1、2021/8/30 星期一1康田微電園項目營銷匯報案2021/8/30 星期一2思路架構基本情況分析項目定位項目SWOT分析項目分析項目包裝方案營銷推廣方案同類型項目分析宏觀市場分析市場研究區域市場分析客戶群定位2021/8/30 星期一3五、其他類似物業分析六、項目SWOT分析七、項目目標客戶群定位八、項目整體包裝方案九、營銷推廣策略一、重慶市2009年房地產市場簡析二、重慶商務市場分析三、區域市場分析四、板塊長周期分析2021/8/30 星期一4一、重慶市2009年房地產市場簡析2021/8/30 星期一5國家統計局9月份發布的宏觀經濟預警信號圖中顯示，中國經濟在經過08年11月至09年4

2、月的連續6個月偏冷后，從09年5月份起恢復穩定，國家在應對目前金融危機情況下所采取的積極金融財政政策，其效果進一步得到顯現. 1、中國宏觀經濟概況2021/8/30 星期一6 09年在國家一系列經濟刺激計劃作用下，國內經濟環境有所好轉，居民購買信心加強、房地產迎來了又一個春天，量價齊升，2009年上半年成交量達到2008年全年的95%，7月價格達到歷史新高，至10月份沖破4500元/平方米及單月300萬平方米的關口。2、重慶市2009年成交情況分析2021/8/30 星期一73、土地市場成交情況 從上表我們可以看出，08年由于房地產市場遭遇“寒流”，對于未來市場的不確定性，大多開發商并未過多的

3、拿地；在09年市場大好的情況下，需求也得到大量的釋放,開發商投資信心得到極大的提升，一級市場交投量大幅增加。2021/8/30 星期一8需求城鄉統籌的規劃將為重慶在未來5年內帶來300萬城市人口，約1000萬平方米；隨著城市化的不斷發展，每年近1000萬平方米的拆遷量；經濟環境政策國家系列經濟政策有效扭轉經濟下滑趨勢，居民消費信心提升；實體經濟形勢的好轉提升居民消費力，可支配收入增加；09年以來有所松動的宏觀行業、經濟政策在今年上半年房市迅速反轉的情況下，7月開始國家加強“二套房”的審核，政策方面有從嚴的跡象；未來1-3年重慶房地產仍將保持較為平穩的增長態勢。2021/8/30 星期一9二、重

4、慶商務市場分析2021/8/30 星期一10按重慶市都市區城市總體規劃，重慶市所確定的五大定位為：中國重要的中心城市之一國家歷史文化名城長江上游地區經濟中心國家重要的現代制造業基地西南地區綜合交通樞紐城市定位2021/8/30 星期一11胡錦濤提出的重慶新階段發展的“314”總體部署中：“把重慶加快建成西部地區的重要增長極、長江上游地區的經濟中心、城鄉統籌發展的直轄市，在西部地區率先實現全面建設小康社會的目標”。重點發展一小時經濟圈為龍頭，帶動兩翼共同發展，城市產業和功能向中心區聚集，強化中心區地位，“兩翼”作為中心區的有力支持。到2020年，一小時經濟圈內將形成1個特大城市、5個大城市、7個

5、中等城市、若干小城市的城市體系。以此為核心，帶動渝東北、渝東南兩翼生態區的發展，形成中國西部的強力增長極。 在此目標的指導下重慶的城市功能將發生重大、積極的轉變，重慶將成為西部大開發的排頭兵，擔負起西部發展的龍頭作用，吸引更多的國際國內大型企業來渝落腳。2021/8/30 星期一12任何一個城市的寫字樓的密度將決定其城市的經濟發展水平及城市化水平！2021/8/30 星期一131、重慶商務市場格局中強北起南弱隨著城市的南北縱向發展，重慶市寫字樓主要分布在渝中片區、北部片區和南部片區，其中渝中區寫字樓主要集中在解放碑中心板塊和兩路口-上清寺板塊；北部片區主要集中在觀音橋板塊、紅旗河溝板塊和新牌坊

6、板塊；南部片區主要集中在南坪中心區域。從供應規模來看，渝中區在全市的重要商業、商貿地位為商務辦公提供了良好的環境，商業的繁榮也使得渝中區的寫字樓比其他區域集中，北部片區與渝中區差距較小，近年來發展速度迅猛，特別是北部高新園內寫字樓的投入使用，使目前北部片區寫字樓規模成為繼渝中區之后的第一大區域，而南部片區供應規模一直處于低位。未來最有可能出現獨棟總部基地的區域分布在北部高新園、西永園區、九龍工業園圖：重慶商務市場分布格局九龍工業園西永園區2021/8/30 星期一14世貿中心、國貿中心、國際商務中心、大都會、紐約紐約、半島國際渝海大廈、合景國際、德意世界、都市廣場、雨田大廈、歐鵬大廈潛在高端寫

7、字樓達13個之多，總建面接近100萬方嘉年華大廈、同聚遠景、未來國際、中心大廈西普大廈、中冶大廈、藝術大廈、金剛大廈、北岸星座、紅鼎國際潛在寫字樓項目5個左右，總建面55萬方左右解放碑觀音橋高檔中檔潛在檔次解放碑CBD（中央商務區）定位成中國西南的“三個中心，一個基地”，即中國西南金融中心、中國西南信息中心、中國西南高級商貿中心和中國西南國內外企業總部基地；重慶市中央商務區的商務中心區，集中建設城市的金融中心、商務辦公樓以及一系列包括大劇院、科技館在內的大型公共服務設施，兼容商業、服務業、居住等多種功能，成為未來的城市的功能、景觀和活動中心，以及城市形象展示窗口。未來解放碑和江北城兩區域將有大

8、量高端寫字樓供應資料來源：中原市場研究2021/8/30 星期一152、重慶寫字樓歷年成交量分析 通過上表數據可見，重慶寫字樓供應在2000-2008年間大體呈現振蕩上升趨勢，近三年來平均每年寫字樓成交量均在40萬方左右，而在2008年金融危機影響下，仍保持成交上升趨勢，未來寫字樓市場整體形勢看好。2021/8/30 星期一163、重慶寫字樓各區域成交現狀分析1)、成交面積對比分析2000-2008年主城區辦公用房成交面積表（單位：萬方）2021/8/30 星期一17區域2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年渝中區0.000.000.0010

9、.8211.635.395.546.058.38大渡口0.000.020.000.060.220.060.110.000.00江北區2.793.381.461.422.742.5215.645.565.26沙坪壩0.320.580.000.370.700.841.340.660.03九龍坡0.170.000.000.000.500.830.100.001.56南岸區0.000.000.007.951.991.710.040.000.00北碚區0.260.000.500.030.010.110.000.000.45渝北區0.000.000.830.360.705.076.098.758.07巴南

10、區0.000.040.030.350.050.100.020.130.49經開區0.000.000.040.490.070.000.720.000.09高新區5.790.362.010.962.242.068.872.441.51經開園0.000.000.000.000.000.000.000.000.00高新園0.000.000.000.331.770.521.3414.4617.30 通過上表數據可見，渝中區、江北區、渝北區、高新園、高新區為重慶歷年辦公用房成交相對活躍的主要區域。其中，北部高新園在近3年內辦公用房成交量持續走高，2008年成交面積達到17.50萬方，位居主城第一。2021

11、/8/30 星期一182)、成交金額對比分析2000-2008年主城區辦公用房成交金額表（單位：億元）2021/8/30 星期一19區域2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年渝中區0.000.000.004.124.072.793.052.944.89大渡口0.000.000.000.010.030.020.040.000.00江北區0.731.050.340.381.021.175.991.982.11沙坪壩0.070.190.000.060.160.190.360.530.01九龍坡0.080.000.000.000.110.170.04

12、0.000.76南岸區0.000.000.002.190.600.560.010.000.00北碚區0.040.000.090.010.000.030.000.000.08渝北區0.000.000.100.070.181.221.963.172.49巴南區0.000.020.000.120.000.030.000.020.11經開區0.000.000.000.050.030.000.090.000.09高新區1.500.130.460.160.550.552.761.151.16經開園0.000.000.000.000.000.000.000.000.00高新園0.000.000.000.05

13、0.480.170.564.947.18 通過上表數據可見，渝中區、江北區、渝北區、高新園、高新區為重慶歷年辦公用房成交相對活躍的主要區域。高新園則在政府的大力扶持之下，08年以7.18億元的驕人的業績領跑重慶商務市場；2021/8/30 星期一203)、成交價格對比分析2000-2008年主城區辦公用房成交價格表（單位：元/平方米 建面）2021/8/30 星期一21區域2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年渝中區-380734955177549448595840大渡口-1820-1952116030313188-江北區2632309222

14、98267937114629383235685805沙坪壩20033233-158923202273270080803515九龍坡4639-214820433487-4868南岸區-2761303932921813-5216北碚區1419-1860262835543017-1715渝北區-1147184825232405321336263091巴南區-463462033798673000171318992220經開區-79711024267-1264-5096高新區259036192299163024552671311547187660經開園-高新園-148427343176420834154

15、149 渝中區、江北區、渝北區、高新園、高新區為重慶歷年辦公用房成交相對活躍的主要區域。高新園的價格優勢，也成為其與商務核心區域爭奪客戶的有力支撐；2021/8/30 星期一224、重慶寫字樓各區域未來發展趨勢判斷1)、未來重慶寫字樓的集中開發區域以解放碑為核心向外發展解放碑一直是重慶的商業核心，大多高端寫字樓都聚集于此，但從目前的發展形式看，解放碑地價逐年上漲，可謂寸土寸金，隨著重慶江北區、高新區的迅速崛起，商務區域規劃必將向外發展。江北城為未來重點發展區域江北城作為規劃中的重慶CBD的商務區域，其寫字樓的規劃占據了很大一部分，237萬方，接近整個江北城規劃50%的比重，其中“江北之冠”即為

16、規劃中的甲級寫字樓，未來該區域將吸引和聚集一大批高端的商務人群和國內外大企業和本地優秀代表企業，而江北城目前的口號也是“吸引世界以及重慶500強的單位”，定為檔次可見一斑。北部新區將承擔部分“中央商務區”功能北部新區高新園的商務已經起步，并正處于一個逐步完善的階段，政府的引導作用已經凸現，目前已經進入市場自身調節階段；北部新區經開園在政府功能規劃上也承擔了一部份“中央商務區”的功能。其他產業園目前,擁有各產業導向企業的產業園區,雖然區域目前不具備和核心區域的競爭優勢。但是,在政府的大力扶持之下,也引起了一定客戶群體的關注,在未來,將可與主城區商務寫字樓形成有力的競爭。CBD金融中心，500強企

17、業的總部基地中小型企業的孵化平臺以產業為導向的多種行業、不同分工的企業發展空間2021/8/30 星期一233)、主城潛在寫字樓物業供應狀況分析項目名稱（寫字樓部分） 未來體量預估 （2年內） 營銷階段預估 新科國際 22009下半年對外銷售 線外 22009下半年對外銷售 查氏中心 6招商中 朗晴廣場 32009年底-2010上半年對外銷售協信中心 42009下半年對外銷售中新城上城 4抵押中（預計2010上半年） 保利重賓 52010上半年對外銷售 萬豪金融中心二期 4- 新華國際 4線下認購中（預計2009下半年） 環球金融中心 72011年對外銷售日月光中心72011年對外銷售國際金融

18、開發大廈 72010下半年對外銷售瑞奇大廈 22009下半年對外銷售浪高國際大廈 72009下半年對外銷售萬達廣場 52010上半年對外銷售 長江國際 62009下半年對外銷售 上海城 22010上半年對外銷售 浦輝 62010下半年對外銷售 喜來登 62009下半年對外銷售合計952021/8/30 星期一24從未來3年的潛在供應看，主城區域的潛在純寫字樓部分總體量已經達95萬方，項目數量有19個之多，其中8個項目預計會在2009年下半年面市。未來競爭激烈度，另一方面則見供應市場對商務產品有較強的信心。 4)、主城潛在寫字樓物業供應狀況分析從潛在供應項目的入市銷售時機細分來看，2009下半年

19、為重慶市以及渝中區寫字樓供應的雙高峰期；其中，渝中區9大寫字樓項目合計約46萬方供應體量，約占近3年重慶市寫字樓市場整體供應量的50%，成為未來商務主導力量。眾多寫字樓項目均選擇此時機共同托市，且借助市場熱勢利于自身項目的消化。2021/8/30 星期一25重慶商務市場小結:重慶目前寫字樓市場正處于快速發展階段，整體發展趨勢看好;目前,渝中區、江北區、渝北區、高新園、高新區為重慶歷年辦公用房成交相對活躍的主要區域，未來寫字樓的重點發展區域將依舊以解放碑及江北為主;從潛在供應量來看, 競爭較為激烈，產品同質化現象比較嚴重；2021/8/30 星期一26未來寫字樓發展方向:1、泛寫字樓；2、行業細

20、分；3、區域細分；4、商務空間商業化；2021/8/30 星期一27三、區域市場分析2021/8/30 星期一28片區構成規劃區域板塊名稱板塊功能定位中心片區中梁山以東，沙濱路以西，雙碑以南區域，包括上橋、新橋、天星橋、土灣、小龍坎、步行街、楊公橋、童家橋、石井坡九個街道三峽廣場中心區商貿、商務、服務強化第三產業功能重慶大學國家大學科技園生物醫藥、高科技產業區梨樹灣溫泉城旅游東部片區瓷器口至紅巖村沙濱路沿線地區濱江路沿線景觀帶集科研中心、商業小區、旅游景點為一體的濱江地帶綜合景觀長廊磁器口古鎮商貿、文化、旅游清水溪景觀帶綠色生態景觀藝術長廊嘉陵路南側片區改造城市住宅區北部片區中梁山以東，雙碑以

21、北區域井口工業園區光機、電子電器、摩托車及零部件制造等傳統產業為主的都市工業基地西永片區曾家鎮、西永鎮、虎溪鎮、陳家橋鎮等重慶市大學城科技、文化、教育、居住西永科技產業園區科技產業、制造業陳家橋鎮第三產業服務區商貿服務區曾家現代都市農業示范區農業示范區、休閑旅游區回龍壩片區青木關鎮、鳳凰鎮、土主鎮、回龍壩鎮回龍壩紡織工業園紡織業青鳳工業園機械制造業土主現代物流園區建設包括運輸、倉儲、配送、加工、包裝等各種增值服務功能在內的綜合物流園區區域市場分析2021/8/30 星期一29規劃面積共占地219397公頃，其中教育用地102172公頃，居住用62098公頃，道路廣場用地31696公頃，對外交通

22、用地202公頃，市政公用設施用地1465公頃，綠化用地21764公頃；大學城及其周邊西永電子工業園區、土主物流園和曾家都市農業示范園區將共同打造成為西部新城作為重慶主城拓展區，將打造校園經濟、社區經濟、假日休閑經濟等特色經濟模式，以教育、科技、物流、文化、生態功能為主，體現高起點，成為全市經濟重要增長點。重慶市六大城市副中心之一總體規劃2021/8/30 星期一30重慶大學城微電子產業園城市副中心區鐵路物流產業園區域市場分析-板塊分析2021/8/30 星期一31交通狀況 內環高速經楊公橋上道，15分鐘就到達微電園。目前，雙碑隧道已經開建，建成后，從北部新區沿著雙碑大橋，穿越雙碑隧道就到達微電

23、園，20分鐘就能從微電園到新牌坊。目前，經、達微電園的公交車線路已有11條。2012年，地鐵一號線從朝天門到微電園開通。其設計時速100公里，從朝天門至微電園，坐地鐵只需30分鐘，每天可運送乘客30萬人次，相當于5000趟公交車的運力。2021/8/30 星期一32 公路交通示意思圖交通狀況2021/8/30 星期一33 地鐵交通示意思圖交通狀況2021/8/30 星期一34匯聚重慶大學、重慶醫科大學、重慶師范大學、四川美術學院、重慶科技學院、重慶電子科技職業學校，重慶職業技術學院、重慶醫療衛生職業學院、重慶警察職業學院、重慶社會工作職業學院、重慶巴渝職業技術學院11所高校和10所指明中、小學

24、校，規劃可容納的人口規模是：在校大學生人數是16.4萬人，教職工及附屬人口3萬人，城市其他人口23.6萬人，總計43萬人。2003年2005年10月2007年2008年2010年2020年開工建設第一步，竣工校舍180萬平方米，入住約2萬完善各種配套第二步，累計竣工校舍402萬平方米，入住師生8萬人第三步，建設完工，2010年，累計竣工校舍550萬平方米，入住師生20萬人可容納約43萬人區域市場分析-大學城板塊2021/8/30 星期一35東方劍橋龍湖睿城龍湖東橋郡卓越熙街區域市場分析-大學城板塊在售項目匯總2021/8/30 星期一36項目名稱物業類型銷售價格（套內：元/）銷售率入住率建面租

25、金（元/，月）龍湖睿城洋房別墅、普通高層普通高層：5600-5900別墅：8000-10000洋房：6000-7000配套商業：9000-10000售完即將入住/龍湖東橋郡別墅6000-7000約70%暫末入住/富力城高層4300-4500約80%交房30%10-15卓越熙街商業/租出率：70%營業40%20-100東方劍橋普通高層、別墅洋房、商業普通高層：4000-450060%暫末入住/區域市場物業分析大學城板塊個案分析2021/8/30 星期一37 富力城總占地約3851畝，被四大高校片區環抱。項目總建筑面積680萬方，其中住宅420萬方、商業260萬方。項目分兩期開發，一期規劃為107

26、7畝現代中式人文社區，二期規劃為2774畝復合國際生活社區。 一期瀚湖組團于2008年初首推上市，占地247畝，總建筑面積約32萬方（含公建及酒店、公寓等）； 住宅約180607，商業、會所45400，酒店、寫字樓45000，入口公建1550，地下建筑面積49046；該組團247畝依山傍水，20棟多層洋房、5棟小高層、6棟高層隨境而生。總戶數：1764戶； 車位：1039個；戶型單配1房2房3房4房躍層洋房面積()345061-7079-105105-129154-192104-280套數2162485305665216142區域市場分析大學城板塊個案分析2021/8/30 星期一38 短期內

27、對本項目無法形成有效競爭 根據其開發進度寫字樓物業亮相時間大約需要2-3年時間區域市場物業分析大學城板塊個案分析2021/8/30 星期一39 龍湖睿城正對重慶大學東大門，占地面積160 畝，建筑面積16.5萬，綠化率60%，其中別墅176套，洋房240套，公寓1008套。停車位:地下1300個，商業14000。 聯排戶型面積均為200多平米左右,疊拼戶型面積在180平米左右,均價約168萬/套，洋房戶型面積在118-193平米之間,總價45萬元起,戶型面積約為30-60平米之間，全為精裝修，均價在5000-6000元左右戶型單配1房2房洋房3房洋房4房別墅面積()28-3137-5051-6

28、0118-134188-193180-200套數12869518520040176區域市場物業分析大學城板塊個案分析2021/8/30 星期一40目前項目已全部售罄，單配/1房/2房是純投資型產品，洋房/別墅為高端舒適性產品，受市場的追捧。 其投資客戶將成為本項目關注重點區域市場物業分析大學城板塊個案分析2021/8/30 星期一41區域市場物業分析大學城板塊個案分析東方劍橋坐落于重大東門旁，斜對龍湖睿城，與重慶大學僅一溪之隔。項目整體占地項目總用地面積：300余畝，總建筑面積：336190.68，住宅建筑面積：266896.15， 總戶數：2487戶，規劃停車位：1059個。集商業廣場、高層

29、公寓式住宅、花園洋房、別墅為一體的綜合性居住大社區。一期推出的臨街小戶型公寓及商業天街廣場戶型1房2房面積()28.64-39.5858.2套數361582021/8/30 星期一42小結：特點一：產品形態以洋房、別墅、小高層為主，檔次較高；特點二：投資型的公寓類產品熱銷；特點三：首置人群稀少，多次置業與投資型成為成交主體；發展處于起步階段，以大學城為核心的住宅開發為主，少量的商業開發為輔，商務氛圍還未形成，但有一定的需求，后期有一定的寫字樓物業出現，短期內對本項目的威脅不大。2021/8/30 星期一43位于重慶主城區西永組團中部，是西永微電園、重慶大學城和鐵路物流園三大板塊之間的中心地帶，

30、占地面積7.42平方公里，按計劃，西永城市副中心核心區將打造成以商務辦公、商貿金融、科技會展等功能為主的現代服務業和生態居住區。 2009年5月26市規劃局會同重慶西永微電子產業園區開發有限公司，在重慶君豪大飯店國際廳主持召開了重慶西永城市副中心核心區城市設計國際方案征集書發布會。 目前在征地過程中，開發還處于起步階段在5年內對本項目的影響不大區域市場分析-城市副中心2021/8/30 星期一44重慶西部現代物流產業基地是市委、市政府為加快發展現代物流業，在全市重點打造的三大樞紐性園區之一。園區規劃面積22.33平方公里，全國最大的鐵路綜合物流中心和鐵路編組站位于園區內，重慶市人民政府為促進物

31、流園產業基地的發展，賦予園區建設開發主體“城鄉統籌先行先試權、土地儲備專項權、10年開發建設稅費全額返還”等全市最優惠的發展政策。區域市場分析-物流產業園2021/8/30 星期一45鐵路物流中心還在建設過程中 寫字樓物業供應較少，但存在較大的需求項目后期營銷過程中需重點關注區域市場分析-物流產業園2021/8/30 星期一46寫字樓供應情況： 已經投入使用的（租賃） A座 SOHO樓A座 體量約18萬研發樓及群樓 體量約3萬 區域市場分析微電園商務狀況2021/8/30 星期一47SOHO現場實景照片2021/8/30 星期一48項目名稱開發公司物業類型租賃價格租、售率備注SOHO樓A座重慶

32、西永微電子產業園區開發公司 寫字樓（精裝25元/ 清水15元/60%/研發樓重慶西永微電子產業園區開發公司寫字樓（租賃）清水18元/20%帶中央空調西永天街重慶西永微電子產業園區開發公司商業F1 25元/， F2 18元/，F3 15元/70 %/微電園商務物業租賃情況產品檔次、出租率及租金水平較低區域市場分析微電園商務狀況2021/8/30 星期一49SOHO樓客戶情況企業名稱為何選擇在此處辦公所屬行業辦公面積對此類物業是否有購買意想對目前辦公場所是否存在不滿如何了解到該產業區的對微電子產業園未來的預估支流科技優惠政策軟件 游戲開發130無交通不便，配套稀缺朋友介紹未來發展潛力巨大，但時間較

33、長多邦科技優惠政策電腦配件加工130無辦公室設計不合理，空調不能外掛及交通，配套老板是沙區的，對本區域較為熟悉未來發展還是很樂觀，不過目前還不太方便，至少兩年后才逐漸好轉重慶勝歐數據有限責任公司管委會介紹，及優惠政策，看好大環境及發展潛力計算機業務流程外包1302間可以考慮正在與管委會洽談大面積的辦公場所電力負荷較低，不敢同時使用過多電腦，不利于辦公且交通不便管委會領導與公司老板認識看好未來的發展，且臨近大學城，人力資源較為豐富重慶烽巒科技發展有限公司優惠政策智能化產品130無還可以不清楚在政府的大力扶持下，還是有很好的發展空間，不過發展速度太慢重慶香樟軟件開發有限公司優惠政策軟件開發1304

34、間目前無購買意想交通不太便利政府介紹看好本區域的發展，不過目前發展還是比較緩慢艾爾曦醫療設備優惠政策醫療設備及軟件1304間還未考慮購買類似物業交通不太便利朋友介紹周遍配套齊全之后，發展會越來越好重慶恩埃埃悌服務外報軟件學院優惠政策電腦軟件應用培訓整層暫時不需要當時是由自己隔斷及裝修，只是對交通有一定不滿管委會邀請看重周遍學生資源較多未來發展較為樂觀，不過目前配套及交通的不便利使得入駐商業較少從SOHO樓辦公人員調查中我們可以了解到，選擇在此處辦公優惠的政策是其決定性的因素。2021/8/30 星期一50寫字樓供應情況：即將投入使用的（租賃） B座 SOHO樓B座體量約12萬軟件園一期工程 體

35、量約3萬區域市場分析-微電園商務狀況2021/8/30 星期一51項目已開工建設預計于2009年12月10日左右開始接受登記，于2010年1月底或2月初開始銷售。用地性質為綜合用地，建筑體量約57萬方，由兩棟26層樓的塔樓組成。項目戶型面積段主要集中在50平方至80平方，單層建筑面積約1000平方，每棟樓配4臺客梯。由重慶瑞凱投資管理公司開發“清華芯動SOHO”項目位于管委會和SOHO樓之間。在1-2年內，最大的競爭對手潛在銷售項目2021/8/30 星期一52 預計未來1-2年微電園寫字樓供應量 租賃：約12萬 銷售：約5.7萬 1、供應量快速增加，競爭比較激烈；區域市場分析小結2、區域內正

36、在在使用及潛在供應的寫字樓品質感較低，辦公環境較差；4、微電園發展還處于初期階段，產業能量未能完全釋放，生產型企業均自建辦公樓， 近期寫字樓出租率極低，供遠大求； 3、區域內高品質的寫字樓較為稀缺，存在一定的市場機會；2021/8/30 星期一53四、板塊成長周期分析2021/8/30 星期一54后期3年6年8年10年成熟期初期成長期雛形期成熟度大小產業政府規劃橋梁重大基礎設施建設、產業規劃等有利于加快板塊成長。2021/8/30 星期一55發展階段雛形期成長期成熟期北部新區 二郎片區 經開區 特征非市場化產品及工業廠房先行，中高端物業開發為主導，零星的配套型寫字樓出現別墅開發力度減緩，多層、

37、小高層開發過渡為以高層為主，社區商業興起，專業寫字樓出現。以高層為主，集中型商業物業興起，高檔寫字樓、酒店類物業開始出現。板塊各發展階段物業類型對照表 拆遷安置房 集資房 經濟適用房 工業廠房 獨立別墅 類別墅 花園洋房 多層住宅 小高層住宅 高層住宅 商務公寓 社區型商業 集中型商業 配套型寫字樓 寫字樓 酒店/賓館隨板塊逐步成熟產品類型由早期單一高端物業向中期多元化產品供應過渡，進入成熟期以高層普通住宅供應為主，高檔寫字樓及酒店為輔。進入成長期，寫字樓物業存在一定市場機會，區域市場發展周期產品類型判斷2021/8/30 星期一56板塊發展前景預估板塊常規成長周期多為8-10年，規模越大成長

38、周期越長，政府搬遷、橋梁、品牌密集度等跨區消費引導因素相應縮短板塊成長周期。板塊進入成熟期常規的成長周期為8-10年，板塊規模決定板塊成長周期，板塊規模越大，成長周期越長，擁有特殊因素促進板塊房地產跨區消費力越強成長周期相應縮短。雛形期板塊規劃先行、擁有政府機構遷入、工業產業發展等利好因素作用相對顯著，板塊發展提速板塊成長周期縮短，使板塊快速進入成長期；橋梁等重大設施在成長期板塊發展中起著較大的推動作用，如經開區板塊。規模化品牌性項目、高新技術產業增強板塊房地產跨區消費能力。規模性大盤、名盤是引導外區消費進駐新區置業消費的重要法寶，如全市20多個千畝大盤、名盤當中70%左右的項目均匯集在北部新

39、區，加之高新技術產業的發展，帶動高收入人群在此置業消費，促使板塊房地產外區消費比例達到40%以上。2021/8/30 星期一57板塊發展前景預估處于雛形期的版塊多依賴于道路、重大市政設施以及景觀資源。在交通、生活配套相對完善后，步入成長期，此時房地產發展相對較快，對道路的依賴程度大幅降低。從各借鑒板塊雛形期的開發選址可以明顯看出，城市主干道在板塊雛形期起到至關重要的作用，房地產開發選址多圍繞城市主干道，同時供應物業以中高端項目為主，客戶對公共交通的依賴程度較低。隨板塊逐步成熟，房地產開發選址所依托的資源由多元走向單一，產品類型由早期單一高端物業向中期多元化產品供應過渡，進入成熟期以高層普通住宅

40、供應為主，戶型由大變小，非住宅產品出現。雛形期房地產開發選址相對單一，以道路、景觀為主。板塊進入成長及成熟期選址特征相對多元，復合型、景觀、重大設施逐步分散。高速公路出入口附近為選址熱點，如北部新區的人和片區。以北部新區為例，雛形期物業類型約80%為別墅、類別墅，少量多層及小高層，成長期產品逐步走向多元化，別墅、類別墅比例下降，復地上城等高層住宅開始出現。隨板塊成長，房地產產品經歷由非市場化到市場化，由中高端物業到普通住宅，由200-400平米的舒適型大戶型向100-150平米緊湊型中小戶型轉變，并有40平米以下小戶型投資公寓開始出現以及專業寫字樓。2021/8/30 星期一58板塊發展前景預

41、估隨板塊成熟度增加，板塊對外區吸引能力逐步加強，但在雛形期仍是以 吸引本區域客戶為主及少量的投資客戶。雛形期板塊主要客戶來自于本區域內；進入成長期，隨板塊公共交通通達度提高、生活配套日趨完善，對其他區域輻射能力增強，此時外區客戶占到一定比重，但仍以本區客戶為主；成熟期的版塊交通路網完善、生活配套豐富，區域價值感有較大幅度的提升，此時外區客戶成為購買主力，同時對周邊區縣客戶的吸納能力更強。2021/8/30 星期一59板塊發展前景預估小結當板塊進入成長期后，將具備吸引外區客戶的市場機會點，板塊開 發高潮處于成長期至成熟期之間；在雛形期，別墅、洋房等中高檔物業存在較大的市場機會；進入成長期后，小高

42、層及高層及配套類寫字樓存在一定的市場機 會，但需求量有限；進入成熟期后，交通、配套成熟，商業/商務氛圍逐漸形成，社區商 業、商務產品機會較大；2021/8/30 星期一60五、其他類似物業分析2021/8/30 星期一61上丁企業公園處在開發熱點且成熟的北部高新園，項目品質一般，是重慶最早的獨棟企業公園項目區位：上丁企業公園位于北部新區高新園，周邊城市干道縱橫，交通發達，到市中心和機場都只要15分鐘車程；產業環境：項目所處的北部新區高新園是重慶市規劃的高新科技產業園，集中了大量以IT、電子科技為主的高新技術企業；政策支持：享受高新園區普通政策優惠；項目背景：由重慶西南信息產業（集團）有限公司（

43、即原國家科學技術部西南信息中心）進行開發、建設和銷售，由國外著名設計公司-日本坂倉建筑研究所規劃、設計；北部新區高新園項目占地：150畝用地性質：商業用地總建筑面積：15萬平米容積率：1.5產品形態：36棟獨棟寫字樓、1棟SOHO公寓、1棟LOFT寫字樓面積區間：由700多平方米4000多平方米，層數為36層開發時間：2004年今2021/8/30 星期一62產品品質：上丁企業公園產品品質一般，細節處理粗糙，沒有公共活動空間和相關休閑設施；物業管理：開發公司下屬物管，提供安保和保潔等常規服務；配套設施：部分商鋪和車庫，其他配套主要依賴項目周邊配套；價格：獨棟12000元/ ，公寓6500元/

44、物管費：4元/月市場表現：上丁企業公園從2005年5月開始銷售，截至目前，項目接近尾聲，39棟獨棟還有3棟未銷售，入住企業只有幾家，整體表現不夠理想。2021/8/30 星期一63 上丁企業公園7號樓平、夾層配比：平層195套，夾層184套，共379套。類似項目分析-上丁企業公園2021/8/30 星期一64類似項目分析-上丁企業公園上丁企業公園7號樓夾層戶型配比：共184套 70平方以下小戶型占主流，達到77%2021/8/30 星期一65類似項目分析-上丁企業公園上丁企業公園7號樓平層戶型配比：共195套2021/8/30 星期一66類似項目分析-上丁企業公園2、7號樓平層實現100%銷售

45、，夾層實現銷售178套銷售率為967%，中小型產品銷售速度良好；1、獨棟共39套，從2004年開盤至今實現銷售33套銷售率為846%，平均每年銷售55套，銷售速度偏慢。3、獨棟的客戶基本為國有企業或企事業單位及上市公司為主，中小產品購買主體為成長型的公司，律師事務所、廣告公司、房地產公司、傳媒公司、國際國內知名公司駐渝辦事處等；2021/8/30 星期一67類似項目分析-渝高城市日記“渝高城市日記”位于重慶GDP第一的九龍園區和高新產業園區交匯的核心地段，位于火炬大道二郎站旁，緊靠成渝高速公路入口；由火炬大道起始東接楊家坪商圈（約4公里）；南至大渡口商圈（約6公里）；北至觀音橋商圈（約10公里

46、），距離石橋鋪與陳家坪約2.5公里。有BRT快速城市公交干線及規劃中的輕軌5號線和環線經行以及10多條公交線。宗申、五十鈴、建設YAMAHA、機電市場、渝州交易城、八益建材市場、沃爾瑪等數家大型企業、商場匯聚于此。 2021/8/30 星期一684-6層挑高59米變躍層 門廳甲級寫字樓裝修標準 豪華電梯廳 送精裝修 類似項目分析-渝高城市日記2021/8/30 星期一69城市日記：戶型配比，精裝房265套，清水房115套，共380套 面積以51至60占主流，精裝修為贈送性質類似項目分析-渝高城市日記2021/8/30 星期一70實現銷售266套銷售率為70%，定價合理取得較好的銷售速度；均價4

47、080均價4280城市日記價格走勢類似項目分析-渝高城市日記2021/8/30 星期一71山頂總部基地與上丁企業公園一樣，山頂總部基地同處在北部高新園，擁有良好的區位優勢，享有較齊備區域配套，為純歐式的建筑風格。項目占地：493畝用地性質：工業用地總建筑面積：40.6萬平米容積率：1.2產品形態：39棟獨棟，兩棟公寓，一棟5A寫字樓，一棟星級酒店面積區間：主力戶型30005000平米/棟，少量10002000平米/棟，樓王15000平米，35層開發時間：目前正在平場，尚未面市2021/8/30 星期一72由于開發公司背景的特殊性，入住該園企業在享受區域優惠政策的同時享有“一事一議”的優惠政策，

48、其較低的價格和未來的持續放量，將會與本項目形成競爭。項目區位：上山頂總部基地位于北部新區高新園，周邊城市干道縱橫，交通發達，到市中心和機場都只要15分鐘車程；產業環境：項目所處的北部新區高新園是重慶市規劃的高新科技產業園，集中了大量以IT、電子科技為主的高新技術企業；政策支持：享受高新園區政策支持外，同時享受“一事一議”的優惠政策；項目背景：由重慶北部新區高新園管委會下屬企業國有獨資公司重慶高科集團投資開發；配套設施：商務中心、公寓、星級酒店和部分配套商業；價格：預計均價6000元/ 物管費：待定項目目標和動態：實地調研時，該項目負責人稱智能化與cisco(思科)合作打造，物管公司要請全球知名

49、品牌管理，該項目的目標要打造重慶最頂級的總部基地；該項目計劃2009年10月開放示范區和銷售中心，預計年底開盤銷售。2021/8/30 星期一73為了更好的制定項目后期推廣方案，我們選取了北京“總部基地”、上海“大業領地總部基地”、成都“青羊工業總部基地”和“空港總部基地”作為參考；2021/8/30 星期一74成功總部基地發展要素項目內容總部基地大業領地總部基地青羊工業總部基地空港總部基地區位離市中心12KM40KM12KM18.5KM離機場首都機場：30KM南苑機場：34KM虹橋機場：20KM浦東機場：42KM雙流機場：14KM雙流機場：2.5KM交通體系豐葆路、京開、京津塘高速公路滬杭高

50、速、滬寧高速、同三國道、嘉金高速、松閔路、松滬路等西三環、外環、日月大道、武青路成雅、成樂高速、繞城高速、機場高速、成牧大道產業結構和地位主要產業二、三產并重（電子信息，航空航天，冶金化工，儀器儀表，機械制造，工業自動化，醫療醫藥，生物工程等高新科技領域）二產為主（出口加工型企業比率偏重，包含美國福特、日本日立、英國ICI、法國依視路、德國PM等30多家世界500強企業）三產為主（金融商務、文化創意、設計研發、文化旅游）二產為主（制造業為主）三產為輔區域在城市中的地位北京近郊區、城鄉結合部上海近郊，工業聚集區成都中心區，經濟強區，項目位于城郊結合部成都近郊區縣，機場所在地政府支持政策普通政策外

51、享受六年地稅不同優惠，外地員工根據實際情況享受一定的進京政策及相應的稅收政策區政府給這些入駐企業提供財稅、資金、人才等方面的優惠政策，金融系統也將為入駐企業提供流動資金方面的支持地稅根據總額給予不同比例返還，世界500強、國內100強企業和產業發展急需的企業給予更優惠的扶持對入住企業實行“533”財政扶持政策，對有特殊貢獻的總部企業，采取“一事一議” 政策扶持2021/8/30 星期一75項目內容總部基地大業領地總部基地青羊工業總部基地空港總部基地政府支持服務業園區管委會、一站式政府服務大廳、技術創新申報機構、行業管理協會、企業服務綠色通道等融資渠道扶持，設立“雙流總部企業孵化基金”，入園“直

52、通車”，現場服務中心，“綠色服務”信道開發與受益開發主體構成政府+開發商政府+開發商政府+開發商開發商用地性質工業工業工業商業可否融資可融資可融資收益群體政府、開發商政府、開發商政府、開發商開發商項目總占地1321畝1800畝1089畝700畝總建面140萬平米60余萬方69萬方56萬方容積率1.591.31.61.2建筑密度21%21.4%綠化率50%40%33.1%45%物業管理物業公司下屬全資子公司北京道豐物管，中原物業顧問下屬全資子公司上海星月物管，浙江綠城物業顧問下屬全資子公司嘉善商務服務管理藍光旗下嘉寶物業，第一太平戴維斯擔綱物業顧問服務內容日常服務、商務服務、企業文化交流活動，制

53、作雜志、快報、網站媒體日常服務、增值商務服務日常常規服務、增值商務服務日常常規服務、增值商務服務，組織“企業家俱樂部”，建立企業圈層文化2021/8/30 星期一76項目內容總部基地大業領地總部基地青羊工業總部基地空港總部基地配套生活配套商業中心、地下商業街、公寓超市、便利店、干洗店、美容美發店、汽車美容修理店、藥店、自動售貨機、圖書吧、畫廊、KTV、洗浴中心、健身中心、游艇碼頭、高爾夫練習場及各種飯店容納3000人就餐的員工餐廳便利店、干洗房、美容美發、家政服務、汽車美容、特色商店、音像租賃，電影院、圖書館，“時尚青年城”，英國風情小鎮龐大而完備的SHOPPING MALL集購物、娛樂、餐飲

54、、休閑、運動、旅游等6大功能于一體的超大型新都市主義國際生活街區，此外有美食城、精品街、花車街等商務配套六星大酒店，酒店式公寓，國際會議中心，5A寫字樓國際會展中心、高檔商務會所、星級商務酒店、商務會所、酒店，辦公自動化、會務中心頂級商務會所，提供盡善盡美的私人化服務特色配套總部大講堂企業咨詢服務機構、商務停機坪、技術信息中心、人才培訓中心、多元融資中心培訓中心組建“雙流總部經濟專家咨詢委員會”，為政府和企業提供總部經濟的管理咨詢服務入住代表性企業中國誠通控股、三星公司、中國中金、中牧實業、中船重工、中鐵電氣化局、中國鐵通、中國物資綠城集團、分眾傳媒、福特汽車、長安汽車、許繼集團及大量浙系企業

55、招商銀行、葛洲壩集團、成飛設計研究所、電子類企業、房地產企業華能西裝、華川進出口、京龍集團、康得利紙業、阿爾本建筑設計、中太建設、康定機場2021/8/30 星期一77項目內容總部基地大業領地總部基地青羊工業總部基地空港總部基地價格售價13000元/7500-9000元/4650元/6000-8000元/同期市中心寫字樓售價25000元/30000元/20000元/20000元/租金3-4.5元/天3.2-4.5元/天0.6-1.3元/天1.1元/天同期市中心寫字樓租金8-10元/天8-10元/天3.3-4.4元/天3.3-4.4元/天物管費2元/月3.8元/月2元/月2元/月同期市中心寫字樓

56、物管費15-18元/月25-30元/月15-18元/月15-18元/月核心賣點規模、政策、生態、區域規模、生態、政策獨棟、生態、政策獨棟、低密、生態、商業產權整體表現2021/8/30 星期一78注：以上資料來源來源1：總部基地官網 /來源2：大業領地總部基地官網 /index.asp來源3：青羊工業總部基地官網 /default.asp來源4：空港總部基地官網 /brcibp/來源5：青羊工業總部基地宣傳資料來源6：空港總部基地宣傳資料來源7：中原地產項目組青羊工業總部基地、空港總部基地實地調研2021/8/30 星期一79各個總部基地指標權重總部基地大業領地總部基地青羊工業總部基地空港總部

57、基地區位產業環境政策開發背景產品品質物管配套價格從選取的的四個總部基地分析可以看出，“政策、配套、價格”都占有很強的比重，這說明，總部基地要開發成功，必須以項目“區位和產品及物管”為基礎，“政策、配套和價格”構成項目足夠的亮點，多因素構成項目綜合品質取勝。2021/8/30 星期一80以上選取的四個總部基地核心賣點中無一例外的都有“生態”，這說明 “生態”是客戶非常認同的要素；真正要實現總部基地的突破不僅要有較高的產品綜合質數作基礎，更要有完善的配套服務、明確的政策支持等軟件的引導與輔助，才能真正實現總部經濟的內涵。2021/8/30 星期一81資料來源：中原研究發展總部基地的各項KPI 各項

58、指標中，“區域交通體系、政府政策支持、綠化率、建筑綜合質數及售價”是權重最高的幾項指標，其次是“政府服務體系、物業可否融資、特色配套及物管費”。2021/8/30 星期一82六、項目分析:2021/8/30 星期一83 項目所在區域地勢平整，視野開闊，地處沙區與大學城之間的交通樞紐位置，目前雖然公交車較少，但未來輕軌開通之后將非常的便利；本案本案于重慶西永軟件園東北側，處于科技大道與科技三路交叉處，北側與城市中心區隔街相望，西臨虎溪大學城，南臨芯片電子城，東朝科技產業區；市政公園2021/8/30 星期一84數據指標規劃用地面積約38000平方米。總建筑面積為86685.63平方米，容積率為2

59、.58，建筑密度為37.80%，綠地率30.01%。一期用地面積約18165平方米，由19#樓和1#車庫組成，總建筑面積為30435.03平方米。建筑高度從5.1米到18.6米。二期用地面積約7622平方米，由10、11#樓及其裙房和2#車庫組成，總建筑面積為56250.60平方米。建筑高度從15.90米到98.90米。停車位：500(44/456)2021/8/30 星期一852021/8/30 星期一86本案SWOT分析S（優勢）1、區域優勢，未來發展潛力巨大； 六大城市副中心之一，按照重慶市政府的規劃，西永微電園在重慶乃至整個西部的經濟結構調整和產業升級、打造內陸開放高地、承接新一輪國際

60、生產要素和產業轉移以及推進海峽兩岸合作的歷史進程中，具有重要地位和示范意義；2、獨棟辦公，產品具備較高的差異化； 目前,整個重慶市內的獨棟商務辦公屬于稀缺性產品。3、緊鄰市政公園，項目自身綠化度高，具備公園式辦公環境； 實現主城區商務寫字樓不敢奢求的可能，毗鄰公園的辦公；4、園區政策優惠； 從市場情況分析，政策優惠成為客戶購買的重要因素之一；5、外立面現代感較強品質感較高； 立面以框架形式為主，塔樓外窗均采用鋁合金窗框及中空玻璃,外墻采用鋁板幕墻。局部采用玻璃幕墻，時尚現代、平質感較高； 2021/8/30 星期一87本案SWOT分析W（劣勢）1、交通配套、市政配套及商務氛圍還未成熟，接受程度