項目開發業務管理辦法提 綱一、市場拓展1、土地信息獲取 （第四條，N天）2、投資意向前期市場調研 （第五條，15天）3、意向土地持續跟蹤 （第六條，45天）4、土地公告及競買 （第七條，21天）二、營銷策劃1、項目可研前期市場調研 （第八條，15天）2、土地購置前期深度市場調研 （第九條，15天）3、項目啟動前期市場深度研究 （第十條，30天）4、項目亮相前準備 （第十一條，192天）5、項目亮相 （第十二條，60天）6、項目公開期 （第十三條，30天）7、項目開盤銷售 （第十四條，15天）8、項目日常銷售 （第十五條，N天）9、項目清盤 （第十六條，90天）三、工程建設（一）建筑安裝工程1、規劃方案設計及內部審批 （第十七～二十一條，100天）2、項目規劃方案政府報批 （第二十二～二十四條，62天）3、單體工程設計 （第二十五～二十七條，43天）4、單體工程預算與招投標 （第二十八～三十條，102天）5、單體工程施工 （第三十一～三十四條，N天）6、單體工程竣工、驗收、備案、交房 （第三十五～四十二條，N天）（二）市政配套與園林景觀工程1、市政配套與園林景觀方案設計 （第四十三～四十六條，N天）2、施工圖設計 （第四十七～四十九條，N天）3、市政配套與園林景觀工程預算編制與招投標 （第五十～五十二條，N天）4、市政配套及園林景觀工程施工與竣工驗收 （第五十三～五十四條，N天）四、物業管理1、物業招標 （第五十五條，N天）2、單體工程施工 （第五十六～五十七條，N天）3、接管驗收、入住準備 （第五十八～五十九條，N天）4、前期物業管理服務 （第六十～六十一條，N天）總 論第一條制定本辦法的目的是為了使公司運營程序化、規流程和標準來指導工作的進行，以獲取高效及時的工作成果。第二條項目開發業務是指以“項目”為單位進行“市場拓展”“營銷策劃”“工程建設”“物業管理”事項等內容，在公司實際運營中由所涉業務主體參照執行。第三條本辦法以取得土地、項目啟動、項目開工、項目間節點詳見《AA相關工作。第一章市場拓展第四條土地信息獲取一、開始條件：發展部（分子公司開發部）設立限決定府出讓地塊、合作型地塊和其他類型土地信息。四、所涉單位：發展部、分子公司開發部五、工作事項：公司發展部、分子公司開發部：1、信息獲取渠道建設（特別注重與主管領導關系的建立；（（權中心、清算中心、拍賣行等）的建立。2、土地信息獲取政府職能部門擬出讓土地其他開發商擬轉讓或尋求合作其他土地信息（擬清算可直接開發或變更手續簡易且可用于房地產開發的土地）3、深入了解土地信息、土地項目初步判斷和甄選、土地項目上市運作政府擬出讓土地土地現狀圖（土地具體位置、四至以及周邊情況、土地規劃限（度、限高等、土地擬定上市計劃（土地上市時間、上市方式、等）以及土地交付使用條件。發周期和項目啟動所需資金投入。根據①“平快”項目（資金投入小、利潤相對較好和投資周期短。當地塊項目適合公司發展，迅速地與土地交易部門（別是主管土地上市工作的相關領導（排最宜于公司資金安排，提高土地競買人資質要求（國家一級開發資質）和履約保證金等。其他開發商擬轉讓或尋求合作與合作方取得聯系，達成初步合作意向，并詳細了解擬（（容積率、建筑密度、建筑限高等、合作方初步擬定土地價（土地轉讓價或合作開發折價、以及土地開發轉讓資金支付方式。規劃條件準確性，以及詳細了解地塊的其他限制性條件。項目現金流以及項目啟動所需資金投入。根據①（含合作開發。當①中的初步判斷項目適合公司開發（含合作開發）一方面通過各種渠道了解合作方（包括實力、背景、信譽等，大市場調研力度，為項目后期開發提供有效支持（特指項目轉讓。溝通，制定談判技巧策略，最終達成項目合作。第五條 投資意向前期市場調一、開始條件：土地信息的獲取二、標準時限：15天三、工作成果：土地初步判斷四、所涉單位：發展部、分子公司開發部、工程部五、工作事項：（一）發展部、分子公司開發部：1、地塊現場踏勘對地塊現狀（主要是指地塊地面狀況和空中狀況、地質條件、是否有地下埋藏物等影響開發的因素詳細了解。2、了解地塊周邊配套況。3、了解地塊區域未來規劃詳細了解地塊所屬區域的未來3—5年的規劃，并分析區域未來規劃對項目以后開發的影響和支撐作用。4、項目成本初步測算了解當地的建安成本、政府收費項目和具體情況。5、當地房地產市場狀況期安排。6、獲取地塊現狀圖（四至電子文件，提供給前期規劃部（二）工程管理部1、建筑行業調研（10天，土地信息獲取后開始執行）（技術水平、產品質量、信譽等、各種結構建筑（磚混、框架、剪力墻等的建安成本、建筑材料（鋼筋、水泥、砂石料等價格水平。2、工程成本初算（5天，上一項工作完成后開始執行）的工程建設成本。第六條 意向土地持續跟蹤一、開始條件：投資意向前期市場調研完成二、標準時限：應大于45天，投資意向前期市場調研完成后開始執行,土地公告發布前完成。目投資決策程部、營銷策劃部、前期規劃部五、工作事項（一）發展部、分子公司開發部1、土地初步判斷并出具詳細結果（5天，投資意向前期市場調研完成后開始執行）宗地詳細情況項目主要經濟技術指標分析等劃等信息。潛在競爭對手的初步了解。2、草擬項目投資意向書（項目投資意向書模板見附件一）（10天，土地初步判斷完成后開始執行）宏觀市場基本情況（爭程度；微觀環境（位置優勢、價格水平；項目初步經濟測算分析；項目投資的理由和項目前景分析；項目主要障礙和基本風險分析；項目立項前期費用等。3、向戰略委員會提交項目投資意向書草案。4、如項目立項，進行區域市場深度調研。（10天）5、在調研的基礎上，草擬項目可行性研究報告（可行性研究報告模板見附件二（15天內完成）展前景等分析。產品分析、市場競爭分析等。在城市地理位置分析。目定位、客戶定位、產品定位等。擬定項目開發進度計劃（度計劃。項目經濟指標測算：成本利潤測算（針對多個方案進行項目資金來源與支出分析（包括付款計劃）等。6、向戰略委員會提交項目可行性研究報告草案。7、如項目獲準投資，準備項目土地競買。（二）戰略委員會1、項目投資審批項目投資意向書的審批（即是項目投資立項審批天，收到發展部提交項目投資意向書后執行）項目可行性研究（項目投資審批（15展部提交項目可研報告后執行）（三）工程管理部1、提供涉及項目工程類的成本基礎數據（5天，投資意向前期市場調研完成后開始執行）2、協助發展部（分子公司開發部）對多套項目規劃方案進行精確的成本測算（10天，項目投資立項確定后開始執行）3、根據項目地塊現狀和開工條件，協助發展部（分子公司開發部（5（四）營銷策劃部1、市場分析（10天，項目投資立項批準后開始執行）產品、市場分析等進行分析。2、項目可研定位（5天，上一項工作完成后開始執行）部（分子公司開發部）完成項目定位、客戶定位和產品定位。3、根據項目地塊現狀和市場因素，協助發展部（分子公司開發部）（5天，與上一項工作同步進行）（五）前期規劃部1、協助發展部（分子公司開發部）區域市場深度調研。2、規劃方案及規劃方案數據提供（項目投資立項確定后5天之內完成）項目的多套草規套、地下等規劃建筑面積。第七條 土地公告及競買一、開始條件：土地公告2130天（買成交確認書。期規劃部、財務部、綜合辦公室五、工作事項：（一）發展部、分子公司開發部1、土地競買準備（20天，土地公告階段）（18成）地競買價格上限和土地競買出價戰略戰術。員會確定地價上限的經濟測算。2、競爭對手分析（20天，土地公告階段完成）會關系資源和競買目的。3（經濟利益等，力爭勸其放棄。4、土地獲?。ㄅ馁u為1天，掛牌為10天）料等。現場競價（拍賣、掛牌。獲得土地，簽訂土地競買成交確認書。（二）戰略委員會土地競買準備（20天，土地公告階段）出價戰略戰術。限；（三）前期規劃部提供項目方案標（限于招標項目。（四）財務部納事項。（五）綜合辦公室評審土地出讓合同條款。第二章 營銷策劃第八條 項目可研前期市場調研階段（15天一、開始條件：項目投資立項確定后二、標準時限：15天三、工作成果：項目可研前期市場調研報告四、所涉單位：營銷策劃部、分子公司營銷中心、資產經營部五、工作事項（一）營銷策劃部、分子公司營銷中心1、區域市場調研（10天，項目投資立項批準后開始執行項目所在區域市場總體供求狀況，周邊競爭性樓盤調查。2、市場分析（5天，上一項工作完成后開始執行）對項目地塊周邊及輻射范圍內的客戶、產品、市場競爭等進行分析，協助發展部對項目做地塊可行性研究。3、項目定位（5天，與上一項工作同步進行）展部對項目地塊進行可行性研究。4、協助擬定開發進度計劃（5天，與上一項工作同步進行）根據項目地塊現狀和市場因素，協助發展部（分子公司開發部）擬定開發節奏。（二）資產經營部區域市場調研（10天，項目投資立項批準后開始執行）項目所在商圈或臨近商圈現狀調研和同期操作商業地產項目調研。第九條 土地購置前期深度市場調研（準后）（15天）三、工作成果：市場深度調研報告四、所涉單位：營銷策劃部、發展部、分子公司開發部五、工作事項（一）營銷策劃部1、區域房地產市場基本狀況調研客戶群體、產品特性、競爭對手和發展趨勢分析等方面。2、區域基礎配套現狀調研他配套等。3、項目區域市場需求問卷調研（市場調研問卷模板參考附件三）區域市場需求調研問卷一般從如下三個方面進行設計：需求意向：需求區域、單價、總款等能格局、產品配套等家庭收入、置業目的、居住區域等4、出具市場調研統計數據與市場調研報告（市場調研報告模板參考附件四）調研目的和內容的說明；調研方法說明；調研數據統計與分析；項目初步定位（目標客戶群體、產品、價格）建議；（二）發展部協助進行土地購置前期市場深度調研第十條 項目啟動前期市場深度研究（30天一、開始條件：土地取得后二、標準時限：30天。三、工作成果：項目定位報告、項目建議書期規劃部、發展部、工程管理部五、工作事項：（一）營銷策劃部1、區域市場深度研究分析（30天，土地取得后開始執行）求狀況和客戶群特征等。區域市場價格及特征分析。區域市場典型個案分析。2、項目定位報告及項目建議書的擬定和上報（15天，土地取得后開始執行）①撰寫項目定位報告（項目定位報告模板參考附件五。①撰寫項目建議書（項目建議書模板參考附件六。項目建議書一般包括項目戶型設計、戶型配比、面積區間、景觀規劃、建筑風格、配套標準等方面。①向項目評審委員會提交項目定位報告和項目建議書。（二）資產經營部1、確定項目商業擬選的業態種類和數量（10天，土地取得后開始執行）發數量。2、協助完成項目商業部分業態選址與數量確定（三）項目評審委員會項目定位報告及項目建議書審批（15天）（四）前期規劃部根據控規指標提供產品類型建議，并協助項目產品定位。（五）發展部1、協助營銷策劃部確定項目的市場、客戶、產品、價格的基本定位。2、根據區域市場客戶需求狀況和熱銷產品分析，對產品設計提供建設性意見。（六）工程管理部建設性意見。第十一條 項目亮相前準備（192天一、開始條件：項目啟動后二、標準時限：192天。三、工作成果：項目亮相階段準備工作五、工作事項（一）分子公司營銷部1、外部資源確定（60天，項目啟動后開始執行）與確定。2、銷售道具準備（192天，項目啟動后執行）概念版房型手冊（30天，項目亮相前完成）銷售大廳（192天，項目啟動后開始執行）擋、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示牌等。樣板間（120天，項目公開認購前完成）沙盤及戶型單體模型（90天，項目亮相前交付使用）制在銷售案場的布置。印刷品設計制作(30開始執行)概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報等。項目周邊重要道路設置醒目指示系統（30前完成）3、項目聯動工作準備（根據項目情況具體安排）分賣場設置（60天，項目亮相前完成）（項目亮相前完成）4、項目CIS體系擬定（30天，項目亮相前75天完成）項目案名、組團名稱、核心推廣理念、項目logo、VI及延展方案等。5、項目銷售人員招聘、培訓（90天，項目亮相前完成）①項目銷售人員招聘、培訓資料準備（60天，項目亮相前30天完成）①項目銷售人員培訓（30天，項目亮相前完成）6、項目整體營銷推廣方案（項目營銷推廣方案模板參考附件七）的擬定（15天，項目亮相前45天完成）7、項目亮相方案（項目亮相方案模板參考附件八）的擬定（15天，項目亮相之前30天開始執行）8、項目亮相前期鋪墊宣傳（30天，項目亮相前30天開始執行）以密集型企業、產品賣點和軟文性廣告等為主。9、項目亮相前期客戶電話接待（30天，項目亮相前期鋪墊期）開通項目銷售電話（30天完成；接受電話咨詢來電客戶信息登記（九。（二）項目委員會1、項目方案、計劃的審批項目開發時間計劃審批（15后開始執行）CIS體系方案審批（15CIS后開始執行）項目營銷推廣方案審批（15后開始執行）項目亮相方案審批（15行）（三）項目部1、項目開發時間計劃的擬定，并上報項目評審委員會（7天，項目啟動后開始執行）2、項目周邊重要道路設置醒目指示系統（30天，項目亮相前30天完成）3、項目聯動工作準備（根據項目情況具體安排）（60天，項目亮相前完成）（項目亮相前完成）、沙盤方案和戶型單體模型方案的選擇參與沙盤方案及單體戶型模型方案戶型的選擇。焦產品提出合理化建議。6、協助確定、制作各種印刷類銷售道具。7、參與項目亮相方案討論并對細化方案提出建議。（四）分子公司人力資源部1、項目銷售人員招聘、培訓等（90天，項目亮相前完成）2、銷售人員招聘。（60天，項目亮相前30天完成）（進行）（30天，項目亮相前完成）（五）分子公司總工辦1、協助項目推盤策略確定提供設計理念、產品賣點和專業設計人員支持。2、協助銷售人員培訓進度、入住時間、交工標準等培訓。3、協助印刷品設計、制作工藝等相關方面資料。4、協助售樓處修建、裝飾的施工。56提供項目整體規劃方案和單體戶型圖。7、協助印刷品設計與制作行系統等設計方面資料。資料等。（六）資產經營部1、協助確定項目招商策略整合外部資源，根據項目需要制定項目招商策略。（七）分子公司財務部1、項目售樓處及樣板間設立過程中提供資金支持。（八）綜合辦1、協助銷售人員培訓提供相關政策培訓及統一口徑的法律審查培訓。2、協助印刷品設計、制作相關印刷文件的法律審批以及合同審批。3、協助看房車配備具體配備看房車以及安排司機。（九）營銷策劃部1、協助擬定項目營銷推廣方案，并提出評審意見。2、協助項目CIS系統方案的擬定，并提出評審意見。3、協助擬定項目亮相方案，并對亮相細化方案提出評審意見。4、對售樓處裝飾及指引系統包裝提出合理化建議。5、參與樣板間戶型選定，并對裝飾及包裝提出合理化建議。6、參與單體戶型模型的選擇。第十二條 項目亮相（60天）一、開始條件：項目亮相準備措施齊備二、標準時限：60天目開盤方案和價格體系擬定、銷售道具和銷售內部資料營銷策劃部、分子公司總工辦、綜合辦、物業公司、財務部五、工作事項：（一）分子公司營銷部1、項目亮相方案的執行項目亮相慶典活動新聞媒體信息發布媒體組合應用項目形象出街2、項目方案的擬定和上報項目開盤方案（項目開盤方案模板參考附件十）和上報（1515天開始執行）項目價格體系方案的擬定和上報（15公開認購前完成）3、意向客戶信息統計與分析（項目開盤前30天完成）4、銷售道具準備（60天，項目亮相后開始執行，項目公開認購前完成）（30天，項目亮相開始執行）（30）（3030后開始執行）售樓處內外展示道具（道旗、吊旗、背板等）的更換。（30天，項目亮相開始執行）（15前完成）（30天，項目亮相開始執行）5、銷售內部資料及合同準備（45天，項目公開認購前完成）房型、房號和面積對照表。銷控展牌和銷控粘貼。銷售合同、附加協議、房型附圖和認購協議等。6、項目形象的提升及深化（60天，項目亮相開始執行）（30天，項目亮相開始執行）（30后開始執行）產品推介會或公開認購信息發布（30天，①后開始執行）（二）項目部1、項目亮相方案執行2、日常來電、來訪客戶的接待、信息登記（來訪客戶信息登記表模板參考附件十一）和后續跟蹤（60天，項目亮相開始執行）3、售樓處內外展示道具的更換（30天，項目亮相開始執行）4、樣板間及環境指示系統數據更新（15天，項目公開認購前完成）5、銷售內部資料及合同準備（45天，項目公開認購前完成）（三）項目評審委員會項目開盤方案審批（15天，收到項目開盤方案后開始執行）（四）營銷策劃部1、協助項目亮相方案的執行。2、協助擬定項目開盤方案，并對項目開盤方案提供評審意見。3、協助擬定項目價格體系草案。4、對最終版房型手冊、樓書、宣傳海報、銷售折頁等的設計提供建議。5、評審銷售合同、附加協議和認購協議條款。（五）分子公司總工辦1、提供工程進度表、樣板間環境圖紙及技術支持。2、交工、交房標準的確定。（項目公開認購前完成）（六）綜合辦審查。（七）物業公司1、提供亮相慶典活動中保安、保潔等后勤人員支持。2、協助擬定購房須知和物業管理條例。（八）財務部1、協助確定外聯單位2、確定按揭銀行第十三條 項目公開期（30天）一、開始條件：產品推介會或產品公開認購開始二、標準時限：30天分子公司財務部（一）分子公司營銷部1、項目產品推介會或項目公開認購執行（含公開認購信息持續發布（3030天開始執行）2、媒體組合策略應用（30天，項目開盤前30天執行）3、開盤信息告知（30天，項目開盤前30天執行）4（30項目開盤前完成。5（完成）6、開盤慶典活動籌備工作（10天，項目開盤前完成）慶典活動人員組織與安排慶典活動場地、道具的準備慶典活動告知途徑的選擇與應用7、制定客戶轉化流程標準。（10天，項目開盤前完成）（二）項目部1、項目產品推介會執行，或公開認購執行（含公開認購信息持續發布（3030天開始執行）2、項目公開期常規工作（30天，項目開盤前完成）日常來訪來電客戶接待和信息登記；認購客戶信息登記（十二）和后續跟蹤；3、開盤慶典活動籌備工作。（10天，項目開盤前完成）（三）項目評審委員會項目價格體系審批（15天，收到項目價格體系草案后開始執行。（四）分子公司財務部認購金收取第十四條項目開盤銷售階段（15天）一、開始條件：項目開盤準備工作完成二、標準時限：15天三、工作成果：項目開盤慶典活動客戶轉化工作執行公司財務部五、工作事項（一）分子公司營銷部1、開盤慶典活動執行。2、協助項目部客戶轉化工作。（二）項目部1、項目開盤慶典活動具體組織與執行。2、協助項目開盤慶典活動告知途徑媒介組合的應用。3、客戶轉化接待、回訪、邀約客戶，完成客戶轉協議與合同簽定工作。（三）物業公司為項目開盤慶典活動提供保安、保潔等工作人員。（四）分子公司財務部在客戶轉協議與簽定合同工作過程中定金或房款的收取。第十五條 項目日常銷售階一、開始條件：項目開盤后二、標準時限：（持續強銷期、逐步降溫銷售期）作。財務部、營銷策劃部五、工作事項（一）分子公司營銷部1、月度媒介宣傳執行情況分析與效果評估，重新調整下一（32628制定完成。2（含促銷戶動重新調整下一階段營銷活動計劃（3天，每月26日開始執行，每月28日之前制定完成。3、根據項目銷售狀況，對后期銷售策略調整提供建議。4、對比回款指標體系計劃與執行情況，參與探討后期回款指標體系調整。5、銷售分析及調整（析、產品分析（暢銷產品、滯銷產品的分析、關注競爭項目動態、銷售策略性調整。6、價格監控與調整（銷售狀況待定。7、銷售推廣工作（據項目進展調整。活動部分：營銷活動（含促銷活動）（進展調整。8（30天為一個調研周期（（模板參考附件十三，并定期向總公司營銷策劃部提交月度市場（月度市場信息簡報模板參考附件十四析簡報（月度市場分項簡報模板見附件十五。（二）項目部1（32628日之前制定完成。2、月度銷售回款指標體系執行情況以及后期調整（3天，2628日之前制定完成。3、到訪客戶接待、銷售成交工作（整個銷售期間。4、參與探討媒介宣傳分析與效果評估，協助分子公司營銷部調整媒介宣傳計劃。5、參與探討營銷活動分析與效果評估，協助分子公司營銷部調整營銷活動計劃。6、為分子公司營銷部進行客戶分析，提供客戶資料情況，并參與客戶分析與探討。7、結合掌握的與客群溝通情況，參與分子公司營銷部進行產品分析與探討。8、對分子公司的銷售策略性調整提供建設性意見。9、對比回款指標體系計劃與執行情況，參與探討項目后期回款指標體系調整。10提供建議。1112銷部評估營銷活動對銷售影響程度。（三）項目評審委員會促銷方案的審批（15天，收到分子公司營銷部提交促銷方案。（四）財務部指標體系調整。（五）營銷策劃部司營銷部的價格調整方案進行評審。第十六條 項目清盤階段一、開始條件：項目竣工后180天二、標準時限：90天策劃全程。四、所涉單位：分子公司營銷部助部門、項目部（銷售、營銷策劃部、分子公司總工辦、營銷策劃部五、工作事項（一）分子公司營銷部1、項目營銷全程執行效果評估與總結產品策略、價格策略、推廣策略、營銷活動評估與總結。2、項目銷售計劃執行偏差評估與總結估等。（二）項目部（銷售工作的總結。（三）分子公司總工辦目工作。（四）營銷策劃部參與項目客戶定位與實際客戶偏差分析評估。第三章建筑安裝工程第一節規劃方案設計及內部審第十七條 項目規劃方案設計（30天）一、開始條件：取得土地，項目啟動后開始進行。二、標準時限：單體工程開工前第192天開始，開工前第162天完成，共30天。三、工作成果：完整的項目整體規劃方案（交通分析等。四、所涉單位：項目部、規劃研發部此項工作；公司規劃研發部負責提供技術指導。第十八條 總規內部審批（20天）一、開始條件：項目規劃方案設計完成后開始進行。二、標準時限：單體工程開工前第162天開始，開工前第142天完成。三、工作成果：項目評審委員會下達的正式文件，即正式的（批復稿。工程部、物業管理部、營銷策劃部報批圖冊，并報政府相關部門審批。第十九條 分批次戶型報批（30天）一、開始條件：項目規劃方案內部審批通過后進行。二、標準時限：單體工程開工前第142天開始，開工前第112天完成。批次組合戶型批復文件。四、工作部門：項目部、項目委員會報批結束，項目評審委員會下發正式的分批次組合戶型批復文第二十條 單體方案設計（17天）一、開始條件：分批次戶型報批通過后進行。二、標準時限：單體工程開工前第112天開始，開工前第95天完成。三、工作成果：單體建筑方案，包括單體建筑平、立、剖面圖及有代表性建筑的立面效果圖。四、工作部門：項目部、設計公司、第二十一條 單規內部審批（3天）一、開始條件：單體方案設計完成后進行。二、標準時限：單體工程開工前第95天開始，開工前第92天完成。果圖的批復文件。四、所涉單位：項目部、項目委員會、設計公司相關項目單體建筑方案進行審批，并出具審批意見。注：單體建筑方案內部審批通過之后，建筑/結構設計方案制作單體方案報批圖冊，并報政府相關部門審批。第二節 項目規劃方案政府報第二十二條、修建性詳規確定（30天）次戶型報批之前開始進行。二、標準時限：單體工程開工前第142天開始，開工前第112天完成。三、工作成果：修建性詳規確定。四、所涉單位：項目部、項目委員會、設計公司始意向總包單位考察和選擇意向總包單位。第二十三條 辦理建設用地規劃許可證（20天）一、開始條件：項目規劃方案完成，總規內部審批通過后，并經與政府相關部門充分溝通，修建性詳規確定之后進行。二、標準時限：單體工程開工前第112天開始，開工前第92天完成。三、工作成果：獲得建設用地規劃許可證。四、所涉單位：項目部、項目委員會理完成建設用地規劃許可證。第二十四條理建筑工程規劃許可證（12天）辦理完成建設用地規劃許可證后進行。二、標準時限：單體工程開工前第92天開始，開工前第80天完成。三、工作成果：獲得建筑工程規劃許可證。四、所涉單位：項目部、項目委員會第三節 單體工程設計第二十五條 建筑/結構設計方案確定（12天）行。二、標準時限：單體工程開工前第92天開始，開工前第80天完成。三、工作成果：單體建筑/結構設計方案。四、所涉單位：項目部、設計公司計方提供必要的資料，并與之溝通，督促其按期完成建筑/結構設計方案的確定。第二十六條施工圖設計（21天）一、開始條件：單體建筑/結構設計方案確定后，接到全部設計依據資料后進行。二、標準時限：單體工程開工前第80天開始，開工前第59天完成。四、所涉單位：項目部、設計公司按期完成全部施工圖設計和出圖工作。第二十七條 政府圖審（10天）一、開始條件：施工圖設計完畢，提交審圖機構后進行。二、標準時限：單體工程開工前第59天開始，開工前第49天完成。三、工作成果：1、施工圖審查通知書2、審圖機構認可的施工圖四、所涉單位：項目部、設計公司五、工作事項：項目部委托的設計公司負責通過政府圖審，開發項目所屬公司負責設計公司與政府審圖機構之間的關系、進度協調。作藍圖提供給施工單位和公司預結算部用于預算編制。第四節 單體工程預算與招投標第二十八條 意向總包單位考察、選擇（46天）11266天完成。三、工作成果：完成意向總包單位考察和選擇。四、所涉單位：項目部、工程部、預結算部、采購部公司工程系統負責提供相關技術支持，或參與考察選擇。第二十九條 內部招標（33天）第一款、內部招標方案確定/內部招標文件編制（7天）一、開始條件：意向總包單位考察、選擇完畢后進行。二、標準時限：單體工程開工前第66天開始，開工前第59天完成。三、工作成果：內部招標文件發放。四、所涉單位：項目部、采購部、預結算部術指導。第二款、施工圖預算編制（18天）5941天完成。三、工作成果：經與施工單位核準過的內部招標預算清單。四、所涉單位：項目部、工程造價公司、預結算部造價公司編制的標底預算進行審核。注：施工圖預算編制過程中，由項目部組織進行圖紙會審，并就相關圖紙問題進行答疑。第三款、圖紙會審（8天）一、開始條件：政府圖審完畢，施工圖預算編制開始10天后。二、標準時限：單體工程開工前第49天開始，開工前第41天完成。單，并形成會議紀要。四、所涉單位：項目部、預結算部、工程部織效果。第四款、確定目標價（2天）后進行。二、標準時限：單體工程開工前第41天開始，開工前第39天完成。三、工作成果：確定內部招標目標價。四、所涉單位：預結算部、采購部確定內部招標目標價。第五款、內部開標（6天）一、開始條件：內部招標目標價確定后進行。二、標準時限：單體工程開工前第39天開始，開工前第33天完成。三、工作成果：內部確定總包合作單位。四、所涉單位：預結算部、采購部內部確定總包合作單位。注：監理單位至少在開工前第49天前確定。第三十條 政府招標（31天）第一款、向政府主管部門提交招標資料（8天）核完畢后進行。二、標準時限：單體工程開工前第41天開始，開工前第33天完成。四、所涉單位：項目部、第二款、施工單位登記/發放招標文件（3天）一、開始條件：政府招標信息公開發布以后進行。二、標準時限：單體工程開工前第33天開始，開工前第30天完成。四、所涉單位：項目部項工作。第三款、政府開標（15天）一、開始條件：施工單位報名登記，領取招標文件后進行。二、標準時限：單體工程開工前第30天開始，開工前第15天完成。三、工作成果：政府開標完畢，確定中標單位。四、所涉單位：項目部項工作。第四款、開標結果公示（3天）二、標準時限：單體工程開工前第15天開始，開工前第12天完成。三、工作成果：中標通知書。四、所涉單位：項目部通知書，并督促施工單位做好合同準備工作。第五款、簽訂合同并備案（2天）一、開始條件：領取中標通知書后進行。二、標準時限：單體工程開工前第12天開始，開工前第10天完成。三、工作成果：簽訂用于備案的總包合同，并備案。四、所涉單位：項目部作。第五節 單體工程施工第三十一條 辦理建設工程施工許可證（10天）關手續后進行。二、標準時限：單體工程開工前第10天開始，開工前第1天完成。三、工作成果：取得政府部門頒發的建設工程施工許可證。四、所涉單位：分子公司開發部五、工作事項：分子公司開發部根據當地要求向政府主管部門遞交相關開工手續，包括：1、工程登記表（原報建表）2、土地使用證書3、建設工程規劃許可證4、現場具備施工條件的證明、房屋拆遷許可證和滿足施工進度要求的拆遷進度證明（監理單位提供）5、經備案的施工合同和監理合同（副本）6、施工圖設計審查合格書7、中標通知書8、經項目總監理工程師按規定審查簽署的保證質量和安全措施的施工組織設計（方案）報審表9工程質量監督機構簽發的質量監督備案表、《質量責任書》10、工程安全監督機構簽發的安全監督備案表11、建設工程監理備案表12、年度投資計劃和銀行出具的資金到位證明13、消防設計審核意見書14、清欠辦出具的建設單位未拖欠工程款的證明。第三十二條 設計交底（10天）前，辦理施工許可證的同時進行。二、標準時限：單體工程開工前第10天開始，開工前第1天完成。三、工作成果：設計交底會議紀要。四、所涉單位：項目部、設計公司并形成設計交底會議紀要。第三十三條 在工程開工前還要完成的其他工作第一款、三通一平一、開始條件：取得土地、項目啟動后進行。二、標準時限：最晚單體工程開工前第10天完成。三、工作成果：完成項目開發用地的三通一平工作。四、所涉單位：項目部五、工作事項：項目部負責組織完成。第二款、地質勘察。始進行二、標準時限：單體工程開工前第112天開始，開工前第92天完成。三、工作成果：地質勘察報告。四、所涉單位：項目部五、工作事項：項目部負責組織完成。第三款、樁基隊伍選擇。一、開始條件：建筑/結構設計方案確定之后開始進行。二、標準時限：標準時限：單體工程開工前第80天開始，開工前第49天完成。三、工作成果：簽訂樁基工程專業發包合同。四、所涉單位：分子公司采購部、分子公司工程部五、工作事項：分子公司采購部負責簽訂合同及評審工作，分子公司工程部予以配合。第四款、樁基施工、檢測。一、開始條件：政府圖審后進行。二、標準時限：單體工程開工前第49天開始，開工前第1天完成。三、工作成果：樁基工程施工完畢，樁基檢測合格。四、所涉單位：項目部組織驗收。三十四條 單體工程施工一、開始條件：辦理完成建筑工程施工許可證后進行。二、標準時限：（一N上層數（不含閣樓層）×10（施工日歷天數；（二）7層－11層單體工程施工周期N為：150+單體工程的地上層數（不含閣樓層）×10（施工日歷天數；（三層－18N為：180+的地上層數（不含閣樓層）×10（施工日歷天數；（四N210+上層數（不含閣樓層）×12（施工日歷天數。（五）25層及以上單體工程（建筑高度100米以下）施工N240+單體工程的地上層數（不含閣樓層日歷天數。（六18015060天開始進場安裝，于單體竣工時安裝完畢，并于單體竣工后15天內完成電梯檢測驗收，并獲得政府主管部門頒發的合格證。（七）門窗工程：設主體施工完畢日期為K，則最遲于K日前55天開始鋁合金門窗采購，并于K日前35天完成采購合（即K日裝調試工作。注：上述門窗工程特指18層以下框架或框剪結構單體工程18層以上或高層施工中3060間的基礎上確定。三、工作成果：單體竣工。四、所涉單位：項目部、分子公司采購部目部給予技術支持和監督施工。第六節 單體工程竣工、驗收、備案、交第三十五條 單體工程竣工前調試（15天）一、開始條件：安裝工程完成后開始。二、標準時限：單體工程竣工前第15天開始，單體工程竣工前第1天完成。文件。四、所涉單位：項目部五、工作事項：項目部負責督促施工單位組織完成。第三十六條 單體工程竣工驗收（15天一、開始條件：單體竣工后進行。二、標準時限：單體工程竣工后15天內完成。四、所涉單位：項目部五、工作事項：項目部組織完成。第三十七條 辦理竣工結算（85天一、開始條件：單體竣工后進行二、標準時限：單體工程竣工后開始，單體工程竣工后85天內完成。三、工作成果：完成工程最終結算報告。四、所涉單位：項目部、預結算部、造造價咨詢公司第三十八條 單體工程的電梯、人防、電檢、消防、節能環保、城建檔案等各專業專項驗收（85天）一、開始條件：單體竣工后進行二、標準時限：單體竣工后開始進行，單體竣工后85天完成。三、工作成果：取得各專業專項驗收合格證明文件，包括：1：規劃驗收2：人防驗收3:消防驗收4:環保驗收5教育驗收6衛生驗收7:市政驗收8:城建檔案9綜合驗收10:其他驗收四、所涉單位：項目部、分子公司開發部第三十九條 單體工程竣工驗收備案（7天一、開始條件：各專業專項驗收完成后進行并且竣工結算完畢后，開始進行，交房前完成。三、工作成果：完成竣工備案。四、所涉單位：項目部、分子公司開發部五、工作事項：項目部、分子公司開發部協同辦理。第四十條 內部質量驗收（20天）一、開始條件：單體竣工驗收后、移交物業前進行20三、工作成果：內部質量驗收結果通報。四、所涉單位：項目部、物業公司、物管部、工程部工程部負責組織完成。第四十一條 移交物業第一款、單體工程移交（20天）一、開始條件：內部質量驗收合格后開始進行二、標準時限：20天內完成三、工作成果：出具項目部與物業公司共同簽認的移交單。四、所涉單位：物業公司、項目部成移交，物業公司進行接管。第二款、市政各專業、園林景觀及其他配套工程移交（15天）1天開始二、標準時限：第15天完成。三、工作成果：出具項目部與物業公司共同簽認的移交單。四、所涉單位：物業公司、項目部成移交，物業公司進行接管。第四十二條 辦理業主入住手續一、開始條件：竣工備案完畢后開始進行二、標準時限：辦理完竣工備案手續后20天內完成。三、工作成果：業主完成入住手續工程部工程部配合物業公司進行業主入住前的驗收工作。第四章 市政配套與園林景觀工程第一節市政配套工程與園林景觀方案設計第四十三條 市政各專業、園林、可再生能源利用等方案咨詢一、開始條件：取得土地、項目啟動后，項目規劃方案設計同時進行。二、標準時限：單體工程開工前第192天開始，開工前第142天完成（50天。議性方案。司工程部、規劃研發部、工程部、物管部公司規劃研發部、工程部、物管部負責提供技術支持。第四十四條 市政、園林、智能化、可再生能源利用等各專業的方案設計14292（50天。三、工作成果：取得各專業的初步設計方案。四、所涉單位：分子公司、規劃研發部、工程部、物管部持。第四十五條市政、園林、智能化、可再生能源利用等各專業方案設計的綜合、優化一、開始條件：市政、園林等各專業方案設計完成后進行。二、標準時限：單體工程開工前第92天開始，開工前第40（52天。案和管網綜合設計圖紙。四、所涉單位：分子公司、規劃研發部、工程部、物管部及時進行反饋。第四十六條 市政、園林、智能化、可再生能源利用等各專業方案設計的評審、確定成后進行。二、標準時限：單體工程開工前第40天開始，開工前第1（40天。托書。物管部五、工作事項：開發項目所屬公司負責組織相關合作單位，明確各專業施工圖設計委托任務書；公司規劃研發部、工程部、第二節市政配套工程與園林景觀施工圖設第四十七條 市政各專業施工圖設計行。二、標準時限：單體工程開工后第30天開始，開工后第74天完成（45天。三、工作成果：編制完成當期工程市政各專業施工圖。四、所涉單位：分子公司、工程部、物管部五、工作事項：開發項目所屬公司負責委托設計公司進行市合自身實踐應驗，參與施工圖設計評審。第四十八條 園林景觀施工圖設計平面圖、園林平面設計與豎向設計、等設計資料進行設計。二、標準時限：單體工程開工后第60天開始，開工后第104（45天。三、工作成果：編制完成當期工程園林景觀施工圖。四、所涉單位：分子公司、工程部、物管部合自身實踐應驗，參與施工圖設計評審。第四十九條智能化、可再生能源利用等其他專業施工圖設計一、開始條件：智能化、可再生能源利用等各專業設計方案經評審最終確定后，開始進行。30天開始，單體工程開80（50天。施工圖紙。四、所涉單位：分子公司、工程部、物管部合自身實踐應驗，參與施工圖設計評審。第三節 市政配套與園林景觀工程預算編制與招投第五十條 市政各專業施工圖預算編制（45天）一、開始條件：單體工程開工后第75天開始，二、標準時限：開工后第119天完成。三、工作成果：施工圖預算四、所涉單位：項目部、造價咨詢公司完成后按照公司內部流程進行審批。第五十一條園林景觀施工圖預算編制（45天）一、開始條件：單體工程開工后第105天開始，二、標準時限：開工后第149天完成。三、工作成果：施工圖預算四、所涉單位：項目部、造價咨詢公司完成后按照公司內部流程進行審批。第五十二條 市政配套及園林景觀工程自行招投一、開始條件：預算編制完成后二、標準時限：1、市政各專業工程：（40天）1201592、園林景觀工程：（40天）150189天完成。三、工作成果：施工圖預算四、所涉單位：項目工程部、項目采購部五、工作事項：項目工程部與項目采購部完成以下工作：1、對意向施工單位的已建或在建工程進行考察并做出評價。2、談判確定合同主要條款，并草擬合同文本3、按公司的招標制度、實施辦法規定的流程完成相關審批及合同評審。4、合同經評審后，簽訂施工合同。第四節 市政配套及園林景觀工程施工與竣工驗收第五十三條 當期項目市政各專業及園林景觀工程施工天。要是關于正式用水、強電、熱力的申請二、標準時限：（90天）1、單體工程竣工驗收前第30天開始，驗收合格后第59天完成市政各專業工程及園路施工。277整等工作。在淮河以南地區施工增加冬、雨季施工間歇期30天，淮河以北增加60天。三、工作成果：市政工程及園林景觀工程竣工四、所涉單位：項目部五、工作事項：項目部監督指導施工單位完成工程施工。第五十四條 市政配套及園林景觀工程竣工驗收階段二、標準時限：15天內調試驗收完成。三、工作成果：市政各專業工程、園林景觀工程竣工手續完成四、所涉單位：項目部五、工作事項：項目部組織完成。第五章 物業管第一節 物業招第五十五條 物業公司注冊，選擇物業管理企第一款 辦理物業公司注冊手續一、開始條件：項目施工圖開始設計后進行二、標準時限：從施工圖開始設計到單體施工開始前30天完成。續。四、所涉單位：物管部、分子公司五、工作事項：在此階段，AA發展物業管理部指導并協助各地分公司辦理以下事宜：1、進行市場調研，提請公司召開股東會議，確定成立物業2、辦理工商注冊手續，取得營業執照，15天內辦理完畢。3、辦理組織機構代碼證，此項工作僅限于成立物業子公司，天內辦理完畢。4、辦理銀行開戶手續，取得銀行開戶許可證，2天內辦理完畢。5、辦理稅務登記手續，包括國稅和地稅，取得稅務登記證，天內辦理完畢。6質審批手續，取得相應的資質證書。注：本項工作只限于公司新拓展項目的地區第二款 辦理物業管理企業選擇的手續一、開始條件：物業公司手續辦理完畢后成。三、工作成果：進行物業管理企業的招標、投標。四、所涉單位：分子公司、物業公司、物管部五、工作事項：（一）分子公司：1、成立招標機構，確定自行招標或委托代理機構招標，2天辦理完畢。2、擬訂招標章程，招標文件，3天辦理完畢。3、制定標底，5天辦理完畢。4、向政府部門辦理招標備案手續，可與發布招標公告同步進行。5、發布招標公告或投標邀請書，3天辦理完畢。6、組織預備投標企業資格預審，2天辦理完畢。7、發放招標文件，1天辦理完畢。8、召開標前會議，確定開標、評標、定標的具體事宜，1天辦理完畢。9、組織開標、評標、定標，7天辦理完畢。注：AA發展所屬物業公司協助分公司完成此項工作。（二）物業公司：1、成立投標小組，制定投標計劃，1天辦理完畢。2、收集招標物業資料，進行投標可行性分析，3天辦理完畢。3、籌措投標資金，申請資質預審，5天辦理完畢。4、獲得招標文件，進行分析準備，1天辦理完畢。5、考察物業現場和當地市場，3天辦理完畢。6、制定物業管理服務方法、測算工作量，擬訂資金計劃，7天完成。7、進行標價測算和調整，2天完成。8、編制標書，4天完成。9、封送標書、辦理投標保函，2天完成。10、參加招標現場會議，進行唱標、答辯，1天完成。（三）AA發展物業管理部：檢查。的投標工作可以與招標同步進行，以節約時間。第二節 單體工程施第五十六條 簽訂物業管理委托合同一、開始條件：項目工程施工開始二、標準時限：單體施工開始后30天完成。四、所涉單位：分子公司、物業公司、物管部五、工作事項：1、分公司發送中標通知書，與物業公司進一步協商起草并投標檔案。2、物業公司協助分公司編制《前期物業管理服務協議書》、《業主臨時公