項(xiàng)目定環(huán)渤海旅游風(fēng)向標(biāo)——金石灘旅游綜合Tourism如沐春風(fēng)的溫暖心心相惜根據(jù)本項(xiàng)目地理位置、資源條件，CRIC根據(jù)本項(xiàng)目地理位置、資源條件，CRIC整體聯(lián)動(dòng)模

溫

現(xiàn)玩過實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)，帶動(dòng)項(xiàng)目人氣； 玩過發(fā)現(xiàn)王國(guó)，沒去熱力灣，不算真正到過金石灘。熱力灣是對(duì)發(fā)現(xiàn)王國(guó)功能的延伸與完善。從一日游到二日，住宿餐飲配套齊全，無后顧之憂、全天hgh停、hgh不夠。 Am09:00 Pm12:00 Pm06:00 Pm11:00

Am

Am12:00 Pm5:00 去金石灘玩咯

暢快的大擺錘

玩了一天

小朋友們

表演

晚上逛下商場(chǎng)

大人們，享

刺激的水上滑道

通過三大商業(yè)消費(fèi)模式，打造大連市金石灘魯通過三大商業(yè)消費(fèi)模式，打造大連市金石灘魯 的旅游綜合體眠眠の湖旅者的行康の家輕盈身心的棲息會(huì)の峰一站式企業(yè)文化發(fā)散樂の園為而燦愛の灣為浪漫而永會(huì)議會(huì)展會(huì)議會(huì)展商業(yè)家庭度假商業(yè)消費(fèi)模景區(qū)旅游商業(yè)三大三大商業(yè)消費(fèi)模式所形成的客群峰值可以針對(duì)不同消費(fèi)時(shí)期的客流波段，形成互補(bǔ)效應(yīng)，有效實(shí)現(xiàn)平溢人流人流項(xiàng)目開發(fā)總體量493萬(wàn)㎡項(xiàng)目開發(fā)總體量493萬(wàn)㎡0㎡，酒店式公寓.5萬(wàn)，會(huì)議會(huì)展萬(wàn)㎡，休閑游樂.8萬(wàn)㎡，溫泉會(huì)館.1萬(wàn)㎡.9萬(wàn)㎡。五星級(jí)酒公寓式酒酒店式公休閑精品中游樂水上游樂（暖海溫泉兒童職場(chǎng)體其他休配休閑酒運(yùn)動(dòng)中海溜冰電子游兒童樂足浴 美容酒吧式游酒吧式桌

各產(chǎn)品體 （萬(wàn)㎡

餐 1.49配（萬(wàn)㎡

目標(biāo)客群定本項(xiàng)目主要客群本項(xiàng)目主要客群為三大類：商 消費(fèi)客群、家庭短途游消費(fèi)客群、外地旅游客群一、項(xiàng)客戶——三大組團(tuán)支撐商 拓二、項(xiàng)目補(bǔ)充客戶——其他輔助客 ?中地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó) 13總體產(chǎn)品定三大三大商業(yè)組團(tuán)由五大產(chǎn)品組成：五星級(jí)酒店+會(huì)議會(huì)展中心+公寓式酒店+休閑游樂中心+精品商業(yè)及餐飲五星級(jí)酒6.5萬(wàn)會(huì)議會(huì)展中1.6萬(wàn)公寓式酒3.5萬(wàn)休閑游樂中4.84萬(wàn)精品商業(yè)1.99萬(wàn)酒店式公6.5萬(wàn)務(wù)，滿足會(huì)務(wù) 務(wù)，滿足會(huì)務(wù)商業(yè)消費(fèi)模式的相互聯(lián)制，實(shí)現(xiàn)人流共享與最大化利用商務(wù)會(huì)議組團(tuán)產(chǎn)品定五商務(wù)會(huì)議組團(tuán)產(chǎn)品定五星級(jí)酒店（6.5萬(wàn)㎡會(huì)議會(huì)展中心（1.6萬(wàn)㎡客務(wù)商商務(wù)會(huì)議組團(tuán)包括兩 多大中小功會(huì)會(huì)會(huì)能議議議廳室室室商務(wù)會(huì)議組團(tuán)產(chǎn)品定位——五星級(jí)五星級(jí)五星級(jí)酒店定位：以住宿功能為主，同時(shí)輔以完善的餐飲、商務(wù) 功能（㎡單總 （㎡客套小—餐11小—211小——客商務(wù)會(huì)議組團(tuán)產(chǎn)品定位——五星級(jí) ，餐飲以正餐 式餐飲為主，休 酒店整體功能客、客的室華 景功休室 品美 ，級(jí)特 現(xiàn)一多風(fēng)，提供旅會(huì)議會(huì)展中心以會(huì)議為主體功能，輔以會(huì)議會(huì)展中心以會(huì)議為主體功能，輔以會(huì)展功能，同 接演藝功能會(huì)議 （㎡ （個(gè) 配 ㎡會(huì)廳（會(huì)議會(huì)展1112555總會(huì)議會(huì)議 為大、中、小型 會(huì)議室類型 全方位商務(wù)會(huì) 大型企業(yè)訂貨大型企業(yè)培訓(xùn)課大大型企業(yè)年

大型會(huì)議室2單個(gè) 、新品發(fā)布中型企業(yè)會(huì)中型企業(yè)年

中型會(huì)議 單個(gè) 小小會(huì)小型會(huì)議室20單個(gè) 多功能廳、演藝廳多功能廳、演藝廳 會(huì) 接會(huì)展、演藝、婚慶、年會(huì) 功能 會(huì)多功能可同 800 餐 與企業(yè)演會(huì)廳可同時(shí)婚會(huì)議用晚公寓式酒店（3.5萬(wàn)㎡酒店式公寓（6.5萬(wàn)㎡休閑游樂中心（4.48萬(wàn)㎡務(wù)/客美場(chǎng)A/游休 （㎡單總客套功 體量（萬(wàn)㎡精品休閑配休閑酒海合--家庭度假組團(tuán)產(chǎn)品定位——休閑游樂中本項(xiàng)本項(xiàng)目休閑游樂中 功能 游樂、體 外，輔以配套商業(yè)，真正實(shí)現(xiàn) 無級(jí)，一 無季節(jié) ，一年四季玩全之憂，讓 場(chǎng)體驗(yàn)5000 演/樂/全 配套商業(yè)產(chǎn)品本項(xiàng)本項(xiàng)目配套商業(yè) 由兩大 產(chǎn)品組成：精品商業(yè)+餐飲配套商餐飲（1.49萬(wàn)㎡精品商業(yè)（0.5萬(wàn)㎡咖配套商業(yè)產(chǎn)品定餐飲以中式商務(wù)正餐、休閑特色餐飲為主，輔以特色的熱帶雨林餐 快 不同客群不 （㎡（㎡量（㎡商務(wù)正餐（餐廳3商務(wù)正餐（中餐廳2快8館21 餐廳 （中餐廳配套商業(yè)產(chǎn)品定位——精品精精品商 商務(wù)客群、家庭客群及休閑旅游度假客群的多 業(yè)類業(yè)類類類（安全鏡等 Mini

流 方 真實(shí)界 發(fā) 力， ii 兒 零售、餐飲 場(chǎng)體驗(yàn)樂園場(chǎng)體驗(yàn)樂園 的現(xiàn)實(shí)社 華北地 達(dá)。有 消其市 達(dá)到 ，東北地區(qū)市發(fā)北地區(qū) 華中地區(qū)：3家

東北地區(qū)：4家 市量市量63/31/11/32/20/10/7/62/11/呼和浩11/84/30/10/11/51/20/21/41/10/10/10/11/11/32/南地區(qū)：5家 華南地區(qū)：1家 1900 1900 其他商家 第一 30 州理南星 以上 Water 康 力 、刺激ii冬 的溫暖天ii 下 世水上樂園功能室內(nèi)沙灘球場(chǎng)恒溫泳池，冬天也很溫暖?中地產(chǎn)信 |克而瑞（中國(guó) 溫度溫度營(yíng)續(xù)發(fā)，2008年。 萬(wàn)由北飯店理有限公同一營(yíng) 理。溫 旅游游帶動(dòng) 樂、會(huì)展 突 萬(wàn)?中地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó) 34 覺，讓所high起來 覺，讓所high起來 吧， 吸林之—餐廳功能

餐飲 紀(jì)念品小店熱帶雨林動(dòng)植景觀

品

餐廳一日

餐廳是一餐廳是一 國(guó)式的熱帶園林餐館 營(yíng) ，顧 11 式的舞蹈表演，來這里消費(fèi)2 34所 ：2000 ：1800營(yíng)狀日人流量：500-800人?中地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó) 37餐廳是一餐廳是一 國(guó)式的熱帶園林餐館 營(yíng) ，顧 123123所 ：1998：2500營(yíng)狀：在九十年代末出現(xiàn)一股“”熱潮，熱對(duì)兒童強(qiáng)大的 區(qū)域內(nèi)的 消費(fèi)，客營(yíng) 會(huì)議、餐飲住宿、康體于一體的商務(wù)溫泉會(huì)館。會(huì)會(huì)議、餐飲住宿、康體于一體的商務(wù)溫泉會(huì)館。會(huì)于市內(nèi)其他溫泉會(huì)館的兩以上，（溫泉88/其客流量小的主要因風(fēng)溫泉 溫泉項(xiàng)依依據(jù) 項(xiàng)目整體功能完 打 溫泉項(xiàng)依依據(jù) 項(xiàng)目整體功能完 打 商務(wù)消費(fèi)客 滿足 成 本項(xiàng)目溫泉會(huì)館已經(jīng)建設(shè)完畢，若拆除該項(xiàng)目將造成不必要的成本浪費(fèi)，應(yīng)利用現(xiàn)有條件，進(jìn)行改善，有效經(jīng)營(yíng)，發(fā)揮其原有價(jià)值；約19以上的金石灘客源會(huì)選擇溫泉洗浴等消費(fèi) ：為完善項(xiàng)目整體功能，營(yíng) ， 外溫泉消 的消費(fèi)客源支撐 一： 項(xiàng) 名度，打造項(xiàng) 一： 項(xiàng) 名度，打造項(xiàng) 一 在一 在 二：完善綜合體功能配套， 整體產(chǎn) 三： 項(xiàng)目力 大目標(biāo)客 四 解淡旺 ：完一溫泉項(xiàng)目的 溫泉會(huì)館的 多， 不 溫泉會(huì)館項(xiàng)目溫泉項(xiàng)目 溫泉項(xiàng)目 用 ：本項(xiàng)目溫泉會(huì)館體定 為 為主 商務(wù)客群與家庭短途游 溫溫泉項(xiàng)目定位依 為主 化的溫泉項(xiàng) 客源 ，短途游 溫泉 、 根據(jù)計(jì)算，本項(xiàng)目溫泉的體量在8000根據(jù)計(jì)算，本項(xiàng)目溫泉的體量在8000 為 商 家庭游溫泉年

本項(xiàng) 計(jì)年 宿本項(xiàng) 計(jì)年 宿（20萬(wàn)人 人消費(fèi) /人

溫 ㎡/年

：?中地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó) 43溫泉體量計(jì)算（依據(jù)本本項(xiàng)目室內(nèi)溫泉體量在8000㎡為 所 市及區(qū)溫都水城（溫泉養(yǎng)身會(huì)館8000房、休 配套 、游藝、6000泉 80007000天沐江北水城（溫泉7000 以上溫泉體量 合本項(xiàng) ，溫泉體量在8000 為 研根據(jù)項(xiàng)目開根據(jù)項(xiàng)目開 景、開發(fā)條件以及不 營(yíng)模式的特征， 理模 營(yíng)品綜 量酒店開發(fā)目標(biāo)、不同酒店 士特征以及開發(fā)商酒店驗(yàn) 。下 冠假 頓 康計(jì)到五星級(jí)商務(wù)酒、 為成本為。 5年的運(yùn)營(yíng)成本 ? 地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó) 47酒店 運(yùn)營(yíng)模 ，國(guó)內(nèi)酒 ，國(guó)內(nèi)酒 理模式 理、自 營(yíng)三類理自 特營(yíng) 知 業(yè)主方，由業(yè)主范營(yíng)運(yùn)要求自飯店?duì)I理?中地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó) 48 酒店運(yùn)營(yíng)模式各 內(nèi)理自 風(fēng)? 地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó) 49五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)對(duì)管理者的專業(yè)水平、管理經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)敏感度等條件均具有較高要求開發(fā)企酒 理 勢(shì)議本項(xiàng) 品營(yíng)理根根據(jù)本項(xiàng)目五星級(jí)會(huì)議酒店的發(fā)展目標(biāo) 議本案五星級(jí)會(huì)議酒 理的運(yùn)營(yíng)模式理 大大連不同類型五星級(jí)酒店的市場(chǎng)表現(xiàn) 議本項(xiàng) 名酒店 類理2011年 /天 名 國(guó) 名 中國(guó)的 名酒店模模 其市 力， 國(guó)市場(chǎng)的 酒 的 9 酒店8 酒7最6頓54 3酒 溫21酒 理 特 用 假日酒 四、五星級(jí)商務(wù)旅游酒店，在一、二、三線城市均有分布，選址注重交通的便利溫華美 四星級(jí)商務(wù)品牌，主要分布在一、二線城市的主要商務(wù)JW萬(wàn) 超五星級(jí)奢華商務(wù)酒店，主要分布在一線城市中心城區(qū)地 索菲 唯一的法國(guó)豪華酒店品牌，位于主要城市或者郊外景觀的地 美憬 以創(chuàng)意體驗(yàn)著稱的五星級(jí)酒店，注重對(duì)當(dāng)?shù)貧v史文化的演繹，對(duì)區(qū)位要求無特殊要 特 用華爾道 七星級(jí)奢華精品酒店，僅在有一家，選址注重歷史底 希爾 五星級(jí)商務(wù)酒店，主要分布在商區(qū)或者著名景康拉 超五星級(jí)級(jí)酒店品牌，旅游度假勝地是其比較偏好的區(qū) 至尊精 奢華型高端酒店，目前僅在有一家（籌建中），偏好城市中心地W酒 具有文化特色的精品奢華酒店，目前僅在開設(shè)一達(dá)威斯 五星級(jí)奢華商務(wù)酒店，一般處于城市中心的商務(wù)區(qū)艾 五星級(jí)商務(wù)度假酒店，多坐落于高檔的度假 ?息中|而瑞（中國(guó) ?息中|而瑞（中國(guó) 、類型與本項(xiàng)、類型與本項(xiàng) 配的名綜綜合各 與項(xiàng)目 用性、大連市 以及開發(fā)企業(yè)的 ，本項(xiàng)目 冠假日、 冠假日）（）特）頓頓）康（頓）美 ）（） 大連市場(chǎng)的 頓冠假日 ）、 頓）（美）達(dá)）特（））與魯 有 的酒（、頓）的冠假日 ）、 頓?中地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó) 55? 地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó) 56成在在 酒 地成本 ，計(jì) 五星級(jí)商務(wù)酒 成 為 成 成 成 （ 1 成58面積（㎡ 期成大連大連 五星級(jí)酒 三年 為 ， 為 /天三年 三年 /天 酒 飯 項(xiàng)目酒 2015年開業(yè) 至2019年正常運(yùn)營(yíng)時(shí) 可達(dá) /天 為 客房總數(shù)（間運(yùn)營(yíng) 明 五星級(jí)酒店 的運(yùn) ，對(duì)本項(xiàng)目五星級(jí)商務(wù)酒店運(yùn) 如下 一假二 務(wù)成本三 營(yíng)成本四 費(fèi)2、稅為原值的70%五 理1、基本為總收入 開 五年酒 計(jì) 到本項(xiàng)目五星級(jí)酒店開 五年 為 運(yùn)房租成本為房租收入的餐飲成本為餐飲收入的其他成本為其他收入的運(yùn)營(yíng)成本為酒店 的營(yíng)費(fèi)營(yíng)業(yè)稅為酒店總收入的稅為原值70%的營(yíng)利理基本為總收入的酒店開 五年運(yùn)營(yíng) ? 研根據(jù)項(xiàng)目開根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)條件及不理模式理模式特征議本案四星級(jí)酒品酒 理 與五理下的 假日酒店 林酒店計(jì) 到四星成本為，開 5年運(yùn)營(yíng)成本為5314、 為7166 ? 地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó) 64四星級(jí)度假酒店要體現(xiàn)服務(wù)和四星級(jí)度假酒店要體現(xiàn)服務(wù)和價(jià)格的雙重優(yōu)勢(shì)，對(duì)運(yùn)營(yíng)方要求不低于五星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)而 議本項(xiàng) 品營(yíng)理根根據(jù)本項(xiàng)目四星級(jí)會(huì)議酒店的發(fā)展目標(biāo) 議本案四星級(jí)會(huì)議酒 理的運(yùn)營(yíng)模式理業(yè)主 類 三年 ·天三年 大連不同類型的四星級(jí)酒店 運(yùn) 議本項(xiàng) 名 ，大連四星級(jí)酒店中 名不多 開業(yè)運(yùn)營(yíng) 華美達(dá)一家 其市場(chǎng)表現(xiàn) ， 是 國(guó)內(nèi)四星級(jí) 酒店四星級(jí)酒店四星級(jí)酒店 可與五星級(jí)酒 同一家酒店 假日酒 林 小 通成本，本項(xiàng)目四星級(jí)酒店與五星級(jí)酒 可康 隸屬洲際?隸屬希爾頓?洲際下屬四星

希爾頓下屬四星級(jí)品牌，主要設(shè)在休 ? 地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó) 68成四四量級(jí)酒店 成 為 成 成 成 （ 1 成21面積（㎡ 期成24大連大連 四星級(jí)酒 三年 為63.7， 為 ·天三年 /天三年 項(xiàng)目酒 2015年開業(yè) 至2019年正常運(yùn)營(yíng)時(shí) 可達(dá) / 為 客房總數(shù)（間基準(zhǔn)房?jī)r(jià)（運(yùn)營(yíng) 明四星級(jí)酒店四星級(jí)酒店 驗(yàn)，對(duì)酒店運(yùn) 如下 一假二 務(wù)成本三 營(yíng)成本四 費(fèi)2、稅為原值的70%五 理1、基本為總收入算，本項(xiàng)目四星級(jí)酒店開算，本項(xiàng)目四星級(jí)酒店開 5年的 7166 年 稅為原值70%的 基本為總收入的? 地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó) 73三 研根根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)條件及不營(yíng)的運(yùn)營(yíng)模式理模式特征議本場(chǎng)合計(jì)計(jì) 場(chǎng)成本為3000，年?duì)I為1875 ，營(yíng)業(yè)成本為1400 ，年 為475 ? 地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó) 76場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式有場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式有 自營(yíng)、 營(yíng) 運(yùn)營(yíng) 模式， 運(yùn)營(yíng)模式國(guó) 自營(yíng)模

營(yíng)模

典型案例：星期八小鎮(zhèn)、酷貝拉 運(yùn)營(yíng)模

國(guó)內(nèi)尚不普遍，國(guó)外典型案例：Kidzania（國(guó)際領(lǐng)先品牌）?中地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó) 77合不同運(yùn)營(yíng)模式合不同運(yùn)營(yíng)模式 勢(shì) 用條件 議本案 營(yíng)的運(yùn)營(yíng)模式度 自 品勢(shì)勢(shì) 用××? 地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó) 78為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 回現(xiàn)的能力 名的 行 目前國(guó)內(nèi)知名的，可以進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)的兒童職場(chǎng)品牌主要有目前國(guó)內(nèi)知名的，可以進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)的兒童職場(chǎng)品牌主要有星 、 4個(gè)合項(xiàng)目開發(fā)合項(xiàng)目開發(fā) 地條件，本案 與星 者 來 特條本 用星 運(yùn)營(yíng)過程中利用資 想? 地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó) 81場(chǎng) 場(chǎng) ：根市模場(chǎng)模，國(guó)內(nèi)/國(guó)場(chǎng)樂 如下市模：市 級(jí)（㎡ （ 案初步預(yù)計(jì)本項(xiàng)目場(chǎng)館投資額為初步預(yù)計(jì)本項(xiàng)目場(chǎng)館投資額為 5000 國(guó)內(nèi)國(guó)內(nèi) 市 成 為 項(xiàng)目體量（㎡資 （㎡本項(xiàng)目（預(yù)判合國(guó)合國(guó)內(nèi) 行 及 驗(yàn)，計(jì) 本 成本為3000 單 /㎡單 /㎡體（5000㎡成3000本案單位建筑成本取二線城市兒童職場(chǎng)單位建筑成本的平均值6000? 地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó) 84國(guó)內(nèi)國(guó)內(nèi) 段 ，本項(xiàng) 場(chǎng)營(yíng) 為主 成品 為其它兒童消費(fèi)品提 性活動(dòng)場(chǎng)地 根據(jù)國(guó)內(nèi)根據(jù)國(guó)內(nèi) 市 驗(yàn) 本 場(chǎng) 單 游客量為0.2 /㎡ 為 項(xiàng)目體量（㎡ 單的游客量（ /㎡兒 元兒 元（一大一小 本項(xiàng)目 人 /參照國(guó)內(nèi)二線城市平均票價(jià)水平，保 ?中地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó) 86資本本 場(chǎng)年?duì)I業(yè) 為1875 ，運(yùn)營(yíng)成 為1400 年 為475 一、營(yíng) （ 門票價(jià)格與其他收入價(jià)格比約為二、運(yùn)營(yíng)成本（ 1、成本（萬(wàn)元總收入的總收入的總收入的年 （）不 研國(guó)內(nèi)室內(nèi)水上樂營(yíng)的模式驗(yàn)，本案室內(nèi)水上樂 用自計(jì)計(jì) 到室內(nèi)水上樂成本為，1670 ，營(yíng)業(yè)成本為1002 ，年年?duì)I 為668 室內(nèi)水上樂室內(nèi)水上樂 為項(xiàng)目主要旅游吸 營(yíng) 營(yíng)是國(guó) 大 室內(nèi)水上樂園的運(yùn)營(yíng)模式，如都水城 的重要作用，對(duì) 大。 I 水樂國(guó)內(nèi)室內(nèi)水上樂園國(guó)內(nèi)室內(nèi)水上樂園 定本項(xiàng)目單 為 /項(xiàng)目體量（㎡資 （㎡Hi本項(xiàng)目單 資成 室內(nèi)水上樂室內(nèi)水上樂 成本 成本 成本 營(yíng)成本三個(gè) 成水上樂園成 成 環(huán)藝景觀。水上樂園成 成 環(huán)藝景觀。和配套設(shè)備 排水、電力系統(tǒng)，園林燈光、廣播系統(tǒng)，勘測(cè)、其他成 包括用、不可預(yù)見費(fèi)用 約為631。? |克而瑞（中國(guó) 計(jì)計(jì) 到，本項(xiàng)目室內(nèi)水上樂 期成本為 成 成 成 （ 1 成面積（㎡ 成?中地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó) 93國(guó)內(nèi)室內(nèi)水上樂園國(guó)內(nèi)室內(nèi)水上樂園 包 、 費(fèi) 三 水上樂 成 水上樂 成 ? |克而瑞（中國(guó) 國(guó)內(nèi)室內(nèi)水上樂國(guó)內(nèi)室內(nèi)水上樂 驗(yàn) 定本項(xiàng) 在為 /人， 單 游客量為0.014（人/㎡）項(xiàng)目體量（㎡ 實(shí) 年游客 （萬(wàn) 單 游客（人/㎡Hi本項(xiàng)—本本案室內(nèi)水上樂園年?duì)I業(yè) 為1670 ，運(yùn)營(yíng)成 為1002 年 為668 一、營(yíng) （ 門票價(jià)格與其他收入價(jià)格比約為二、運(yùn)營(yíng)成本（ 1、成本（萬(wàn)元總收入的總收入的總收入的年 （ 不 本本案精 A會(huì) 用外 營(yíng)的模式計(jì)計(jì) 到精 A會(huì)成本為450， 為60-78 精品精品PA 項(xiàng)目體量少而開發(fā)商不可 過大精 營(yíng) 用外 營(yíng)的模式內(nèi)外 自 定自主經(jīng)營(yíng)是指業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)、管理店內(nèi)案議議本項(xiàng) 用外 成精精 A會(huì)館 期成 成本 成 其他成本三 ，其 成 包括建筑與附屬設(shè)施，設(shè)計(jì)裝修費(fèi)用（硬裝、軟裝合大 名 A會(huì)館 本項(xiàng)目的自身定位 定本項(xiàng) 成本為 模（㎡ （ 單 /㎡ /㎡大連酒店5樓本項(xiàng)計(jì) 本項(xiàng)目精 A會(huì) 資成本為450 資 /㎡資 /㎡體（1500㎡資成450大連精 A會(huì) 定本項(xiàng)目散 為200- ， 為190- ， 模（㎡散 會(huì)本項(xiàng)目 值200-190-（主要針對(duì)游客計(jì) 項(xiàng)目精 A營(yíng) 為400 成 成 成 （ 1 客流量（人客流量（人1本本項(xiàng)目精品SPA會(huì)館接待人數(shù)安SPA會(huì)館最佳客納量（100m2/人）計(jì)，則全年客流量為2萬(wàn)人次，其中會(huì)精 資 精 A會(huì)館營(yíng)業(yè) 的 - ，計(jì)算本項(xiàng)目精 為60-78 營(yíng)（400 營(yíng)（400 金 - 金60-78 市場(chǎng)上酒店式公寓的運(yùn)營(yíng)模式 營(yíng) 內(nèi)接后 ?中地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó)

從市場(chǎng)表現(xiàn)從市場(chǎng)表現(xiàn) 運(yùn)營(yíng)模式之下酒店式公寓 公寓運(yùn)營(yíng)模套（套去 去 （套 /㎡景景假 8酒店式公寓運(yùn)營(yíng)模 項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)條件 議本項(xiàng)目酒店式公 的運(yùn)營(yíng)模式項(xiàng)目產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品組合特企業(yè)開發(fā) 酒+市場(chǎng)快回最小。議本項(xiàng) 業(yè) 本項(xiàng)目目標(biāo)客群主要由三大 成本項(xiàng)目目標(biāo)客群主要由三大 成：商務(wù)客群、家庭短途游客群、休閑旅游客群商務(wù)客家庭短途客休閑旅游客人成25~44的中45~64的中年25-30的年輕家庭30~45全段事業(yè)單位理人有定 來帶外來旅游客以中國(guó)華北以及國(guó)、消內(nèi)餐 休不餐飲消費(fèi)力度大， 少消度 消度 度中消環(huán) ? |克而瑞（中國(guó) 111根據(jù) 大類商業(yè)消費(fèi)者特征研 根據(jù) 大類商業(yè)消費(fèi)者特征研 商業(yè)消費(fèi)客群外，其他五 可 成為本項(xiàng)目目標(biāo)客群區(qū)域周家庭消費(fèi)客

消費(fèi)功 消費(fèi)群體 目的地特餐 休 務(wù)家 務(wù)

消費(fèi)特征 本項(xiàng) 商業(yè)中心家 、體驗(yàn)商務(wù)消費(fèi)客

住 商

商務(wù)相關(guān)、品外來旅游客

會(huì) 會(huì) 演 體

目標(biāo)消費(fèi)客群界定（依據(jù)）——可 客綜綜 本項(xiàng)目 定位方 各個(gè)客戶群的 本項(xiàng)目主要目標(biāo)客群如下 外來旅游婚有家庭消閑康體運(yùn)動(dòng)通餐飲、休閑、游 主要目標(biāo)客 次要目標(biāo)客本項(xiàng) 期商務(wù)客群以金州新區(qū)商務(wù)客本項(xiàng) 期商務(wù)客群以金州新區(qū)商務(wù)客群為主 整個(gè)大連市及東三省地區(qū)

大連市與金州新區(qū)企 量 （單位：家

大連市與金州新區(qū)從業(yè) （單位：萬(wàn)人

0

0第二產(chǎn) 第三產(chǎn)

第二產(chǎn) 第三產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)區(qū)，以第二產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)從 18.7萬(wàn)人，約占大連市第二產(chǎn)業(yè)從的 ，第三產(chǎn)業(yè)從 4.3萬(wàn)人，區(qū)域商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)空間較大大連市第二產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)量為35469家，從業(yè)人數(shù)為47.2萬(wàn)人；第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)量為85175家，從業(yè)人數(shù)為萬(wàn)人東三省每年前來大連旅游的商務(wù)客數(shù)量為1117萬(wàn)人金州新區(qū)人 目標(biāo)消費(fèi)客群來源（依據(jù)）——家庭短金州新區(qū)人 本本項(xiàng)目家庭短途游客群來 游市 大金金州新區(qū) 大連市人游）大連親子游市場(chǎng)空間大約有165萬(wàn)人的市場(chǎng)空間，潛力較大。大連普通居民休 的空間大約有2676萬(wàn) ，空間巨大? |克而瑞（中國(guó) 115通過對(duì)三大類目標(biāo)客群主要消費(fèi)通過對(duì)三大類目標(biāo)客群主要消費(fèi) 可發(fā)展的商 業(yè)

影院業(yè)精業(yè) 餐 特 商?中地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó)

商務(wù)旅游項(xiàng)目休閑

會(huì)議中心會(huì)展中心

休

合市場(chǎng)研合市場(chǎng)研 與本項(xiàng)目特性， 可行性的五大類功能中 產(chǎn)品區(qū) 區(qū) 5A級(jí)旅游景區(qū)域發(fā)展不區(qū)域人 量有區(qū)通商海資商業(yè)市旅游市酒店市會(huì)議/會(huì)展市演藝市來旅游發(fā)展的方向，旅游者偏好室內(nèi)項(xiàng)目市 合功項(xiàng)目市 項(xiàng)目館用 區(qū)市 合功項(xiàng)目市 項(xiàng)目館用 區(qū)域 以海資商合功 精 餐特 商光旅商務(wù)休閑 型酒 星級(jí)會(huì)議中心會(huì)展中心會(huì)會(huì)演藝中心

發(fā)現(xiàn)王發(fā)現(xiàn)王 140萬(wàn) 為本項(xiàng)目提 要的酒店、旅游度假 客群支撐發(fā)發(fā)現(xiàn)王國(guó)客類 家 年 外地游精 光旅游項(xiàng) 型酒 會(huì)議中 演藝中 會(huì)展中心 演藝功能的 商業(yè) ?中地產(chǎn)信 |克而瑞（中國(guó) 根據(jù)大連根據(jù)大連 游客 勢(shì) 水平 至2015年五星級(jí)酒店市 量為 年大連 游客 ，萬(wàn) 游客 ，萬(wàn) ，萬(wàn) 大連五星級(jí)酒店 （ 9 ?中地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó)

與對(duì)與對(duì) 市 大連五星級(jí)酒店的市0 11050大 對(duì) ? 對(duì)標(biāo)國(guó)內(nèi)對(duì)標(biāo)國(guó)內(nèi) 及旅游發(fā) 市，計(jì) 大連五星級(jí)酒店市 為1105- 大的市； 有 ??大大 來三年的游客 及對(duì) 市R 至2015年大連五星級(jí)酒店市 為2736- （為 至2015年，市為 對(duì)標(biāo)同 至2015年，市（為 ：為 對(duì)標(biāo) 為 ：至2015年，市為備注： 五星酒店客房入住率近幾年一般在64.14%-51.06%的平上。6 的酒店出租率是據(jù)計(jì)算，本項(xiàng)目五據(jù)計(jì)算，本項(xiàng)目五星級(jí)酒店年 量在21萬(wàn) 商本項(xiàng) 計(jì)年住 大連游 客 住） 群來源國(guó)內(nèi)游 住） 國(guó)外游 住） 據(jù)來源：市 研 本項(xiàng)目五星級(jí)21萬(wàn)量? 本項(xiàng)目五星級(jí)21萬(wàn)量據(jù)計(jì)算，本項(xiàng)目五星級(jí)酒據(jù)計(jì)算，本項(xiàng)目五星級(jí)酒 在 在 ，體量在6~7.5萬(wàn)㎡客 客 住 （21萬(wàn)酒店體6~7.5萬(wàn)酒店體6~7.5萬(wàn)365 2五星級(jí)酒店體量：（120-150㎡365 2五星級(jí)酒店體量：（120-150㎡

算，本項(xiàng) 年 的會(huì) 在 企業(yè)年會(huì)大連企企業(yè)年會(huì)大連企業(yè)年會(huì) 開發(fā)區(qū)企 本項(xiàng) 會(huì)大連市會(huì)大連市 本項(xiàng) 婚 大連市婚 大連市 婚（30000對(duì)級(jí)酒大星星級(jí)酒店消 會(huì)大連市年會(huì)會(huì)大連市年會(huì) 展會(huì)5000 本項(xiàng) 2本項(xiàng)目可能本項(xiàng)目可能的?中地產(chǎn)信息|克而瑞（中國(guó)

人 人（243人年有 營(yíng)會(huì)議 周2天，全年104天本項(xiàng)目年 會(huì) 本項(xiàng)目年 會(huì) （7