理部保安主管涂如梅及治理處值班部長成為剛對保安各崗位例行巡查，發覺晚班巡邏員唐仲武弄虛作假，一次性簽到五天。[處理過程]發覺情況后，保安主管當即安排當值領班將所有的簽到本收到治理處，經查看后，將巡查情況及時向品質治理部龔經理和治理處劉經理作了匯報。事后，經治理處決定對保安員唐仲武作出扣罰當月浮動工資50%并報送公司作解聘處理。案例分析：正豐豪苑治理處簽到事件多次發生弄虛作假，不得不引起我們的深思，從領班因弄虛作假被降職，到當值保安員的在此作假，短短一個星期時刻，并沒有引起治理處的足夠重視，這充分暴露出治理處相關治理人員對待工作中弄虛作假現象的麻木態度，如何加強工作的執行力，也便顯得更加迫切，希望我們各級治理人員能真正履行自己應盡的職責。案例十一、商城鐵鷹機智勇猛[案例描述]5月10日23：15左右，世紀新城治理處的住戶何華先生在美食街宵夜，自己4歲的小孩不慎將茶水濺在旁邊一位年青人身上，何生趕忙賠禮道歉，可幾個年青人得禮不饒人，并聯系了十多人帶著鋼管前來對何生大打出手。[處理過程]正在附近散步的治理處保安部未當值領班龔衛見狀，趕忙通知當值領班肖述平并隨其趕往現場制止，同時通知彭建平部長、葉家堂部長及謝副經理，彭部長帶領相關崗位人員及未當值保安員在不到1分鐘時刻全部就位，彭建平部長并及時報警。及時操縱了局面，等當地派出所治安隊來后，交由治安隊處理。事后該租戶特送來了一面錦旗，上寫：《商城鐵鷹機智勇猛》。[案例點評]整個事件處理過程中，世紀新城治理處保安員能平復、及時、果斷的處理，有勇有謀，使事件才沒有進一步惡化，得到了寬敞業主/住用戶的一致好評。案例十二、“五心”服務排憂解難[案例描述]5月21日凌晨1：30左右，半山豪苑治理處椰林園1棟202戶業主蘇小姐小孩患急病，一時心急，不知如何處理又聯系不到車輛，便向當值保安員求助。[處理過程]當值保安員陳文勇先安撫業主的情緒后問清情況，在征得業主的同意后及時通知當值領班張兵。張兵了解情況后，及時安排當值保安員甘文林騎自己的私人摩托車，將蘇小姐的小孩送往塘廈人民醫院。保安員甘文林在醫院通過約40分鐘后，小孩的病情有好轉又將業主及小孩送回半山豪苑住宅，直至確定業主小孩無事后才返回崗位。5月25號業主蘇小姐送來了錦旗，上寫“五心服務，排憂解難”及感謝信一封。[案例點評]小區隨時可能發生各類突發事件，當小區業主發生突發事件求助于我們時，我們能及時予以援助，加深了治理處與業主之間的情感交流。通過這件看似細小的事件，充分體現了治理處落實公司“以顧客為關注焦點”的經營理念并不是停留在口頭上。案例十三、租戶跳樓保安員全力救援[案例描述]5月31日上午，正豐豪苑被一陣暴雨沖洗過后，小區一片晴朗。10:45左右，突然一清潔工勿勿跑到大門崗亭，講疊7棟后草坪上躺著一名受傷的女子。當值保安員張坤接報后隨即報告領班段新文，并急忙趕往出事地點。[處理過程]來到出事點，發覺一名女子躺在草坪上一動不動，經辯認為疊7503的租戶，遂撥通該戶門鈴告知男租戶?，F在保安部長王軍也聞訊趕至，全力組織治理處人員配合男租戶救援，撥打急救電話120，并及時向110報案。幾分鐘后，搶救車及警車都感到了，大伙兒迅速將傷者抬上救戶車，并將情況向警方作了匯報。經調查和了解，該女子有吸毒的歷史，前兩日剛搬進小區居住?？赡苁且驗槠涠景a發作使她昏昏迷迷地從五樓跳了下來。[案例點評]該事件發生比較突然，在日常物業治理工作中是不可預見的，然而當事件發件后，治理處能積極組織人員救援，并及時向政府相關部門報告，協助相關部門處理問題，講明治理處對處理突發事件時具有一定的應急處理措施，值得確信。突發事件的發生，每個小區都可能遇到，只有加強突發事件處理應急預案的日常培訓，才能確保每位職員熟知規定的程序和操作步驟，事發后才能做到得心應手、處驚不變。案例十四、有勇有謀高空救人[案例描述]6月12日下午六點三十分左右，半山豪苑治理處機動班當值保安張林淼在椰林園巡查中，突然有一位女業主匆忙跑來求救，講12棟805房她老公被困在自家的小陽臺上，小陽臺的門被反鎖，大門鎖也反鎖，不處有鎖匙開不了門，請求快去救援。[處理過程]張林淼接報后，一邊安慰業主一邊報告值班部長王彪，王彪立即呼叫當值領班廖受智一起趕到現場，經查看不能破壞門鎖進入，只有從九樓樓梯窗外爬到805房大陽臺進入，便安排張林淼到監控中心拿來消防繩和安全腰帶。訓練有素的廖受智系好安全腰帶，掛好消防繩，上面有倆人拉著消防繩，慢慢地沿著外墻爬進陽臺，然后進入房內打開門鎖，把被困的業主挽救。事后業主對廖受智衷心的感謝，并拿出300元鈔票表示感謝，但被仿佛謝絕。[案例點評]盡管此舉救人方法并不可取，但因時、因事、因地卻十分有效，體現了治理處保安治理人員良好的心理素養和應變能力。因此，碰到類似情況，尤其是“高空”行動，要嚴格按高空作業要求做好安全防范措施，并盡量通知當地公安機關派員參加，以免帶來一些不必要的苦惱。案例十五、工地失火全力以赴[案例描述]2004年6月24日凌晨1:00左右，半山豪苑治理處監控中心當值保安員孫立果向陸少云部長報告，體育中心右側東平建筑隊第二排工棚發生火災。[處理過程]陸少云部長接到報告后，立即起床跑出來，見火勢專門大。隨即通知治理處張助理并叫其打119報警，同時安排監控中心起動消防水泵并叫醒非當值保安員及工程部人員進行協助，當值夜班廖受智及王進、張兵班上的人員迅速從監控中心拿出消防水帶、水槍及防毒面罩。依照地形分成三個水帶組，動用體育中心的三個消防栓，三組水帶消防水同時向熊熊的大火撲去，經四十多分鐘的奮戰，火勢得到了操縱。[案例點評]養兵千日，用兵一時。保安員發覺火情早、處理及時妥當，平常注重突發事件處理的培訓和演習，關鍵時刻發揮作用。按預案進行，保證了滅火組織的有條不紊。保安部長陸少云臨場應變果斷堅決，反映出良好的綜合素養和對突發事件的處理能力。案例十六、提高“執行力”義不容辭[案例描述]2004年6月18日23:05左右，由公司組織的第六期輪訓班保安員羅展英私自外出賭博，被保安主管當場巡查發覺。[處理過程]保安主管當場叫其回來，羅展英表示立即回宿舍。事后又不見回來，等到半山治理處當值保安領班連續兩次呼叫，23:23左右才回宿舍。經保安主管批判教育，羅展英還不知悔改。事后公司決定給予羅展社扣罰當月浮動工資50%并作勸退處理。[案例點評]公司組織的保安員封閉式輪訓班，本著各治理處保安員“缺什么、補什么”的培訓原則，對任何人公平、公正，一視同仁。賭博行為在治理處也是不容許的，封閉培訓期間就更加不容許。此事同時也給所有在培訓和將要來培訓的保安員敲了一個警鐘，學習的時候必須認認真確實學習、訓練，工作中更要有執行力。案例十七、門崗大門與車子相撞，責任在誰[案例描述]2004年6月22日早上8點10分左右，正華苑治理處集團總裁的奔馳車（粵S18333）從蓮湖度假村開往正華苑，2號崗當值保安員候麗國見總裁的車過來，迅速開門。在車子進入一半時，由于一邊鐵門沒有停穩，反彈回來撞擊到車的尾部，把車子尾部表面的油漆刮破了一點。[處理過程]車子送到三正汽車廠修理，修理費共計：480元。[案例點評]事故發生后，治理處立即對此事故進行了調查，通過調查得知造成此事故的要緊緣故：一是由于鐵門的著地輪子已壞，不能持撐地面，造成鐵門不能按指定地點停止，反彈回來。二是保安員在敬禮時反應不及時，沒有扶住鐵門。鐵門壞專門容易發覺，但我們卻沒有及時發覺、及時維修。物業治理看似無大事，但往往一時的疏忽，都可能釀成難以彌補的大錯。因此要關注每一個細節，事事用心，事事細心，方能萬無一失。案例十八、臟、臭、累毫不在意[案例描述]2004年7月6日凌晨下起了傾盆大雨，三正世紀新5棟前后涉及整個高爾夫大道大量積水，且水逐漸浸濕到相鄰幾家商鋪。[處理過程]4號崗當值保安員毛衛平覺察情況不妙，便立即向領班匯報。領班肖述平聞訊立即跑到5棟，當即采取措施（這時）：一邊叫保安去叫熟睡中的租戶；一邊向保安部值部長匯報情況，葉部長接到報告后召集所有非當班保安員集合到場。由于商鋪老總都在熟睡中專門難叫醒，葉部長拿出手機挨戶撥打被水侵商鋪的電話，一邊安排保安救助開門的店鋪。被叫醒的商鋪老總們這才醒悟，自己只身水窟之中。各商鋪內的積水都來自下水道，臭味刺鼻，保安們在葉部長的帶領下沖進商鋪幫租戶轉移被水浸濕的物品。他們忙而不亂，緊張有序的把重要物品轉移，汗水夾雜著雨水濕透了每個人的衣服。與此同時工程部、服務中心也趕來援助，治理處何經理、高助理、彭部長也趕到了現場。一陣陣臭氣熏天的積水不僅沒有阻礙到保安員的積極性，相反還激發了他們的斗智。通過近3個小時的“戰斗”，直到上午9：30左右各水侵商鋪物品被轉移積水被清除。[案例點評]傾盆大雨中，當值保安員毛衛平能按公司要求，認真巡查，做到了“四勤”，當值領班肖述平有勇有謀，處事果斷，及時上報及通知顧客，為各商家挽回了經濟損失，更重要的是得到了顧客的好評和認可。案例十九、租戶欠費潛逃保安及時制止[案例描述]2004年7月17日19：00左右，正豐豪苑治理處疊3—202房業主向保安部反映他們的租戶欠租金較多，多次去收都未收到，提醒當值保安員留意不能讓租戶搬走。當晚23：50分左右，當值6號崗保安員蔣國富發覺該租戶正將許多物品搬往車內，預備搬走。[處理過程]當值保安立即向領班匯報情況，領班迅速趕到現場，與租戶講明了小區物品放行的相關程序并及時向當值部長成為剛匯報了此情況，在接到呼叫后趕來的成部長與租戶溝通，讓其把物品搬回疊3—202房后，并將此情況告知疊3—202房業要緊求他們親自過來處理。業主過來后，與租戶結了帳，經業主同意后將租戶放行。事后得到了業主的好評，表示要給治理處送錦旗。[案例點評]業主事先就和治理處取得了聯系，提醒治理處其租戶存在逃跑的可能，為事件的圓滿處理打下了基礎。夜間當值保安員發覺了可疑情況并立即通知了領班，阻止了租戶的夜間逃離。成部長針對此情況和業主取得聯系，讓業主直接與租戶進行了交涉，如此有利于更快的解決問題。在整個事件中我們始終掌握著主動權，這得益與我們和業主之間保持著良好溝通，且對問題的處理方式簡潔，有效。案例二十、醉漢碎玻璃保安挽損失[案例描述]2004年7月2日凌晨3點30分左右，世紀新城當值2號崗保安員曹志全在巡查“名佳”后門時，突然聽到“啪啪”的猛烈敲擊聲。曹志全立即趕往聲音發出的地點查看，發覺“名佳商場”后面的鋼化玻璃被打碎，旁邊有一年輕男子正預備往3號崗處逃跑。曹志全快步跟上并喝令“站住”，同時用對講機呼叫當值領班。領班迅速通知其它崗位人員及時趕了過來，封鎖各路口。該年輕男子無法逃脫，被保安員抓住，其對打爛玻璃一事供認不諱。[處理過程]領班查看現場后及時與明佳商場保安主管取得聯系，并將損壞玻璃的醉漢交給他處理。（事后得知，該醉漢是文化大樓卡拉OK經理）。[案例評析]當值保安員及時發覺了問題，講明該保安上夜班時注意力集中，對工作具有責任心。在第一時刻通知了領班及其他人員，在互相配合的情況下抓住鬧事醉漢，發揮了團體的力量。為客戶挽回經濟損失，為公司樹立了良好的形象。當值領班通知明佳保安主管到現場處理，方法得當，達到處理問題的目的。案例二十一、車輛治理盡忠職責[案例描述]2004年7月23日17點20分，當值1號崗保安員阮士明在世紀風停車場巡邏時，發覺一輛男裝125型嶄新摩托車停在停車場，走近時發覺此摩托車沒有上鎖，極易被偷竊。依照治理處規定摩托車不能停放在汽車停車場內，況且近期以來周邊治安混亂，偷、搶事件屢見不鮮，給世紀新城小區的安全工作增加了難度。當時附近又找不到車主，還有幾名爛仔在摩托車旁有意的逗留、閑逛，因此阮士明對這輛未上鎖的摩托車格外警惕。[處理過程]阮士明立即用對講機通知領班到場，領班將摩托車推放到保安部安全車場內，然后向值班部長匯報，并妥善保管。至晚上21點左右，車主來找車，當值1號崗保安員將業主所講的車輛特征與該車詳細核對后，確認正是那輛男裝125型車，接著通知領班帶車主認車，業主確認正是所失之車，當時業主十分感激，當場拿出100元給領班表示感謝，但領班婉言謝絕，得到客戶的高度評價。事后，該車主送給治理處錦旗一面。[案例評析]雖講車輛未鎖好鎖，丟失的責任不用我們物業治理人員承擔，但職業道德和社會責任感，不容許我們推卸責任，只有做好防范工作，從根源上杜絕隱患事故的發生，才能得到小區顧客的贊同。車輛治理是物業治理的難點之一，特不是象世紀新城如此的開放式商業區，更要引起充分的重視。案例二十二、高度警惕保障安全[案例描述]7月2日凌晨4點左右，世紀新城治理處當值領班肖述平巡崗趕往四號崗，途徑八棟天橋下時，發覺前方隱約有黑影在搬動什么東西，悄悄的從內街向外走。[處理過程]肖領班感到情況不妙，出于對工作的警覺性，便立即跟了過去，才看清是兩個陌生人杠一輛未開鎖的自行車。便立即大聲喝斥，“站住，不走！”，同時用對講機呼叫附近四號崗及巡邏崗人員前來協助。兩陌生人見狀，撒腿便向外圍逃跑。趕來的保安人員奮勇圍堵將兩人抓獲。通過聞訊趕來的葉家堂部長問詢，使兩個盜車賊講出偷車事實通過，供認不諱，同時還道出他們是往常經常潛入世紀新城作案的慣犯，隨即葉部長將偷車賊送交石鼓派出所處理。[案例點評]三正世紀新城位處塘廈鎮平山、清湖頭、交乙塘三村交界，治安治理比較復雜。特不是世紀新城日益繁盛的商業氣息，使之社會上閑雜人員經常光顧那個開放式物業商住區，造成世紀新城治理處保安工作、維持小區內住用戶、經商、生活秩序形勢亦日趨加重。此事件體現了肖述平領班高度的警覺性、職業的洞察力，嚇阻為主，對事件處理果斷，同時也體現治理處保安員夜班人員高度的警惕性，互動性強，更加能使小區的住用戶、商鋪對維護小區治安的保安信心倍增。案例二十三、顧客至上情理相融[案例描述]7月24日深夜3點左右，世紀新城治理處4號崗當值保安員雷輝接到業主投訴，講文化大樓卡拉OK的土高音量太大，小孩無法入睡，請保安員妥善處理。[處理過程]當值保安員雷輝及時向領班丁平報告，領班丁平接到通知后趕到文化大樓，找到文化大樓保安員講明情況，讓他們協助把音量調小。而文化大樓保安講：“放的土高的顧客是我們的老顧客，沒方法去放小音量”。丁平聽后又對他們講：“那我找一下你們主管看他有什么方法能把音量關小”。但是文化大樓保安卻講主管不在，他們也找不到。聽了他們講的話后，明白文化大樓找不到人處理這件事。可4號崗當值保安員用對講機講又有業主下樓來投訴。當值領班丁平及時向葉部長匯報情況，后何經理和葉部長明白情況后，趕忙與文化大樓主管聯系，要求他們協助將音量關小。最終投訴事件在何經理的親自協調下得到了專門好解決，使事態沒有進一步惡化。[案例點評]有投訴是專門正常的情況，但如何解決投訴，卻是我們的服務態度和技巧問題。首先我們不能回避責任，要立即行動，當值保安員接投訴后及時進行協調處理，以實際行動取得投訴者的諒解。在解決問題時，治理處沒有因為對方一時的不配合而放棄，想方設法將問題得以解決，幸免了事態的惡化。此事件充分體現了溝通的重要性，物業治理服務工作，尤其是處理業主投訴，溝通技巧的重要性不言而喻。案例二十四、嚇阻為主智擒劫匪[案例描述]2004年7月13日19：45分左右，購物城治理處四號崗當值保員姚峰在前往三號崗巡邏期間，姚峰看到一個青年男子從他和當值三號崗保安李忠武的背后跑過，接著聽到有人喊“搶劫”的聲音，他和李忠武回頭一看，有兩名女子在追前面一個男青年。[處理過程]姚峰、李忠武堅決果斷地追了上去，邊追趕叫他站住，那嫌疑人依舊舍命地跑。李忠武因為是車庫崗不能走開，就在對講機里面通知領班，姚峰邊追邊向領班報告嫌疑人跑過路線。當姚峰追到溜冰場離嫌疑犯只有十米遠左右時，隨時手在3110后門抓了一根木棒加快腳步向前追趕，到影視廣場跟嫌疑人只有二、三米遠，舉著木棒對嫌疑人講：“再走我就對你不客氣了”。現在，嫌疑犯被保安員的恐嚇所震撼，停下來不敢再跑，乖乖地把雙手舉了起來。這時失主也跑了過來，要回了被搶的失物。這時領班舒治國、李劍峰部長也快步趕了過來，由于專門多群眾在圍觀，并要毆打嫌疑犯。在嫌疑人沒有抵抗的情況下，他們保持了清醒的頭腦及時加以阻止，李部長及時打電話報警，五分鐘后派出所治安人員趕到，他們便將犯罪嫌疑人交給派出所處理。[案例點評]1、姚峰與李忠武在發覺犯罪嫌疑人實施犯罪行為時，迅速采取行動，及時準確報告其逃跑路線，并對犯罪嫌疑人窮追不舍，最后將其抓獲，體現了他們對突發事件處理的應變能力。2、圍觀群眾提出要毆打嫌疑人這是法律不同意的，保安員及時對其進行了阻止，講明了我們的保安員具有較強的法律意識。3、商住小區情況復雜，安全隱患多且不容易防治，這就需要我們具體情況具體分析，不能和一般住宅小區一樣對待。應針對其情況雜、亂的特點制定出相應的措施。保安人員要有一定的安全防范意識，法律意識及對問題的處理能力。案例二十五、神勇飛鷹勇擒歹徒[案例描述]2004年7月28日下午15：40分左右，購物城治理處三號崗（停車場）當值保安員肖顯德，發覺一名嫌疑人正預備在商鋪門口偷小區顧客三輪車。[處理過程]肖顯德趕忙用對講機通知領班及其他相關崗位當值保安員，保安員舒治國、樂進文、劉勇、李劍峰部長迅速趕到現場。小偷一看形勢不對，舍命地逃跑，他們四人追出400多米后，小偷胡某又想來個魚絲網破的掙扎，拿出兇器（鋼管）與保安員對抗，保安員嚇阻為主，迅速將其制服，并立即向當地派出所報案，派出所治安員過來后在嫌疑人胡某身上搜查出了注射毒品的注射器還有其他臟物。此嫌疑人不僅僅是一名小偷，而且依舊一名毒犯。[案例點評]商?。ㄩ_放式）小區物業治理最重要的職責是協助維護顧客的合法利益，當顧客的生命和財產受到不法侵害時，我們的職員應義不容辭地挺身而出，恪盡職守。但需要指出的是：不管什么時候都不要不記得“自我愛護”的原則，我們不鼓舞毫無原則的“愚忠”行為。當值時發覺小區有突發事件發生，我們的固定崗原則上不能脫崗而去，應當盡可能采取報警或呼叫其他機動崗或領班，充分發揮崗位互動的力量，否則極易造成顧此失彼，帶來意想不到的后果。怎么講我們是受業主聘請的企業行為，職責是維護小區內的安靜秩序，而不是整個社會的治安。案例二十六、宿舍被盜主動出擊[案例描述]2004年8月20日晚20：10，世紀新城治理處3號值班員匯報沐足技師宿舍發生盜竊，治理處何經理、彭部長、肖部長、葉部長以及派出所李警長及時趕到現場。3615、3616、3625、3630、3613房間發生盜竊，多名技師丟失證件，一名丟失存折，一名丟失一雙新運動鞋。因案犯早已逃離現場，李警長要求大伙兒多了解提供線索，查破此案，宿舍需加設防盜網配備宿舍治理人員。[處理過程]葉部長當晚和次日幾次找到當值保安，以及其他保安有關技師調查了解情況，通過詳細調查索定目標后，立即和肖部長布置。要求各班發覺嫌疑人立即匯報，方法帶到保安部或警務室問話。2004年8月26日晚21：00左右在當值保安及領班緊密配合下，（發覺、跟蹤，穩住）將嫌疑犯交給李警長問話，該疑犯對犯罪事實供認不諱并講出同伙。[案例點評]安全防范，防止盜竊能夠講是物業治理一大難點，保安們通過多種方法查破此案，充分體現了我們保安足智多謀，在處理事件過程中的互動性、敏銳性和洞察力。同時也暴露出了沐足宿舍存在的安全隱患。案例二十七、違紀施工業主投訴勸阻無效嚴肅查處[案例描述]2004年8月清晨7：00剛過，1503業主打電話投訴1403裝修阻礙休息。5號當值保安房明飛立即到場叫裝修工人停工，并告誡裝修人員還未到裝修時刻，不要提早施工阻礙他人休息。當5號值班保安員離開后，裝修人員又進行了施工并用起了電動工具，再次遭到1503業主強烈投訴和不滿。[處理過程]5號值班員房明飛二次到1403后采取了斷電處理。中午13：00該裝修隊又提早施工，1503業主到治理處大發脾氣，強烈投訴。下午葉部長和當值領班到1403，對裝修人員批判教育，給予嚴峻警告，而后到1503業主家進行了回訪。此之后1403再也沒有超時或提早不按時施工了，1503業主和臨近業主也中意了。[案例點評]裝修治理是物業治理中的重中之重，治理處在處理裝修違章時所采取的強硬措施應及時通知該裝修單位的業主，請業主配合。治理處應加大巡查的力度并對裝修人員加強教育，同時及時回訪投訴的業主，只有如此才能真正體現“以顧客為關注焦點”的經營理念。案例二十八、山頂見贓物安全治理見盲點[案例描述]8月12日23時左右，正豐豪苑治理處當值機動班保安員石葉翔，在對小區進行巡查鳳鳴山頂時，聽到涼亭側面有異響就立即上前查看，發覺路邊的樹下有一臺落地式電風扇、一臺電飯煲及一雙皮鞋。[處理過程]當值機動班保安員石葉翔立即向領班段新文、值班部長成為剛匯報，成部長在接報后立即組織當值保安對鳳鳴山進行布控并通知部長文國勇，文部長在接到通知后一邊組織非當值人員趕到現場一邊向劉經理匯報，隨后劉經理張助理都來到現場，通過對現場和物品的分析應該是裝修人員內盜，隨后組織人員對小區裝修戶檢查，對可疑人員和不符合條件留宿的人員全部清出小區。[案例點評]本次事件體現出當值保安員警惕性高，巡查到位，非當值人員反應快、組織嚴，能隨叫隨到。同時，此事也講明我們在日常的裝修治理和外來人員治理上存在漏洞。封閉式小區，特不要加強對外來人員和裝修施工人員的檢查操縱工作，在正豐豪苑尤其是要對外圍商鋪后門加強操縱，要防止閑雜人員混入小區，從而杜絕類似事件的發生。案例二十九、聚眾報復復仇落空[案例描述]9月12日19：20左右，世紀新城治理處三號崗保安員劉峰在巡查過程當中發覺美食街有一幫爛仔手持鋼管、砍刀、兇神惡煞，看起來在找人報復。[處理過程]見此情景三號崗保安立即向領班劉建國匯報，領班接報后立即趕到美食街，該幫爛仔已到溜冰場門口，有將溜冰場團團包圍的氣概。領班迅速向部長匯報，部長立即指揮5號崗，讓其組織所有非當班值保安員，立即帶上裝備到溜冰場集合（來制止可能要發生的流血事件）同時也向警務室報警，按照緊急集合預定方案。在不到三分鐘的時刻里，所有非當值班保安手持警棍，由非當值領班龔衛帶隊，迅速地向集合點奔去，有幾個爛仔見到此情景惶惶而逃。他們本著公司提出的“嚇阻為主，擒獲為輔”的原則，迅速將溜冰場出入口封住，操縱住了整個大局。這時警務室李警長已帶治安隊員趕到現場，并對整個溜冰場進行清查，抓獲了未逃脫的滋事爛仔。該事件得到了美食街辦公室對我治理處保安部的高度評價和警務室的高度贊揚。[案例點評]作為保安人員要具有良好的洞察力和分析推斷能力，當值期間要對自己所管轄的區域內正在發生和立即發生的情況做個推斷和掌握，以便于有效的操縱整個局面和達到好的效果。此次事件能夠看出，只有加強突發事件應變處理預案的演練，遇到真正發生突發事件時才能處理的得心應手。世紀新城治理處保安隊伍對突發事件應變處理預案演練的成果，在此次事件中發揮得淋漓盡致。案例三十、租戶搬家業主未知請求放行堅守職責[案例描述]9月30日下午14：30分左右，半山豪苑治理處一號崗當值保安員王源向當值領班報告，椰林園6棟301租戶趙小姐有一批物品須搬離小區，但手續不齊備，沒有《物品放行條》，王源告訴她到治理處開放行條，但趙小姐不情愿，且態度專門不友好，講保安員做事死板。[處理過程]領班廖受智及的趕到現場，了解情況后，詢問趙小姐事先有無取得業主同意，有無持有業主同意放行的書面證明，趙小姐講：“電話聯系不上業主，加上情況倉促以后得及取證明。”領班講為了規范物品放行，三正物業公司就物品放行一事作出如下規定：“物品帶離小區當事人須持有物品放行條，門崗保安一律憑放行條予以放行，無放行條拒絕予以放行”。鑒于，趙小姐是6棟301房的租戶，相關物品搬離小區時，首先必須取得業主書面同意或直接由業主到小區治理處開放行條，防止租戶欠交租金、物業治理費的情形下搬離小區，防止租戶將業主的私人物品帶離出小區。趙小姐立即講不意思給保安添苦惱了，到治理處服務中心按程序辦理。[案例點評]“物品放行制度”規范以否，直接涉及到業主的財產安全和物業治理企業的民事風險，如何維護業主的財產安全、規避物業治理企業因治理不當而帶來的民事風險，這是我們要認真考慮的，也是本篇案例的意義所在。保安員只有在工作以禮服人，講事態的重點，才能讓顧客安心遵守。案例三十一、的士撞車開車逃跑妥善處理照價賠償[案例描述]2004年9月15日凌晨1：10左右，正豐豪苑治理處當值6號崗保安員姚玉華正常接班完畢，按慣例巡查所轄區域到疊6棟旁，2號值班保安員王豹用對講機呼叫6號有一的士頭（車牌為粵S2B045）送人到疊5-302，請跟進。6號一直跟進到被送人進入到疊5-302亮燈，并回呼2號送人已出去。突然聽到F16前碰的一響，立即跑過去查看，發覺的士頭碰到了F16（無牌）小車，立即請司機停車，司機置之不理，猛踩油門，調頭便向2號崗方向逃跑。[處理過程]6號崗保安姚玉華立立即情況報告領班，領班接報告后立即呼叫2號攔下該車，當值2號崗保安員王豹、楊德斌預備好必備的擋車器材，合力將車攔停在出口處，領班趕到后，極有禮貌地請司機將車停放到出口旁車位上同意處理，司機喝了許多酒，蠻不講理，并拿房地產公司劉總壓保安。領班任家安理直氣壯地講：“就算你請到我們老總來，也會由你合理賠償?！蓖瑫r通知6號崗按F16門鈴，2號打內線到F16，請業主過2號崗處理（因要求司機到現場去協商解決他不去）。這時司機極不情愿地將車移到車位上迅速將車門鎖好便沖出去了。這時當值部長成為剛、部長文國勇也趕到了2號崗，領班將情況簡要匯報，剛好F16業主也趕過來了。通過耐心的講服，一會車主態度較好，并情愿承擔一切責任，業主同意由對方維修小車不再追究其他責任。[案例點評]在該事件中，當值保安警惕性高，憑借經驗推斷，此響聲異常，立即過去查看，發覺問題及時通知相關崗位跟進，2號崗充分發揮崗位互動，及時對肇事車輛采取措施操縱，從而為解決問題贏得了主動權。但值得注意的是，遇到類似事件的處理，我們應盡量要求雙方到現場協商自行處理，不能協商處理的告知雙方立即報警，移交相關部門處理，以規避自己的風險。案例三十二、不懼強暴商城鐵鷹[案例描述]2004年10月30日9：00左右在世紀新城治理處小區，保安部長肖述平和當值代班高凡勇到小區各個崗位簽到，當巡查到小區1號崗時，突然發覺小區2109中域手機店正遭搶劫。只見犯罪嫌疑人向小區內的“本草藥店”后門內街逃跑。[處理過程]保安部長肖述平騎上摩托車進行追捕，高凡勇徒步追趕。在追趕的過程中高凡勇同進呼叫各崗位配合，當追到農業銀行后門口時，被接到呼叫的3號崗劉峰擋住去路，隨后消防中心當值保安員李小兵各未當值代班丁平趕到現場協助，犯罪嫌疑人無處可逃。現在犯罪嫌疑人見事不妙，將手機的投在花壇邊，裝著一本正經，想順勢離去，但被肖述平擋住去路。犯罪嫌疑人在被擒獲的過程中，使肖述平受傷，經塘廈人民醫院診斷證明：為右手第五指骨折?，F今，犯罪嫌疑人已交給派出所進行處理。處理后中域手機店林老總來治理處無比感激并定做了錦旗，對肖述平等人的表現做出了專門高的評價，并主動承擔了肖述平部長所有的醫療費用且還要給以上等人獎勵。[案例點評]保安部長肖述平在此事件中所表現了出來的不畏強暴，與犯罪嫌疑人抗爭到底的職業精神，愛護了顧客的利益，贏得了政府部門的獎勵和贊揚，為社會清除了黑惡力量，為物業公司爭得榮譽。世紀新城保安人員在這次事件中行動迅速、配合緊密，取得了顯著成績，即體現了他們敢打敢拼的勇氣和膽識，又體現了他們訓練有素的良好業務素養，值得他人學習和發揚。案例三十三、商城衛士——勇敢！[案例描述]2004年10月9日晚上6點種左右，購物城治理處代班楊輝巡查到5117商鋪后門時，突然聽到有一人發出咳嗽聲音。就在現在，有一位蹲在摩托車旁邊的人，撒腿就跑，發信號把風之人趁機逃之夭夭。[處理過程]楊輝意識到此二人合伙盜車，隨即用對講機通知李部長，并組織各崗協助堵截。李部長帶幾人在后面舍命的追，在追趕的途中，盜車人將一串鎖匙（作案工具）丟在路旁，被追趕上來的李忠武發覺并撿起。眾多保安員追到金陽光酒店后門將此人抓住，當時此人舍命抵抗，被保安員制服。經證實此人想偷一部摩托車，但人臟俱獲，盜車人供認不諱。偷車人帶到保安部后，圍觀的人群個個伸出憤慨的手想痛打一頓，出出氣。治理處對圍觀的人員作了解釋工作：一定要有法律意識，不要隨意打人。有效勸退了圍觀人員的打斗，幸免了意外發生。隨后，將盜車人移交公安機關作進一步處理。[案例點評]保安員在平常巡崗能時時刻刻留意細小之事，就能幸免許多大事發生。本案例確實是如此，保安員聽到一般的一聲咳嗽，隨即警惕起來，迅速聯系崗位互動，并在追趕過程查獲作案工具，證明眾多保安員素養、技能提高較快。圍觀的群眾情緒激昂不穩定，假如任其毆打，制止不力，后果不堪設想，極易釀成嚴峻事故，造成意外阻礙和損失。治理處在處理犯罪嫌疑人時明白得運用法律手段，講明治理處職員的法律意識日益明顯，值得我們學習。案例三十四、面對金鈔票的誘惑[案例描述]2004年10月25日凌晨1點多鐘，購物城治理處2號崗值班員羅亮在3288商鋪門口，發覺有人要搬東西，隨即向領班匯報，領班指示他決不同意搬走任何東西。當時搬東西的那個人對羅亮講：“兄弟，你也是個打工的，打工不確實是為了鈔票嗎，我給你2000元，你讓我把東西搬走，如何樣？”，羅亮當場拒絕。[處理過程]領班趕到現場后，羅亮把情況如數家珍作了匯報。原來，此戶欠治理處租金，企圖逃租。治理處已交代背地監控。情況了解后，領班講做得對，我們在工作中一定要堅守原則，堅決按治理處指令辦事。[案例點評]面對月工資好幾倍的金鈔票誘惑，會可不能心動成為考驗人的試金石。本案中，保安員拒誘惑并迅速上報發生的情況，講明治理處培訓工作抓得扎實，公司的理念有效植根于職員心中。值得學習、表揚。試想，假如當時保安員私自收下租戶的鈔票，讓租戶搬走東西，后果將不堪設想，公司的利益將受損失，聲譽受到阻礙。案例三十五、商家老總毆打職員[案例描述]2004年10月19日16：15左右，世紀新城治理處5號崗雷輝在巡查中發覺該商鋪內傳出爭吵聲音，立即向該商鋪接近，只見商鋪老總糾集幾個同鄉對一名職員大打出手。原來是6棟2樓商鋪“艾美發廊”老總毆打職員。[處理過程]5號崗立即用對講機向領班龔衛匯報并同時飛奔事發點。領班報警后組織附近相鄰崗共同前往，趕到后協助5號崗趕忙操縱毆打局面并同時通知當值保安部長肖述平及治理處負責人。鑒于職員傷勢較重，將其參與打架人員帶到警務室由派出所處理。[案例點評]在開放式小區發生此類突發事件能夠講是經常性的，在處理突發事件時，當值人員要第一時刻趕到現場，視情處理。像發生打架斗毆事件時，要隨身帶好警棍，防止在處理過程中傷到自己。遇到場面操縱不了時，要及時報警并疏散周圍人群，在處理各種情況要把握好原則性和靈活性。案例三十六、巡查到位行蹤可疑揭穿盜賊[案例描述]2004年10月11日12：40分左右，世紀新城治理處當值保安員張軍在例行巡查中，發覺1棟“香港食府”空房角落躺著一個人。[處理過程]張軍立即用對講機通知領班，領班聞訊后立即趕去。在這時，那個人聽到響聲后立即爬起來打開窗戶就跳出去，預備逃走?，F在，領班及聞訊趕來的3號崗張正波和1號崗的劉東在農行處面的路上將那人擋住，并帶到消防中心詢問。在詢問時發覺該男子吱吱唔唔，其身份證與本人不像，這時領班便立即通知保安部長，肖部長到消防中心后就打電話報了警，沒過多久派出所就來人了，并將該男子帶到警務室盤問。盤問發覺他帶有好幾個身份證，并藏有幾塊手表、項鏈等首飾，并得知該男子是小區附近湯姆遜公司的職員，已離職十多天，他憑借往常的工牌多次竄進職員宿舍進行偷竊到今。[案例點評]從這件事件中看出我們保安員在日常工作中能膽大心細，及時巡查空置物業，發覺問題能及時跟進，若可疑可先報警后帶到保安部進行處理。同時，在巡查中也應該做好自我防范的措施，防止在盤問時遭到對方的突擊。案例三十七、消防報警緊急排查[案例描述]2004年10月29日中午12：50分左右，正豐豪苑治理處正在巡邏的當值領班段新文在C11時，突然聽到消防警鈴的響聲。[處理過程]領班段新文立即用對講機通知機動班和所有崗位查看情況，并往豐樂居現場，同時通知保安部文部長和工程部，因當時豐11棟的警鈴最響，當值領班和機動曹亮從11棟樓下到樓頂進行消防設備檢查，結果沒有一處被損，但警鈴依舊在響個不停，而消防系統是串連的，只要一處被損整個片區都響。為了盡快查明事發點，當值領班安排各崗位對豐樂居、疊翠居和鳳鳴居1—7棟進行排查，并推斷為誤報，通知工程部關閉水泵電源，這時，文部長已及時趕到事發覺場，隨后工程部電工唐香華也趕到，在排查時發覺屬鳳鳴居五棟三樓消防報警玻璃被損壞，據機動班曹亮反映，剛才發覺有送包員從樓道出來，文部長立即通知相關門崗對送包的人員進行操縱，一個不讓走。簡短的2分鐘，將3個送包員叫到鳳5棟前面調查，其中有一個是送到鳳5-602的，依照時刻分析推斷，該報警器屬此送包人員損壞，最后將送包員帶到警務室盤問，當時此人態度不老實，通過文部長和警務室人員的盤查，承認是自己不小心碰到了，在將情況通過寫了下來，承諾承擔賠償相應經濟損失。[案例點評]物業保安員應該具備高度的警惕性和敏感性，同時發揮崗位互動性，只有如此才能及時發覺問題和解決問題。案例三十八、提醒顧客高度警惕反映敏捷處事果斷[案例描述]2004年11月18日晚19：20分左右，世紀新城治理處8613住戶陳小姐從小區外出，行至1號崗大門口時，當值保安張正波與陳小姐打招呼，并提醒她在不處注意安全，把包拿好。陳小姐講了聲“感謝”后就在馬路旁等車。大概過了一會，突然，一輛摩托車從清湖頭那邊快速駛來，保安員見那輛摩托車有點可疑。正預備提醒住戶時，那輛摩托車一下子就到女住戶旁邊進行搶劫。[處理過程]保安員張正波及時跑了過去，幸好，住戶陳小姐見摩托車開來時，就抓緊后退幾步。那幾名男子就未得手，因此立即加大油門向蛟乙塘方向逃去。女住戶陳小姐見張正波過來，連講了剛才好險。后來在我們保安員張正波的關心下，陳小姐搭了輛出租車才外出。[案例點評]此次事件盡管未造成嚴峻后果，但也給我們敲響了警鐘?，F在將近年關、元旦、春節，一些不法分子開始伺機作案，給我們的安全治理帶來了一定的難度。保安員張正波這種高度的警惕性，處事果斷、敏捷，以顧客的利益為重，為小區的保安樹立的榜樣，值得所有保安同仁借鑒。因此，這就要求我們保安員在當值過程中要時刻留意周圍的人和事，提醒業主、住用戶做好自我防范措施，共同維護小區的安全。案例三十九、租戶自盡成功營救[案例描述]2004年7月12點左右，步行街治理處當值保安員容學成在巡邏中，突然聽到251座三樓陽臺有啼哭聲，隨后傳來吵鬧聲。原來有一名小姐坐在陽臺外圍哭、鬧著，講“不想活了，誰敢靠近我，我就立即跳下去”。[處理過程]就在這十分危險的時刻，容學成及時趕到現場，保持平復，一邊用對講機呼叫治理處負責人，一邊維護現場穩定。治理處周主任接報后，帶領班和其他保安員趕赴現場，想方設法穩定跳樓小姐的情緒，并叫保安員找幾張席夢思放在地面，同時打電話報警。兩分鐘后，警察趕到現場。在保安員的配合下，一邊疏散群眾，一邊籌劃營救方案。一個多小時后，由警員從房間里悄悄圍過去，其他人員跟那位小姐講話并分散其注意力，然后警員從后面緊緊拉住小姐的衣服，營救成功，現在所有職員才松一口氣。在警方的安排下將其帶到治理處，通過營救人員及圍觀群眾的細心開導、關懷下，小姐講出了緣故。此小姐姓李，四川人氏，因其男友狠心丟下她一時想不開喝了專門多酒，才有了這一舉動。[案例點評]通過此事，使我們保安員增加了對突發事件的處理能力，更重要的是挽救了一個年青的生命。同時也讓我們認識到要做好小區的治理工作，需要我們把工作做深、做細。我們不僅要了解物業的差不多情況，還要了解小區內住戶的差不多情況，以便及時發覺各種安全隱患。顧客服務篇案例一、催拖欠治理費用講策略、謀技巧[案例描述]2004年7月，購物城在人員緊缺的情況下，頂住了各方面的壓力和困難，對2003年往常的欠費進行總催收，催收工作至今尚在進行中。現把此段時刻在收費工作上所用的方法與心得報告如下，以便與大伙兒共同交流和學習。[處理過程]1、發揮團隊精神由于購物城尚屬代管時期，人員欠缺沒有事務助理及文員，只有經理和收銀臺。但負責人集思廣益，努力讓大伙兒發揮各自的才能，并鼓舞大伙兒要在惡劣的條件下干出成績，干出我們三正人的風格。2、靈活的采納了多種措施、方法收費本次催收的大多是01年和02年的欠費，有的已超過訴訟時效。還有的業主公開向治理處挑戰，聲稱不怕起訴，這部分業主當中有的有本地背景，關系復雜。因此收費面臨著專門大困難，治理處針對此情況進行一一分析，一一解決。欠費戶有的稱鋪面丟過東西，不交治理費，治理處就與其解釋《物業治理條例》對此情況的規定和保險費用的規定。有的稱當年未出租不用交費，治理處與他們講道理，拉關系、套近乎、硬是把欠費收回。對一些現已出租的鋪面，租戶想交而業主不交的則采取向租戶加壓，使業主認識錯誤等等方法………。3、努力改善治理處與客戶的關系不能因收費問題導致與客戶對立，只有處理好客戶與治理處的關系才能做好其它工作，非不得已不采取停止服務措施。[案例點評]依照《物業治理條例》規定，業主有繳納物業服務費用的義務，但有時通過法律手段來解決，效果不一定好。因此，在加強與業主之間溝通的基礎上，要善于把握時機，區分不同的業主，采取不同的方式進行催繳。同時，加強我們的服務工作，用服務感動業主，取得業主對我們工作的理解和支持，也不失為一種解決欠費的好方法。購物城的做好值得我們效仿與推廣。案例二、協調不暢、業主拒交費用[案例描述]某業主于2001年10月購買了房地產公司開發的正豐豪苑C型不墅，辦理完相關購房手續后，房地產將房屋的鎖匙交到治理處，并向該業主發出了收樓通知書，因業主緣故一直未辦理收樓。[處理過程]直至2004年5月，公司要求各治理處對所有欠費戶進行清查追繳，治理處多次向此業主催交治理費（據治理處財務統計：該業主所欠治理費為15035元）催款過程中業主以各種緣故拒交治理費，后通過公司領導多方協調，業主承諾在5月底來交清所欠費用，同時要求治理處將其房門鎖更換。業主如期在月底交清所欠費用，交費后治理處向業主移交了該物業的鎖匙。6月處業主托付他人到治理處辦理裝修手續，治理處按平常一樣為業主辦理了裝修手續。房地產公司人員在無意間發覺該房在裝修，經核對該業主尚欠房地產公司的辦證費1萬多元，而且沒有辦理相關手續。房地產及時與該業主聯系，但業主不情愿交所欠費用，理由是房屋已辦理裝修，何來欠費？[案例點評]針對業主辦理入伙，公司制訂了嚴格的受理流程，其中重關鍵的一項確實是必須得到房地產公司財務部的認可后，治理處才能為其辦理其余手續。治理處在沒有收到房地產公司財務部的確認前，就為業主辦理了交樓手續以及裝修手續，導致事件的發生，這反映了治理處與房地產公司之間缺乏必要的溝通。公司制度的執行不能停留在口頭上，只有嚴格執行公司的相關制度，才能幸免帶來工作的被動與失誤。加強團隊執行力，顯得更加迫切。案例三、泳客溺水，救生員及時搶救[案例描述]2004年6月25日下午3：30左右，在正豐豪苑的水上世界，大伙兒都玩得專門盡興的時候，當值救生員劉明發覺一名大約身高1.65米的女泳客沉在中間池水僅1.20米的水底。[處理過程]當時救生員劉明急忙跳下去將其救上岸，然后及時通知泳池領班曾德強前來處理。救生員用嫻熟的救生方法將這位小姐進行吐水，并通過人工呼吸使她蘇醒并恢復正常。由于搶救及時，一起溺水事件得到了及時處理，沒有發生意外事故。蘇醒后的小姐告訴救生員，她事實上并可不能游泳，是幾個朋友一起過來的。在學潛水時因為在水中換只是氣才沉到水底的。其夫君聞訊趕來，對我們及時的搶救表示感謝，并講對我們的救生工作專門有信心，以后會來經常游泳。[案例點評]泳客可不能游泳，不論水深水淺都會出現溺水的可能，救生員的及時搶救幸免了事故的惡化。本案例體現了救生員的責任心，及熟練的救生技巧關于泳池安全治理的重要性。只有不斷加強安全治理和救生員的培訓工作，才能給泳客提供安全的娛樂場所，讓游客游的快樂，放心。案例四、服務欠溝通顧客難理解[案例描述]10月25日上午12：30左右，正豐豪苑會所西餐廳內李先生與朋友用餐時，點了兩份局海鮮飯，一份清燜番茄。當上清燜番茄時，李先生向服務員反應番茄不夠熱，要服務員給予處理。[處理過程]服務員將食物端回廚房加熱煮熟，但端上來后，李先生吃后又覺得番茄太熱不行吃，也就沒用了，服務員上前接著詢問李先生菜如何？李先生沒有作答就買單走了。正確的方法是：首先，當客人投宿食物未煮熟，服務人員第一時刻向顧客道歉，并立即收回食物給廚師加熱煮熟，同時詢問客人食物需要幾分熟，幸免出現第二個問題。再上菜時，詢問客人味道如何，并再次向客人道歉。其次，假如食物烹飪過熟時，應及時禮貌、誠懇詢問客人，真誠的向客人道歉，征得客人原諒，不作推卸責任式的解釋，必要時建議另選其他食物，并考慮不收前一份食物的鈔票，讓客人對餐廳不滿情緒減至最低。問題解決后，再次向顧客道歉。[案例點評]1、問題要緊出于烹飪食物技巧上，廚師未清晰幾分熟就開始做菜。2、對職員的培訓不到位，服務人員對上菜前把關不夠和服務人員對客解釋、道歉工作做的不夠。3、工作人員未能站在客人角度，為客人著想。案例五、違規裝修處理欠妥業主投訴消除隱患[案例描述]2004年4月17日9時左右，半山豪苑治理處接到江景區106棟業主投訴，業主稱治理處巡查人員不同意她把燃氣熱水器裝在車庫內，現在裝修已完工，熱水器一定要裝在車庫里，如不同意將拒交物業治理費。[處理過程]經現場核實，該熱水器假如裝在車庫有以下弊端：第一，存在安全隱患，由于小區內使用的是管道煤氣，車庫位置處有配電箱，加上車輛啟動時能產生火星及高溫等，不符合安全使用燃氣、煤氣等標準；第二、由于該車庫是半封閉車庫，熱水器裝在車庫里阻礙外觀，不符合物業外觀整齊統一的規定，在《前期物業治理服務協議》及《住戶手冊》里都有明確的規定，因此該熱水器不同意裝在車庫。接到投訴后治理處領導及事務助理多次上門對做業主思想工作，最后，業主同意將熱水器裝在治理處指定位置，考慮到該戶裝修單位已完工離去，治理處派人給其免費安裝。[案例點評]1、裝修監管人員應主動將熱水器安裝位置告知業主。2、業主在辦理裝修手續時應明確其裝修規定。3、保安及各分部巡邏人員發覺此現象及時通知服務中心。工程服務篇案例一、工程人員敷衍了事，引致業主投訴[案例描述]2004年1月2日，正豐豪苑豐樂居18幢三、四樓業主向治理處反映家中有線電視無信號。工程技術員因四樓業主不在家未進行維修而導致業主投訴。[處理過程]治理處服務中心接到投訴后，向業主作出解釋（有線廣播電視站前兩天才把信號送到該幢樓房）；并立即向工程部派發“內部工作聯系單”，要求工程部盡快開通此處有線電視信號。工程部接到派工單后立即安排工程技術人員對該幢樓房的有線電視總接線盒進行檢修，對松動線頭進行緊固。隨后，工程技術人員對三樓業主家的有線電視信號進行了檢查確認，到四樓業主家檢查時，因業主不在家就離開了（有線電視接線分盒在業主家未進行檢查），然后向服務中心返回“內部工作聯系單”。服務中心對三樓業主進行報修電話回訪確認，但四樓業主不在家而未得到證實。1月4日，四樓業主發覺有線電視還沒信號，直接投訴至治理處經理處。治理處經理接到業主投訴，立即安排工程技術員對該有線電視進行檢查，對松動線頭進行緊固，確認電視已有信號到達。事后該業主向小區業主委員會反映此事，業主委員會對治理處此事的處理態度極不中意，并提出了批判。[案例點評]該事件是極其平常的日常報修，因治理處工程技術職員作責任心不強，敷衍了事，同時因服務中心對業主報修未全面進行跟蹤回訪而引起。治理處各分部之間在日常工作中要主動相互溝通，多聯系，互相提醒，只有如此才能更好地服務于業主/住用戶，提高公司的總體治理水平，減少投訴。案例二、景觀瀑布接二連三自動開啟責任在誰[案例描述]2004年1月9日下午，為迎接參觀訪問半山豪苑的“省房協年會”各級領導，半山豪苑治理處將椰林園景觀瀑布進行開啟。下午四點多，“省房協年會”的參觀活動結束，治理處服務中心通知工程部部長關閉椰林園的景觀瀑布，工程部所安排的人員因不熟悉設備，導致瀑布接二連三開啟，白費能源，引起投訴。[處理過程]工程部部長接到通知后安排領班前去處理。領班到現場將景觀瀑布開關系統的智能按扭按下，按扭的指示燈熄滅后，領班隨即離開。由于景觀瀑布開關系統屬自動操縱，關閉不久后又重新開啟。晚上9時左右，物業公司詹衛東副總經理發覺景觀瀑布還沒有關閉，電話通知工程部部長處理。工程部部長接著派同一領班去關閉景觀瀑布，工程領班到現場將按扭關上后又離開。半小時后，景觀瀑布系統又自動開啟。晚上11:15分左右，詹總接到業主的投訴，瀑布聲音阻礙業主正常的休息。詹總再一次通知工程部部長要完全處理，工程部部長最后派當班技術員關閉景觀瀑布總開關，瀑布泵才停止運行。1月10日，工程部部長組織工程技術人員對椰林園景觀瀑布開關系統進行全面檢查，更改操縱系統線路后，才完全解決椰林園景觀瀑布開關系統自動啟動的問題。[案例點評]由于椰林園的景觀瀑布尚未移交到半山豪苑治理處，該瀑布啟動系統由電路板自動操縱，工程技術員當時還沒有完全掌握瀑布的時刻設置操作程序，不了解設備相關使用方法，是造成該事件發生的要緊緣故。充分反映了治理處部分工程技術員嚴峻缺乏工作責任心，同時對相關專業知識的欠缺，專業技術有待提高。案例三、自來水管爆裂，工程技術員及時處理[案例描述]2004年1月27日凌晨3:40左右，正豐豪苑B18不墅后花園草坪向外直冒水，水勢專門大。工程技術員處理及時，幸免了事故的擴大。[處理過程]工程部部長接報后直奔事發覺場，初步分析為地下自來水管爆裂，即組織人員進行搶修。關閉相關水閥，挖開泥土后，發覺一直徑為75mm的PVC補心給水管爆裂。因倉庫無備用材料，工程部長立即報告治理處經理，并聯系集團物資供應中心采購部，要求供應商送貨，貨到后工程技術人員立即搶修，更換管件，于次日7:40分恢復正常供水。[案例點評]作為工程技術人員，應對小區各類設施設備的分布了如指掌，才能應對各類突發事故。治理處工程部對小區給排水管網系統分布相當熟悉，整個處理過程，漏水總時長只有15分鐘，處理過程中沒有造成業主任何投訴，此突發事故處理相當及時、恰當，幸免了事態的進一步擴大。案例四、污水管道返水，街面污水滿地[案例描述]2004年2月10日，三正世紀新城3棟3102屋后污水井返冒污水，3棟后內街污水滿地，臭氣熏天，被業主投訴。[處理過程]治理處工程部接報后立即趕往現場,對該污水管道用竹片進行疏通，竹片插到管道中間時無法再進入管道疏通，多次努力無效，可能是管道內雜物過多堵塞，決定破開路面，查看污水管。通過1天