長沙項目營銷部/市場營銷中心新城控股長沙望城項目整體定位及產品規劃報告長沙項目營銷部/市場營銷中心新城控股長沙望城項目3.5的容積率我們可以做什么？3.5的容積率只適合純高層的開發模式，是否需要降低容積率提高社區品質？還是純高層的開發方式？如何取向將從項目自身情況、市場現狀及客戶需求三者間進行論證。報告核心問題1：混合居住社區純高層居住大盤OR3.5的容積率我們可以做什么？3.5的容積率只適合純高層的開第一次進駐長沙,7.4億的地價,我們將在市場競爭如何樹立價值標桿？必須站在新城品牌高度,從市場與消費者的角度來論證本案市場定位的差異化。報告核心問題2：在產品設計中,以造產品尋找客戶還是以客戶去建筑產品?在開發中,堅持我們熟悉的快進快出模式，如何匹配客戶的需求？第一次進駐長沙,7.4億的地價,我們將在市場競爭如何樹立價⑴項目戰略要求⑵財務指標要求⑶項目土地屬性分析⑷競爭關系的確立：通過客戶、城市區位等確定競爭板塊與項目⑸區域競爭分析⑻項目定位與發展建議+++報告思路⑺產品組合分析⑹目標客戶篩選與定位⑴項目戰略要求⑵財務指標要求⑷競爭關系的確立：+++報告思路一、項目土地屬性分析二、長沙市宏觀區域分析三、項目競爭產品分析四、項目客戶分析及定位五、項目產品組合分析六、項目定位及發展建議報告目錄一、項目土地屬性分析報告目錄一、項目土地屬性分析一、項目土地屬性分析五一路商圈觀沙嶺商圈望城坡商圈溁灣鎮商圈35min17min15min15min地塊屬性-區位項目位于長沙市望城縣黃金鎮，屬于河西城市的近郊區域，非熱點開發片區，位置偏遠金星北板塊市府北板塊麓谷板塊雷鋒板塊濱江板塊4公里7公里8公里本項目距望城縣政府10公里，距長沙市政府8公里，車程15分鐘；距市中心五一廣場16公里，車程30分鐘；項目所在區域為雷鋒板塊，距離目前熱點區域金星北（4公里）和市府濱江板塊（8公里）；五一路商圈觀沙嶺商圈望城坡溁灣鎮商圈35min17min15本項目所在區域位于長沙市望城縣雷鋒大道東側、銀星路南側，主干道雷鋒大道直接與本案相臨；當前依賴公交系統出行不便，目前僅有918一條公交車線路可到達項目，交通便捷性不夠；銀星路道路陳舊，雷鋒大道是快速交通干道，項目與市區的連接性較強，但是公交系統缺乏。雷鋒大道銀星路918公交路線：汽車西站

-廣大環球-萊茵城-靜園山莊-悅禧山莊-百果園

-長沙醫學院-東馬社區-金星大道路口-邦德利建材(旺旺路口)-望城縣公安局-迎賓大道-望城縣政府--望城縣人民醫院-望城汽車站(共48站)地塊屬性-交通、道路洗心禪寺龍湖高爾夫百果園普瑞溫泉酒店裕田奧萊小鎮長沙醫學院湖南師大附屬實驗中學湖南商學院北津學院戴公廟七峰小學月亮島風景區本案湖南出版科技園湖南長湘高速公路建設開發有限公司谷山森林公園星城實驗小學金星大道雷鋒大道火車西站市政府本項目所在區域位于長沙市望城縣雷鋒大道東側、銀星路南側，主干區域商業中心原位于溁灣鎮商圈，市府北遷后成為片區主導的發展動力與核心，距離項目較遠；隨著片區人口的逐步增加，區域配套逐步完善，但仍與市中心相去甚遠，且項目距離未來規劃的月亮島城市副商業中心有一定距離目前區域內配套以休閑旅游、酒店居住為主，如普瑞溫泉、龍湖高爾夫等，生活配套缺乏，無法滿足項目居民生活需求。項目北側500米有長沙醫學院附屬醫院，東側老年公寓配套醫療設施。日常生活商業配套缺乏五一路商圈17min觀音巖水庫龍湖高爾夫普瑞溫泉酒店洗心禪寺百果園本項目長沙市政府月亮島城市副商業中心望城坡商圈溁灣鎮商圈觀沙嶺商圈25min10min地塊屬性-配套項目生活配套缺乏，周邊休閑旅游配套反而相對豐富，周邊無步行可達商業配套，教育資源也沒有支撐，但醫療配套相對較好區域商業中心原位于溁灣鎮商圈，市府北遷后成為片區主導的發展動項目容積率3.5，屬于高容積率、百萬級規模大盤項目，項目自身規劃約10萬平米商業配套地塊1地塊2地塊指標總用地面積338840.5㎡地塊1：188443.3㎡地塊2：150397.2㎡總建筑面積1185942㎡地塊1：659551地塊2：526390總容積率3.5地塊1：3.5地塊2：3.5商住用地，其中商業建筑面積10萬㎡雷鋒大道銀星路金園路（規劃）規劃道路地塊屬性-項目指標項目容積率3.5，屬于高容積率、百萬級規模大盤項目，項目自身地形方正，丘陵地貌；地塊內部現狀主要為荒草地，少量植被；地塊內部約有2/3面積地勢較周邊道路低5-15米不等；若平整土地，填土至周邊道路正負零位置，初略估算約有200萬立方米土方量，成本較高，因此建議項目利用現有地勢高差靈活規劃。地塊中部陡坡附近有一水塘，為積水所致；內部無其他優勢資源。地形方正，高差較大，無優勢資源地勢較低處內部高差10-15米與道路高差5-8米內部大面積荒草地內部環境一般，地形方正，內部落差在10-17米的陡坡，地塊西面與雷鋒大道平齊但北面與銀星路沿線落差在5-8米；無明顯景觀資源地塊屬性-項目內部資源地形方正，丘陵地貌；地形方正，高差較大，無優勢資源地勢較低處解讀地塊外部環境：北面農民房形象雜亂；南面為農田和廠房無景觀，西&東面可遠觀山景，有一定外部景觀資源項目東側可遠觀山景，景觀效果較好，西側可觀部分山景。項目北側為農民房，東北側有物流企業廠房，形象較為雜亂；項目南側為農田和廠房，無明顯景觀資源。項目周邊民房東北側物流企業廠房東側遠觀山景西側山景西北側百果園項目周邊農田外部也無優勢景觀資源地塊屬性-項目外部資源解讀地塊外部環境：北面農民房形象雜亂；南面為農田和廠房無景觀土地屬性總結土地價價值判斷項目區位及資源條件有限，更多依靠自身價值體系打造項目區位屬于城市近郊，位置偏遠區域；項目交通、商業配套、醫療、教育、娛樂設施等缺少，短時間無法改善；項目有一定的外部景觀，但不足以支撐高檔項目的強勢景觀；項目內部高差較大，與周邊道路關系復雜；土地屬性與產品線選擇項目對應的土地屬性為高容積率項目，對應公司產品線為“起航+樂居”，可以利用項目的地形增加項目品質土地屬性與規劃建議利用項目地形，打造內部景觀，同時借助東南側自然景觀資源項目東南側局部有“谷山”公園，可適當借助外部景觀利用地形特點創造坡地景觀，提高內部品質土地與對應客戶屬性主體客戶對應為首次置業+首次改善客戶，購房目的以自住為主客戶主體為青年之家和小太陽客戶自住為主，對交通、教育、商業配套要求較高土地屬性總結土地價價值判斷項目區位及資源條件有限，更多依靠自二、長沙市宏觀區域分析二、長沙市宏觀區域分析從2009年起，長沙房地產銷售量進入快速上升通道，整體價格也快速上揚2009年長沙房地產成交總量突破1000萬平米，2010年突破1500萬平米；2011年調控后目前成交量穩定在300套以上，周成交量3000套左右，預計今年去化總量在1000萬平米左右；2010年成交價格快速上揚，下半年價格增長較快，均價已經突破5000元/平米；2011年預計價格還將進一步上漲，由于宏觀調控，增速將適當減緩；長沙市場量價關系長沙05-11年消化量從2009年起，長沙房地產銷售量進入快速上升通道，整體價格也長沙市場供需關系長沙市整體供應量略小于成交量，尤其是2010年10月份之后的成交量大，新政影響較小長沙市場供需關系長沙市整體供應量略小于成交量，尤其是2010岳麓區市場供需關系岳麓(河西)市場住宅市場近期價量表現突出，近年成交量持續上升，2010年突破300萬平米，躍居長沙第二陣營月均去化30萬平米以上，近期去化量和價格上揚較大，供略小于求岳麓區市場供需關系岳麓(河西)市場住宅市場近期價量表現突出，望城縣市場供需關系望城市場整體呈供大于求的局面，因此價格長期處于較低水平，由于金星北片區價格上漲帶動價格上揚

。整體價格水平較低，縣區價格水平2800-3300元/平米；整體成交面積約90萬平米，其中金星北片區占比超過50%望城縣市場供需關系望城市場整體呈供大于求的局面，因此價格長期別墅市場供需分析經濟型聯排別墅和350-500平方米的獨棟別墅或類獨棟產品是目前市場供應主力，去化都還相對不錯。單個別墅項目的年平均去化量約在2.5萬平方米左右。價格：獨棟在12000-18000元/㎡，聯排在12000元/㎡，洋房在5000-6000元/㎡洋房年去化量4萬平米，價格成長性比較低類別墅產品類型包括獨棟、聯排及洋房，洋房價格成長性不高，溢價能力有限別墅市場供需分析經濟型聯排別墅和350-500平方米的獨棟別整體房地產市場評判房價持續推升上漲趨勢成交量持續上升，整體供大于求，部分區域供小于求市場亢奮，剛性需求量大2011年調控后增速可能適當放緩整體房地產市場評判21含浦板塊麓谷金星北金星北板塊1、郊區板塊，大盤云集2、區域價格4100-5000元/㎡3、以高層、別墅產品為主后續供應量400萬平米含浦板塊1、郊區板塊，自然環境良好2、區域價格4300-7000元/㎡3、以別墅和高層產品為主，未來供應量約450萬平米雷鋒板塊1、郊區板塊，在售項目只有2個，都為別墅項目2、區域價格6000-12000元/㎡3、未來供應以別墅產品為主，供應量約500萬平米梅溪湖梅溪湖板塊1、重點規劃發展新區2、目前在售僅1個項目萬科四季花城，價格4800元/㎡3、別墅、洋房、小高層、高層產品，未來供應量約400萬平米市府濱江新城濱江新城板塊1、濱江新區，發展前景最好2、區域價格6000-8000元/㎡3、高層產品，3房為主，公寓、大戶型供應增多，未來供應量約250萬平米市府板塊1、傳統老城區，配套完善2、區域價格6000-8000元/㎡3、高層產品，未來2房、公寓、大戶型增多，未來供應約150萬平米市府北雷鋒麓谷板塊1、近郊板塊，發展速度較快2.區域價格：5000-6000元/㎡3.未來供應以高層產品為主，后續供應量約250萬平米市府北板塊1、濱江新城和市府發展帶動的區域2、區域價格5500-7000元/㎡3、以大盤項目為主，未來供應量150萬平米河西住宅總體特征與區域城市發展密切相關，當前形成“2中心+6郊區”的板塊格局21含浦板塊麓谷金星北金星北板塊含浦板塊雷鋒板塊梅溪湖梅溪湖河西住宅總體特征市中心二環內河西一直是長沙市房地產市場的重要板塊，價格洼地，銷售量占據20%2010年長沙市內五區住宅成交量對比2010年長沙市內五區住宅均價對比河西4825元/平米開福區5701元/平米天心5283元/平米雨花5194元/平米芙蓉5419元/平米河西住宅總體特征市中心河西一直是長沙市房地產市場的重要板塊，雷鋒大道板塊尚處于初級開發階段，區域在售項目僅2個別墅項目——金科東方大院和中糧北緯28°。區域由于受谷山森林公園阻隔，與河西中心區距離偏遠。在金星大道取代雷鋒大道，成為連接望城與長沙的城市主干道后，區域的交通優勢喪失，發展速度落后于金星大道沿線。龍湖高爾夫百果觀光園本項目麓谷板塊市府北板塊金星北板塊雷鋒板塊區域自然資源優越，在09年金科東方大院項目入市，獲得市場高度認可后，區域開始進入長沙市場客戶認知范圍，隨著10年第二個別墅項目中糧北緯28°再度實現熱銷后，區域認知逐漸加大。未來供應項目以別墅為主，供應總量達到433萬平米。項目名稱銷售價格項目賣點金科東方大院聯排12000元/㎡洋房6100元/㎡起高層5100元/㎡起高附加值產品，精致園林景觀中糧北緯28°獨棟11000元/㎡全資源別墅——觀音巖、白鷺島、龍湖高爾夫奧萊小鎮100萬金地觀音巖82萬報業文化城50萬天麓90萬本區域雷鋒板塊概述區域板塊屬于郊區新興別墅集中區，2009-2010年剛剛新興板塊，環境良好但區域認知陌生，配套缺乏，當前僅有2個別墅項目在售中糧北緯28°71萬金科東方大院40萬谷山森林公園雷鋒大道板塊尚處于初級開發階段，區域在售項目僅2個別墅項目—2011.022012.02高鑫天麓聯排28套、洋房70套金科東方大院在售獨棟9套、聯排6套、洋房300套中糧北緯28°在售獨棟48套聯排38套、洋房136套獨棟、類獨棟、50萬㎡高層推出聯排180套推售二期獨棟168套裕田奧萊小鎮首推聯排、雙拼約271套，總建面100萬㎡，容積率1.1本項目總建面約118萬㎡，容積率3.5報業文化城總建面50萬㎡，一期22萬㎡為定向房，后期洋房、聯排為主區域目前由于認知陌生，配套缺乏，主要銷售以資源優勢和產品優勢打造的別墅產品為主，本項目作為區域內首個開發和銷售的高容積率大盤，與之前的項目差異明顯，需要在配套的打造予以完善，給到客戶對區域生活便利的信心和保證未來供應項目當前在售項目金地觀音巖首推獨棟，總建面82萬㎡，容積率約1.0本區域未來供應產品區域內在售和未來供應項目主要有：純別墅項目，別墅+高層項目和高容積率項目，本項目將是區域內首個開發和銷售的高容積率大盤2011.022012.02高鑫天麓聯排28套、洋房70套金萊茵城51萬保利麓谷林語114萬恒大名都80萬長沙玫瑰園150萬盈峰翠邸69萬富基世紀公園123萬本項目勤誠達新界140萬長房時代城40萬麓谷板塊恒大華府53萬蔚藍海岸45萬鈺龍天下110萬北京御園42萬東方明珠70萬市府北板塊谷山森林公園雷鋒板塊本區域被谷山森林公園所分割，與麓谷、市府北、進行北三個板塊形成相互對峙的局面。南面的麓谷和市府北板塊距離河西中心區更近，在大盤的數量和級別上都相對有限。每個版塊50萬以上的大盤在3個左右。金星北板塊的大盤數量和級別相當于麓谷和市府北的總和，大盤競爭之勢最為明顯。臥龍灣50萬區域外競爭板塊區域外競爭板塊——地緣競爭關系聚焦麓谷、市府北、金星北3大板塊，供應總量大，未來競爭激烈名家翡翠花園50萬金星北板塊項目名稱銷售價格項目賣點富基世紀公園高層5000元/㎡(精裝修)高性價比，會所湖景、園林、體育館配套恒大名都高層5000元/㎡(精裝修)品牌，高性價比，現場園林景觀保利麓谷林語高層5300元/㎡聯排11000元/㎡330畝山體公園，明德中學，酒店及高爾夫會所鈺龍天下高層5400元/㎡名校資源(長郡中學)，公園景觀、酒店及商場萊茵城51萬保利麓谷林語114萬恒大名都80萬長沙玫瑰園15富基世紀公園東方明珠恒大名都約20萬平米，89-91平兩房，97-143平三房，130-157平四房勤誠達新界臥龍灣約100萬平米，79-85平兩房，113-140平三房，158-174平四房約50萬平米，89-100平2房，110-135平三房，140-170平四房20112012201320142015140萬平米,70-80平兩房，90-110平三房，130-150平四房約36萬平米,90平兩房，116-137平三房，150-168平四房鈺龍天下85萬平米，以73-120㎡二房、三房為主麓谷林語約45萬平米，以80-160㎡二房/三房/四房金星北板塊市府北板塊麓谷板塊金星北板塊是本項目主要競爭區域，大盤聚集，區域相似，競爭量巨大，核心競爭項目富基世紀公園；市府北板塊只有一個競爭項目，且區位差別較大，競爭相對較小；麓谷板塊只有一個大盤，且在本項目入市時基本銷售完畢，本項目存在更多機會。區域外未來供應產品區域外競爭板塊核心鎖定金星北板塊，產品同質化嚴重，未來銷售階段的競爭產品總量約540萬平米富基世紀公園東方明珠恒大名都約20萬平米，89-91平兩房區域地塊編號地塊位置出讓面積(平米)規劃用途容積率總建筑面積（平米）樓板價(元/平米)星城鎮望土網掛[2010]16號繼續掛牌星城鎮中華嶺村,星月路與黃金大道交叉口東南角。25303.12商住用地≤3.588560.92742.201望土網掛[2010]19號望城經濟開發區100606.7住宅≤3.0301820408.4885望土網掛[2010]18號星城鎮馬橋河村77260.14住宅3231780.4420.8725望土網掛[2010]07號星城鎮116347.2住宅≤3.0349041.6547.0981望土網掛[2010]12號星城鎮26979.25住宅≤3.080937.75541.5273望土網掛[2010]08號星城鎮166046.7住宅用地≤3.0498140530.9953望土網掛[2010]02號星城鎮81773.33商住用地3245320607.1662望土網掛[2010]01號望城縣星城鎮中嶺村58350.18商住用地2.3134205.4475.7632望土網掛[2009]20號望城縣星城鎮東塘村，雷鋒大道以東91453.33商住用地≤3.0274360421.5629望土網掛[2009]17號望城縣星城鎮中嶺村386080商住用地≤3.21235456452.6669望土網掛[2009]05號望城縣星城鎮中華嶺村（由金甲路、黃金大道、月亮島路、楊峰路合圍而成）182877.3商業、居住（占245.85畝）2.8－3.0548632462.0584望土網掛[2008]04號望城縣星城鎮黃金大道與月亮島路交叉口西北角118972居住用地2.8-3.0356916438.3945黃金鎮望土網掛[2010]13號黃金鎮53023.85住宅≤1.579535.78757.7722望土網掛[2009]11號黃金鄉金坪社區128047居住用地≤1.1140851.71080.995區域土地市場供應區域地塊編號地塊位置出讓面積(平米)規劃用途容積率總建筑面積地塊編號地塊位置出讓面積(平米)規劃用途容積率總建筑面積（平米）樓板價(元/平米)高塘嶺鎮網掛[2011]03號高塘嶺鎮204602.4商住≤3.5716108.41760.474望土網掛[2010]11號望城縣高塘嶺鎮21093.33住宅≤3.063279.99440.5816望土網掛[2009]16號望城縣高塘嶺鎮34999.91商住≤3.0104999.7404.5725望土網掛[2008]02號繼續掛牌高塘嶺鎮旺旺路與望城大道交叉口西南角12901.33商業、住宅用地2.8－3.038703.99498.1399望土網掛[2009]08號高塘嶺鎮下西塘街2747.6商業住宅用地25495.2385.7912望土網掛[2008]03號望城縣高塘嶺鎮郭亮北路143號760商業、居住用地≤3.62736584.7953丁字鎮望土網掛[2010]04號丁字鎮39574.23商住用地≤1.871233.61385.7729望土網掛[2010]09號丁字鎮130973.3商業用地≤1.6209557.3570.9655雷鋒鎮望土網掛[2010]03號雷鋒鎮7200商住用地≤5.036000785烏山鎮望土網掛[2008]05號烏山鎮徐家橋社區329.71商業居住用地2.0－2.4791.304315.9342合計7000405續表望城縣近期共計出讓商住地幅26塊，總建700萬㎡。臨近本案的星城鎮與黃金鄉成交14塊地幅，總建500萬㎡。主要集中在星城鎮，其中純住宅用地8塊，商住用地6塊。2010年至今，土地樓面價增長較快，未來區域價格行情看高。區域土地市場供應地塊編號地塊位置出讓面積(平米)規劃用途容積率總建筑面積（平[2009]05號容積率：2.8-3.0[2010]08號容積率：≤3.0望土網掛[2010]12號容積率：≤3.0[2009]17號(富基)容積率：≤3.2[2010]16號容積率：≤3.5望土網掛[2010]07號容積率：≤3.0望土網掛[2010]02號容積率：3本案望土網掛[2009]20號容積率：≤3.0望土網掛[2008]04號容積率：2.8-3.0望土網掛[2009]11號容積率：≤1.1[2010]01號容積率：2.3[2010]18號容積率：3望土網掛[2009]11號容積率：≤1.1望土網掛[2010]19號容積率：≤3.0望土網掛[2010]13號容積率：≤1.5臨近本案的星城鎮與黃金鄉成交14塊地幅，總建500萬㎡。預計未來將在3-5年內陸續開發。區域土地市場供應[2009]05號[2010]08號望土網掛[2010]12區域住宅市場總結宏觀市場環境市場供求環境區域競爭環境長沙城市發展利好，整體經濟快速發展，支撐房地產發展；房地產價量齊升，價格快速上漲，市場信心十足；2010年住宅成交量接近1500萬平米大關，均價突破5000元/平米大關；河西占據長沙房地產市場的20%，但價格偏低；岳麓區人口62萬較少，住宅依賴外來人口的導入；河西年均去化量超過300萬平米，價格以中低項目為主，未來濱江板塊高檔項目及雷鋒板塊別墅項目興起將拉動區域價格提升；項目區域屬于新興高檔別墅區范圍內，高層產品供應量少；低端同質競爭激烈，未來供應量巨大，主要競爭板塊為金星北，預計未來供應超過500萬平米；競爭項目都針對剛需客戶，面積段重合高，品質需要提升；區域住宅市場總結宏觀市場市場供求區域競爭長沙城市發展利好，整三、項目競爭產品分析三、項目競爭產品分析競爭項目規劃特點競爭項目中除恒大名都為純高層項目外，其他項目都配置洋房、聯排等多種產品組合恒大名都高鑫天麓勤誠達新界鈺龍天下競爭項目規劃特點競爭項目中除恒大名都為純高層項目外，其他項目競爭項目景觀特點恒大名都富基世紀公園勤誠達新界鈺龍天下競爭項目中都設置水系景觀，部分項目利用坡地制造高差景觀，整體現場展示力度較大競爭項目景觀特點恒大名都富基世紀公園勤誠達新界鈺龍天下競爭項競爭項目立面特點競爭項目中新古典和現代立面風格較多，部分項目采用其他歐式立面項目名稱富基世紀公園恒大名都東方明珠外立面建筑風格新古典新古典德式材料面磚+玻璃+涂料面磚+玻璃+涂料面磚+涂料項目名稱勤誠達新界名家翡翠花園長沙玫瑰園外立面建筑風格現代新古典新古典材料涂料涂料面磚+涂料競爭項目立面特點競爭項目中新古典和現代立面風格較多，部分項目競爭項目戶型分析1#~9#約80平米兩房4#、6#約124平米三房1#~9#約113平米三房富基世紀公園主力戶型戶型主要特點：雙陽臺設計、臥房帶飄窗，但贈送空間較少戶型空間緊湊競爭項目戶型分析1#~9#約80平米兩房4#、6#約124平競爭項目戶型分析恒大名都主力戶型戶型主要特點：短進深，雙陽臺設計、臥房帶飄窗，但贈送空間較少戶型空間緊湊125平方米三房二廳二衛99平方米三房二廳二衛競爭項目戶型分析恒大名都主力戶型戶型主要特點：短進深，雙陽臺競爭項目戶型分析74㎡兩房兩廳一衛123㎡三房兩廳兩衛92㎡三房二廳一衛鈺龍天下主力戶型戶型主要特點：戶型方正緊湊，臥房帶飄窗，部分設置入戶花園戶型空間緊湊，少量贈送空間競爭項目戶型分析74㎡兩房兩廳一衛123㎡三房兩廳兩衛92㎡項目商業配套環境休閑配套教育配套富基世紀公園10萬㎡商業區4219㎡會所，2萬平米生態濕地玉湖，11133㎡藍寶石體育館國際雙語幼兒園恒大名都4000㎡商業街5200㎡會所，人工湖景5600㎡幼兒園東方明珠15000㎡商業街，5萬㎡酒店3000㎡納瓦湖，12000㎡中央景觀園林社區幼兒園臥龍灣44000㎡，預計引入銅鑼灣廣場6800㎡酒店式休閑會所，10000㎡中心水景和羽毛球場1200㎡幼兒園勤誠達新界商業街，社區超市、醫療等會所5400㎡，有商務中心，游泳池、籃球場等休閑配套3200㎡幼兒園鈺龍天下五星級華天大酒店等綜合商業100畝市政公園長郡中學，社區幼兒園當前各個樓盤商業配套均未啟動，生活便利性低直接限制進一步溢價資源環境方面各項目相對較為到位（水景+大會所模式成熟）教育配套尤其是名校資源當前各個社區均相對匱乏（除鈺龍外）競爭項目配套分析板塊外競爭項目小結：引入名校配套并于前期啟動有利形成核心競爭力，項目內日常服務型商業也應盡快啟動以促動物業價值拔升項目商業配套環境休閑配套教育配套富基世紀公園10萬㎡商業區4競品總結基于競品的產品策略整體規劃組團規劃，充分利用景觀資源整體規劃分組團設計，充分利用東南部自然景觀，內部造景產品組合多采用高層+洋房+聯排別墅進行組合，個別采用純高層組合采用高層+小高層+聯排別墅進行產品組合豐富產品形態產品立面多采用新古典或現代風格，里面顏色偏深色，外墻多用面磚跳出現有的立面風格，可采用英式或其他新古典主義立面戶型特色以緊湊實用性房型為主，均采用雙陽臺和飄窗設計，但贈送空間較少在緊湊實用的基礎上，采用N+1戶型贈送面積，增強產品溢價能力景觀塑造現場展示水系景觀，整體采用簡單的高大植物造景，缺少綠化層次水系景觀+多層次立體綠化，充分利用坡地資源項目配套商業配套均未啟動，生活便利性低；教育配套尤其是名校資源當前各個社區均相對匱乏商業+教育配套先行，引入知名小學和幼兒園，配套商業先期運營總結與啟示：引入名校配套并于前期啟動有利形成核心競爭力；

采用水系景觀不可或缺，戶型需要創新贈送面積，跳出同質化競爭。競品總結基于競品的產品策略整體規劃組團規劃，充分利用景觀資源競爭項目去化分析區域項目高層體量（萬平米）容積率已推（萬平米）已售量（萬平米）未推（萬平米）存量（萬平米）年均去化（萬平方）月均去化（套）金星北板塊富基世紀公園1233.225.315.697.79.718.8150恒大名都73.43.9549.338.524.110.822.6200勤誠達新界1403.0001400——名家翡翠花園502.0300500——長沙玫瑰園1503.03029120112.490新地東方明珠72.51.8616.414.256.12.2550雙盈臥龍灣502.513.813.836.204.235雷鋒板塊高鑫天麓501.4800500——金科東方大院3.21.053.22.201—開盤去化180套麓谷板塊保利麓谷林語1152.1706845230250宜居萊茵城503.039.327.310.71210.680市府北板塊恒大華府52.93.030.525.622.44.912.380鈺龍天下1103.6113.51396.50.514105北京御園502.62221.2280.813.285總計1090—313.3268.4776.744.9————大盤項目年均15~20萬平米，月均去化150套左右，一般項目年均去化10萬平米，未來供應量達700萬平米以上競爭項目去化分析區域項目高層體量容積率已推已售量未推存量年競爭項目去化分析區域項目主力面積（平米）目前均價（元/平米）主力總價（萬元）首次開盤時間去化情況對應客戶未來供應金星北板塊富基世紀公園103-118㎡三房，79-84㎡二房500040-602010.6二房基本售完，剩余面積較大三房剛需客戶為主目前去化一期余量，二期15萬平米下半年推出恒大名都84-94㎡二房，96-108㎡小三房，125-141㎡大三房500040-702009.5剩余大面積四房，均在140平米以上，二房、三房去化較快前期剛需為主，目前主要是大戶型改善型客戶最后幾棟高層產品，去化難度加大長沙玫瑰園100㎡二房，120㎡小三房，160㎡大三房460055-752006.407年去化情況好，目前暫時無新推房源投資+改善客戶2011年下半年二期高層產品將面世新地東方明珠89-100㎡二房，110-135㎡三房，150-170㎡四房450040-602009.1一期基本售完，3月新開1棟高層，去化一般首次置業為主即將推出別墅和洋房產品雙盈臥龍灣90㎡二房，116-137㎡三房，150-168㎡四房420050-70200暫無新貨推出本地周邊客戶未來主要是高層產品，預計下半年推出競爭項目主力面積80-120平米，主力總價40-60萬元，以剛需二房和三房為主，去化量相對較好競爭項目去化分析區域項目主力面積（平米）目前均價主力總價首市場供銷總結競品產品力總結基于競品的發展方向總價二房40萬小三房50萬三房60萬整體規劃組團規劃，借助核心景觀進行規劃設計市場機會分析：1、創新贈送空間戶型產品存在市場空白點，增強性價比；2、商業配套及教育配套完善成為打破市場突破點；單價毛坯4000-4500元/平米；精裝修5000元/平米；產品組合高層+洋房+聯排別墅組合面積段與去化85平米以下二房，110平米以下三房去化較好產品立面新古典及現代風格為主，多采用貼面磚競品項目發展原則：1.定位策略：高性價產品2.產品發展策略：專注于主流剛需產品創新力，提供贈送空間；3.價格策略：初期以低價入市，低開高走；各面積段對應客戶特征首次置業+首次改善為主，價格敏感戶型特色緊湊實用為主，雙陽臺及飄窗設計，但贈送空間較少未來供應未來仍有大量高層住宅供應，主力剛需產品競爭激烈景觀塑造水系景觀為主，大型樹木為主項目配套商業配套及教育資源匱乏競爭環境總結與發展原則市場供銷總結競品產品力總結基于競品的發展方向總價二房40萬整四、項目客戶分析及定位四、項目客戶分析及定位根據大盤發展客戶構成客觀規律：

本項目前期核心客戶仍應立足于河西&望城地緣性客戶隨著社區的成熟、項目價值的深化展現，客戶群體多元化，產品線也隨之多元化增加大戶型比例，以產品演變主導營銷形成項目的品牌影響力，成為市場焦點經濟利益最大化、實現高利潤高性價比剛需產品啟動多元化產品線高性價比剛需產品，快速熱銷，現金流回收人氣蓄積完成，為項目成功開發打下堅實基礎以高性價比產品入市，制造熱銷，建立河西市場影響力項目初期項目中后期項目價值高度認可引導客戶置業觀念，實現品質社區口碑項目歷程戰略意義客戶層面根據大盤發展客戶構成客觀規律：

本項目前期核心客戶仍應立足于本項目岳麓區政府板塊望城板塊麓谷高科技園雷鋒大道沿線與黃金鄉客戶區域客戶總體分析：1、區域分布：項目地2公里范圍以外，周邊原生居民稀少；2、時間半徑：車程5～18分鐘的生活圈層以內的客戶；3、構成主體望城板塊+雷鋒大道沿線與黃金鄉+麓谷高科技園板塊+岳麓區政府板塊+高校客戶群區域客戶總體分析周邊地緣性客戶主要有麓谷科技園、岳麓區核心區和望城縣客戶麓谷科技園本項目岳麓區政府板塊望城板塊麓谷高科技園雷鋒大道沿線與黃金鄉本項目啟動期地緣客戶分析：從區域來看，客戶主要來自河西（岳麓區約50%）和望城縣（16%）從客戶來源上看，由于區域內原住民缺乏，其主要客戶來源于岳麓區和望城縣，占50-60%。其次為湘籍地市客戶，占10-15%，主要是常德、婁底、益陽等地的客戶，因交通便利的影響選擇在此置業。省外客戶群體占10%左右的比例，主要是省外工作的湘籍客戶，已打拼幾年，有一定的積累，但受一線城市高房價的逼迫，回湘置業。目標客戶區域分布區域客戶總體分析本項目啟動期地緣客戶分析：從區域來看，客戶主要來自河西（岳麓恒大名都恒大名都的客源大多來自周邊區域如岳麓區以及望城縣，另外像周邊城市，如常德、株洲、湘潭也有一定的客源。主要以周邊區域如高新技術區的中層主管為主，占到了58%。競爭項目客戶構成恒大名都恒大名都的客源大多來自周邊區域如岳麓區以及望城縣，另雖然各類產品客戶群體的比例有所差別，但主要為以下四類群體：麓谷科技園和望城產業園的企業職員、岳麓區開廠和自營街鋪的生意人、長沙市及岳麓區政府公務員和河西大學、醫院等事業單位員工。編號客戶結構客戶群名稱1麓谷工業園工業園管理人員、技術人員及銷售人員2望城產業園3岳麓區客戶岳麓北/岳麓南大學城老師岳麓北（湘雅三醫院、腫瘤醫院等）/岳麓南醫生區、市政府公務員企事業單位職員河西其他客戶本項目啟動期地緣客戶分析：

從職業來看，客戶主要集中于企業職員、生意人、政府公務員和事業單位員工4類人群雖然各類產品客戶群體的比例有所差別，但主要為以下四類群體：麓目標客戶年齡構成目標客戶置業目的區域目標客戶群體年齡以25-35歲中青年群體為主。多數處于工作不久、結婚成家以及初為父母的年齡，在購房需求上處于首次置業，或因為工作、結婚以及孩子上學首次換房。從客戶置業目的來看，96%的客戶購房屬于自住，表明剛性需求客戶占絕對主力。本項目啟動期地緣客戶分析：

從生命周期來看，50%以上客戶都是35歲以下的中青年群體，購買婚房（預備），初為父母首次換房的自住需求旺盛目標客戶年齡構成目標客戶置業目的區域目標客戶群體年齡以25-40~60㎡公寓70-90㎡2、3房100-120㎡3房202530354045505560青年之家青年持家小太陽后小太陽三代同堂中年之家120-130㎡3、4房首置客戶以婚房、為子女購房為主，主要為結婚、就進工作等，主要看重區域產品性價比和區域未來發展。首換客戶主要為居家客戶，兩代、三代同堂，需求面積較大。主要看重區域環境和未來升值潛力。本項目啟動期地緣客戶分析：

從購買面積需求來看，首置客戶需求集中于70-90平米2房（含2+1），首換客戶需求集中在120-130平米3房&少量4房40~60㎡公寓70-90㎡2、3房100-120㎡3房對應公司標準化產品線&客戶分類：

本項目前期主力客戶可被表述為“啟航型”客戶&“樂居型”客戶產品線職業特征地緣特征行為及生活特征購買特征關注重點需求產品比例啟航企業職員麓谷工業園職工，老家為望城或岳麓區或外地的客戶25-35歲，工作2-3年的，準備結婚或剛結婚，企業重要的普通員工、技術職員或基層者為主，收入3000元/月總價限制，且就近工作原則，認可河西的環境自住兼投資價格，配套、品質、便利性70-100㎡緊湊型二房、三房30%樂居生意人本地人，在岳麓區麓北、望城開廠或自營街鋪25-35歲，做小本生意，收入4000元/月舒適寬敞居所，且就近工作原則，或為子女購房；習慣河西環境，自住兼投資配套、品質、升值潛力90-130㎡居家型二房、三房18%公務員岳麓區及芙蓉區公務員22-30歲，剛出社會工作1-2年，準備結婚，收入3000元/月社區品質及環境，且就近工作原則，認可河西的環境自住兼投資品質、資源、配套、90-130㎡居家型兩房、三房20%事業單位人員岳麓區大學老師岳麓區醫院醫生25-32歲，剛任職1-2年，大學講師級，待遇4000元/月總價限制，且就近工作原則，認可河西的環境，自住兼投資地段、品牌、配套、品質、社區環境90-130㎡居家型中小戶型15%對應公司標準化產品線&客戶分類：

本項目前期主力客戶可被表述中聯工業園華星宇傳感基地麓谷工業園星城經濟區托普信息科技園高科技食品工業基地湖南臺商投資區啟航型客戶：

企業職員地域分布——主要來自岳麓區和望城的產業園區岳麓區產業園：集中于麓谷工業園中聯工業園華星宇傳感基地銀盆嶺沿線望城產業園：星城經濟區湖南臺商投資區高科技食品工業基地托普信息科技園銀盆嶺中聯工業園華星宇傳感基地麓谷工業園星城經濟區托普信息科技園高分類總人口置業群體數量（人）上市公司（7家）中聯重科3000300威勝電子2000300隆平高科50070湘郵科技375300麓谷醫藥200150湖南有色500110杉杉科技1000150小計上市公司置業人數約為1500-2000人其他企業湖南科利豐10025長沙大同水泵8020長沙通發高新技術公司10030長沙市泰寶制藥32080長沙申大科技500110小計其他企業共142家，置業人數約為4000-5500當前園區人數約9.6萬人，企業研發人員達1.52萬人，占員工總數的15.9%，園區十一五規劃人口約80萬人支柱產業麓谷工業園代表型企業電子信息業日立電器、創智集團、湘郵科技、湘計算機、信息集團、威勝電子、蘇博泰克、中科軟件、三辰影庫、拓維信息等先進制造業中聯重科、遠大空調、華泰重工、中標實業、凱瑞重工、湖大海捷、湘電東洋、通發科技、深湘通用、金嶺機床等生物醫藥業九芝堂、雙鶴醫藥、中和制藥、泰寶制藥、康普制藥、方盛制藥、安淳科技、德康制藥、國華醫藥等新材料業金瑞科技、杉杉新材料、湖南海利、遠大鈴木、科力豐新能源、晶鑫科技、大陶科技、華菱光遠等啟航型客戶：

企業職員客戶容量有保障——以麓谷產業園區為例，按園區現有人群計算，每年工業區可能新增置業數為5500-7500人分類總人口置業群體數量（人）上市公司（7家）中聯重科3000目前中聯重科企業規模為3000人，中高級管理人員、技術人員約300人09年企業校園招聘計劃全國約700人，長沙范圍內約400人，未來企業中高等技術人員持續增長，且人員經濟收益看好。資料來源：中聯重科公司年報及公司網站啟航型客戶：

企業職員客戶收入水平有保障——以中聯重科為例，普通職工月收入2100元，本科以上學歷技術及管理初級崗位月收入約5000元目前中聯重科企業規模為3000人，中高級管理人員、技術人員約從客戶購房關注因素來看，價格關注最高，其次為戶型，其次為交通因素；由于啟航客戶多數為首次購房，且以婚房和方便工作為主，對于價格和交通的關注相對明顯。啟航客戶購房關注因素啟航型客戶：

置業敏感點——價格》戶型》交通》商業配套》地段&教育配套從客戶購房關注因素來看，價格關注最高，其次為戶型，其次為交通啟航客戶購房戶型需求啟航型客戶：產品與價格需求偏好研究2房&小3房|70-90㎡為主|總價預算集中在35-50萬之間啟航客戶購房面積需求企業職員總價承受能力有限，主要集中在30-50萬元之間，其中30-40萬元約占34%，40-50萬元約占25%。受總價限制，企業職員客戶主力需求戶型為2房產品，約占購房需求的一半；啟航客戶需求主力面積集中在70-90㎡之間，其次為60-70㎡。啟航客戶購房總價預算啟航客戶購房戶型需求啟航型客戶：產品與價格需求偏好研究啟航客啟航型客戶：產品戶型設計需求偏好

實用性為主，看重分攤率，在舒適度上對臥房關注度相對最高關注空間具體需求客廳適度大小的家人聚會空間廚房功能完備，餐廳和廚房相連主臥寬敞舒適，有足夠的衣櫥空間陽臺兼顧晾曬和工作陽臺的功能，洗衣、折菜，晾曬衣服等彈性空間靈活的“半間房”，可根據主人需求改為書房、儲藏室等戶型設計不浪費面積，實用率高啟航客戶功能空間關注點以實用性為第一標準，對各個功能空間的要求盡可能減少浪費。對于主臥舒適度關注最高；對于廚房和餐廳的關注低于其他空間。對于贈送空間，最喜歡彈性較大、可改房的內花園贈送方式。啟航型客戶：產品戶型設計需求偏好

實用性為主，看重分攤率，在啟航型客戶：商業配套需求偏好最關注滿足日常需求的超市，對于高端消費配套并不敏感商業配套需求方面，超市需求明顯很高。其他需求中，對于家電、家居類與生活比較相關的配套也比較關注；對于精品購物街和大品牌餐飲的關注度較低。啟航客戶購房配套關注點啟航型客戶：商業配套需求偏好商業配套需求方面，超市需求明顯很全市公務員人數新市府公務員人數40000多人4000多人市委市政府岳麓區政府2001年，長沙市市委市政府從河東開始搬遷到河西。新市府公務員群體屬于河西的新進人群。公務員一般在河東有1-2套單位住房或者是商品房，并且形成了以單位住房為中心的親緣地緣關系。隨著河西的發展，公務員在河西置業的比例逐漸增加。新進員工以自住為主，老員工以投資為主樂居型客戶：A-公務員/泛公務員當前主要分布在市府，河西傳統中高收入人群，換房客戶群主體之一，約4千人，與河東親緣關系較近全市新市府40000多人4000多人市委岳麓區政府2001年湖南大學省公安高等專科學校省委黨校湖南師大湖南大學中南大學省財專湖南商學院湖南醫專大學城：以岳麓山為界，北部形成以湖南商學院、湖南省財專、湖南省公安高等專科學校、湖南省委黨校、以及湖南大學北校區等，以專科學校為主的大學集群；岳麓山以南，則是以湖南大學、中南大學、以及湖南師范大學而形成的湖南最高等級學府，并以此為據形成產學研相結合的區域。學校總人數專任教師教授副教授湖南大學450018101030中南大學6385291311582314湖南師大23951515349531湖南省財專59342344126省公安高等專科學校48930129143湖南商學院1018629336湖南醫專----樂居型客戶：B-事業單位之高等院校教師當前主要分布于市府/麓南，河西中高收入人群，約1.8-2.5萬人湖南大學省公安高等省委黨校湖南師大湖南大學中南大學省財專湖南省腫瘤醫院湘雅附三醫院湘雅醫學院航天醫院長沙市四醫院醫院總人數專業技術人員高級專業技術人員中級專業技術人員長沙市第四醫院85360869176航天醫院380——40136腫瘤醫院12221070303湘雅醫院21541596838866醫院：在桐梓坡路、金星大道和楓林路圍合的區域內，分布有湘雅附三醫院、省腫瘤醫院和市四醫院。樂居型客戶：B-事業單位之醫生當前主要分布于市府區域，河西中高收入人群，約5000-8000人省腫瘤醫院湘雅附三醫院航天醫院長沙市四醫院醫院總人數專業技術溁灣鎮商圈：通程商業廣場為區域商業中心，岳麓現代IT城、新一佳超市、國美電器、通程電器、新外灘商業廣場、蘇寧電器、麓山服裝精品市場。銀盆嶺商圈：以桐梓坡路與銀盆南路交匯口為主的休閑餐飲業，圍繞湘雅三醫院為中心的華銀旺和超市為主的休閑餐飲區域。觀沙嶺商圈：以新一佳、樂安居兩個大型購物廣場為主要引導力，以盛大澤西城商務樓為配合，以杜鵑路東段與銀杉路沿線為主要商業分布區域。望城坡商圈：以家具、裝飾、建材為主。以早期的廣大環球、新興的郁金香建材廣場及湘浙小商品市場為主。大學城商圈：以獨立產權門面或私有門面為主的校園型商業，配以兩個新興商貿文化中心。溁灣鎮商圈觀沙嶺商圈望城坡商圈銀盆嶺商圈大學城商圈樂居型客戶：C-生意人分布相對較為散漫，集中于河西五大商圈附近，自營街鋪，以家居、建材、餐飲、服飾等行業為主溁灣鎮商圈：銀盆嶺商圈：觀沙嶺商圈：望城坡商圈：大學城商圈：從客戶購房關注因素來看，對于價格的關注因素較低，首先關注地段，其次對配套關注較高；教育配套排在較前的位置，對于子女教育成為改善客戶非常關注的要素；對于戶型的關注依然高于價格，他們換房更看重戶型的舒適度。樂居客戶購房關注因素樂居客戶對學校配套的關注比較全面樂居型客戶：

置業敏感點——教育配套》戶型》價格》商業配套》地段從客戶購房關注因素來看，對于價格的關注因素較低，首先關注地段樂居客戶購房面積需求樂居客戶購房戶型需求樂居客戶購房總價預算樂居客戶購房經濟承受能力相對較高。購房總價預算多在40萬以上。戶型選擇上，以3房需求最多，他們多以換房為主，尋求更好的居住環境，或者家庭人口增多，需求換房。需求面積上，以100-130㎡為主，占45%，130平米以上產品需求比例也相對較高。樂居型客戶：產品與價格需求偏好研究主力需求3房|100-130㎡為主|總價預算集中在50-80萬之間樂居客戶購房面積需求樂居客戶購房戶型需求樂居客戶購房總價預算項目功能舒適性要求衛生間雙衛生間設計，主次衛分離陽臺廚房連接生活陽臺，客廳連接觀景陽臺廚房自然采光，明亮客廳開間不小于3.3米臥室主臥套房設計，帶獨立衛生間樓間距大樓間距，且有院落園林景觀職業：望岳街道拆遷戶年齡：50歲經濟情況：征收后貨幣補償200多萬居住狀況：一家四口同住，富基世紀公園130平3房，總價約55萬客戶語錄：政府征收后補貼了200多萬，有錢了，當然是想買個舒適的房子住。而且兒子剛結婚，我們和兒子媳婦一起住，以后還有孫兒孫女，肯定要買面積大的房子。富基世紀公園它有送的房間，不算總價的，很劃算。戶型設計得也很好，有兩個衛生間，生活很方便。我兒子媳婦住的那間房里面就帶了個衛生間，是套房式設計，我和老公就住在東邊的臥室，也有單獨的一個衛生間，互不影響。客廳外面有個大陽臺，不過要是廚房那里還有個單獨的生活陽臺就好了，可以策菜什么的，還可以放點雜物

——王女士樂居型客戶：產品戶型設計需求偏好

看重戶型設計附加值（贈送面積），對各功能空間舒適度要求提高項目功能舒適性要求衛生間雙衛生間設計，主次衛分離陽臺廚房連接樂居型客戶：教育配套偏好強烈

重點關注小學及中學教育品牌，名校是他們置業換房的重要驅動力從對學校的關注來看，樂居客戶對于小學和中學更為關注；小學主要關注：砂子塘小學、博才小學、十大附小；中學主要關注：師大附中、雅禮中學、長郡中學。樂居客戶關注的中學樂居客戶更關注小學和中學樂居客戶關注的小學樂居型客戶：教育配套偏好強烈

重點關注小學及中學教育品牌，名職業：中聯重科普通職員年齡：45歲月收入：3000元左右居住狀況：一家三口住在單位定向的小區內成交情況：購買恒大名都128平3房，總價約50萬客戶語錄：現在我們家里住的房子還是以前單位的定向房，那時候很便宜的，不過現在你看咯，感覺很破舊了，也沒有什么綠化景觀，兒子要結婚了，總要換個像樣的房子才拿的出手。我們在這一片住慣了，也不想換太遠的地方，梅溪湖這邊房價還可以，看了恒大名都的規劃，那還是感覺有點品位的，而且綠化面積大，園林做的不錯，有個很大的中央水景，里面還有器械健身區、籃球場、兒童娛樂區這些配置，考慮得很細致，整個小區都滿顯檔次，我還比較滿意。——吳先生樂居型客戶：對內部居住園林環境偏好叫啟航型客戶更強

偏好社區內部盡可能提升綠化率，居住組團內部有中央園林設計職業：中聯重科普通職員樂居型客戶：對內部居住園林環境偏好叫啟客戶研究小結：以樂居客戶需求為核心滿足點

70-130平米2,3房|教育驅動|日常商業|優化園林環境樂居客戶需求分析1、主力需求3房戶型|面積以100-130㎡為主|總價預算集中在40-70萬之間2、關注點排序：地段》商業配套》教育配套》戶型》價格4、舒適度要求提高：對戶型設計看中附加值對功能舒適度要求提高啟航客戶需求分析1、2房需求約占一半|需求面積以70-90㎡為主|總價預算集中在30-50萬之間2、關注點排序：價格》戶型》交通》配套》地段&教育3、產品需求：以實用性為主，但在舒適度上對臥房關注度明顯較高3、品質關注方面：商業配套》戶型舒適&附加值》園林啟示1:2房以70-90㎡為主，注重緊湊實用啟示2:充分保證主臥空間舒適度，其它以實用為主，不浪費面積啟示3:配套以滿足社區日常生活需要為主啟示1:3房以100-130㎡為主，注重舒適同時，增加附加值啟示:3:社區園林品質升級啟示2：教育配套盡量完善，以滿足子女上學的便利性客戶研究小結：以樂居客戶需求為核心滿足點

70-130平米2五、項目產品組合分析五、項目產品組合分析項目戰略要求利潤需求品牌需求異地開發使命二：公司長三角拓展外開發的首個項目，異地開發經驗積累使命一：在最快的時間盡量回籠資金，完成整個項目的現金流平衡長沙望城項目使命三：公司全國化品牌的樹立，尤其是在長沙的城市影響力打造項目戰略要求利潤需求品牌需求異地開發使命二：公司長三角拓展外財務指標要求銷售利潤整體項目銷售能夠獲得最大利潤總額；6年以上開發周期，前期保本銷售，后期獲得利潤；快速實現現金流，為后續土地開發獲得資金；貢獻現金流，項目盡快實現自身現金流平衡；現金流平衡利潤率銷售毛利率超過20%，整體項目凈利率大于9%；財務指標要求銷售利潤整體項目銷售能夠獲得最大利潤總額；快速實方案比較分析方案一：純高層產品（33F），容積率3.5地上總建筑面積（㎡）1,185,940可售面積1,147,340高層、小高層（㎡）1,068,870酒店式公寓（㎡）49,880五星級酒店（㎡）16,140商業（㎡）28,590公建配套（㎡）22,460地下總建筑面積（㎡）181,310地下車庫（㎡）139,435人防面積（㎡）41,875可售地下機動車位（個）5,336方案比較分析方案一：純高層產品（33F），容積率3.5地上總方案比較分析方案一：純高層產品（33F），容積率3.5成本費用類別總額計容積率建筑面積單位成本（元/㎡)總建筑面積單位成本（元/㎡)一、征地及拆遷費774,858,041653.4566.7二、前期工程費307,393,420259.2224.8

1、立項報建費196,022,000165.3143.4

2、設計技術費69,976,50059.051.2

3、三通一平費17,676,12014.912.9

4、其他前期費23,718,80020.017.3三、建安工程費2,617,074,5402206.81914.1

1、基礎工程140,260,310118.3102.6

2、主體結構工程1,722,161,5601452.11259.6

3、室內水電331,301,910279.4242.3

4、室內門窗145,752,200122.9106.6

5、電梯67,125,00056.649.1

6、裝飾工程161,449,200136.1118.1

7、戶門工程33,562,50028.324.5四、公共基礎設施628,998,200530.4460.0

1、景觀工程費用231,062,000194.8169.0

2、管線工程費用370,591,200312.5271.0

3、其他基礎設施費用27,345,00023.120.0五、后期成本25,477,20021.518.6合計4,321,109,1413643.6

3160.4方案比較分析方案一：純高層產品（33F），容積率3.5成本費方案比較分析方案一：純高層產品（33F），容積率3.5利潤預測——損益表項目總指標(元)單位指標(元/㎡)主

營

收

入5,725,191,1674,828主

營

成

本4,321,109,1413,644稅金及附加441,739,467372營

業

費

用171,755,735145管

理

費

用21,600,00018財

務

費

用

204,827,730173利

潤

總

額564,159,094476所

得

稅141,039,773119凈

利

潤423,119,320357凈利率7.39%7.39%方案比較分析方案一：純高層產品（33F），容積率3.5利潤預方案比較分析方案二：純高層產品（33F+18F），容積率3.0地上總建筑面積（㎡）1,014,818.00可售面積975,636.00高層、小高層（㎡）895,380.00酒店式公寓（㎡）80,256.00公建配套（㎡）39,182.00地下總建筑面積（㎡）155,000地下車庫（㎡）120,900人防面積（㎡）34,100可售地下機動車位（個）3,454方案比較分析方案二：純高層產品（33F+18F），容積率3.方案比較分析方案二：純高層產品（33F+18F），容積率3.0成本費用類別總額計容積率建筑面積單位成本（元/㎡)總建筑面積單位成本（元/㎡)一、征地及拆遷費774,858,041763.5662.4二、前期工程費261,732,230257.9223.7

1、立項報建費167,722,700165.3143.4

2、設計技術費58,490,90057.650.0

3、三通一平費15,222,27015.013.0

4、其他前期費20,296,36020.017.4三、建安工程費2,191,761,5202159.81873.6

1、基礎工程103,587,880102.188.6

2、主體結構工程1,472,882,6401451.41259.1

3、室內水電245,867,180242.3210.2

4、室內門窗123,472,160121.7105.5

5、電梯58,538,16057.750.0

6、裝飾工程142,682,560140.6122.0

7、戶門工程29,269,08028.825.0四、公共基礎設施537,650,760529.8459.6

1、景觀工程費用198,261,760195.4169.5

2、管線工程費用315,992,640311.4270.1

3、其他基礎設施費用23,396,36023.120.0五、后期成本21,200,85620.918.1合計3,754,511,1473699.7

3209.5方案比較分析方案二：純高層產品（33F+18F），容積率3.方案比較分析利潤預測——損益表方案二：純高層產品（33F+18F），容積率3.0項目總指標(元)單位指標(元/㎡)主

營

收

入4,940,237,4484,868主

營

成

本3,754,511,1473,700稅金及附加382,475,461377營

業

費

用148,207,123146管

理

費

用21,600,00021財

務

費

用

160,366,686158利

潤

總

額473,077,031466所

得

稅118,269,258117凈

利

潤354,807,773350凈利率7.18%7.18%方案比較分析利潤預測——損益表方案二：純高層產品（33F+1方案比較分析方案三：高層+聯排組合，容積率2.5地上總建筑面積（㎡）848,120.00可售面積824,620.00高層、小高層（㎡）686,720.00酒店式公寓（㎡）102,400.00多層、別墅（㎡）35,500.00公建配套（㎡）23,500.00地下總建筑面積（㎡）129,507地下車庫（㎡）99,597人防面積（㎡）29,910可售地下機動車位（個）2,845方案比較分析方案三：高層+聯排組合，容積率2.5地上總建筑面方案比較分析方案三：高層+聯排組合，容積率2.5成本費用類別總額計容積率建筑面積單位成本（元/㎡)總建筑面積單位成本（元/㎡)一、征地及拆遷費774,858,041913.6

792.6二、前期工程費218,734,250257.9223.7

1、立項報建費140,168,700165.3143.4

2、設計技術費48,881,35057.650.0

3、三通一平費12,721,80015.013.0

4、其他前期費16,962,40020.017.4三、建安工程費1,861,577,0402194.91904.2

1、基礎工程88,851,690104.890.9

2、主體結構工程1,228,546,9401448.61256.7

3、室內水電213,715,950252.0218.6

4、室內門窗104,533,400123.3106.9

5、電梯47,347,20055.848.4

6、裝飾工程139,446,400164.4142.6

7、戶門工程23,673,60027.924.2四、公共基礎設施447,843,380528.0458.1

1、景觀工程費用162,544,000191.7166.3

2、管線工程費用265,746,840313.3271.8

3、其他基礎設施費用19,552,54023.120.0五、后期成本17,509,28420.617.9合計3,287,829,7353876.6

3363.1方案比較分析方案三：高層+聯排組合，容積率2.5成本費用類別方案比較分析方案三：高層+聯排組合，容積率2.5利潤預測——損益表項目總指標(元)單位指標(元/㎡)主

營

收

入3,966,719,5494,677主

營

成

本3,287,829,7353,877稅金及附加308,974,860364營

業

費

用119,001,586140管

理

費

用21,600,00025財

務

費

用

130,909,450154利

潤

總

額98,403,917116所

得

稅24,600,97929凈

利

潤73,802,93887凈利率1.86%1.86%方案比較分析方案三：高層+聯排組合，容積率2.5利潤預測——產品組合利潤分析方案各產品組合比例高層100%95%90%85%80%75%70%65