1、房地產(chǎn)項目銀行開發(fā)貸操作指引總則1.1 目的為實現(xiàn)集團地產(chǎn)集團 （以下簡稱總部） 融資業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展， 加強融資管理和財務(wù)監(jiān)控，有效防范資金風(fēng)險，適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，制定本指引。1.2 適用范圍本指引對開發(fā)貸融資管理的權(quán)責(zé)劃分、 操作流程、審批流程進行了明確和規(guī)范，是開展開發(fā)貸的操作依據(jù)。本制度適用于集團地產(chǎn)集團（下簡稱“集團公司”）本部及各事業(yè)部，合作項目公司可參照執(zhí)行工作職責(zé)2.1 集團財務(wù)管理中心是具體實施開發(fā)貸融資活動的職能部門。2.2 集團財務(wù)管理中心負責(zé)建立并完善集團財務(wù)管理中心融資管理制度，按照集團財務(wù)管理中心融資管理制度和集團授信管理制度的要求開展各項融資工作。2.3 根據(jù)集團經(jīng)營

2、現(xiàn)金流計劃，負責(zé)開發(fā)貸融資業(yè)務(wù)的執(zhí)行。2.4 負責(zé)編制銀行開發(fā)貸授信材料，并提供符合銀行開發(fā)貸要求的授信材料，保證資料的準(zhǔn)確性、及時性、完整性。2.5 根據(jù)授信條件辦理抵押擔(dān)保手續(xù)，審核融資相關(guān)合同文件，在授權(quán)范圍內(nèi)辦理融資業(yè)務(wù)；根據(jù)融資要求，配合銀行提供貸款使用的相關(guān)合同、進賬單、發(fā)票等。2.6 辦理貸款合同、抵押擔(dān)保合同、股東決議或董事會決議等法律文件的審核、簽署和蓋章等業(yè)務(wù)。2.7 妥善保管貸款合同、抵押擔(dān)保合同、股東（董事會）決議等相關(guān)法律文件，及時統(tǒng)計授信和擔(dān)保數(shù)據(jù)，做好銀行貸后管理工作。2.8 在融資過程中應(yīng)合理規(guī)劃與融資相關(guān)的費用，減少不必要的支出，包括：差旅費，招待費，審計、評

3、估費用、各類融資服務(wù)費等2.9 根據(jù)集團經(jīng)營現(xiàn)金流報表和銀行指定用途使用融資資金，明確相關(guān)資金的實際占用情況，明確貸款還本付息的責(zé)任主體。2.10宣傳并維護企業(yè)良好的信譽和對外形象。充分利用開工及開業(yè)等重大活動邀請各行的高層領(lǐng)導(dǎo)出席，適時宣傳推廣集團項目。融資授信程序3.1 組織項目材料具體包括但不限于：會計報表、公司章程、相關(guān)證照、立項批復(fù)、四證辦理進度、投資分析、收入成本明細分析、融資需求、還款來源、現(xiàn)金流分析、可行性研究報告和貸款申請報告等材料。可行性研究報告的主要內(nèi)容包括：公司背景，項目概況，假設(shè)性條件，項目市場分析，建設(shè)條件分析，規(guī)模和工程進度安排，投資概算，資金來源，收入、利潤、稅

4、金、現(xiàn)金流測算等財務(wù)分析。貸款申請報告的主要內(nèi)容： 本公司及其母公司的簡要介紹、 貸款主體、 融資金額、期限、關(guān)鍵經(jīng)濟指標(biāo)、 主要時間節(jié)點、 抵押擔(dān)保情況、 還款計劃、貸款用途、公司營業(yè)執(zhí)照、代碼證、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證書、項目的環(huán)評批復(fù)、三年審計報告（財務(wù)報表）、貸款或擔(dān)保明細、項目“四證“、投資測算、工程進度表、銷售收入預(yù)測表及銀行要求的其他資料。3.2 制定融資計劃根據(jù)集團經(jīng)營現(xiàn)金流報表及事業(yè)部項目啟動會節(jié)點計劃， 應(yīng)事前制定詳細融資計劃，報集團財務(wù)管理中心審批，嚴(yán)格按審批后的計劃執(zhí)行。融資計劃主要包括：申請銀行、融資額度、關(guān)鍵審批完成的時間節(jié)點、放款及使用的額度與時間、還款計劃、抵押擔(dān)

5、保情況、融資成本、四證辦理、合同簽訂及其他相關(guān)事宜。融資計劃在實施過程中應(yīng)根據(jù)總部財務(wù)管理中心要求和實際情況及時調(diào)整。3.3 選擇融資銀行結(jié)合實際情況，與當(dāng)?shù)劂y行普遍接觸，了解銀行的實力、完成同類項目情況、對集團項目的認可程度、銀行內(nèi)部的政策等。 （參照附件：摸底情況表一） 分析銀行的能力：基層行與總行的溝通能力、總行的政策導(dǎo)向、銀行的規(guī)模等（中小銀行一般是扁平式的管理，效率高），從額度、效率、成本等方面考慮，形成銀行間比較優(yōu)勢。 （參照附件：摸底情況表二）在總部財務(wù)管理中心的整體安排下選擇適合本項目合作的銀行，考慮所選銀行是否符合集團財務(wù)管理中心整體融資計劃的要求，滿足總部財務(wù)管理中心既定融

6、資目標(biāo)及后期按揭回款的相關(guān)要求。基于總行授信規(guī)模和業(yè)務(wù)條件的要求選擇銀行。對于有總行授信的銀行，要考慮剩余授信規(guī)模、授信項目及政策。及時了解國家金融政策、地區(qū)金融環(huán)境、融資銀行最新動向、銀行高層領(lǐng)導(dǎo)的認可度、地域優(yōu)勢等。3.4 推動貸款流程融資材料上報銀行后， 需注意及時協(xié)助配合主辦行經(jīng)辦人員協(xié)調(diào)本行公司業(yè)務(wù)部、風(fēng)險控制部、授信執(zhí)行部及上級行的前臺（公司部、信貸部）、后臺（評估部、風(fēng)險控制部）；通過省行推動和協(xié)調(diào)總行前后臺等部門的工作，以爭取及時獲得融資審批。積極建立并維護銀行關(guān)系，配合銀行前后臺，支行、分行、總行領(lǐng)導(dǎo)對集團項目及總部的考察與指導(dǎo)。充分利用總部的宣傳材料在關(guān)鍵的節(jié)點對關(guān)鍵部門宣

7、傳集團及本項目，和銀行的前后臺一起商討集團的運作模式和盈利模式，增進雙發(fā)合作信心。當(dāng)融資材料上報銀行后，經(jīng)辦人員需積極推進各個審批環(huán)節(jié)的進度，力爭確保 2 個月內(nèi)獲得授信批復(fù)。3.5 融資方案上報與審批集團財務(wù)管理中心及各事業(yè)部需將開發(fā)貸融資方案中的細節(jié)內(nèi)容認真填入融資審批表（見附件二），如有意向性合同初稿或其他相關(guān)文件一并以附件形式添加，提請發(fā)起融資立項審批流程。對于符合集團融資要求的融資立項，本部應(yīng)予批準(zhǔn)；對于不符合集團融資要求的融資立項，需完成“一事一議”審批流程后予以批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)。未完成融資立項審批的融資業(yè)務(wù)，不得簽署任何相關(guān)文件，包括但不限于合同、意向書等，也不得進行任何其他實質(zhì)性操

8、作。融資方案完成融資立項審批后，需提起融資合同審批，具體流程參照管理合同審批流程執(zhí)行。對于符合融資立項內(nèi)容的融資合同，本部應(yīng)予批準(zhǔn)；對于不符合融資立項內(nèi)容的融資合同，本部應(yīng)要求其修改合同內(nèi)容或重新進行融資立項后方可批準(zhǔn)。未完成融資合同審批的，不得簽署合同以及與合同相關(guān)的任何文件，也不得進行任何其他實質(zhì)性操作。3.6 貸款按計劃使用區(qū)域公司財務(wù)部要和當(dāng)?shù)劂y行充分溝通，落實自有資金到位的條件，包括額度、時間節(jié)點、合同、發(fā)票、進賬單、對賬單等相關(guān)要求，原則上采用“與貸款資金同比例到位” 。已審批貸款嚴(yán)格按計劃使用， 并制定明確的資金調(diào)撥路徑， 防范資金風(fēng)險，確保資金安全。對已經(jīng)批復(fù)尚未放款的公司要提

9、前和銀行溝通，根據(jù)本項目資金計劃放款，或提前留出放款額度，以免影響項目整體資金計劃；如放款銀行放款時附帶使用票據(jù)貼現(xiàn)等條件，應(yīng)視同融資條件調(diào)整，按照融資審批制度的規(guī)定執(zhí)行。3.7 貸后管理項目工程建設(shè)期區(qū)域公司資金財務(wù)部結(jié)合集團財務(wù)管理中心提供的資金使用計劃， 根據(jù)每月或不定期從事業(yè)部取得監(jiān)理報告， 了解及推算實際工程進度， 向銀行申請用款支付，如有需要，填寫項目資金使用申請表遞交銀行，并配合辦理用款的審批和劃撥手續(xù)。跟進了解貸款投向，對每一筆用款都要按借款合同規(guī)定的用途把關(guān)，并對貸款使用情況進行監(jiān)督檢查， 發(fā)現(xiàn)問題及時糾正， 嚴(yán)禁將貸款挪作他用。 工程款支付使用后， 需取得工程款發(fā)票或由收款

10、單位出具的收據(jù)、 收款證明等有效收款憑證遞交銀行。 為配合銀行貸后檢查工作， 此階段按各行不同要求提交如下材料：根據(jù)銀行要求，每月或不定期提交監(jiān)理月報。每月初提交上月的財務(wù)報表及相關(guān)賬目明細。每月提供項目資金總投入進度及各項建設(shè)資金使用進度情況。季度提供其他金融機構(gòu)資金投入情況。其他需提交的有關(guān)資料。銷售階段跟進、落實銷售監(jiān)控賬戶的開立。 定期向事業(yè)部中的營銷部門了解項目實際銷售情況，包括合同銷售面積、套數(shù)、合同銷售金額、銷售均價、實際已實現(xiàn)銷售金額、銷售返投金額、 銷售策略及各種銷售資金回籠特點等，并根據(jù)借款合同規(guī)定的還款計劃對每筆貸款策劃還貸安排。從事業(yè)部了解貸款項目預(yù)售證申辦計劃和按揭計

11、劃， 并做好抵押物解押計劃， 辦理商品房預(yù)售時需出具抵押物擔(dān)保的同意預(yù)售說明， 辦理按揭時做好銀行解押釋放工作、談好提前解押工作、 協(xié)商落實提前解押的條件如涉及保證金比例問題，并上報集團財務(wù)管理中心審批。在貸款到期前一個月融資業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員留意跟進，在到期日前還款。 按照還貸安排提前十五天通知和督促落實還款資金準(zhǔn)備，嚴(yán)格要求在合同、 借據(jù)規(guī)定的還款期限內(nèi)歸還貸款。為配合銀行貸后檢查工作，此階段按各行不同要求提供如下材料或信息：商品房銷（預(yù)）售許可證復(fù)印件。每月初提供上月的財務(wù)報表及報表明細。提供上月銷售情況、 簽訂銷售合同的情況、 銷售策略和各種銷售資金的回籠情況等信息。項目驗收合格后， 提交有

12、權(quán)部門出具的建設(shè)工程竣工驗收報告、 公安消防驗收報告、環(huán)保驗收報告或準(zhǔn)許使用文件等。其他需提交的有關(guān)資料。融資風(fēng)險管理融資風(fēng)險是指企業(yè)喪失償債能力的可能性以及泄露財務(wù)數(shù)據(jù)造成的信用危機。4.1 融資檔案管理由專人負責(zé)保管貸款申報材料，包括相關(guān)憑證復(fù)印件、借款及抵押擔(dān)保合同、銀行批復(fù)、會計報表等相關(guān)融資檔案管理；建立融資臺帳管理，資金管理組要及時登記貸款信息，包括審批條件、貸款金額、利率變動情況、放款時間、本息支付情況及利息目標(biāo)成本、融資顧問費等情況；4.2 嚴(yán)格審查貸款相關(guān)合同在貸款合同中明確允許無條件提前還款；融資顧問費按照放款進度支付；落實自有資金到位的條件；要明確抵押擔(dān)保的期限；集團簽字

13、蓋章前必須把相關(guān)合同條件落實清楚，不允許有空白的合同蓋章。4.3 建立保密制度：融資業(yè)務(wù)職責(zé)分離，即數(shù)據(jù)保管人和數(shù)據(jù)使用人分離，融資計劃的編制人和審批人分離，融資經(jīng)辦人與會計核算人分離，利息計算人與利息支付人分離；同時融資業(yè)務(wù)的經(jīng)辦必須符合財務(wù)內(nèi)控的相關(guān)要求。對于融資合同、資料要嚴(yán)格保管，使用后作廢的數(shù)據(jù)資料要立即銷毀，盡量在自己電腦中使用數(shù)據(jù)資料， 即使在他人電腦中臨時使用， 事后也要立即刪除，防止泄露。做好數(shù)據(jù)資料的加密工作，設(shè)置資料瀏覽修改的權(quán)限，確定數(shù)據(jù)使用的人員范圍，分權(quán)限設(shè)置只讀和修改密碼。做好融資數(shù)據(jù)資料的整理備份工作，以防丟失，造成無法彌補的損失。不得向使用范圍以外的人員提供融

14、資數(shù)據(jù)資料。4.4 融資實時報備制度。為保證按時償還貸款本息， 防止不良記錄出現(xiàn)， 維護總部整體信用體系，財務(wù)管理中心要加強對融資的事后管理和監(jiān)控。4.5 任何融資業(yè)務(wù)均須訂立書面合同，按照本指引確定的審批流程完成審批。融資擔(dān)保管理5.1 定義：本指引所稱擔(dān)保是指被擔(dān)保人對外借款時，公司根據(jù)經(jīng)營利益需要，按照債權(quán)人要求提供擔(dān)保，以保障債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)的法律行為。5.2 擔(dān)保類型：集團財務(wù)管理中心及所屬各子公司提供擔(dān)保方式包括：一般保證、抵押和連帶擔(dān)保方式。5.3 擔(dān)保范圍：對集團地產(chǎn)范圍內(nèi)流動資金貸款及抵押物不足部分的貸款額度提供擔(dān)保，原則上集團及所屬各子公司不對集團地產(chǎn)范圍以外的單位提供任何形

15、式的擔(dān)保。5.4 抵押包括土地抵押、在建工程抵押、房地產(chǎn)抵押三類。辦理土地抵押、在建工程抵押等手續(xù)時應(yīng)與各參貸銀行充分溝通，確保不影響預(yù)售許可證的辦理和商品房的銷售，原則上包括但不限于土地抵押，不做在建工程抵押。5.5 任何擔(dān)保均應(yīng)訂立書面擔(dān)保合同，履行本指引規(guī)定的審批流程。5.6 按照公司內(nèi)部管理規(guī)定由專人妥善保管；建立擔(dān)保統(tǒng)計臺賬，做到實時更新并上報總部財務(wù)管理中心。融資執(zhí)行和考核6.1 財務(wù)管理中心的融資工作列入年度考核范圍內(nèi)，集團將對其進行定期和不定期的工作考核。考核重點主要包括：標(biāo)準(zhǔn)化流程考核、計劃及執(zhí)行考核、融資業(yè)績考核和綜合評價。6.2 本規(guī)范既用于指導(dǎo)融資工作，也作為集團對融資工作進行考核的依據(jù)，由總部財務(wù)管理中心負責(zé)監(jiān)督實施。附件一：摸底情況表一銀行項目銀行A銀行B銀行C銀行D銀行E銀行F四證等基本要求自有資金比例貸款抵押率融資成本