1、地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved昆明萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目定位定量及開(kāi)發(fā)策略研究報(bào)告本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸德思勤所有，未經(jīng)德思勤書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。版權(quán)聲明 Copyright; All rights ReservedThis article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written

2、authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes 第一部分 研究思路目標(biāo)溝通德思勤對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)的理解項(xiàng)目整體發(fā)展核心問(wèn)題思考本報(bào)告研究思路1234目標(biāo)溝通我們的開(kāi)發(fā)目標(biāo)是什么？利潤(rùn)最大化進(jìn)一步提升企業(yè)品牌知名度迅速回籠資金銷售持續(xù)增長(zhǎng)德思勤對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)的理解叫座 樹(shù)立片區(qū)高價(jià) 實(shí)現(xiàn)全市范圍的高銷售率 在2010年的曲靖地產(chǎn)市場(chǎng)中取得非凡的影響力 叫好 打造一流的新型商業(yè)中心 成為市民中意的

3、消費(fèi)場(chǎng)所 建設(shè)城中心生態(tài)人文社區(qū) 為政府稅收、就業(yè)做貢獻(xiàn) 豎立城市建筑景觀的新地標(biāo) 項(xiàng)目整體發(fā)展核心問(wèn)題思考 從我們操作的多個(gè)綜合體項(xiàng)目來(lái)看，都市綜合體成敗的關(guān)鍵點(diǎn)在于是否有足夠的市場(chǎng)支撐力，如何最大化發(fā)揮復(fù)合價(jià)值，而對(duì)于本項(xiàng)目而言，以下三個(gè)問(wèn)題很重要： 項(xiàng)目地塊自身?xiàng)l件有什么優(yōu)劣勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展又怎樣的影響？ 綜合體內(nèi)部商業(yè)與其他物業(yè)的關(guān)系如何，如何以商業(yè)價(jià)值帶動(dòng)其他物業(yè)的價(jià)值？使整體價(jià)值最大化？13發(fā)掘項(xiàng)目地塊的核心價(jià)值從價(jià)值最大化的角度出發(fā)為項(xiàng)目各物業(yè)需找發(fā)展機(jī)遇 未來(lái)市場(chǎng)需求是否足以支撐原規(guī)劃體量，綜合性項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)在哪？2項(xiàng)目定量研究1.項(xiàng)目地塊研究解析地塊特質(zhì)，及其對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響

4、3.各物業(yè)發(fā)展機(jī)遇分析尋找市場(chǎng)空白，發(fā)掘變現(xiàn)能力最強(qiáng)的物業(yè)。通過(guò)對(duì)消費(fèi)者、投資者和經(jīng)營(yíng)者的研究，發(fā)掘項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)本報(bào)告研究思路4.項(xiàng)目定位定量研究研究并確定項(xiàng)目發(fā)展內(nèi)容并為項(xiàng)目確定適宜的市場(chǎng)定位；構(gòu)建項(xiàng)目物業(yè)種類、功能及規(guī)模，明確各個(gè)物業(yè)產(chǎn)品類型及規(guī)模配比+5.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略研究項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略與開(kāi)發(fā)時(shí)序研究6.初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算+所有研究的核心均圍繞：物業(yè)的價(jià)值2.宏觀背景研究分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃宏觀背景，及其對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響+第二部分 項(xiàng)目定位定量研究項(xiàng)目整體定位研判商業(yè)物業(yè)定位定量商務(wù)辦公物業(yè)定位定量酒店物業(yè)定位定量住宅物業(yè)定位定量12345項(xiàng)目整體定位研判1項(xiàng)目

5、整體發(fā)展定位研究思路項(xiàng)目地塊與宏觀背景研究結(jié)論回顧物業(yè)發(fā)展機(jī)遇研究結(jié)論回顧項(xiàng)目發(fā)展綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目核心價(jià)值提煉項(xiàng)目整體定位建議項(xiàng)目整體發(fā)展定位研究思路地塊研究宏觀背景研究物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)研究項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目核心價(jià)值提煉項(xiàng)目整體發(fā)展定位項(xiàng)目地塊與宏觀背景研究結(jié)論回顧項(xiàng)目地塊城市發(fā)展政策影響規(guī)劃前景本項(xiàng)目地塊是曲靖中心片區(qū)核心區(qū)域內(nèi)，規(guī)模最大的地塊；優(yōu)越的交通區(qū)位條件將促進(jìn)本項(xiàng)目在建筑外觀、功能定位、硬件條件、目標(biāo)客群等多方面達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)，使之真正成為曲靖中心片區(qū)的標(biāo)志性建筑群。曲靖規(guī)劃建設(shè)100萬(wàn)人口、100平方公里的珠江源大城市，在人口支撐、消費(fèi)力提升和城市建設(shè)等方面上都將為本項(xiàng)目發(fā)展創(chuàng)造良好機(jī)會(huì)；曲靖

6、目前全市經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)上升期，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的提高也將推動(dòng)消費(fèi)的活躍；隨著麒麟商業(yè)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè),使得南路消費(fèi)人群有向北 邊移動(dòng)的變化,隨著政府的規(guī)劃和周 邊樓盤的開(kāi)發(fā)和入駐,本項(xiàng)目周邊商 業(yè)氛圍日漸濃厚。近期政府頒布的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，從短期來(lái)看，對(duì)本項(xiàng)目的成交有一定影響；但是從長(zhǎng)期來(lái)看，由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展，本項(xiàng)目將擁有良好的長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)會(huì)。曲靖作為滇東城市群的東部增長(zhǎng)極規(guī)劃2020年建設(shè)成為百萬(wàn)人口珠江源大都市，未來(lái)十年人口增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將帶來(lái)大量的商業(yè)商務(wù)居住等方面的需求；麒麟?yún)^(qū)作為未來(lái)特大城市CBD，也提出了新建綜合性購(gòu)物中心、商務(wù)金融中心的要求。位置核心，交通優(yōu)越，規(guī)模宏

7、大；城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展收入提高推動(dòng)消費(fèi)的活躍；未來(lái)城市規(guī)劃前景遠(yuǎn)大，人口經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)商務(wù)商業(yè)居住需求。曲靖未來(lái)的整體商務(wù)環(huán)境還需要產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持，對(duì)于銀行、保險(xiǎn)、金融等行業(yè)的企業(yè)需要形象較好的商務(wù)辦公產(chǎn)品；小企業(yè)對(duì)辦公場(chǎng)所位置的需求逐漸提升，部分客戶表示有購(gòu)買自用的打算。物業(yè)發(fā)展機(jī)遇研究結(jié)論回顧商業(yè)商務(wù)辦公酒店住宅商業(yè)新產(chǎn)品、新創(chuàng)新、新品牌及新型的商業(yè)模式和業(yè)態(tài)規(guī)劃有機(jī)會(huì)獲取市場(chǎng)青睞；訂制式商務(wù)辦公物業(yè)有市場(chǎng)機(jī)會(huì)，可突破；舒適型住宅與小戶型公寓適應(yīng)市場(chǎng)，可發(fā)展；本項(xiàng)目需要發(fā)展高星級(jí)酒店，產(chǎn)權(quán)式酒店作為新型投資產(chǎn)品，市場(chǎng)機(jī)會(huì)可挖掘。能夠符合項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)的可售的產(chǎn)權(quán)式酒店作為曲靖房地產(chǎn)市場(chǎng)一種新型的投資產(chǎn)

8、品，能夠引起市場(chǎng)投資客戶的熱點(diǎn)關(guān)注；未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)商務(wù)往來(lái)的需求，高星級(jí)酒店未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，考慮到城市遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目區(qū)位和整體價(jià)值，以及政府對(duì)本項(xiàng)目的期望和要求，本項(xiàng)目需要發(fā)展五星級(jí)酒店。區(qū)域交通生活配套成熟，居住氛圍較濃，適宜發(fā)展住宅產(chǎn)品；區(qū)域土地的稀缺性使得未來(lái)增值、保值趨勢(shì)明顯，將引發(fā)投資熱潮；總價(jià)相對(duì)較低的小戶型產(chǎn)品作為初次置業(yè)者和投資客戶的目標(biāo)，成為樓市下一個(gè)熱點(diǎn)。曲靖未來(lái)商業(yè)發(fā)展前景看好；當(dāng)前及未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量大，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成威脅；現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)落后，升級(jí)換代是必然的趨勢(shì)，給本項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)遇；產(chǎn)權(quán)式商鋪成為市場(chǎng)投資熱點(diǎn)，但尚未完全通過(guò)市場(chǎng)考驗(yàn)，短期看好，長(zhǎng)期有待觀察。Stren

9、gthsWeaknesses地理位置較好，交通便捷是曲靖位置最核心、規(guī)模最大的項(xiàng)目，有發(fā)展都市綜合體的先天優(yōu)勢(shì)緊鄰城市核心商圈，具有承接核心商圈升級(jí)改造的發(fā)展機(jī)遇目前的全市無(wú)高品質(zhì)商務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)未來(lái)集中商業(yè)供應(yīng)量放大，存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)高星級(jí)酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目周邊建筑景觀一般，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有一定影響OpportunitiesThreads曲靖作為滇中城市群東部增長(zhǎng)極，規(guī)劃2020年發(fā)展為百萬(wàn)人口的珠江源大都市。城市化進(jìn)程和人口發(fā)展，帶來(lái)大量商務(wù)商業(yè)居住需求區(qū)域周邊的規(guī)劃力度加大所產(chǎn)生的拉動(dòng)作用位于具有保值性、投資價(jià)值的，未來(lái)前景良好的城市中心商業(yè)銷售后返祖的模式尚未完全經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的考驗(yàn)，如果在本項(xiàng)

10、目入市之前出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)帶來(lái)不利影響與南片區(qū)同類型項(xiàng)目構(gòu)成一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系項(xiàng)目發(fā)展綜合評(píng)價(jià)規(guī)劃：未來(lái)城市CBD；都市綜合體；交通：麒麟北路與三江大道連通城市； 汽車客運(yùn)站帶來(lái)周邊縣市人流；規(guī)模：超級(jí)規(guī)模，龍頭大盤；政策：政府積極政策推動(dòng)；區(qū)位：緊鄰核心商圈，城市地理中心；競(jìng)爭(zhēng)：商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈；商務(wù)氛圍不足。現(xiàn)狀：現(xiàn)為軍事用地，周邊居住氛圍 好，商業(yè)商務(wù)氛圍淡認(rèn)知：地塊位置好，周邊配套齊全。商業(yè)消費(fèi)：商業(yè)消費(fèi)還處于“馬路經(jīng)濟(jì) 的”階段；現(xiàn)有集中商業(yè)業(yè)態(tài)檔 次一般，人氣不足利好不利 策略總結(jié)：以規(guī)模優(yōu)勢(shì)領(lǐng)導(dǎo)者的策略以創(chuàng)新產(chǎn)品的差異化竟?fàn)幉呗砸云放铺嵘钠放撇呗砸詤^(qū)域再造的整合策略項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 項(xiàng)目

11、處在曲靖麒麟?yún)^(qū)核心片區(qū)，是未來(lái)規(guī)劃的珠江源大都市CBD。 三江大道和麒麟北路連通城市，到市區(qū)各處都在十分鐘之內(nèi)；地塊西側(cè)汽車客運(yùn)站帶來(lái)周邊縣市人流。 政府多種政策大力支持配合，多方面資源整合能力，提升項(xiàng)目決策與執(zhí)行效率。區(qū)位價(jià)值交通價(jià)值政府資源價(jià)值 項(xiàng)目集商業(yè)，商務(wù)辦公，酒店居住、精品住宅等于一體，復(fù)合價(jià)值領(lǐng)先。 項(xiàng)目80萬(wàn)的超級(jí)規(guī)模，成為區(qū)域乃至整個(gè)曲靖最大的都市綜合體。綜合體價(jià)值規(guī)模價(jià)值五大核心價(jià)值物理屬性關(guān)鍵字：“CBD首城”規(guī)模創(chuàng)新地標(biāo)項(xiàng)目整體定位城市中心區(qū)域價(jià)值先行者引領(lǐng)者城市領(lǐng)先物業(yè)提升城市形象多種物業(yè)類型集成多元化的功能組合CBD 首個(gè) 商務(wù)金融購(gòu)物娛樂(lè)文化綜合城項(xiàng)目整體定位形象

12、定位昆明萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)改變城市歷史，創(chuàng)造生活傳奇80萬(wàn)都市綜合城，和諧多元的城市新中心多元文化有機(jī)融合，魅力生活體驗(yàn)之城關(guān)鍵詞：時(shí)尚、便利、舒適、豐富、國(guó)際化、多元化項(xiàng)目整體定位形象闡述項(xiàng)目整體定位形象闡述多元物業(yè)復(fù)合，多主題、都市時(shí)尚風(fēng)情，組團(tuán)圍合、街區(qū)開(kāi)放關(guān)鍵詞：開(kāi)放、歸屬、豐富、空間感、城市中心化產(chǎn)權(quán)式酒店金融大廈商務(wù)公寓復(fù)合商業(yè)精品公寓高品質(zhì)住宅資源平臺(tái)商務(wù)住客相互補(bǔ)充高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升形象價(jià)值聯(lián)動(dòng)復(fù)合提升 本項(xiàng)目都市綜合城內(nèi)部各物業(yè)之間將形成價(jià)值復(fù)合聯(lián)動(dòng)，產(chǎn)生價(jià)值聚變效應(yīng)，商業(yè)將共享金融大廈、SOHO商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、精品公寓

13、、高品質(zhì)住宅的綜合資源平臺(tái)，從而使本項(xiàng)目?jī)r(jià)值商業(yè)價(jià)值大大提升，形成特有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目整體定位功能組合商業(yè)定位定量2商業(yè)定位研究商業(yè)定量研究商業(yè)定位思路環(huán)境城市環(huán)境商業(yè)環(huán)境市場(chǎng)空白點(diǎn)各利益方需求商家需求消費(fèi)者需求發(fā)展商愿景內(nèi)部資源環(huán)境地塊商業(yè)價(jià)值商業(yè)SWOT分析案例研究川崎購(gòu)物中心昆明東南亞風(fēng)情第一城商業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位定量研究曲靖未來(lái)商業(yè)發(fā)展前景看好；打造曲靖市地標(biāo)性的中高檔商業(yè)中心；使一切現(xiàn)有商業(yè)不再構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的威脅。物業(yè)類型商業(yè)整體發(fā)展方向商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向商業(yè)物業(yè)物業(yè)發(fā)展方向結(jié)論回顧大型綜合商業(yè)專業(yè)店餐飲、休閑娛樂(lè)商業(yè)街商業(yè)物業(yè)定位定量研究案例研究案例選擇依據(jù) 參考案例與本項(xiàng)目在城市的

14、區(qū)位地段上有相似性； 參考案例的物業(yè)類型組合有相似性； 參考案例的在硬件建設(shè)和業(yè)態(tài)規(guī)劃上有創(chuàng)新性，對(duì)本項(xiàng)目有一定的借鑒意義； 參考案例的開(kāi)發(fā)過(guò)程比較成功，對(duì)于本項(xiàng)目有一定的借鑒意義。商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究 為了在“高起點(diǎn)，高定位，高水平”的原則下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值，我們把選定參考案例的區(qū)域放在目前商業(yè)發(fā)展水平較高，發(fā)展程度較為成熟的國(guó)內(nèi)外一、二線及國(guó)外城市，參考項(xiàng)目的特征與需求，擬定選擇參考案例的合理原則如下：案例研究川崎購(gòu)物中心 商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究 川崎購(gòu)物中心于20069月開(kāi)業(yè)，總面積約兩萬(wàn)兩千平方米，店鋪面積約兩萬(wàn)四千平方米，有300家專門店。 川崎購(gòu)物中心提倡人和自然

15、的協(xié)調(diào)；人與人、自身和社會(huì)之間關(guān)系的恢復(fù)；在富足之后，要重新 拾起對(duì)回憶尋求。所謂再生的實(shí)際動(dòng)，要對(duì)外面的世界開(kāi)放，川崎購(gòu)物中心成為一個(gè)開(kāi)放式的購(gòu)物中心。 商圈：一級(jí)商圈的人約35萬(wàn)人，二級(jí)商圈約54萬(wàn)人，三級(jí)商圈約58萬(wàn)人，共計(jì)有147萬(wàn)人。 除商圈人口之外，川崎車站的乘客數(shù)量也相當(dāng)大，使得川崎 Lazona的客源能和龐大的動(dòng)通勤族結(jié)合。 川崎購(gòu)物中心不只單純提供生活上的需求， 提供讓消費(fèi)者可以與商場(chǎng)互動(dòng)的方式進(jìn)軟體規(guī)劃。商場(chǎng)設(shè)定有三個(gè)主題：一、音樂(lè)方案：消費(fèi)者可在此聽(tīng)音樂(lè)、買CD，如商場(chǎng)內(nèi)有music caf，店中每一 個(gè)桌子都附耳機(jī)、提供音樂(lè)，讓消費(fèi)者在喝咖啡的同時(shí)也能享受聆聽(tīng)，甚至廣場(chǎng)

16、中也提供有演奏表演；二、提供資訊：類似候機(jī)室的空間可提供閱讀、 提供咨詢。 相關(guān)資訊，并設(shè)有travel agent，提供咨詢；三、飲食方案： 飲食但以美味、安全為主，也和其他主題互相連接。購(gòu)物公園的成功典范案例研究昆明南亞風(fēng)情第一城 商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究 南亞風(fēng)情第壹城在透徹研究現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與昆明氣候特點(diǎn)和消費(fèi)習(xí)慣的基礎(chǔ)上，以Street Mall的先進(jìn)商業(yè)模式，整體規(guī)劃布局項(xiàng)目?jī)?nèi)的商業(yè)、商務(wù)，將購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、社交、商務(wù)等功能集于一體，為消費(fèi)者提供包羅萬(wàn)象的一站式服務(wù)，以30萬(wàn)平米的零售商業(yè)、5萬(wàn)平米的白金五星級(jí)酒店、9.6萬(wàn)平米的商務(wù)辦公、4.3萬(wàn)平米的SOHO

17、公寓、24.6萬(wàn)平米的高檔住宅打造現(xiàn)代中央商業(yè)特區(qū)。 項(xiàng)目定位省級(jí)中央商業(yè)特區(qū) 1、由友好復(fù)合的商業(yè)體系、商務(wù)體系、公寓和住宅體系、城市公益項(xiàng)目體系組成的大型國(guó)際化都市城市綜合體。 2、以“一站式購(gòu)物、一站式休閑、一站式娛樂(lè)、一站式商務(wù)”理念規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)代城市商業(yè)、商務(wù)中心區(qū)。 3、集高端商業(yè)、商務(wù)、住宅和生態(tài)水岸環(huán)境于一體、滿足現(xiàn)代化城市生活理念的全明星建筑聯(lián)邦。 街mall的典范案例研究昆明南亞風(fēng)情第一城 商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究南亞風(fēng)情第壹 Mall引入Street Mall的先進(jìn)商業(yè)模式，使整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)布局和商業(yè)動(dòng)線都趨科學(xué)合理，具有了現(xiàn)代商業(yè)人性化、人文化、現(xiàn)代化的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)特

18、色。開(kāi)放式商業(yè)街道是昆明人的最愛(ài)，而南亞風(fēng)情第壹城Street Mall正好迎合了這一點(diǎn)，集合了昆明特色而開(kāi)發(fā)的商業(yè)形態(tài)。 建筑面積9.8萬(wàn)平米。其中，地下一層為家樂(lè)福超市大賣場(chǎng)，總面積2.1萬(wàn)平米，是家樂(lè)福集團(tuán)在云南的旗艦店；地上13層為以國(guó)內(nèi)一線品牌和國(guó)際流行品牌為主的零售業(yè)態(tài)；4層為云南面積最大、集合度最強(qiáng)的兒童天地；5層為時(shí)尚餐飲，引入世界各地風(fēng)味美食；六至七層是五星級(jí)保利國(guó)際電影院、品牌健身、電玩、KTV。其中，電影院總面積6300平米，設(shè)有6個(gè)放映廳，一千九百個(gè)座位，是保利集團(tuán)打造的西南地區(qū)旗艦影院。 引進(jìn)了家樂(lè)福、將打造西南第一家A級(jí)旗艦店，營(yíng)業(yè)面積達(dá)到2.3萬(wàn)，引進(jìn)了全國(guó)知名三

19、大院線之一的保利影院。商業(yè)街 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)設(shè)有5條主題特色突出，惠及各方面的主題商業(yè)街：南亞商業(yè)街、商業(yè)風(fēng)情街，精品主題購(gòu)物街，時(shí)尚主題購(gòu)物街，社區(qū)配套商業(yè)，濱河風(fēng)情酒吧街。其中第壹商業(yè)大道:將豪廷大酒店、南亞風(fēng)情園、精品百貨、休閑街、南亞第一國(guó)際、中央商業(yè)廣場(chǎng)、家庭生活館、數(shù)碼城、南亞第一MALL、掌門地帶等有機(jī)地串聯(lián)在一起，并連接南亞路、星河PUB街、廣場(chǎng)路、星河左岸、廣場(chǎng)路。是充分滿足城市生活需求的核心商業(yè)街。 星河PUB街:引入采蓮河水，形成特色風(fēng)情街區(qū)，業(yè)態(tài)以酒吧、特色餐飲、演藝廳為主，凸顯春融萬(wàn)物的昆明城市文化特質(zhì)。 星河左岸:沿采蓮河定向設(shè)計(jì)酒吧、咖啡館、冷飲、茶莊、美容纖體等休閑

20、業(yè)態(tài)商鋪，形成人與自然和諧交融的生態(tài)商業(yè)氛圍。整體定位 核心價(jià)值：提供購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化等一站式消費(fèi)服務(wù)場(chǎng)所，為中高端收入家庭，中高收入人群帶來(lái)全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，形成現(xiàn)代、時(shí)尚、潮流的生活方式體驗(yàn)中心。商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究首個(gè)國(guó)際情景 體驗(yàn) 購(gòu)物娛樂(lè)文化中心首個(gè)：占據(jù)曲靖商業(yè)物業(yè)發(fā)展的最高峰；國(guó)際：風(fēng)格；情景體驗(yàn)：購(gòu)物公園開(kāi)放式MALL街；購(gòu)物娛樂(lè)文化：一站式綜合性全業(yè)態(tài)。三個(gè)唯一、四大特色、五大主題獨(dú)特性唯一購(gòu)物公園唯一體驗(yàn)大道唯一特色商業(yè)街區(qū)吸引力特有建筑特有的品牌（主力店、次主力店）特有主題特有的風(fēng)格滲透率逗留時(shí)間通過(guò)提供廣泛的娛樂(lè)、餐飲和購(gòu)物選擇，吸引了比傳統(tǒng)

21、零售項(xiàng)目更多的細(xì)分市場(chǎng)，重復(fù)光顧率較高、滲透率高將消費(fèi)路線進(jìn)行完美結(jié)合，通過(guò)延長(zhǎng)活動(dòng)路線提高顧客逗留時(shí)間，花費(fèi)也更大，顧客體驗(yàn)更滿意，整體定位概念解讀商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究檔次及形象定位與消費(fèi)者溝通的結(jié)果據(jù)問(wèn)卷調(diào)查顯示：你希望這個(gè)購(gòu)物中心是什么檔次？結(jié)果為：“中高檔” 55.8%；“中檔”29.95%；“高檔”7.87%對(duì)本商業(yè)項(xiàng)目的形象的期望？結(jié)果為：“舒適” 55.39%；“休閑”44.66%；“時(shí)尚”42.86%；“現(xiàn)代” 40.65% 以家庭休閑體驗(yàn)為主題，融合購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體的，面對(duì)城市新興中產(chǎn)階級(jí)家庭的綜合性商業(yè)中心東方都會(huì)中心商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究消費(fèi)者定位

22、金字塔尖人群（煤老板、高級(jí)公務(wù)員、大型私企老板、）城市中產(chǎn)階級(jí)家庭（公務(wù)員、教師、大型企業(yè)中高層、私營(yíng)企業(yè)主）中高收入，追求生活品質(zhì)，注重生活品味注重精神滿足，關(guān)注休閑娛樂(lè)生活家庭消費(fèi)為主體商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究銷售部分目標(biāo)客戶定位目標(biāo)投資客戶定位私營(yíng)企業(yè)主：煤老板及、其他行業(yè)的私營(yíng)企業(yè)主、外地到曲靖投資的人。企業(yè)中高管：曲靖卷煙廠、馳宏鋅鍺等企業(yè)收入較高的企業(yè)中高管。個(gè)體戶老板：現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)商鋪的人。中高級(jí)公務(wù)員：收入較高、工作穩(wěn)定、且具有投資意識(shí)的中高級(jí)公務(wù)員政策受益者：從城中村改造中受益的農(nóng)民。經(jīng)營(yíng)商戶銷售部分目標(biāo)客戶定位本地現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶，以及將要經(jīng)營(yíng)商鋪的人外地經(jīng)營(yíng)者：昆明及其它地

23、方來(lái)曲靖經(jīng)商的人。商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究業(yè)態(tài)定位大型綜合商業(yè)全市性商業(yè)中心提升全市商業(yè)檔次，引領(lǐng)全市當(dāng)前商業(yè)發(fā)展最高峰帶動(dòng)提升本項(xiàng)目其他商業(yè)業(yè)態(tài)的價(jià)值美食街與休閑娛樂(lè)街區(qū)外向型商業(yè)建立與城市的聯(lián)系營(yíng)造區(qū)域人文氛圍，提升整體區(qū)域形象提升商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)曲靖餐飲業(yè)的發(fā)展特色商業(yè)街全市特色商業(yè)打造集中性的商業(yè)街區(qū)，增加城 市亮點(diǎn)餐廳、酒吧、健身等影院、百貨、休閑餐飲等 飾品、美發(fā)、裝飾等區(qū)域價(jià)值商業(yè)價(jià)值商業(yè)業(yè)態(tài)服務(wù)性質(zhì)作用專業(yè)店電子、通訊產(chǎn)品市場(chǎng)吸引品牌商家，形成新的品牌市場(chǎng)增強(qiáng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)，提升全市專業(yè)市場(chǎng)形象商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究CBD首個(gè)情景體驗(yàn)式購(gòu)物公園購(gòu)物公園形象/主題定位商業(yè)物

24、業(yè)定位定量研究定位研究主題商城形象/主題定位商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究CBD首個(gè)餐飲、娛樂(lè)、文化、購(gòu)物集中體驗(yàn)街區(qū)東方不夜城CBD多主題特色商業(yè)街區(qū)商業(yè)街(住宅底商)形象/主題定位商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究業(yè)態(tài)組合展示不同商家特征，合理考慮不同業(yè)種和品牌的市場(chǎng)契合度多種主題和形象針對(duì)不同消費(fèi)群體的心理特征多元化及多層次業(yè)態(tài)組合滿足各消費(fèi)群體需求銷售和后期經(jīng)營(yíng)的角度考慮二者的平衡，規(guī)避矛盾以知名的中高檔時(shí)尚百貨（含服裝、化妝品、電子產(chǎn)品、家居，可以帶有精品超市等）為基本組合主力店次主力店街鋪 以中高檔服飾旗艦店、美食廣場(chǎng)、大型電玩、電子、通訊產(chǎn)品、國(guó)際名品、異國(guó)風(fēng)味餐廳等為主要組合方向 以精

25、品飾品、個(gè)性數(shù)碼、運(yùn)動(dòng)休閑、休閑食品店、電子、通訊產(chǎn)品等品牌及創(chuàng)意店鋪為主要組合方向=零售餐飲娛樂(lè)商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究購(gòu)物公園商業(yè)業(yè)態(tài)建議商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種-1F超市、潮流前線、餐飲大型超市、時(shí)尚服飾、時(shí)尚飾品/美容/美發(fā)/美甲，集中餐飲1F百貨、男裝名品館、名車展示中心大型超市、百貨、國(guó)際流行服飾、國(guó)際精品連鎖、珠寶/鐘表/眼鏡、男皮鞋/皮具、男化妝品、保健品/滋補(bǔ)禮品、名車展示2F百貨、女裝精品、化妝品、休閑餐飲、百貨、國(guó)際精品女裝、女皮鞋/皮具、女化妝品、飾品、休閑餐飲3F百貨、影院、美食廣場(chǎng)、電玩城百貨、影院、美食廣場(chǎng)、兒童早教/反斗樂(lè)園、童

26、裝/童玩、電玩4F影院、健身/美容、餐飲影院、健身會(huì)所、主題餐廳、高檔中式酒樓、風(fēng)味餐廳、纖體美容5F-7F停車停車場(chǎng) SHOPPING MALL經(jīng)營(yíng)規(guī)模為6.5-7.5萬(wàn)，其中主力店為大型超市（1-1.5萬(wàn)）、百貨（2-3萬(wàn)）、影院（0.4-0.5萬(wàn)），其他商鋪面積為2.5-3.1萬(wàn)，5-7層為停車場(chǎng)，建筑面積為2.4萬(wàn)。主題商業(yè)業(yè)態(tài)建議整個(gè)項(xiàng)目地塊主題商城部分分為16大主題。A地塊在滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的前提下進(jìn)行設(shè)計(jì)布局，以商業(yè)價(jià)值最大化為原則，不盲目追求容積率。如主題商城體量有剩余，則建議將書籍音像、禮品、當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)、名品折扣主題布置在B地塊內(nèi)。B地塊最終業(yè)態(tài)及體量視A地塊商業(yè)銷售情況而定，

27、并考慮與A地塊商業(yè)物業(yè)的兼容性和非競(jìng)爭(zhēng)性。主題名稱層數(shù)夜總會(huì)、KTV、酒吧不夜城4美食餐飲美食廣場(chǎng)3證券保險(xiǎn)金融金融街3婚慶主題花嫁城3茶文化主題茶都2數(shù)碼、消費(fèi)電子數(shù)碼廣場(chǎng)3家居、家飾藝彩世界3當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)鄉(xiāng)土情3酒文化主題世界名酒城3運(yùn)動(dòng)健康運(yùn)動(dòng)家3禮品禮品城3兒童主題兒童天地3黃金珠寶珠寶城3精品時(shí)尚服飾時(shí)裝城3書籍音像制品書城3名品折扣季后風(fēng)3商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F西餐、中餐西餐廳、中餐廳2FKTV、水療城KTV、水療城3FKTV、電玩、桑拿KTV、電玩、桑拿 4F迪廳、桑拿迪廳、桑拿 夜總會(huì)、KTV等:商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究主

28、題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F川湘菜、火鍋、自助餐、風(fēng)味餐飲、西式快餐、茶餐廳、咖啡、酒吧川香樓；川味、西式快餐、清真火鍋；巴西烤肉；四川、云南風(fēng)味美食、日式料理、高檔中式酒樓、茶餐廳，咖啡2F川湘菜、火鍋、自助餐、風(fēng)味餐飲、外國(guó)菜、茶餐廳、酒吧川香樓；粵式、臺(tái)灣火鍋；啤酒屋、廣東風(fēng)味、韓國(guó)料理、高檔中式酒樓、茶餐廳3F川湘菜、火鍋、自助餐、風(fēng)味餐飲、外國(guó)菜、川香樓；四川火鍋、高檔自助餐、西南風(fēng)味、意大利、法國(guó)菜、高檔中式酒樓、茶藝美食餐飲主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F銀行銀行2F保險(xiǎn)保險(xiǎn)3F證券證券證券、保險(xiǎn)、金融主題：

29、商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F婚慶用品鮮花店、喜糖店、其他婚慶用品2F婚紗、禮服、攝影婚紗攝影、婚紗、飾品租售、禮服租售 3F婚慶服務(wù)婚介機(jī)構(gòu)、婚慶策劃、美容美發(fā)美甲婚慶主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F茶葉銷售茶葉銷售2F茶樓茶文化展示、茶樓茶文化主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F名酒銷售名酒銷售2F酒展示、酒器具酒文化展示、飲酒器具精品酒文化主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F電子元器件、IT體驗(yàn)

30、電子元器件批發(fā)零售、IT體驗(yàn)區(qū)、大型電子產(chǎn)品經(jīng)銷連鎖2F電子產(chǎn)品電腦、手機(jī)、數(shù)碼產(chǎn)品3F電子產(chǎn)品數(shù)碼相機(jī)、MP3、攝像機(jī)、GPRS、大型電子產(chǎn)品經(jīng)銷連鎖等4F維修、專業(yè)交易市場(chǎng)電子產(chǎn)品維修、家電維修、DIY、LED專業(yè)交易市場(chǎng)等電子、消費(fèi)電子主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F家居飾品、工藝品、茶具家居飾品、工藝品、工藝禮品精品、茶具2F花藝、陶瓷花卉花藝、陶瓷玻璃器皿3F水晶玻璃、家具水晶玻璃制品、精品家具、古典家具家居、裝飾主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F生日、節(jié)日禮品鮮花、蛋糕等、包、賀卡

31、2F旅游紀(jì)念品、商務(wù)禮品工藝品、商務(wù)擺設(shè)、紀(jì)念章、獎(jiǎng)杯、筆3F文具、玩具禮品文具、玩具禮品禮品主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)用品運(yùn)動(dòng)服裝、運(yùn)動(dòng)鞋、運(yùn)動(dòng)器材2F健身美體場(chǎng)所健身中心、瑜伽中心、美體中心3F運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所籃球館、溜冰場(chǎng)、乒乓球館、桌球館、電玩等、游泳館運(yùn)動(dòng)健康主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F玩具、童裝、音像品牌玩具、兒童體驗(yàn)中心、音像制品店、童裝名店2F童裝、圖書、玩具、游樂(lè)童裝天地、玩具世界、兒童游樂(lè)場(chǎng)、少兒圖書、休閑餐飲3F親子樂(lè)園、少兒培訓(xùn)英語(yǔ)、鋼琴、舞蹈培訓(xùn)、兒

32、童攝影展、親子樂(lè)園、早教中心、殘疾兒童康復(fù)中心兒童主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F金、鉆石黃金、鉑金、鉆石2F玉器、珍珠玉器、翡翠、珍珠3F古玩古玩城珠寶主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F書籍、影像制品書籍、影像店、精品店、餐飲2F書籍、精品書籍、精品店、學(xué)生電子產(chǎn)品、餐飲3F樂(lè)器、培訓(xùn)樂(lè)器銷售、樂(lè)器培訓(xùn)、主題文化活動(dòng)中心書籍音像制品：商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F鞋類、皮具品牌女鞋、男鞋、品牌皮具2F時(shí)裝品牌男裝、女裝等3F休閑服飾品牌休閑服飾

33、名品折扣主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F副食板鴨、火腿、牛肉干2F煙酒當(dāng)?shù)責(zé)煛⒕啤⒉?F農(nóng)產(chǎn)品竹蓀、蕎絲特產(chǎn)主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究住宅底商業(yè)態(tài)建議商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究郵政儲(chǔ)蓄咖啡廳24小時(shí)便店銀行品牌服飾店洗衣店藥房花店美容美發(fā)店診所寵物店老年活動(dòng)中心餐館書店修理店健身中心茶館彩擴(kuò)沖洗店方案一方案二錦繡新天地步行街新城中央步行街錦繡新天地步行街美園步行街新城中央步行街定價(jià)原則及思路商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究二樓價(jià)格P2P12三樓價(jià)格P3P13一樓價(jià)格P1四樓價(jià)格P4P15住宅底商為“雙首層”+“1托1”：按照0.71取次

34、首層的價(jià)格，按次首層價(jià)格的0.5取二層商鋪價(jià)格；購(gòu)物公園部分雙首層，定價(jià)暫時(shí)按照普通商業(yè)定價(jià)；主題商城按照普通物業(yè)定價(jià)；確定層差：普通商業(yè)的價(jià)格層差一般定為：打分體系人流原有商圈吸納人流近距離公交系統(tǒng)帶來(lái)人流客戶常規(guī)認(rèn)同度合計(jì)權(quán)重50%30%15%5%1F1.51.21.61.51.42F11111雙首層商業(yè)的價(jià)格層差一般按如下打分體系定為：商業(yè)的四大維度一般是：人流、面寬進(jìn)深比、交鋪標(biāo)準(zhǔn)、面積大小；影響商業(yè)價(jià)值的最重要因素是人流；面寬進(jìn)深比主要影響使用的便利性；交鋪標(biāo)準(zhǔn)影響業(yè)態(tài)范圍（例如，是否可做餐飲）；面積大小主要針對(duì)小鋪，因?yàn)樾′伒目們r(jià)低，單價(jià)承受能力較高；以上四大維度是對(duì)樓層差異、 景

35、觀差異性原則、 展示面差異性原則、業(yè)態(tài)差異、面積差異、開(kāi)間進(jìn)深比、層高差異、人流差異等的分類綜合；商業(yè)物業(yè)價(jià)格參照20072009年曲靖典型商業(yè)物業(yè)價(jià)格制定，本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)銷售的執(zhí)行價(jià)格需在銷售執(zhí)行報(bào)告中根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)面世階段、曲靖典型商業(yè)物業(yè)及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的定價(jià)和市場(chǎng)環(huán)境制定具體的銷售價(jià)格。指標(biāo)加權(quán)比例中天國(guó)際金城家園麒麟商業(yè)廣場(chǎng)本項(xiàng)目區(qū)域/地點(diǎn)商業(yè)氛圍10%8.58.587.5交通方便程度10%98.598周邊人口密度10%9987消費(fèi)能力10%9998硬件綜合體優(yōu)勢(shì)13%7.56.589業(yè)態(tài)組合12%878.59.昭示性10%878.59經(jīng)營(yíng)策略主力店帶動(dòng)15%5478.5銷售策略10%66

36、88綜合評(píng)定8.457.908.168.22各項(xiàng)目權(quán)重30%30%40%一樓銷售價(jià)格（元/）1850042000150003800026600532002190048200一樓銷售均價(jià)（元/）30250265003990035050一樓參考均價(jià)（增幅10%）38500購(gòu)物公園定價(jià)（市場(chǎng)比較法）中天國(guó)際均價(jià)50000元/，采用銷售后返租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的模式，除去返租利潤(rùn)后一層價(jià)格為1850042000元/；麒麟商業(yè)廣場(chǎng)銷售模式為返三年租金直接在購(gòu)鋪首付款中扣除，經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)5年，5年后發(fā)展商可以按照當(dāng)時(shí)銷售價(jià)格回購(gòu)商鋪，除去返租利潤(rùn)后一樓實(shí)際價(jià)格為2660053200元/；購(gòu)物公園定價(jià)首先參照

37、麒麟商業(yè)廣場(chǎng)返租并統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)5年實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格推算實(shí)際銷售價(jià)格定價(jià)。商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究本項(xiàng)目購(gòu)物公園首層均價(jià)定為：38500元/；二層均價(jià)定為：19200元/；三層均價(jià)定為：12800元/；四層均價(jià)定為：7700元/。四層整體均價(jià)19500元/。住宅底商定價(jià)（市場(chǎng)比較法）指標(biāo)加權(quán)比例狀元樓瑞和新城西苑小區(qū)本項(xiàng)目區(qū)域/地點(diǎn)商業(yè)氛圍15%7.55.56.58交通方便程度15%8888周邊人口密度15%87.587.5消費(fèi)能力10%87.588硬件綜合體優(yōu)勢(shì)20%4.5559.5業(yè)態(tài)組合15%6.56.569昭示性10%7778.5綜合評(píng)定6.906.586.628.42各項(xiàng)目權(quán)重75%15%

38、10%臨街街鋪一樓銷售價(jià)格（元/）146669500800016200臨街街鋪參考價(jià)格（增幅10%）17900商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究通過(guò)市場(chǎng)類似項(xiàng)目比較，綜合考慮本項(xiàng)目城市核心超大規(guī)模都市綜合體和創(chuàng)新產(chǎn)品能夠產(chǎn)生10%的提升作用，住宅底商臨街街鋪一樓價(jià)格定為17900元/ ，二樓12700元/，整體均價(jià)：15300元/。住宅底商定價(jià)（市場(chǎng)比較法）指標(biāo)加權(quán)比例臨街內(nèi)街區(qū)域/地點(diǎn)商業(yè)氛圍15%106交通方便程度15%106周邊人口密度15%1010消費(fèi)能力15%1010硬件規(guī)模15%106.5業(yè)態(tài)組合15%106.3昭示性10%106.2綜合評(píng)定107.27一樓銷售價(jià)格（元/）1790013

39、000商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究 臨街：一層價(jià)格定為：17900 元/；二樓價(jià)格定為：12700元/，整體均價(jià)：15300元/。 內(nèi)街：一層價(jià)格定為：13000 元/；二樓價(jià)格定為：9230元/，整體均價(jià)：11100元/。指標(biāo)加權(quán)比例中天國(guó)際金城家園麒麟商業(yè)廣場(chǎng)瀟湘時(shí)代廣場(chǎng)區(qū)域/地點(diǎn)商業(yè)氛圍15%8.58.584交通方便程度15%98.595周邊人口密度15%9985消費(fèi)能力15%9997硬件規(guī)模15%7.56.58.54業(yè)態(tài)組合15%878.54.3昭示性10%878.54.1綜合評(píng)定8.457.908.654.8各項(xiàng)目權(quán)重30%30%40%一樓銷售價(jià)格（元/）18500420001500

40、03800026600532001180025900主題商城定價(jià)（市場(chǎng)比較法）中天國(guó)際均價(jià)50000元/，采用銷售后返租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的模式，除去返租利潤(rùn)后一層價(jià)格為1850042000元/；麒麟商業(yè)廣場(chǎng)銷售模式為返三年租金直接在購(gòu)鋪首付款中扣除，經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)5年，5年后發(fā)展商可以按照當(dāng)時(shí)銷售價(jià)格回購(gòu)商鋪，除去返租利潤(rùn)后一樓實(shí)際價(jià)格為2660053200元/；瀟湘時(shí)代廣場(chǎng)采取整體銷售的模式，價(jià)格6000元/ ；商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究假定瀟湘時(shí)代廣場(chǎng)采取返租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，通過(guò)與中天國(guó)際、金城家園、麒麟商業(yè)廣場(chǎng)的比較，一層價(jià)格范圍為1180025900元/；一層平均價(jià)格為17300元/；瀟湘時(shí)

41、代廣場(chǎng)采用整體銷售的方式，售價(jià)為6000元/ ，一層價(jià)格為9800元/ ，二層價(jià)格為4900元/ ，三層價(jià)格為3270元/ ；假定瀟湘時(shí)代廣場(chǎng)返租銷售統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，其實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)格為整體銷售價(jià)格比值的1.76倍。指標(biāo)加權(quán)比例瀟湘時(shí)代廣場(chǎng)本項(xiàng)目主題商城區(qū)域/地點(diǎn)商業(yè)氛圍15%47交通方便程度15%58周邊人口密度15%57消費(fèi)能力15%78硬件規(guī)模15%48業(yè)態(tài)組合15%4.38昭示性10%4.17.5綜合評(píng)定4.87.55一樓銷售價(jià)格（元/）980014500參考價(jià)格（增幅10%）16000主題商城定價(jià)（市場(chǎng)比較法）瀟湘時(shí)代廣場(chǎng)采取整體銷售的模式，價(jià)格6000元/ ；主題商城與瀟湘時(shí)代廣場(chǎng)比較進(jìn)行

42、定價(jià)。商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究因素增加比率（%）增長(zhǎng)價(jià)格（元）修正后價(jià)格（元）綜合體效應(yīng)10160017600物業(yè)形態(tài)及主題696018560體量大，定價(jià)趨于相對(duì)價(jià)值最大化-8-128017280合計(jì)8128017280修正因素主題商城定價(jià)（市場(chǎng)比較法）商業(yè)物業(yè)定位定量研究定位研究指標(biāo)加權(quán)比例臨街內(nèi)街區(qū)域/地點(diǎn)商業(yè)氛圍15%107交通方便程度15%107周邊人口密度15%1010消費(fèi)能力15%1010硬件規(guī)模15%106.8業(yè)態(tài)組合15%106.8昭示性10%106.7綜合評(píng)定107.81一樓銷售價(jià)格（元/）1728013500 臨街主題商城：一層價(jià)格定為：17280 元/；二樓價(jià)格定為：

43、8640元/，三樓價(jià)格定為：5760元/，四樓價(jià)格定為：3450元/；三層整體均價(jià)：10560元/，四層整體均價(jià)：8780元/ ； 內(nèi)街主題商城：一層價(jià)格定為：13500 元/；二樓價(jià)格定為：6750元/，三樓價(jià)格定為：4480元/，四樓價(jià)格定為：2680元/；三層整體均價(jià)：8250元/，四層整體均價(jià)：6860元/ ；商業(yè)圈層界定一級(jí)圈層（核心圈層） 以項(xiàng)目為中心，三公里范圍內(nèi)的人口；二級(jí)圈層（次級(jí)商圈）麒麟?yún)^(qū)（除去城區(qū)人口）；三級(jí)商圈（邊緣商圈） 曲靖所有的縣。注：一級(jí)圈層人口主要按照城區(qū)人口；二級(jí)圈層按照主要麒麟?yún)^(qū)城區(qū)周邊人口來(lái)測(cè)算；三級(jí)圈層主要按照曲靖市各縣的統(tǒng)計(jì)人口來(lái)測(cè)算。輻射人口：3

44、9.67萬(wàn)預(yù)計(jì)2020年：65萬(wàn)人輻射人口：29.81萬(wàn)預(yù)計(jì)2020年：35萬(wàn)人輻射人口：508.72萬(wàn)預(yù)計(jì)2020年：629萬(wàn)人商業(yè)物業(yè)定位定量研究定量研究按照現(xiàn)有人口計(jì)算的輻射人口有效輻射人口396700人*98%=388700人以本項(xiàng)目為中心的三公里范圍，作為商業(yè)面積推算的依據(jù)第一圈層第二圈層有效輻射人口（694800-396700)*40%=119200人麒麟?yún)^(qū)除去第一圈層的區(qū)域范圍作為商業(yè)面積推算的依據(jù)第三圈層根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研問(wèn)卷全市級(jí)商業(yè)中心對(duì)不同圈層人口的滲透率： “第一圈層” 98%；“第二圈層”40%；“第三圈層”10%其中 “第三圈層”總?cè)丝跒?08.72萬(wàn)人，按照麒麟?yún)^(qū)居民消

45、費(fèi)水平折算，有效輻射人口為193100人。按照曲靖市現(xiàn)有人口計(jì)算本項(xiàng)目有效輻射人口為701000人。總輻射商業(yè)物業(yè)定位定量研究定量研究有效輻射人口388700+119200+193100=701000人曲靖市周邊縣作為商業(yè)面積推算的依據(jù)調(diào)整有效輻射人口數(shù)量：1931000*10%=193100人曲靖市周邊縣作為商業(yè)面積推算的依據(jù)按照預(yù)測(cè)2020年人口計(jì)算的輻射人口有效輻射人口650000人*98%=637000人以本項(xiàng)目為中心的三公里范圍，作為商業(yè)面積推算的依據(jù)第一圈層第二圈層有效輻射人口（100000-650000)*40%=14000人麒麟?yún)^(qū)除去第一圈層的區(qū)域范圍作為商業(yè)面積推算的依據(jù)第三

46、圈層根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研問(wèn)卷全市級(jí)商業(yè)中心對(duì)不同圈層人口的滲透率： “第一圈層” 98%；“第二圈層”40%；“第三圈層”10%其中： “第一圈層”總?cè)丝跒?5萬(wàn)人， “第二圈層” 人口為35萬(wàn)人；“第三圈層”預(yù)計(jì)人口為6292200人，按照麒麟?yún)^(qū)居民消費(fèi)水平折算，有效輻射人口為200880人。按照曲靖市2020年預(yù)測(cè)人口計(jì)算本項(xiàng)目有效輻射人口為977880。總輻射商業(yè)物業(yè)定位定量研究定量研究有效輻射人口637000+140000+200880=977880人曲靖市周邊縣作為商業(yè)面積推算的依據(jù)調(diào)整有效輻射人口數(shù)量：2008800*10%=200880人曲靖市周邊縣作為商業(yè)面積推算的依據(jù)日常消費(fèi)結(jié)構(gòu)日常

47、消費(fèi)占總支出的比例50%目的型消費(fèi)餐飲娛樂(lè)消費(fèi)便利型消費(fèi)區(qū)域人均年消費(fèi)支出（元）12484日常人均消費(fèi)金額（元）624235%2279元/年189.97元/月30%1954元/年162.83元/月35%2279元/年189.97元/月官方統(tǒng)計(jì)日常消費(fèi)支出數(shù)據(jù)用于日常消費(fèi)的的加權(quán)平均金額（元）6784.77消費(fèi)類型平均金額食品3684.18衣著1187.16家庭用品及服務(wù)376.4醫(yī)療保健522.61娛樂(lè)文化852.65雜項(xiàng)商品及服務(wù)161.77合計(jì)6784.77修正區(qū)域日常人均消費(fèi)金額（元）6513.38商業(yè)物業(yè)定位定量研究定量研究 商圈界定商業(yè)面積推算依據(jù)正如麒麟南路、曲靖新百大、美佳華麒麟

48、商業(yè)廣場(chǎng)輻射整個(gè)麒 麟?yún)^(qū)市區(qū) ，麒麟?yún)^(qū)范圍內(nèi)可以看做一個(gè)大的商圈，以本項(xiàng)目為中心的3公里范圍基本涵蓋整個(gè)麒麟?yún)^(qū)市區(qū)，正是本項(xiàng)目輻射的人口。通過(guò)問(wèn)卷訪談，本項(xiàng)目的覆蓋率為98%；麒麟?yún)^(qū)除去城區(qū)為本項(xiàng)目輻射的第二圈層，覆蓋率為40%；麒麟?yún)^(qū)周邊各縣為本項(xiàng)目輻射的第三圈層，覆蓋率為10%。參數(shù)說(shuō)明坪效計(jì)算：按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：麒麟?yún)^(qū)現(xiàn)在商業(yè)坪效為：408877萬(wàn)元/52萬(wàn)=7863元/ 年按照規(guī)劃曲靖市2020年商業(yè)規(guī)劃，規(guī)劃商業(yè)坪效為22307元/ 年人均消費(fèi)：按照官方統(tǒng)計(jì)：當(dāng)前人均日常消費(fèi)支出6513.38元/年；按照10.2%的增長(zhǎng)率，2020年人均日常消費(fèi)支出20892元/年。商業(yè)物業(yè)定位定量研究

49、定量研究客戶吸引的方向動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)量自然增長(zhǎng)量&聚集效應(yīng)帶來(lái)的增長(zhǎng)從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手處攫取的市場(chǎng)份額存量市場(chǎng)的不飽和點(diǎn)市場(chǎng)存在商業(yè)空白點(diǎn)，如現(xiàn)在的餐飲娛樂(lè)市場(chǎng)存在布局分散、檔次低等問(wèn)題，是本項(xiàng)目的重點(diǎn)方向。現(xiàn)有的大型百貨、購(gòu)物中心、商業(yè)街等商業(yè)大部分屬于商業(yè)形態(tài)落后，大商圈仍處于成長(zhǎng)之中，沿街商業(yè)存量規(guī)模不小，但檔次不高，商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)不明顯。目前在建大型商業(yè)項(xiàng)目逐步增多，但是商業(yè)的前期規(guī)劃和定位以及商業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)都不明確。曲靖市商業(yè)未來(lái)還有很大的發(fā)展空間，且本項(xiàng)目可以充分吸引周邊商業(yè)的客流，與周邊商業(yè)（大型超市）形成良好的互動(dòng)。商業(yè)物業(yè)定位定量研究定量研究市場(chǎng)份額分析決定因素定位檔次曲靖市家庭人均月收入1

50、500元以上者約占人口總量的70%，本項(xiàng)目初步定位于中高檔，因此人口覆蓋率在70%左右；業(yè)態(tài)及規(guī)模提供體驗(yàn)式一站式消費(fèi)，先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)對(duì)中高收入者具有極強(qiáng)的吸引力，保證了對(duì)消費(fèi)者吸引度。滲透率決定因素新建商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)新建的住宅商業(yè)綜合體如中天國(guó)際、金城家園、麒麟嘉城、財(cái)富中心等會(huì)分流中高檔人群購(gòu)買力的30%；周邊現(xiàn)有商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目與麒麟南路、麒麟商業(yè)廣場(chǎng)等商業(yè)有明顯的優(yōu)勢(shì)，對(duì)中高端客戶有很強(qiáng)的吸引力，吸引中心商圈中、高端人群購(gòu)買力的70%；市場(chǎng)占有率70%中高端客戶的50%根據(jù)市場(chǎng)滲透率與市場(chǎng)占有率分析，修正后本項(xiàng)目有效人口245300人；2020年本項(xiàng)目商業(yè)輻射有效人口342200人。商業(yè)物

51、業(yè)定位定量研究定量研究定量結(jié)論式中：IRS商圈的零售飽和指數(shù)（即哈夫模型中的Dc）；C商圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目;RE商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出；RF商圈內(nèi)商店的營(yíng)業(yè)面積。 按照現(xiàn)有數(shù)據(jù)本項(xiàng)目可支撐的商業(yè)面積為：=245300（人）*6513.38（元/人年）/7863（元/）=203100（） 由上可得，本項(xiàng)目近期發(fā)展可支撐的純商業(yè)體量為20.3132.05萬(wàn)。商業(yè)物業(yè)定位定量研究定量研究按照預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)本項(xiàng)目可支撐的商業(yè)面積為：=342200（人）* 20892 （元/人年）/ 22307 （元/）=320500（）遠(yuǎn)期發(fā)展博弈值推算商業(yè)物業(yè)定位定量研究定量研究未來(lái)滇中東部城市增長(zhǎng)極的形成云南省滇中城

52、市經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃20092010指出形成以構(gòu)建珠江源大城市為目標(biāo)的東部曲靖增長(zhǎng)極; 成為全國(guó)重要的重化工和有色冶金基地，承接黔桂川和東盟自由貿(mào)易區(qū)的物資集結(jié)和運(yùn)輸樞紐。針對(duì)此點(diǎn)本項(xiàng)目純商業(yè)增加2%，即0.64萬(wàn)修正因素一修正因素二中心商圈的發(fā)展，商圈北移城市商業(yè)中心成為輻射全市的集購(gòu)物、住宿、休閑娛樂(lè)、金融貿(mào)易于一體的現(xiàn)代化綜合商業(yè)中心，成為城市公共活動(dòng)中心的主體和引導(dǎo)消費(fèi)、促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主導(dǎo)力量。針對(duì)此點(diǎn)本項(xiàng)目純商業(yè)增加6%，即1.92萬(wàn)修正因素三修正因素四本項(xiàng)目中央商務(wù)區(qū)及金融中心的定位首個(gè)國(guó)際情景體驗(yàn)購(gòu)物娛樂(lè)商業(yè)中心，引領(lǐng)曲靖市商業(yè)發(fā)展的方向，本項(xiàng)目定位為曲靖金融中心、中央商

53、務(wù)區(qū)。針對(duì)此點(diǎn)，項(xiàng)目純商業(yè)體量增加3%，即.96萬(wàn)建筑成本與實(shí)現(xiàn)的價(jià)值麒麟?yún)^(qū)住宅價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)物業(yè)價(jià)格，在建筑成本一定情況下，商業(yè)體量的增大能夠增加利潤(rùn)針對(duì)此點(diǎn)，項(xiàng)目純商業(yè)體量增加8%，即2.56萬(wàn) 由上可得，考慮五大修正因素，本項(xiàng)目近遠(yuǎn)期博弈的商業(yè)體量為28.3140.05萬(wàn)。修正因素五投資意識(shí)強(qiáng)，投資能力強(qiáng)目前曲靖是的煤老板、大型私企企業(yè)主、大公司的高層擁有大量的財(cái)富，目前對(duì)商業(yè)物業(yè)投資意識(shí)強(qiáng)，投資能力強(qiáng)。針對(duì)此點(diǎn)，項(xiàng)目純商業(yè)體量增加6%，即1.92萬(wàn)商務(wù)辦公物業(yè)定位定量2整體定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格建議商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究曲靖未來(lái)的整體商務(wù)環(huán)境還需要產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持，對(duì)于銀行、保險(xiǎn)、金

54、融等行業(yè)的企業(yè)需要形象較好的商務(wù)辦公產(chǎn)品小企業(yè)對(duì)辦公場(chǎng)所位置的需求逐漸提升，部分客戶表示有購(gòu)買自用的打算。物業(yè)類型發(fā)展機(jī)遇發(fā)展方向訂制式寫字樓商務(wù)公寓商務(wù)辦公物業(yè)物業(yè)發(fā)展方向結(jié)論回顧商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究整體定位銀行金融業(yè)的基地中高檔寫字樓曲靖銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)銀行、保險(xiǎn)、金融、證券中小規(guī)模草創(chuàng)型企業(yè)/成長(zhǎng)型企業(yè)咨詢、顧問(wèn)公司、評(píng)估事務(wù)所、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、廣告公司、設(shè)計(jì)工作室、裝飾公司、貿(mào)易公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、文化公司等草創(chuàng)型和成長(zhǎng)型企業(yè)新進(jìn)駐曲靖的直屬分行計(jì)劃進(jìn)駐曲靖的銀行保險(xiǎn)、金融、證券等相關(guān)企業(yè)外來(lái)的有實(shí)力的大中型企業(yè)創(chuàng)意創(chuàng)富的樂(lè)園SOHO商務(wù)公寓中央商務(wù)金融中心釋義：本項(xiàng)目以銀

55、行大廈為主體，以SOHO商務(wù)公寓為補(bǔ)充，引入多家銀行、保險(xiǎn)、金融、證券企業(yè)，與位于麒麟南北路交接的農(nóng)業(yè)銀行和工商銀行大廈，共同形成中央商務(wù)金融中心。商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究寫字樓規(guī)模與價(jià)格預(yù)估目標(biāo)客戶進(jìn)駐時(shí)間目前辦公地點(diǎn)廣東發(fā)展銀行/麒麟東路尚都豪庭住宅群樓招商銀行2009.6麒麟東路尚都豪庭住宅群樓上海浦發(fā)銀行2009.6曲靖市翠峰路恒通機(jī)動(dòng)車安全檢測(cè)鑒定中心中國(guó)民生銀行2009.7翠峰西路三元名城208幢SF號(hào) 中國(guó)光大銀行2009.11/中信銀行2009.11/華夏銀行預(yù)計(jì)2010年/天安保險(xiǎn)/中國(guó)建設(shè)銀行大廈泰康人壽/曲靖市地稅大樓陽(yáng)光保險(xiǎn)/麒麟東路住宅群樓2009年進(jìn)駐曲靖的銀行有5

56、家。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露2010年華夏銀行也將獲批進(jìn)駐。曲靖銀行金融業(yè)得到迅速發(fā)展。保險(xiǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)也有多家，目前辦公地點(diǎn)多位于住宅群樓、政府機(jī)構(gòu)辦公樓、銀行大廈里，對(duì)寫字樓的需求十分明顯。根據(jù)銀行機(jī)構(gòu)對(duì)辦公需求的慣例，中小銀行的分行或二級(jí)分行需求面積至少在8000-12000 以上，網(wǎng)點(diǎn)一般30人左右，面積需求2000。假定本項(xiàng)目能夠通過(guò)政府的支持與招商，與四家銀行達(dá)成回購(gòu)協(xié)議，則辦公面積可達(dá)到40000。銀行大廈有對(duì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、證券機(jī)構(gòu)有很強(qiáng)的行業(yè)吸引力，同時(shí)外來(lái)的大中型企業(yè)亦有少部分寫字樓商務(wù)辦公需求。因此預(yù)計(jì)寫字樓總體規(guī)模可達(dá)到50000-60000。說(shuō)明：寫字樓產(chǎn)品定位、檔次定位需與相關(guān)企業(yè)達(dá)成

57、協(xié)議，按要求建造，在本報(bào)告中不再展開(kāi)研究。高層寫字樓大廈建造成本約為1800元/，綜合考慮地價(jià)和其他裝修成本，利潤(rùn)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的正常利潤(rùn)30%計(jì)，則回購(gòu)價(jià)預(yù)計(jì)為4550元/。國(guó)內(nèi)的發(fā)展曲靖的發(fā)展與寫字樓產(chǎn)品的區(qū)別隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)化的日益普及，專業(yè)化以及產(chǎn)業(yè)分工的細(xì)化，相信現(xiàn)在的SOHO趨勢(shì)只是個(gè)開(kāi)始，隨著中國(guó)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，SOHO可以出現(xiàn)于中國(guó)服務(wù)業(yè)中的任何一個(gè)角落，并且在很多城市中，逐漸發(fā)展、群聚演變成為一種經(jīng)濟(jì)模式。同時(shí)，由于SOHO一族自身的效率和從業(yè)人員的素質(zhì)，SOHO一族也非常可能成為未來(lái)中國(guó)服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要發(fā)展支柱。SOHO商務(wù)公寓由于其商住兩用性，與住宅價(jià)值較高SOHO

58、在曲靖還只是雛形，隨著珠江源大都市規(guī)劃的發(fā)展，曲靖服務(wù)業(yè)有望得到快速發(fā)展，廣告類、裝飾類、咨詢類公司、創(chuàng)意類公司會(huì)越來(lái)越多，所以適合這些公司發(fā)展的類寫字樓產(chǎn)品將充分滿足這部分客戶的需求可居家，可辦公，首先滿足基本居住的需求對(duì)辦公空間有個(gè)性化創(chuàng)意需要，一般是5米左右的超高層高，可以分割成兩層，上層私密空間，下層辦公空間24小時(shí)辦公 工作時(shí)間自由掌控，自由、彈性而新型的工作方式最大賣點(diǎn)：傳統(tǒng)寫字樓是地段，SOHO是一種創(chuàng)意，一種工作方式商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究SOHO商務(wù)公寓的發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究SOHO商務(wù)公寓目標(biāo)客戶定位中小規(guī)模草創(chuàng)型企業(yè)/成長(zhǎng)型企業(yè)，如咨詢、顧問(wèn)公司、評(píng)估事務(wù)所、律師

59、事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、廣告公司、設(shè)計(jì)工作室、裝飾公司、貿(mào)易公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、文化公司等等投資兼自住的白領(lǐng)認(rèn)可項(xiàng)目?jī)r(jià)值的投資客戶直接客戶間接客戶需要把握的市場(chǎng)要點(diǎn)城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)品的不足形成的升級(jí)空間城市行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)突出的優(yōu)勢(shì)交通的便利性相對(duì)優(yōu)勢(shì)的區(qū)位條件良好的可視性綜合物業(yè)的相互支持曲靖城市中心新型商務(wù)辦公物業(yè)，采用現(xiàn)代藝術(shù)風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃，注重空間感、環(huán)境幽雅、簡(jiǎn)潔實(shí)用商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究SOHO商務(wù)公寓產(chǎn)品定位方向市場(chǎng)特征項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)曲靖基本上沒(méi)有真正的SOHO商務(wù)公寓，SOHO滇東佳園和匯寶大廈均為一棟，規(guī)模在2-3萬(wàn)，瑞和商務(wù)公寓規(guī)模為1.3萬(wàn)（尚未入市）SOHO/商住產(chǎn)

60、品在曲靖供應(yīng)量十分有限，新產(chǎn)品上市將會(huì)引起較多的關(guān)注考慮本項(xiàng)目區(qū)位及綜合城規(guī)模優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的銷售水平將會(huì)好于市場(chǎng)平均水平考慮到這幾點(diǎn)因素，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目可建設(shè)1-2棟，規(guī)模可以達(dá)到3-6萬(wàn)商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究SOHO商務(wù)公寓產(chǎn)品規(guī)模推定商務(wù)辦公物業(yè)定位定量研究SOHO商務(wù)公寓價(jià)格定位分析項(xiàng)目名稱位置相近30同質(zhì)產(chǎn)品30競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系40總分權(quán)重滇東佳園2515307025%匯寶大廈1515407025%尚都豪庭2510205520%中天國(guó)際2515408029%小計(jì)275100%項(xiàng)目名稱售價(jià)打分（設(shè)本項(xiàng)目為100分）調(diào)整價(jià)格（元/）權(quán)重折算價(jià)格（元/）滇東佳園270080350025%875匯寶