1、PAGE PAGE 5房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)習(xí)題及答案（供參考）三、簡(jiǎn)答題1、從房地產(chǎn)估價(jià)的角度對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí)主要包括哪些方面？從房地產(chǎn)估價(jià)的角度對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí)主要包括：(1)名稱(chēng)。(2)坐落。（3）面積。（4）層數(shù)和高度；（5）建筑結(jié)構(gòu)，一般分為鋼結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，磚混結(jié)構(gòu)，磚木結(jié)構(gòu)，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。（6）裝修。（7）建筑設(shè)備，包括給排水、通風(fēng)、采暖等。（8）平面位置。（9）工程質(zhì)量。（10）建成年月。（11）維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況。(13)利用現(xiàn)狀。（14）權(quán)屬狀況。2、房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有哪8方面？其來(lái)源于房地產(chǎn)的哪些特性？（1）房地產(chǎn)價(jià)格具有區(qū)位性，受區(qū)位的影響很大。（2）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)體具

2、有雙重性，即房地產(chǎn)價(jià)格在其內(nèi)涵上具有雙重的雙實(shí)體性基礎(chǔ)。（3）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)體具有收益性，即房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。（4）房地產(chǎn)價(jià)格形式具有雙重性，既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用和收益代價(jià)的租金。（5）房地產(chǎn)價(jià)格形成具有長(zhǎng)期性，即房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)各種因素綜合作用下形成的。（6）房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性，即房地產(chǎn)價(jià)格通常是一宗房地產(chǎn)一個(gè)價(jià)格。（7）房地產(chǎn)價(jià)格具有敏感性，即房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，是一個(gè)十分敏感的價(jià)格。（8）房地產(chǎn)價(jià)格具有增值性，即房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)較明顯的增值趨勢(shì)。3、什么是市場(chǎng)比較法？其理論依據(jù)和適用條件是什么？市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)

3、行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)類(lèi)型。4、房地產(chǎn)估價(jià)上的建筑物折舊包括哪幾個(gè)方面？求取建筑物折舊的方法有哪幾種？最常用的是哪種？建筑物折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊。求取方法主要有：（1）耐用年限法；（2）實(shí)際觀察法；（3）成新折扣法。（4）綜合法。最常用的是耐用年限法（特別是其中的直線折舊法）和成新折扣法。5、收益法的含義及其理論依據(jù)是什么？收益法適用的對(duì)象和條件是什么？收益法是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益，通過(guò)報(bào)酬率或資本

4、化率、收益乘數(shù)往回折到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，以此求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的，即是基于未來(lái)收益權(quán)利的現(xiàn)在價(jià)值的。預(yù)期原理說(shuō)明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素而是未來(lái)的因素。收益法適用的對(duì)象：適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類(lèi)房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。收益法適用的條件：收益法完全建立在數(shù)學(xué)模型的基礎(chǔ)上，所以要求房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)必須都能夠較準(zhǔn)確地量化。6、什么是假設(shè)開(kāi)發(fā)法？其理論依據(jù)、前提條件、適應(yīng)對(duì)象是什么？假設(shè)開(kāi)發(fā)法（The hypothetical development method），是在估算開(kāi)發(fā)完成后房

5、地產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)測(cè)的未來(lái)房地產(chǎn)正常的開(kāi)發(fā)成本、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。其理論依據(jù)是預(yù)期原理。前提條件：必須假設(shè)土地或房地產(chǎn)的利用為最佳開(kāi)發(fā)利用方式。售價(jià)的預(yù)測(cè)和成本的測(cè)算必須符合合法原則，符合國(guó)家有關(guān)政策，包括稅收政策。正確分析房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。假設(shè)在開(kāi)發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段投入。開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)和開(kāi)發(fā)成本為社會(huì)正常平均水來(lái)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。7、什么是房地產(chǎn)估價(jià)原則？如何理解在理論上估價(jià)原則與估價(jià)要求是有區(qū)別的？合法原則、房地結(jié)合原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則和替代原則從理論上

6、說(shuō)，估價(jià)原則與估價(jià)要求有區(qū)別，估價(jià)原則反映的是房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)動(dòng)內(nèi)在的規(guī)律，而獨(dú)立、科學(xué)、客觀、公正的總要求及以依法估價(jià)等，是社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)者提出的要求，是估價(jià)的前提條件。8、什么是資本化率？資本化率有哪些種類(lèi)？求取資本化率的基本方法有哪些？資本化率(capitalization rate)是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。主要有三種：綜合資本化率，建筑物資本化率和土地資本化率。求取資本化率的方法主有：（1）市場(chǎng)提取法；（2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法；（3）復(fù)合投資收益率法；（4）投資收益率排序插入法。四、計(jì)算題（必須寫(xiě)出計(jì)算過(guò)程，可不算出結(jié)果。）1、某房地產(chǎn)建成于1995年12月30日，此后收

7、益年限為50年；1997年12月30日至1999年12月30日要分別獲得純收益85、90、95萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2000年12月30計(jì)算過(guò)程：（1）計(jì)算公式：i表示年份，Ai未來(lái)第i年的凈收益，t凈收益有變化的年限，Y表示資本化率，大于0。（2）A1=95萬(wàn)元，A2=92萬(wàn)元，A3=94萬(wàn)元，A=95萬(wàn)元（3）Y=70%6%+（1-70%）10%=7.2%（4）n=50-4=46年（5）t=3年（6）將上述數(shù)字代入公式計(jì)算： 95(7.2%)92(7.2%）294（7.2%）3957.2%(7.2%)3(7.2%)46-31262.14萬(wàn)元。2、某房地產(chǎn)的土地面積1000m2，建筑面積2000。土地于

8、償出讓方式獲得，使用權(quán)年限為50年，當(dāng)時(shí)的單價(jià)為1000元m2；建筑物的結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為每建筑面積800元。2004年10月日與該房地產(chǎn)的地段和用途相同、使用權(quán)年限為50年的土地的單價(jià)為1100元m2；該類(lèi)房屋的重置價(jià)格（含使用權(quán)年限為50年的土地價(jià)格）為每（）計(jì)算公式為：舊房地價(jià)格土地重新取得價(jià)格建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑物折舊（）修正后的土地價(jià)格V50K45K5011001000（）45（6%）501078642.66元。（）建筑物重新購(gòu)建價(jià)格2000200011001000 2900000元（）建筑物累計(jì)折舊額2900000（） 2367

9、34.69元（）該房地產(chǎn)2004年3、某建筑物的重置價(jià)格為180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其中，門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為30萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬(wàn)元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設(shè)為0。試求其折舊總額。(1)門(mén)窗等損壞的折舊額=修復(fù)費(fèi)用=2萬(wàn)元(2)裝修的折舊額=301/53=18萬(wàn)元(3)設(shè)備的折舊額=601/1510=40萬(wàn)元(4)長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=（180-2-30-60）1/5010=17.6萬(wàn)元(5)該建筑物的折舊總額=2+18+40+17.6=77.6萬(wàn)元4、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命

10、50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為年，經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造成本為800萬(wàn)元（建設(shè)期為年，假定第一年投入建造成本的60，第二年投入40，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3，年利率為6，銷(xiāo)售稅費(fèi)為50萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為110萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值均為零。試計(jì)算該建筑物的折舊總額。計(jì)算建筑物的重置價(jià)格：建造成本800萬(wàn)元管理費(fèi)用800324萬(wàn)元投資利息（80024）60（16%）1.51（80024）40（16）0.554.

11、9萬(wàn)元?jiǎng)t：建筑物的重置價(jià)格8002454.90501201048.9萬(wàn)元計(jì)算建筑物的折舊額：墻、地面等損壞的折舊額18萬(wàn)元裝修部分的折舊額2002580萬(wàn)元設(shè)備部分的折舊額11081088萬(wàn)元長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額（1048.9018200110）850115.34萬(wàn)元?jiǎng)t：建筑物的折舊總額188088115.34301.34萬(wàn)元5、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后

12、無(wú)償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類(lèi)辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85計(jì)算過(guò)程為）計(jì)算辦公樓現(xiàn)值辦公樓整體年凈收益80300085（135）12159.12（萬(wàn)元）收益年限40634（年）辦公樓現(xiàn)值為：159.121011(110%)341528.92(萬(wàn)元)）計(jì)算乙方的使用權(quán)價(jià)格乙方使用權(quán)年凈收益80200085（135）12106.08（萬(wàn)元）乙方使用權(quán)剩余收益年限15411（年）乙方使用權(quán)剩余收益年限價(jià)格為： 106.08 1011（110）11689（萬(wàn)元）甲方權(quán)益價(jià)

13、格辦公樓現(xiàn)值乙方使用權(quán)價(jià)格1528.92689839.92萬(wàn)元6、某酒店總建筑面積10000m2；一層建筑面積2000m2，其中500m2為酒店大堂，1500m2出租用于餐廳和咖啡廳；其余各層為酒店客房、會(huì)議室和自用辦公室。該酒店共有客房190間（建筑面積7600m2），會(huì)議室2間（建筑面積200m2），自用辦公室3間（建筑面積200m2）。當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店每間客房每天的房?jī)r(jià)為200元，年平均空置率為30；會(huì)議室的租金平均每間每次500元，平均每間每月出租20（）計(jì)算一層餐廳和咖啡廳的價(jià)格萬(wàn)元）（）計(jì)算自用辦公室價(jià)格：8000200160（萬(wàn)元）（）計(jì)算酒店客房年總收益

14、：200190365（130%）970.9（萬(wàn)元）（）計(jì)算酒店會(huì)議室年總收益：5002021224（萬(wàn)元）（）計(jì)算酒店年總費(fèi)用：970.940388.36（萬(wàn)元）（）計(jì)算酒店自營(yíng)部分年凈收益：970.924388.36606.54（萬(wàn)元）（）計(jì)算酒店自營(yíng)部分的價(jià)格（含大堂、客房、會(huì)議室、辦公室）：606.5487581.75（萬(wàn)元）（）計(jì)算該酒店的正?？們r(jià)格：7581.752251607966.75（萬(wàn)元）7、為評(píng)估某住宅樓的價(jià)格，估價(jià)人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C、D、E共5個(gè)類(lèi)似住宅樓的交易實(shí)例，其有關(guān)資料如下表：實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D實(shí)例E成交價(jià)格（元/m2）5100580

15、0520053005000成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情況+2%+21%00-3%房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況0-3%+3%+1%0權(quán)益狀況-2%0+2%-1%-1%實(shí)物狀況-4%-5%-2%+2%+1%上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另?yè)?jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類(lèi)住宅樓市場(chǎng)價(jià)格每月遞增1.5%，其后至2002年選取可比實(shí)例。實(shí)例誤差太大，實(shí)例成交時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔年以上，故實(shí)例和實(shí)例不作為可比實(shí)例。選取實(shí)例、作為可比

16、實(shí)例。計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)為：可比實(shí)例：100（1002）100102可比實(shí)例：100100可比實(shí)例：100（1003）10097交易日期修正系數(shù)為：可比實(shí)例（）4可比實(shí)例（）4可比實(shí)例（）3房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同，均為，則有：可比實(shí)例10010013（1002）13（1004）1310098可比實(shí)例100（100）13（100）13（100）13100101可比實(shí)例10010013（100）13（100）13）100100計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：比準(zhǔn)價(jià)

17、格5100（100102）（11）4（10098）5309.20（元）比準(zhǔn)價(jià)格C5200（100100）（11）（100101）5357.57（元）比準(zhǔn)價(jià)格5000（10097）（1十1）3（100100）5310.83（元）將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的估算結(jié)果，則有：估價(jià)對(duì)象價(jià)格（單價(jià)）（5309.205357.575310.83）3 5325.87（元）8、某建筑物的建筑面積100m2，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)10年，單位建筑面積的重置價(jià)格500元/m2，經(jīng)濟(jì)壽命30年，殘值率5。試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值。計(jì)算公式：Di為年折舊額，C為建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，C=500100=50000S=50000-500005%=47500；故年折舊額為Di=47500/30=1583.333，10年的折舊總額為1583.33310=15833.33故現(xiàn)值為50000-15833.33=34166.6679、某旅館需