1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔大廈管物業管理方案目錄一 萬業源大廈管理的整體設想及策劃1. 認識與定位2. 工作重點3. 環境營造二 管理方式、工作計劃和物資裝備1. 管理方式2. 工作計劃3. 物資裝備計劃三 管理人員架構、人員培訓和管理1. 管理崗位的架構及任職要求2. 管理人員的培訓計劃及管理方案四 管理制度及檔案資料的建設1 各崗位規章制度、獎懲辦法2. 檔案資料的建立及管理五 管理成本測算和管理費標準1. 固定支出項目明細及標準2. 管理成本費用測算六 神都總部的運行及管理1. 前期準備階段工作2. 機電設施的運行管理3. 日常事務的運行管理第一章 萬業源大廈管理的整體

2、設想及策劃一 認識與定位神都天驕投資有限公司承租萬業源大廈，位于北京海淀區復興路乙59-1號院，建筑面積5000余平米。該項目地下1層，地上9層，局部11層。采用LOW-E彩釉雙層玻璃幕墻、VRV中央新風空調，兩部高速電梯，移動車庫為32車位。1-4層為公司投資的餐飲公司，5-9層為公司辦公總部，其中5層為商務套間，6層為職能部門辦公區域，7層為貴州公司，8、9層為總經理、董事長辦公區域。完善的服務配套、合理的規劃布局必將成為該大廈最精致的亮點，及時了解公司需求，根據各部門的工作特點、辦事風格、人員構成等及時為公司提供滿意、細致的管理服務工作。二 工作重點秉承專業性的物業管理原則，導入質量管理

3、體系標準，結合自身項目的管理特點，確立公司管理發展方向和形象，樹立公司特有的管理特色，實現服務操作的規范化、工程技術的專業化的管理模式。并根據管理服務需求，最大限度地提高工作效率，節省能耗開支，強化與公司及各部門的溝通。有針對性地制定相應的接待服務方案，確保各種服務任務的順利完成。三 環境營造結和大廈管理服務特點，要從行為環境、視覺環境、情感環境三個方面入手，營造高貴典雅、整潔爽目、放心安全的優美環境。第二章 管理方式、工作計劃和物資裝備一 管理方式1.擬采取的管理方式“前臺運行，后臺統籌”的管理模式，遇重大事項時調動系統內全部資源，形成整體優勢，及時進行應急處理及支持。實施“首問負責制”服務

4、方式，在服務區域內均可向首名遇到的服務管理人員提出自己的要求和詢問，服務管理人員均有責任和義務給予解答，不得以任何借口給予回絕，如不屬于自身責權范圍內的事情，有義務快速準確的向相關部門傳遞具體信息，并及時了解公司需求，最大程度的提供一個迅速、方便、舒適的服務平臺。2. 組織機構及人員配備管理部門工作計劃制定、物資采購、對外聯系、工作檢查指導客房保潔部日常保潔客房服務會議服務工程技術部日常維護設備維保節能降耗消防中控安保部車場管理安全保衛消防管理管理部門： 經理 1人 助理 1人職責：負責各部門工作計劃、維保計劃、各種繳費、對外會議聯系、各部門物資采購、各種報表、上報文件、資料歸檔、制定應急預案

5、、協調工作、人員培訓、人事招聘、突發事件處理。客房保潔部： 主管 2人 客房服務員 4人 保潔員 4 人工作范圍：停車場、 5層商務客房 6、7層辦公區 8、9層總經理董事長辦公區 西側藝術展廳職責：負責商務客房清潔整理、各樓層衛生清掃、垃圾清運、車場、外圍衛生清掃、玻璃幕墻清掃、綠化養護、突發事件處理。工程技術部： 電工 2人 弱電工 1人 空調水 2人工作范圍：全樓配電柜、照明、排風、空調、給排水、通訊網絡、電梯、監控探頭職責：負責設備年度保養、設備搶修、日常檢修、大廈節能降耗、保障設備完整率、突發事件處理。消防中控安保部： 主管 1人 中控員 4人 安保員 8人工作范圍：B110區域、停

6、車場、中控室職責：負責消防監控、保安監控、電梯監控、車場監控、出入管理、消防隱患排除、消防演習、樓層巡視、突發事件處理。總計： 30人二 工作計劃1. 完成的工程整改項目，消除計劃施工中遺留的不適合使用的不合理的因素。2. 各設備系統完好率達到95%以上。3. 供電、給排水方面的穩定性達到100%（因供電局、自來水公司等外界原因，及使用不當造成短路事故等除外）。4. 空調系統穩定運行率達到100%，95%以上的區域達到設計規定的溫度、濕度、新風量指標。5. 完成標準化運作體系的建立，帶領員工開展各項管理工作。建立起各部門的管理系統，并得到穩定、有效的運用。6. 每年至少進行一次安全消防演習，使

7、安全保衛方面的發案率及消防隱患率保持在公安部門規定的指標之下。7. 使管理中心具備全面、完善的大廈運行檔案資料，并有完善的管理制度。8. 環境方面保持本市同類物業的一流水平。三 物資裝備計劃根據公司要求，結合項目實際情況，擬投入項目物資裝備如下：第三章 管理人員架構、人員培訓和管理一. 管理崗位的架構及任職要求1) 管理人員配備的原則是：因事設崗、因崗擇人、平等競爭、統一培訓，考核上崗。2) 管理中心分為：行政辦公室、保潔客務部、工程部、消防安保部。3) 管理中心管理層人員均需具備較高的個人素質和長期高檔物業項目服務管理經驗。4) 所有專業技術人員（強電運行人員、弱電運行人員、設備維修工等）都

8、必須具有專業工種技術證書和國家行政主管部門的資質認定，并具有多年本崗位工作經驗。客房保潔部 10人主 管 1人 客房領班 1人保潔員 4人 客房服務員 4人工程技術維護部 5人強電工 2人 弱電工 1人空調水 2人消防安保部 13人主管 1人中控員 4人 安保員 8人行政管理部行政經理1人行政助理1人總計：30人遵循“精簡效能”的原則進行項目管理機構的設置和定員編制。在保證工作質量之前提下，務求崗位責任制與精簡人員架構的配合，體現效率高、成本低、專業強的系統化管理機構。充分發揮員工的積極性、創造性，提高工作效率和管理效率，從而使管理中心人力資源配備與其它資源合理有效的結合，產生最佳的工作效果。

9、二. 管理人員的培訓計劃及管理方案培訓計劃從觀念培訓、管理培訓、崗位技能培訓三個方面進行，不斷提高員工素質，實現一專多能。為公司創建人才庫。管理方案基礎以獎勵為主，實施目標管理責任制，充分調動員工積極性。讓員工加入管理當中，實現利益共同體，共同參與管理、共同承擔壓力、共同邁向成功。第四章 管理制度及檔案資料的建設一 各崗位規章制度、獎懲辦法行政管理l 培訓管理辦法l 表彰管理辦法(試行)獎勵：凡符合下列條件，均按公司表彰管理辦法對相關部門及人員給予獎勵或通報表揚。（1）凡已明確考核期限的連續性工作，經過努力提前完成，并對推進公司下階段工作起到促進作用。（2）對克服困難，創造性的開展工作，為公司

10、帶來經濟效益，贏得榮譽。（3）對臨時性指派工作保質保量提前完成。l 特種作業人員管理辦法l 檔案管理辦法l 物資裝備管理規范三、自行采購的管理規定自行采購范圍：A、日常消耗品、不可預見突發事件所需的備品備件。B、總價值在200元以下，單位價值在100元以下。C、不能在合格供方中實施采購。根據采購內容，自行選擇供方并實施采購工作。對自行采購的要求：1、如需要自行采購，應報總經理批準，并報行政人事部備案。2、自行采購用品確保產品質量以及環保要求。3、采購申請單上報行政人事部存檔以便查閱。采購單注明部門名稱、采購內容、數量、總價格并明確標示使用用途。4、采購申請單要有部門經理簽字、實施采購人簽字、并

11、經使用部門簽字確認。5、采購物品到貨，由使用部門確認簽收，項目經理簽字認可。6、月末，部門要將本月自行采購入庫單上報行政人事部留存。l 產品防護管理規定l 庫房管理規定l 標識管理規定l 辦公設備及物資管理規定l 辦公設備的配備及使用管理規定l 財產物資管理規定l 通訊器材配置及管理規定l 辦公用品管理辦法客戶服務管理制度l 大堂保潔工作程序及標準l 日常保潔工作程序及標準l 樓層公共區域保潔工作程序及標準l 公共區域綠化工作程序及標準l 辦公間日常保潔工作程序及標準l 公共衛生間保潔工作程序及標準l 外圍區域保潔工作程序及標準l 電梯保潔工作程序及標準l 更衣室保潔工作程序及標準l 會議室保

12、潔工作程序及標準l 綠色植物的保養工作程序及標準l 殺蟲與防疫處理工作程序l 特約性服務工作程序l 地毯清潔保養工作程序及標準l 硬地面清潔保養工作程序l 清潔機器設備的使用管理制度l 衛生保潔檢查制度l 報刊郵件發送工作程序l 會議室（含VIP）服務工作程序l 留物轉交服務工作程序l 庫房用品管理制度l 鑰匙的發放和管理制度l 客務標識匯總l 特殊事項的處理工作程序工程管理制度l 基礎管理l 用戶報修處理程序l 緊急事故處理程序l 月報告制度l 能源管理制度l 設備技術檔案管理制度l 新增、改裝及報廢設備管理制度l 零件、耗材采購、庫存及領用管理制度l 工具管理制度l 外包招標制度l 設備運

13、行管理l 安全運行管理制度l 安全用電制度l 防火制度l 值班及交接班制度l 機房管理制度l 設備故障處理程序l 設備維修管理l 計劃維修制度l 不影響正常營業的施工及設備維修保養規定l 影響正常營業的施工及設備維修保養規定l 設備的日常報修制度l 公共部位巡檢制度l 工作計劃考核辦法安全管理制度l 綜合安全管理責任制l 治安防范管理規定l 公共安全衛生防疫管理規定l 消防安全管理規定l 安全生產管理規定l 逐級防火責任制l 公共安全衛生防疫工作考核管理辦法l 交通安全管理辦法l 地下空間安全管理規定l 中控室安全管理規定l 配電室、機房安全管理規定l 庫房安全管理規定l 停車場安全管理規定l

14、 電源、火源、燃氣、燃油、危險物品安全管理規定l 有毒有害、易燃易爆化學品管理辦法l 施工安全管理規定l 動火作業安全管理規定l 電氣焊安全操作規定l 監視和測量裝置控制管理規定l 險情報告處置管理規定l 保密制度l 突發事件應急預案l 火警、火災應急處理預案l 人員傷亡事故緊急處理預案l 電梯突發事件緊急處理預案l 跑水、防汛應急處理預案l 停電應急處理預案l 失竊事件應急處理預案l 搶劫、綁架、兇殺突應急處理預案l 精神病、打架、斗毆、酗酒鬧事應急處理預案l 急癥患者應急處理預案l 突發疫情應急處理預案l 爆炸及可疑爆炸物品應急處理預案l 爆炸恐嚇事件應急處理預案l 地震、雷擊、風暴應急處

15、理預案l 制冷機冷媒泄漏管理預案l 設備故障應急處理預案l 冬季鏟冰掃雪預案其它管理制度l 內部計算機設備及網絡維護報修規定及處理流程l 其他管理規范l 鑰匙管理規定l 交接班管理規定l 撿拾物品管理規定二. 檔案的建立與管理1) 公司的批復、指示、通知、要求等2) 公司各類文件及人事資料工程設計、施工資料、房地產項目開發有關文件四、工程檔案歸檔范圍、保管期限及內容1、房屋及設備設施基礎資料（1）竣工圖（房屋總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙） 永久（2）地質勘察報告 永久（3）工程合同及開工、竣工報告 永久（4）工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）（5）

16、隱蔽工程驗簽證 永久（6）沉降觀察記錄 永久（7）竣工驗收證明書 永久（8）鋼材、水泥等主要材料的質量保證書 永久（9）水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書 永久（10）砂漿、混凝土試塊試壓報告 永久（11）供水、供暖的試壓報告 永久（12）竣工和接管驗收資料清冊 永久（13）物業公司驗收質量問題清單 永久（14）寫字樓設備設施資料移交表 永久（15）設備設施使用說明書、手冊及相關原始技術資料 永久2、房屋產權產籍資料（1）房屋產權情況清冊（包括共用部位、共用設施設備的產權情況、數量、分攤原則和分攤系數） 永久（2）項目批準文件 永久（3）用地批準文件 永久（4）建筑執照 永久（5

17、）拆遷安置資料 永久3、物業經營管理資料（1）房屋管理清冊 長期（2）分戶管理記錄 長期（3）歷年的房屋完損等級評定表 長期（4）空房防護記錄 長期（5）設備維修審批表 長期（6）修繕工程合同 長期（7）物業公司大、中修工程審批單 永久（8）物業公司大、中修工程驗收單 永久（9）建設工程質量保修修理通知書 長期（10）建設工程保修合同 長期（11）設備及設施檢查記錄 短期（12）零維修檢查記錄 短期（13）設備及設施運行記錄（維修） 長期（14）意見征詢表 長期（15）物業公司房屋鑰匙移交單 短期（16）派工單 短期（17）回訪記錄 短期五、客戶檔案歸檔范圍、保管期限及內容1、發展商/業主致物

18、業公司售/租房入伙通知書 永久2、與客戶簽訂的入住承諾書 永久3、寫字樓房態匯簽表 永久4、室內修補完成確認書 永久5、室內裝修委托書 永久6、裝修承諾書 永久7、二次裝修施工監管協議書 永久8、施工安全責任書 永久9、二次裝修工程驗收表 永久10、二裝進場通知單 永久11、二裝竣工（施工）圖紙（全套） 永久12、開工許可證 永久13、施工單位資質、營業執照等證件 永久14、建筑內部裝修設計防火審核申報表 永久15、建筑內部裝修設計防火審核意見書 永久16、施工現場消防安全審核申報表 永久17、施工現場消防安全審核意見書 永久18、建筑工程消防驗收申報表 永久19、建筑工程消防驗收意見書 永久

19、20、檢驗報告 永久21、隱蔽、預檢工程檢查記錄 永久22、電檢 永久23、消檢 永久24、施工組織設計 永久25、入住單位安全協議書 永久26、租用購買直線電話線路申請表 永久27、地下停車場租賃車位申請表 永久28、收繳通知單（管理費、車位費等） 永久29、退租遷出房態匯簽表 永久30、發展商業主致物業公司退租通知書 永久31、與客戶往來函件（客戶投訴等） 永久32、其它（客戶、客戶二裝資料等） 短期六、不列入歸檔范圍文件材料為提高公司歸檔文書材料的質量，減少檔案中龐雜臃腫的現象，以下文件屬于不歸檔的文件材料：1、以公司名義編號的發文，除行政人事部保存一份打印稿立卷和留存一份為付本外，其他部門一律不得立卷保存（但為查閱方