參考資料參考資料園區物流方案策劃與設計案例分析

中國物流第一村坐落在市古鎮中興大道北曾一路段，由市古鎮曹一村民委員會投資興建、中國物流策劃研究院芏巍物流策劃工作室策劃、市古鎮天宏物流市場發展有限公司運作管理的天宏物流市場，猶如飛躍在中國物流園區上的一顆明珠，成為領軍物流園區升級版的楷模。這座飽含社會各界關注的物流園區，包含著省外物流業、策劃業的關注，也包含，著各界對物流園區（基地、中心、專業市場）的認識。在向社會正式招商之前已經吸引了許多物流單位主動前來參觀、洽談，目前已向社會正式招商，這座物流市場成為宣傳物流園區板塊的窗口和業互相交流的平臺。天宏物流市場為政府、投資商、發展商、策劃界、運營商、燈飾行業、物流行業、經貿發展等予以高度重視和重點支持項目，第一期開發建設150畝，建筑面積118884平方米，鋪住380間，投資9932萬元人民幣，出租率高達百分之百。天宏物流市場是中國第一家由村集體用地、集體資金打造的，工作人員全部由村民組成，相對具有個性化的特征，加之地處燈飾之都這一有利條件，中國物流策劃研究院芏巍物流策工作室倡導并傾力打造“中國燈都最大的物流市場”和“中國物流第一村”這座由享譽業的物流策劃大師、中國物流策劃實戰派領軍人物、中國物流策劃最佳杰出人物獎獲得者芏巍教授在打造的第二座物流園區——天宏物流市場，其特色和優勢將充分展現了“中國物流第一村”的魅力。天宏物流市場的功能定位是依托現有傳統貨運配載、貨運代理向集電子信息網絡服務、倉儲包裝、加工、配送為有機整體的第三方物流拓展。市場按照打造國一流的智能化貨運市場方針，具有信息和交易中心功能、貨物運輸功能、物流配送功能、貨物中轉功能、倉儲功能、裝卸功能、搬運功能、貨運代理功能、物流項目開發功能、貨運配載市場功能、停車場功能、公路快運功能、物流倉儲配送加工功能、多式聯運功能、物流咨詢服務功能、物流策劃與培訓功能、生活輔助功能等，為進駐物流商戶和車輛提供優質、高效、快速的服務。天宏物流市場的十大優勢：價值：中國物流市場的價值典，現代物流黃金強檔之首選。地皇：輕松創富高效地段，成就天宏物流市場優勢地皇。商流：中國物流市場最具國際競爭力之作，成熟商圈倍感優越過人之物流市場。人流：全國各地批發采購商團購貨人流潮涌潮流，人氣足、貨量大、財氣旺。物流：地理條件形成至高殊榮的地盤，全球燈飾基地之一，保障貨源充足，物流流量大、貨物吞吐量大、運輸需求量大，形成資金流強勢，有利物流靈活運作。資金流：強大的物流群體、強大的物流氣勢，形成資金流強勢，有利物流靈活運作。支持：給予入場經營者提升競爭力的全面支持品牌支持、運營支持、事業支持、策劃支持、管理支持、培訓支持、信息支持、資源支持。服務：物流行業首位倡導仿酒店星級服務的運作系統，全面展開強大的商務協助功能，五星級服務的標準為您解決一切商務需求。設施：雄偉建筑氣勢，超前現代配套設施；配置手扶電梯和升降式客貨電梯；尖端電子信息網絡；跨度42米、高20米超大金字塔雨棚，保障全天候裝卸配載貨物作業要求；后樓建有裝卸平臺，方便貨物裝卻。永久性產權；得天獨厚之優勢、入駐市場亮點。中國第一家由村集體用地、集體資金打造的物流市場，相對租買地的物流市場來說具有永久性的特征，質量按商鋪建筑百年大計打造，具備固定性和耐久性，創業發展無憂無慮，給入場經營企業增加經營穩定性。中國物流策劃研究院芏巍物流策劃工作室將運用現代化科技手段，用電腦模擬出天宏物流市場的未來狀況、用大型數碼投影儀向賓客演示，形象生動地展示了天宏物流市場的風采，更有利于客戶對物流市場的全面了解，此舉，開創了物流園區電腦模擬展示的先河。天宏物流市場的建成為區域帶來強大的人流、物流、資金流、信息流，促進該地區經濟繁榮，為帶動地區的經濟發展起到重要的作用，同時也將為古鎮曹一村帶來巨大的經濟效益與市場影響力。5.1物流園區運營方案的含義及類型5.1.1物流園區的含義及要素物流園區的含義物流園區是一個空間概念，與工業園區和高科新技術開發園區、科技園區等概念一樣，它是具有產業一致性或相關性，集中連片的用地空間，且聚集若干專業物流組織于一體。按照國家標準《物流術語》中，物流園區(logisticspark)是指為實現物流設施集約化和物流運作共同化，或者出于城市物流設施空間布局合理化的目的而在城市周邊等區域，集中建設的物流設施群與眾多的物流業者在地域上的物理集結地［GB/T18354-2006，定義2.15］。通過對國外物流園區的綜合分析，我們認為物流園區是物流經濟活動的重要載體和發揮綜合功能的物流節點，它是一種新型的物流業態和運作模式，具有對物流資源優化與物流功能一體化的整合與升級功能，并依托特定區域產業分布狀況、產業集群需求特點等而形成的由不同特長優勢的物流企業集聚點。2、物流園區運營的基本要素占地規模。物流園區的功能與空間決定了物流園區的規模一般都較大，規模大小將決定其所能承載的設施、功能及服務。由于物流園區的功能和服務對象、區域物流服務需求存在較大差異，使得物流園區在規模上相差較大。從我國各地方建設規劃的物流園區來看，物流園區所處的周邊產業集群不同、物品的類別不同、物流客戶需求不同、商圈半徑的大小等因素，以及服務的產業領域不同，如服務于工業制造加工領域或服務于農業、農產品領域等，均可導致物流園區占地規模上形成明顯的差異。投資規模。一般而言，投資規模往往能體現物流園區的建設規模，但現實中，在我國各地物流園區的規劃上，存在占地規模與投資規模不成比例的關系。這種非比例投資規?，F象的出現，主要原因在于，占地規模較大者往往出于遠期的戰略角度考慮和占地并非完全是物流園區實際用地，或占地用途尚不明確，難免有圈地之嫌。而占地少、投資規模大的物流園區，則又包括商貿、制造等領域項目的投資，或對物流園區的功能不很明確，過高估計了投資。上述狀況將直接影響到物流園區后期的運營效果。物流設施與設備。物流園區必須具備比較完善的設施，其中包括運輸、倉儲、配送等功能的基礎設施，也包括運輸、倉儲、裝卸搬運、加工包裝、配送、物流服務信息等設備，還包括用于工商、稅務、海關、商檢、檢疫檢驗、銀行、保險等公共服務設施，以及用于辦公、住宿、餐飲等服務的配套設施。企業進入標準。物流園區必須制定明確的進入企業的資質和標準，并以市場競爭的規則決定企業進人或退出。建立和確定將決定物流園區整體的運營質量。物流服務。物流服務包括基本的服務和增值服務，既包括對進入企業服務，也包括對物流需求客戶的服務。在物流園區的運營規劃和設計上，不要只停留在功能上，而是著眼于服務的一體化、提供的各項服務的整體性以及一站式服務的連續性上，強調所提供的服務，是圍繞園區的“鏈”條(供應鏈、需求鏈、組織鏈、價值鏈、產業鏈、交易鏈、物流鏈及服務鏈等)而規劃設計的。運營主體。除一部分是由各類全額投資建設的物流園區，運營主體比較清晰外，有相當多的物流園區運營主體不明確。從我國現行的物流園區運營主體來看，由于投資主體多元化，或者存在多個投資主體，致使運營主體實際上是各自為政，或者說只有管理主體而沒有運營主體。此外，通過單一的招商而轉讓或租賃土地的方式，往往難以形成真正意義的運營主體，這會影響到物流園區運營的集約化程度，最終各項投資的回報也就無從談起。投資主體。我國目前大多物流園區都是政府主管或直屬企業以土地形式投資控股，這種現象很容易導致政企不分的局面。國外絕大多數物流園區，不論是企業投資，還是政府公共設施或產品進行投資，一般不存在政府干預經營的狀況。關于投資主體問題，既要明確投資主體本身，也要明確投資主體和運營主體的關系。5.1.2物流園區的功能及類型物流園區的功能物流園區作為物流經濟活動的節點，它是專業物流服務的功能區，包括物流中心、配送中心、各類運輸(港口、空港、陸港)樞紐設施、運輸組織及管理中心和物流信息中心，以及適應某一區域物流管理與運營需要的物流基礎設施；作為經濟功能區，其主要作用是滿足城鄉居民消費，以及就近滿足各類經濟組織，包括工農業的生產或服務業經營活動所需要的物流服務需求。物流園區的物流組織管理功能一般包括貨物運輸、分揀包裝、儲存保管、集疏中轉、市場信息、貨物配載、業務受理及相關業務代理等，而且多數情況下是通過不同節點將這些功能進行有機的結合和集成化體現出其整體功能。物流園區集約了多種物流設施，它是物流網絡形成的中樞、物源地，具有集約、調節、轉運、集中庫存、情息樞紐等綜合功能，緊鄰港門、機場、鐵路、公路站點的交通樞紐，地價較低，遠離市中心，并有足夠的發展空間。總之，物流園區是一個集物流、商流、信息流、資金流的集聚地，被視為供應鏈上的核心節點和戰略節點。一般來說，物流園區作為進出貨物的集散地，為大型廠商或地域性產業集群進行采購與分銷提供物流平臺，應具備如下功能。各種口岸功能。港口(海港與河港)、空港、陸港等口岸，可設置海關、質檢、衛檢、動植物檢疫檢驗等機構，貨物集散功能。接收通過各種運輸方式到達的貨物，并進行分揀、儲存，對進入園區的貨物集中，通過直接換裝方式向外發運。通過建立專業商品批發市場，形成強大的商品批量交易和集散能力，促進商貿流通業的快速增長，提高商貿流通業的總體效益。物流信息服務功能。進行物流狀態的在線查詢、物流過程跟蹤、物流要素信息記錄與分析，建立物流客戶關系管理、物流決策支持、物流公共信息平臺等。此外，園區信息還包括交易情息、倉儲信息、運輸信息、市場信息及相關的信息等。倉儲功能。按照物流園區所在地的實際需求相應地建造普通倉庫、標準倉庫、專用倉庫，以及建立自動化立體倉庫(醫藥、電子、汽車、家電等)。運輸功能。以公路為主要運輸方式，提供停車場地和電子貨運交易大廳，引進第三方物流企業完成大量的運輸作業；以國際集裝箱物流及集裝箱的中轉為主要功能的，建設保稅倉庫，開展多式聯運，為進出口企業提供或代理運輸、倉儲、配送、訂船、訂艙、報關、轉關、報檢、查驗、信息等全程服務，有海關直通式監管點的，還要開展海陸、空陸的中轉業務，為進出口企業提供和代理運輸、倉儲、配送、訂艙、報關查驗等服務。具有市場交易，展示展覽、信息網絡、電子商務等高級功能。通過建立商品展示交易平臺(采購中心、專業市場、展銷中心)，為制造商、外貿經營商提供商品交易和展示的場所，物流園區的類型按服務對象、服務容劃分，可分為總體物流園區規劃和專業物流園區規劃。按輻射圍、規劃層次劃分，可分為國際型物流園區、全國型物流園區規劃、區域性流園區規劃、城市配送型物流園區規劃。按服務需求劃分，可分為商貿型物流園區、運輸樞紐型物流園區、配送中心型物流園區、貨物中轉型物流園區、倉儲型物流園區及保稅物流園區。9,1.3物流園區運營方案策劃的含義及類型物流園區運營策劃的前提應該根據園區的地理位置、交通狀況、本地區的經濟結構、產業發展情況、外貿發展、貨物流向及貨運結構等來確定園區的市場定位。物流園區的目標客戶有來料加工企業、外貿公司、制造企業、跨國公司采購中心、批發(分銷)企業、零售企業、碼頭、船公司、貨運代理公司、第三方物流公司等；提供的服務有倉儲(保稅倉、監管倉、普通倉)、運輸、集裝箱堆存°CFS、多式聯運及國際中轉、國際采購物流、國際配送、VMI、物流增值服務等。物流園區應根據市場需求來選擇目標客戶，確定商圈半徑，并提供相應的服務。物流園區運營的定位物流園區的定位，是指物流園區的戰略定位、業務定位、客戶定位、功能定位、市場定位和形象定位等兒個方面。物流園區定位策劃是依據周邊相關產業的物流需求特征而定位的，因此必須具備一定的客觀條件。物流園區運營的定位策劃主要有以下因素決定。業務定位。物流園區的業務定位是指物流園區準備干什么，也就是從事什么行業的物流服務業務。例如，有的只是從事百貨超市的物流服務業務，有的只是從事建材方面的物流服務業務，有的也可能是從事綜合性的物流服務業務。功能定位。物流園區的功能定位是指物流園區準備承擔和發揮什么樣的業務功能，如除了傳統的貨物配送功能外，是否還要承擔商品的博覽功能、交易功能、信息功能、培訓教育及其他綜合服務功能等?？蛻舳ㄎ?。物流園區的客戶定位是指物流園區的服務對象是誰，也就是指物流園區的目標顧客是誰。不同的目標顧客具有不同的業務需求和滿足需求所需要的特定服務方式，因此它直接決定了物流園區的經營磨損和服務方式的選擇。市場定位。物流園區的市場定位是指物流園區所經營的市場區域圍有多大，是定位于一個能夠對國際物流提供有效服務的經濟實體，還是一個能夠對區域物流或本地物流提供有效服務的經濟實體。也就是說，物流園區是準備適應跨國公司全球經營戰略需求的國際物流運作系統，還是高時效性的區域物流綜合服務運作系統，或是能夠提供快速、準時、高速服務的本地配送服務系統。形象定位。物流園區的形象定位是指物流園區的市場形象特征，也就是說準備在廣大客戶的心目中樹立一個什么樣的美好形象，它涉及園區的廣告、運營管理的理念及人文概念的注入，以及品牌、聲譽和競爭實力等問題。對干物流園區來說，形象設計首先是指高品質的服務形象設計，包括服務容、服務方式、員工的語言行為設計，其次才是廣告、環境、服飾等的設計。物流園區運營方案策劃的定義物流園區運營方案的策劃是指根據國家、地區或行業發展經濟的需要，在分析外部發展環境和條件現狀基礎上，對物流園區發展所做出的一定時期的方向性、戰略性、全局性的定位。在發展目標和相對應的服務功能、物流設施和配套設施布局的前提下，對其運營的模式、指導思想及途徑等進行創造性規劃設計的行為。9.1.4物流園區運營方案策劃的原則科學選址原則。根據目前國物流園區規劃設計的現狀來看，主要分為綜合物流園區和專業物流園區。前者以現代化、多功能、社會化、集約化為主要特征，后者則以專業化、現代化為主要特征，如港口集裝箱、保稅、空港、鋼鐵基地、汽車生產基地、生產資料集散地等專業物流園區，專業物流園區一般容易確定，而對于綜合物流園區的選址，主要按照以下原則來確定。位于城市中心區的邊緣地區，一般在城市道路網的外環線附近。位于外交通樞紐中心地帶，至少有兩種以上運輸方式連接，特別是鐵路和公路。位于土地開發資源較好的地區，用地充足，成本較低。位于城市物流的節點附近，現有物流資源基礎較好，一般有較大物流量產生，如工業園區、高科技產業開發區、大型賣場等，可利用和整合現有的物流資源。有利于整個地區物流網絡的優化和信息資源利用。統一規劃原則。物流園區功能的發揮，需要很多政策、社會設施等宏觀因素和條件的支持，這些職能都必須由政府出面積極推動至實施。對物流園區貨物流通量的調査分析和預測，根據長遠和近期的貨物流通量，確定物流園區長遠和近期的建設規模。同時要做好物流企業、交通運輸設施的分布和發展現狀的調查。在此基礎上，按照區域經濟的特色、功能、布局和發展趨勢，按照科學布局、資源整合、優勢互補、良性循環的思路進行規劃，防止各自為政、惡性競爭、貪大求洋，以避免重復建設、低層次盲目規劃的現象發生。市場化運作原則。既要體現由政府牽頭統一規劃和指導協調，又要堅持市場化運作的原則。應該按照“由政府塔臺，企業唱戲，統一規劃，分步實施，完善配套，搞好服務、市場運作”的企業主導型市場化運作模式進行規劃，政府要按照市場經濟的要求轉變職能，強化服務意識。運作思路上要建立起與國際接軌的物流服務及管理體系。物流園區的運作以市場為導向，以企業為主體，在物流園區的功能開發建設，企業的進駐和資源整合等方面，要靠園區優良的基礎設施、綜合一體化的物流功能、良好的運營環境和周到全面的園區軟硬件服務來吸引物流企業和投資者共同參與，真正使物流園區成為物流企業公平、公開和公正競爭經營的運作平臺。產業關聯性原則?，F代物流園區是一個具有關聯性、整合性、集聚性和規模性的總體，其規劃不僅要具有前瞻性、高耦合性的中長期規劃，而且要瞄準世界物流發展的先進水平，以現代化物流技術為指導。將園區視作與外部有機聯系的一個系統，園區必須以周邊產業集陽需求為導向，而產業集群眾多的企業及組織在產業鏈上有一定關聯性和聯動性，可共享諸多產業要素和資源，包括專業人才、市場、技術及信息等。因而，物流園區周邊的產業集群及其產業關聯性是其戰略規劃設計的前提條件，關聯性強有利于物流園區發展戰略及其服務結構的優化與完善，不僅成為物流服務綜合化、系統化、信息化的策源地，而且還要成為現代物流服務教育培訓、咨詢管理、人才培養、技術的研發、應用或轉化的孵化基地，柔性化原則。針對國目前現代物流產業發展的狀況，人們的認識還不夠深化的前提下，現代物流園區應采取柔性規劃，突出規劃中持續改進機制的建立，確立規劃的階段性目標，建立規劃實施過程中的階段性評估檢查制度，以保證規劃的最終實現。風險預防原則。由于現代物流園區的建設投資大、周期長、效應長、建設風險大，必須有合理的“風險評估制度和指標體系”，通過定性、定量結合風險評估，真正建立科學的投資決策機制和項目風險評估機制，提高規劃的科學性和可行性，并起到風險預防作用。專業人才聯合協同原則。物流園區的建設規劃是非常復雜、非常龐大的工程，涉及的專業領域也很廣泛，必須有眾多的各類專家型人才參與，才能圓滿完成這樣一個龐大的系統工程。所謂專家型人才，是在某個領域積聚了多年經驗、在理論上有一定造詣、有一定技術專長的人員，他們各有專長，但都不是萬能的。如按專業劃分，有土建專家、機械專家、計算機專家等，在項目進行的不同階段，應該讓不同類型的專家發揮作用。例如，在決策階段，可以更多發揮進行宏觀研究的經濟學家的作用，在規劃設計階段，可以更多發揮技術專家的作用，施工階段則應該由工程專家唱主角。將眾多的專家有效組織起來，實現聯合協同才能發揮最大的經濟效應。規模合理原則、合理的規模是進行園區設施設備選擇、功能布局規劃等的前提，園區規模會因為功能定位、經濟環境的不同而不同。物流園區規劃要結合當地實際，既要滿足當前及未來物流發展需求，又要充分利用園區資源，避免盲目求大求全。協調統一原則，物流園區規劃要適應所在地區或城市發展的空間布局、產業結構、功能定位等，與城市的規劃發展方向相統一。此外，還應與區域外其他物流園區加強聯系。標準管理原則。對人駐企業提供標準化的物流設施，提高產業集群運作效率；充分利用現有的電信網絡、移動網絡和互聯網絡等信息系統資源，促進入駐企業之間實現信息共享。5.2物流園區運營方案策劃設計的容5.2.1物流園區運營基礎要素設計標準的物流園區運營方案策劃設計基本要素中，核心要素應包括基礎設施、設施配置與規模等方而的容?；A設施規劃設計我國物流園區的規劃而臨著基礎設施不完善、與物流園區建設要求不相適應的現象。在城市現有的物流基礎設施，如大量的倉庫多為老舊建筑，專業化和社會化物流基礎設施如物流配送中心，高架自動立體庫尚處于發展的初期，只能滿足低水平、低效率的物流服務需求。基礎設施建設是物流園區規劃建設的一個重要組成部分，是物流企業開展業務的實體依托，是物流園區發展的必要基礎。它不僅包括物流相關設施的建設部分，還包括對既有基礎設施的改造部分。交通基礎設施規劃。物流園區集中較多的物流企業，每日的運輸量十分龐大，這對交通基礎設施提出了很高的要求。規劃需要結合所處位置的交通運輸網絡進行資源配置，積極發展各種運輸方式如多式聯運、集裝箱運輸、城市配送等，以實現貨場其流。交通基礎設施還應該結合園區的服務功能和圍逐步加以改善。通信網絡規劃。通信網絡建設是物流園區進行信息溝通的重要保證，在對園區信息量進行預計的基礎上，合理鋪設光纖線纜、電網等通信物理基礎設施，從而實現園區外企業資源、信息快速高效地交流與共享。市政基礎設施規劃。市政基礎設施規劃主要由給水、排水、燃氣、環衛、供電、通信、防災等各項工程系統構成，它是物流園區正常運作的基礎，能夠保證園區的正常運營。環境設施規劃。物流園區集中大量物流企業，一方面集中了大量的車輛，另一方面由于其開展的物流經營業務，如流通加工，都勢必給園區環境造成不利影響。園區規劃應注意合理設置排污設施和環境監測儀器、預留綠化帶用地等。設施配置與設計國物流園區不切實際規劃建設先進、超前的物流設施與設備，未采取分階段、分步驟地根據物流需求狀況進行建設，一味地追求大、全、新，陷人了高空置率的窘境。決定物流園區規模的設施主要包括辦公樓、停車場、集裝箱堆場、各類倉庫、園區交通線路、綠化等，其中停車場、集裝箱處理區和倉庫、道路都有相應的設計規或標準。停車場面積。根據如今需求及未來的發展趨勢，規劃園區停車場面積。另外，停車場的縱橫坡度應結合園區有組織排水的設計嚴格控制。一般地，停放車輛的縱向坡度應小于2%，橫向坡度應小于3%。集裝箱處理區面積。集裝箱處理區是辦理集裝箱重箱或空箱裝卸、轉運、保管、交接和處理拼箱貨的場所。其規模設置主要依據國標《集裝箱公路中轉站站級劃分和設備配備》規定的有關參數，主要包括拆裝箱庫(場地)面積、集裝箱堆場面積、裝卸作業場面積和集裝箱庫站臺面積等。物流倉儲、流通加工區面積。這是物流園區的主要功能之一，這部分面積根據物流園區功能定位的不同，一股在物流園區總占地而積的30%?40%之間變化。主要提供標準化的各類倉庫，為客戶提供倉儲和配送等服務，同時也為入駐園區的企業提供流通加工的場所。主要包括各類庫房(收貨區、收貨暫存區、存儲區、流通加工區、發貨區等)。由于物流園區處理的貨物種類多、特性各導，可根據常規進出貨物的種類設計實際需求的面積。線路面積。進出物流園區的車流量大、車型復雜，交通線路系統的科學設置能保證園區良好的交通秩序，應采用單向行駛、分門出入的原則。園區線路是相對于外部的省、國道的支路而言，以承擔園區短距離交通為主，支路可以視地塊大小的實際情況進行取舍，主干道設計為雙車道，輔助道路為單車道。物流園區道路而積一般占總而積的12%-15%。綠化面積。根據國家規定，園區綠化覆蓋而積要達到總占地面積的30%，除了考慮利用上述占地面積間的空余地帶進行綠化(如道路兩旁、廣場、建筑物邊等)外，還至少應有15%?20%的地帶專設為綠化用地。其他建筑面積。物流園區為入駐企業、相關機構提供商務辦公場所和相關人員生產生活設施，此部分面積根據企業開展商務活動的具體情況確定，并且隨著園區的不斷發展，區入駐企業的增多，相關人員生產生活、餐飲娛樂設施應逐漸完善且規模增大。（7）發展預留用地。考慮物流園區發展過程中的不可預見因素影響，一般應預留3%?5%的空地，近期可作為綠化或其他簡易建筑用地。總之，物流園區運營的基礎要素具體是所在地區的經濟發展與城市發展背景（如地區經濟發展與城市發展的現狀、發展規劃等），所在地區的物流業發展現狀（如資源分布、物流量及其分布、市場需求等），建設必要性與可行性分析；選址論證；定位分析；功能設計；布局規劃；交通規劃；信息系統規劃；支持保障體系規劃；建設發展實施方案。案例分析淺海物流園區的規劃設計淺海物流園是市及大東區委、區政府順應物流業快速發展的良好勢頭，按照建設物流園區的戰略決策而成立的;是市重點發展的四大物流園區之一。園區以發展汽車上下游產業為主導，以建設總部基地、生產、生活資料專業市場、物流電子商務平臺為依托，以建設海鐵聯運物流為條件，以建設國際物流中心為目標，力爭把洮海物流園建設成北方最大的物流產業發展基地，爭取將園區列為國家級物流產業示區。園區與東北最大的陸路口岸東站比鄰，擁有便利的交通條件，東貿路地區擁有儲備完善的倉儲設施，園區周邊土地資源豐富，而且價格較低，園區周邊商圈積聚，小東路商圈、東北通信器材市場、小商品大世界等市場可為園區發展提供一個大流通的平臺。淺海物流園區的基本情況園區四至：園區北至聯合路陶瓷廠，南至東貿路、街，東至觀泉路、東貿路，西至東建街、工農路。占地面積約400萬平方米，預計物流產業建筑面積為300萬平方米。形成以東北大馬路為軸心的生產資料物流區城和以東貿路為軸心的生活資料物流區城。園區現有基礎設施（1）電力資源配置：園區規劃圍的電力由熱電廠供應。該廠的容量是60萬KW,電源由大東分網接入，在園區的布線根據各建設項目的平面規劃重新設計。自來水配置：園區自來水由市自來水公司供應，正常供水能力為100萬噸/日。熱力資源：區供熱由海熱電廠余熱及六個熱力公司提供，供熱能力覆蓋大東區。燃氣資源：物流園區的燃氣(煤氣/天然氣)由市煤氣公司供給。鐵路專用線：大東區有鐵路專用線101條，構成密集的鐵路貨運站線網絡。公路交通：在園區規劃圍，交通主干道有觀泉路(大二環東北弧段)、東北大馬路、望花街、鐵(嶺)路、聯合路、工農路，京高速公路、哈高速公路、撫高速、大高速和繞城高速公路。園區發展功能定位以東站陸港0岸為依托，以市二環、東北大馬路、東貿路、觀泉路等重要交通干道為支撐，充分利用其地理位置和便利的交通等優勢，整合區各種物流資源，將其建設成為立足，面向東北及東部，輻射東北亞，聯系外的經濟腹地。專業市場功能：成為國際國商品開拓及東北部市場的首選區域，成為東北地區生產、生活資料集散地。陸口岸功能：成為國外商品進入及東北市場的主要集散地。物流集聚功能：成為國外知名商品品牌廠商薈萃、集商品貿易、物流、服務于一體的國際商品貿易服務園區。區域服務功能：打造區域物流服務平臺成為消費者購物的天堂。園區建設的總體構想根據“統一規劃、分步建設、滾動發展”的原則，最終打造成具有“1個中心、2個平臺、3個通道"的現代化物流中心。1個中心：國際物流中心。在物流園建設一個國際化的物流中心，具體包括四個功能區域：國際物流功能區、汽車零部件保稅功能區、區域物流功能區、區域間物流功能區。目標是把"國際物流中心"打造成國家級的物流產業示基地。2個平臺：生產資料物流交易平臺。依托國瑞東方商城（包括汽車整車展示板塊、汽車零部件板塊等）、陶瓷城、寶鋼配送、工程機械、不銹鋼市場等的汽車物流、鐵路物流的倉儲和運輸優勢，根據合理布局、整合存量資源、網絡化、標準化發展原則，利用該區城擁有東北最大的陸路口岸——東站的倉儲優勢，打造現代化的生產資料物流交易平臺。生活資料物流交易平臺。依托東貿路現已成人氣的水果批發市場，根據合理布局、整合存量資源、網絡化、標準化發展原則，利用該區域擁有東北最大的陸路口岸——東站的倉儲優勢，擁有發達的交通設施和大面積的倉儲資源優勢，發展現代物流業，有效提高車流、物流、商流的利用效率，在該地區建設輻射東北、立足的、高速、高效、具有集聚效應的現代化物流園區，將東貿路地區打造成集小商品、小食品物流、果品物流、農副產品物流、茶葉物流、肉食城、煙酒飲料物流等具有產業集聚效應的倉儲分銷平臺。3個通道：鐵路運輸通道。全力打通港、港、港、港——的鐵路運輸，整合陸路高速公路網絡運輸通道。建立連接、、、、、、北京的高速公路網絡，并初步選址在金杯汽車北側，距生產資料板塊2.5公里，建立集倉儲、配送于一體的現代工化貨運中心?，F代信息通道：建立生產、生活資料電子交易平臺。實現網上看貨、定貨，對生產生活資料信息采集、匯總，對園區的經營提供方便、快捷的資訊。5、園區建設的投資情況目前園區重點建設的物流項目有國瑞東方商城項目、國瑞汽車汽配博覽中心目、東北陶瓷城項目、陶瓷大世界項目、華商數碼信息大廈項目、海鐵物流項目。在建項目為國瑞東方商城項目、陶瓷大世界整體改造項目。國瑞東方商城總占地面積64萬平方米，建筑面積150萬平方米，一期工程是集建材、家居、家具、五金、汽配、小商品、服裝等商品物流交易中心、國際會展中心、五星級酒店、配套公寓于一體的主題商業航母。汽車汽配博覽中心占地22萬平方米，建筑面積32萬平方米，是集整車展銷、配件交易、汽車用品、快修保養、物流倉儲等項目經營于一體的大型現代化汽車汽配交易中心。5.2.2物流園區運營策劃的功能要素綜合功能要素（1）功能布局。目前我國物流園區功能定位不明確，園區布局不科學。一方面，園區不同的功能區之間業務重疊，比如物流分撥區可能存在大量的倉儲設施，倉儲服務區又過多地開展加工增值服務；另一方面，各個園區之間、園區的功能區之間，缺少交流與合作，注重的都是按規劃自我發展，忽視了合作的重要性，使得物流園區不能通過在功能上的合作增強競爭力。國標《物流園區分類與基本要求》將物流園區分為以下幾種類型：貨運服務型、生產服務型、商貿服務型和綜合服務型。物流園區的功能依據定位的要求確定，是實現園區主要用途及發展目標的基礎，物流園區主要功能包括以下幾個方面。1）物流分撥區。物流分撥區著眼于貨物集散，吸引企業開展國際、國貨物的分撥、整理、配送、運輸、報關等業務。滿足周邊城市企業貨物的運輸、倉儲、中轉、信息發布等需求，把物流園區打造為區域物流樞紐，結合航空、鐵路、公路等交通網絡資源，便于開展多式聯運業務。2）倉儲服務區。倉儲服務區運用現代技術對物流園區物品的進出、庫存、分揀、包裝、配送及其信息進行有效的計劃、執行和控制。需要建設自動化立體倉庫、冷藏冷凍庫，應用自動分揀技術、RFI等先進的科技手段和設備，提高倉儲效率。倉儲服務區不僅提供傳統的存儲服務，還提供組裝、包裝、貼簽等增值服務。3）加工增值區。加工增值區借助優越的交通優勢，吸引產品的加工。周邊企業將產品的加工業務轉移到物流園區，能節約物流成本、增強對訂單的反應速度、減少不合理庫存，物流園區也能通過這一增值服務獲得新的價值。4）展覽展銷區。作為一個綜合服務型物流園區，展覽展銷區是必備的功能區，它能為企業提供產品或服務的展示場所，同時負責展覽前后的運輸、倉儲、包裝、報關和展覽中的裝卸、搬運、保管，以及在此過程中所需要的信息交流與溝通。物流園區也能在提供此功能的同時獲得高附加值和高利潤，擴大自身影響力。5）管理辦公區。管理辦公區應規劃在物流園區人口處，沿主干道設置，主要設置政府職能部門、海關、"三檢”等管理機構，以及負責園區建設、管理、招商等全面工作的聯合辦公機構。以上管理部門分工合作，負責園區招商，為企業辦理人駐相關證件，人駐后對企業進行業務服務并實施監管。6）配套服務區。配套服務區應與管理辦公區相鄰，主要設置金融、保險、銀行、代理、會計、郵電通信等為企業和貨主提供服務的機構，以及為園區的人員提供日常生活所需要的餐飲、就醫、交通等服務設施。（2）信息平臺建設。物流園區必須搭建物流網絡信息平臺，應用物流標準化軟件。但從我國信息化程度較高的物流園區來看，數據交換系統仍然要面對多種不同的模式。同時，標準化的數據交換還要受到許多分割體制的制約，阻礙了物流園區企業信息的交流與共享，不利于企業間的合作與園區業務效率的提高。發展現代物流離不開信息技術與網絡技術的支持。物流園區規劃中要注意信息平臺的規劃，通過物流信息整合已有資源，構筑物流網絡信息平臺。平臺涉及貿易流通、國際通關、運輸、倉儲、流通加工、包裝、配送等諸多環節，它是多方參與的、一個復雜的信息交互與轉換系統。規劃時應考慮與政府的共用性以及園區企業對時效性、零庫存及物流功能外包的要求，以確定各功能模塊的詳細功能及開發次序。具體功能要素（1）作業層次；如運輸、倉儲保管、加工包裝、配送等作業的一體化，整合與標準化（托盤、儲運箱與容器共同化）、配送運輸作業整合（車輛共同化）、作業信息輸人整合（條碼化）、采購作業與訂單信息傳遞（EDI、EOS）等。（2）作業管理層次：如庫存管理、存貨管理（MRp、ABC分級）、營銷信息反饋（POS）與分析、出貨訂單安排的流程、揀貨工作指派等作業的規劃管理。（3）決策支援層次：如配派車系統、配送區域規劃、物流成本分析與計費定價策略等。（4）經營管理層次：策略聯盟、聯合采購、共同配送等業者間的資源整合。可通過產業垂直整合、水平整合或不同行業間的整合進行?？傊?，物流園區運營的功能要素構成中，應具有綜合功能、集約功能、信息交易功能、集中倉儲功能、配送加工功能、多式聯運功能、輔助服務功能、停車場功能。其中，綜合功能的容為具有綜合各種物流方式和物流形態的作用，可以全面處理儲存、包裝、裝卸、流通加工、配送等作業方式以及不同作業方式之間的相互轉換。案例分析現代物流園功能區平面布局規劃配送中心區配送中心區由配送中心群通過合理布局而形成。作為物流園區中建設規模較大的服務功能區，配送中心區的服務對象主要分布于市主城區，因此，在區域布局原則上應尋求將該功能區置于與市主城區及現有商業區域聯系最為便捷的位置，同時兼顧與園區物流中心區的聯系。根據《新站綜合開發試驗區戰略發展規劃》對物流園區的土地面積以及位置布局，本次研究中擬將配送中心區置于開發新區正南靠近市區一側，最終占地面積130萬平方米，其中庫區建筑面積約為50萬平方米。物流中心區物流中心區由物流中心群通過合理布局和兼顧與配送中心、運輸中心的關系而形成。作為物流園區中運作服務核心功能區，物流中心區的服務對象主要分布于市主城區外以及市周邊地區，因此，在區域布局上首先應尋求將該功能區與市進出市主通道進行便捷連接，其次應考慮與市兩大經濟開發區——高新技術開發區與經濟技術開發區聯系便捷，同時兼顧與園區配送中心區的聯系。根據《新站綜合開發試驗區戰略發展規劃》中對物流園區的土地面積以及位置布局，本次研究中擬將配送中心區置于開發區正北側，最終占地面積100萬平方米，其中庫區建筑面積約為40萬平方米。公鐵聯運區公鐵聯運區構成了物流園區的運輸中心，從目前的運輸組織和布局現狀分析，其服務對象主要分布于省其他地區，基本服務方向為皖西、皖西北及皖西南地區，因此，在區域布局上應尋求將該功能區置于與市進出市公路主通道聯系最為便捷的位置，同時以新建鐵路牽出線與貨運編組站相連接。此外，由于該區在服務方向與服務圍上與物流中心區有一定程度的重合，因此在實際營運中，應對兩區間的部交流通道予以功能設定，以利于兩區功能協調發揮。根據《新站綜合開發試驗區戰略發展規劃》中對物流園區的土地面積以及位置布局本次研究中擬將配送中心區置于開發區東北側，最終占地面積100萬平方米，其中庫區建筑面積約為40萬平方米。園區主通道鐵路運輸通道。園區鐵路運輸通道主要依靠公鐵聯運中心與鐵路編組站連接的錢路專用線建設，應盡快與鐵路部門達成一致，在園區設施建設的同時，盡快完成鐵路通道的建設，并為可能出現的公鐵通道交叉提前做好協調工作和相應建設工作。公路運輸通道。園區進出的公路運輸通道主要由區主干道以及對外通道連接線構成，從目前得到的規劃資料分析，園區必須建設一條沿生態隔離帶東北側的東南——西北走向的貫穿全開發區的園區主干道，以使物流運作活動盡量與生活區隔離，并使區各功能區順利連接206、312等國道，以及合()徐()、合()寧()等高速公路。園區通道。園區通道主要考慮各功能區的聯系通暢，同時為配送中心區通過園區通道進入市主城區路網提供合理的連接線，減少車輛進入市區過程中的噪聲與污染，在確保配送效率的同時盡量避免干擾城市交通和城市居民生活。5.3物流園區運營方案策劃設計的程序5.3.1物流園區運營方案策劃的類型按照物流園區運營方案的時間階段劃分近期運營方案策劃；中期運營方案策劃；遠期運營方案策劃。按照物流園區運營方案的主題和圍劃分整體商業化運營方案策劃；局部商業化運營方案策劃；物流職能一體化運營方案策劃；市場化運作方案策劃；品牌形象運作方案策劃。按照物流園區運營策劃的功能和輻射圍劃分物流綜合功能運營方案策劃；物流特色服務功能運營方案策劃；物流園區信息系統運營方案策劃。4、按照物流園區依托的經濟載體或周邊環境衛進行劃分根據依托的建設發展條件和主體功能的不同，物流園區呈現不同類型依托港口規劃建設的，以國際、國物流分流配送為主的港口物流園區。依托航空港規劃建設的以航空快運物流為主的空港物流園區。例如，上海的浦東空港。依托公路、鐵路運輸樞紐以多式聯運、分撥配送為主的物流園區。依托各種經濟開發區、工業園區、高新技術開發區以為生產提供物流服務為主的工業物流園區。例如天津的開發區工業物流園區、的中新工業園區物流園區等。依托保稅區以進出口產品保稅加工物流服務為主的保稅物流園區。例如天津的保稅區國際物流運作區、的保稅物流園區、的保稅物流園區等。依托靠近城區的原有倉儲基地以城市配送物流為主的城市配送型物流園區。以區位、交通、市場等綜合優勢條件為依托，以城市或區域綜合物流服務為主的綜合物流園區。按照物流園區運營模式的策劃類型劃分根據國外與物流園區功能相同或相當的物流基礎設施開發建設的經驗，中心城市物流園區在發展模式上可能的選擇將有4種，即經濟開發區模式、主體企業引導模式、工業地產商模式和綜合運作模式。經濟開發區模式。經濟開發區模式是將物流園區作為一個類似于目前的工業開發區、經濟開發區或高新技術開發區項目，進行有組織的開發和建設。中心城市物流園區的經濟開發區模式，則是在特定的開發規劃、政策和設立專門的開發部門組織下進行經濟開發項目。由于物流園區具有物流組織管理功能和經濟發展功能雙重特性，因此，建立在經濟開發區模式基礎之上的物流園區建設項目，實際上就是在新的經濟發展背景下的全新經濟開發區項目，而且以現代物流的發展特點、趨勢，以及在經濟發展中的地位和作用，物流園區無疑是構筑高效率和轉變經濟增長質量的新經濟發展體系的重要組成部分。主體企業引導模式。從市場經濟發展的角度，從利用市場進行物流資源和產業資源合理有效配置的角度，通過利用在物流技術進行企業經營和企業供應鏈管理中具有優勢的企業，由其率先在園區的開發和發展，并在宏觀政策的合理引導下，逐步實現物流產業的聚集，依托物流環境進行工業、商業企業的引進，達到對物流園區開發和建設的目的，這就是主體企業引導下的物流園區開發模式。主體企業引導的物流園區開發模式，要求在城市經濟管理體制、管理機制等制度方面具有很大的改革步伐和創新，要求能從中心城市發展和區域經濟發展的高度，培育物流園區發展所需要的企業和良好的市場環境。工業地產商模式。工業地產商模式是指將物流園區作為工業地產項目，通過給予開發者適合工業項目開發的土地政策、稅收政策和優惠的市政配套等相關政策，由工業地產商主持進行物流園區的道路、倉庫和其他物流基礎設施及基礎裝備的建設和投資、然后以租賃、轉讓、合資和合作經營的方式進行物流園區相關設施的經營和管理。目前，澳大利亞、美國、德國等國家均有這種開發模式的例。此外，作為類似子工業地產商開發模式，日本的東京、神戶等經濟中心城市，德國的不萊梅等城市，也有政府投資進行物流園區的物流相關基礎設施的投資建設，然后委托給一個或多個物流設施管理能力較強的企業，由其在政府制定較為優惠的使用政策的框架下進行經營管理的變形操作方式。之所以會出現物流園區的工業地產商開發模式，其理論基礎是物流園區的開發和建設，目的在于建立良好的物流運作與管理環境，為工業、商業以及物流經營企業創造提高物流效率和降低物流成本的條件，園區建設自身不是為了贏利，是一種社會效益的體現，城市及政府的收益來自于整體經濟規模的擴大和效率與經濟效益的提高。綜合運作模式。綜合運作模式是指對上述的經濟開發區模式、主體企業引導模式和工業地產商模式進行混合運用的物流園區開發模式。由干物流園區項目一般具有建設規模較大和經營圍涉及較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方而能跟上開發建設的步伐，還要求有園區經營運作能力的保證。因此，單純采用一種開發模式，往往很難達到使園區建設順利推進的目的，必須対經濟開發區模式、主體企業引導模式、工業地產商模式等進行綜合使用。5.3.2物流園區運營方案策劃的程序物流園區運營方案策劃一般經過以下幾個階段。第一階段：問題計劃與定義可行性分析：狀態分析、支持邏輯發展、成本收益估算。項目計劃目標述、約束述、測量標準、分析技術、項目工作計劃。第二階段：數據收集與分析和假設數據收集定義分析方法和獲得技術，定義和檢驗假設，確認數據資源，收集數據。收集有效數據的分析定義分析問題，完成有效基線分析，完成方案分析，完成敏感度分析。第三階段：建議與實施、提出建議確認最好的方案，評價成本收益數據，進行風險評估，提出展示方式。項目實施定義實施計劃，安排實施時間，定義接受標準和實施。物流規劃設計項目的實施由以下環節構成：診斷——立項——成立聯合小組——數據收集——系統分析——形成初步方案——運行模擬仿真——確定方案——有效支持方案實施——建立企業自身能力——同企業保持戰略伙伴關系。5.4物流園區運營策劃的方案結構及其評價物流園區的建設是一項復雜而長期的系統工程，投資額大，回收周期長。運營應根據園區建設的不同階段，采用相對應的運營戰略與策略。國外物流園區的投資收益期一般在10年以后，而中國的物流園區建設存在缺乏充分論證、科學調研，盲目啟動項目，以及急功近利的弊端，導致很多案例的失敗。縱觀國物流園區規劃主要存在。需求不清、定位不準、功能太泛、布局不順、實施不力、效果不一等缺陷，這在一定程度上是由于缺乏科學、合理、有效的物流園區策劃方法造成的。德國物流園區規劃設計普遍采用MSFLB“五部曲”的規劃方法，即市場分析(marketstudy)、戰略定位(strategicpositioning)、功能設計(functiondesign)、布局設計(layoutdesign)和商業計〔［(businessplan)。被認為是比較科學的物流策劃步驟。5.4.1物流園區運營方案策劃的流程我國物流園區規劃確定的流程策略應是一個動態的規劃過程，即經過不斷的信息反饋和修正，利用定性和定量相結合，充分考慮各方面因素，最終得出結果。5.4.2物流園區運營策劃的方案結構1、社會經濟分析與物流預測通過廣泛收集與物流園區相關行業的基礎資料，結合我國社會經濟發展的總體規劃，分析現階段物流各相關行業的經濟特點，預測各物流功能要素在未來的發展狀況，并按照對物流處理過程的特性（運輸、配送、倉儲、流通加工過程的共性和個性）分類，從不同角度把握物流園區的發展趨勢和分布特點。另外，物流網絡及其節點在不司的規劃研究疇有不同的表現形式，具有顯若的層次性。例如，物流網絡節點在不同的規劃疇（層次）可表現為物流區域、物流中心城市或物流節點城市、物流園區、物流中心、配送中心、貨運場站等多種形式?，F代物流作為支撐和促進經濟與社會發展的先導性產業，其發展規劃的制定也因規劃的疇不同而具有宏觀、中觀、微觀等不同的層次性。不同層次的物流園區建設發展作為整體現代物流發展的一個重要組成部分，應納入相應層次的現代物流總體發展規劃中。不同層次的規劃工作需要自上而下，自下而上的互動調適，才能提高整體規劃的科學化水平和達到規劃實施的良好效果。現在的問題是不同層次規劃工作間的互動協調機制不健全，相互協調指導工作不到位，尤其是高層次的規劃工作滯后。因此，現在普遍地是各個城市及城市的不同物流園區都在獨立地擬訂其發展規劃。此外，不同行政部門的市區規劃的政府之間，在包括物流設施在的重大基礎設施規劃建設方面，特別需要建立多方協調合作機制。功能設計與戰略定位根據我國城市或經濟區域物流現狀及未來發展趨勢的預測分析結果，結合具體進入園區的物流企業及服務對象生產企業對物流服務的客觀需求，設計物流園區的具體功能，將物流園區部不同功能分區；根據功能設計的容和要求，研究物流園區發展戰略定位、園區業務經營定位、競爭與合作定位等，從而明確園區經營模式、平臺建設等。初步預算通過對未來發展預測中不同特性物流量分解，結合功能設計要求，根據有關國家和行業標準采用定量方法初步計算規劃設計的物流園區建設所需的資金、主要功能區劃分、可實施的延伸服務和附加服務、使用面積和建筑面積等。方案設計在對園區功能設計的基礎上，結合初步預算的結果，為物流園區的正常運轉設計合理的空間布置等。除個別物流園區項目的缺少必要的論證及規劃工作外，需對物流園區建設發展規劃要做到深入、科學、合理的系統論證，必要的定性分析和定量分析。物流園區運營策劃的方案格式項目建設可行性及市場分析：項目建設可行性分析(SWOT分析)和市場分析(市場預測、項目經營預測等)。物流園區建設方案設計：物流園區建設規模的確定、項目選址及建設條件、建設容、公用輔助工程、項目的組織及運營管理及投資估算及融資方案。綜合評價：環境評價、財務評價、風險性分析、社會評價等。6.方案確定及評價指標從贏利方式來看，物流園區的所有者與經營者，其贏利模式主要包括以下三個方面：土地增值收入；出租、租賃收入；服務收入。我國目前物流園區贏利模式中主要收人來源首先是庫房、貨場租金；其次是辦公樓租金、配套設施租金、管理費和物業管理費；最后是物流企業增值服務費、設備租金、土地升值后出租或出售收益、稅收優惠以及國家撥款獲得的收益等。就國際發展趨勢來看，基于信息、咨詢的增值服務最具增長潛力，在園區贏利收人總量中將占有越來越大的比重，這是當前國物流園區運營策劃者應高度重視的領域，并將其核心理念貫穿于方案之中的關鍵要點。案例分析步步高物流園規劃與設計步步高物流中心項目建設的必要性優越的地理位置，鳳光秀麗的魚米之鄉是項目建設的重要基礎。步步高物流中心的建設是實施市委、市政府關于把建成“湘中南現代物流中心”戰略決策的需要。物流中心的建設是步步高公司自身快速、穩定發展的在需要。規劃本項目的幾由區位優勢。處于長株潭金三角地區，也是長江以南4大中心城市上海、、、的唯一地理中心。物流園坐落在昭山開發區，位于長株潭三市中心(距離三市中心僅24公里).項目場址與京珠高速和上瑞高速直接相通、107國道和320國道從園區門前通過，5公里圍有京廣線與湘黔線的多個貨站，與長江直接相通的湘江千噸級航運碼頭的距離僅十多公里，離黃花國際機場僅40分鐘的距離。這是一個既能貫通東南西北、又可以通過海陸空同時進行貨物流通的黃金寶地。交通優勢。市已建成一個由鐵路、公路、水路三種運輸方式并舉、初具規模的現代化交通運輸體系，目前全市公路總里程達2300多公里，通航里程280多公里，鐵路150多公里。航空：至黃花國際機場路程僅需50分鐘，已開通39條航線，可直飛北京、上海、、、香港、曼谷等。鐵路：湘黔線橫貫市境，京廣線在市區經過，10多家大型企業各有鐵路支線與這兩大主干線相通。公路：公路四通八達，107國道和320國道構成境公路網的主干、上瑞高速、京珠高速公路穿城而過，轄區與高速公路的連線口達15個，為全國地級市高速公路最密集的地區，公路密度大大高于全國和全省平均水平。港口：省最大的河流湘江穿過地區，新建了14總千噸級碼頭和兩個500噸級碼頭，可進行集裝箱裝卸，千噸級貨輪常年可達洞庭湖，入長江，出上海。設備優勢。擁有2個火車站、一個集裝箱碼頭、29條鐵路專用線、一批大型倉儲企業。物流中心輻射面廣、市場大。物流中心立足于省現代制造業核心城市(長株潭三市)經濟的快速發展，通過物流帶來人流，西向長株潭、輻射華南、西南華東等市場。物流中心采用的物流手段先進。物流中心將使用自動化裝卸、搬運、傳送和分揀設備、標準托盤、高位立體倉庫、巷道堆垛機、計算機控制系統、數字識別系統、EDI系統、地理信息系統等，要建設成標準化、現代化的物流園區。物流中心將建立先進的指揮調度與監控系統和公共物流信息網絡平臺、將建立物流資源網、設立湘中南物流運價指數、建立物流資源招投標與拍賣系統。本項目建成后，將是一個現代化的物流中心。本項目的建設符合國家物流產業政策，符合市市政府將要打造成“湘中南現代物流中心”的戰略方針，將得到各級政府、各方的大力支持。本項目的建設加快了“城市東移”的進程，擴大了需，將促進我市經濟的發展，擴大了就業，為緩解就業市場的壓力做出了貢獻。綜上所述，本項目的建設是必需的，也是必然的。本項目的定位步步高公司擬將本項目建設成為湘中南最大的物流中心，它將具備以下幾大功能。貨物集散功能：將長株潭三市發出的貨物進行集中進行分揀、儲存，通過換裝方式向外集中發運。貨物中轉功能：一方面，物流中心可以連接各種運輸方式，實現多式聯運，為華南、西南、華東等區城運輸提供便利條件，另一方面，物流中心也將起到銜接干線運輸與支線配送的作用。配送功能新物流中心：一期工程完成后，將在滿足步步高公司年銷售額40億元的基礎上，還針對其他工商企業提供配送服務。流通加工功能通過對商品的包裝整理、加固、換裝、改裝、條形碼印制等加工，提高物流對象的附加價值。物流信息服務通過先進的信息系統，完成物流狀態查詢、物流過程跟蹤、物流要素信息記錄與分析、物流客戶關系管理、物流決策支持以及方便結算、利稅等單據處理，提高工作準確性以及工作效率，簡化手續。物流咨詢與培訓對外提供物流系統的規劃與設計、物流培訓、項目咨詢等服務。電子商務的輔助功能物流中心可以利用巨大的倉儲資源、專業的配送服務，開展湘中南電子商務的試點工作。本項目的建設規模項目擬建地點在岳塘區荷塘鄉荷塘村。本項目規劃用地239畝，城市道路用地18.7畝，建設用地159.6畝?？偨ㄖ娣e為110890平方米、其中包括日用消費品、農副產品配送中心14733平方米、第三方物流庫4939平方米、日用消費品、農副產品展示交易中心54907平方米、低溫倉庫4168平方米、農副產品加工中心4168平方米、生活服務中心2729平方米、第三方物流中心22047平方米。項目總投資2.8億元人民幣。9.4.3物流園區運營方案的評價指標物流園區運營策劃取得的成績和目標，應體現在宏觀指標和微觀指標等方面。1、宏觀指標帶動區域經濟發展，目前、運營中的部分物流園區已經產出明顯的經濟效益，為周邊眾多的商貿、制造等相關企業處供一體化的物流服務，大大帶動了區域相關產業的發展，同時自身成長為區域的龍頭企業、為當地經濟創收做出了巨大貢獻。集聚物流企業，實現規?；\營。作為物流活動集中進行的場所，物流園區具有很強的集聚功能、通過物流運營實體的集聚，減少了貨物無效轉運、裝卸和處即流程，縮短了物流作業時間，大大提高了物流效率。改善交通狀況，減輕道路壓力、物流園區的建設，通過信息化系統為供需雙方搭建平臺、實現信息共享、發揮整體優勢，大大提高貨運運載率，進而改善了道路壓力和交通情況，具有很好的社會效益。減輕了環境污染。物流園區多建設于城市郊區，對車輛進行集中運營和管理，可減少汽車尾氣的排放和對中心城市的噪聲污染，實現廢棄物集中處理和用地結構的調整，減輕企業對周邊環境的污染。節約土地資源，優化城市布局。物流園區的建立可以將眾多企業積聚到城市郊區，從而優化城市宏觀布局，將倉儲設施相對集中，大大節約了土地占用面積，緩解了城市的發展壓力。涌現出一批社會經濟效益良好的示性企業。在我國物流園區的發展歷程中，涌現出了諸如北京空港物流園區、上海西北綜合物流園區等社會經濟效益良好的企業，為中國物流園區今后的發展、建設和走向成熟提供了寶貴的經驗。2、微觀指標速度與效率。物流園區是貨物流的集散樞紐，因而在時間要求上，需建也敏捷、高效的供應鏈系統，需要園區各功能區業務的一體化和高效率化、如運輸、倉儲保管、裝卸搬運、流通加工、包裝、配送及信息服務的銜接集成化。貨物裝卸的快捷、進出園區的手續簡便。按照貨物進出園區的一般流程，設計規劃好各功能區，按照客戶的需求設計各職能要素的速度和效率。在現代供應鏈中即時運送(JIT)和接單生產(BTO)等要求，物流園區的各項功能板塊的效率與速度，影響整個園區的服務效率和反應能力。良好的貫通性。由于供應鏈上包括很多的環節、而將這呰環節高效率銜接址至關重要的，比如對于不同客戶不同的物流服務需求，有中轉、集貨、分撥、換裝運輸、倉儲加工等不同要求的貨物，采用不同的實施方案。但是，具有的共性就要求園區有連接各功能區的道路條件，中斷和延遲。園區放行緩慢和公路交通阻塞，就會帶來嚴重的后果。由于中斷和延遲會影響到物流園區增值鏈的整體效益和效率。符合國際標準。在國家標準《物流園區分類與基本要求》中，主要從規劃與評審、交通影響評價與規劃、環境影響評價與建設、基礎設施建設、信息化設施建設等五個方面對物流運營、一站式服務以及充足的通道、靈活性。綜觀國外物流園區，對干新的設施建立是很有必要的，各功能區建筑的間距應盡可能大，以提供充足的不受干擾的部空間。部空間的劃分既要有效利用占地空間，又要設計合理、靈活可變，不宜采用實體墻。換裝轉運、倉儲保管、加工包裝、集貿配送等區域的部高度應該適宜進行各種操作和各種設備的使用?？梢娦?管理信息系統的使用)。借助于園區開發設計的信息系統，使客戶、物流企業、代理人、委托人等均能隨時了解和掌握貨物的最新狀況和在物流鏈上的位置。園區信息系統并對貨物流通的條形碼、電子數據交換(EDI)、電子自動訂貨系統(EOS)、全球定位系統(GPS)、地理信息系統(GIS)、無線射頻技術(RFID)等技術的物流信息及相關數據傳遞到客戶端?！静邉潓嵗治觥拷瓨蛭锪鲌@區的功能設計上海在建設西北物流基地中，江橋園區是其中最主要的組成部分。上海西上海商業城發展有限公司參與了江橋園區的規劃選址報告和總體概念性規劃的編制工作。通過一年多時間的深入調查和研討，我們深感江橋園區具有明顯的區位優勢，應該充分運用和體現其綜合功能，形成多式聯運網絡的特點。為此，我們認為江橋園區的功能定位，一定要貫徹市府領導提出的“立意要高，理念要新，要注意園區建設的外銜接，要立足于整個上海西北物流園區的發展”來考慮。具體思路是1.總體定位以公路、鐵路、水路集裝箱運輸為主，提供公路、鐵路、水路與航空多式聯運一體的陸口岸型、加工輻射型的市一級的第三方公共樞紐型物流園區，面向全社會提供服務，是組織、轉運、調節和管理貨物流通的場所，是跨地區、跨部門、跨行業，集城市貨物儲存、運輸、加工、配送、商貿、信息為一體的現代物流園區，力爭成為華東地區乃至亞洲地區的現代物流中心之一。據此定位，我們認為江橋園區應塀棄將加工、儲存、配送、運輸分列不同功能區域的分散式布局的傳統物流園區概念，而應參照日本東京、荷蘭鹿特丹等國際上知名的現代物流園區模式，按公路、鐵路、水運及面向社會的綜合第三方物流來進行功能劃分。其特點是第三方物流的綜合性，將運輸、儲存、流通性加工、配送及采購、信息集合于同一空間，由園區提供規劃及土地，供中外大型物流企業或大型跨國工商集團建造綜合性物流建筑，自用或出租。這種現代化第三方物流的運作方式，可充分利用園區集約化信息，便利的公路、鐵路、水路及航空運輸能力，完成采購及發運，并在同一空間完成儲存、流通性加工及配送。這一綜合性流通空間概念的引入，可以使園區在地理及交通方面的選址優勢得到充分的發揮。2.功能設置(1)運輸、配送功能：園區首先應該負責為客戶提供所需要的運輸方式，然后