1、展望2009年房地產融資模式 -兼論相關法律問題北京市中倫文德律師事務所 陳文律師1一、危機與挑戰 2008年由美國次貸危機引發的美國金融海嘯，對美國及全世界的金融和經濟領域都造成了巨大的負面影響。同樣我國的金融領域，經濟領域及房地產領域也受到了相當的影響。2009年我國的房地產領域也將面臨新的挑戰和機遇。 盡管國務院辦公廳于二OO八年十二月八日頒布了關于當前金融促進經濟發展的若干意見和在二OO八年十二月二十日又頒布了關于促進房地產市場健康發展的若干意見，但在新的一年里，房地產項目的融資仍然是所有發展商關心的重要話題。2二、資本市場1、企業IPO 房地產公司可以利用資本市場融資，境內資本市場和

2、境外資本市場。 企業在境內外資本市場IPO股權融資，要經過復雜的審批程序，并有數量的限制，嚴格的信息披露要求和相關資本市場的法律監管，尤其對房地產企業困難較大。進入國外資本市場難度更大，有不同的法律問題，程序問題和市場準入問題。32、發行企業債 國務院辦公廳促進房地產市場健康發展的若干意見強調要支持資信條件較好的企業經批準發行企業債券。1）由證監會批準的上市公司企業債券，在證券市場發行。2）由發改委批準的企業債券，在銀行間債券市場發行。 萬科企業（000002）于2007年至2008年發行59億公司債券；保利房地產（集團）股份有限公司43億元公司債獲批；招商地產發債融資80億。43、收購上市公

3、司股權（買殼公司再進行增發） 通過收購ST或SP上市公司的股權，從而達到房地產公司上市融資的目的。企業IPO程序復雜，已排隊申請IPO的企業有幾百家，通過購買上市殼公司，也是可以達到上市融資的目的。 2008年11月信達投資公司成功用其旗下11家房地產公司的股權置換了青鳥天橋公司的百分之五十八的股權，達到了房地產公司上市的目的。 中國銀監會2008年12月6號發布商業銀行并購貸款風險管理指引，鼓勵銀行支持企業并購貸款業務。國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見中強調對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組有關企業或項目，提供金融支持和相關金融服務。5三、傳統的間接融資 銀行貸款 長期以

4、來，銀行一直限制對房地產企業的開發貸款，直到二OO八年十二月二十日，國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見出臺，其第三條第（七）款要求支持房地產開發企業合理融資需求，加大對中低價位，中小套型普通商品房建設特別是在建項目的信貸支持力度。 銀行貸款要求：借款人有信用擔保，或請第三人信用擔保。借款人提供合法有效的不動產抵押擔保或股權質押及其他證券或權利質押擔保，或第三人提供動產或不動產抵押擔保或權利質押等擔保條件。6四、當前的政策障礙 1、房地產公司上市困難重重 2、商業房地產項目貸款仍然受到限制 3、一般房地產公司發債困難也較大 4、僅兩限房、經適房等政策性房地產項目貸 款較為寬松7五、

5、探索新的融資模式及其法律問題 新的融資有多種模式，各房地產公司可以根據各自不同的實際情況選擇適合自己的模式。1、與外國大型房地產企業合作 1）聯合參加房地產項目招、拍、掛程序，然后組建中外 合作或合資房地產開發公司 2）由國內公司首先參加房地產項目的招、拍、掛程序， 然后把內資公司改組成中外合作或合資公司 3）由國內公司完成招、拍、掛程序，在完成該項目的總 投資25%后轉讓給外資房地產公司 在上述三種模式中，房地產融資可以以不同形式得以完成。82、與大型商業機構合作（沃爾瑪、百安居、家樂福、麥得隆、 樂購、紅星美凱龍和東方家園等） 1）根據需要建設大型商業設施如大型超市（在各主要城市或地區）

6、2）以量身定造的方式建設并銷售 3）合作參股方式，最后完成轉股手續 4）以長期出租方式，以分期付清租金方式完成價值轉移 上述4種合作模式中，房地產開發公司以不同的方式，如以租賃合同收益為擔保向銀行貸款，或以向承租方或購買方先行收取租金或預付款方式完成房地產融資，根據需要和具體情況制定相關法律文件。93、以項目融資方式向銀行貸款 以項目本身全部權益或部分收益作為擔保向銀行貸款。 1）將項目公司的全部股權質押給銀行 2）將項目土地使用權抵押給銀行 3）將項目的預期收益全部質押給銀行 4）將項目公司的所有銀行帳戶質押給銀行 5）將項目的所有保險權益轉讓給銀行 項目融資是當今國際及國內較多適用的融資模

7、式。可以適用項目融資的項目多為商業項目，如酒店、商場、停車樓等。銀行通常可以將這類商業項目和房地產開發項目分開對待，以獲得不同的政策待遇。項目融資涉及許多法律問題，例如抵押、擔保、質押、抵押權的實現和有關金融、稅務法律問題，需要制作許多相關法律文件。 104、以中外合資或合作企業名義向海外金融機構融資 1）以外方股東名義向國外金融機構借款 2）以合資或合作企業名義向國外金融機構借款 3）以項目融資方式向國外機構借款 以外方股東名義向外舉債或以合資企業名義向外舉債只需向外匯管理局備案，不占國家外債總規模。但向外舉債不能超過該項目的投資總額。與有經濟實力的外國公司合作成立合資房地產公司是從海外融資

8、的最佳途徑。同時在國內進行融資也是具有優勢條件的。 上述融資模式涉及到中外合資及中外合作的許多法律問題，同時也涉及到貸款銀行國家的金融法律問題和外匯法律問題。115、房地產公司與海外房地產基金合作 1）在中國申請成立中外合作的房地產基金 2）吸引海外房地產基金投入國內項目 A、股權轉讓 B、項目轉讓 C、定身制作項目 D、中外合作（固定收益分成）等方式合作 目前由于政策因素，只有極少數國內的房地產基金獲得批準，尚沒有中外合作的房地產基金獲得批準，但這只是個時間問題。海外房地產基金目前直接投資國內房地產項目有一定困難，但有些房地產基金已經以外資企業入股的方式參與國內的房地產項目。126、與信托投

9、資公司合作開展房地產信托業務 房地產公司與信托投資公司合作，由房地產公司向信托投資公司申請，由信托投資公司依據信托法并根據房地產公司的項目具體情況制作信托計劃，在社會上定向或公開發行單一或集合計劃與信托受益憑證，將社會上的閑散資金匯聚起來，集中使用在房地產信托計劃中。13其中要點是，根據信托計劃：1）信托計劃購買人（信托受益憑證受益人）將自己的資金信托給信 托機構；2）信托機構將某一項目的信托資金集合在一起設立獨立帳戶，使信 托資金獨立于信托公司自身的財產和其他信托計劃的財產與資金；3）根據信托計劃，信托投資公司委托銀行將信托資金投入房地產公 司的項目中；4）房地產開發公司向信托投資公司提供擔

10、保，以股權質押或以項目 土地使用權及在建工程抵押及保險權益轉讓等擔保方式；5）信托計劃完成后，項目發展商向信托投資公司返還信托資金本金 及收益；6）信托公司向各信托人返還資金及收益。14 信托計劃又分房地產項目信托計劃和房地產公司股權信托計劃，前者為間接融資，后者為直接融資方式。 房地產信托在我國剛剛興起，現在信托業開始開展土地及開發領域的信托計劃及其他大型房地產項目的信托計劃，房地產信托涉及到物權法、房地產法、土地法、信托法、擔保法、保險法等。整個信托計劃履行過程較為復雜，需要制作較多法律文件。中國銀監會2008年12月4日頒布銀行業與信托公司業務合作指引強調銀信理財合作和信貸資產證券化合作

11、業務，從而為信托公司介入房地產業務提供了巨大的空間。157、當地房地產公司與外地房地產公司合作（企業間融資） 跨地區、跨省市的房地產項目合作，可以實現優勢互補，資源整合、節約成本、提高效率。 1）聯合競拍 2）先行競拍，以后股權重組 3）項目轉讓 4）股權轉讓168、與國外及外地房地產代理機構合作（間接融資新方式） 1）境外售樓宣傳 吸引海外僑胞及海外投資者購買國內房產，設立吸引海外個人或機構的熱線。 2）外地售樓宣傳 吸引外地投資者到本地購買房產。 需要境外律師的配合，涉及到外國的法律。如在國外簽約涉及到外國的稅收法律。179、合作開發醫用房地產（與境內外醫療機構合作建聯鎖機構） 房地產開發

12、公司與國內外國大型醫療機構或大型醫療保健機構聯合開發醫用房地產項目。 1）合資組建項目公司（外方以資金或管理或高級醫療管 理隊伍入資） 2）以項目融資 3）外方的設備入資 4）為特定醫療機構建造或以出租形式銷售醫院設施 房地產公司與特定的醫療投資機構合作以不同方式融資。1810、以BT方式融資 房地產公司在項目建設的過程中將項目銷售掉，項目公司尋找并選擇對其所開發建設的項目有興趣的投資機構，該投資機構按合同約定分期向項目公司支付工程款，至項目驗收合格后將最后一筆款付清。 一般這種項目多為寫字樓項目，購買者為自用或投資用。這種融資方式對開發公司或購買方均有益處，可以說風險在買賣雙方之間分擔。采用

13、BT融資方式還需要雙方對履約做出保證。1911、跨行業合作 房地產公司與其他行業中的大型投資者合作，例如石油行業，通訊行業，航空行業、制造業等。 房地產公司利用本身在開發領域的優勢，吸引行業外的大批資金。資金會向著利潤高的行業流動，這時資源的配置會達到最優。 房地產行業的收益及利潤率一直相對其他行業較高，而房地產又是一個新興的行業，所以吸引外行業資金有著極大的潛力。2012、與擔保機構合作增強信用等級提高融資能力 無論采取何種方式融資，房地產公司都要盡最大努力提高自己的信用等級，而在短期內提高信用等級的方式便是與擔保機構合作，增強信用等級。 在提高信用等級后，融資的問題會得到妥善解決，同時擔保

14、機構會要求房地產公司提供相應的反擔保措施。2113、與保險機構合作 保險機構每年可以從所收取的保險費總額中拿出百分之五投入不動產投資，而保險機構雖不是專業的房地產開發機構，但卻有充足的資金。 1）為保險公司量身定制其投資的不動產項目 2）吸引保險公司參與股權式開發房地產項目（保險資產 管理公司） 國務院辦公廳關于當前金融促進經濟發展的若干意見鼓勵保險投資機構投資企業債、公司債。2214、與大型企業或機構合作（如中石油、銀行、保險 司、中航集團等各大型央企） 1）建造職工集體福利性商業住房 2）定制寫字樓及其他設施。 房地產公司及早獲取這方面的信息，項目融資問題迎刃而解。2315、與不動產資產證

15、券化試點銀行合作（ABS） （AssestBackedSecurity） 1）早期介入試點銀行的試點項目； 2）將項目貸款及項目個人住房抵押貸款列入SPV SpecialPurposeVehicle 公司中。 目前有關法規剛出臺，實施細則正在制訂中，配套的規定也在完善，具體試點項目剛剛開始。2416、企業債券市場（發改委審批項目） 企業債券是企業依據國家法律，按照國務院及央行的法規及規定，在獲得政府有關部門的批準后依照法定程序發行的債券，約定在一定期限內還本付息的債券。 企業債券代表著發債企業和投資者之間的一種債權債務關系，債券持有人是企業的債權人，企業債券與股票一樣，同屬有價證券，可以自由轉

16、讓。25企業債券分類如下： 1）短期（1年）、中期（1-5年）、長期債券（5年以上） 2）記名與不記名債券 3）信用債券和擔保債券 4）提前贖回債券和不可提前贖回債券 5）固定利率債券，浮動利率債券和累進利率債券 6）附有選擇權的企業債券和無選擇權的債券。 （可轉換公司債券，有認股權證的債券） 7）公募債券和私募債券。 國務院、央行于2005年5月23日頒布短期融資券管理辦法，企業可發行一年期短期融資券，用于企業正常經營，在整個短期融資券發行過程中，需要律師及其他中介機構出具有關文件。2617、PE私募股權投資基金 最近兩年私募股權投資在我國迅速發展起來，對各類企業在經營發展中融資起了巨大的作

17、用，雖然大多數和私募股權投資基金要選擇一些在生物科技，新材料和新能源領域里具有發展潛力的企業，但也有一些大型的私募股權投資基金傾向于投資一些具有上市發展潛力的房地產公司。 私募股權投資基金是在上市之前投入，（pre IPO）一般投入在二至三年后退出。PE投資涉及到律師盡職調查，財務審計，股權調整，工商資料變動，因此要有完善和詳細的法律文件。 私募股權基金既有國外的，也有本土的，更有中外合資或合作的，這也是房地產企業發展中直接融資的一種渠道。2718、房地產投資信托基金（REITS） 房地產投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產項目的集體投資計劃，旨在向持有人提供來自房地產租金收入的回報

18、。Real Estates Investment Trusts,應該是集合眾多投資者資金，組成一個投資基金，投資于房地產或房地產相關權益，投資者權益表現為可在證券市場上交易的某種形式的證券。28房地產投資信托基金的基本要素：1、法律依據：證券投資基金法、合同法、合伙企業 法和將要出 臺的房地產投資信托基金管理試點辦法。 及投資者利益保護依據 REITS發售時以及存續期間向投資者公 開披露的包括基金合同、基金發售說明書、估值報 告、資產運營情況報告、財務報告等一系列組成文件。2、基金管理人：負責基金的設立、發售、申請上市和運作管理。3、資產管理人：資產管理人的管理職能包括：房地產資產管理和運 營；市場 策劃和發展，投資和財務管理，提供人力資源和其他保障功能等。4、基金托管人：履行證券投資基金相關法規規定的基金托管職責。295、估值機構：對REITS房地產資產進行評估，包括對購入， 賣出物業的估值和持有物業資產的定期估值。6、財務顧問：主要負責為基金份額定價和持續督導資產管理 機構，也可代理基金銷售。7、市場顧問：由資產管理機構選擇，負責物業價值提升策劃。8、物業管理機構：由