1、復(fù)地天賦3號樓產(chǎn)品策劃書項目面臨的核心問題產(chǎn)品評估項目開發(fā)背景分析建筑方案設(shè)計建議公共區(qū)域設(shè)計建議設(shè)備設(shè)施建議戶型設(shè)計建議產(chǎn)品策劃建議基礎(chǔ)研究本項目定位 匯報框架項目開發(fā)背景分析 項目規(guī)劃條件 開發(fā)目標(biāo)項目規(guī)劃條件 項目開發(fā)背景分析總建筑面積：83670其中：地上建筑面積：54070地下建筑面積：29600住宅建筑面積：47762商業(yè)建筑面積：6200地下車庫及設(shè)備用房建筑面積：29600綠化率：30容積率：4.24機動停車位：地上5輛，地下380輛 開發(fā)目標(biāo) 項目開發(fā)背景分析 本項目開發(fā)應(yīng)立足于“品牌塑造”和“相應(yīng)收益”。 土地價值的提煉證實投資價值的提升 。 高價值的土地創(chuàng)造出高附加價值的

2、產(chǎn)品。項目面臨的核心問題 項目面臨的核心問題 本項目3號樓是否有成為“豪宅” 的可能性？從供需市場特征考察： 3號樓與2號樓的關(guān)系與和諧性？基 礎(chǔ) 研 究 高端公寓市場項目的選取與分布 高端公寓市場供應(yīng)狀況 高端公寓市場銷售狀況與成交價格 高端公寓市場未來發(fā)展趨勢預(yù)測 高端公寓市場項目的選取與分布（共計23個項目）北京房地產(chǎn)市場單價18000元/m2以上高檔公寓分布圖 取證供應(yīng)量 取證供應(yīng)量的戶型配比 截至07年2月份的現(xiàn)供應(yīng)量 現(xiàn)供應(yīng)量戶型配比 高端公寓市場供應(yīng)狀況 取證供應(yīng)量（以下數(shù)據(jù)均來自北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)） 由上表可知，截至2007年2月份單價在18000元/以上的北京市高端公寓的

3、市場供應(yīng)量為8172套，取證面積接近161萬平米。 其中西部區(qū)域的高端公寓項目達到了2617套，取證面積47萬，超過總量的四分之一。 由于北京城市發(fā)展、規(guī)劃的側(cè)重點以及土地的稀缺因素，導(dǎo)致北京高檔公寓市場供應(yīng)項目主要集中在東部地區(qū)，而東部地區(qū)的市場競爭也要大過于西部地區(qū)。 取證供應(yīng)量的戶型配比 無論是東部區(qū)域還是西部區(qū)域的高端公寓市場，300以下的戶型供應(yīng)量最大，共有6312套，占到總供應(yīng)量的80； 其次是300400之間的戶型產(chǎn)品，占總供應(yīng)量的15左右。 其中西部區(qū)域市場300400的產(chǎn)品所占比例要高于東部區(qū)域，由此可見東西部之間的主觀市場判斷有所不同。東部區(qū)域各項目供應(yīng)量戶型配比 東部區(qū)域

4、高端市場中，300平米以下的戶型供應(yīng)量最大，為4574套，占東部區(qū)域高端公寓總體供應(yīng)量的82，為東部區(qū)域高端公寓的主流產(chǎn)品； 其次是300400平米之間的戶型供應(yīng)量為695套，占供應(yīng)量的13； 戶型面積越大的產(chǎn)品，供應(yīng)的樓盤數(shù)量越少，供應(yīng)的套數(shù)也有限。西部區(qū)域各項目供應(yīng)量戶型配比 西部區(qū)域的高端公寓產(chǎn)品仍然以300平米以下為市場的主流產(chǎn)品，供應(yīng)量為2005套，占西部區(qū)域高端公寓市場總供應(yīng)量的76.6； 300400平米之間的戶型供應(yīng)量也較大，達到了498套，占西部區(qū)域高端公寓市場總供應(yīng)量的19.1； 擁有400平米以上產(chǎn)品供應(yīng)量的項目較少。 截至07年2月份的現(xiàn)供應(yīng)量 截至2007年2月底，北

5、京市單價在18000元/平米以上的高端公寓現(xiàn)供應(yīng)量為4521套，占總供應(yīng)量的55； 其中東部區(qū)域的高端公寓供應(yīng)量為3482套，占總現(xiàn)供應(yīng)量的77； 其中西部區(qū)域的高端公寓供應(yīng)量為1039套，占總現(xiàn)供應(yīng)量的23； 東區(qū)供應(yīng)量約為西區(qū)供應(yīng)量的三倍，東區(qū)高端公寓的競爭要遠高于西區(qū)。 現(xiàn)供應(yīng)量戶型配比 在4521套現(xiàn)供應(yīng)量中，300平米以下的產(chǎn)品數(shù)量最多，并且東部區(qū)域約為西部區(qū)域的3.7倍； 西部區(qū)域仍然在300以上的大戶型產(chǎn)品供應(yīng)比例上要略高于東部區(qū)域，但實際供應(yīng)套數(shù)僅為東部的一半。東部區(qū)域各項目現(xiàn)供應(yīng)量戶型配比 東部區(qū)域3482套的高端公寓中，300平米以下的產(chǎn)品現(xiàn)供應(yīng)量為2897套，占東部區(qū)域全

6、部現(xiàn)供應(yīng)量的83； 300400平米之間的產(chǎn)品現(xiàn)供應(yīng)量為344套，占東部區(qū)域全部現(xiàn)供應(yīng)量的10； 400平米以上的產(chǎn)品現(xiàn)供應(yīng)量所占比例較少。西部區(qū)域各項目現(xiàn)供應(yīng)量戶型配比 西部區(qū)域1039套高端公寓中，300平米以下的產(chǎn)品現(xiàn)供應(yīng)量為782套，占西部區(qū)域全部現(xiàn)供應(yīng)量的75.26； 300400平米之間的產(chǎn)品現(xiàn)供應(yīng)量為174套，所占比例為16.75； 400平米以上的產(chǎn)品現(xiàn)供應(yīng)量較少。 整體銷售狀況（截至07年2月份的銷售狀況） 06年1月07年2月各項目已成交產(chǎn)品的戶型配比 價格分析 西部區(qū)域總價分析（已售產(chǎn)品總價） 西部區(qū)域07年2月份當(dāng)月的成交均價 月均銷售和月均回款 高端公寓市場銷售狀況與

7、成交價格 整體銷售狀況（截至07年2月份的銷售狀況） 在總體3651套的銷售量中，300400平米之間的產(chǎn)品銷售率最高，達到了57； 300平米以下的戶型產(chǎn)品銷售率位居其次，為44； 400500平米之間的戶型銷售率最低，為14； 500600平米之間的戶型銷售率較400500平米的產(chǎn)品銷售率相比有較大提升，達到了25； 600平米以上的戶型產(chǎn)品銷售率為17，高于400500平米之間的戶型銷售率。 06年1月07年2月各項目已成交產(chǎn)品的戶型配比東部高端公寓市場各項目已成交產(chǎn)品的戶型配比 東部高端公寓市場300400平米之間的戶型產(chǎn)品銷售狀況最佳，銷售率達到了50。 300平米以下的戶型產(chǎn)品銷售

8、率其次，為37，與東部區(qū)域整體的銷售率持平。東部區(qū)域供應(yīng)量最大的為 300平米以下的產(chǎn)品，但銷售率最佳的是300400平米之間的中等戶型產(chǎn)品。 600平米以上的戶型產(chǎn)品銷售狀況也較為良好，銷售率為21；由此說明600平米以上的超大面積戶型產(chǎn)品也存在一定的市場需求，呈現(xiàn)出頂級分化的市場表現(xiàn)。西部高端公寓市場各項目已成交產(chǎn)品的戶型配比 西部區(qū)域高端公寓300平米以下的戶型產(chǎn)品和300400平米之間的戶型產(chǎn)品銷售率基本持平，分別為67和65； 500600平米之間的戶型產(chǎn)品僅有緣溪堂存在供應(yīng)，銷售率也較理想，達到了51； 由此說明西部高端公寓市場400平米以下的中小戶型產(chǎn)品和500600平米之間的大

9、戶型產(chǎn)品是市場接受度較高的產(chǎn)品。 價格分析 西部區(qū)域總價分析（已售產(chǎn)品總價）西部區(qū)域高端公寓市場300平米以下的戶型產(chǎn)品最低總價為80萬元，最高總價為730萬元，大部分的總價范圍集中在400600萬元之間。 價格分析 西部區(qū)域07年2月份當(dāng)月的成交均價西部區(qū)域07年2月當(dāng)月成交均價最高的為長河灣1113棟樓，為25852元/平米； 成交均價最低的為萬城華府，為18596元/平米。 價格分析月均銷售和月均回款 東部區(qū)域月均銷售套數(shù)最好的是世界城，月均銷售套數(shù)39套，月均回款最好的是星河灣二期，月均回款額達到24846萬元； 西部區(qū)域月均銷售套數(shù)最好的是立方庭，月均銷售套數(shù)為112.8套，月均回款

10、最好的是西城晶華，月均回款額達到15937.9萬元。 2007年北京高端市場預(yù)計供應(yīng)量 西部區(qū)域供需發(fā)展趨勢 重點關(guān)注2007年新開盤千萬級項目 未來發(fā)展趨勢高端公寓市場未來發(fā)展趨勢預(yù)測 2007年北京高端市場預(yù)計供應(yīng)量 西部區(qū)域供需發(fā)展趨勢 根據(jù)調(diào)研，西部項目已知西城晶華還有179套的供應(yīng)量、萬城華府還有132套的供應(yīng)量、天安國匯有216套的供應(yīng)量、御園預(yù)計有67套的供應(yīng)量、緣溪堂預(yù)計還有100套的供應(yīng)量，由此，僅西部區(qū)域單價在2萬元/平米以上的高端產(chǎn)品未來已知的還有累計至少694套的供應(yīng)量。 重點關(guān)注2007年新開盤千萬級項目 財富中心二期：預(yù)計此項目2007年將會推出公寓產(chǎn)品，但現(xiàn)在針對

11、此項目的資料較少，今后將會重點關(guān)注。 盈科中心二期：該地塊土地面積為14123平方米，規(guī)劃建筑面積46300平方米。 首都花園（巴黎城）：首都花園原規(guī)劃總建筑面積59.34萬平方米，其中地上建筑面積41.2萬平米，公寓建筑面積15.5萬平方米，寫字樓13萬平方米，酒店及酒店式公寓7萬平方米，商業(yè)9.87萬平方米。但中國接手后，根據(jù)此開發(fā)商以往的開發(fā)策略，此項目的最終規(guī)劃有可能會有很大的改動，今后將重點關(guān)注。 耀輝國際城：規(guī)劃建筑面積接近10萬平米，2007年預(yù)計將推出100套千萬級豪宅。 御園：規(guī)劃建筑面積為30萬平方米，2007年預(yù)計將推出1期產(chǎn)品，大約55套左右的千萬級豪宅。 瑞城中心：瑞

12、城中心占地面積32900平方米，總建筑面積256000平方米，由國際性貴族式酒店、5A級智能化寫字樓及兩棟高檔外銷公寓組成。 未來發(fā)展趨勢 影響房價的因素很多，除供需關(guān)系外，主要的還有政策走勢、城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟水平、居民購買力水平等因素。 無論全國還是北京，宏觀經(jīng)濟都處在平穩(wěn)上升階段。而對高端公寓的需求群體都在不斷上升。從北京的城市規(guī)劃來看，目前可供開發(fā)高端公寓的用地在逐步減少。但是，受今年宏觀調(diào)控和2008年“奧運年”的影響，2007年將出現(xiàn)高端公寓集中放量的供應(yīng)高峰。 實際上，對高端公寓價格影響最大的是政策走勢，目前的政策并沒有深度觸及高端公寓市場，形成不利影響的政策。 因此我們認為：0

13、7年的高端公寓市場情況應(yīng)當(dāng)是風(fēng)險與機會并存：如果政府不針對高端公寓再出臺新的政策，未來高端公寓的價格依然會保持較快地上漲；但是現(xiàn)有政策的效果顯現(xiàn)，有可能導(dǎo)致銷售率的下滑，風(fēng)險有可能加大。對于北京高端項目的發(fā)展應(yīng)保持謹(jǐn)慎的樂觀。 基礎(chǔ)研究結(jié)論 2007年北京高端公寓市場整體的供應(yīng)量較大，并且隨著價格的不斷上漲與產(chǎn)品品質(zhì)的提高，北京千萬豪宅的時代已經(jīng)來臨。 在現(xiàn)有高端市場上的供應(yīng)產(chǎn)品，以300平米以下的戶型為主流產(chǎn)品；其次是300400平米之間的戶型。 銷售情況方面：300400平米的中等戶型銷售反饋情況最好，銷售率最高；其次是300平米以下的較為保守的小戶型產(chǎn)品；銷售情況最差的為400500平米

14、的戶型銷售；500平米以上的戶型供應(yīng)量較少，產(chǎn)品較為個性化，也存在一定的市場需求。 在銷售價格方面：300平米以下的戶型產(chǎn)品由于面積相差較大，因此各項目的總價區(qū)間相差也較大，反饋到單價上西部區(qū)域22000元/平米左右，面積不超過300平米的產(chǎn)品較為熱銷；300400平米之間的戶型，總價范圍控制在800萬元左右的產(chǎn)品市場接受度較強；400平米以上的戶型由于西部供應(yīng)量較少，因此個別項目僅作為參考。本 項 目 定 位 土地價值 市場定位 產(chǎn)品定位 客群定位 價值定位先從土地的價值對復(fù)地天賦進行認知土地價值 本項目定位 “第一是地段、第二是地段、第三還是地段。” 李嘉誠地段直接反映土地價值，那么本案的

15、土地價值究竟如何呢？紫禁城、古代皇家園林皇 氣永久的兩千多年悠久歷史見證，歷代皇帝權(quán)威的象征，凝聚了深厚皇家貴氣和歷史文化底蘊人民大會堂 長安街 中南海政 氣權(quán)威的中共中央、全國人大常委會、國務(wù)院、全國政協(xié)等國家首腦機關(guān)及50余家中央部委所在地，是全國政治中心的重要載體。金融街財 氣聚集的2005年2月7日，北京市發(fā)改委、財政局、地稅局和人事局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于促進首都金融產(chǎn)業(yè)的意見，這被視為北京市將建設(shè)金融中心、大力吸引金融機構(gòu)入駐的明確信號。這個信號的出臺將可能使不少在外地注冊的金融機構(gòu)遷址北京金融街。西單商業(yè)街旺 氣成熟的西單商業(yè)街位于北京城市的幾何中心位置。北京歷史最悠久的三大商圈之一，現(xiàn)已

16、發(fā)展為現(xiàn)代化商業(yè)中心.中國會貴 氣古典的 北京中國會之所以在私人俱樂部中獨樹一幟，尤其能吸引很多國外公司和國外人士的青睞，就在于它特有的中國歷史感和文化味兒，而這種格調(diào)并不是仿造復(fù)制出來的。 三十一中、教育資源文 氣 三十一中，其前身崇德中學(xué)始建1991年。這里誕生了10位中科院院士和眾多知名的藝術(shù)大師。西城區(qū)擁有諸多知名中、小學(xué)校，教育資源豐富。聚集的國家大劇院 中山音樂堂 北京音樂廳雅 氣散發(fā)的政氣財氣旺氣貴氣雅 氣文氣皇氣復(fù) 地 天 賦的天 賦豪 宅 的天 賦核心價值 由此，通過對復(fù)地天賦土地價值的深刻認知，我們才能更加準(zhǔn)確地在已有的市場研究的基礎(chǔ)上，對復(fù)地天賦進行項目定位！市場定位 本

17、項目定位 市場定位是指依據(jù)項目核心價值分析和市場結(jié)構(gòu)特征，明確項目的檔次和市場競爭中的角色！ 從項目的土地價值來看，復(fù)地天賦作為距離天安門與中南海最近的高層住宅，在市場競爭中具有顯著的稀缺性，這種土地價值是超乎一般土地評估值的。因此，我們認為復(fù)地天賦應(yīng)該與市場上的普通高端公寓始終保持等級的距離，領(lǐng)航于西部區(qū)域的高端公寓市場。由此，復(fù)地天賦的市場定位為：領(lǐng)航西部區(qū)域，占據(jù)極度稀缺資源的頂級公寓。 產(chǎn)品定位 本項目定位 產(chǎn)品定位是指依據(jù)項目的市場定位，確定產(chǎn)品的設(shè)計方案，從而提升產(chǎn)品的屬性！由此，復(fù)地天賦的產(chǎn)品定位為：在具備深厚歷史文化底蘊的土地上崛起的一座擁有奢華尺度，為財富階層身份標(biāo)簽的現(xiàn)代建

18、筑。客群定位 本項目定位 客群定位是指依據(jù)項目市場定位和產(chǎn)品定位、從眾多類型的客群中分離出未來重點針對的主力客群。 企業(yè)主階層非凡階層中堅階層金領(lǐng)階層藍領(lǐng)階層白領(lǐng)階層 富人階層分為： 看得見的頂層（財貴階層）：他們是公眾人物，曝光率高，個性張揚。看不見的頂層（權(quán)貴階層）：他們身份上諱莫如深，生活上深居簡出，不愛拋 投露面，越隱蔽越好。 復(fù)地天賦主要目標(biāo)客層本案的客群定位：本案第一級輻射區(qū)西長安街、金融街及周邊地區(qū)第二級輻射區(qū)西城區(qū)及北京西部地區(qū)第三級輻射區(qū)北京市各成熟商圈本案的客群來源：西部為主戰(zhàn)場東部為次戰(zhàn)場立足于北京市輻射于全中國第四級輻射區(qū)大中國區(qū)（外埠地區(qū)及涉外客戶）本案的客群個性特征

19、：拜忙碌者： 在金融街工作，惜時如金、需要就近居住的財富階層；拜景觀者： 對城市稀缺景觀資源具有高度占有欲的財富階層；拜文化者： 對地域文化具有歸屬感，對傳統(tǒng)京城文化有欣賞力的財富階層；拜政治者： 對政治高度敏感，具有“由富轉(zhuǎn)貴”心理需求的財富階層；拜社交者： 政治交往和商務(wù)交往頻繁，具有“尋找圈層歸屬”的財富階層。 價值定位 本項目定位 價值定位是指依據(jù)項目所具備的特征，通過區(qū)域價值/綜合評比的價值進行綜合考慮，推導(dǎo)出的具有市場競爭力的項目價值區(qū)間。由于某些個案屬于非常規(guī)定位或因項目經(jīng)營屬性所致，售價高于該區(qū)域市場售價平均水平，不具有可比性，因此不列為本項目價格定位參照樣本；東部區(qū)域高檔住宅

20、市場價格情況西部區(qū)域高檔住宅市場價格情況東部區(qū)域環(huán)線區(qū)域價格情況西部區(qū)域環(huán)線區(qū)域價格情況二環(huán)三環(huán)四環(huán)二環(huán)三環(huán)四環(huán)遞增17.65遞增2.99遞增19.63綜合考慮31400元/區(qū)域價值推導(dǎo)市場可比項目綜合評比3#樓精裝修后的價值定位為28000元/通過區(qū)域價格推導(dǎo)測算得出,本項目所處核心區(qū)域的區(qū)域價值為31400元/；通過市場可比項目綜合評比，測算得出本項目的價值為24450元/；通過區(qū)域價值/綜合評比的價值進行綜合考慮，因此得出注明：此推導(dǎo)價格為復(fù)地天賦3號樓的當(dāng)前價值評估，即現(xiàn)價；考慮到相關(guān)附加值的再提升，以及隨著高端市場整體的發(fā)展，未來將有價值上漲空間，復(fù)地天賦的價格也將產(chǎn)生動態(tài)的遞增趨勢

21、。產(chǎn)品策劃建議 建筑方案設(shè)計建議 戶型設(shè)計建議 公共區(qū)域設(shè)計建議 設(shè)備設(shè)施建議 產(chǎn)品策劃建議建筑方案設(shè)計建議 建筑風(fēng)格傾向性 建筑平面設(shè)計 單體結(jié)構(gòu)處理 建筑細節(jié)處理 標(biāo)準(zhǔn)層與非標(biāo)準(zhǔn)層定位 產(chǎn)品策劃建議建筑方案設(shè)計建議 建筑風(fēng)格傾向性 當(dāng)前的豪宅公寓建筑風(fēng)格大多以歐陸和現(xiàn)代風(fēng)格為主，并且豪宅買家對于這類建筑風(fēng)格是完全接受的。因此3號樓應(yīng)抓住主流風(fēng)格的同時結(jié)合地域特征進行建筑風(fēng)格設(shè)計。 由于2號樓的風(fēng)格已經(jīng)基本確定，因此從小區(qū)整體考慮，建議3號樓的風(fēng)格與之對應(yīng)，以現(xiàn)代風(fēng)格為主,在細節(jié)上加入中式元素進行差異性處理， 使3號樓成為區(qū)域內(nèi)的住宅極品和長安街上的視覺亮點，同時區(qū)別于周圍的公建項目，現(xiàn)代中

22、透露著莊重，具備充分的視覺感染力，達到目標(biāo)客群對豪宅的價值衡量標(biāo)準(zhǔn)。 產(chǎn)品策劃建議建筑方案設(shè)計建議 建筑平面設(shè)計 保證豪宅買家的居住舒適度，以此為原則確定合理的單位面積和功能區(qū)面積，不應(yīng)為了追求居室的數(shù)量而侵占整體居住的舒適尺度空間。 為了提高整體居住品質(zhì)感，可適當(dāng)降低套內(nèi)使用率，擴大公共空間的尺度，強調(diào)整體的奢華感，如電梯廳、公共大堂和公共走廊等。 產(chǎn)品策劃建議建筑方案設(shè)計建議 單體結(jié)構(gòu)處理在實際銷售當(dāng)中，各種情況都有可能發(fā)生，為了使客戶有更大的挑選余地，減少居室多少之間的矛盾，建議在結(jié)構(gòu)處理上可以滿足未來客戶的不同需求，如：通過套內(nèi)戶型的更改，甚至多套之間進行拆分或組合的辦法等，以此促進項

23、目的順利銷售。由于3號樓的豪宅定位，因此建議減少一層以提高每層的層高，從而七層以上增加空間尺度感和居住的舒適度。由此減少的銷售面積將通過陽臺和飄窗的面積進行平衡。 產(chǎn)品策劃建議建筑方案設(shè)計建議 建筑細節(jié)處理 立面造型可通過陽臺、窗戶等，使簡約的立面同樣有好的光影效果。 主陽臺可與建筑立面相結(jié)合，以此達到規(guī)整統(tǒng)一的效果。 產(chǎn)品策劃建議建筑方案設(shè)計建議 標(biāo)準(zhǔn)層與非標(biāo)準(zhǔn)層定位 依據(jù)3號樓的豪宅定位，在限高的規(guī)劃條件下為了提高品質(zhì)需要減少一層，即總共15層的條件下，由于16層受視野因素的影響，建議維持2號樓的層高作為非標(biāo)準(zhǔn)層；7層以上無遮擋，視野較佳，因此適宜提高層高作為標(biāo)準(zhǔn)層，通過計算7層以上每層的

24、層高為3.1-3.2米作為標(biāo)準(zhǔn)層。 產(chǎn)品策劃建議戶型設(shè)計建議 戶型配比關(guān)系 戶型面積區(qū)間 戶內(nèi)功能布局 主力戶型要點 輔助戶型要點 實用戶型要點 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 產(chǎn)品策劃建議戶型設(shè)計建議 戶型面積區(qū)間戶型設(shè)計原則子上而下，確保結(jié)構(gòu)的可操作性和初吻管線的上下貫通以及相關(guān)設(shè)計規(guī)范。實用戶型產(chǎn)品（16層）根據(jù)周邊視覺景觀因素的影響，建議3號樓的16層為非標(biāo)準(zhǔn)層，亦為非景觀層。由于此六層受到相應(yīng)的局限性，為了促進其良好的銷售，建議設(shè)計為一梯六戶的實用戶型產(chǎn)品。主力戶型產(chǎn)品（712層）經(jīng)過考察，3號樓7層以上的景觀視野較理想，因此以7層為標(biāo)準(zhǔn)層，上至13層。此七層具備了成為豪宅的必要條件，因此最為符合3號

25、樓的項目氣質(zhì)，建議將其設(shè)計為一梯三戶的主力戶型產(chǎn)品，其中78層也可拆分為一梯四戶，以增加銷售彈性。輔助戶型產(chǎn)品（1315層） 3號樓的高層擁有得天獨厚的優(yōu)越景觀，某種意義上也象征著個人權(quán)力和地位的巔峰，因此應(yīng)賦予此樓層應(yīng)有的尊榮和價值，建議將13和14兩層設(shè)計為一梯兩戶的戶型產(chǎn)品；15層頂層單獨為一戶，擁有360的全方位景觀。3號樓 16層3號樓 712層3號樓 1314層 產(chǎn)品策劃建議戶型設(shè)計建議 戶型面積區(qū)間2號樓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖3號樓16層平面圖 如兩圖所示，3號樓16層共計22套戶型的面積區(qū)間與2號樓主力戶型面積區(qū)間構(gòu)成競爭。為了避免兩棟樓同一面積區(qū)間內(nèi)的戶型產(chǎn)生競爭，將通過兩棟樓不同的裝

26、修標(biāo)準(zhǔn)、硬件配置、總價范圍以及銷控手段上進行區(qū)隔和規(guī)避。 產(chǎn)品策劃建議戶型設(shè)計建議 戶型配比關(guān)系 產(chǎn)品策劃建議戶型設(shè)計建議 戶型配比關(guān)系 3號樓戶型配比整體示意圖 產(chǎn)品策劃建議戶型設(shè)計建議 戶型配比關(guān)系 通過北京市高端公寓的市場研究，在復(fù)地天賦的戶型配比上迎合了市場規(guī)律：當(dāng)2號樓和3號樓作為一個整體時，主力戶型設(shè)置在100200平米之間，共106套占2、3號樓整體供應(yīng)量的59.2，按照北京市高端公寓市場300平米以下的戶型平均銷售率44來計算，則100200平米之間的主力戶型至少能銷售47套； 100平米以下戶型供應(yīng)量為28套占整體供應(yīng)量的15.6，200300平米之間的戶型供應(yīng)量為6套占整體

27、供應(yīng)量的3.4，按照北京市高端公寓市場300平米以下的戶型平均銷售率44來計算，則100平米以下的戶型至少能銷售12套，200300平米之間的戶型至少能銷售3套； 300400平米的戶型供應(yīng)量為24套占整體供應(yīng)量的13.4，按照北京市高端公寓市場同類產(chǎn)品57的平均銷售率計算，則300400平米的戶型至少能銷售17套； 400500平米的戶型供應(yīng)量為10套占整體供應(yīng)量的5.6，按照北京市高端公寓市場同類產(chǎn)品14的平均銷售率計算，則400500平米的戶型至少能銷售1套； 500600平米的戶型供應(yīng)量為4套占整體供應(yīng)量的2.2，按照北京市高端公寓市場同類產(chǎn)品25的平均銷售率計算，則500600平米的

28、戶型至少能銷售1套； 由此，2、3號樓的戶型配比在互相補充的基礎(chǔ)上，可保證最終銷售量至少達到81套以上，占整體供應(yīng)量的45。 產(chǎn)品策劃建議戶型設(shè)計建議 戶內(nèi)功能布局 豪宅的戶內(nèi)布局應(yīng)在保證空間舒適寬敞的前提下盡可能做到功能配置齊全，并且在功能分區(qū)上不能隨意混淆，需進行如下分區(qū)： 公共活動區(qū)，供起居、交誼使用。如客廳、家庭室、餐廳、門廳等； 秘密休息區(qū)，供處理私人事務(wù)、睡眠休息用。如臥室、書房等； 輔助區(qū)，供以上兩部分的輔助支持作用。如廚房、衛(wèi)生間、儲藏間、陽臺等。 注：下一步將按戶型面積進一步細化空間和功能的布局。 以上分區(qū)各有明確的專門使用功能，有動、靜的區(qū)別，有小環(huán)境的要求。在戶型設(shè)計中需

29、注意以下幾點：一動靜分區(qū)。活動頻繁的空間與休息的空間應(yīng)嚴(yán)格分開，保證休息的空間最大程度地得到靜謐；二公私分區(qū)。家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客在進門后將主人的家庭生活一覽無余，這就不僅要求臥室（主臥、次臥和兒童房）與客廳、餐廳、保姆間等進行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向；三主次分區(qū)。豪宅購房者是事業(yè)奮斗有成，生活品質(zhì)提高的體現(xiàn)。為了彰顯購房者的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)與父母或子女房略有距離分隔，而保姆房又應(yīng)與家庭成員的房間有所分離，可在輔助產(chǎn)品考慮主仆出入口分離；四干濕分離。即廚房、衛(wèi)生間等應(yīng)進行干濕

30、分離。 產(chǎn)品策劃建議戶型設(shè)計建議主力產(chǎn)品輔助產(chǎn)品實用產(chǎn)品6層712層314層15層ABCDEFGHIJKL產(chǎn) 品 細 分 主力戶型要點強調(diào)景觀性的高舒適度戶型 大戶型并非簡單的將每一個房間按比例放大，而是應(yīng)該將功能進行進一步細分。主力戶型除了滿足基本的功能需求外，還應(yīng)具備以下功能空間： 健康室 ，可供家庭成員進行身體鍛煉，如瑜珈、器械運動等； 主臥帶有獨立梳妝間，豪宅的主臥無一例外地都帶有獨立的步入式衣帽間和衛(wèi)生間，但有獨立梳妝間的公寓類豪宅較為少見，為了強調(diào)女主人的尊貴，可在尺度充裕的情況下考慮設(shè)置獨立梳妝間； 由于主力戶型的面積較大，因此有局部區(qū)域的采光比較弱，在戶型設(shè)計上可以通過功能需求

31、和空間利用之間的關(guān)系進行巧妙的布局處理； 針對主力戶型進行高品質(zhì)的豪華精裝修，提高性價比，獲取市場中的競爭優(yōu)勢，精裝修建議采用新古典風(fēng)格。 產(chǎn)品策劃建議戶型設(shè)計建議 產(chǎn)品策劃建議戶型設(shè)計建議 輔助戶型要點 豪華型的景觀住宅給予業(yè)主的空間尺度感非常強，因此功能分區(qū)也要做得十分到位。 在標(biāo)準(zhǔn)層戶型的基礎(chǔ)上更加強調(diào)功能分區(qū)以及功能設(shè)置的完善，如影音室、收藏室、才藝室（供子女學(xué)習(xí)繪畫、舞蹈、鋼琴等藝術(shù)的空間）都應(yīng)具備。 由于豪華型景觀住宅的特殊性，建議采用毛坯交房。強調(diào)擁有獨一無二景觀資源的奢華戶型 產(chǎn)品策劃建議戶型設(shè)計建議 實用戶型要點強調(diào)布局緊湊、使用率高的實用型戶型 實用戶型受到面積的制約，應(yīng)在

32、設(shè)計時提高使用率，適當(dāng)刪減不必要的功能空間（如獨立梳妝間、健康室等），滿足基本的住宅功能。實用戶型的空間較為緊湊，因此需要更多地進行巧妙的布局設(shè)計，避免戶型結(jié)構(gòu)存在硬傷對未來的營銷形成障礙，并且在結(jié)構(gòu)上可以采用戶戶之間可以組合的彈性設(shè)計。實用產(chǎn)品的一層可以考慮與地下一層結(jié)合做成下沉式復(fù)式住宅，并且以下沉式庭院作為產(chǎn)品附加值，提高產(chǎn)品亮點。在這種營銷思路下，地下一層將不計入公攤面積。由于實用戶型的總價相對較低，因此建議實用戶型可參照2號樓的標(biāo)準(zhǔn)進行精裝修。對于面積較小的戶型，精裝修建議采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格。 產(chǎn)品策劃建議戶型設(shè)計建議 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 2號樓的裝修標(biāo)準(zhǔn)大約為2000元/平米，由于3號樓的

33、項目定位為豪宅，檔次比2號樓高，因此3號樓在裝修標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)當(dāng)在2號樓的基礎(chǔ)上再次進行升級，如3號樓標(biāo)準(zhǔn)層的精裝修為新古典風(fēng)格、3號樓的標(biāo)配電器品牌以及衛(wèi)浴潔具等品牌的進一步升級等。由此，3號樓的精裝標(biāo)準(zhǔn)建議為3000元/平米。 產(chǎn)品策劃建議公共區(qū)域設(shè)計建議 公共大堂 電梯廳及樓道 停車場通道 園林景觀 會所關(guān)系 產(chǎn)品策劃建議公共區(qū)域設(shè)計建議 公共大堂 由于3號樓的項目定位，在規(guī)劃限高的要求下，建議減少一層用以提高每層的層高，以此滿足3號樓成為豪宅的必須具備的舒適條件。 在已經(jīng)減少一層的情況下，首層的公共大堂可以考慮局部做出挑空效果，即：將二層的最小戶型刪減，作為首層大堂的挑空部分。大堂的裝修更應(yīng)

34、注重設(shè)計，從細節(jié)上展現(xiàn)品質(zhì)，給人以良好的視覺享受，但不設(shè)置停留的空間，以避免面積過小的缺陷。 另外為了彌補公共大堂面積有限的缺憾，可以將公共大堂的門廳進行豪華設(shè)計，作為視覺上的過渡。 產(chǎn)品策劃建議公共區(qū)域設(shè)計建議 電梯廳及樓道 鑒于3號樓的豪宅定位，建議擴大電梯廳和樓道的空間感，犧牲一定的使用率，以此增強公共區(qū)域的舒適度和尺度感，與3號樓的項目定位相匹配。 建議設(shè)置3部/層的電梯配置，并且其中2部電梯為載重1250的豪華型智能電梯，另外1部為普通工人梯，并且工人梯的出入口應(yīng)與兩部主梯形成回避，以此體現(xiàn)身份的差異； 由于3號樓標(biāo)準(zhǔn)層與非標(biāo)準(zhǔn)層的定位差異，建議1部電梯為16層的區(qū)間電梯，1部為7層

35、以上的區(qū)間電梯，從而達到上下不同客群的有效分離，也提高電梯的使用率。 產(chǎn)品策劃建議公共區(qū)域設(shè)計建議 停車場通道 豪宅更多的是需要強調(diào)細節(jié)和品質(zhì)，3號樓的停車場通道也應(yīng)該是舒適的一道亮麗風(fēng)景，有人工雕琢過的痕跡，而絕非普通的幾堵大白墻平淡無味，相應(yīng)的門禁系統(tǒng)也應(yīng)具備。 自行車下地庫通道盡可能遠離住戶窗前，以避免干擾。 產(chǎn)品策劃建議 園林景觀公共區(qū)域設(shè)計建議外圍景觀分隔/觀賞中心景觀休閑/觀賞 分離、弱化外部環(huán)境的影響，強化高尚社區(qū)領(lǐng)地形象； 注重景觀的觀賞性，避免人的直接參與； 由于81號院的歷史價值，因此取消拆遷進行保護，在這樣的情況下，園林景觀的設(shè)計既要將其自然地融入為一體，建議對其外裝飾重

36、新修整。 公交場站位于本園區(qū)北側(cè)，視覺感官不佳，建議用園林對其進行區(qū)隔，盡可能降低干擾。 增加內(nèi)部景觀價值，與社區(qū)整體風(fēng)格相統(tǒng)一； 注重景觀的視覺性，但不設(shè)計過多的活動空間，以此避免人員長時間的停留；在南、北兩側(cè)種植較高的成年灌木，起到內(nèi)、外部隔離的作用，從而弱化外部小環(huán)境對項目內(nèi)部安全隱患，以及從內(nèi)而外的視覺形象負面影響分隔觀賞分隔觀賞園林景觀示意圖 產(chǎn)品策劃建議公共區(qū)域設(shè)計建議 會所關(guān)系 京城四大高端會所之一中國會就在項目的北側(cè)，本案可以充分地與中國會展開合作，達到資源、空間的共享。中國會對于本案而言是個非常難得的利益共同體，合作上的成功能極大地促進本案的銷售，因此在會所關(guān)系處理上，建議開發(fā)商充分利用中國會的影響力，與其達到雙邊共贏。 產(chǎn)品策劃建議設(shè)備設(shè)施建議 強弱電設(shè)計 智能化設(shè)計 電梯配置 安防系統(tǒng) 設(shè)備設(shè)施的選用僅提供參考，一切本著符合豪宅客群的身份特征和使用需求做出的相關(guān)建議，開發(fā)商在每一處細節(jié)的選用上都應(yīng)注重使用的方便性。 產(chǎn)品策劃建議設(shè)備設(shè)施建議 強弱電設(shè)計強電系統(tǒng)：每戶設(shè)獨立電表和開關(guān)箱，雙路供電，電路管線暗埋；應(yīng)急照明電路同日常照明電路分設(shè)；增大戶內(nèi)電容量，以滿足大型家用電器的使用。弱電系統(tǒng)：開關(guān)：按需要配置三項、兩項開關(guān)、插座。可調(diào)光