1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成、土地費(fèi)用。是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式。土地費(fèi)用包括：（1）土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)；土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償費(fèi)、樹木補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)）、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、新

2、菜地開發(fā)基金、土地管理費(fèi)、根底占用稅和拆遷費(fèi)等。（2）城市建設(shè)配套費(fèi)；城市建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。（3）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的使用人依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi)用。被拆吃房屋的使用人因拆遷而遷出時(shí)，作為拆遷人的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)付給搬遷補(bǔ)助費(fèi)或臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)換。2、前期工程費(fèi)。

3、包括：開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)。 項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用支出一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)估算。3、房屋開發(fā)費(fèi)。包括：（1）建安工程費(fèi)；建安工程費(fèi)用是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。（2）公共配套設(shè)施建設(shè)

4、費(fèi)；指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指建筑物 2 米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程，其費(fèi)用包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。4、管理費(fèi)。是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴

5、訟費(fèi)、排污費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用。5、銷售費(fèi)用。是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用。是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。7、其他費(fèi)用。主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承

6、包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編織費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。8、不可預(yù)見費(fèi)。不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和簽署各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的 3%7%估算。9、稅費(fèi)。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些打中型城市，這部分稅費(fèi)在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資中占有限大比重。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。具體地講，就是在工程項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)

7、、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為覺得部門最終決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)。可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣。要想使開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到逾期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)

8、資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)。最后提出結(jié)論，使開發(fā)商決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺的基礎(chǔ)上。二、可行性研究的作用和依據(jù)（一）可行性研究的作用1、是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。一個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，特別是大中型項(xiàng)目，花費(fèi)的人力、物力、財(cái)力很多，不是只憑經(jīng)驗(yàn)或感覺就能確定的，而是要通過投資決策前的可行性研究，明確該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品有無(wú)銷路、有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)能力、投資效果如何等，從而得出這項(xiàng)工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時(shí)應(yīng)該按哪種方案會(huì)取得最佳的效果，作為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。2、是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性研究報(bào)告作為建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)貸款的先決條件。他們對(duì)

9、可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面、細(xì)致的分析評(píng)估后，才能確定是否給予貸款。3、是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。項(xiàng)目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門協(xié)作。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行商談。有關(guān)技術(shù)引進(jìn)和設(shè)備進(jìn)口必須在可行性研究報(bào)告審查批準(zhǔn)后，才能據(jù)以同國(guó)外廠商正式簽約。4、是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)。在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、主要設(shè)備選型、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)型式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類、建設(shè)速度等等都進(jìn)行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設(shè)方案。可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作就可據(jù)此進(jìn)

10、行。（二）可行性研究的依據(jù)1、國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；2、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和同等效力的文件；3、國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等；4、自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；5、有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；6、國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；7、開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。三、可行性研究的工作階段可行性研究是在投資前期所做的工作，它分為四個(gè)工作階段 , 每個(gè)階段的內(nèi)容逐步由淺到深。（一）投資機(jī)會(huì)研究該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)

11、的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究，前者又分：地區(qū)研究、部門研究和以利用資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投資方向。后者是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力情況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為 30%，研究費(fèi)用一般占總投資的 0.2%0.8%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。（二）初步可行性研

12、究初步可行性研究亦可稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問題包括：分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。在初步可行性研究階段需要對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場(chǎng)的需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。初步可行性研究階段投資估算的精確度可達(dá) 20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%1.5%。所謂的輔助研究，是對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研

13、究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究。（三）詳細(xì)可行性研究詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精確度10%，所需費(fèi)用：小型項(xiàng)目約占投資的1.0%3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%1.0%。（四）項(xiàng)目的評(píng)估和決策按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。項(xiàng)目評(píng)估是決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代

14、表國(guó)家對(duì)上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面審核和再評(píng)估階段。可行性研究?jī)?nèi)容與步驟一、可行性研究的內(nèi)容由于開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容主要包括：1、項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱、開發(fā)建設(shè)單位；（2）項(xiàng)目的地理位置。包括項(xiàng)目所在城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周圍主要建筑物等。（3）項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿Α㈨?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項(xiàng)目的建設(shè)的必要性和可行性。（4）項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。（5）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義。（6）可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。2、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)

15、查及動(dòng)遷安置（1）土地調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位等。（2）人口調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需要?jiǎng)舆w的人口數(shù)、戶數(shù)等。（3）調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需奧拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。（4）調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)范圍、占地面積、建筑面積、營(yíng)業(yè)面積、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè)額、年利潤(rùn)額等。（5）各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。（6）其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容：水井、人防工程、菜窖、各種

16、管線等；地上物：各種樹木、植物等。開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。（3）項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿Α㈨?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項(xiàng)目的建設(shè)的必要性和可行性。（4）項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。（5）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義。（6）可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。2、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置（1）土地調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位等。（2）人口調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需要?jiǎng)舆w的人口數(shù)、戶數(shù)等。（3）調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需奧拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。（

17、4）調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)范圍、占地面積、建筑面積、營(yíng)業(yè)面積、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè)額、年利潤(rùn)額等。（5）各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。（6）其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容：水井、人防工程、菜窖、各種管線等；地上物：各種樹木、植物等。開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。（3）項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿Α㈨?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項(xiàng)目的建設(shè)的必要性和可行性。（4）項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。（5）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)

18、意義。（6）可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。2、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置（1）土地調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位等。（2）人口調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需要?jiǎng)舆w的人口數(shù)、戶數(shù)等。（3）調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需奧拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。（4）調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)范圍、占地面積、建筑面積、營(yíng)業(yè)面積、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè)額、年利潤(rùn)額等。（5）各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。（6）其他地下、地上物現(xiàn)狀

19、。開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容：水井、人防工程、菜窖、各種管線等；地上物：各種樹木、植物等。開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。（3）項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿Α㈨?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項(xiàng)目的建設(shè)的必要性和可行性。（4）項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。（5）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義。（6）可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。2、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置（1）土地調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位等。（2）人口調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需要?jiǎng)舆w的人口數(shù)、戶數(shù)等。（3）調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的

20、種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需奧拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。（4）調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)范圍、占地面積、建筑面積、營(yíng)業(yè)面積、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè)額、年利潤(rùn)額等。（5）各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。（6）其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容：水井、人防工程、菜窖、各種管線等；地上物：各種樹木、植物等。開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。（3）項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿Α㈨?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項(xiàng)目的建設(shè)的必要性

21、和可行性。（4）項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。（5）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義。（6）可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。2、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置（1）土地調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位等。（2）人口調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需要?jiǎng)舆w的人口數(shù)、戶數(shù)等。（3）調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需奧拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。（4）調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)范圍、占地面積、建筑面積、營(yíng)業(yè)面積、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè)額、年利潤(rùn)額等。（5）各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電

22、訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。（6）其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容：水井、人防工程、菜窖、各種管線等；地上物：各種樹木、植物等。開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。（3）項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿Α㈨?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項(xiàng)目的建設(shè)的必要性和可行性。（4）項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。（5）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義。（6）可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。2、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置（1）土地調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位等。（2）人口調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總

23、戶數(shù)，需要?jiǎng)舆w的人口數(shù)、戶數(shù)等。（3）調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需奧拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。（4）調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)范圍、占地面積、建筑面積、營(yíng)業(yè)面積、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè)額、年利潤(rùn)額等。（5）各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。（6）其他地下、地上物現(xiàn)狀。開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容：水井、人防工程、菜窖、各種管線等；地上物：各種樹木、植物等。開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。（2) 施工力量的組織計(jì)劃。（3）項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等

24、供應(yīng)。（4）項(xiàng)目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。6、環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)（1）建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。（2）主要污染源和污染物。（3）開發(fā)項(xiàng)目可能引起的周圍生態(tài)變化。（4）設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。（5）控制污染與生態(tài)變化的初步方案。（6）環(huán)境保護(hù)投資估算。（7）環(huán)境影響的評(píng)價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分析。（8）存在問題及建議。7、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究（1）開發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置。（2）管理人員的配備方案。（3）人員培訓(xùn)計(jì)劃，年管理費(fèi)用估算。8、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃（1）前期開發(fā)計(jì)劃。包括項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作計(jì)劃。（2）工程建設(shè)計(jì)劃。包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開工、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等。（3）建設(shè)場(chǎng)地的布置。（4）施工隊(duì)伍的選擇。9、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析（1）項(xiàng)目總投資估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩部分。（2）項(xiàng)目投資來源、籌措方式的確定。（3）開發(fā)成本估算。（4）銷售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算。（5）銷售收入、租金收入、經(jīng)營(yíng)收入和其他營(yíng)業(yè)收入估算。（6）財(cái)務(wù)評(píng)估。運(yùn)用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析方案分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估。（7）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。（8）風(fēng)險(xiǎn)分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感