PAGE1房地產估價報告 估價報告編號：****（2016S）04GA第0209號估價項目名稱:XX所有的位于長沙市雨花區高橋家電百貨城002棟XX號、404號房地產的抵押價值估價估價委托人：XX房地產估價機構：*****注冊房地產估價師：姓名注冊號*************估價報告出具日期：2016年4月25日PAGE2致估價委托人函XX：受您的委托，我公司秉著獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，對您位于長沙市雨花區高橋家電百貨城002棟XX號、404號房地產的抵押價值進行了估價，價值時點為實地查勘之日即2016年3月15日，估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。我公司專業估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用比較法和收益法的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，經過評估，其估價結果如下：1、估價對象在未設定法定優先受償的情況下，其市場價值總價為：￥160.42萬元（人民幣：=1604200\*CHINESENUM2壹佰陸拾萬零肆仟貳佰元整）。2、估價師知悉的法定優先受償款（不包含處置過程中的訴訟費、執行費、拍賣費、評估費及轉讓稅費等）為：￥0萬元（人民幣：=0\*CHINESENUM2零元整）3、估價對象的抵押價值為（取整）：￥160.42萬元（人民幣：=1604200\*CHINESENUM2壹佰陸拾萬零肆仟貳佰元整），詳見下表：估價結果一覽表序號房屋所有權證號房屋所有權人坐落規劃用途建筑面積（㎡）評估單價（元/㎡）評估價值（萬元）1長房權證雨花字第713xxxx78號XX雨花區高橋家電百貨城002棟XX號商業24.6041750102.712長房權證雨花字第713xxxx66號XX雨花區高橋家電百貨城002棟404號住宅112.71512057.71合計///137.31/160.42特別提示：1、本次評估是基于下文的估價的假設和限制條件成立的，如該假設和限制條件發生變化，本報告結果必須作相應調整。2、本估價報告在市場情況無較大波動及房地產狀況未有較大改變時使用期限為一年，自報告出具日起計算，若房地產市場有較大波動或超過一年或房地產狀況發生變化，須重新進行評估********土地房地產估價顧問有限公司法定代表人：二〇一六年四月二十五日35-目錄一、估價師聲明…………………3二、估價假設和限制條件………4三、估價結果報告………………61.估價委托人……………………62.房地產估價機構…………………63.估價目的………64.估價對象………65.價值時點…………76.價值類型…………77.估價原則………78.估價依據………89.估價方法…………810.估價結果………911.注冊房地產估價師………………912.實地查勘期……………………1013.估價作業期……………………1014.風險提示及變現能力分析……10四、附件…………141、《房地產估價委托書》復印件2、估價對象位置示意圖3、估價對象實地查勘情況和相關照片4、估價對象權屬證明復印件5、估價對象法定優先受償款調查情況6、可比實例位置圖和外觀照片7、專業幫助情況和相關專業意見本估價報告沒有專業幫助或未依據相關專業意見8、估價對象租賃合同9、房地產估價機構營業執照和估價資質證書復印件10、注冊房地產估價師估價資格證書復印件

估價師聲明我們鄭重聲明：注冊房地產估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導性陳訴和重大遺漏；估價報告中的分析、意見和結論是注冊房地產估價師獨立、客觀、公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的估價假設和限制條件的限制；注冊房地產估價師與估價報告中的估價對象沒有現實或潛在的利害，與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關系人沒有偏見；注冊房地產估價師是按照有關房地產估價標準的規定進行估價工作，撰寫估價報告。5、沒有其他行業的專業人員對本估價報告提供重要專業幫助。估價假設和限制條件一、估價報告結論成立的假設條件：1、一般假設：委托方提供了估價對象長沙市雨花區高橋家電百貨城002棟XX號、404號房地產的《房屋所有權證》，注冊房地產估價師對估價所依據的估價對象的權屬、面積、用途等資料進行了檢查，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性且未予以核實的情況下，此次估價所依據的房屋結構、房屋建筑面積、用途等是依據委托方提供的上述權證所記載的內容；注冊房地產估價師對房屋安全、環境污染等影響估價對象價值或價格的重大因素給予了關注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應的專業機構進行鑒定、檢測的情況下，本次估價是以估價對象在價值時點不存在房屋結構問題與安全隱患，并且達到設定的使用功能為假設前提。2、未定事項假設：委托方未提供記載估價對象房地產所分攤土地使用權各項信息的《國有土地使用證》，根據委托方介紹和估價人員的調查了解，本次評估設定其所占土地使用權類型為出讓地，地類（用途）為商業、住宅用地，終止日期為2073年11月28日，如實際情況與評估設定不一致，則評估結果應相應調整。3、背離事實假設：本估價項目不存在背離事實假設事項，故本估價報告無背離事實假設。4、不相一致假設：本估價項目不存在不相一致假設事項，故本估價報告無不相一致假設。5、依據不足假設：本估價項目不存在依據不足假設事項，故本估價報告無依據不足假設。二、估價報告使用限制：1、本報告中市場趨勢、估價對象變現能力分析等專業意見，是估價人員根據估價對象的具體情況和價值時點的市場狀況分析推斷、預測得出，僅供估價委托人參考，其結論受估價人員經驗、能力的限制及一定程度主觀因素影響，可能并不完全表示估價對象在價值時點抵押權實現時的實際情況，特提請報告使用人注意。2、本評估報告自報告提交之日起壹年內有效。在報告有效期內，房地產市場狀況和估價對象自身情況發生變化，估價對象的市場價值將發生相應變化，建議估價報告使用者應定期或在房地產市場價格變化較快、房地產狀況發生改變時對估價對象的價值進行再評估。3、本估價報告應用范圍為估價委托人確定抵押貸款額度提供參考依據，報告相關意見及結論僅供參考，不對其他用途負責。4、如對估價對象進行快速變現時，抵押當事人須考慮短期強制處置等因素的影響，可能會導致抵押物快速變現價格低于其市場價格。抵押物處置時可能需支付的費用和稅金包括拍賣訴訟費、營業稅金及附加、交易手續費、所得稅等。5、如無特別說明，本估價報告中所使用的貨幣均為人民幣。6、本報告必須完整使用方為有效，對使用本報告中的部分內容導致的可能發生的損失，受托機構不承擔責任。同時未經我公司書面同意，本估價報告全部或部分內容不得公開發表，也不得向相關登記或備案部門以外的單位或個人提供。7、本估價報告由****負責解釋。估價結果報告一、委托方：XX二、房地產估價機構：****房地產估價顧問有限公司法定代表人：**資質等級：國家壹級房地產估價機構地址：****電話：*****三、估價目的：估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。四、估價對象：1、估價對象區位狀況位置：估價對象1、2均位于長沙市雨花區高橋家電百貨城002棟，高橋大市場北臨民主路，南臨長沙大道，西臨東二環，東臨馬王堆南路，地理位置好；周邊有長建建材大市場、華晨世紀廣場、華雅國際大酒店、華雅城市高爾夫俱樂部、長沙市二十六中、長沙廣益實驗中學、長沙海關等商住配套設施；所在區域有348、368、142、703、912、121路等多條公交線路，交通便利，道路通達度高，對外聯接方便。2、估價對象權益狀況（1）房屋登記狀況 序號房屋所有權證號房屋所有權人坐落層數/總層數規劃用途建筑面積（㎡）共有情況登記時間1長房權證雨花字第713xxxx78號XX雨花區高橋家電百貨城002棟XX號1/5商業24.60單獨所有2013.03.082長房權證雨花字第713xxxx66號XX雨花區高橋家電百貨城002棟404號4/5住宅112.71單獨所有2013.03.08合計////137.31//（2）土地登記狀況委托方未提供估價對象的《國有土地使用證》，根據委托方介紹和估價人員的調查了解，本次評估設定其所占土地使用權類型為出讓地，地類（用途）為住宅用地，終止日期為2073年11月28日，如實際情況與評估設定不一致，則評估結果應相應調整。（3）他項權利狀況根據委托方提供的估價對象權證資料，估價對象未設定抵押等他項權利。（4）法定優先受償權利狀況根據委托方提供的資料及估價人員的調查，無估價師知悉的法定優先受償款。3、實物狀況（1）建筑物狀況估價對象1所在建筑總層數為5層，建筑年代為2004年，多層樓梯房。估價對象位于第1層XX號，使用狀況為產權人自營。估價對象所在建筑外墻貼外墻面磚，室內地面貼地板磚，內墻面板材裝飾，天棚吊頂，層高約4.0米，入戶門為玻璃推拉門、卷閘門，使用正常。估價對象2所在建筑總層數為5層，建筑年代為2004年，多層樓梯房。估價對象位于第4層404號，使用狀況為產權人自用。估價對象所在建筑外墻貼外墻面磚，室內為廳地面鋪地面磚，內墻面刷墻漆，天棚板材吊頂；房地面鋪地面磚，內墻面、天棚刷墻漆，層高3.0米，入戶門為防盜門，鋁合金窗，水電齊全，電話、寬帶、有線電視到戶，通風采光條件好。（2）土地狀況估價對象1、2所占土地形狀規則，地勢平坦，所處位置自然洪澇災害頻率小；地質地基條件較好；土地平整程度為紅線內場地平整，所在區域基礎設施狀況為“六通”（即宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊、通氣）。4、估價對象范圍及用途界定此次估價的房地產為長沙市雨花區高橋家電百貨城002棟XX號、404號，房屋規劃用途分別為商業、住宅，現狀用途分別為商業、住宅，本次評估按登記用途商業、住宅評估，此次估價結果為房地合一的價值。五、價值時點：估價對象實地查勘之日即2016年3月15日六、價值類型：本報告書提供的房地產價值是于價值時點的抵押價值，是根據市場價值標準而確定，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款。市場價值，是估價對象經適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。七、估價原則：1、獨立、客觀、公正原則：要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格的原則。2、合法原則：要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原則。3、價值時點原則：要求估價結果是在根據估價目的的確定的某一特定時間的價值或價格的原則。4、替代原則：要求估價結果與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內的原則。5、最高最佳利用原則：房地產在法律上允許，技術上可能，財務上可行并使價值最大的合理，可能的利用，包括最佳的利用、規模、檔次等。6、謹慎原則：要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下對其作出判斷時，應充分考慮其導致估價對象價值或價格偏低的一面，慎重考慮其導致估價對象價值或價格偏高的一面的原則。八、估價依據：（一）本此估價所依據的有關法律、法規和部門規章1、《中華人民共和國城市房地產管理法》；2、《中華人民共和國土地管理法》；3、《中華人民共和國物權法》；4、《中華人民共和國土地管理法實施條例》；5、《中華人民共和國城市房屋權屬登記管理辦法》；（二）本此估價采用的技術規程1、中華人民共和國國家標準GB/T50291—2015《房地產估價規范》；2、中華人民共和國國家標準《房地產估價基本術語規范》GB/T50899-2013；（三）委托方提供的相關資料1、委托方提供的有關房屋建筑物產權資料；（1）《房屋所有權證》；（2）《房地產估價委托書》。2、受托估價方實地查勘獲取的資料及收集的價格信息。九、估價方法：本次估價采用比較法和收益法進行估價。最后結合客觀市場情況，綜合考慮以上估價方法的計算結果，運用數理統計分析的有關方法，確定估價對象的估價結果。1.比較法：選取一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。2.收益法：預測估價對象的未來收益，利用報酬率將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。十、估價結果：我公司專業估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用比較法和收益法的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，經過評估，其評估結果如下：1、估價對象在未設定法定優先受償的情況下，其市場價值總價為：￥160.42萬元（人民幣：=1604200\*CHINESENUM2壹佰陸拾萬零肆仟貳佰元整）。2、估價師知悉的法定優先受償款（不包含處置過程中的訴訟費、執行費、拍賣費、評估費及轉讓稅費等）為：￥0萬元（人民幣：=0\*CHINESENUM2零元整）3、估價對象的抵押價值為（取整）：￥160.42萬元（人民幣：=1604200\*CHINESENUM2壹佰陸拾萬零肆仟貳佰元整），詳見下表：估價結果一覽表序號房屋所有權證號房屋所有權人坐落規劃用途建筑面積（㎡）評估單價（元/㎡）評估價值（萬元）1長房權證雨花字第713xxxx78號XX雨花區高橋家電百貨城002棟XX號商業24.6041750102.712長房權證雨花字第713xxxx66號XX雨花區高橋家電百貨城002棟404號住宅112.71512057.71合計///137.31/160.42十一、注冊房地產估價師：姓名注冊號簽名簽名日期******年月日*******年月日十二、實地查勘期：2016年3月15日十三、估價作業期：2016年3月15日至2016年4月25日十四、風險提示及變現能力分析（一）估價對象風險提示本次估價對象房地產信貸的預期風險有：（1）房地產抵押價值的風險。①政策風險：任何國家的房地產都會受到社會經濟發展趨勢和國家相關政策的影響。如果經濟繁榮，政策鼓勵支持，則房地產價格看漲，相反則會看跌。2014年以來，國家金融信貸政策已適度放松，央行對“限貸”已放松：還清首套房貸再貸算首套；中國人民銀行決定，自2015年10月24日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，以進一步降低社會融資成本。其中，金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.35%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至1.5%。長沙已取消“限購”，將繼續采取積極措施，促開工、促銷售，努力增加普通商品住房供應，加快推進保障性住房建設和各類棚戶區改造；繼續加強房地產市場監管，促進房地產市場平穩健康發展。②功能減值風險：由于城市規劃的調整或該區域的功能環境的改變，會使抵押物市場價值減值，再有估價對象自身的功能性減值。銀行應當加強對已抵押房地產市場價格變化的監測，及時掌握抵押價值變化情況。定期或者在房地產市場價格變化比較快時可以委托房地產估價機構對房地產抵押價值進行再評估。（2）抵押物的損毀、滅失風險：①房地產抵押期間，抵押房地產仍由抵押方占有、使用。抵押人或第三人有意或無意毀損抵押物，造成抵押物價值急速貶值，以致抵押物實際價值低于未償還的貸款本息，從而可能出現貸款不能完全收回的風險。②由于自然的或其他的不可抗力的原因，造成抵押物的滅失，如火災、地震等。（3）變現風險：①房地產是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬于不動產。因此，投資于房地產項目中的資金流動性差，變現性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產資金變現風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。②處置房地產時，其變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關。一般說來，以拍賣方式處置房地產時，變現時間較短，但變現價格一般較低，變現成本較高，要支付營業稅及附加、部分手續費。（4）償還風險：房地產抵押貸款償還風險是指由于抵押人違約，不按貸款合同中規定的還款計劃還款，從而贊成信貸資金包損失的情況。①當房地產價格下跌，抵押物價值下跌幅度大于貸款者購房投資成本時，抵押人認為放棄繼續還款能帶來更大的收益，從而拒絕償還債務。②抵押人由于經濟狀況變差，或抵押人遇到意外事故而致傷殘，均可能導致償還風險。（5）在此提醒銀行在發放貸款時充分考慮上以因素，合理確定抵押貸款額度，最低限度地降低金融風險。（二）估價對象變現能力分析變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。現從以下幾個方面分析估價對象的變現能力。（1）估價對象基本情況估價對象于價值時點時已辦理《房屋所有權證》，且為市場商品房，產權清晰，可按相關規定進入市場自由轉讓。（2）通用性、獨立使用性、可分割轉讓性分析①通用性：估價對象規劃用途為商業、住宅，實際用途為商業、住宅，室內設計布局靈活，其通用性較好。②獨立使用性：指房地產能否單獨使用而不受限制。估價對象產權人對其有獨立產權；配套設施、設備均能單獨使用，故其獨立使用性較強。③可分割轉讓性：指房地產在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。估價對象為成套商業、住宅房地產，不可分割轉讓。（3）變現方式分析假定在估價時點抵押權人實現抵押權，處置抵押房地產的方式一般有：變賣、拍賣。①變賣是指執行機關把查封、扣押執行債務人的財產交由中介機構收購或代為出售，用所得價金為清償債務的手段。②拍賣是指以公開競價的方式，將特定的物品或財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。不動產（房地產、土地使用權）拍賣是指以不動產為拍賣標的的拍賣行為。不動產拍賣成交一般以拍賣標的物財產所有權的轉移為標志。依據不同的標準，拍賣活動可以分為強制拍賣和任意拍賣。1)任意拍賣是一種委托人依據自己的意愿提起的拍賣。通常由委托人委托拍賣機構拍賣，目的在于將物品換價兌現。但在對抵押大額不動產進行處置時，通常會受變現時間要求的限制。2)強制拍賣是法定委托拍賣的一種，是指國家執法機關依法律對查封扣押的財產實行公開競價、把物品賣給出價最高的競買人、以清債債務為目的的一種強制執行行為。強制拍賣有著國家強制性、權利義務的不對等性的特點。③從抵押權人實現抵押權的目的來說，一般都采取強制拍賣的變現方式。根據《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規定》中第十三條，拍賣應當確定保留價。拍賣財產經過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價；未作評估的，由人民法院參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見；如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。（4）假定在估價時點處置估價對象，清償順序依次如下：①支付處分抵押房地產的費用；②抵押房地產應繳納的各種稅金；③償還抵押債權本息及支付違約金；④賠償由于債務人違反合同而對抵押權人造成的損害；⑤剩余金額交還抵押人。（5）變現價格分析本次評估結果采用比較法和收益法兩種不同方法的平均數為公開市場價值，假定在估價時點拍賣估價對象時，因存在短期內強制處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥因素影響，最可能實現的價格一般比市場價值要低。一般說來，以拍賣方式處置房地產時，變現時間較短，變現價格一般較低，變現成本較高，要支付評估費用、訴訟費用、拍賣費用、執行費用、管理費用以及辦理房地產過戶手續的相關稅費（包含營業稅、附加稅費等）。房地產的變現價值須在扣除上述變現費用后，扣除已抵押擔保的債權、拖欠的建筑工程款，以及其他法定優先受償款后方可優先受償。綜上所述，通過測算，變現價值約在評估價值的40%-60%之間，變現價值區間為（64.17–96.25）萬元。（6）變現速度估價人員通過市場調查，根據長沙市類似房地產市場情況并結合估價對象的特點，分析認為如抵押權人采取強制拍賣的變現方式，可實現變現時間約0.5年。附件1、《房地產估價委托書》復印件2、估價對象位置示意圖3、估價對象實地查勘情況和相關照片4、估價對象權屬證明復印件5、估價對象法定優先受償款調查情況6、可比實例位置圖和外觀照片7、專業幫助情況和相關專業意見本估價報告沒有專業幫助或未依據相關專業意見8、估價對象租賃合同9、房地產估價機構營業執照和估價資質證書復印件10、注冊房地產估價師估價資格證書復印件估價技術報告一、個別因素分析：1、估價對象區位狀況位置：估價對象1、2均位于長沙市雨花區高橋家電百貨城002棟，高橋大市場北臨民主路，南臨長沙大道，西臨東二環，東臨馬王堆南路，地理位置好；周邊有長建建材大市場、華晨世紀廣場、華雅國際大酒店、華雅城市高爾夫俱樂部、長沙市二十六中、長沙廣益實驗中學、長沙海關等商住配套設施；所在區域有348、368、142、703、912、121路等多條公交線路，交通便利，道路通達度高，對外聯接方便。2、估價對象權益狀況（1）房屋登記狀況 序號房屋所有權證號房屋所有權人坐落層數/總層數規劃用途建筑面積（㎡）共有情況登記時間1長房權證雨花字第713xxxx78號XX雨花區高橋家電百貨城002棟XX號1/5商業24.60單獨所有2013.03.082長房權證雨花字第713xxxx66號XX雨花區高橋家電百貨城002棟404號4/5住宅112.71單獨所有2013.03.08合計////137.31//（2）土地登記狀況委托方未提供估價對象的《國有土地使用證》，根據委托方介紹和估價人員的調查了解，本次評估設定其所占土地使用權類型為出讓地，地類（用途）為住宅用地，終止日期為2073年11月28日，如實際情況與評估設定不一致，則評估結果應相應調整。（3）他項權利狀況根據委托方提供的估價對象權證資料，估價對象未設定抵押等他項權利。（4）法定優先受償權利狀況根據委托方提供的資料及估價人員的調查，無估價師知悉的法定優先受償款。3、實物狀況（1）建筑物狀況估價對象1所在建筑總層數為5層，建筑年代為2004年，多層樓梯房。估價對象位于第1層XX號，使用狀況為產權人自營。估價對象所在建筑外墻貼外墻面磚，室內地面貼地板磚，內墻面板材裝飾，天棚吊頂，層高約4.0米，入戶門為玻璃推拉門、卷閘門，使用正常。估價對象2所在建筑總層數為5層，建筑年代為2004年，多層樓梯房。估價對象位于第4層404號，使用狀況為產權人自用。估價對象所在建筑外墻貼外墻面磚，室內為廳地面鋪地面磚，內墻面刷墻漆，天棚板材吊頂；房地面鋪地面磚，內墻面、天棚刷墻漆，層高3.0米，入戶門為防盜門，鋁合金窗，水電齊全，電話、寬帶、有線電視到戶，通風采光條件好。（2）土地狀況估價對象1、2所占土地形狀規則，地勢平坦，所處位置自然洪澇災害頻率小；地質地基條件較好；土地平整程度為紅線內場地平整，所在區域基礎設施狀況為“六通”（即宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊、通氣）。4、估價對象范圍及用途界定此次估價的房地產為長沙市雨花區高橋家電百貨城002棟XX號、404號，房屋規劃用途分別為商業、住宅，現狀用途分別為商業、住宅，本次評估按登記用途商業、住宅評估，此次估價結果為房地合一的價值。二、區域因素分析位置位置：估價對象1、2均位于長沙市雨花區高橋家電百貨城002棟，高橋大市場北臨民主路，南臨長沙大道，西臨東二環，東臨馬王堆南路，地理位置好。交通條件估價對象所在區域348、368、142、703、912、121路等多條公交線路，交通便利，道路通達度高，對外聯接方便。基礎設施與公用設施條件估價對象所處區域內基礎設施條件達到“六通一平”（宗地紅線外通路、通電、通訊、供水、排水、供氣，宗地紅線內場地平整），通訊、通電保障度好；距離學校、醫院、郵電網點、超市、菜市場、酒店等公用配套設施較近。環境質量估價對象所處區域內沒有嚴重的水污染及大氣污染。市場背景分析：（一）城市資源狀況長沙市是湖南省的省會，是全省政治、經濟、文化的中心，是全國歷史文化名城。它位于湖南省東部偏北，東經111°53'至114°15'、北緯27°51'至28°41'之間。東臨江西省宜春地區和萍鄉市，南接湘潭、株洲兩市，西連婁底、益陽兩市，北抵岳陽、益陽兩市。東西長約230公里，南北寬約88公里。全市土地面積為11819.5平方公里，其中市區面積為556.33平方公里，市區建成區面積186平方公里。長沙地形復雜，湘江兩岸形成地勢低平的沖擊平原，其東西兩側及東南面為地勢較高的低山、丘陵。長沙市市區地勢南高北低，屬于湘江水系。湘江由南向北縱貫市區，經過市境74公里，其間流入湘江的支流有15條，其中較大的有瀏陽河、撈刀河、靳江、溈水。長沙地區水資源以地表水為主，水源充足，年均地表徑流量達808億立方米。最大的水庫為寧鄉境內的黃材水庫和瀏陽境內的朱樹橋水庫。長沙市下轄6個區：芙蓉區、天心區、雨花區、開福區、雨花區和望城區，以及3個縣（市）：長沙縣、瀏陽市、寧鄉縣。各區、縣（市）共轄79個鎮、39個鄉和54個街道辦事處。根據第六次全國人口普查數據，至2011年年末，長沙市常住人口為709.07萬人，比上年增長0.71%。（二）長沙商業地產面臨的良好發展機遇1、國家宏觀調控將提升長沙商業地產發展水平2004年以來，國家對房地產市場進行宏觀調控，特別是大力調整商業地產項目；對小型商業項目、不合理商業項目、重復商業項目將嚴格審批，對高品質、高規格、符合城市商業發展需要、符合現代城鎮居民生活需要、有利投資者利益的商業地產以強力的政策性支持。隨著2005年7月份《長沙市城市商業網點布局規劃（2005年——2020年）》出爐，長沙城區規劃向周邊擴張，人流、物流逐漸往城市次中心及次次中心（既街區商業中心或者社區商業中心）遷移，許多高品質、高起點、符合城市發展要求的商業配套與商業地產也隨者出現在規劃之例；一些重復投入、占據大量土地資源的項目也隨之受到控制，比如大超市將不再建在市中心，一些大市場也在近三年內暫不發展。宏觀調控無疑提高了商業地產開發門檻，在這種情況下，目前已規劃在市區的商業地產項目將更加稀缺。過去一些商業布局不合理，甚至連停車場規劃都沒有做好的商業項目，將逐漸被淘汰，而那些定位和設計都經過專業分析的項目，其價值更容易受到投資者的認可。從某種程度上說，宏觀調控賦予了商業地產新的強勁動力。《規劃》確定了長沙城市商業發展總體目標：到2020年，建設完善1個市級商業中心、2個市級商業副中心、10個區域性商業中心、30個社區級商業中心和18條主要商業街，基本形成與長沙市社會經濟發展和對外開放水平相適應、區域布局合理、業態結構優化、服務功能齊全的市區網點三級體系的基本布局，并就長沙城市商業發展戰略與發展目標、城市商業中心布局以及特色商業街、商品批發市場、商業零售業態、物流配送業等方面的建設進行了專項規劃。2、一小時經濟圈建立為長沙商業提供4000萬穩固消費群體隨著一小時經濟圈概念的建立，長沙商業的鎖定消費者已不僅僅是本市的700萬人口，而是一小時經濟圈內的涵蓋株洲、湘潭、岳陽、益陽、常德、婁底、衡陽等周邊城市的4000萬人。由此，以后的商業布點不一定集中在核心城區，而要向交通便捷、輻射力強的城市外環、城郊結合部分布。3、高消費能力成為長沙商業地產助推引擎長沙市民的消費能力和消費水平較高是顯而易見的。如此旺盛的消費能力毫無疑問將助推長沙商業的快速發展。4、長株潭一體化融城促成新商圈的崛起，開辟長沙商業的新戰場長沙大道通車之后，隨著南部城區生態新的規劃和三市融城計劃的實施，省政府、天心區政府南遷，一棟棟高樓已經拔地而起，許多生態公園也已初具規模，生態新城的嶄新形象已經顯現。專家認為，今后15年間，一方面，隨著人們生活水平的提高、需求的變化，對商業網點布局必定會提出新要求，要借鑒外地、乃至外國的經驗，有所應對。5、越來越多的開發商完成商業地產開發的經驗和資金積累，將直接促成長沙商業地產的繼續繁榮作為中國迄今最大規模的區域合作，泛珠三角區域合作正在最具經濟活力的中國南部興起，其對房地產業的推動力，不可估量。“泛珠三角區域房地產合作與發展”正在營造“多贏”局面。越來越多的開發商完成商業地產開發的經驗和資金積累，將直接促成長沙商業地產的繼續繁榮。6、長沙商業地產多元化為不同類型的商業項目預留了生存空間隨著長沙城市經濟的不斷發展，房地產的商業地產極為活躍，各種不同類型和品質的商業項目在不同的區域環境中涌現，而目前長沙商業地產形式走向基本以“主題式、開放式、專業式、人防型、公園型等商業地產類型”為發展主體思路。商業地產的細節規劃和項目配套條件也將是成功發展必備條件，細到業態的準確規劃、購物環境的健全、交通的組織、停車的規劃、配套服務等相應條件。（三）估價對象具體情況及未來發展預測估價對象所在的‘天心區書院南路306號金能大廈’項目位于長沙市金盆嶺商圈，以其齊全的商務配套、較好的地段、交通、專業的物業管理，將為其贏得很大一部分市場。四、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是要說明房地產估價要以房地產的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。最高最佳使用具體包括最佳用途（或最佳用途組合）、最佳規模和最佳集約度。尋找估價對象最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個方面依序篩選：（1）法律上的許可性。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應被淘汰。（2）技術上的可能性。對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術上是否能夠實現，包括建筑材料性能、施工技術手段等能否滿足要求。如果是技術上達不到的，應被淘汰。（3）經濟上的可行性。對于法律上允許、技術上可能的每一種使用方式，還要進行經濟可行性檢驗。經濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先預測它未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現值表示，再將這兩者進行比較。只有收入現值大于支出現值的使用方式才具有經濟可行性，否則應被淘汰。（4）價值是否達到最大化。在所有具有經濟可行性的使用方式中，能夠使估價對象的價值達到最大化的使用方式，才是最高高佳的使用方式。此次估價目的是為委托方因抵押貸款的需要提供估價對象房地產市場價值參考。根據委托方提供的《房屋所有權證》，估價范圍內的房屋登記用途為商業和住宅，實際用途為商業和住宅用途，根據房地產估價的合法原則，結合估價對象周邊區域自然、經濟特點及類似房屋的使用狀況，確定此次估價按商業和住宅用途進行估價。五、估價方法選用根據《房地產估價規范》、《房地產估價基本術語規范》，主要估價方法有：比較法、收益法、成本法、假設開發法等。1.比較法：選取一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。2.收益法：預測估價對象的未來收益，利用報酬率將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。3.成本法：測算估價對象在價值時點的重置成本和折舊，將重置成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。4.假設開發法：求得估價對象后續開發的必要支出及折現率或后續開發的必要支出及應得利潤和開發完成后的價值，將開發完成后的價值和后續開發的必要支出折現到價值時點后相減，或將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤得到估價對象價值或價格的方法。估價對象所在區域近期類似房地產交易較為活躍，適宜采用比較法進行估價；估價對象房屋有客觀收益，適宜采用收益法進行估價；成本法主要適用于估價新近開發建設完成的房地產、正在開發建設的房地產、計劃開發建設的房地產，本次評估估價對象為已建成房，不適宜采用成本法進行估價；假設開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，本次估價不適宜采用假設開發法進行估價。根據《房地產估價規范》，有條件選用比較法進行估價的，應以比較法為主要的估價方法；收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中一種估價方法。綜上所述，本次估價采用比較法和收益法進行估價。最后結合客觀市場情況，綜合考慮以上估價方法的計算結果，運用數理統計分析的有關方法，確定估價對象的估價結果。六、估價測算過程：Ａ.XX號商業房地產的測算（一）比較法：選取一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。1、計算公式估價對象價格=可比實例價格×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×房地產狀況調整系數=可比實例價格×100/（100+交易情況修正值）×（100+市場狀況調整值）/100×100/（100+房地產狀況調整值）。2、可比實例選擇通過市場調查和有關部門查詢，收集了與估價對象位于同一供需圈的若干市場交易實例，根據相關替代性原理，按用途相同、地區相近（或同一供需圈）、價格類型相同、估價時點接近、交易情況正常的要求，從交易案例中選擇如下3宗案例作為可比實例，如下表：項目可比實例A可比實例B可比實例C名稱家電百貨城家電百貨城家電百貨城位置高橋大市場高橋大市場高橋大市場建筑面積17㎡25㎡26㎡建筑年代2004年2005年2005年用途商業商業商業裝修情況簡單裝修中檔裝修中檔裝修建筑結構混合混合混合樓層/總樓層1/51/51/5日期2016年2月2016年1月2016年1月案例來源房屋中介成交記錄房屋中介成交記錄房屋中介成交記錄總價66.5萬元108萬元120萬元單價39118元/㎡43200元/㎡46154元/㎡建立《可比實例因素比較表》如下：可比實例因素比較表比較因素估價對象可比實例A可比實例B可比實例C交易情況正常正常正常正常交易日期2016年3月2016年2月2016年1月2016年1月用途商業商業商業商業房地產狀況區位狀況繁華程度高高高高道路通達度高高高高公交便捷度高高高高對外交通便利度高高高高基本設施完備度高高高高環境狀況一般一般一般一般權益狀況土地使用權類型出讓出讓出讓出讓城市規劃限制正常正常正常正常實物狀況所處位置較好較好較好好建筑結構混合混合混合混合設備狀況一般一般一般一般裝飾裝修中檔裝修簡單裝修中檔裝修中檔裝修空間布局較好較好較好較好工程質量合格合格合格合格建筑年代2004年2004年2005年2005年樓層24.60㎡17㎡25㎡26㎡層高第1層第1層第1層第1層寬深比4.0米4.0米4.0米4.0米物業管理1:1.51:21:1.51:1.5完損程度較完好較完好較完好較完好3、估價測算過程（1）交易情況修正：使可比實例的非正常成交價格修正為正常成交價格的處理。選擇的三個可比實例均為正常成交價格，故交易情況修正值為100/100、100/100、100/100。（2）市場狀況調整：使可比實例在其成交日期的價格成為在價值時點的價格處理。估價人員通過對長沙市近期住宅房地產價格調查獲悉，與估價對象類似房地產價格基本穩定，且距價值時點近，無需進行調整，故交易日期修正值為100/100、100/100、100/100。（3）房地產狀況調整：使可比實例在自身狀況下的價格成為在估價對象狀況下的價格的處理，包括區位狀況（繁華程度、道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度、基礎設施完備度、環境狀況）、權益狀況（土地使用權類型、城市規劃限制）、實物狀況（所處位置、建筑結構、設備狀況、裝飾裝修、空間布局、工程質量、建筑年代、樓層、層高、戶型、寬深比、物業管理、完損程度）等方面的調整，調整過程如下：房地產狀況調整系數表項目可比實例A可比實例B可比實例C房地產狀況區位狀況繁華程度000道路通達度000公交便捷度000對外交通便利度000基本設施完備度000環境狀況000權益狀況土地使用權類型000城市規劃限制000實物狀況所處位置004建筑結構000設備狀況000裝飾裝修-200空間布局000工程質量000建筑年代000樓層000層高000寬深比000物業管理-100完損程度000合計-304（4）計算比較價值根據以上調整、修正,可求得估價對象之比較價值，如下表：比較價值測算表項目可比實例A可比實例B可比實例C交易價格(元/平方米)391184320046154交易情況修正系數100/100100/100100/100市場狀況調整系數100/100100/100100/100房地產狀況調整系數100/97100/100100/104比較價值(元/平方米)403284320044379（5）求取估價結果因此次估價選取的可比實例和估價對象位于同一區域，修正后比較單價差異亦不大，估價人員綜合分析擬采用算術平均值確定其比較單價，即：估價對象的比較單價=（40328+43200+44379）÷3=42636（元/平方米）（二）收益法收益法的原理：是預測估價對象的未來收益，利用報酬率將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。此次估價擬選用凈收益每年按一定比率遞增的公式，其計算公式為：V=a[1-（1+g）n/(1+r)n]/(r-g)V—房地產在價值時點的收益價格r—房地產的報酬率a—年凈收益g—凈收益逐年遞增的比例n—收益期，是預計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，是從價值時點開始計算的未來可以獲得收益的持續時間。1、年有效毛收入的確定：1）計算潛在毛收入潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入（包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入）。估價人員根據估價需要，運用數理統計分析的原理對搜集來的資料進行分析和篩選，主要分析與估價對象同一區域的類似房地產出租資料，根據收集的資料，選擇3個可比實例見下表：可比實例租賃期限租賃價格（元/天·㎡）家電百貨城2015年12月至2018月12月6.89家電百貨城2015年11月至2018年11月6.92家電百貨城2016年1月至2019年1月7.06根據了解，保證金利息收入約占租金的2‰。另外上表中3個可比實例均為正常出租，根據一年多來的房地產市場狀況分析，房地產租賃市場沒有較大幅度的變化，因此我們采用簡單算術平均數確定估價對象的客觀租金水平。日客觀租金＝（6.89+6.92+7.06）×（1＋2‰）/3＝6.971元/天·㎡則估價對象的年潛在毛收入＝日客觀租金×3652）計算有效毛收入有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（遲延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入損失（以下稱空置率）后所得到的收入。估價人員通過對周邊出租行情進行調查,區域內出租案例較多，大部分房屋租期為二至三年，租賃期滿后的50～60日后可以重新出租，本次估價取空置時間為55天，故本次評估設空置率為：55÷（365×3）=5%。則年有效毛收入＝年潛在毛收入×（1-5%）2、計算運營費用運營費用指維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經營的收益。房地產出租運營費用一般包括：管理費、維修費、保險費、稅金。A、管理費：管理費是指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。分為兩個部分，一是出租經營過程中消耗品價值的貨幣支出，二是管理人員的工資支出。管理費通常按照租金收入的2%-5%計算，根據實際情況結合地方慣例，本次評估按潛在毛收入的3%計算。則有年管理費＝年潛在毛收入×3%B、維修費：指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費用。維修費通常按房屋重置價的0.8%-2.0%計算。根據估價對象實際情況并結合地方慣例，本次評估按房屋重置價的1.5%計算。按長沙市1997年公布的房屋重置價格標準，鋼混結構按1138元/平方米；磚混一等按764元/平方米；磚混二等按688元/平方米；磚木一等按726元/平方米，估價人員查閱了長沙市自1997年至今以來的建筑造價等信息，2016年的房屋重置單價較1997年上漲了50%左右，本次評估按50%考慮,另估價對象為混合結構。則：重置單價＝764×（1+50%）＝1146元/平方米年維修費＝重置單價×1.5%C、保險費：指房產所有人為獲得對自己房產的意外損失給予一定的經濟補償的保證而向保險公司支付的費用。保險費一般按照房屋現值乘以保險費率計算。其中，房屋現值=房屋重置單價×房屋成新率，房屋成新率={1-（1-殘值率）*使用年限/經濟壽命}，我國房屋的保險費率一般為1.5‰-2‰，本次評估按房屋現值的2‰計。則：年保險費＝房屋現值×0.2％D、稅金：稅金是指房產所有人按有關規定向稅務機關繳納的房產稅、營業稅、城市建設維護稅、教育費附加及土地使用稅等。稅金按國家稅法規定執行。按【2014】第4號《湖南省財政廳、湖南省地方稅務局關于個人房屋出租有關稅收征管問題的公告》第二條規定：“個人出租非住房（包括門面、寫字樓等）取得的月租金收入在20000元以下的，按13%的綜合征收率計征。其中，房產稅12%，個人所得稅1%；個人出租住房取得的月租金收入在20000元（含）以上的，在城市市區的，按19.60%的綜合征收率計征。其中，房產稅12%，營業稅5%，城市維護建設稅0.35%，教育費附加0.15%，地方教育附加0.1%，個人所得稅2%”；在縣城、建制鎮的，按19.50%的綜合征收率計征。其中，房產稅12%，營業稅0.25%，城市維護建設稅0.15%，教育費附加0.15%，地方教育附加0.1%，個人所得稅2%”；不在城市市區、縣城、建制鎮的按現行稅收政策計征稅費；本次評估因估價對象為私人非住房（商業）物業，月租金收入未超過20000元/月，本次評估稅率取13%。稅費率=13%稅金＝年有效毛收入×13%E、運營總費用：運營總費用＝管理費+維修費+保險費+稅金F、估算年凈收益：凈收益是年有效毛收入減去年運營費用后的收益。年凈收益＝年有效毛收入-年運營費用G、凈收益變化趨勢分析：根據本地房地產發展狀況及估價師調查了解的租賃市場的具體情況分析，租金水平一般都逐年上漲，本次評估綜合確定年凈收益逐年遞增比率為5％。H、選用適當的報酬率：報酬率的求取通常有市場提取法、安全利率加風險調整值法、投資組合技術等方法。本估價報告中報酬率按安全利率加風險調整值法確定，即公式為：本估價報告中報酬率按根據估價對象實際，采用安全利率加風險調整值法確定。安全利率加風險調整值法：報酬率＝無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優惠率報酬率測算明細表序號項目數值1無風險報酬率1.50%2投資風險補償率4.80%3管理負擔補償率1.50%4缺乏流動性補償率1.20%5投資帶來的優惠率-0.05%合計報酬率8.50%無風險報酬率取中國人民銀行最新公布實行的一年期定期存款利率1.50%；投資風險補償率取4.80%；管理負擔補償率取1.50%；缺乏流動性補償率取1.20%；投資帶來的優惠率取-0.05%。3、收益期n的確定估價對象屬于混合結構，于2004年建成，房屋剩余經濟耐用年限為38年；委托方未提供估價對象的國有土地使用證，根據估價人員從國土管理部門的調查了解，估價對象土地使用權終止于2073年11月28日，自價值時點至土地使用權終止日土地使用權剩余年限為57.75年。故根據孰短原則，本次評估以房屋剩余經濟耐用年限為38年做為收益年限。4、收益價值的測算：根據以上分析，估價對象具體收益價格測算見下表：估價對象收益法測算結果一覽表項目單位數額備注日潛在毛收入元/㎡·天6.971根據市場調查并結合估價經驗綜合確定年潛在毛收入元/㎡·年2544.42＝日租金*365年空置率127.22根據類似物業租賃情況確定為年潛在毛收入的5%年有效毛收入元/㎡·年2417.20＝年潛在毛收入－年空置率年維修費元/㎡·年17.19＝房屋重置價格的1.5%年保險費元/㎡·年1.75＝房屋現值的0.2%年稅金元/㎡·年314.24＝年有效毛收入的17.6%年管理費元/㎡·年76.33＝年潛在毛收入的3%年運營稅費合計元/㎡·年409.51＝年維修費+年保險費+年管理費+年稅金年凈收益a元/㎡·年2007.69＝年有效毛收入－年稅費合計凈收益年遞增率g0.05根據房地產發展狀況及租賃市場實際情況綜合確定報酬率r0.0850按安全利率與風險調整值法確定收益年限n年38.00按法定尚可使用年限與剩余經濟年限孰短原則確定收益價格v元/㎡40862＝a/(r-g)×[1-[(1+g)/(1+r)]^n](三)市場價值的確定經過上述分析測算，比較法評估得出的房地產單價42636元/平方米，收益法評估得出的房地產單價為40862元/平方米，兩個結果分別從市場銷售狀況、預期收益反映了估價對象的市場價值，兩者差距較小，根據估價對象的實際情況并結合估價人員的經驗，決定采用算術平均的計算結果作為最終評估結論。則有：估價對象房地產單價=（42636+40862）÷2=41750（元/平方米）（取整至十位）估價對象房地產總價=41750×24.6=102.71（萬元）B.404號住宅房地產的測算（一）比較法：選取一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。1、計算公式估價對象價格=可比實例價格×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×房地產狀況調整系數=可比實例價格×100/（100+交易情況修正值）×（100+市場狀況調整值）/100×100/（100+房地產狀況調整值）。2、可比實例選擇通過市場調查和有關部門查詢，收集了與估價對象位于同一供需圈的若干市場交易實例，根據相關替代性原理，按用途相同、地區相近（或同一供需圈）、價格類型相同、估價時點接近、交易情況正常的要求，從交易案例中選擇如下3宗案例作為可比實例，如下表：項目可比實例A可比實例B可比實例C名稱高橋日化城家電百貨城家電百貨城位置高橋大市場高橋大市場高橋大市場建筑面積126㎡126㎡109㎡建筑年代2005年2004年2004年裝修情況簡單簡單中檔用途住宅住宅住宅建筑結構混合混合混合樓層/總樓層4/54/55/5日期2015年12月2016年1月2016年1月案例來源房屋中介成交記錄房屋中介成交記錄房屋中介成交記錄總價60萬元62萬元60萬元單價4761元/㎡4920元/㎡5504元/㎡建立《可比實例因素比較表》如下：可比實例因素比較表比較因素估價對象可比實例A可比實例B可比實例C交易情況正常正常正常正常交易日期2016年3月2015年12月2016年1月2016年1月用途住宅住宅住宅住宅房地產狀況區位狀況繁華程度高較高高高道路通達度高高高高公交便捷度高高高高對外交通便利度高高高高基本設施完備度高高高高環境狀況一般一般一般一般權益狀況土地使用權類型出讓出讓出讓出讓城市規劃限制正常正常正常正常實物狀況建筑規模適中適中適中適中建筑結構混合混合混合混合設備狀況一般一般一般一般裝飾裝修中檔簡單簡單中檔空間布局較好較好較好好工程質量合格合格合格合格建筑年代2004年2005年2004年2004年樓層4/54/54/55/5層高3.0米3.0米3.0米3.0米戶型三房二廳三房二廳三房二廳三房二廳物業管理一般一般一般一般完損程度較完好房較完好房較完好房較完好房3、估價測算過程（1）交易情況修正：使可比實例的非正常成交價格修正為正常成交價格的處理。選擇的三個可比實例均為正常成交價格，故交易情況修正值為100/100、100/100、100/100。（2）市場狀況調整：使可比實例在其成交日期的價格成為在價值時點的價格處理。估價人員通過對長沙市近期住宅房地產價格調查獲悉，與估價對象類似房地產價格基本穩定，且距價值時點接近，無需進行調整，故交易日期修正值為100/100、100/100、100/100。（3）房地產狀況調整：使可比實例在自身狀況下的價格成為在估價對象狀況下的價格的處理，包括區位狀況（繁華程度、道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度、基礎設施完備度、環境狀況）、權益狀況（土地使用權類型、城市規劃限制）、實物狀況（建筑規模、建筑結構、設備狀況、裝飾裝修、空間布局、工程質量、建筑年代、樓層、層高、戶型、物業管理、完損程度）等方面的調整，調整過程如下：房地產狀況調整系數表項目可比實例A可比實例B可比實例C房地產狀況區位狀況繁華程度-200道路通達度000公交便捷度000對外交通便利度000基本設施完備度000環境狀況000權益狀況土地使用權類型000城市規劃限制000實物狀況建筑規模000建筑結構000設備狀況000裝飾裝修-2-20空間布局000工程質量000建筑年代000樓層00-1層高000戶型000物業管理000完損程度000合計-4-2-1（4）計算比較價值根據以上調整、修正,可求得估價對象之比較價值，如下表：比較價值測算表項目可比實例A可比實例B可比實例C交易價格(元/平方米)476149205504交易情況修正系數100/100100/100100/100市場狀況調整系數100/100100/100100/100房地產狀況調整系數100/96100/98100/99比較價值(元/平方米)495950205560（5）求取估價結果因此次估價選取的可比實例和估價對象位于同一區域，修正后比較單價差異亦不大，估價人員綜合分析擬采用算術平均值確定其比較單價，即：估價對象的比較單價=（4959+5020+5560）÷3=5180（元/平方米）（二）收益法收益法的原理：是預測估價對象的未來收益，利用報酬率將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。此次估價擬選用凈收益每年按一定比率遞增的公式，其計算公式為：V=a[1-（1+g）n/(1+r)n]/(r-g)V—房地產在價值時點的收益價格r—房地產的報酬率a—年凈收益g—凈收益逐年遞增的比例n—收益期，是預計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，是從價值時點開始計算的未來可以獲得收益的持續時間。1、年有效毛收入的確定：1）計算潛在毛收入潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入（包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入）。估價人員根據估價需要，運用數理統計分析的原理對搜集來的資料進行分析和篩選，主要分析與估價對象同一區域的類似房地產出租資料，根據收集的資料，選擇3個可比實例見下表：可比實例租賃期限租賃價格（元/天·㎡）高橋日化城2016年1月至2017年1月0.63家電百貨城2015年12月至2016年12月0.62家電百貨城2016年2月至2017月2月0.64根據了解，保證金利息收入約占租金的2‰。另外上表中3個可比實例均為正常出租，根據一年多來的房地產市場狀況分析，房地產租賃市場沒有較大幅度的變化，因此我們采用簡單算術平均數確定估價對象的客觀租金水平。日客觀租金＝（0.63+0.62+0.64）×（1＋2‰）/3＝0.631元/天·㎡則估價對象的年潛在毛收入＝日客觀租金×3652）計算有效毛收入有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（遲延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入損失（以下稱空置率）后所得到的收入。估價人員通過對周邊出租行情進行調查,區域內出租案例較多，大部分房屋租期為一年，租賃期滿后的10～22日后可以重新出租，本次估價取空置時間為18天，故本次評估設空置率為：18÷365=5%。則年有效毛收入＝年潛在毛收入×（1-5%）2、計算運營費用運營費用指維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經營的收益。房地產出租運營費用一般包括：管理費、維修費、保險費、稅金等。A、管理費：管理費是指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。分為兩個部分，一是出租經營過程中消耗品價值的貨幣支出，二是管理人員的工資支出。管理費通常按照租金收入的2%-5%計算，根據實際情況結合地方慣例，本次評估按潛在毛收入的3%計算。則有年管理費＝年潛在毛收入×3%B、維修費：指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費用。維修費通常按房屋重置價的0.8%-2.0%計算。根據估價對象實際情況并結合地方慣例，本次評估按房屋重置價的1.5%計算。按長沙市1997年公布的房屋重置價格標準，鋼混結構按1138元/平方米；磚混一等按764元/平方米；磚混二等按688元/平方米；磚木一等按726元/平方米，估價人員查閱了長沙市自1997年至今以來的建筑造價等信息，2016年的房屋重置單價較1997年上漲了50%左右，本次評估按50%考慮，估價對象為混合結構。則：重置單價＝764×（1+50%）＝1146元/平方米年維修費＝重置單價×1.5%C、保險費：指房產所有人為獲得對自己房產的意外損失給予一定的經濟補償的保證而向保險公司支付的費用。保險費一般按照房屋現值乘以保險費率計算。其中，房屋現值=房屋重置單價×房屋成新率，房屋成新率={1-（1-殘值率）*使用年限/經濟壽命}，我國房屋的保險費率一般為1.5‰-2‰，