1、商業地產基礎知識培訓蔡志偉商業地產基礎知識培訓 一、什么叫商業房地產 ？ 指按照用途劃分的用作商業用途的房地產,包括酒店,超市,臨街商鋪,大型住宅項目的商業配套,購物中心,特色商業街區,商業廣場,專業批發市場,SHOPPINGMALL等用途的房地產. 二、商業房地產的類別劃分1、按照開發形式進行分類2、按座落位置分3、按規模分4、按照投資價值分類5、按照商鋪的位置形式分類1、按照開發形式進行分類（1）.商業街商鋪;（2）.市場類商鋪 ;（3）.社區商鋪 ;（4）.住宅底層商鋪;（5）.百貨商場、購物中心商鋪;（6）.商務樓、寫字樓商鋪;（7）.交通設施商鋪2、按座落位置分（1）.市中心區商業;

2、（2）.居住區附近及其他市區商業;（3）.交通樞紐附近商業;（4）.市郊商業3、按規模分（1）.大型建筑面積過萬平米；（2）.中型-分布廣泛大型商業區的補充； （3）.小型-填補大中型商業區的空白,為人們生活提供方便。4、按照投資價值分類（1）.“都市型”商鋪-績優股；（2）.“社區型”商鋪-潛力股； （3）. “便利型”商鋪-冷門小盤股；（4）.專業街市商鋪-高科技股；（5）.其他商鋪-“一般股票”。 5、按照商鋪的位置形式分類 鋪面房和鋪位三、什么叫購物中心shopping center(SC) 是多種零售店鋪、服務設施集中在由企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合

3、體。 四、什么叫MALL 目前世界大型商業地產的頂級形態-可以定位為規模在10萬以上,由管理商者統一經營管理,主要采取出租方式運營的集零售,娛樂,餐飲,休閑等一體的復合商業業態. 五、什么叫超市、分類怎樣 開架售貨，集中收款，采取自選銷售方式,以銷售生鮮商品,食品和向顧客提供日常必須品為主要目的的零售業態. 根據商品結構的不同，可以分為食品超市和綜合超市。大型超市實際營業面積6000以上,滿足顧客一次性購齊的零售業態.根據商品結構,可以分為以經營食品為主的大型超市和以經營日用品為主的大型超市.倉儲會員店-以會員制為基礎,實行儲銷一體,批零兼營,以提供有限服務和低價商品為主要特征的零售業態. 六

4、、步行街的起源 最初出現步行街，是因為城市膨脹，尤其是汽車的飛速發展使人們在郊區居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態環境的惡化，人們搬到郊區去居住。政府為了復活城市中心的活力和魅力以及商業物態，因此建了步行街，使得人們在城市中心生活也一樣擁有安靜、繁榮而方便購物、娛樂的場地。步行街始終是城市本身魅力的反映。 七、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店 專賣店( exclusive shop):專門經營或授權經營制造商品牌和中間商品牌的零售業態。便利店(方便店) convenience store(CvS):滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業態百貨店 department store(Dept)

5、：在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區，開展各自的進貨、管理、運營的零售業態.連鎖經營： 一種商業連鎖,即經營內容相同、使用統一店名的若干個門店組成一個聯合體,在同一個總部的管理和規劃下進行專業化分工,使復雜的商業活動簡單化, 是一種實現規模效益的經營組織形式。 八、什么叫街鋪 沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。 業態 ？以什么方式賣 九、業態、業種 業種 ？賣什么 十、歷史上的八次零售業態創新次數名稱業態開始時間高潮期特征1百貨商店1852年18601940擴大品種2一價商店1878年18801930同一價格3連鎖商店1859年19201930組織創新4超級市場1930

6、年19351965自選購物5購物中心1930年19501965商店聚集6自動售貨機第二次世界大戰后19501985自動售貨7步行商業街1967年1967？漫步購物8多媒體銷售1980年1980？電視、網上購物 十、零售業態手風琴定律綜合化專業化雜貨店1860年前專業店1860年后百貨店1930年后便利店1950年商業街 20世紀60年代時間城市化背景下的商業地產 城市與商業地產“城”與“市” 商業地產一般都分布在城市最重要的地段，最顯要的位置，代表著城市的形象，注重商業地產項目與整個城市的協調統一，將能夠為城市增光添彩。 “城市”要有個觀念的更新，不然，“城”建得“美侖美奐”，“市”卻冷背呆滯

7、了。 沒有“市”的“城”，怎么還叫“城市”？ 十一、解讀“城”與“市”（一）從“城”與“市”的關系看商業發展一是要特別重視城市發展的趨向，去抓住商業發展的機遇；一是應以商業發展的前瞻性、拉動性，影響、促進城市建設的規模轉型。對于大型商業地產項目這種有大影響力和拉動力的商業巨市，更當如此。 十一、解讀“城”與“市”（二）城市化背景下的商業地產 城市化背景下的商業地產 未來的商業地產人才， 是既懂城市運營又懂商業規律和房地產運作的復合人才 要站在城市、地產與商業之間，為商業地產項目開展包括商業前期定位、營銷方案、出售出租的完善的服務流程，明白應該建多大的商業，商業業態是如何搭配的，實現商業與城市、

8、與房地產最有價值的對接，充分實現城市與商業、商業與房地產的市場聯動。 十二、商業地產對人才的要求城市化背景下的商業地產 研究商業業態的規律 業態的變化 研究城市、商業與房地產的結合，是目前擺在商業地產開發商面前最棘手的問題。城市化背景下商業與地產的對接商業地產誘惑 天河城廣場樣板效應 天河城廣場總投資12億元，建筑面積16萬平方米，營業面積10萬平方米的天河城廣場成為廣州少有的大型高檔購物中心，每天的客流平均達到30萬人次，2019年整個購物中心的營業額達到36億元，租金收入3億多，已成為廣州最繁華的商業中心之一。 十三、商業地產的發展態勢（一） 商業地產研究 商業房地產的三重利誘惑：一重利，

9、商業贏利和物業升值；二重利，提升開發企業知名度，增加股票在資本市場上的吸引力；三重利，以物業增值和現金流吸引銀行，增加授信額度。商業房地產魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設計不同模式。只是地產一旦冠以“商業”的名頭，就不再是單純的地產項目，房地產業迅速回收資金和物業經營升值成為商業地產商的萬有定律。 十三、商業地產的發展態勢（二） 中外商業發展規模對比分析 GDP中商業所占比例美國零售商業50強（億美元）中國零售商業50強(人民幣億元)英法德日美國 中國零售總額 占零售總額零售總額占零售總額15左右161710左右 491021.4542.07 1.74%同發達國家相比，中國商業總體規模過

10、小，大型商業所占市場份額很小。 十三、商業地產的發展態勢（三） 中外連鎖商店比較 創新階段發展階段成熟階段衰落階段美國18591900（40年）19011970（70年）1970后？法國18661900（35年）19011960（60年）1960后日本19261960（35）19611971（10）1972年后中國19902019（20年）20192020（10年）2020年后中國與西方國家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發展階段同發達國家連鎖商店的階段比較，可成為商業地產決策時的重要參考 十三、商業地產的發展態勢（四） 中外百貨商店比較 創新階段發展階段成熟階段衰落階段

11、美國18501899（50年）19001929（30年）19301979（40年）1980年后法國18521880（28年）18801914（34年）19141950（36年）1950年后日本19041922（18）19231937（14）19381973（35）1974年后中國18941949（55年）19502019（45年）20192025（30年）2025年后中國與西方國家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同發達國家百貨商店的階段比較，可成為商業地產決策時的重要參考 十三、商業地產的發展態勢（五） 中外超級市場比較

12、國家創新階段發展階段成熟階段衰落階段美國18301935（5年）19361965（30年）1966200（35年）2019年法國19591962（3年）19631968（5年）1969日本19531959（7年）19601989（30年）1990香港19601971（11年）19721982（10年）1982中國19812000（20年）20192020（20年）2020年中國與西方國家的差別距美、50年，距法日港3040年大體相距3040年大體相距3040年同發達國家超級市場的階段比較，可成為商業地產決策時的重要參考 十三、商業地產的發展態勢（五） 日本各類型購物中心比較參考鄰里型社區型區域

13、型超區域型商圈半徑（公里）123510203040時間距離（分）355810152030商圈人口（萬人）1251050100200以上停車場容量（輛）5010030050020005000500010000商店組成超級市場綜合超市1家百貨店2家百貨店26家專業商店專業商店綜合超市2家綜合超市23家綜合店飲食服務服裝店服裝店藥店其它飲食服務飲食服務洗衣店雜貨店雜貨店其它其它其它1020家2040家100200家180250家 十三、商業地產的發展態勢（六） 商業低進入壁壘的后果 在中國，進入市場的壁壘過低使行業中的企業規模向兩極發展，大企業盲目擴張和小企業無節制發展，導致“低市場集中度和過度競爭

14、”進入市場壁壘低產品差別程度低企業小型化大企業盲目擴張市場過度競爭市場集中度低 十三、商業地產的發展態勢（七） 商業地產研究 總結目前商業物業市場的現狀不難看出：開發商和投資者對于商業物業的開發和投資均表現出極大的熱情。許多開發商在項目前期就聘請專業公司從建筑結構、主題定位、消費人群定位、行業組合、店鋪劃分等方面進行詳細策劃。面對越發挑剔的投資者，專業化分工必然引入商業地產競爭之中。商業地產的發展與成熟，意味著消費型地產正向生產型地產裂變。 商業地產是“三高產品”： 高風險、高回報、高技術含量。 十四、商業地產市場發展條件（一） 商業地產研究 國外參考：主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車擁

15、有量、公共交通條件人均GDP30004000美元時，家庭汽車擁有率1520，大型商業地產發展（ ShoppingMall ）開始發展人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60，大型商業地產發展（ ShoppingMall ）成熟發展 十四、 ShoppingMall發展條件（二） 商業地產研究 亞洲及國內（含香港、新加坡等）：主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費總量都市型大型商業地產發展條件 城市人均GDP水平達到2500美元郊區型大型商業地產發展條件 城市人均GDP水平達到4000美元、公路發展極為充分、城市家庭汽車擁有率達1520 十四、 Shopp

16、ingMall發展條件（三） 商業地產研究 國內之所以與歐美發展大型商業地產發展的GDP水平有明顯的差距，但仍然具備發展大型商業地產項目，主要因素在于其人口密度遠遠大于歐美城市的人口密度，消費總量決定大型商業地產發展的市場潛力。商業房地產項目開發的基礎條件，是項目所面對核心商圈的消費總量，因為它體現了核心商務圈的人口基數，也體現了核心商圈的能力，也包括了GDP的水準。 十四、 ShoppingMall發展條件（四） 商業地產研究 十五、商業地產開發定位尺度（一） 人 均 G D P業 態 發 展 情 況 1000美元 百貨商店興起2000至3000美元超級市場興起6000美元便利店興起8000

17、美元倉儲式商店興起12000美元購物中心大發展的時代 尺度一：經濟水平 在世界視野里，各種零售業態的出現具有一定的規律性。商業地產研究 尺度二：交通狀況 國外大型商業地產（Shopping Mall）的發展經驗告訴我們，當一個社會進入到汽車時代，才為Shopping Mall的出現提供了可能。從交通形式上來說，所謂Shopping Mall，尤其是郊區的Shopping Mall，必須依托于高速公路和城市的環路，這意味著消費者比較依賴汽車。只有當一個城市進入了汽車社會，或者說開始進入汽車社會，那么Shopping Mall在一個城市的建設才能真正的發展起來，否則只能是城市型的購物中心。 十五、

18、商業地產開發定位尺度（二） 商業地產研究 尺度三： 依據城市化進程的國際規律來為大型商業地產項目做出定位世界城市化過程中，城市商業中心的變遷有其規律性。 我們把城市的發展分為三個階段， 1、城市化初級階段：城市化率30%以下； 2、城市化初級階段：城市化率70%以下； 3、城市化高級階段：城市化率70%以上。 十五、商業地產開發定位尺度（三） 商業地產研究 城市商業中心將根據城市化的進程而發生變化。從這個規律性來看，依據城市化發展水平來發展大型商業地產是很好的選擇。 初級階段 城市化率30%以下 商業向城市的幾何中心聚集 零售行業的特征： 向心聚集 中級階段 城市化率70 %以下 零售行業的特

19、征： 離心分散 商業向城市的幾何中心發展高級階段 城市化率70%以上 零售行業的特征： 離心聚集 商業離開城市的幾何中心，向郊區聚集 十五、商業地產開發定位尺度（三） 商業地產研究 這是一種主體性購物中心，它是以某一大型商業業態為主體再輔以其他的一些商業業態和服務業態。主體性購物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競爭優勢是，能夠進入居民社區，能夠彌補大型超市在商品線上的不足，并可通過出租場地增加附屬的一些商業業態和服務業態，既可降低經營成本又可增強對社區的服務功能；二是以大型百貨商店為主體的購物中心，往往成為中心城區的商業中心，但一般很難在社區里生存。 十六、購物中心的分類 Shoppi

20、ng Center商業地產研究 這種模式購物中心是綜合性和超大型的，與主體性購物中心不同的是，這種購物中心里的商業形態是以三種商業業態為鼎足之勢，即百貨店、超市和許多專業專賣店，再輔以餐飲娛樂業的店鋪，它可以涵蓋所有零售業和服務業的內容。購物中心已經不是一種商業業態，而是一種商業的組織模式，甚至于已經作為城市整體規劃中的一種基本構成，與機場、公園、體育中心等城市設施類似。 十六、購物中心的分類 Shopping Mall商業地產研究 即城市廣場，與ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于購物以及配套的餐飲、休閑、娛樂等，還將旅游、餐飲、休閑、娛樂理念組建成動靜相宜、具備基本城

21、市功能的聯合體。與ShoppingMall相比，更加全面的Citymall更適合城市人多方面的需求 十六、購物中心的分類 Citymall 商業空間步行化購物中心是商店群的組合，為了協調商店與商店、商店與購物者之間的聯系，往往通過一條線性街道來串聯商店和組織人流，基于安全考慮，街道完全排除車輛，實現步行化。 商業空間室內化室內化是利用屋頂的覆蓋功能，將步行商業活動引入室內，并通過人工環境控制，減少惡劣的自然條件對步行活動的影響，創造舒適的環境，這正是購物中心建筑追求的目標。 公共空間社會化與百貨商店和超級市場不同的是，購物中心把純粹的零售商業活動場所開辟成商業活動和社會活動相結合的場所。 十六

22、、 MALL的建筑特征 商業地產研究 經營大型商業地產要著重考慮兩方面的問題，一是前期的規劃，二是后期的商業運營管理。 建設模式 投資模式 設計模式 管理模式 十七、商業地產的發展模式 商業地產是開發商、投資者和經營者三合一的有機整體，是一個不可中斷的鏈條。 商業地產研究 十八、建設模式、投資模式 建設模式 改 建 新 建如：明發商業廣場、SM、世貿商城等如：上海豫園商場、上海新天地、廈門富山誠達、閩南印象等 投資模式 銀行貸款 外 資上海迪美購物中心、中旅商場等商業地產研究 十九、設計模式、管理模式 設計模式 管理模式 合作管理（瑞景商業廣場）委托國外機構管理（美國環球發展管理公司）自行組建

23、管理公司（SM、名匯）輸入管理（大摩世貿商城等）商業地產研究 二十、商業地產項目開發三階段開發過程三階段 第一階段整體策劃布局 第二階段推廣和招商 第三階段后期經營管理。 商業地產研究 二一、后期經營管理 商業地產項目重在后期經營管理。 商家也會選擇好的開發商，有些擁有很長經營歷史的商家，一旦發現適合的商業項目就會想方設法進場。找到客戶不等于就能完成招商。開發商要有一個懂得商家需求的團隊，包括客戶關系管理內容。 怎么讓這個商場可持續發展？ 這是在后期經營中很重要的內容。當然物業經營管理是最基本的，對于物業經營管理必須要高標準。危機管理對商場相對更重要，這種場所的公眾性非常突出，任何一個意外可能

24、對這個商場形成致命的影響。商業地產研究商業街 二二、世界一流商業街的六個關鍵影響因素 1、豐富的歷史是一條古老而又傳統的商業街，有著自己的歷史和文化底蘊，能引起人們的歷史回憶。2、獨特的建筑和商業格局有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統和現代的各種零售業態。3、多元化的商業功能具有零售、餐飲、住宿、娛樂和文化的綜合功能4、知名的骨干商戶具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石5、便捷的公共設施和愉悅的環境配備有便利的交通和足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場等6、牢固的政企合作關系有自己的店鋪組織，有相關的管理機構，并與政府保持著密切的聯系商業地產研究商業街 世界一流的商業街具有三大特征：全球聲譽、密集的客流量和可靠的收入。 二三、世界一流商業街的三大特征 特 征商業街知名度日客流量（萬人）年商業收入（億美元）巴黎香榭麗舍大街享譽全球507015倫敦牛津街享譽全球5032東京銀座享譽全球2540芝加哥密歇根大道世界知名122127上海南京路中國知名8014商業地產研究商業街 步行街的長度 商業街的一般長度為500700米，最高限為10001500米（王府井步行街810米、重慶解放碑步行街400米、沈陽中街步行街950米、上海南京東路1400米哈爾濱中央大街商業街860米、日本銀座1100米、香榭麗舍