1、荊州兩湖農產品市場調研報告1、市場的整體概況表1、1 市場整體概況市場名荊州兩湖農產品批發市場*區域位置國道及高速公路入口處。*建筑形式水果、蔬菜交易區為大棚；干貨區為商業騎樓；姜蒜交易區為大棚。鋪位形式大棚大場地攤、單層街區鋪市場規模占地面積668畝，建筑面積19萬商戶數 總的商戶數827戶鋪位數鋪位約1293間，另外有7間大型雨棚式交易區（水果5間，蔬菜2間，姜蒜1間），每間面積約55007500平方米。樓層及單層面積大型雨棚鋪位約40/間，街區商鋪為兩層，單層面積約35主次通道主通道2025米，次通道1012米。層高大型雨棚層高在8米左右，街區鋪位一樓在4.2米左右，二樓在3米左右。中央

2、空調 無出租率95%使用率80%樓層及經營分區蔬菜區（囤貨區、青貨區、郊菜區）水果區（蘋果、梨、柑桔、時令水果區）干貨區（調味品區、干雜區、榨菜區、海帶粉絲區、干辣椒區、姜蒜區）中庭與垂直交通無鋪位裝修情況墻面、天花板、門、廣告位等鋪位配置水電（注：大棚內無電話，街鋪有電話）出入口4個人行入口，4個車輛出入口均位于荊沙大道旁。交易模式現貨批發市場性質批發占99%商圈半徑及客戶構成荊州所轄地區、湖南華容、常德、益陽、四川、重慶、宜昌枝江等地；周邊各類超市（百姓超市）、美宜佳超市等;工廠單位食堂、酒店、餐館等。開業時間2009年元月8日營業時間蔬菜區、水果區（凌晨2點凌晨6點是高峰期）。其余區一般

3、都是早68點至晚6點。市場整體經營狀況分析該市場是一個集所有農產品于一體的大型批發市場，先后建立了荊州李埠、沙市岑河3萬畝無公害蔬菜和郊菜基地，公安埠河、荊州彌市2萬畝葡萄基地，荊州八嶺山萬畝西甜瓜基地，沙市關沮、石首桃花山土雞蛋基地等市內對接基地。還在省內長陽、巴東、恩施、枝江、當陽、鐘祥等縣市建立了8萬多畝高山反季節蔬菜和無公害蔬菜基地、10萬畝柑橘蜜柚基地。現在，兩湖市場基地農產品交易量已占到整個市場的50%，并分銷到全國各地的農產品市場。兩湖積極推進武商、中商、中百、大潤發、沃爾瑪、富迪等知名超市與市場對接，建立專供湖北和周邊地區超市的配貨分中心。目前，已有20家超市在兩湖市場配貨，日

4、配貨量近300噸。產需對接，促進了農產品大集散大流通。蔬菜、水果、香蕉、干貨等4個市場開業近一年來，日均交易量達到5000噸，車流量4000輛次，人流量2.5萬多人次。該市場通過大手筆的規劃再過幾年的培育將會是華中地區的農產品集散地。市場規模說明：市場規模1）規劃面積：總占地面積909畝、總建筑面積32萬（包括還未開發的林產品市場、種子批發市場、農機類等）。2）實際占地面積： 實際開發面積760米*240米=一八2400（包含停車場、倉庫、各類配套、通道）3）實際商鋪建筑面積：1200004)實際經營面積96220（注：包括倉庫和冷庫面積在內，街鋪區不包括二層面積）2、繪圖市場區位圖:荊州兩湖

5、農產品市場位于荊州市荊沙大道，從新太湖橋至3一八國道與荊沙大道交匯處，荊囊高速路口，離荊州城區有4公里。荊州市區荊州市區兩湖農產品交易物流中心水果批發市場兩湖農產品交易物流中心水果批發市場圖2、1 市場區位圖兩湖農產品交易物流中心水果批發市場圖2、2 市場整體布局圖3、商鋪建筑特性、經營特點說明：表3、1 商鋪建筑特性、經營特點經營品類經營商鋪照片開間進深層高使用面積經營產品說明經營特點（綜合化、專項化）蔬菜類（囤貨區）711877土豆專項化（青貨區）711877包菜專項化（郊菜區）21118231岑河基地的蔬菜（各類葉菜、莖類菜、蓮藕等綜合化水果類水菜類484.232濕木耳、青筍、青豆專項化

6、干貨類（調味品區）484.232桂皮、八角專項化（干雜區）884.264青絲、豆皮、花生米、海帶綜合化（海帶粉絲區）484.232海帶專項化（干辣椒區）484.232各類辣椒專項化（榨菜類）884.264重慶涪陵榨菜專項化姜蒜類711877蒜子專項化糧油類4*384.296食用油總經銷商專項化4、各經營品類面積及業態比例（按使用面積計算）表4、1 業態比例經營品類商戶數（個）商鋪數（個）總的使用面積（）業態占比蔬菜類（囤貨區）264422552.34%（青貨區）508876457.95%（郊菜區14%水果類（蘋果、梨、時令水果）75一三270407.32%（柑桔類、時

7、令水果類）488844004.57%（散貨區）516964356.69%干貨類（調味品區）7312243054.47%（干雜區）537844104.58%（干辣椒區）407123102.40%（榨菜類）23401一五51.20%姜蒜類163640004.16%糧油類9314446204.80%冷凍食品街21361一五51.20%本地水果交易區264036003.74%香蕉交易區404545004.68%高溫冷庫48004.99%低溫冷庫64006.65%倉庫一五32084021.66%餐飲一八一八12401.29%水菜區441600.17%合計827144696220100.00%圖4、1 業

8、態餅狀5、上下游關系調研商戶結構：囤貨區、青貨區、郊菜區：70%的商戶來自本省， 20%來自重慶奉節、四川，10%來自全國各地。水果交易區：40%來自本省，30%四川、重慶，10%陜西、山西、河北，20%來自全國各地。干雜區、調味品區、干辣椒區、榨菜區：25%來自本省，60%的商戶來自重慶奉節、四川，一五%來自全國各地姜蒜區：50%來自河南、山東，20%來自四川、重慶。一五%本省，一五%全國各地。香蕉交易區：50%來自本省，一五%來自四川、重慶，20%來自廣東海南，一五%來自全國各地。餐飲區：80%來自本省，20%來自重慶、四川。上游貨源分析：兩湖農產品市場先后建立了荊州李埠、沙市岑河3萬畝無

9、公害蔬菜和郊菜基地，公安埠河、荊州彌市2萬畝葡萄基地，荊州八嶺山萬畝西甜瓜基地，沙市關沮、石首桃花山土雞蛋基地等市內對接基地。還在省內長陽、巴東、恩施、枝江、當陽、鐘祥等縣市建立了8萬多畝高山反季節蔬菜和無公害蔬菜基地、10萬畝柑橘蜜柚基地。貨源地：蒜子、生姜90%來自山東、河南，香蕉90%來自海南，鴨梨90%來自河北保定。上游批發商性質：60%為原產地，40%為經過原產地省一級批發市場一些原產地離供需地較遠的地方則經過屬屬國家區域性的省級市場中轉（如：內蒙古的羊內需從原產地錫林郭勒發至河南水產大世界在分至各地）下游市場分析（采購客戶分析）：兩湖農產品市場積極推進武商、中商、中百、大潤發、沃爾

10、瑪、富迪等知名超市與市場對接，建立專供湖北和周邊地區超市的配貨分中心。目前，已有20家超市在兩湖市場配貨，日配貨量近300噸。下游市場的地區：沙市區、荊州區、公安縣、監利縣、江陵縣、石首市、松滋市、洪湖市、湖南華容、益陽、常德、石門、李縣，宜昌枝江、金東山、安鄉、油田、潛江、客戶群的類別：批發商70%、倒賣商（菜販子等）10%、周邊的工廠、單位食堂、綜超等20%。采購方式：上門采購占90%、電話訂貨5%、送貨上門5%。采購交通方式：自己開貨車80%、長途轉公交20%表5、1 上下游關系經營品類具體經營品種商品檔次主力鋪位面積主力鋪位上游貨源商戶結構批零比例零售客戶批發客戶（開間*進深）貨源地上

11、游批發商性質商戶地區商戶性質批發零售客戶地區采購交通方式客戶地區客戶群采購方式說明采購交通方式水果類西瓜、哈密瓜、麒麟瓜中低端（在大棚交易，按60元/噸計價）荊州各地、浙江舟山、新疆哈密、海南原產地總經銷商、瓜農、倒貨者本地批發商100%0(一件起賣共四個)荊州所轄地區、湖南華容、常德、益陽宜昌枝江等地；周邊各類超市（百姓超市）、美宜佳超市等。批發商下游批發商自己開車過來提貨或請物流公司發貨。自己開貨車或隨物流車過來抑或坐車到市場請物流車拖貨。水果類鴨梨中低端（在大棚交易，按65元/噸計價）河北衡水原產地總經銷商、瓜農、倒貨者本地批發商100%荊州所轄地區、湖南華容、常德、益陽宜昌枝江等地；周

12、邊各類超市（百姓超市）、美宜佳超市等。批發商下游批發商自己開車過來提貨或請物流公司發貨。 自己開貨車或隨物流車過來抑或坐車到市場請物流車拖貨。蔬菜類白蘿卜中低端（在大棚交易，按60元/噸計價）湖南桃江、宜昌長陽、荊州本地總經銷商、菜農、倒貨者本地批發商100%荊州所轄地區、湖南華容、常德、益陽、宜昌枝江等地；周邊各類超市（百姓超市）、美宜佳超市等;工廠單位食堂、酒店、餐館等。批發商下游批發商自己開車過來提貨或請物流公司發貨。 自己開貨車或隨物流車過來抑或坐車到市場請物流車拖貨。姜蒜類蒜子中低端（在大棚交易，按20元/噸計價）/山東金山、河南總批發商、倒賣者河南批發商100%/荊州所轄地區、湖南

13、華容、常德、益陽、四川、重慶、宜昌枝江等地；周邊各類超市（百姓超市）、美宜佳超市等;工廠單位食堂、酒店、餐館等。批發商下游批發商自己開車過來提貨或請物流公司發貨。自己開貨車或隨物流車過來抑或坐車到市場請物流車拖貨。姜蒜類生姜中低端（在大棚交易，按20元/噸計價）/山東萊州總批發商、倒賣者河南批發商100%/荊州所轄地區、湖南華容、常德、益陽、四川、重慶、宜昌枝江等地；周邊各類超市（百姓超市）、美宜佳超市等;工廠單位食堂、酒店、餐館等。批發商下游批發商自己開車過來提貨或請物流公司發貨。自己開貨車或隨物流車過來抑或坐車到市場請物流車拖貨。干貨調料類桂皮中低端一五元/大棚內地攤（8米*20米）廣西桂

14、林、重慶總批發商、倒賣者本地批發商100%/荊州所轄地區、湖南華容、常德、益陽、四川、重慶、宜昌枝江等地；周邊各類超市（百姓超市）、美宜佳超市等;工廠單位食堂、酒店、餐館等。批發商下游批發商自己開車過來提貨或請物流公司發貨。 自己開貨車或隨物流車過來抑或坐車到市場請物流車拖貨、可以電話聯系發貨款項與物流公司送貨司機結清。凍品內蒙古羊肉及羊腿、羊腱子等中低端租用冷庫按40元/月計價。800內蒙古錫林郭勒轉運至河南水產大世界總批發商、倒賣者河南批發商100%/荊州周邊（因為冷凍品在運輸中有很高的要求沒有專門的設備是不能長途運輸的）批發商下游批發商自己開車過來提貨或請物流公司發貨。 自己開貨車或隨物

15、流車過來抑或坐車到市場請物流車拖貨、可以電話聯系發貨款項與物流公司送貨司機結清。榨菜即食榨菜、生榨菜中低端324*8米重慶涪陵原產地廠家、總經銷商重慶批發商100%/荊州所轄地區、湖南華容、常德、益陽、四川、重慶、宜昌枝江等地；周邊各類超市（百姓超市）、工廠單位食堂、酒店、餐館等。批發商下游批發商自己開車過來提貨或請物流公司發貨。 自己開貨車或隨物流車過來抑或坐車到市場請物流車拖貨、可以電話聯系發貨款項與物流公司送貨司機結清。常見農產品品類原產地目錄表5、1 農產品品類原產地經營品類品牌名產地蔬菜根莖類 （白蘿卜）湖南桃江、邵陽、宜昌長陽、江蘇宿遷根莖類（土豆）甘肅定西市、隴西縣、白銀市、臨夏

16、州東鄉縣、山東泰安（蓮藕）本地洪湖、監利（胡蘿卜）河南洛陽、河北承德姜蒜類（蒜頭）山東金鄉縣（生姜）山東平度市古峴鎮葉類（芹菜）河北張家口陽原縣葉類（包菜）重慶、湖北恩施水果西瓜浙江溫嶺、本地哈密瓜新疆、四川大漢口、蒙古阿太旗麒麟瓜海南、赤壁、本地、宜昌鴨梨河北衡水市柑橘湖北公安提子陜西咸陽乾縣、禮泉葡萄甘肅武威干貨木耳吉林江源、樺甸、蛟河、湖北隨州干辣椒河北滄州、福建龍巖調料醬油榨菜類榨菜重慶涪陵凍品羊肉內蒙古錫林郭勒6、租金售價明細調研（見附表），市場從09年9月份開業，免租半年，有些簽一年的商戶在10年10份再續簽合同。1）商鋪租金收費情況囤貨區、青貨區、郊菜區、水果交易區：租金是按位置

17、好差來收取租金，一個攤位約是40平米，每攤位每年租金0.82.2萬元，無押金（注：一般商戶都是租兩個攤位），合同一年一簽。干雜區、調味品區、干辣椒區、榨菜區、姜蒜區、冷凍食品區：每個鋪位約35平米（注：二樓面積約35平米，不包括樓上面積），每鋪位租金約0.71.5萬元/年。押金每鋪位是1萬，轉讓費1萬5萬左右（注：包括二樓一起在內），合同兩年一簽。香蕉交易區：在冷凍庫的負一樓，每鋪位約90，租金約一五元/，一年預交租金約1.62萬元/年，商戶自己的家用空調，溫度一般控制在17度左右，電費1.3元/度。押金1萬，合同一年一簽，轉讓費12.5萬元/間。冷凍區：每個冷凍庫約800平米，租金是每平米4

18、0元。商戶預交租金是3.2萬/月，商戶收市場租金是每月80元/噸。合同一年一簽，無押金。8個低溫冷庫可存貨物約9600噸，1200噸/間，約1.5噸/;6個高溫冷庫可存約7200噸貨物，1200噸/間。副食品區、百貨區：共ABC三個區,A區百貨，共112個門面，B、C區副食，共224個門面，一間門面約42，經營面積約14122，2010年十月中旬開業。市場免租一年，交兩萬元定金，第二年在定金里扣，第二年租金費用約1.8萬/間。只要是荊州老市場搬過來的（江邊市場的百貨，車來市場的副食）。目前租出去250間左右，約還剩7080間在等待租。倉庫區：每間倉庫約110平米，一樓10元/米，二樓8元/米，

19、每年預交租金約1.32萬/年。無押金餐飲區：每間鋪位約75（注：二樓約80/間），一樓20元/,二樓10元/，每年預交租金約2.76萬元/年，電費1.3元/度，水費3.2元/噸。押金1萬，合同兩年一簽，轉讓費25萬元間。2）市場收費標準表6、1 市場收費標準買方（采購）車輛收費標準：人力車1元/次：人力三輪車、摩托三輪車2元/次；方向盤式三輪車、載貨面包車（7座以下）3元/次；小型貨車（標準裝載量在13噸以內），載貨小客車（11座以下）5元/次；中型貨車（標準裝載量在38噸以內）、載貨大可恥（11座以下）10元/次；大型貨車（標準裝載量在8噸以上）20元/次蔬菜售貨車輛（郊菜、農戶菜除外） 按

20、每年收取20元30元綜合管理費。（裝載量在8噸以下，20元/車、裝載量在8噸以上，30元/車）；姜蒜、干棗：凈重35噸以下（含35噸）代收綜合管理費50元/車，凈重35噸以上代收綜合管理費80元/車蔬菜銷售收費標準：（郊菜、農戶菜除外）反季節菜20元./噸（白菜、蘿卜、包菜），囤貨27元/噸 鮮貨35元/噸，漢貨60元/噸，大蔥80元/噸郊菜收費標準：郊菜：指摩托車或小三輪車裝載，荊州城郊的蔬菜（毛重5噸以下）標準：20元/噸農戶菜收費標準：農戶菜：指摩托車或小三輪車裝載量以下裝載工具裝載的蔬菜標準：2元/車次水果市場收費標準：按交易每噸50元收取，按每車5元/噸收取綜合管理費。姜蒜干棗收費標

21、準：生姜25元/噸，大蒜25元/噸，種蒜或獨蒜45元/噸，干棗100元/噸表6、2 租金售價明細調研商戶名稱洋蔥商戶備注經營業態囤貨區經營狀況良好鋪位/墻鋪 本身技術參數開間 7米進深 11米面積80平方米實用面積實用率按實際面積算層高8米鋪位形狀方正其他本鋪位在市場的位置圖囤貨區D1920號租金、租期及租約年限、押金兩個鋪位一年租金是1.7萬元；合同一年一簽，租金一次性交一年；無押金；市場過磅收費27元/噸租金按使用面積計算售價及銷售模式沒有銷售管理費加在租金里面按使用面積計算空調費無其他費用衛生費：1千元/鋪/年按使用面積計算7、市場配套調研1）倉庫：有兩個共兩層倉庫（A庫11600（63

22、個鋪位），B庫9240（83個鋪位）主要用于存干貨類，一樓10元/月。二樓8元/月。表7、1 倉庫品類經營品類對倉庫的需求說明干貨110 租金1100元/月。一年一交，自己配備抽風設備、地下鋪上防潮膜。干辣椒100 租金1000元/月。一年一交，自己配備抽風設備、地下鋪上防潮膜。2）其他配套圖片及說明：表 7、2 配套說明配套照片詳細說明是如何運作的賓館沒有配套的賓館好些商戶在里面設有一些廉價的旅店一般一晚1020元，或是市場外面自發形成的一些廉價旅店一般在3060元不等的而價格。單店冷藏設備一般只有賣凍品的才會配有一般都是冰柜不同車道的寬度主通車到（入門口25米）市場內個主通車道20米（在十

23、字交叉口均設有減速帶）。集中冷庫低溫冷庫占地6400（共八間主要儲藏冷鮮豬、牛、雞、羊、鴨肉以及一些肉丸、火鍋料、冰棒、水餃、湯圓等溫度在零下一八度用于出租給長期租用戶與零時用戶高溫冷庫5600(共6間主要用于儲藏蔬菜)停車場、卸貨區整車卸貨區占地5200，主要是長途的大型貨車進市場后的停靠處再由里面商戶經過小三輪車、小貨車、物流車分裝。電子結算位于車輛出市場的卡口處，一樓辦公面積200左右。車輛經過地磅后將車開到出口處停下到電子結算中心具結手續后方能放行。（具體操作流程如下：1）銷售車輛：車輛（含蔬菜、水果、姜蒜）經水果蔬菜市場入口進場驗貨員驗貨毛重過地磅登錄相關數據發卡客戶領取電子結算卡進

24、場交易車輛在停車場磅房皮重過磅交回電子結算卡補充資料結算大廳交卡、計算繳費額，收費并打印市場收費單、留底1聯、繳款人1聯、市場財務1聯出口驗票離場。2）采購車輛流程：車輛經干貨市場入口、蔬菜市場入口或水果市場入口登錄相關數據發卡車輛采購貨物結算大廳交卡、計算繳費額收費并打印市場收費單、留底1聯、繳款人1聯、市場財務1聯出口驗票離場。地磅房50磅地磅 占地30 貨車開上去核定重量后憑單到電子結算中心結算。公交車9路線圖，途經站點：上行： HYPERLINK xx84cityx/bus/214/339一五.shtml 雷家檔 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/340一五.sh

25、tml 塔橋北路 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/28612.shtml 洪苑賓館 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/80.shtml 碧波路口 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/512.shtml 長途汽車站 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/854.shtml 綠化村 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/40.shtml 便河 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/一八28.shtml 江漢 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/834.shtm

26、l 一醫 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/824.shtml 紅門路 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/814.shtml 紅星路 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/27812.shtml 肉聯路 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/2129.shtml 豉湖路 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/22710.shtml 文星學校 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/763.shtml 武商 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/32914.shtm

27、l 榮鑫都市佳園 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/341一五.shtml 荊州開發區 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/342一五.shtml 三板橋 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/25511.shtml 鐵三局中南處 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/343一五.shtml 沙岑路 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/344一五.shtml 躍進村 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/345一五.shtml 環宇下行： HYPERLINK xx84cityx/

28、bus/214/346一五.shtml 鑼場 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/347一五.shtml 小天鵝 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/348一五.shtml 宿架轉盤 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/27112.shtml 三灣路口 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/342一五.shtml 三板橋 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/349一五.shtml 開發區管委會 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/33314.shtml 玉橋賓館 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/773.shtml 鐵路局 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/783.shtml 玉橋小區 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/814.shtml 紅星路 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/2079.shtml 太師淵公園 HYPERLINK xx84cityx/bus/214/1004.shtml 六中 HYPERLINK xx84cityx/bus/2