1、錦藝置業高新區科學大道項目市場定位報告簡析2013.11.12PART1. 高新區宏觀市場PART2. 鄭州房地產市場PART3. 高新區房地產市場PART4. 項目地塊現狀分析PART5. 與萬科為鄰-利弊分析PART6. 項目整體發展策略目 錄PART7. 項目開發策略建議 PART1.高新區宏觀市場1.1 高新區概況及發展歷程1.2 高新區經濟發展現狀1.3 高新區發展規劃研究1.4 高新區未來發展趨勢預判 鄭州高新區經省政府批準總體規劃面積18.6平方公里，市政府批準代管兩鄉鎮以后規劃面積為90平方公里（行政管轄面積110平方公里），經國家認定的面積為11.32平方公里，目前實際建成面

2、積33平方公里。 高新區位于鄭州市西北部，北鄰連霍高速公路，東與環城快速路、西與繞城高速公路相連接高新區位于鄭州西北角，為鄭州“一心兩翼”中的一翼遠離市中心，著力發展產業1.1 高新區區位PART1.高新區宏觀市場1.1 高新區城市發展歷程PART1.高新區宏觀市場發展初期主要在科學大道南，瑞達路西，西四環東，以工業產業為主，目前環境相對較差發展中期主要在科學大道-蓮花街-瑞達路-西四環，著力發展高新科技、科研教育，事業單位多集中此片區，居住環境較好未來城市西北方向發展，以高新科技、商業商務為主發展初期南部以工業產業為主，發展中期北部以高新產業、科研教育、行政辦公為主，環境更為舒適。1.1 高

3、新區城市發展歷程PART1.高新區宏觀市場1991年，鄭州高新區成為國務院首批批準的國家級高新區，促進河南對外開放，振興中原經濟，積極吸引外資企業辦廠。1991年以來，國務院先后共批準建立了69個國家高新技術產業開發區。1988年經濟技術開發區成立，工業企業進駐1991年批準為國家高新技術開發區，經濟建設起航1996年江澤民視察工作，這個階段大力開展高新科技1997年國家大學科技產業園奠基，曾蔭權蒞臨，此階段大力發展高新科技同時提升配套服務2010后美景及升龍及進駐代表了高新區房地產行業的起航2013年萬科、錦藝在高新區安家落戶，高新區的房地產發展進入一個新時代1.1 高新區城市發展歷程PAR

4、T1.高新區宏觀市場起步期0-3年發展期4-8年快速發展期9-20年轉型期20年后標志性事件1985年籌建1988年成立1991年獲批國家級高新區省領導及國家領導相繼考察1998年江澤民題詞：“辦好高新技術產業開發區，為振興中原作出貢獻”，指明了發展方向。以招商引資為工作重點，發展工業產業以招商引資為工作重點，發展高新工業產業產業園興建興建學校、醫療以招商引資為工作重點大力發展高新科技產業城市服務配套的建設全面提升高新區的商業、居住、教育、醫療衛生、文化體育等城市功能著力發展第三產業打造新興產業開始大力發展房地產，發展商業商務城中村改造大型產業園建設高新新城規劃建設美景菩提升龍又一城進駐吸引其

5、他區域客戶投資購買1988年1991年1998年2010年發展重點1.1 高新區產業現狀PART1.高新區宏觀市場兩大板塊四大支柱高新產業 教育科研電子信息 新材料 生物醫藥 儀器儀表高新區目前四大支柱產業為：電子信息、新材料、生物醫藥、儀器儀表。其中，軟件產業被確定為國家信息安全產品研發生產基地和國家火炬計劃軟件產業基地，區內已聚集軟件企業200余家，集中了河南省70以上的骨干軟件企業，全部軟件企業銷售收入可占全省軟件產業總收入的一半。八大龍頭企業1.威科姆電子 2. 拓普3. 拓洋生物工程4. 生物工程技術研究中心5. 宇通集團6. 恒天重工7. 太龍藥業8. 新開普1.1 高新區產業引進

6、情況PART1.高新區宏觀市場格力空調2012年建成，年產值預計160億，增加就業約1萬華強電子進駐，打造成為中部地區最大的電子信息商業交易中心高新區近三年引進項目以高新電子產業為重點2012年重點項目，新開工25個，續建8個，竣工8個，新引進3個；新開工項目總投資139.9億元。2013年重點項目，新開工4個，續建21個；竣工9個美銘科技園奠基1.1 高新區產業現狀PART1.高新區宏觀市場形成集科研、教育、高新技術產業為一體的產業，并實施“一區多園”戰略，主要分布城市南區，西北區。鄭州大學72548310916此圖為高新區十大產業園及重點學校布局圖1.鄭州光伏產業園2.新材料產業園3.生態

7、創意園4.生物醫藥產業園5.光機電產業園6.河南漢威物聯網科技產業園7.河南省國際大學科技園8.IT產業園9.鄭州電子電器產業園10.固態照明產業園1.1 高新區企業員工情況PART1.高新區宏觀市場企業名稱員工數量員工層次威科姆電子科技有限公司90090%以上本科學歷拓普軋機378高級職稱15人，大專以上學歷310人拓洋生物工程有限公司600正教授級研究員5人，工程師30人，大專以上學歷占35%生物工程技術研究中心主要為高學歷技術人員宇通集團五百強企業研究人員及技工為主恒天重工2000享政府津貼技術專家24人，教授級高工11人，高級工程師280人太龍藥業1200主要為高學歷技術人員新開普電子

8、股份有限公司300主要為高學歷技術人員仲景藥業154大專以上學歷占95%格力空調預計10000人技術人員及普通農民工高新區產業基本非人員密集型產業，人員相對較少，高新技術企業主要為高學歷人群，基本為外地人，工業企業多為附近村民。1.1 高新區區域配套PART1.高新區宏觀市場高新區教育師資力量雄厚，在大學方面積聚了鄭州大學、信息工程大學、河南工業大學、鄭州工程學院等一批高等院校；在中學方面有鄭州中學、鄭州外國語學校、鄭州外國語學校分校等；另外還有高新區小學、幼兒園等一批優秀的小學和幼兒園教育資源。教育配套醫療配套高新區目前醫療資源相對比較缺乏，醫院有中原區第二醫院、河南工業大學醫院，另外還有一

9、些小型門診，如雪松門診、眾康門診等。高新區的金融保險單位主要集中在科學大道以南區域，主要針對的服務對象是高新產業企業，而北區居住區的金融保險配套相對比較匱乏。高新區的酒店配套相對比較少，主要為西海岸商務大酒店、金橋商務酒店和光華大酒店。 金融、酒店配套休閑配套高新區休閑配套豐富，擁有省級生態園區項目西流湖，生態環境資源豐富；此外建有高新區文化體育中心；另外鄭州市美術館也建在高新區。高新區教育資源充足，休閑配套充足，環境優美，空氣清新，但目前醫療、商業等生活配套較為匱乏，尚未出現大型商業中心，以至于近30平方公里的建成區域仍是商業“沙漠”。1.1 高新區交通PART1.高新區宏觀市場高速公路一橫

10、一縱全區有兩條高速公路從境內穿過，并設有兩個出入口，即連霍高速公路和繞城高速公路，分別于西四環、科學大道設有出入口快速通道一縱三橫西四環、新龍路、科學大道、化工路，其中科學大道穿越整個高新區，是高新區與中心城區以及周邊城區緊密聯系的紐帶主干道路三橫六縱東西向蓮花街、近距西街、梧桐街；南北向有化工北路、白松路、長椿路、雪松路、瑞達路。 高新區與其他區被割裂，與市中心的道路沒有形成網絡，向東只能依靠化工路、科學大道與鄭州市中心組團聯系；向南通過西四環路、西南繞城高速公路與須水組團聯系，科學大道成為穿越高新區，與中心城區及周邊城區聯系最重要的紐帶.1.1 高新區交通PART1.高新區宏觀市場地鐵與B

11、RT的經過，方便了高新區與市區的聯系。其中地鐵1號線二期工程起于河南工業大學，沿長椿路向南并與3號線二期工程（即8號線）在科學大道上交匯，農業路快速公交西延東延工程，已經開始拆遷的東風路梧桐路連接工程。B12的開通方便了高新區與市區的聯系3號線科學大道科學大道科學大道站1號線 二期預計2015年通車2013年底西三環快速化工程完成時速或達80公里，由北到南只需10分鐘PART1.高新區宏觀市場 高新區是一個產業集聚區，區域較為獨立，商業配套較為匱乏，缺乏人氣； 但高新區已經由產業集聚域向以高新產業、科研教育產業為支撐，大力發展房地產及商貿物流的新型城市轉型； 高新區近幾年將引進實力強勁的幾家電

12、子科技企業，進一步帶動區域經濟發展； 高新區大力提升城市交通，進一步加強與市區的連接，促進城區發展。PART1.高新區宏觀市場1.1 高新區概況及發展歷程1.2 高新區經濟發展現狀1.3 高新區發展規劃研究1.4 高新區未來發展趨勢預判1.2 高新區近五年GDP分析PART1.高新區宏觀市場分析：在11-12年鄭州各區GDP變化及漲幅中，高新區的漲幅最高，達到26%，占比也逐年增加，由此可見，高新區存在巨大的發展潛力。而且，隨著高新新城規劃的進一步落實，人口密度逐年增加，高新區將會得到進一步地發展，潛力巨大。備注：數據來自鄭州各區政務在線，經濟技術開發區及鄭東新區暫無數據07-13年上半年高新

13、區GDP占比與增幅11-12年鄭州各區GDP及漲幅1.2 高新區人均GDP分析PART1.高新區宏觀市場備注：數據來自鄭州各區政務在線，由于高新區人口為2010年底第六次人口普查數據，與2011年略有偏差，經濟技術開發區及鄭東新區暫無數據。高新區人均GDP在全市屬較高水平1.2 高新區人口分析PART1.高新區宏觀市場高新區第六次人口普查結果高新區初步合計人口253864人。其中，戶籍人口127286人,占50.30%；流動人口126102人，占49.67%，其中學生約5萬人；無戶口及口袋戶口476人，占0.19%。高新區人口數量較少，在全市屬較低水平，僅25萬人，戶籍人口占到50%，學生20

14、%，非學生戶籍人口30%。備注：數據來自鄭州各區政務在線，由于高新區人口為2010年底第六次人口普查數據，與2011年略有偏差，經濟技術開發區及鄭東新區暫無數據。PART1.高新區宏觀市場 高新區近幾年在鄭州的經濟地位不斷提升，人均GDP也處于全市較高水平； 目前區域內人口相對基數較少，對房地產的發展支撐力略顯不足，隨著外來人口的導入，未來形勢樂觀。PART1.高新區宏觀市場1.1 高新區概況及發展歷程1.2 高新區經濟發展現狀1.3 高新區發展規劃研究1.4 高新區未來發展趨勢預判PART1.高新區宏觀市場1.3 鄭州市規劃解讀鄭州市發展戰略以鄭東新區和中心城區為核心，協同發展包括高新區在內

15、的十組團大鄭州都市區四面開花，中心城區不斷外擴，出現多個新組團中心。未來的城市中心北至原陽，接平原新區，南至航空港區，東達中牟，西到滎陽、上街，未來前景非常可期。PART1.高新區宏觀市場1.3 鄭州市規劃解讀PART1.高新區宏觀市場1.3 高新區規劃解讀科學大道北，西四環東以科研教育為主，少量住宅科學大道北，西四環西以居住為主行政商務中心西四環科學大道南以高新產業為主科學大道PART1.高新區宏觀市場1.3 高新區規劃解讀鄭州市副中心次要功能發展帶主要功能發展帶公共服務發展帶 高新新城作為鄭州市副中心； 西流湖建區域服務中心； 科學大道做高新區主要發展軸； 西四環做次要發展軸； 蓮花街與瑞

16、達路做公共服務發展軸。化工路蓮花街-瑞達路PART1.高新區宏觀市場1.3 高新區規劃解讀須水河改造綠化面積約280公頃，包括40多個景觀節點，整體景觀布局呈“三環三帶兩線”分布。改造連霍區產業生態化和生態環境建設并進。化工路蓮花街-瑞達路須水河生態景觀帶改造連霍區產業生態化和生態環境建設并進升級蓮園和中心廣場新建翠竹街和梧桐街游園科學大道/西四環/化工路/蓮花街/瑞達路5條精品街的打造新建翠竹街和梧桐街兩個游園升級改造蓮園和中心廣場著力改造高新區的環境，打造宜居、生態城市PART1.高新區宏觀市場1.3 高新區規劃解讀“高新新城”為十二五期間高新區重點發展區域，范圍為東至西四環路、西至繞城高

17、速公路、北至連霍高速公路、南至科學大道用地，總面積約為35平方公里，目標三年出形象，五年見規模。1、一心：公共功能中心（鄭西城市副中心） 2、一灣：生態濱河公園須水河灣 3、一坊：生態示范宜居社區 4、一帶：科學大道建設以孵化器、寫字樓等商業景觀為主的景觀大道 5、一產：新興產業與居住、公共服務設施緊密結合，打造產城融合之城產業結構：三水匯城、五片環心。“一心”是指在三水交匯處結合濱河生態公園，“五片”指外圍為五個獨立組團：南部組團IT產業園、輕工業學院、南部商住區；東部組團：格力電器鄭州產業園、祥營商住區、溝趙居住區；北部組團家電產業園、西連河居住區；西北組團新材料產業園、索河居住區；西部組

18、團科技企業孵化園、西部居住區。PART1.高新區宏觀市場1.3 高新區規劃解讀PART1.高新區宏觀市場1.3 高新區規劃解讀 置換現有產業用地為商業用地，建設以孵化器、寫字樓等商業景觀為主的景觀大道，承載著入城門戶的角色。PART1.高新區宏觀市場 鄭州市規劃也將進一步促進與西部的連接，提升西部經濟； 高新區將拉大城市框架，向西四環以西發展，建設城市副中心高新新城； 主城區全面升級，科學大道/西四環/化工路/蓮花街/瑞達路5條精品街的打造，區域配套及環境全面升級； 科學大道將打造成為連接鄭州市區與高新新城，帶動整體高新區發展的城市核心發展軸線。PART1.高新區宏觀市場1.1 高新區概況及發

19、展歷程1.2 高新區經濟發展現狀1.3 高新區發展規劃研究1.4 高新區未來發展趨勢預判宜居健康城高新技術開發區中原宜居商貿城上街滎陽組團四環地塊“鄭上新區”新鮮出爐，劃定西區發展框架在今年鄭州市十三屆人大六次會議上，鄭州市確定了“一主三區四組團”的鄭州都市區空間布局。其中，“三區”是指：東部、西部、南部三個新區。西部新區則包括了上街組團、滎陽組團和宜居健康城組團，并將西部新區暫定為“鄭上新區”，新的鄭西新區行政區域規劃范圍包括中原區、高新技術開發區、滎陽市與上街區。石佛地塊PART1.高新區宏觀市場1.4 高新區發展預測 高新區將發展為以高新科技、科研教育為產業支撐，教育資源雄厚、生活配套完

20、善、城市環境優美的宜居新城； 由于高新區的發展依托區政府的推動，同時受到目前整個市場環境的影響，高新城的發展將迎來一個前所未有的飛躍發展時期； 高新區對外連接的加強，促進未來人口導入；作為中心城區與西部市鎮的重要銜接，既有雙向吸納作用，又占據最重要的戰略地位。 未來城市格局拉大，但各個區域屬不同層級，從居住環境上，高新區將優于其他片區。PART2.鄭州房地產市場2.1 鄭州市GDP與人口增長2.2 鄭州市商品房供需分析2.3 鄭州市房地產市場格局2.4 鄭州市房地產發展預測PART2.鄭州房地產市場2.1 鄭州市GDP與人口增長鄭州20032012年GDP與增長率鄭州20032012年人口數與

21、自然增長率分析：從整個鄭州市場來看，鄭州的經濟發展增長率雖然略有起伏，但總體上處于穩步上升階段，基本保持在10%-20%的增長率。而且隨著鄭州人口的進一步增加，市區人口在2013年上半年已經突破千萬，已經達到國際都市的水平，人口往低密度的高新區轉移已經成為不可避免的趨勢。PART2.鄭州房地產市場2.2 鄭州市2012.3月2013.10月商品房預售面積PART2.鄭州房地產市場2.2 鄭州市2012.3月2013.10月商品住宅去化分析分析：從鄭州市12年3月到13年10月房地產市場綜合數據來看，整個鄭州的房地產市場在這段時間迎來井噴期，不僅體現在商品房價格一路飆升，而且絲毫沒有緩和的趨勢。

22、在今年9月鄭州出臺升級限購令后，房價暫時延緩增長，但高新區不在限購范圍內，房價依然在逐步增長。PART2.鄭州房地產市場北區板塊東區板塊中心區板塊西區板塊南區板塊高新區板塊鄭東新區政府主導的城市新中心和高端居住區中心區城市核心，以辦公和商貿為主，居住功能淡出未來土地應少，以綜合體為主高房價、交通擁堵使得消費者被動溢出北區依托城市和自然資源的中高端居住區可建設用地有限政府出于環保原因控制開發西區老工業區，廠區改造，升級片區居住功能南區未來的商貿物流中心大批的城中村改造產業帶動人口大量導入未來鄭州土地供應主要為舊城改造及城中村改造政府的財力物力僅體現在東區，其他片區的發展主要依靠開發商的推動，開發

23、商的投資力度決定著片區的發展高新區產業集聚區大批的城中村改造高新產業帶來一定的人口導入2.3 鄭州市房地產市場格局PART2.鄭州房地產市場二七新區6500-8000元/平米總價50120萬鄭汴路及以南6500-9000元/平米總價50150萬金水路至東風路8000-15000元/平米總價90300萬城北區8000-10000元/平米總價80150萬金水東路及高鐵片區單價10000-20000元/平米總價90500萬龍子湖區預計單價15000-25000元/平米總價200500萬東南片區7500-9000元/平米總價70130萬高新區6500-7000元/平米總價55110萬城西老城區7500

24、-10000元/平米總價70150萬2.3 鄭州市房地產市場格局PART2.鄭州房地產市場2.4 鄭州房地產發展預測市區人口在2013年上半年已經突破千萬，已經達到國際都市的水平，人口往低密度的高新區轉移已經成為不可避免的趨勢；剛需仍為市場主流產品，但改善性需求也將不斷釋放；未來土地供應主要集中在城中村改造，主要三環以外，龍湖將為高端項目集聚區，未來主流產品供應將集中在二七新區和高新區。PART3.高新區房地產市場發展狀況3.1 高新區房地產發展現狀分析3.2 高新區商品房市場分析3.3 高新區商品住宅市場分析3.4 高新區在售/待售項目分析3.5 高新區房地產樓盤個案分析PART3.高新區房

25、地產市場發展狀況3.1 高新區房地產投資分析高新區2010年房地產投資較2009年增長242.58%，幅度較大。PART3.高新區房地產市場發展狀況3.1 高新區土地供應分析 （2010.1月-2013.2月）編號時間地塊規劃用途土地面積（）規劃建筑面積（）競得方12010-1-27銀屏路北、牡丹路西工業1253820061河南漢威電子股份有限公司22010-1-27科學大道南、月桂路西城鎮住宅31386109852 河南美景置業有限公司32010-1-12水仙路東、海桐街南工業3344850172 河南廣安生物科技股份有限公司42010-6-8經南五路以北、開發區內環路以西工業2304316

26、130 鄭州興宇汽車零部件有限公司52010-6-8經南三路以南、開發區內環路以西工業2000014000 鄭州威昌汽車配件有限公司62010-6-8經南四路以南、開發區內環路以西工業134829437 鄭州日津汽車線束有限公司72010-6-8經南三路南、開發區內環路西工業2008614061鄭州全興工業有限公司82010-11-5迎春街北、金梭路西地塊工業1149822996 鄭州新開普電子股份有限公司92010-11-17杜英街北、須水河西路西地塊工業2644852896鄭州科菲達機器有限公司102011-7-29梧桐街南、碧桃路東工業2691943070 聯強國際（鄭州）科技有限公司1

27、12011-7-29梧桐街北、石楠路西工業5600289603河南漢威電子股份有限公司122011-7-29梧桐街南、石楠路西工業2770044319 河南漢威電子股份有限公司132011-9-23梧桐街北、紅松路西通用設備制造業、專用設備制造業269261188483 恒天重工股份有限公司142013-1-17月季街北、長椿路西商務金融用地20374101871河南謙茂置業有限公司152013-1-17梧桐街南、石楠路東 其他普通商品住房用地69474166737河南新合鑫置業有限公司162013-1-17新龍路南、長椿路西 其他普通商品住房用地84275294964 鄭州高新區楓楊管區大謝

28、村村民委員會172013-1-17藥廠街北、碧桃路東 其他普通商品住房用地100297401186 鄭州祝福房地產開發有限公司182013-1-17薔薇街南、長椿路西 其他普通商品住房用地177814622347 河南謙茂置業有限公司192013-1-17藥廠街南、云杉路東 其他普通商品住房用地88574354297 鄭州祝福房地產開發有限公司202013-2-1科學大道南、垂柳路東 商務金融用地1716099529河南軒立房地產開發有限公司合計11297792716011PART3.高新區房地產市場發展狀況3.1 高新區土地供應分析 高新區自10年至今共出讓土地20宗，土地面積共計11297

29、79，規劃建筑面積2716011。其中，工業用地占到11宗，涉及土地面積302550，規劃建筑面積486597；住宅規劃用地1宗，為美景置業拍得，為萬科城占地；商品住房用地占到5宗，涉及土地520434，分別為祝福、謙茂、新合鑫置業和大謝村村委會所得；2宗商業金融用地，1宗通用設備制造業、專用設備制造業用地。整體土地價格不高，另外，高新區較多土地成交不通過土地招拍掛程序，土地市場發展不夠規范。 高新區的房地產市場發展較為遲緩，房地產投資量小，土地交易不活躍且不夠正規； 但受到政府將房地產發展列為重點工作，加之城中村的全面改造，未來高新區的房地產將進入發展階段，投資大大增加； 高新區未來土地供應

30、主要集中在城中村改造。PART3.高新區房地產市場發展狀況PART3.高新區房地產市場發展狀況3.1 高新區房地產發展現狀分析3.2 高新區商品房市場分析3.3 高新區商品住宅市場分析3.4 高新區在售/待售項目分析3.5 高新區房地產樓盤個案分析PART3.高新區房地產市場發展狀況3.2 高新區商品房供需分析高新區近幾年供銷及價格均處于穩步上漲，由于不限購自2011年開始，相對于其他區域的慘淡銷售，高新區供銷大增，區域競爭加大。PART3.高新區房地產市場發展狀況3.2 高新區商品房價格分析高新區在售項目從2012年開始增多，近一年來高新區商品房的銷售量和成交均價主要受個案影響。PART3.

31、高新區房地產市場發展狀況3.1 高新區房地產發展現狀分析3.2 高新區商品房市場分析3.3 高新區商品住宅市場分析3.4 高新區在售/待售項目分析3.5 高新區房地產樓盤個案分析PART3.高新區房地產市場發展狀況3.3 高新區商品住宅供銷分析高新區07年12年住宅供銷價格趨勢分析：高新區的預售面積和銷售面積自09年起逐年翻倍增加，各開發商紛紛入駐高新區，搶占價值洼地。目前高新區土地的緊俏，導致高新區房有較大幅度增長，特別是自2012年11月至今，從最初的6100已經漲到現今的7600元/左右，而且由于高新區不限購，市區購房者紛紛涌入也一定程度上促進了高新區房價的上漲。PART3.高新區房地產

32、市場發展狀況3.3 高新區住宅發展軸線時間1992年1993年-2008年200920112012以后發展階段啟動期緩慢發展期跨越式發展進入快速發展期階段特征第一個住宅項目啟動只為滿足當地客戶居住需求住宅項目主要為中低端項目發展速度緩慢針對本片區的客戶房地產施工量較之前大幅度提升項目增多且單個項目體量大大提升政府籌備城中村改造開始出現品質及市場影響力較高的樓盤拉開大型城中村改造項目啟動的序幕大體量城市綜合體入市隨著片區配套的提升，更多其他片區客戶到此購買/投資標志項目華夏村睿智楠園美景菩提升龍又一城、萬科城公園道一號 高新區的商品房包括商品住宅的發展一直較為遲緩，住宅主要為工業區基本居住功能的

33、配建，供需均較少； 隨著政府的房地產的大力支持，2012年以后，高新區房地產將進入快速的發展，供應及需求量都將大大提升。PART3.高新區房地產市場發展狀況PART3.高新區房地產市場發展狀況3.1 高新區房地產發展現狀分析3.2 高新區商品房市場分析3.3 高新區商品住宅市場分析3.4 高新區在售/待售項目分析3.5 高新區房地產樓盤個案分析PART3.高新區房地產市場發展狀況3.4 高新區房地產樓盤分布情況西四環地塊凈地650畝，總建面180萬，余130萬，容積率2.4，產品多層+小高層+高層。祝福紅城盛世新天凈地300畝，總建面45萬，余33萬，容積率2.95，產品高層+多層+小高層。睿

34、智禧園凈地190畝，總建面25萬，余20萬，容積率2.2，產品多層+小高層+高層住宅。升龍又一城公園道1號凈地615畝，總建面112萬，余18萬，容積率3.85，產品高層住宅+綜合體商業+公寓+寫字樓。凈地1000畝，總建面220萬，未推出，容積率3.5，產品高層住宅+公寓+寫字樓+綜合體商業。萬和城凈地460畝，總建面128萬，余63萬，容積率3.5，產品高層住宅+ 大型商業+ 寫字樓。翰林國際城凈地663畝，總建面92.5萬，未推出，容積率3.5，產品高層為主。西雅圖凈地576畝，總建面96.3萬，余70萬，容積率2.5，產品多層+高層+小高層。萬科城凈地1600畝，總建面320萬，11月

35、9日推出一期，產品高層+多層+高新數碼港凈地498.6畝，總建面172萬，未推出，容積率3.5，產品高層住宅+公寓+寫字樓+商鋪。石佛村地塊PART3.高新區房地產市場發展狀況3.4 高新區房地產樓盤分布情況高新區目前主要在售項目7個，未售余量達654萬，未售項目三個，體量達到484.5萬。狀態項目名稱建筑形態占地（畝）總體量（萬）容積率在售期數未售體量（萬）在售升龍又一城高層、商業6151123.854期18萬和城高層、商業4601283.52期63盛世新天多層、高層300452.951期33祝福紅城洋房、高層6501802.41期130睿智禧園洋房、高層190252.21期20西雅圖洋房、

36、高層576852.52期70萬科城洋房、高層、商業10003203.51期320合計3791895654未售公園道1號高層、商業10002203.510.28進場220翰林國際城高層、商業66392.53.5售樓部在建92.5正弘數碼港高層、商業5001723.810月1日進場172合計2163484.5時間節點升龍又一城萬和城盛世新天祝福紅城睿智禧園西雅圖萬科城公園道1號正弘數碼港翰林國際城均價6800，未售8萬2期高層在售，均價6700，未售63萬1期小高層在售，均價7300，未售20萬2期高層在售，均價6600，未售70萬11月09日開盤銷售，預計銷售價格7500起，未售320萬售樓處在

37、建中，預計14年入市銷售，未售92萬13年10月售樓處開放，預計14年銷售，未售172萬3期高層在售，均價6400，未售33萬2期高層在售，均價6800，未售130萬上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年2013年2015年2014年2016年2017年PART3.房地產市場現狀分析3.4 高新區樓盤推售時間分析13年10月進場，預計14年入市銷售，未售220萬PART3.高新區房地產市場發展狀況3.1 高新區房地產發展現狀分析3.2 高新區商品房市場分析3.3 高新區商品住宅市場分析3.4 高新區在售/待售項目分析3.5 高新區房地產樓盤個案分析3.5 高新區房地產樓盤

38、個案分析PART6.項目整體發展策略競品項目基本情況梳理項目名稱開發商總建筑面積（萬/）業態組合戶型區間成交價格（元/）項目亮點區域競品升龍又一城鄭州澤龍置業有限公司112高層、綜合商業、公寓、寫字樓65-1107000區域級商業中心 雙地鐵 名校群祝福紅城鄭州祝福房地產開發有限公司180高層、商鋪87-1406700區域內離農業路主干道最近謙祥萬和城河南謙茂置業有限公司128高層、商鋪、寫字樓70-1506900戶型創新，與錦藝華都一脈相承西雅圖河南明瑞置業有限公司90高層、小高層、多層80-1406500高綠化率低密度基正盛世新天鄭州基正房地產開發有限公司45高層、底商79-1306600

39、地鐵、名校睿智禧園河南新合鑫置業有限公司25高層、多層89-1707200低碳生態、20多項智能化配套公園道1號朗悅置業220高層、綜合商業、寫字樓、公寓85-125戶型創新、78萬方綜合體商業萬科城鄭州萬科開發有限公司320高層精裝住宅、商業75-1207500萬科品牌、精裝修、物業與配套3.5 高新區房地產樓盤個案分析PART3.高新區房地產市場發展狀況升龍又一城120平方米大鄭州人文城邦區域級商業中心 雙地鐵 名校群 不限購項目名稱升龍又一城物業地址科學大道和春藤路交叉口開發商鄭州澤龍置業有限公司 物業類型住宅、寫字樓、商業、公寓、酒店 占地面積41萬建筑面積112萬容積率3.85規劃戶

40、數總戶數6964戶建筑類型高層建筑規模22棟住宅面積92.48萬公寓面積寫字樓面積酒店面積商業面積17.92萬目前價格7000元/平米已推19棟目前推出樓棟4#、5#、6#代理商同致行546一期產品售罄二期產品售罄3.5 高新區房地產樓盤個案分析PART3.高新區房地產市場發展狀況樓號 一房 兩房 小三房 大三房 匯總 1# 6419201283842# 641920643203# 6464128322884# 72014402165# 6401601283526# 6464128643207# 72014402168# 962880128512總計 5608007045442608注：一期所

41、有房源項目戶型以兩房和小三房為主，占比70%左右；一房和三房占比30%左右。銷售情況：月均去化50-80套；銷售最好的為88-94的小三房，銷售率高達95%以上；110以上三房及50左右一房去化較慢。升龍又一城3.5 高新區房地產樓盤個案分析PART3.高新區房地產市場發展狀況升龍又一城成交客戶的居住區域以高新區為主，占比為68%，其次為金水區，占比為18%；中原區占比6%，其它區域較少。通過了解得知，成交客戶中即使居住在別的區域，也是在高新區辦公人群居多；少量在別的區域工作，而在高新區購房的人群。地鐵暫未通行，客戶還是以周邊區域為主，幾乎無因對房價承受能力低而被擠壓出的剛需人群。3.5 高新

42、區房地產樓盤個案分析PART3.高新區房地產市場發展狀況萬和城項目名稱萬和城物業地址長椿路與蓮花街交匯處北100米開發商河南謙茂置業有限公司 物業類型住宅、商業、寫字樓占地面積461畝建筑面積128萬平米容積率3.5規劃戶數建筑類型高層目前價格6900元/D地塊安置房C地塊E地塊A地塊基本售罄；9#樓王未售5893211710126B地塊在售15171618銷售情況：月均去化80-100套左右；兩房、小三房剛需產品銷售情況較好，大面積三房及四房去化速度慢。3.5 高新區房地產樓盤個案分析PART3.高新區房地產市場發展狀況基正盛世新天項目名稱基正盛世港灣物業地址鄭州西四環與梧桐街交叉口開發商鄭

43、州市基正房地產開發有限公司物業類型住宅、商業占地面積392畝建筑面積45萬平米容積率2.95規劃戶數2700戶建筑類型高層車位比將近1:1主力戶型70-100的兩室一廳，110-139的三室兩廳得房率75%梯戶比兩梯五戶、兩梯九戶社區及周邊配套58中，長椿路小學，雙語幼兒園客戶情況周邊村民、單位員工、少量北環客戶價格6300-6800社區居住氛圍相對成熟，客戶主要為周邊村民、單位員工。銷售情況：月均去化20-30套；成交均價：高層6300-6600元/， 多層均8000-8600元/ 地鐵湖名校旁樂居生活家西四環藥廠街123售罄在售526603.5 高新區房地產樓盤個案分析PART3.高新區房

44、地產市場發展狀況項目名稱祝福紅城物業地址梧桐街與瑞達路交叉口向西1000米路南開發商河南祝福置業有限公司物業類型住宅、商業占地面積621畝建筑面積150萬平米容積率3.5規劃戶數3700建筑類型多層/小高層/高層建筑規模住宅體量面積區間60-160主力戶型80-90兩房梯戶比一梯兩戶、兩梯三戶車位比1:1目前價格6400-6800元/平米已推樓棟即將推出樓棟待定景觀特點景觀水系社區周邊教育資源豐富，2011年11月入市銷售，均價5300元/平米；目前均價6400-6800元/（引進省實驗學校，提高項目附加值，項目銷售價格也有所提高）。地鐵口百萬平米人文社區祝福紅城2217211813剩余少量房

45、源主要銷售房源銷售情況：月均去化50套左右；兩房、小三房銷售情況較好，大面積三房及四房較難去化。3.5 高新區房地產樓盤個案分析PART3.高新區房地產市場發展狀況睿智禧園項目名稱睿智禧園物業地址高新技術開發區梧桐街與雪松路交匯處開發商河南新合鑫置業有限公司物業類型住宅、商業占地面積176畝建筑面積25萬平米容積率2.4綠化率42% 建筑類型小高層、高層、多層建筑規模3棟24層，兩梯三戶。8棟22層，兩梯四戶。7棟7層小高層，一梯兩戶。 住宅面積17萬商業面積8萬車位配比將近1:1入市時間主力戶型80-90兩室兩廳，110-130三室兩廳社區配套雙氣、雙會所、幼兒園睿智禧園是新合鑫地產繼睿智花

46、園、睿智楠園后，規劃的一個超越高新區普通配置的高端項目。25萬方中原首席低碳生態示范區18棟建筑為合成“聚寶盆”形狀，7棟多層植入“龍形水系”。產品線豐富，40一房、80-90兩房，110-140三房，140-170四房及少量400七房。銷售情況：月均去化60套；成交均價： 高層7200-7400元/，樓王8300-8500元/。3.5 高新區房地產樓盤個案分析PART3.高新區房地產市場發展狀況項目一期于2007年開盤，一期全部規劃為多層產品，主力戶型為127的三房，已售罄。二期產品全部為高層。銷售情況： 月均去化20-30套； 成交均價： 6400-6800元/ 因項目自身存在問題較多，對

47、銷售影響較大，房源去化不佳。西雅圖項目名稱西雅圖物業地址牡丹路蓮花街交匯處開發商河南明瑞置業有限公司物業類型高層、洋房 占地面積510畝建筑面積76萬平米容積率2.56規劃戶數7000戶 建筑類型多層 小高層 高層 建筑規模1415少量房源1013排號中12高綠化率 低密度3.5 高新區房地產樓盤個案分析PART3.高新區房地產市場發展狀況1314151693認籌萬科城2013年10月26號營銷中心、樣板示范單位開放一期擬推房源：3#、9 # 、13 # 、14 # 、15 # 、16#；建筑形態：高層3034層，3#:2梯6戶，其它為2梯4戶開盤價格：7200-7800元/銷售情況：認籌客戶

48、三千余組，推出房源1903套，去化90%。項目名稱萬科城物業地址科學大道與西四環交匯處西北角開發商河南省美景之州房地產開發有限公司物業類型住宅、商業占地面積1600畝建筑面積320萬平米容積率規劃戶數建筑類型高層車位比主力戶型75-90兩房三房 得房率梯戶比兩梯四戶兩梯六戶第30座萬科城 千畝大盤3.5 高新區房地產樓盤個案分析PART3.高新區房地產市場發展狀況2013年5月份正式開始接客戶，由于證件問題，銷售節點不定，推廣較少，主要依靠自然來訪，目前積累客戶8000余組。約70%為剛性需求，約20%為改善性需求及外國語陪讀需求，約10%為投資性需求。客戶區域：約75%為片區內客戶，主要為周

49、邊企事業單位員工、村民等； 約20%為鄭州其他片區客戶，主要為外國語中學陪讀，少量西四環及北環客戶； 約5%為地市客戶，主要為外國語中學陪讀。公園道一號項目名稱公園道一號物業地址科學大道雪松路交叉口向北300米開發商鄭州朗悅置業有限公司物業類型住宅、寫字樓、商業、公寓、酒店 占地面積800畝建筑面積220萬平米容積率3.5規劃戶數總戶數972戶 當期戶數972戶建筑類型高層建筑規模一期6棟住宅體量面積區間76-129主力戶型80-902+1房梯戶比2T4,2T5車位比目前價格3.5 區域剛需及改善性需求分析PART3.高新區房地產市場發展狀況 目前高新區非學生流動人口約8萬人，購房需求按照兩人

50、一套，約4萬套，按照90/套，需求住宅360萬 預計2014年，人口導入通過格力空調1萬人，其他產業主要在建設導入人口約1萬人，需求住宅90萬 戶籍人口約13萬，按照30%具有改善需求，平均3人/套，需1.3萬套，按照120/套，需156萬。政府規劃2014年前開工建設項目2300萬，預計住宅70%，約1600萬，未來競爭更為激烈共需要住宅600萬，但需要長期釋放按照2009-2011年三年高新區商品住宅共成交85萬，2012年成交成爆發現象，由于高新區產業非人口密集產業，僅靠片區內客戶難以持續快速增長。僅依賴本片區的客戶，客群基數小，勢必導致項目去化速度慢，且價格難以提升。從市場角度來看，項

51、目需跳出片區市場，吸引其他片區客戶。矛盾注：據了解，各企業未購房客戶仍然較多，由于學生每年留在高新區就業的僅占極少數，本次剛需測算，通過非學生流動人口估算。 高新區各項目產品相似，且價格無明顯差異，高層均價多在6600-6900元/范圍，高端客戶較少； 客戶置業多追求就近原則，對樓盤的品質及配套等因素考慮較多； 高新區人口較少，雖然各企業員工仍有較多置業需求，但相對于市場未來的供應量，消費力明顯不足； 由于高新區人口有限，人均收入較少，若要實現項目的高利潤、高速度也必須吸附其他片區客戶； 通過業內人士訪談，也紛紛表示，高新區環境宜人，如果有比較好的產品愿意到此置業，作為改善居住。PART3.高

52、新區房地產市場發展狀況PART4. 項目地塊整體現狀分析4.1 項目地塊位置4.2 項目地塊現狀分析4.3 項目周邊發展規劃4.4 項目地塊屬性界定4.1 項目地塊位置PART4. 項目地塊整體現狀分析行政商務中心西四環科學大道北部生態產業區西部高新新城中部建成區西流湖休閑創意區石佛村地塊位于中部建成區，基礎配套相比西四環沿線較為完善，由市中心進入高新區第一門戶。西四環地塊位于高新城規劃區，基礎配套匱乏，對區域發展依賴性大，為連接鄭州與西部市鎮重要紐帶。4.2 西四環項目地塊現狀分析PART4. 項目地塊整體現狀分析西地塊西邊界東西地塊中間規劃道路須水河濱河景觀帶科學大道須水河道東地塊西地塊正

53、對面輕工業學院地塊邊界熱電廠現狀分析：項目地塊跨須水河兩側，被規劃道路分為四個地塊，內部主要有賈莊、賈寨、閻村等幾個自然村，多為農田和村莊，目前周邊配套設施缺乏，沒有生活氛圍，臨須水河景觀帶，自然環境較好；南邊有電廠，北邊有高壓線經過，有一定的污染影響，與萬科城一路之隔。4.3 項目周邊發展規劃PART4. 項目地塊整體現狀分析本案產學研復合街區高新區CBD電子電器產業區IT產業園區區域發展趨勢： 地塊位于高新新城核心區，根據高新新城最新規劃顯示，地塊所處區域將來會作為一個產學研復合街區的形式存在，緊鄰高新區商業中心，西邊是IT產業園區，北邊有電子電器產業區。將作為高新新城復合型的一環，以科研

54、、教育、生產不同社會分工在功能與資源優勢上的協同與集成化，協同帶動整個高新區科教水平的提高，未來發展潛力巨大。4.4 項目地塊屬性界定PART4. 項目地塊整體現狀分析屬性詮釋區位屬性城市邊緣，近郊區。高新區第一階段重點發展區域。城市發展政策導向之地。 距離傳統市中心20-30分鐘車程，區域內多為都市村莊和農田，生活配套少。 毗鄰主軸線和高新城商務中心，屬于高新區未來規劃。 隨著鄭上新區規劃的出臺，未來將成為市中心與滎陽-上街組團的連接媒介。地塊屬性規模大，通達性好。毗鄰須水河，有可利用資源。有一定弊端（電廠和高壓線）。占地近1000畝，地塊地勢平坦，地形方正。未來交通便利，科學大道、西四環將

55、成為出省入市的有效保證，但目前各項道路規劃建設正在進行中，現階段交通通達性較差。 電廠、高壓線帶來環境、噪音污染，后期規劃應注意合理規避。PART5. 與萬科為鄰-利弊分析5.1 萬科項目分析5.2 直面萬科利弊分析及應對策略5.1 萬科項目分析PART5.與萬科為鄰-利弊分析 2012年萬科地產進駐鄭州，與美景聯姻，共同開發美景龍堂和萬科城。萬科城是萬科地產在高新區的首個大型綜合項目，也是萬科地產全國第30座萬科城。 項目位于科學大道與西四環交匯處，緊鄰鄭州大學。占地約1600畝，總建筑面積約320萬方，項目商業配套約50萬。一期采用西班牙風格，沿承萬科醇熟的戶型設計及裝修格調，打造非限購-

56、精裝-剛需-住宅產品。 建筑類別：多層、高層，一期產品主要是75兩房 和80-90小三房。一批推出1903套房源，認籌三千二百余組客戶，當天銷售90%。3913151416多層411125.1 萬科項目分析PART5.與萬科為鄰-利弊分析分析：萬科與其他開發企業不同的地方： （排序前三）第一：品牌，萬科品牌在全國的影響力是其他任何房地產企業品牌所無法匹敵的，即使與非地產企業品牌比較，全國同級別的也屈指可數。第二：規范，中國領先的現代企業制度實踐者，對項目管理的要求會比對項目公司以及乙方團隊更高。第三：標準化，城市地圖，七對眼睛，住宅產業化，PC技術，案名體系、營銷活動手冊、物業服務的全方位規范

57、。鄭州萬科城十大價值點：【城啟】一心兩翼新都心，比肩鄭東鄭啟航(共享價值)【引擎】千億級主導產業，擎引新都心騰飛(共享價值)【引領】320萬城系生活版圖(萬科獨有價值)【靜賞】8000畝生態盛景環繞，三水匯城湖心島畔(共享價值)【關愛】17所學校，10萬人的未來(萬科獨有價值、可借勢共享)【從容】 一軸兩心五體系多維交通，暢達全鄭州(共享價值)【悅享】約50萬商業集群，繁華匯聚(萬科獨有價值、可借勢共享)【優居】萬科裝修房，優居新標準(萬科獨有價值、核心競爭力)【積淀】29年萬科品牌，全球住宅銷量第一(萬科獨有價值、核心競爭力)【信賴】萬科金牌物業，40萬家庭的精心之選(萬科獨有價值、核心競爭

58、力)5.2 利弊分析及應對策略PART5.與萬科為鄰-利弊分析分析：與萬科城為鄰，利弊摻半借勢：萬科城大勢已起，在鄭州已有一定影響力，項目可與萬科聯手共同炒熱片區。差異化：產品可考慮與萬科產品適當錯位，同時充分利用須水河生態景觀資源，做部分低密度產品，豐富產品線。以己之長，攻人之短：利用一切資源打造屬于自己的特色，以高性價比取勝。PART6. 項目整體發展策略6.1 項目地塊SWOT分析發展啟示6.2 區域價值對項目的發展啟示6.3 城市邊緣大盤開發對項目的發展啟示6.4 客戶演變對項目的發展啟示6.5 競爭層面對項目的發展啟示6.6 項目整體發展策略區位：項目所處區域屬于鄭州西部門戶地帶，項

59、目具備雙向吸引鄭西城市群的潛質，后期通過本地塊打造目的性更強的業態吸引導鄭西城市消費群。資源：分布在須水河濱河景觀帶兩側，占據優勢自然資源，具備打造濱水高端物業的可能性。交通：臨科學大道和西四環繞城公路，通達性好。未來軌道交通1號線和3號線將貫通，便于其他區域優質資源的導入，整合周邊交通資源，進一步提升消費者進入的便捷性。規模：項目占地1000畝，開發規模大，功能復合度高，能夠涵蓋豐富的物業類型，可塑性強。地塊：地塊平整，地塊平整及拆遷工作的順利推進將大大縮短項目的建設周期。臨近萬科：萬科帶來的區域效應會提升片區成熟度，完善的配套也是區域共享資源，項目與萬科一路之隔，可適當發揮資源優勢，共同打

60、造區域核心。優勢發展策略：1、發揮區域導向作用，產品規劃升級到區域運作高度，結合高新宜居CBD的規劃打造高端商務住區。2、可結合周邊IT產業和輕工業學院消費群體，及緊鄰中心片區的特點，配套建設高檔住宅、高檔寫字樓和部分酒店類產品。3、發揮濱河自然景觀資源，為項目獨有，以此打造生態宜居住宅。4、臨近萬科，借勢發展，走差異化道路。SWOT定位分析-優勢：6.1 項目SWOT分析發展啟示PART6.項目整體發展策略地塊：項目由四個子地塊組成，被市政路分割比較分散，開發及規劃時注重考慮市政交通的完善節點，通過立體化的銜接設計，加強各個區塊間的有效聯系。熱電廠：項目南側邊界熱電廠煙囪，影響客戶消費心理和