1、 PAGE 目 錄一項(xiàng)目目定位P31、項(xiàng)目目評(píng)判2、市場(chǎng)場(chǎng)形象定定位3、目標(biāo)標(biāo)客戶定定位4、目標(biāo)標(biāo)客戶分分析二推廣廣策略P1221、策略略概述2、推廣廣階段3、推廣廣費(fèi)用預(yù)預(yù)算三廣告告企劃P1991、廣告告總精神神2、階段段廣告執(zhí)執(zhí)行計(jì)劃劃3、媒體體計(jì)劃四工作作進(jìn)度表表P443序本案營(yíng)銷銷企劃的的基本思思想以耀江集集團(tuán)整體體發(fā)展的的戰(zhàn)略眼眼光，對(duì)對(duì)待本案案的全程程營(yíng)銷企企劃；將本案理理解為耀耀江品牌牌運(yùn)作的的一部分分，充分分考慮對(duì)對(duì)耀江品品牌已有有影響力力的繼承承和發(fā)展展；充分發(fā)揮揮每個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目在品品牌發(fā)展展過(guò)程中中的作用用，進(jìn)行行整合營(yíng)營(yíng)銷，最最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“滿盤(pán)皆皆贏”。本案營(yíng)銷銷企劃的的主要目

2、目的銷售目標(biāo)標(biāo)實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)現(xiàn)金流相相對(duì)應(yīng)的的銷售計(jì)計(jì)劃，達(dá)達(dá)到預(yù)先先確定的的經(jīng)濟(jì)收收益；品牌目標(biāo)標(biāo)在耀江花花園的基基礎(chǔ)上，將耀江江品牌的的市場(chǎng)影影響力提提升到一一個(gè)新的的層次；積累客戶戶通過(guò)良好好的品牌牌影響力力，培養(yǎng)養(yǎng)客戶的的忠誠(chéng)度度，為后后續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目積積累忠誠(chéng)誠(chéng)的潛在在客戶。項(xiàng)目定位位1、項(xiàng)目目評(píng)判1.1優(yōu)優(yōu)勢(shì)北外灘、外灘源源、四川川北路商商街的總總體規(guī)劃劃，使本本區(qū)域成成為公眾眾關(guān)注的的焦點(diǎn)，同時(shí)也也增強(qiáng)了了投資者者對(duì)本區(qū)區(qū)域物業(yè)業(yè)的信心心；名江七星星城、浦浦江名邸邸、香港港麗園、名佳經(jīng)經(jīng)典等物物業(yè)的推推出，使使人們對(duì)對(duì)虹口區(qū)區(qū)域的物物業(yè)認(rèn)識(shí)識(shí)由“中低檔檔”逐漸向向“中高檔檔”轉(zhuǎn)變，為本案

3、案的推出出奠定了了一定的的基礎(chǔ)；耀江花園園已經(jīng)在在上海市市場(chǎng)積累累了較高高的品牌牌形象，使人們們對(duì)“耀江”品牌有有了初步步的認(rèn)識(shí)識(shí)；與周邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)相比，本案在在功能定定位、建建筑設(shè)計(jì)計(jì)方面具具有非常常獨(dú)特的的優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)完完全突破破了傳統(tǒng)統(tǒng)意義上上的建筑筑設(shè)計(jì)模模式，除除了考慮慮朝向、觀景等等要求外外，更多多地考慮慮了建筑筑本身的的景觀，將藝術(shù)術(shù)與功能能很好地地融為一一體，成成為城市市中獨(dú)特特的風(fēng)景景線；由于本案案具有高高級(jí)商務(wù)務(wù)辦公和和酒店式式公寓的的功能，使本案案與北外外灘相應(yīng)應(yīng)的規(guī)劃劃相符合合，大大大增加了了本案的的檔次。1.2劣劣勢(shì)由于本案案的開(kāi)發(fā)發(fā)正處于于北外灘灘開(kāi)發(fā)的的前奏，北外

4、灘灘的真實(shí)實(shí)價(jià)值還還沒(méi)有在在房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)體體現(xiàn)出來(lái)來(lái)，所以以存在著著很多的的不確定定性， 尤其是本本案的升升值空間間，具體體表現(xiàn)在在定價(jià)的的策略；本案的占占地面積積相對(duì)較較小，因因而在環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)上的余余地較小小，只能能借助于于建筑設(shè)設(shè)計(jì)和周周邊景觀觀資源的的充分利利用；由于重點(diǎn)點(diǎn)考慮了了觀景效效果、建建筑景觀觀，使部部分房型型出現(xiàn)了了一些不不規(guī)則的的空間布布局，使使人們居居住心理理和家居居擺放有有一些困困難。1.3威威脅周邊已開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目，如浦浦江名邸邸、名江江七星城城中投資資者持有有的房源源將在未未來(lái)不斷斷釋放，由于其其相對(duì)較較低的價(jià)價(jià)格，對(duì)對(duì)本案造造成一定的威威脅；四川北路路的整體體開(kāi)發(fā)

5、，在未來(lái)來(lái)將出現(xiàn)現(xiàn)較大規(guī)規(guī)模的高高檔住宅宅供應(yīng)量量，由于于其戶型型面積、規(guī)模效效應(yīng)等因因素，將將對(duì)本案案造成一一定 的競(jìng)爭(zhēng)力力。如明明佳房產(chǎn)產(chǎn)的明佳佳經(jīng)典，北臨44萬(wàn)平方方米的綠綠地，毗毗鄰四川川北路，很可能能成為未未來(lái)虹口口高檔住住宅的新新星；世界政治治和經(jīng)濟(jì)濟(jì)格局處處于動(dòng)蕩蕩，將影影響外資資企業(yè)對(duì)對(duì)上海的的投資，對(duì)本案案也將造造成一定定的影響響；隨著北外外灘和外外灘源開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)程程的加速速，與本本案地段段優(yōu)勢(shì)雷雷同，甚甚至更加加優(yōu)越的的項(xiàng)目可可能會(huì)不不斷涌現(xiàn)現(xiàn)，將減減低本案案的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)能力；白金府邸邸、新外外灘花苑苑、臨潼潼苑同處處北外灘灘區(qū)域，對(duì)本案案構(gòu)成直直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。1.4機(jī)機(jī)會(huì)目前

6、整個(gè)個(gè)北外灘灘區(qū)域正正處于開(kāi)開(kāi)發(fā)的前前奏，作作為北外外灘內(nèi)的的項(xiàng)目，必將吸吸引公眾眾的眼球球；同時(shí)時(shí)北外灘灘核心區(qū)區(qū)域的若若干項(xiàng)目目， 如世茂、中遠(yuǎn)等等項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度相對(duì)對(duì)緩慢，本案將將充分利利用20003年年底至220044年中的的北外灘灘項(xiàng)目真真空期打打一個(gè)“時(shí)間差差”；由于還處處于開(kāi)發(fā)發(fā)前期，再加上上虹口房房地產(chǎn)市市場(chǎng)目前前正處于于轉(zhuǎn)折時(shí)時(shí)期，因因而具有有很大的的升值空空間；真正屬于于北外灘灘規(guī)劃內(nèi)內(nèi)的樓盤(pán)盤(pán)目前主主要是新新外灘花花苑和臨臨潼苑以以及白金金府邸，在高端端市場(chǎng)仍仍然屬于于稀有產(chǎn)產(chǎn)品；北外灘、外灘源源的開(kāi)發(fā)發(fā)，以及及四川北北路的改改造，使使本案處處于城市市發(fā)展熱熱點(diǎn)的中中心區(qū)域域

7、，必將將產(chǎn)生更更多的機(jī)機(jī)遇，帶帶來(lái)更大大的 市場(chǎng)需求求；目前上海海房地產(chǎn)產(chǎn)高端市市場(chǎng)無(wú)論論是投資資還是居居住，都都處于供供需兩旺旺的總體體態(tài)勢(shì)。2、市場(chǎng)場(chǎng)形象定定位2.1總總體形象象中國(guó)新經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心的高尚尚綜合商商住社區(qū)區(qū)。2.2分分形象2.2.1寫(xiě)字字樓中小企業(yè)業(yè)的孵化化基地，前沿產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的聚聚集地。2.2.2酒店店公寓新知識(shí)階階層的理理想家園園。（新知識(shí)識(shí)階層：知識(shí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)中的的創(chuàng)業(yè)者者。）2.2.3住宅宅北外灘區(qū)區(qū)域可收收藏的稀稀世豪宅宅。3、目標(biāo)標(biāo)客戶定定位3.1寫(xiě)寫(xiě)字樓外資及外外省市知知名企業(yè)業(yè)的分支支機(jī)構(gòu)或或辦事處處；新興、前前沿領(lǐng)域域的中小小型企業(yè)業(yè)，如電電子商務(wù)務(wù)、生物物制藥、信

8、息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、投投資公司司、律師師事務(wù)所所、保險(xiǎn)險(xiǎn)、貿(mào)易易等行業(yè)業(yè)；各行業(yè)管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)；與周邊經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)往來(lái)密密切的相相關(guān)企業(yè)業(yè)，處于于地段考考慮，選選擇本案案；四平路沿沿線原有有的寫(xiě)字字樓出租租者；看重本區(qū)區(qū)域發(fā)展展的投資資者。3.2酒酒店公寓寓銷售目標(biāo)標(biāo)客戶看重本區(qū)區(qū)域未來(lái)來(lái)發(fā)展的的投資者者。未來(lái)居住住客戶在上海工工作的外外籍人士士；購(gòu)買(mǎi)本案案辦公物物業(yè)的業(yè)業(yè)主；周邊商業(yè)業(yè)區(qū)域的的私營(yíng)企企業(yè)主；在陸家嘴嘴、南京京路、淮淮海路等等周邊高高級(jí)寫(xiě)字字樓上班班的高級(jí)級(jí)白領(lǐng)；外地駐滬滬分支機(jī)機(jī)構(gòu)、辦辦事處的的管理人人員。3.3住住宅周邊商業(yè)業(yè)區(qū)域的的外來(lái)私私營(yíng)業(yè)主主；虹口本區(qū)區(qū)域的私私營(yíng)業(yè)主主投資者外

9、籍客戶戶3.4商商鋪原來(lái)周邊邊小商鋪鋪的經(jīng)營(yíng)營(yíng)者；居住在區(qū)區(qū)域周?chē)鷩幸庖膺M(jìn)行商商鋪經(jīng)營(yíng)營(yíng)的客戶戶；看中地段段發(fā)展，進(jìn)行商商鋪投資資的客戶戶。4、目標(biāo)標(biāo)客戶分分析41辦辦公樓目目標(biāo)客戶戶分析4.1.1主要要特征正處于發(fā)發(fā)展中的的中小企企業(yè)，需需要更換換新的辦辦公場(chǎng)所所；為了提升升企業(yè)的的形象，并處于于地段的的考慮，需要有有更好的的辦公空空間；企業(yè)有長(zhǎng)長(zhǎng)久的發(fā)發(fā)展計(jì)劃劃，處于于經(jīng)濟(jì)的的考慮，有意向向購(gòu)買(mǎi)辦辦公樓，同時(shí)也也是一種種投資；原先的辦辦公場(chǎng)所所在本案案周?chē)缢钠狡铰犯浇粚?duì)辦公空空間的面面積需求求不是很很大；大部分為為知識(shí)密密集型企企業(yè)或者者中介、貿(mào)易機(jī)機(jī)構(gòu)、辦辦事處。4.1.2信

10、息息通道專門(mén)的中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)；房地產(chǎn)信信息集中中的報(bào)紙紙。42酒酒店公寓寓目標(biāo)客客戶分析析4.2.1主要要特征在上海工工作或由由于工作作關(guān)系經(jīng)經(jīng)常到上上海；對(duì)配套比比較依賴賴，注重重生活品品質(zhì)；關(guān)注周邊邊的居住住氛圍；注重工作作的便利利性。社交廣泛泛。4.2.2消費(fèi)費(fèi)心理對(duì)價(jià)格敏敏感較低低，注重重品質(zhì)；投資意識(shí)識(shí)較強(qiáng)。43住住宅目標(biāo)標(biāo)客戶分分析4.3.1主要要特征關(guān)心國(guó)家家大事，關(guān)心政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)；交際廣泛泛、見(jiàn)識(shí)識(shí)廣博；追逐時(shí)尚尚，注重重形象，關(guān)注生生活品質(zhì)質(zhì)；三口之家家為主，有私家家車(chē)或公公司專車(chē)車(chē)；大部分受受過(guò)高等等教育；敢于創(chuàng)新新、善于于學(xué)習(xí)新新知識(shí)、新觀念念；投資意識(shí)識(shí)強(qiáng)。4.3

11、.2消費(fèi)費(fèi)心理關(guān)注品質(zhì)質(zhì)，對(duì)價(jià)價(jià)格不是是很敏感感；有相對(duì)固固定的消消費(fèi)品牌牌；公共活動(dòng)動(dòng)頻繁；個(gè)人交際際圈相對(duì)對(duì)固定，活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所相對(duì)對(duì)固定；注重地位位的表現(xiàn)現(xiàn)；對(duì)未來(lái)發(fā)發(fā)展有很很好期望望。4.3.3信息息通道報(bào)紙：主主要為新新聞?lì)惡秃蛯I(yè)類類報(bào)紙；電視：新新聞?lì)悾浑s志：時(shí)時(shí)尚雜志志、免費(fèi)費(fèi)速遞雜雜志；親友間信信息傳遞遞；戶外媒體體。44商商鋪目標(biāo)標(biāo)客戶分分析4.4.1主要要特征主要居住住在周邊邊區(qū)域，對(duì)地域域認(rèn)同感感很強(qiáng)；關(guān)注市政政動(dòng)態(tài)，投資意意識(shí)強(qiáng)。4.4.2消費(fèi)費(fèi)心理比較謹(jǐn)慎慎，不敢敢冒很大大風(fēng)險(xiǎn)；有一定積積累，但但購(gòu)買(mǎi)能能力有限限，對(duì)總總價(jià)敏感感。推廣策略略1、策略略概述高姿態(tài)、高品位位

12、的社會(huì)會(huì)公關(guān)活活動(dòng)引起公眾眾注意的的新聞事事件營(yíng)銷銷準(zhǔn)確針對(duì)對(duì)目標(biāo)客客戶層面面全方位位氣勢(shì)磅磅礴的宣宣傳活動(dòng)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)現(xiàn)將來(lái)的的期望值值，給客客戶以購(gòu)購(gòu)買(mǎi)信心心公共關(guān)系系策略與與廣告宣宣傳推廣廣并舉2、推廣廣階段品牌延續(xù)第三輪推廣寫(xiě)字樓上市再針對(duì)寫(xiě)字樓客戶的特點(diǎn)，開(kāi)展準(zhǔn)確有效的推廣活動(dòng)，使耀江國(guó)際廣場(chǎng)成為上海知名的高檔社區(qū)的代表，品牌得到永久延續(xù)。品牌升華第二輪推廣酒店式公寓上市已有的品牌效應(yīng)增強(qiáng)了客戶對(duì)產(chǎn)品增值盈利前景的信心，再針對(duì)投資型客戶的特點(diǎn)，開(kāi)展準(zhǔn)確有效的推廣活動(dòng)，使品牌進(jìn)一步提升。品牌強(qiáng)勢(shì)推廣第一輪推廣豪華住宅上市將高端產(chǎn)品推出上市，在市場(chǎng)上樹(shù)立起豪宅形象。全面整合各方面推廣手段，

13、全面帶動(dòng)人氣，媒體力度達(dá)到最高潮在公眾層面確立耀江國(guó)際廣場(chǎng)品牌地位，在完成住宅銷售的的同時(shí)為后續(xù)的銷售打下深厚基礎(chǔ)。品牌形象建立整體項(xiàng)目推廣此時(shí)產(chǎn)品尚未完全確定，營(yíng)銷中以渲染北外灘的歷史背景、人文掌故以及未來(lái)發(fā)展的美好藍(lán)圖為主，營(yíng)造氣氛，充分發(fā)表自己的生活主張，樹(shù)立對(duì)國(guó)際菁英們的品牌形象感召。推廣階段段時(shí)間跨度度關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)主要工作作簡(jiǎn)述準(zhǔn)備期20022年8月月下旬之之前8月下旬旬售樓處處投入使使用以整體項(xiàng)項(xiàng)目的推推廣為主主，在產(chǎn)產(chǎn)品尚未未完全確確定的情情況下，以做足足北外灘灘的歷史史與整體體開(kāi)發(fā)的的文章為為主。1、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)及售樓樓處整體體包裝2、以及及銷售資資料的設(shè)設(shè)計(jì)及印印刷完成成3、開(kāi)盤(pán)盤(pán)前

14、期的的銷售工工具準(zhǔn)備備、銷售售團(tuán)隊(duì)組組建及培培訓(xùn) 20022年8月月下旬100月上旬旬10月11日房展展會(huì)售樓處投投入使用用，進(jìn)入入引導(dǎo)期期工作籌籌備階段段。1、房展展會(huì)籌備備2、 采采用新聞聞事件營(yíng)營(yíng)銷先行行，舉辦辦“尋找夢(mèng)夢(mèng)想，跨跨越未來(lái)來(lái)北外灘灘人文攝攝影之旅旅”攝影比比賽的公公關(guān)活動(dòng)動(dòng)，以類類似公益益性的活活動(dòng)引起起社會(huì)注注意，這這段時(shí)間間要將活活動(dòng)執(zhí)行行計(jì)劃確確定，以以及確定定新聞炒炒作計(jì)劃劃3、項(xiàng)目目全程媒媒體策略略與預(yù)算算計(jì)劃確確定整體項(xiàng)目目與住宅宅引導(dǎo)期期20033年100月上旬旬20003年年12月月20033年100月下旬旬“尋找夢(mèng)夢(mèng)想，跨跨越未來(lái)來(lái)北外灘灘人文攝攝影之旅旅

15、”攝影比比賽的公公關(guān)活動(dòng)動(dòng)舉辦延續(xù)房展展會(huì)效應(yīng)應(yīng)，進(jìn)入入市場(chǎng)醞醞釀期， “尋找夢(mèng)夢(mèng)想，跨跨越未來(lái)來(lái)北外灘灘人文攝攝影之旅旅”攝影比比賽的公公關(guān)活動(dòng)動(dòng)實(shí)施，伴隨各各種新聞聞媒體潛潛移默化化的宣傳傳，確定定和鞏固固本案產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)形象，深化產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)推廣。同時(shí)開(kāi)盤(pán)盤(pán)執(zhí)行計(jì)計(jì)劃確定定。20044年1月月20004年年3月20044年3月月上旬住住宅正式式開(kāi)盤(pán)為住宅開(kāi)開(kāi)盤(pán)作準(zhǔn)準(zhǔn)備，宣宣傳開(kāi)始始逐步以以住宅為為主，軟軟廣告炒炒作逐步步展開(kāi)，并在公公開(kāi)前一一個(gè)月左左右，開(kāi)開(kāi)始進(jìn)行行硬廣告告投放，廣告表表現(xiàn)以整整體形象象為主，廣告力力度在開(kāi)開(kāi)盤(pán)前大大量和大大面積釋釋放，同同時(shí)以研研討會(huì)、產(chǎn)品說(shuō)說(shuō)明會(huì)等等公

16、關(guān)活活動(dòng)形式式對(duì)開(kāi)盤(pán)盤(pán)產(chǎn)生推推波助瀾瀾的作用用，邀約約新聞媒媒體部門(mén)門(mén)、社會(huì)會(huì)名人、商政名名流，在在市場(chǎng)上上形成良良好口碑碑，積聚聚市場(chǎng)買(mǎi)買(mǎi)氣，為為預(yù)售以以及開(kāi)盤(pán)盤(pán)營(yíng)造熱熱銷場(chǎng)面面造勢(shì)住宅開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷銷期20044年3月月上旬4月月底強(qiáng)勢(shì)開(kāi)盤(pán)盤(pán)，以開(kāi)開(kāi)盤(pán)典禮禮等公關(guān)關(guān)活動(dòng)形形式，在在較短時(shí)時(shí)間內(nèi)沖沖擊銷售售（預(yù)定定）率。完成55#樓、6#樓樓及7#樓的銷銷售。此此時(shí)廣告告投入密密集而準(zhǔn)準(zhǔn)確。住宅第二強(qiáng)銷銷期20044年5月月6月月5月1日日房展會(huì)會(huì)借助房展展會(huì)的力力量，抬抬升項(xiàng)目目形象，營(yíng)造第第二次強(qiáng)強(qiáng)銷勢(shì)頭頭，價(jià)格格適當(dāng)提提升，迅迅速去化化第二批批購(gòu)買(mǎi)意意向客戶戶，完成成全部住住宅的銷銷售，廣廣

17、告投入入逐漸放放慢，直直至住宅宅的銷售售全部結(jié)結(jié)束。同時(shí)完成成酒店式式公寓的的前期準(zhǔn)準(zhǔn)備，包包括售樓樓處包裝裝的改變變酒店式公公寓資料料的設(shè)計(jì)計(jì)及印刷刷完成，酒店式式公寓開(kāi)開(kāi)盤(pán)前期期銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)組建建及培訓(xùn)訓(xùn)酒店式公公寓引導(dǎo)期20044年6月月7月月“國(guó)際知知名酒店店管理集集團(tuán)進(jìn)駐駐耀江國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)”新聞發(fā)發(fā)布會(huì)同樣采用用新聞事事件營(yíng)銷銷先行，以“國(guó)際知知名酒店店管理集集團(tuán)進(jìn)駐駐耀江國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)”為主題題開(kāi)展一一系列公公關(guān)活動(dòng)動(dòng)，同時(shí)時(shí)新聞炒炒作、軟軟性文章章、形象象廣告在在短時(shí)間間內(nèi)在各各大媒體體爆發(fā)，迅速吸吸引投資資者的眼眼球。酒店式公公寓開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷銷期20044年7月月100月20044年7

18、月月上旬酒酒店公寓寓正式開(kāi)開(kāi)盤(pán)10月11日房展展會(huì)酒店式公公寓以開(kāi)開(kāi)盤(pán)酒會(huì)會(huì)的形式式公開(kāi)亮亮相，在在較短時(shí)時(shí)間內(nèi)沖沖擊銷售售率。此此時(shí)廣告告投入密密集而準(zhǔn)準(zhǔn)確。利用房展展會(huì)，一一舉完成成酒店式式公寓的的全部銷銷售任務(wù)務(wù)。寫(xiě)字樓與商務(wù)別別墅引導(dǎo)期20044年100月111月“長(zhǎng)三角角新經(jīng)濟(jì)濟(jì)專家研研討會(huì)”以新聞、軟文為為主，再再配合“長(zhǎng)三角角新經(jīng)濟(jì)濟(jì)專家研研討會(huì)”等公關(guān)關(guān)活動(dòng)，針對(duì)寫(xiě)寫(xiě)字樓與與商務(wù)別別墅客戶戶的特點(diǎn)點(diǎn)，在市市場(chǎng)上形形成良好好口碑，積聚市市場(chǎng)買(mǎi)氣氣，為預(yù)預(yù)售以及及開(kāi)盤(pán)營(yíng)營(yíng)造熱銷銷場(chǎng)面造造勢(shì) 寫(xiě)字樓與商務(wù)別別墅開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷銷期20044年122月20005年年春節(jié)前前20044年年底底寫(xiě)

19、字樓樓正式開(kāi)開(kāi)盤(pán)寫(xiě)字樓與與商務(wù)別別墅公開(kāi)開(kāi)亮相，在較短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)沖擊銷銷售率。此時(shí)廣廣告投入入密集而而準(zhǔn)確。寫(xiě)字樓與商務(wù)別別墅持續(xù)期20055年2月月4月月完成全部部寫(xiě)字樓樓與商務(wù)務(wù)別墅的的銷售，廣告投投入逐漸漸放慢，至此耀耀江國(guó)際際廣場(chǎng)的的銷售全全部結(jié)束束。3、推廣廣費(fèi)用預(yù)預(yù)算3.3.1總體體預(yù)算假設(shè)本案案件的總總銷售金金額為人人民幣110億元元左右， 按照照1.33%的費(fèi)費(fèi)用比例例計(jì)算，總的推推廣費(fèi)用用約為人人民幣113000萬(wàn)元左左右。項(xiàng)目金額（萬(wàn)萬(wàn)元）比例（%）報(bào)紙39630雜志665其他媒體體52.884售樓處105.68房展會(huì)27.772.1外地推廣廣80.555.6戶外燈箱箱52

20、.884戶外廣告告牌30022.77樣板房折折舊39.663路旗7.90.6樓書(shū)7.90.6DM2.60.2SP活動(dòng)動(dòng)、PRR活動(dòng)81.886.2其他費(fèi)用用105.68總計(jì)130001003.3.2預(yù)算算分布三、廣告告企劃1、廣告告總精神神北外灘的的歷史傳傳奇，百百年外灘灘的起源源21世紀(jì)紀(jì)，政府府主持北北外灘全全新規(guī)劃劃藍(lán)圖，千載難難逢的開(kāi)開(kāi)發(fā)機(jī)遇遇外灘、陸陸家嘴、北外灘灘共同鑄鑄就“黃金三三角”耀江國(guó)際際廣場(chǎng)在在這歷史史的宏偉偉史詩(shī)中中脫穎而而出，創(chuàng)創(chuàng)造北外外灘罕見(jiàn)見(jiàn)的旗艦艦型復(fù)合合式街區(qū)區(qū)置身北外外灘黃金金端點(diǎn)的的絕佳地地位， 自身?yè)碛杏袊?guó)際高高標(biāo)準(zhǔn)的的產(chǎn)品品品質(zhì)中國(guó)一流流實(shí)力開(kāi)開(kāi)發(fā)商傾

21、傾力打造造理所當(dāng)然然成為北北外灘的的新動(dòng)力力源點(diǎn)，國(guó)際名名流顯貴貴、社會(huì)會(huì)精英的的核心聚聚集地廣告總精精神： 北外灘灘，新動(dòng)動(dòng)力源點(diǎn)點(diǎn)2、階段段廣告執(zhí)執(zhí)行計(jì)劃劃2.1 準(zhǔn)備備期必須須完成的的工作（20002年10月之之前）：對(duì)品牌進(jìn)進(jìn)行全面面整合， 通過(guò)對(duì)對(duì)工地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)、售售樓處的的形象包包裝和開(kāi)開(kāi)盤(pán)前一一系列推推廣活動(dòng)動(dòng)和媒體體廣告的的宣傳，最大限限度地提提升本案案的市場(chǎng)場(chǎng)形象，將耀江江國(guó)際廣廣場(chǎng)建立立成上海海高檔豪豪宅的代代表，以以滿足目目標(biāo)客戶戶的心理理需求是是至關(guān)重重要的。2.1.1售樓樓處裝修修完畢并并開(kāi)始引引導(dǎo)期接接待2.1.2品牌牌識(shí)別系系統(tǒng)建立立與設(shè)計(jì)計(jì)基礎(chǔ)系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)字體

22、體標(biāo)準(zhǔn)色、輔助色色輔助圖形形廣告總精精神標(biāo)志、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)字體體、輔助助圖形、廣告總總精神的的標(biāo)準(zhǔn)組組合標(biāo)志的變變形應(yīng)用系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計(jì)事務(wù)用品品系統(tǒng)名片、信信封、便便箋、筆筆紙杯手提袋購(gòu)房協(xié)議議書(shū)封套套/置業(yè)業(yè)計(jì)劃封封套看房專車(chē)車(chē)工作證、停車(chē)證證貴賓卡公文夾、檔案夾夾煙灰缸其他推廣廣過(guò)程中中必需的的事務(wù)用用品現(xiàn)場(chǎng)形象象包裝工地外部部形象包包裝工地圍墻墻包裝工地廣告告牌立柱掛旗旗、條幅幅售樓處指指示牌、精神堡堡壘功能區(qū)位位指示牌牌（包括括停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)指示牌牌、樣板板區(qū)指示示牌）標(biāo)識(shí)牌（包括領(lǐng)領(lǐng)取資料料處、洽洽談處、咨詢處處、洗手手間）看樓路線線指引牌牌銷售通道道形象包包裝售樓處外外部形象象設(shè)計(jì)售樓處內(nèi)內(nèi)部形象

23、象包裝售樓處的的平面布布置、裝裝修風(fēng)格格、器具具擺放要要求等建建議售樓處形形象背景景牌售樓處展展板設(shè)計(jì)計(jì)室內(nèi)屋頂頂?shù)跗焓蹣翘幤淦渌蜗笙笳故緲影彘g形形象包裝裝導(dǎo)視牌戶型牌功能牌（主人房房、兒童童房、父父母房、客房、書(shū)房、洗手間間等）免費(fèi)贈(zèng)送送牌（如如：潔具具、櫥具具等）設(shè)計(jì)概念念介紹戶外廣告告類車(chē)體廣告告停車(chē)亭廣廣告路牌廣告告燈箱廣告告道旗廣告告其它形式式的戶外外宣傳廣廣告促銷禮品品類禮品外形形或外包包裝形象象促銷活動(dòng)動(dòng)卡請(qǐng)柬、邀邀請(qǐng)函禮品（例例如廣告告?zhèn)恪㈣€鑰匙鏈、手表、明信片片、書(shū)簽簽）活動(dòng)廣告告牌促銷過(guò)程程中的形形象展示示2.1.3項(xiàng)目目宣傳物物資料實(shí)實(shí)施整體項(xiàng)目目樓書(shū)設(shè)設(shè)計(jì)整體項(xiàng)目目折

24、頁(yè)設(shè)設(shè)計(jì)2.1.4樓盤(pán)盤(pán)信息的的確認(rèn)整體項(xiàng)目目樓書(shū)設(shè)設(shè)計(jì)物業(yè)管理理（服務(wù)務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）智能化標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建材標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)配套標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)2.1.5銷售售道具準(zhǔn)準(zhǔn)備模型銷講資料料的完善善銷售人員員的再培培訓(xùn)銷售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)服務(wù)人人員（安安保、保保潔）價(jià)目表2.2整整體項(xiàng)目目與住宅宅引導(dǎo)期期（20003年110月上上旬20004年33月）：為保證本本案開(kāi)盤(pán)盤(pán)達(dá)到理理想效果果和預(yù)定定量，必必須在開(kāi)開(kāi)盤(pán)前有有引導(dǎo)期期。所謂謂引導(dǎo)期期，即所所有銷售售軟硬條條件成熟熟，加上上進(jìn)行了了有效的的SP活活動(dòng)，大大量的廣廣告配合合，積累累足夠的的人氣之之后才可可以開(kāi)盤(pán)盤(pán)。引導(dǎo)導(dǎo)期非常常重要，它可以以保證開(kāi)開(kāi)盤(pán)的成成功。PR及SSP

25、活動(dòng)動(dòng) + 新聞炒炒作 + 十一一房展 + 媒體體廣告+售樓處處客戶積積累2.2.1PRR及SP活動(dòng)動(dòng)開(kāi)盤(pán)前必必須有SSP活動(dòng)動(dòng)和相應(yīng)應(yīng)媒體炒炒作的引引導(dǎo)，其其關(guān)系為為“尋找夢(mèng)夢(mèng)想，跨跨越未來(lái)來(lái)北外灘灘人文攝攝影之旅旅”攝影比比賽的公公關(guān)活動(dòng)動(dòng)舉辦宣傳比賽賽過(guò)程，激發(fā)社社會(huì)對(duì)北北外灘的的過(guò)去與與未來(lái)的的關(guān)注產(chǎn)品說(shuō)明明會(huì)針對(duì)對(duì)意向客客戶進(jìn)行行強(qiáng)力促促銷保證開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)的穩(wěn)穩(wěn)定客源源保證成功功開(kāi)盤(pán)媒體新聞聞炒作，擴(kuò)大知知名度，積累客客戶引導(dǎo)期的的PR及SP活動(dòng)動(dòng)安排活動(dòng)時(shí)間組織形式式營(yíng)銷目標(biāo)標(biāo)十一假日日房展會(huì)會(huì)20033年100月2日日7日日利用這一一全市矚矚目的樓樓市盛會(huì)會(huì)實(shí)現(xiàn)本本案的盛盛大亮相相開(kāi)

26、盤(pán)前預(yù)預(yù)告項(xiàng)目目基本信信息并積積累客戶戶資源，為本案案的火暴暴開(kāi)盤(pán)奠奠定客戶戶基礎(chǔ) “尋找夢(mèng)夢(mèng)想，跨跨越未來(lái)來(lái)北外灘灘人文攝攝影之旅旅”攝影比比賽20022年10月115日122月與媒體單單位與攝攝影家協(xié)協(xié)會(huì)聯(lián)合合舉辦，號(hào)召攝攝影家與與廣大市市民參與與，通過(guò)過(guò)熱烈的的頒獎(jiǎng)儀儀式吸引引市民眼眼球。獲獲獎(jiǎng)作品品可發(fā)行行成冊(cè)，用于樓樓盤(pán)銷售售通過(guò)對(duì)比比賽過(guò)程程的宣傳傳，激發(fā)發(fā)社會(huì)對(duì)對(duì)北外灘灘的過(guò)去去與未來(lái)來(lái)的關(guān)注注，同時(shí)時(shí)擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目的知知名度耀江國(guó)際際廣場(chǎng)開(kāi)開(kāi)幕新聞聞發(fā)布會(huì)會(huì)暨產(chǎn)品品說(shuō)明會(huì)會(huì)20033年2月月邀請(qǐng)政府府官員、規(guī)劃專專家、業(yè)業(yè)內(nèi)人士士參與研研討，邀邀約新聞聞媒體進(jìn)進(jìn)行軟新新聞報(bào)道道、炒

27、做做，邀請(qǐng)請(qǐng)意向客客戶現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)感受在項(xiàng)目與與客戶間間形成溝溝通渠道道，并樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)目目在市場(chǎng)場(chǎng)上的高高位形象象 2.2.2廣告告策略主定位：北外灘灘整體開(kāi)開(kāi)發(fā)熱力力啟動(dòng)主主口號(hào)：北外灘灘，新動(dòng)動(dòng)力時(shí)代代即將開(kāi)開(kāi)啟實(shí)施計(jì)劃劃：首先先以宣傳傳整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目形象象為主，十一房房展會(huì)后后，“尋找夢(mèng)夢(mèng)想，跨跨越未來(lái)來(lái)北外灘灘人文攝攝影之旅旅”攝影比比賽活動(dòng)動(dòng)開(kāi)始展展開(kāi)，在在“新民晚晚報(bào)”“新聞晨晨報(bào)”不斷有有新聞報(bào)報(bào)道跟蹤蹤，直到到12月月份頒獎(jiǎng)獎(jiǎng)儀式的的召開(kāi)，達(dá)到一一個(gè)高潮潮，在這這兩個(gè)月月期間，充分吸吸引市民民眼球，引起社社會(huì)關(guān)注注。20044年初，為住宅宅開(kāi)盤(pán)作作準(zhǔn)備，軟廣告告炒作逐逐步展開(kāi)開(kāi)，主題題為北

28、外外灘的歷歷史、人人文、未未來(lái)規(guī)劃劃前景，并在公公開(kāi)前一一個(gè)月左左右，開(kāi)開(kāi)始進(jìn)行行硬廣告告投放，每周各各以兩到到三次整整版硬廣廣告沖擊擊市場(chǎng)，內(nèi)容以以系列廣廣告稿方方式主推推樓盤(pán)整整體形象象，同時(shí)時(shí)配以軟軟性新聞聞的炒作作，漸漸漸撩開(kāi)本本案神密密的面紗紗，孕育育熱銷期期。廣告告力度在在開(kāi)盤(pán)前前大量和和大面積積釋放，同時(shí)以以研討會(huì)會(huì)、產(chǎn)品品說(shuō)明會(huì)會(huì)等公關(guān)關(guān)活動(dòng)形形式對(duì)開(kāi)開(kāi)盤(pán)產(chǎn)生生推波助助瀾的作作用，邀邀約新聞聞媒體部部門(mén)、社社會(huì)名人人、商政政名流，在市場(chǎng)場(chǎng)上形成成良好口口碑，積積聚市場(chǎng)場(chǎng)買(mǎi)氣，為預(yù)售售以及開(kāi)開(kāi)盤(pán)營(yíng)造造熱銷場(chǎng)場(chǎng)面造勢(shì)勢(shì)。另外外，高炮炮廣告，大型展展板廣告告，招風(fēng)風(fēng)旗等戶戶外媒體體宣

29、傳頻頻頻面市市，讓人人感覺(jué)一一時(shí)間整整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)都充斥斥著本案案廣告，叫人不不得不將將視覺(jué)聚聚焦于此此。同時(shí)時(shí)針對(duì)一一些目標(biāo)標(biāo)客戶群群，在“高爾夫夫”等雜志志進(jìn)行廣廣告宣傳傳。在對(duì)對(duì)外發(fā)售售方面，開(kāi)始面面向客戶戶刊物上上做詳細(xì)細(xì)樓盤(pán)介介紹，在在各地高高檔聚集集區(qū)進(jìn)行行派發(fā)，在香港港及全國(guó)國(guó)范圍內(nèi)內(nèi)的上層層人士中中樹(shù)立初初步品牌牌形象和和知名度度。房展會(huì)期期間主要要積累客客戶資源源，并進(jìn)進(jìn)行電話話跟蹤確確定意向向，告知知開(kāi)盤(pán)信信息，同同時(shí)在現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)采取取一些促促銷策略略，聚集集展位人人氣，加加強(qiáng)新聞聞炒作。房展會(huì)會(huì)后通知知客戶開(kāi)開(kāi)始接受受預(yù)定，有強(qiáng)烈烈意向的的客戶交交由案場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)理處處理（只只定單位位

30、或樓層層）。新聞與軟軟廣告主主題舉例例：“尋找夢(mèng)夢(mèng)想，跨跨越未來(lái)來(lái)北外灘灘人文攝攝影之旅旅”開(kāi)啟北北外灘的的珍貴記記憶北外灘歷歷史與人人文的盛盛宴北外灘整整體開(kāi)發(fā)發(fā)熱力啟啟動(dòng)北外灘的的未來(lái)規(guī)規(guī)劃前景景北外灘乃乃至上海海罕見(jiàn)的的國(guó)際復(fù)復(fù)合式街街區(qū)形態(tài)態(tài)北外灘區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)住宅開(kāi)發(fā)發(fā)與北外外灘景觀觀資源的的合理利利用；形象硬廣廣告：以略帶神神秘色彩彩的標(biāo)題題及內(nèi)容容，大氣氣醒目的的版面設(shè)設(shè)計(jì)，激激起消費(fèi)費(fèi)者的好好奇心，引起業(yè)業(yè)內(nèi)外人人士的廣廣泛關(guān)注注吸引來(lái)來(lái)電詢問(wèn)問(wèn)，為開(kāi)開(kāi)盤(pán)累積積旺盛的的人氣和和大量的的客源。主標(biāo)題：北外灘灘，新動(dòng)動(dòng)力時(shí)代代即將開(kāi)開(kāi)啟 敬請(qǐng)請(qǐng)期待引導(dǎo)期銷銷售資料料配合住宅樓書(shū)書(shū)設(shè)計(jì)

31、（包含房房型）住宅折頁(yè)頁(yè)設(shè)計(jì)2.3住住宅開(kāi)盤(pán)盤(pán)強(qiáng)銷期期（20004年33月20004年66月）：第一強(qiáng)銷銷期：經(jīng)經(jīng)過(guò)引導(dǎo)導(dǎo)期的精精心策劃劃，市場(chǎng)場(chǎng)的胃口口已經(jīng)充充分吊起起，此時(shí)時(shí)強(qiáng)勢(shì)開(kāi)開(kāi)盤(pán)，以以開(kāi)盤(pán)典典禮等公公關(guān)活動(dòng)動(dòng)形式，報(bào)章、影視媒媒體繼續(xù)續(xù)集中轟轟炸，在在較短時(shí)時(shí)間內(nèi)沖沖擊銷售售（預(yù)定定）率 。第二強(qiáng)銷銷期：再再經(jīng)過(guò)五五一房展展會(huì)的推推動(dòng)，引引起第二二次高潮潮，促進(jìn)進(jìn)住宅銷銷售的全全部去化化。PR及SSP活動(dòng)動(dòng) + 媒體廣廣告 + 五一一房展 + 現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)直銷2.3.1強(qiáng)銷銷期的PPR及SP活動(dòng)動(dòng)安排活動(dòng)時(shí)間組織形式式營(yíng)銷目標(biāo)標(biāo)耀江國(guó)際際廣場(chǎng)開(kāi)開(kāi)盤(pán)典禮禮20044年3月月開(kāi)盤(pán)當(dāng)當(dāng)天開(kāi)盤(pán)當(dāng)天

32、天安排集集中簽約約，邀約約所有光光臨過(guò)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的客客戶前來(lái)來(lái)領(lǐng)取禮禮品；于于開(kāi)盤(pán)典典禮及當(dāng)當(dāng)天晚上上的邀約約宴會(huì)約約請(qǐng)老客客戶及新新客戶以現(xiàn)場(chǎng)的的簽約成成交氣氛氛打動(dòng)有有望成交交的潛在在客戶；以CSS策略性性服務(wù)為為后期的的業(yè)主直直銷打下下基礎(chǔ)耀江國(guó)際際廣場(chǎng)嘉嘉年華會(huì)會(huì)20044年4月月邀約成交交業(yè)主進(jìn)進(jìn)行事件件營(yíng)銷活活動(dòng)，燒燒烤酒會(huì)會(huì)露天音音樂(lè)均可可選擇，結(jié)合公公關(guān)力量量邀請(qǐng)社社會(huì)名人人新聞媒媒體部門(mén)門(mén)進(jìn)行事事件報(bào)道道，推出出業(yè)主直直銷的具具體方案案與活動(dòng)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的的促銷活活動(dòng) 形成現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)人氣，發(fā)布公公開(kāi)銷售售訊息，以期帶帶動(dòng)銷售售 五一假日日房展會(huì)會(huì)20033年5月月2日7日日利用這一一全市矚

33、矚目的樓樓市盛會(huì)會(huì)，將開(kāi)開(kāi)盤(pán)的銷銷售氣勢(shì)勢(shì)繼續(xù)，掀起第第二次銷銷售高潮潮營(yíng)造第二二次強(qiáng)銷銷勢(shì)頭，價(jià)格適適當(dāng)提升升，迅速速去化第第二批購(gòu)購(gòu)買(mǎi)意向向客戶，完成全全部住宅宅的銷售售2.3.2廣告告策略主定位：北外灘灘新動(dòng)力力時(shí)代 稀有景景觀豪宅宅主口號(hào)號(hào)：北外外灘稀世世景觀豪豪宅 光光芒呈獻(xiàn)獻(xiàn)實(shí)施計(jì)劃劃：在引引導(dǎo)期充充分造勢(shì)勢(shì)和蓄積積人氣的的前提下下，利用用正式公公開(kāi)的契契機(jī)，以以多角度度、全方方位的媒媒體宣傳傳，配合合盛大的的開(kāi)盤(pán)典典禮和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)S.P活動(dòng)動(dòng)，營(yíng)造造開(kāi)盤(pán)熱熱烈氣氛氛，吸引引目標(biāo)及及潛在客客戶至現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)，在在引發(fā)市市場(chǎng)關(guān)注注的同時(shí)時(shí)引爆銷銷售熱潮潮。從20004年33月開(kāi)盤(pán)盤(pán)起至整整個(gè)強(qiáng)

34、銷銷期，媒媒體宣傳傳以系列列性的報(bào)報(bào)紙廣告告為主，輔以相相應(yīng)的雜雜志和電電視廣告告，在強(qiáng)強(qiáng)化整體體形象的的同時(shí)，以分主主題的系系列廣告告訴求，塑造出出鮮明獨(dú)獨(dú)特的產(chǎn)產(chǎn)品形象象，以燦燦爛的前前景、絕絕佳的地地段、豐豐富的產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)涵涵打動(dòng)人人心。現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)以售售樓部為為接待中中心，配配合媒體體廣告宣宣傳，營(yíng)營(yíng)造良好好的接待待環(huán)境和和現(xiàn)場(chǎng)氛氛圍。配配合開(kāi)盤(pán)盤(pán)典禮，在主要要媒體輔輔以大篇篇幅新聞聞報(bào)道，報(bào)道“耀江國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)”開(kāi)盤(pán)盛盛況，提提升發(fā)展展商和產(chǎn)產(chǎn)品的知知名度及及影響力力。 在開(kāi)盤(pán)后后的適當(dāng)當(dāng)時(shí)機(jī)舉舉辦“耀江國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)嘉年華華會(huì)”，以事事件營(yíng)銷銷的形式式，邀請(qǐng)請(qǐng)成交業(yè)業(yè)主進(jìn)行行互動(dòng)活活動(dòng)，結(jié)結(jié)

35、合公關(guān)關(guān)力量邀邀請(qǐng)社會(huì)會(huì)名人，新聞媒媒體部門(mén)門(mén)配合進(jìn)進(jìn)行相關(guān)關(guān)報(bào)道，聚集人人氣，建建立良好好口碑，同時(shí)發(fā)發(fā)布公開(kāi)開(kāi)銷售訊訊息，達(dá)達(dá)到進(jìn)一一步帶動(dòng)動(dòng)銷售的的目的。 系列硬廣廣告主題題：開(kāi)盤(pán)廣告告 在廣告中中直接點(diǎn)點(diǎn)出開(kāi)盤(pán)盤(pán)訊息，以尊貴貴大氣的的風(fēng)格正正式亮相相，給人人氣勢(shì)非非凡的整整體感覺(jué)覺(jué)，同時(shí)時(shí)著重強(qiáng)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品的地段段和稀缺缺價(jià)值，讓人產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)烈烈的向往往，從而而吸引購(gòu)購(gòu)房者詢?cè)儐?wèn)及至至現(xiàn)場(chǎng)。主標(biāo)題：北外灘灘稀世景景觀豪宅宅 光芒芒呈獻(xiàn)強(qiáng)銷期廣廣告主題一：以北外外灘人文文歷史景景觀為背背景，展展現(xiàn)新穎穎超前的的住宅建建筑造型型特色，讓人眼眼前一亮亮主標(biāo)題：眩麗流流動(dòng) 在在城市的的記憶中中舞蹈

36、主題二：以獨(dú)特特的房型型設(shè)計(jì)和和景觀優(yōu)優(yōu)勢(shì)為重重點(diǎn)，描描繪未來(lái)來(lái)美好的的生活畫(huà)畫(huà)面，讓讓消費(fèi)者者悠然神神往主標(biāo)題：與新外外灘共醉醉千年2.4酒酒店式公公寓引導(dǎo)導(dǎo)期（20004年66月7月）為保證本本案開(kāi)盤(pán)盤(pán)達(dá)到理理想效果果和預(yù)定定量，必必須在開(kāi)開(kāi)盤(pán)前有有引導(dǎo)期期。在引引導(dǎo)期期期間進(jìn)行行有效的的SP活活動(dòng)，加加上大量量的廣告告配合，積累足足夠的人人氣之后后再開(kāi)盤(pán)盤(pán)，可以以保證開(kāi)開(kāi)盤(pán)的成成功。PR及SSP活動(dòng)動(dòng) + 新聞炒炒作+ 媒體體廣告 + 售樓樓處客戶戶積累同樣采用用新聞事事件營(yíng)銷銷先行，以“國(guó)際知知名酒店店管理集集團(tuán)進(jìn)駐駐耀江國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)”為主題題開(kāi)展一一系列公公關(guān)活動(dòng)動(dòng)，同時(shí)時(shí)新聞炒炒作

37、、軟軟性文章章、形象象廣告在在短時(shí)間間內(nèi)在各各大媒體體爆發(fā)，迅速吸吸引投資資者的眼眼球。2.4.1 PPR及SP活動(dòng)動(dòng)安排開(kāi)盤(pán)前必必須有SSP活動(dòng)動(dòng)和相應(yīng)應(yīng)媒體炒炒作的引引導(dǎo)，其其關(guān)系為為 “國(guó)際際知名酒酒店管理理集團(tuán)進(jìn)進(jìn)駐耀江江國(guó)際廣廣場(chǎng)新聞聞發(fā)布會(huì)會(huì)”公關(guān)活活動(dòng)創(chuàng)造有新新聞價(jià)值值的事件件，引起起投資者者關(guān)注媒體新聞聞炒作，擴(kuò)大知知名度，積累客客戶保證成功功開(kāi)盤(pán)2.4.2廣告告策略主定位：北外灘灘中央商商務(wù)區(qū)的的形成，必將帶帶動(dòng)酒店店式公寓寓的投資資力度主主口號(hào)：北外灘灘菁英時(shí)時(shí)代，即即將來(lái)臨臨新聞與軟軟廣告主主題舉例例：市場(chǎng)呼喚喚真正的的酒店式式公寓國(guó)際知名名酒店管管理集團(tuán)團(tuán)進(jìn)駐耀耀江國(guó)際

38、際廣場(chǎng)新型公寓寓式酒店店即將現(xiàn)現(xiàn)身市場(chǎng)場(chǎng)公寓式酒酒店與北北外灘開(kāi)開(kāi)發(fā)互相相呼應(yīng)應(yīng)如何正正確選擇擇和投資資酒店式式公寓耀江國(guó)際際廣場(chǎng)一一期住宅宅熱銷，二期酒酒店式公公寓即將將推出引導(dǎo)期銷銷售資料料配合酒店式公公寓樓書(shū)書(shū)設(shè)計(jì)（包含房房型）酒店式公公寓折頁(yè)頁(yè)設(shè)計(jì)2.5 酒店式式公寓開(kāi)開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷銷期及持持續(xù)期（20004年77月10月月）：10月11日房展展會(huì)酒店店式公寓寓公開(kāi)亮亮相，廣廣告投入入密集而而準(zhǔn)確。以開(kāi)盤(pán)盤(pán)酒會(huì)等等公關(guān)活活動(dòng)形式式，報(bào)章章、影視視媒體繼繼續(xù)集中中轟炸，在較短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)沖擊銷銷售（預(yù)預(yù)定）率率 。PR及SSP活動(dòng)動(dòng) + 媒體廣廣告 + 十十一房展展 + 現(xiàn)場(chǎng)直直銷2.5.1強(qiáng)銷

39、銷期及持持續(xù)期的的PR及SP活動(dòng)動(dòng)安排活動(dòng)時(shí)間組織形式式營(yíng)銷目標(biāo)標(biāo)酒店式公公寓開(kāi)盤(pán)盤(pán)酒會(huì)20044年100月在委托管管理的酒酒店管理理集團(tuán)旗旗下的高高級(jí)酒店店內(nèi)舉行行開(kāi)盤(pán)酒酒會(huì)，約約請(qǐng)新、老客戶戶以及媒媒體曝光光以現(xiàn)場(chǎng)的的簽約成成交氣氛氛打動(dòng)有有望成交交的潛在在客戶；以CSS策略性性服務(wù)為為后期的的業(yè)主直直銷打下下基礎(chǔ)業(yè)主圣誕誕聯(lián)歡會(huì)會(huì)20044年122月邀約成交交業(yè)主進(jìn)進(jìn)行事件件營(yíng)銷活活動(dòng)，結(jié)結(jié)合公關(guān)關(guān)力量邀邀請(qǐng)社會(huì)會(huì)名人新新聞媒體體部門(mén)進(jìn)進(jìn)行事件件報(bào)道，推出業(yè)業(yè)主直銷銷的具體體方案與與活動(dòng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的促促銷活動(dòng)動(dòng) 形成現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)人氣，發(fā)布公公開(kāi)銷售售訊息，以期帶帶動(dòng)銷售售 2.5.2廣告告策略主定

40、位：將產(chǎn)品品的投資資優(yōu)勢(shì)通通過(guò)廣告告逐步展展現(xiàn)，讓讓投資者者堅(jiān)定信信心主口口號(hào)：耀耀江國(guó)際際廣場(chǎng)酒酒店式公公寓，北北外灘的的驕傲！系列硬廣廣告主題題：開(kāi)盤(pán)廣告告 主標(biāo)題：北外灘灘時(shí)尚公公寓式酒酒店今天，驚驚艷上海海強(qiáng)銷期及及持續(xù)期期廣告主題一：針對(duì)目目標(biāo)客戶戶，賦予予產(chǎn)品身身份象征征和時(shí)代代精神主標(biāo)題：北外灘灘，時(shí)代代菁英召召集令主題二：北外灘灘的區(qū)位位及產(chǎn)品品優(yōu)勢(shì)、投資價(jià)價(jià)值分析析主標(biāo)題：輕松收收獲金色色未來(lái)主題三：產(chǎn)品及及服務(wù)特特色主標(biāo)題：用度假假的心情情，享受受工作3、媒體體規(guī)劃3.1 投放策策略精確打擊擊，有的的放矢；注重品牌牌與銷售售的結(jié)合合；以戶外廣廣告作為為長(zhǎng)效媒媒體，進(jìn)進(jìn)行空中

41、中打擊、緩慢滲滲透；以公關(guān)活活動(dòng)軟文文作為鋪鋪墊，提提升項(xiàng)目目的熱度度，提高高客戶的的信息,營(yíng)造良良好的銷銷售氛圍圍；以系列硬硬廣告作作為精確確打擊，有效傳傳達(dá)項(xiàng)目目信息，促進(jìn)銷銷售;以促銷活活動(dòng)作為為推動(dòng)力力，為銷銷售注入入源源不不斷的活活力。3.2媒媒體研究究項(xiàng)目/內(nèi)內(nèi)容/媒媒體新聞晨報(bào)報(bào)解放日?qǐng)?bào)報(bào)新民晚報(bào)報(bào)21世紀(jì)紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)報(bào)道國(guó)際金融融報(bào)申江服務(wù)務(wù)導(dǎo)報(bào)中國(guó)經(jīng)營(yíng)營(yíng)報(bào)發(fā)行量(萬(wàn)份)4066140-1600401123萬(wàn)/周35萬(wàn)/周目標(biāo)讀者者20440歲的的男性，大多接接受了大大學(xué)教育育;對(duì)國(guó)國(guó)家大事事、國(guó)際際時(shí)事感感興趣；大多為為公司白白領(lǐng)，擁?yè)碛休^強(qiáng)強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力。企事業(yè)單單位管理理層，文文化