1、謹呈：風景二期商業推售及產品建議目錄市場回顧1產品需求建議2商業業態及分割建議3推售策略4市場回顧市場價格現狀投資客戶需求市場機會分析市場價格現狀區域經營商業特征主力客群為35公里半徑范圍的周邊民居、商務消費群體。面積業態群面積從2萬8萬建筑平米不等。業態周邊具有競爭潛力的商業體業態以家居裝飾、倉儲賣場、中檔餐飲美食、及秦嶺路綜合超市、商場為主。客群集中商業底商鋪位綜合商業餐飲美食家居裝飾業態單一：除綜合商業外，底商主題以餐飲和家居裝飾兩類業態為主底商分布不均衡，不集中，沒有主題特色區域經歷十年發展，人口稠密，居住人口約近8萬（不含商務人群）商業需求旺盛合肥路東片區合肥路中段片區本案市場價格現

2、狀底商價格狀況周邊可類比商業片區同安路片區遼陽路東片區區域在售商業集中在300左右，形態為一二層縱向切割、價格28000元/左右，去化速度緩慢；部分一層商鋪（如香邑暖山）小面積100劃分，臨街單層銷售，價格在4萬，市場認可度高市場價格現狀代表底商價格狀況22代表項目面積區間租金（元/天）售價（元/）業態格局/備注合肥路東片區 北國之春、北村新苑1002.7-5.5無社區生活配套（藥店、超市、中介）單層商鋪居多，多為社區生活配套性商業，單層小面積鋪位租價較高100-2001.9-2.7200-5001.1-1.8餐飲、中型超市5000.5-1無遼陽路東片區東城國際、溫哥華花園、香邑暖山270-2

3、901004.5-540000社區生活配套商鋪多為2層，縱向切割，集中為家居裝飾類商家，小面積商鋪租價相對較高100-2003.3200-5003.5-428000家居展示5002-3.2同安路片區湖光山色、長春花園1002.8-3.826000社區生活配套商鋪多為2層，縱向切割，業態以餐飲為主，兼顧社區生活配套，小面積商鋪租價相對較高100-2002.3-2.5餐飲200-5001.8-2200005001.5-1.8合肥路中段片區陽光山色、河馬石商園、四季景園1001.6-2.6無社區生活配套商鋪多為2層，縱向切割，業態以餐飲為主，兼顧社區生活配套，小面積商鋪租價相對較高100-2001.

4、4-2.5200-5000.9-1.2餐飲、超市5000.9-1投資客戶需求 確定商業投資客層面的模式與住宅、公寓、寫字樓相比，商業具有投資價值高，由于單位體量跨度較大，且具有投資與經營的雙重功能，其在目標客戶的定位上具有更大的空間，也面臨著更多的選擇，主要模式如下：選擇模式目標客戶群小型純投資客具有一定閑散儲蓄的普通人群，對商業投資充滿好奇，卻又對商業投資風險十分敏感，價格承受能力低大型純投資客專業的投資人、投資機構、基金、銀行，他們對商業投資十分熟悉，法律意識強，成交所需時間較長，價格承受能力強投資自用型投資經營客經過長時間資本積累的經營商戶，對商業地段敏感，投資價格承受能力較強基礎性客戶

5、偶然性客戶重點客戶投資客戶需求訪談市場在售商業項目案場經理：萬科城、中海清江華府、華遠好天地，對商鋪的投資屬性有如下特征：100以下，總價300萬以下的商鋪是市場熱點的投資商鋪項目名稱產品特點主力面積去化情況單價（萬元/平米）總價范圍備注萬科城住宅底商100-20090%2.5250-5001-2層縱向分割出售，地鐵出口，靠近商業綜合體中海清江華府住宅底鋪70-20036%2.6180-5201-2層縱向分割出售華遠好天地內鋪10-4090%1.720-70婦幼用品市場，共兩層，單層分別分割出售沿街外鋪80-10080%2.9230-290市場機會區域商業現狀區域消費現狀未來商業供應未來消費趨

6、勢商業發展空白消費需求空白10年發展，以建材、家居批發、零售為主趨勢輔以配套性便捷商業，且發展穩定。家居軟、硬飾產品可從區域內得以滿足，其他消費需求需到麗達、麥凱樂。未來三年，區域內約35萬平米中、高端購物中心、百貨供應。購物、美食、休閑、娛樂、生活服務。生活各層面消費由外溢式消費習慣，改換為區域內一站式消費習慣。對于消費者、投資客、商戶而言，綜合式購物中心依舊無法滿足逐步完善居住區域生活的個性需求、投資、消費。賣場、商場、購物中心各類端層的封閉式商業中心日趨完善，個性化敞開型、展示性廣場型商業空缺形成。區域劃分及人口數量勁松一路以東、海爾路以西、合肥路以南、銀川路以北。居住人口約近8萬（不含

7、商務群體）。廣場型商業差異涵蓋購物中心的購物功能、復合商業地產的專屬品、形象不同，強調外圍空間形象、滿足差異化投資及消費需求。主題鮮明的、開放的商業是市場關注熱點，是本項目商業發展的方向；小面積、合理總價的投資商鋪是客戶需求主體理想產品需求1、面積段：以100以下為主，此面積段去化速度最快；2、總價：300萬以內市場接受度最高；3、業態需求：餐飲業需求最旺，建議以此為主，因此需要預留煙道；4、面寬：6米以上面寬市場接受度最高，建議面寬在此以上；5、商鋪層數：單層商鋪的去化速度遠大于二層及三層商鋪；如若設計為雙層商鋪，則建議一層和二層進行分割銷售（最佳方案為多首層商鋪設計）；6、考慮商鋪實用性，

8、需要轉換層。業態/分割商戶需求調研業態/分割建議（實際定位及劃分）故事體系（宣傳體系）/重點業態/對規劃商業看法總結類 別內 容選址地點臨近遼陽路，紅色塊區及黃色塊區認可原因道路條件較好商業規劃位于街角，有很好的臨街面。不認可原因家居擔心整體經營形象及氛圍汽車會擔心交通動線及出入便捷性周邊現有商業氛圍不足，不足以支撐起此類消費廣場包裝營造是關鍵，主力店首選位置必須是北部紅色塊地，建議家居類業態臨近遼陽路，汽車美容等類業態臨近勁松七路。遼陽路業段態形象上已家居為主，給投資客戶更好的預期地塊總結【北部紅色塊區】道路條件較好，從而使人流量達到最大化。長方形商業規劃位于街角，將平層面積擴大，有很好的臨

9、街面。主力店引進后，以重點業態主力店的進駐帶動周邊底商的旺銷。從而緩解底銷售壓力。為保證后續商業價值的整體提升，保證主力業態的順利進駐，建議以家居、汽車為主作為主力店的選址，同時多業態廣泛調研，使商業價值最大化。北段商業整體定位區域功能性底商商戶需求調研小結（遼陽路）/餐飲業態/對規劃商業看法類 別內 容選址地點大型餐飲首選遼陽路段，中小型餐飲借勢廣場 選擇勁松七路段認可原因廣場型規劃，臨街展示進深尺寸不認可原因餐飲絕對的臨街展示對廣場商業規劃理解度不夠主力店首選位置大型品牌餐飲愿意選擇遼陽路，但是從業態規劃考慮，盡量引導南側獨樓（強化獨立性、停車便捷性）。中小型特色餐飲穿插中段商業地塊總結從

10、地塊現有條件看，遼陽路段及南側獨樓適大型合餐飲業態經營；中小型餐飲能夠接受中段商業，但是從展示及形態考慮需要統一業態規劃并引導。經營的角度，南側獨樓；投資自營的角度中段商業適合特色小型餐飲聚集為保證后續商業價值的整體提升，保證主力業態的順利進駐，建議主力餐飲集中在南段獨樓。南段獨樓定位為區域互補性商業商戶需求調研小結（勁松七路）總結/精品消費娛樂業態/對規劃商業看法類 別內 容選址地點購物、休閑、娛樂業態選址集中在中段商業（黃色標注位置）認可原因廣場型規劃小店面能夠借助廣場之勢但需要統一規劃不認可原因進深尺度偏大部分休閑類業態 不需要二樓產品經營店鋪首選位置此段沒有主力商戶，但是在后期運營中可

11、考慮品牌特色店的引入，重點突破咖啡、特色服裝等，已提升商鋪價值。地塊總結從地塊現有條件看，中段商業是最能與廣場商業相融入的，打造主題、氛圍包裝是本段商業操作的關鍵；營造主題、氛圍包裝是本段商業操作的關鍵區域配套性廣場商業商戶需求調研小結（勁松七路）總結業態/分割建議（實際定位及劃分）商業位于遼陽東路與勁松七路，呈 L 形，總面積為2萬平米，可以滿足直徑2-3公里范圍內居民的生活、娛樂需求。北段：二層，面積約為 7000 平米， 位于遼陽西路與勁松七路路口處，是城市主干道，車流、人流量多，展示性強，屬于黃金鋪位；業態建議：高級汽車美容、家居品牌店、銀行分理處等；南段：分為二部分第一部分臨近勁松七

12、路段， 面積約為5000平米，與廣場融入，形成廣場型商業，主要滿足區域生活配套為主； 業態建議：精品服飾、飲食類店鋪、咖啡館等；第二部分位于小區主入口部分，三層設計，面積約為1000平米，臨街展示性較弱，但可以滿足培訓等行業使用； 業態建議：教育培訓、咖啡、美容裙樓：位于南段商業南部，分為三層，面積約為5000平米，空間相對獨立；業態建議為：中高檔餐飲店分三段式劃分及定位業態北段商業南段商業裙樓商業業態定位業態/分割建議現有產品最佳產品建議：勁松七路二層產品采用多首層的設計，直接運用連廊使其廣場客戶上二層2號鋪1號鋪意向圖業態/分割建議其次產品分割建議：一入口拖二層大面積產品/預留更多一層獨立

13、商鋪1號1號1號4號4號4號1號2號3號4號5號6號1號2號3號4號5號6號商業分段劃分-北段北段商業地上2層，面積約7000平米，定義為區域功能型底商；業態搭配建議：家居、軟飾旗艦店，家電、家居精品店、高級生活館，銀行分理處、高級汽車美容、養護。業態分割建議：一、二層縱式捆綁銷售，商業分割面積約3001500建筑平米不等；銀行家居館品牌店北段商業北段商業業態劃分標號1234567891011121314151617181920212223面積18013013015015015015024815015024868140150150150150150240210150150150進深221622

14、222222221822221881022222222221919222222面寬6.98.94.96.96.96.96.913.86.96.913.816146.96.96.96.96.910106.96.96.9分區面積業態代表商戶擇鋪要求AB 14801396家居旗艦店美克美家、科勒旗艦店、掌上明珠家具、皇朝家私、曲美家具、亞歷山卓家居館TOTO、HCG等旗艦店10001800建筑平米C796銀行支行招商銀行、中信銀行、光大銀行、興業銀行、浦發銀行、深發展銀行、交通銀行5001500建筑平米D136音樂書吧“不是書店”等200300建筑平米E580豪車展廳寶馬、奔馳、尼桑（進口）等300

15、800建筑平米FG1200-3000高級汽車養護動力驛站、油猴、特福萊汽車服務、馳耐普汽車美容、歐邁克汽車美容、美鷹汽車美容全國連鎖15003000建筑平米家電賣場國美電器、蘇寧電器、五星電器350015000建筑平米總面積：單層3500平米+（a,b,c）7000主力商戶洽談成功后，已業態為載體，進行兩跨柱距進行銷售北段商業切割意向圖ABCDEFGHIDEEF商業分段劃分-南段商業南段商業面積約6000平米，定義為區域配套型底商；業態搭配建議：品牌個人護理品超市，高檔精品配飾、流行精品皮具配飾、西餅屋、零食店、商務咖啡館、品牌連鎖（茶馬古道、SPR、KOSMO等）分割建議：臨街兩角設計為連通

16、二層的獨立復式商鋪，鋪內加建樓梯，分割面積為145500平米不等。便利店書吧南段商業裙樓商業南段商業分割建議標號B1B2B3B4B5B6B7B8B9B10B11B12B13B14B15B16B17B18B19面積200145145145136803514514516514514515095145145150132350進深1818181818106.5181818181818121818222218面寬128.18.18.18.18.16.58.18.18.18.18.18.18.18.18.11263層分區面積業態代表商戶擇鋪需求A1000培訓、美容、健身一兆韋德、XX幼兒培訓400建筑平米

17、B650休閑娛樂星巴克、上島咖啡180800建筑平米C300精品店歐萊雅、德吉利、亨德利專賣店、屈臣氏、巴黎三城眼鏡、Gerry Weber等。300600建筑平米D130服裝店80200建筑平米ABBBBBBABCDCCCBBBBBDAEBCDFG南段商業切割意向圖裙樓商業地上3層，相對獨立，面積約5000建筑平米，定義為區域互補型商業；業態搭配建議：高檔美食休閑廣場或大型高檔中餐旗艦店；分割建議：整體出售或縱切式分割為20003000建筑平米；商業分段劃分-裙樓裙樓商業裙樓業態建議裙樓部分，地上3層，總面積約5000建筑平米，單層面積達1670建筑平米。面寬：58米進深：42米展示面：累計

18、可達80米分區面積業態代表商戶擇鋪需求AB2000-3000餐飲俏江南、良友金都、凈雅、海夢圓、怡情樓、小肥羊、譚魚頭、小南國、順峰。15008000休閑錢柜KTV，浪淘沙洗浴、英伯爾汗蒸等20003500故事體系為保證項目推廣調性一致，建立住宅與商業之間的良性互動，保證商業業態定位（如餐飲）不影響住宅銷售，建議銷售說辭以“講故事、建立概念”的形式與客戶建立溝通，促進銷售。左岸概念提出，促進住宅銷售認識“左岸”“左岸”不止有咖啡，而是一種生活方式，一種歷久彌新、輕松閑適的生活氣質 風景二期商業就是要塑造這樣一種含義飽滿、富有浪漫生活氣息的巴黎街式生活讓我們用左岸的故事讓客戶產生認知，我們的展示的不是繁華卻伴著擁擠的商街，我們訴求的充滿小資調性、文藝情結的生活方式！ 推售策略整體推售策略推廣排期整體推售策略住宅與商業的關系互為補充、相互促進分階段、分主次銷售12年4月12年年底前住宅快銷，快速回現，快速聚集人氣商業拔高利潤12年10月1日通過商業街區、廣場完