1、PAGE PAGE 41*大廈可行性研究報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目開發(fā)背景第二章 項(xiàng)目規(guī)劃現(xiàn)狀第三章 項(xiàng)目周邊環(huán)境及競爭狀況分析第四章 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議第五章 營銷方案第六章 開發(fā)進(jìn)度第七章 財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)第八章 結(jié)論和建議第一章 項(xiàng)目開發(fā)背景1.1行業(yè)發(fā)展背景從1998年起，國家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大內(nèi)需，出臺(tái)了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了多年的低谷后，終于迎來了黃金發(fā)展時(shí)期。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新資料顯示，2002年上半年全國商品住宅銷售了6280億元，比去年增長22.5%，其中銷售給個(gè)人為1445億元，比上年增長22.4%，個(gè)人購房所占比重為89.9%。目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積只有13

2、.6平方米，與國外發(fā)達(dá)國家人均居住面積2030平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)資料顯示，人均GDP達(dá)到600-800美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長階段。2000年我國人均GDP為830美元，2002年更是達(dá)到了870美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的90%以上。因此，未來幾年，隨著GDP的進(jìn)一步增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。從購買力分析，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2002年達(dá)到6860元，比去年增長8.5%；另外，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額已達(dá)7.38萬億元，比去年增長14.7%。隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的意識(shí)也在增強(qiáng)。

3、從消費(fèi)意向看，有25%的人準(zhǔn)備今年買房。在準(zhǔn)備買房的居民中，有34%的人是為了解決基本居住問題，51%的人是為了擴(kuò)大居住面積和改善居住條件，5%的人用于保值投資，10%的人用于經(jīng)營、出租等其它方面的用途。這說明城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的需求已開始從“有房住”向“住好房”方向轉(zhuǎn)變。目前居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，也正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，為國家的GDP增長貢獻(xiàn)了1.9-2.5個(gè)百分點(diǎn)。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動(dòng)力。由此看來，住宅消費(fèi)仍有巨大的潛在市場(chǎng)。有關(guān)專家預(yù)測(cè)，我國房地產(chǎn)熱潮可持續(xù)20年。1.2西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀我市目前現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

4、600余家，但實(shí)際進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的只有100多家。據(jù)悉，截至2002年9月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為1867.02億元，比年初增加87.70億元，增長4.93。其中企業(yè)存款余額為733.83億元，比年初減少6.86億元；儲(chǔ)蓄存款余額為877.88億元，比年初增加75.79億元。據(jù)了解，今年市上計(jì)劃開發(fā)竣工各類房產(chǎn)505萬平方米，完成投資180億元，而這180億元投資首先定位于中低收入居民，市上將引導(dǎo)商品住房開發(fā)的重點(diǎn)向普通商品房建設(shè)轉(zhuǎn)移，通過經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的組織和管理，將這一定位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)行為。同時(shí)加快推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實(shí)住房補(bǔ)貼資金，更多的將補(bǔ)貼發(fā)放到購房職工手中，提高居民的

5、購買力。市上還將完善住房公積金的運(yùn)行和管理監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工住房問題上的作用。在存量房方面，對(duì)于去年或以前開發(fā)的那些彈性較大的空置戶型，如既可做寫字樓、又能當(dāng)住宅，既適合普通工薪階層、又適合貴族的房子，開發(fā)商也都積極修改調(diào)整，滯銷局面得到了一定扭轉(zhuǎn)；以楓葉新都市為代表的大戶型存量住宅，均采取了降價(jià)或變相降價(jià)的解套手段，但效果甚微；而純寫字間的空置率仍然保持持續(xù)增長的態(tài)勢(shì)，除高新開發(fā)區(qū)外，其它區(qū)域?qū)懽珠g的銷售狀況仍然低迷，西安市寫字間存量（含在建待售）保守估計(jì)不低于80萬平方米，專家預(yù)言，至少需要5年的消化時(shí)間。西安市各類酒店（含招待所、旅社）共計(jì)2000余家，旅游旺季入住率

6、為85%,淡季為40%左右。由于西安市的旅游城市優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營相對(duì)較好，但淡季的競爭激烈。1.3西安市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)黨的“十六大”提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的戰(zhàn)略目標(biāo)。根據(jù)“十六大”精神，西安市提出到2020年全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的城市發(fā)展目標(biāo)。其中，實(shí)現(xiàn)小康的一個(gè)重要指標(biāo)是，到2020年人均住房面積達(dá)到20-25。按此計(jì)算，考慮人口增長因素，住房缺口尚有8500萬-12500萬，平均每年有450萬-650萬的住房需求，市場(chǎng)潛力巨大。據(jù)專家分析西安市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢(shì)：市場(chǎng)還將有2-3年的快速增長期。這一時(shí)期，市場(chǎng)需求旺盛，開發(fā)商利潤豐厚。之后將進(jìn)入10至20年的穩(wěn)定增長期。各區(qū)域板塊之間的

7、差距將會(huì)進(jìn)一步縮小。宏觀調(diào)控力度將會(huì)加強(qiáng)，市場(chǎng)將會(huì)發(fā)展得更為有序和規(guī)范。住宅開發(fā)將向“郊區(qū)城市化”方向發(fā)展。概念炒作日益缺乏市場(chǎng)，消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商重視產(chǎn)品開發(fā)的理性回規(guī)的呼聲將越來越高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的門檻將逐步提高，資金密集度和技術(shù)密集度要求越來越高。開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主宰市場(chǎng)，弱者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局。房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)較高的利潤空間，將使得越來越多的投資者進(jìn)入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。同時(shí)也將影響房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中趨降。差異化競爭、個(gè)性化經(jīng)營、產(chǎn)品創(chuàng)新，將成為房地產(chǎn)開發(fā)新軍和非品牌型企業(yè)制勝市場(chǎng)必由之路。消費(fèi)者金字

8、塔中部群體將成為未來市場(chǎng)的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中小套型轉(zhuǎn)變亦為大勢(shì)所趨。多個(gè)大盤的推出，將是西安多年來積聚的消費(fèi)能量得到有效釋放，并將改變西安房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，市場(chǎng)競爭也將空前激烈。1990-2002年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)比較指標(biāo)1990年2001年2002年人均居住面積6.1m210.37m210.9m2房地產(chǎn)投資1.86億元66.9億元180億元房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量省市兩級(jí)共200家市注冊(cè)企業(yè)600余家700余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)性質(zhì)國營占絕對(duì)主導(dǎo)地位28.8%為國營70%以上為民營商品房開發(fā)面積10萬m2銷售面積205.8萬m2銷售面積500萬m2個(gè)人購房所占比例不足10

9、%93%95%以上是我們對(duì)于本項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境和中觀環(huán)境的研判，特別是寫字樓物業(yè)的開發(fā)形勢(shì)不容樂觀，對(duì)于本項(xiàng)目的規(guī)劃、市場(chǎng)定位、營銷建議等在此背景下展開。第二章 項(xiàng)目規(guī)劃概況2.1基本情況項(xiàng)目名稱：*大廈建設(shè)基址：西安市碑林區(qū)*土地性質(zhì)：居住用地。（本策劃案按商品房開發(fā)用地為策劃依據(jù)）占地面積：6371.4（9.56畝）總建筑面積：36264（方案1）39864(方案2)住宅面積：7200（方案1）10800（方案2）綜合樓面積：21776（不含地下室）層高：22層寫字間面積：12096層高：3-14層共12層酒店套房面積：8064層高：15-22層共8層附樓面積：960層高：4層寫字間酒店配

10、套功能面積：2175公建面積：1608(綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室)地下停車場(chǎng)面積：4320（地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)在第四章詳述）總戶數(shù)：406（方案1）430（方案2）容積率：5.97（方案1）6.53（方案2）綠地率：30%2.2規(guī)劃建筑物：框剪結(jié)構(gòu)方案1序號(hào)工程名稱建筑面積（）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2住宅720012不含地下部分3地下停車場(chǎng)43201地下一層4綜合樓附樓9604會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計(jì)36264方案2序號(hào)工程名稱建筑面積（）層數(shù)備注1綜合樓2177622寫字間酒店（

11、不含地下部分）及部分配套功能2住宅1080018不含地下部分3地下停車場(chǎng)43201地下一層4綜合樓附樓9604會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能5公建1608綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計(jì)39864第三章 項(xiàng)目周邊環(huán)境及競爭狀況分析本屆主要對(duì)本項(xiàng)目的微觀環(huán)境做調(diào)研分析。3.1項(xiàng)目地塊價(jià)值分析3.1.1概況本項(xiàng)目地塊屬于城南板塊，位于城南板塊和城內(nèi)板塊的接合部，交通便利。作為寫字間、酒店、高層住宅，區(qū)域開發(fā)成熟，住宅與寫字樓人氣僅次于西南板塊（西高新）。面臨振興路城市支線道路，鬧中取靜，適合于個(gè)性內(nèi)斂的企事業(yè)單位和人群。但作為寫字間、酒店，弱化了商業(yè)價(jià)值，可以說是利弊參半。3.1.2商務(wù)用房價(jià)值

12、與競爭狀況從中觀環(huán)境看，目前西安市已建在建待售的寫字樓面積需要5年時(shí)間消化，競爭壓力巨大；從微觀環(huán)境看，此區(qū)域距離城區(qū)、南郊、西高新較近，交通便利，周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好，如果能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品差異化，必然具有競爭優(yōu)勢(shì)；從宏觀環(huán)境看，電視塔CBD和西高新CBD的規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的長期經(jīng)營效益會(huì)有一定影響，短期內(nèi)尚不會(huì)形成壓力。周邊寫字樓調(diào)查表項(xiàng)目名稱地址層數(shù)總面積（）售價(jià)（元/）租價(jià)（元/）售租率備注海聯(lián)大廈振興路北口西9500055005050%地下車位租金300元/月精英大廈振興路中段830005590%泛美大廈南稍門什字294000050003595%租價(jià)不含各種服務(wù)費(fèi)偉

13、業(yè)佳大廈南關(guān)正街213650055005590%車位租金100元/月調(diào)研分析：此區(qū)域?qū)懽謽侨胱÷柿己茫枨笸ⅲ皇蹆r(jià)普遍在5000-5500元/，租價(jià)（均價(jià)）為50-55元/月。西安市部分三星級(jí)酒店調(diào)查表酒店名稱標(biāo)準(zhǔn)間折扣價(jià)（元/天）套房數(shù)地址隴海大酒店220308解放路建苑大廈260177五味什字鐘鼓樓大酒店268130社會(huì)路延煉大廈268192南二環(huán)東方大酒店298286小寨西路城市酒店208138南大街鴻業(yè)大酒店198258含光北路民航大廈230勞動(dòng)南路金海大廈210蓮湖路文商酒店218騾馬市解放飯店160363火車站萬達(dá)圣和酒店150友誼東路民生大酒店258143南大街房地大廈188東

14、五路鐘樓飯店340321鐘樓從上表可見，大部分三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格在200-300之間，客房數(shù)差距較大，主要是建筑規(guī)模因素限制；全年平均住房率大致在40%-60%。經(jīng)了解，酒店經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大，客房數(shù)少了，經(jīng)營成本攤銷大，客房數(shù)多了，空置率風(fēng)險(xiǎn)較大，因此建議本項(xiàng)目酒店客房數(shù)控制在250-280之間，基準(zhǔn)價(jià)格為200元/天。本方案經(jīng)濟(jì)核算的住房率基數(shù)為50%。本項(xiàng)目的長期經(jīng)營效益主要體現(xiàn)在酒店及配套功能的經(jīng)營上，而從調(diào)研的情況看，經(jīng)營情況較好的三星級(jí)酒店，如鐘樓飯店具備獨(dú)特的地理位置和老字號(hào)品牌效應(yīng)；民航大廈以商辦為主，優(yōu)勢(shì)在于旅游資源和旅游管理經(jīng)驗(yàn)；隴海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是經(jīng)營管

15、理水平較好，以會(huì)議接待為主。另一方面，酒店客房收入受經(jīng)營管理成本、客房數(shù)量、淡旺季等綜合因素的影響，收入有限，不可能有太大的突破。但相應(yīng)的配套服務(wù)功能，如餐飲娛樂，由于利潤率較高，較高的上座率對(duì)利潤的影響較大，成為大多數(shù)酒店追求的目標(biāo)重點(diǎn)。因此我們建議，本項(xiàng)目經(jīng)營以會(huì)議接待為主，商務(wù)出租和旅游散客為輔，以提高入住率為目標(biāo)，特別是以配套服務(wù)功能的經(jīng)營管理為重點(diǎn)。酒店管理充分考慮自身經(jīng)營管理能力和資源，建議引進(jìn)專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。3.1.3住宅價(jià)值與競爭狀況此區(qū)域周邊同類在售住宅樓盤較少，可比性不強(qiáng)，以高層高檔樓盤和普通多層住宅為主，兩者之間有一個(gè)明顯的價(jià)格空檔（高檔樓盤價(jià)格在4500元

16、/以上，名為住宅，實(shí)為商住；低端普通住宅為2500-2600元/）。這也是本項(xiàng)目產(chǎn)品差異化定位的最佳入市機(jī)會(huì)。從以上調(diào)研分析可見，本區(qū)域住宅、寫字樓、酒店物業(yè)微觀環(huán)境較好。寫字樓需求較旺，住宅建議采用差異化策略，即切入高端與普通住宅之間的中端市場(chǎng)。第四章 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議4.1綜合樓4.1.1寫字間目前西安市各類物業(yè)中的寫字樓競爭最為激烈，建議采用新技術(shù)、新材料，打造在西安市適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓

17、綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。樓層：3-18層面積：12096戶數(shù)：12096（10020%+15030%+22040%+30010%）=66戶型配比：面積（）比例（按戶數(shù)%）備注100-11020%1、各戶型內(nèi)部按功能分割；2、大戶型集中于高層。150-16030%200-22040%300-32010%4.1.2酒店：按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)樓層：15-22層，共8層客房總面積：8064戶數(shù)：270戶型：戶型（）功能套數(shù)樓層備注22-262單人床標(biāo)準(zhǔn)間241套15-21層1、均為使用面積；2、公攤比按

18、75%計(jì)算。3、24-25層透光戶型為豪華套，不透光戶型為標(biāo)準(zhǔn)間。4、雙人床標(biāo)準(zhǔn)間設(shè)在15層不透光部分。20-221雙人床標(biāo)準(zhǔn)間12套15層40-50豪華標(biāo)準(zhǔn)間17套22層小計(jì)270套15-22層4.1.3配套功能：功能面積（）樓層計(jì)算依據(jù)備注會(huì)議室大（1個(gè)）360附樓3層及主樓3層局部1.5/人可同時(shí)容納200人中（2個(gè)）200附樓4層2/人100人宴會(huì)廳（中餐廳）360附樓2層及主樓2層局部可同時(shí)容納200人以上廚房160附樓4層大堂4001商務(wù)中心501酒吧（咖啡廳、茶秀）2002歌舞廳2002美容美發(fā)1001桑那按摩2001健身房1501洗衣房200院中另建合計(jì)2176主體1-2層，裙

19、樓2-3層，不含洗衣房4.2住宅4.2.1方案1總面積：7200層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120-140160-180或4種戶型：120-140兩種160-180兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場(chǎng)的角度，140-160的戶型是最不好銷的。4.2.2方案2總面積：10800層高：18層戶數(shù)：72戶型：1梯4戶兩種戶型：120-140160-180或4種戶型：120-140兩種160-180兩種頂層4套復(fù)式4.2.3分析建議12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。1梯4戶和2梯4

20、戶的區(qū)別：按12層，前者需一個(gè)消防通道，1部電梯，后者需2個(gè)消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差別不大。因此建議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比較。4.2.4戶型設(shè)計(jì)建議：動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式2-3衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）4.3停車場(chǎng)需求：住宅戶均0.5個(gè)停車位，需36個(gè)（按方案2）；寫字間戶均1.5個(gè)停車位，需99個(gè)；酒

21、店戶均0.5個(gè)，50%的住房率，需57個(gè)；共計(jì)需192個(gè)停車位。地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)：地下停車場(chǎng)平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車場(chǎng)的立面示意圖方案方案方案的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù)面積4320停車場(chǎng)為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車位123個(gè)35/個(gè)造價(jià)693萬元1600元/出租效益44萬元/年租價(jià)300元/個(gè)月回收期15.8年69344出售效益738萬元6萬元/個(gè)利潤45萬元738-693方案的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)額度計(jì)算依據(jù)面積7630停車場(chǎng)為地下1、2層，不包括地下二層設(shè)備間停車位191個(gè)40/個(gè)造價(jià)1378萬元1800元/（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加）出租效益68.8萬元/年租價(jià)

22、300元/個(gè)月回收期20年出售效益1146萬元6萬元/個(gè)利潤-232萬元綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案明顯投資大，效益差，因此建議采用方案。注：停車位售價(jià)的核算：目前的市場(chǎng)價(jià)為10萬元/個(gè)，但銷售情況不好。按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報(bào)率為8%-10%，這里按8%計(jì)算，300（元/個(gè)月）12（個(gè)月）8%=4.5萬元/個(gè)投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為4%-6%，這里按5%計(jì)算，300（元/個(gè)月）12（個(gè)月）5%=7.2萬元/個(gè)綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位價(jià)格應(yīng)定位在6萬元/個(gè)。本項(xiàng)目能夠提供的停車位：地下停車場(chǎng)為123個(gè)；綜合樓門前停車場(chǎng)約1

23、5個(gè)停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場(chǎng)停車位約30個(gè)。共計(jì)168個(gè)停車位。供需差額為24個(gè)。停車場(chǎng)的使用管理：綜合樓門前15個(gè)和樓后（裙樓下）30個(gè)車位供酒店使用；地下停車場(chǎng)95個(gè)車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個(gè)供寫字樓用戶使用。建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時(shí)IC卡）。第五章 營銷方案5.2.項(xiàng)目經(jīng)營方案5.2.1方案A寫字樓中留出4000自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售；停車場(chǎng)除酒店留用57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出11個(gè)外，其余100個(gè)出租。5.2.2

24、方案B寫字樓中留出4000自用辦公，其余寫字間出售；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售；停車場(chǎng)除酒店留用57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出11個(gè)外，其余出售。5.3價(jià)格定位：項(xiàng)目銷售均價(jià)（元/）出租均價(jià)（元/月）可租售面積（）備注寫字間52005012096酒店客房200/天7056配套功能1001616不計(jì)會(huì)議室停車場(chǎng)6萬元/個(gè)300/個(gè)100個(gè)住宅內(nèi)部銷售2730（方案1）6000只計(jì)土地成本和建安成本2330（方案2）住宅公開銷售33001200（方案1）4800（方案2）第六章開發(fā)進(jìn)度本項(xiàng)目在資金充足的情況下，宜采用同步開發(fā)策略，即綜合樓與住

25、宅樓同步進(jìn)行（同步完工）。開發(fā)周期估算為2年。此開發(fā)進(jìn)度作為本方案經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù)之一附表1開發(fā)進(jìn)度模擬表第七章財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)7.1項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。A、土地費(fèi)用本項(xiàng)目占地9.56畝，每畝450萬元，土地總價(jià)值為4302萬元。B、前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。按建安成本的2%取費(fèi)。C、建設(shè)配套費(fèi)用包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料

26、專項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。按建安成本的10%取費(fèi)。D、建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按1300元/（方案1），1500元/（方案2），綜合樓按1600元/，寫字樓裝修按600元/，酒店及配套服務(wù)功能裝修按1000元/計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為8472萬元（方案1），9168萬元（方案2）。E、室外工程費(fèi)室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按50元/計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為320萬元。F、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)的1%計(jì)算，共計(jì)為85萬元。G、

27、建設(shè)單位管理費(fèi)按前六項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計(jì)提。H、預(yù)備費(fèi)由于項(xiàng)目開發(fā)的可預(yù)見性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安成本的6%計(jì)提。I、建設(shè)期利息按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計(jì)算，利息總額為500萬元（每年為250萬元）。K、項(xiàng)目總投資估算綜合以上1至10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為15487萬元（方案1），16342（方案2）。項(xiàng)目總投資估算表（方案1）費(fèi)用名稱費(fèi)用數(shù)量（萬元）1.土地費(fèi)用43022.前期費(fèi)用1693.建設(shè)配套費(fèi)8474.建安工程費(fèi)（含裝修費(fèi)）84725.室外工程費(fèi)3206.工程監(jiān)理費(fèi)857.管理費(fèi)2848.預(yù)備費(fèi)5089.建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用50010.總計(jì)154

28、87項(xiàng)目總投資估算表（方案2）費(fèi)用名稱費(fèi)用數(shù)量（萬元）1.土地費(fèi)用43022.前期費(fèi)用1933.建設(shè)配套費(fèi)9174.建安工程費(fèi)（含裝修費(fèi)）91685.室外工程費(fèi)3206.工程監(jiān)理費(fèi)927.管理費(fèi)3008.預(yù)備費(fèi)5509.建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用50010.總計(jì)163427.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)7.2.1方案A+1即住宅12層48戶，寫字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場(chǎng)出租100個(gè)。7.2.1.1財(cái)務(wù)盈利能力動(dòng)態(tài)分析A、營業(yè)收入營業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入（萬元）計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售1794內(nèi)部出售2330元/，公開銷售3300元/寫字間出租486/年90%出租率；50元/酒店客房營業(yè)收入972/年按5

29、0%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/天配套功能營業(yè)收入335/年200元/月，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租36/年300元/月個(gè)合計(jì)1829/年未計(jì)住宅樓銷售收入1794萬元B、營業(yè)利潤（未計(jì)建設(shè)成本）營業(yè)項(xiàng)目營業(yè)利潤（萬元）計(jì)算依據(jù)及說明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出租486/年90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營；酒店客房營業(yè)收入486/年按50%的利潤率計(jì)算配套功能營業(yè)收入168/年按50%的利潤率計(jì)算，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租36/年100%出租率合計(jì)1129/年未計(jì)住宅樓銷售利潤1794萬元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元時(shí)間項(xiàng)目200320042005現(xiàn)金流入量合計(jì)779

30、4463-5409自有資金投入1000主營業(yè)務(wù)收入資金5000現(xiàn)金流出量合計(jì)77867701707土地費(fèi)用30001302前期費(fèi)用169建設(shè)配套費(fèi)847建安工程費(fèi)30005472室外工程費(fèi)100220工程監(jiān)理費(fèi)4045管理費(fèi)130154利息250250250歸還借款本金其他費(fèi)用250258457現(xiàn)金凈流量6-7238-6116D、投資回收期估算：項(xiàng)目總投資的回收期為（15487-1794）（1193-250）=14.5年。（假定貸款本金14.5年后歸還，經(jīng)營期每年只支付利息）E、投資回報(bào)率計(jì)算按50年經(jīng)營周期（不變價(jià)）計(jì)算，1192（50-12.5）+17941548

31、7=300%每年為300%50=6%7.2.1.2盈虧平衡分析A、住宅銷售的平衡點(diǎn)是（15487-8472）36264+13003300=98%即出售掉98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。（其中假設(shè)內(nèi)部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費(fèi)用全部攤?cè)肫渌ㄖ〣、酒店經(jīng)營的平衡點(diǎn)20050%50%200=25%即住房率達(dá)到25%能夠保本經(jīng)營。C、寫字樓經(jīng)營的平衡點(diǎn)物業(yè)管理費(fèi)按5元/月計(jì)算，保平點(diǎn)是550=10%即出租率達(dá)到10%即可以保本經(jīng)營。7.2.1.3敏感性分析由于住宅樓公開銷售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影響可以忽略不計(jì)。對(duì)于本方案影響較大的是酒店住房率和寫字樓出租率。變化因素變

32、化幅度利潤（萬元）年投資利潤率(%)基數(shù)011926.0出租率+10%13766.9+5%12846.4-5%11025.6-10%10105.17.2.2方案A+2即住宅18層72戶，寫字間全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場(chǎng)出租100個(gè)。7.2.2.1財(cái)務(wù)盈利能力動(dòng)態(tài)分析A、營業(yè)收入營業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入（萬元）計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售3222內(nèi)部出售2730元/，公開銷售3300元/寫字間出租486/年50元/酒店客房營業(yè)收入972/年按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/天配套功能營業(yè)收入335/年200元/月，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租36/年300元/月個(gè)合計(jì)1829/年未

33、計(jì)住宅樓銷售收入3222萬元B、營業(yè)利潤（未計(jì)建設(shè)成本）營業(yè)項(xiàng)目營業(yè)利潤（萬元）計(jì)算依據(jù)及說明住宅樓銷售2982一次性收入寫字間出租486/年90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營；酒店客房營業(yè)收入486/年按50%的利潤率計(jì)算配套功能營業(yè)收入185/年按50%的利潤率計(jì)算，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租36/年100%出租率合計(jì)1193年未計(jì)住宅樓銷售利潤3222萬元C、投資回收期估算：項(xiàng)目總投資的回收期為（15487-3222）（1193-250）=13.02年。（假定貸款本金13.02年后歸還，經(jīng)營期每年只支付利息）D、投資回報(bào)率計(jì)算按50年經(jīng)營周期（不變價(jià)）計(jì)算，1193（50-11.5

34、9）+322215487=310%每年為310%50=6.2%7.2.2.2盈虧平衡分析（略）7.2.2.3敏感性分析（略）7.2.3方案B+1即住宅12層48戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場(chǎng)出售100個(gè)車位。7.2.3.1財(cái)務(wù)盈利能力動(dòng)態(tài)分析A、營業(yè)收入營業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入（萬元）計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售1794內(nèi)部出售2330元/，公開銷售3300元/寫字間出售42105200元/酒店客房營業(yè)收入972/年按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/天配套功能營業(yè)收入335/年200元/月，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出售6006萬元/個(gè)合計(jì)1307/年未計(jì)銷售收入6604萬元

35、B、營業(yè)利潤（未計(jì)建設(shè)成本）營業(yè)項(xiàng)目營業(yè)利潤（萬元）計(jì)算依據(jù)及說明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出售4210一次性收入酒店客房營業(yè)收入486/年按50%的利潤率計(jì)算配套功能營業(yè)收入168/年按50%的利潤率計(jì)算，不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租1000一次性收入合計(jì)654/年未計(jì)住宅樓銷售利潤6604萬元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元時(shí)間項(xiàng)目200320042005現(xiàn)金流入量合計(jì)90004818-1576自有資金投入1000主營業(yè)務(wù)收入300036041307借入資金5000現(xiàn)金流出量合計(jì)77867701903土地費(fèi)用30001302前期費(fèi)用169建設(shè)配套費(fèi)847建安工程費(fèi)30005472室外工程

36、費(fèi)100220工程監(jiān)理費(fèi)4045管理費(fèi)130154利息250250250歸還借款本金其他費(fèi)用250258653現(xiàn)金凈流量1214-2883-2479D、投資回收期估算：單位：萬元現(xiàn)金流量回收額未回收額總投資15487現(xiàn)金流入：第一年3000300012487第二年360436048883第三年6546545229654654第十五年654654381第十六年654651回收期=15+（381654）=15.6年項(xiàng)目總投資的回收期為15.6年。E、投資回報(bào)率按50年經(jīng)營周期（不變價(jià)），654（50-10）+660415487=212%每年為212%50=4.2%7.2.3.2盈虧平衡分析（略）7.2.3.3敏感性分析本方案的敏感性主要表現(xiàn)在住宅及寫字樓、停車場(chǎng)的價(jià)格及成本變動(dòng)。（詳表略）7.2.4方案B+2即住宅18層72戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場(chǎng)出售100個(gè)車位。7.2.4.1財(cái)務(wù)盈利能力動(dòng)態(tài)分析A、營業(yè)收入營業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入（萬元）計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售3222內(nèi)部出售2330元/，公開銷售3300元/寫字間出售42105200元/酒店