1、案例分析一項 目 名稱:市東麗區(qū)大道南側南居住區(qū)三期 A 地塊國有建設用地使用權轉讓價格評估受托估價:市正盛房地產(chǎn)評估土地估價:正盛 2008（估）047 號土地估價技術:正盛 2008（技）047 號提交日期：二零年八月二十日考生：號：20061200164資格號：2007120036一、項目的估價背景分析待估宗地是市資源與房屋管理局（出讓人）在 2007 年6 月 14 日出讓給濱海發(fā)展投資，出讓年限為自合同簽訂之日起 70 年。按照市國有土地使用權出讓合同的規(guī)定濱海發(fā)展投資擬辦理待估宗地國有建設用地使用權轉讓手續(xù)。為此，特委托市正盛房地產(chǎn)評估對該宗地的國有建設用地使用權轉讓價格進行評估，

2、為其辦理相關土地手續(xù)提供價格參考依據(jù)。濱海發(fā)展投資于 2007 年 6 月以出讓方式獲取了待估宗地的土地使用權，按照出讓合同約定，至 2008 年 8 月對待估宗地進行成片開發(fā)達到建設條件后擬進行轉讓。二、估價對象基本狀況描述與分析根據(jù)委托估價方提供的市建設項目核定用地圖和市規(guī)劃局行政事項規(guī)劃條件通知書，待估宗地坐落于市東麗區(qū)以南南路以東，規(guī)劃土地用途為居住用地，根據(jù)土地分類（資發(fā)2001255 號），本次評估設定的土地用途為住宅用地。待估宗地的規(guī)劃總用地面積 152252.30 平方米，界內使用面積84242.90 平方米，界外處理面積 68009.40 平方米，本次評估面積按84242.9

3、0 平方米計。跟隨負責該項目的估價師進行實地查看后，待估宗地雖然地處天津市東郊，但是距離市中心的距離并不遠，而且隨著近幾年城市道路設施的快速建設，宗地附近車輛通行條件很好。另外宗地所在的區(qū)域為城市待開發(fā)新區(qū)，車站、學校、醫(yī)院等配套設施正在逐步建成，這些情況都對宗地價格的確定有利的影響。三、此次估價的難點及其解決方法1、待估宗地土地使用權剩余年限的確定因為待估宗地的土地使用權是在 2007 年 6 月份通過出讓取得的，出讓年限為 70 年。到 2008 年 8 月，已經(jīng)過去了 1 年零 2 個月，約等于 1.2 年，因此確定待估宗地的剩余使用年限為 68.8 年。因為對于不同年限的土地使用權來說

4、，即使其他條件相差無幾，但價值卻有天壤之別。即將到期的土地使用權可能會接近于零。因此，在對出讓土地使用權進行估價時，剩余年限的確定以及針對不同年限的價格調整是非常重要的。2、估價方法的選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（以下簡稱規(guī)程），通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設開發(fā)法）、成本近法、基準地價系數(shù)修等。估價方法的選擇應按照地價評估的技術規(guī)程，根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結合估價對象的具體特點及估價目的等來適當選擇。已經(jīng)掌握了一定數(shù)量的與待估宗地用地性質相同、條件相似，具有可替代性的可比土地交易實例，經(jīng)比較測算出的地價能夠反映出近期市場行情，因此可選用市場比較法作為估價方法之一；此外，

5、也掌握有較為豐富的待估宗地周圍的房地產(chǎn)市場交易價格及房屋建造的相關成本資料，故可選用假設開發(fā)法作為第二種估價方法。因此，此次評估采用市場比較法和假設開發(fā)法兩種估價方法進行評估。3、估價方法的具體應用（1）市場比較法的應用分析在市場比較法的應用中，從案例庫中選擇了 3 個與待估宗地用途相同、交易類型相同、區(qū)域及個別條件相近，而且交易日期與估價期日接近的土地交易實例，而且這幾個土地交易實例都屬與正常交易。在案例選擇中，反復甄別，以較為嚴格的標準確定所選用的可比實例。市場比較法應用中另外一個關鍵的環(huán)節(jié)就是比較的選擇和指數(shù)表的編制。由于可比實例是按照最類似的標準來選擇的，因此在眾多的比較中，一部分關鍵

6、性的待估宗地與可比實例是完全相同的，因而不需要進行修正，這樣也節(jié)約了很大的工作量。對于那些有差別的的修正系數(shù)的確定也是本著盡量準確的原則進行把握的。甚至對于其中的一項小的也是反復權衡它的修正系數(shù)的取值。例如，對于交通條件中的站點，由于沒有準確的把握，再一次在估價師的帶領下進行了實地的查看和測距，最終得出一個更為客觀的結論和系數(shù)的取值。（2）假設開發(fā)法的應用在假設開發(fā)法的應用中，會涉及到大量參數(shù)的確定和計算，包括建設期、投資進度、未來銷售安排、未來樓價、建筑費專業(yè)費、利息、利潤、稅費等，這些數(shù)據(jù)的取值和計算都需要估價根據(jù)實際情況分析后確定。例如，其中的未來房地產(chǎn)價格的確定，不僅要考慮當前待估宗地

7、周邊房地產(chǎn)的價格狀況，也要對未來價格的變化趨勢進行分析。在本案例中，根據(jù)評估實際，同時對待估宗地周圍商品住宅市場的，認為該區(qū)域的市場平均售價為 8000-8500 元/平方米左右，估價通過對估價對象現(xiàn)場查勘、分析及計算，確定項目銷售時其平均售價為 8300 元/平方米。雖然該項目可能要在兩年之后竣工投入使用，但是結合房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)市場在2008 年房地產(chǎn)交易量下滑的情況分析，在今后兩年房地產(chǎn)價格可能會出現(xiàn)一定程度的調整，因此該項目建成后的價格仍保持現(xiàn)有水平。四、幾點啟示1、對于估價方法的選擇，應該盡量多選用幾種方法作為參考在該估價項目中，只選用了市場法和假設開發(fā)法進行估價。但是對于新開發(fā)土地，成本法和基準地價修也可以用來作為參考。這些方面的內容應該在估價中進行說明。2、把握房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關費用的數(shù)據(jù)因為在假設開發(fā)法的測算中，會涉及到房地產(chǎn)開發(fā)的全部過程，所以作為土地估價不僅要熟練掌握估價理論和方法，而且要對房地產(chǎn)開發(fā)過程安排、實際操作要求和相關成本費用問題要有清楚地把握。甚至要求估價師對于一些常見建筑的造價也要有一定的了解。3、要緊密關注