1、第一部分房地產企業納稅財務核算概述1 一、房地產開發企業及其業務范圍 根據國民經濟行業分類與代碼（GB/4754-2011）規定，房地產業包括房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務、自有房地產經營活動和其他房地產業。 根據中華人民共和國城市房地產管理法規定，房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。 22 一、房地產開發企業及其業務范圍 房地產開發經營指房地產開發企業進行的房屋、基礎設施建設等開發，以及轉讓房地產開發項目或者銷售、出租房屋等活動。 房地產開發經營具體包括： 土地使用權的轉讓、買賣和租賃； 房屋的開發、銷售和出租（住宅、辦公樓和商業用房）； 其他建筑物的開發、銷

2、售和出租等。33 二、房地產開發企業的開發經營流程（一）設立企業階段： 涉及接受投資者的出資和開辦企業的相關費用。（二）獲取土地使用權階段： 包括前期調研和拿地階段。（三）房地產開發建設階段項目策劃、報批報建、施工階段、竣工驗收和初始產權登記。（四）轉讓及銷售房地產階段 營銷策劃、簽訂銷售合同、交付、登記辦證等。（五）持有房地產階段44 三、房地產開發企業各階段應納稅種及稅率55 三、房地產開發企業各階段應納稅種及稅率66 四、房地產開發企業會計科目設置（一）房地產企業會計科目分類1.資產類：（1）開發產品；（2）周轉房；2.成本類：（1）開發成本； （2）開發間接費用；3.負債類： 應交稅費

3、，按照稅種設置二級明細科目 。 77 四、房地產開發企業會計科目設置（二）增值稅會計科目的設置1.增值稅一般納稅人 （1）“應交稅費應交增值稅” （2）“應交稅費待抵扣進項稅額” （3） “應交稅費未交增值稅” （4）“應交稅費增值稅檢查調整” （5） “應交稅費增值稅留抵稅額” 88 四、房地產開發企業會計科目設置1.增值稅一般納稅人（1）“應交稅費應交增值稅”，設置十個專欄： 99第一，“進項稅額”專欄，記錄企業購入貨物、接受應稅勞務或應稅行為而支付的準予從銷項稅額中抵扣的增值稅額。企業購入貨物、接受應稅勞務或應稅行為支付的進項稅額，用藍字登記；退回所購貨物應沖銷的進項稅額，用紅字登記。

4、第二，“已交稅金”專欄，核算企業預繳本月增值稅額；適用于一個月內需要分次預繳增值稅的納稅人；即本月繳納本月的增值稅款。1010 第三，“減免稅款”專欄反映企業按規定減免的增值稅款。企業按規定直接減免的增值稅額借記本科目，貸記“營業外收入”科目。財稅【2012】15號文件：納稅人購進增值稅稅控系統專用設備和技術維護費用抵減增值稅額也在本科目核算。 第四，“轉出未交增值稅”專欄，核算企業月終轉出應繳未繳的增值稅。月末企業“應交稅費應交增值稅”明細賬出現貸方余額時，轉入“應交稅費未交增值稅”。 11 第五，“出口抵減內銷產品應納稅額”專欄，反映出口企業銷售出口貨物或服務后，向稅務機關辦理免抵退稅申報

5、，按規定計算的應免抵稅額。實際反映的是出口產品或服務的進項稅“抵”了多少內銷產品的銷項稅，不是國稅局實際退的現金； 第六，“銷項稅額”專欄，記錄企業銷售貨物、提供應稅勞務或應稅行為應收取的增值稅額。退回銷售貨物應沖減的銷項稅額，只能在貸方用紅字登記。12 第七，“進項稅額轉出”專欄，大體分以下幾個方面：外購貨物或服務改變用途但不離開企業；外購貨物、在產品、產成品發生非正常損失；生產企業出口自產貨物的免抵退稅不得免征和抵扣稅額 第八，“出口退稅”專欄，反映出企業享受的“抵稅和實際退稅”的合計數，在金額上等于出口貨物離岸價乘以出口退稅率。 13 第九，“轉出多交增值稅”專欄，核算一般納稅人月終轉出

6、多繳的增值稅。對于由于多預繳稅款形成的“應交稅費應交增值稅”的借方余額，才需要做轉出處理。 第十， “營改增抵減的銷項稅額”專欄，核算一般納稅人提供應稅行為，試點期間按照營業稅改征增值稅有關規定允許從銷售額中扣除的，用于記錄該企業因按規定扣減銷售額而減少的銷項稅額（差額納稅）。-財會【2012】13號14 （2） “應交稅費待抵扣進項稅額” 第一， 輔導期一般納稅人核算尚未交叉稽核比對的專用發票； 第二，海關進口增值稅專用繳款書實行“先比對后抵扣” 辦法，納稅人用于核算已申請稽核但尚未取得稽核相符結果的海關繳款書進項稅額； 第三，新增不動產分期抵扣，遞延抵扣的40%的部分； 第四，一般納稅人取

7、得未認證抵扣的專票。15 （3）“應交稅費未交增值稅” 該明細科目核算一般納稅人月終時轉入的應繳未繳增值稅額以及轉入多繳的增值稅。 借：應交稅費應交增值稅（轉出未交增值稅） 貸：應交稅費未交增值稅 借：應交稅費未交增值稅 貸：應交稅費應交增值稅（轉出多交增值稅）16借：應交稅費應交增值稅（轉出未交增值稅）100 貸：應交稅費未交增值稅 10017借：應交稅費未交增值稅 500 貸：應交稅費應交增值稅（轉出多交增值稅）50018 【提示】“應交稅費應交增值稅”期末如果有余額一定在借方，表示尚未抵扣的增值稅。財會【2012】13號規定，“應交稅費應交增值稅”科目期末如為借方余額，應根據其流動性在資

8、產負債表中的“其他流動資產”項目或“其他非流動資產”項目列示；如為貸方余額，應在資產負債表中的“應交稅費”項目列示。 1920 （4）“應交稅費增值稅檢查調整”：稅務機關對增值稅一般納稅人增值稅納稅情況進行檢查后凡涉及增值稅涉稅賬務調整的，應設立“應交稅費增值稅檢查調整”專門賬戶。 （5）“應交稅費增值稅留抵稅額” 原增值稅一般納稅人兼有銷售服務、無形資產或者不動產的，截止到納入營改增試點之日前的增值稅期末留抵稅額，不得從銷售服務、無形資產或者不動產的銷項稅額中抵扣；應在“應交稅費”科目下增設“增值稅留抵稅額”明細科目。21 借：應交稅費增值稅留抵稅額 貸：應交稅費應交增值稅（進項稅額轉出）

9、按比例計算允許從貨物銷售額中抵扣的留抵稅額時： 借：應交稅費應交增值稅（進項稅額） 貸：應交稅費增值稅留抵稅額 2.小規模納稅人會計科目的設置 直接通過“應交稅費應交增值稅”科目核算（計提在貸方，繳納在借方）； 22第二部分房地產開發企業開發經營階段的涉稅會計處理23 一、企業設立階段的稅務會計處理（一）納稅處理1.印花稅（1）營業賬簿 記載資金的賬簿：國稅發【1994】第25號規定，“記載資金的賬簿”的印花稅計稅依據改為“實收資本”與“資本公積”兩項的合計金額；0.5。【提示】以后年度，均以年初的“實收資本”和“資本公積”合計金額計算，將增加部分作為計稅依據。 其他賬簿：啟用時，每件5元。

10、2424 一、企業設立階段的稅務會計處理1.印花稅（2）權利許可證照工商營業執照：領受時，每件5元涉及房屋和土地使用權出資 房屋產權證、土地使用證：每件5元（3）土地使用權合同 接受土地使用權出資的，財稅【2006】162號規定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅， 合同記載金額的0.5 貼花。 2525 一、企業設立階段的稅務會計處理2.契稅 接受土地使用權等不動產出資的，契稅暫行條例細則第八條規定，以土地、房屋權屬作價投資入股的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣征收契稅。財稅【2008】129號規定，對以國家作價出資（入股）方式轉移國有土地使用權的行為，應視同土地

11、使用權轉讓，由土地使用權的承受方按規定繳納契稅。 2626 一、企業設立階段的稅務會計處理3.增值稅 國家稅務總局關于納稅人認定或登記為一般納稅人前進項稅額抵扣問題的公告（總局公告2015年第59號）： 納稅人自辦理稅務登記至認定或登記為一般納稅人期間，未取得生產經營收入，未按照銷售額和征收率簡易計算應納稅額申報繳納增值稅的，其在此期間取得的增值稅扣稅憑證，可以在認定或登記為一般納稅人后抵扣進項稅額。【提示】新成立的房地產開發公司登記前也要索取專票。 2727 一、企業設立階段的稅務會計處理3.增值稅河北省國家稅務局關于增值稅若干問題的公告（河北省國家稅務局公告2011年第7號： 對納稅人未認

12、定一般納稅人資格之前購進貨物，在認定資格后取得增值稅專用發票，如銷貨方銷售該貨物的增值稅納稅義務發生時間符合增值稅一般納稅人資格認定管理辦法第十一條規定，其進項稅額可以抵扣。 2828 一、企業設立階段的稅務會計處理4.企業所得稅國稅函【2009】98號中規定，“企業開（籌）辦費可以在開始經營之日的當年一次性扣除 ，也可以按新稅法有關長期待攤費用的處理規定處理，但一經選定，不得改變”。 國稅函【2010】79號第七條規定，“企業自開始生產經營的年度，為開始計算企業損益的年度。企業從事生產經營之前進行籌辦活動期間發生籌辦費用支出，不得計算為當期的虧損 2929 一、企業設立階段的稅務會計處理4.

13、企業所得稅總局公告【2012】15號中規定，企業在籌建期間，發生的與籌辦活動有關的業務招待費支出，可按實際發生額的60%計入企業籌辦費，并按有關規定在稅前扣除；發生的廣告費和業務宣傳費，可按實際發生額計入企業籌辦費，并按有關規定在稅前扣除”。 3030 一、企業設立階段的稅務會計處理4.企業所得稅國稅發【2009】79號）第3條規定，凡在納稅年度內從事生產、經營（包括試生產、試經營），或在納稅年度中間終止經營活動的納稅人，無論是否在減稅、免稅期間，也無論盈利或虧損，均應按照企業所得稅法及其實施條例和本辦法的有關規定進行企業所得稅匯算清繳。 寧夏稅務局公告2013年第10號指出，企業籌辦期間年度

14、匯算清繳時應當進行零申報，自開始生產經營的年度正常進行企業所得稅月（季）度預繳申報和年度匯算清繳申報。 3131 一、企業設立階段的稅務會計處理（二）納稅核算 1.印花稅 印花稅一般不通過“應交稅費”科目核算，實際繳納時，根據完稅憑證分別計入“開發成本”、無形資產、“管理費用”科目，無論金額大小，均不進行攤銷或預提。 2.契稅 契稅一般不通過“應交稅費”科目核算，視用途計入“開發成本”、“固定資產”、“投資性房地產”或“無形資產”科目。 3232 二、企業獲取土地階段的稅務會計處理（一）納稅處理 1.契稅 根據契稅暫行條例，國有土地使用權出讓和土地使用權轉讓按照為35稅率繳納契稅。國稅函【20

15、08】662號規定，對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應征收契稅。計稅依據為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。 3333 二、企業獲取土地階段的稅務會計處理 思考：減免的土地出讓金能否減免契稅？國稅函【2005】436號規定，“根據契稅暫行條例及其細則的規定，對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。” 【提示】對于高地價、低增值或負增值項目，如獲地方政府地價優惠，應當努力說服國土局直接減少土地出讓合同中的約定價款，或者簽訂補充協議變更合同成交價款。 3434 二、企業獲取

16、土地階段的稅務會計處理2.印花稅財稅【2006】162號規定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅， 合同記載金額的0.5 貼花。 土地使用證：每件貼花5元。3.耕地占用稅耕地占用稅暫行條例規定，占用耕地建房或者從事非農業建設的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人，應當依照本條例規定繳納耕地占用稅。 3535 二、企業獲取土地階段的稅務會計處理3.耕地占用稅耕地占用稅暫行條例實施細則規定， 經申請批準占用耕地的，納稅人為農用地轉用審批文件中標明的建設用地人；農用地轉用審批文件中未標明建設用地人的，納稅人為用地申請人。未經批準占用耕地的，納稅人為實際用地人。 3636

17、二、企業獲取土地階段的稅務會計處理4.城鎮土地使用稅財稅【2006】186號文件規定：以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。國家稅務總局公告2014年第74號規定，通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應按照財稅【2006】186號的規定繳納城鎮土地使用稅。 3737 二、企業獲取土地階段的稅務會計處理4.城鎮土地使用稅財稅【2008】152號文件規定：納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的

18、，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。 國稅發【2003】89號規定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。【提示】業主簽發入住通知書次月，轉移給買方。 3838 二、企業獲取土地階段的稅務會計處理5.增值稅 財稅【2016】36號，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。扣除向政府支付的土地價款要以省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據為合法有效憑證。房地產開發過程中無法取得抵扣憑證的其他支出仍無法參與增值稅計算，例如土地使用費、

19、土地閑置費、延期支付利息、拆遷補償支出、農作物補償費及人工成本。 3939 二、企業獲取土地階段的稅務會計處理（二）納稅核算 1.契稅 契稅一般不通過“應交稅費”科目核算，視用途計入“開發成本”、“固定資產”、“投資性房地產”或“無形資產”科目。 2.耕地占用稅 契稅一般不通過“應交稅費”科目核算，視用途計入“開發成本”、“固定資產”、“投資性房地產”或“無形資產”科目。 4040 二、企業獲取土地階段的稅務會計處理 3.土地使用稅 （1）開發項目竣工前，開發企業交納的土地使用稅記入“開發成本”科目。 （2）開發項目竣工后，開發企業交納的土地使用稅記入“管理費用”科目。 （3）根據中期財務報告

20、會計準則，按次繳納的土地使用稅應一次性記入當月開發成本或管理費用，不在年度內的各月間待攤或者預提。 4141 二、企業獲取土地階段的稅務會計處理 4.增值稅（土地差額計稅） 針對用于商品房開發的土地使用權 借：開發成本房屋開發土地征用及拆遷補償費 應交稅費待抵扣進項稅額 貸：銀行存款 借：應交稅費應交增值稅（營改增遞減銷項稅額） 貸：應交稅費待抵扣進項稅額【提示】拿地時價稅分離。 4242 三、企業開發建設階段的稅務會計處理 （一） 納稅處理 1.印花稅 （1）購銷合同、建筑安裝工程承包合同：0.3 （2）加工承攬合同、建筑工程勘探設計合同等： 0.5 （3）倉儲保管合同、財產保險合同、財產租

21、賃合同： 1 （4）借款合同： 0.05 4343 三、企業開發建設階段的稅務會計處理鄂地稅發【2010】176號規定：關于購銷合同印花稅計稅依據的確認問題 1.如果購銷合同中只有不含稅金額，以不含稅金額作為印花稅的計稅依據； 2.如果購銷合同中既有不含稅金額又有增值稅金額，且分別記載的，以不含稅金額作為印花稅的計稅依據； 3.如果購銷合同所載金額中包含增值稅金額，但未分別記載的，以合同所載金額（即含稅金額）作為印花稅的計稅依據。 4444 三、企業開發建設階段的稅務會計處理鄂地稅發【2010】176號規定：關于購銷合同印花稅計稅依據的確認問題 1.如果購銷合同中只有不含稅金額，以不含稅金額作

22、為印花稅的計稅依據； 2.如果購銷合同中既有不含稅金額又有增值稅金額，且分別記載的，以不含稅金額作為印花稅的計稅依據； 3.如果購銷合同所載金額中包含增值稅金額，但未分別記載的，以合同所載金額（即含稅金額）作為印花稅的計稅依據。 4545 三、企業開發建設階段的稅務會計處理湖南省地方稅務局關于房產稅、土地使用稅、印花稅、投資方向調節稅若干政策問題的通知（湘地稅發【1998】64號）規定： 對企業集團公司內部各自為獨立法人實體的成員公司之間簽訂的經濟合同、調撥單等應稅憑證，應按規定貼花：對屬于同一法人實體的企業集團，其內部成員公司不具有法人資格，相互之間所簽訂的經濟合同等，對外不產生合同效力的，

23、不貼花。 4646 三、企業開發建設階段的稅務會計處理西藏自治區國家稅務局關于借款合同印花稅問題的批復（藏國稅發【2007】100號）規定： 印花稅暫行條例規定，征收印花稅的借款合同的征稅范圍為：銀行及其他金融組織和借款人所簽訂的借款合同。而非金融機構和借款人簽訂的借款合同，不屬于印花稅的征稅范疇，不征收印花稅。 4747 三、企業開發建設階段的稅務會計處理 2.增值稅 財稅【2016】36號試點實施辦法第27條規定，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（1）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。（4）非正常損失

24、的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。（6）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。（7）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。 4848 三、企業開發建設階段的稅務會計處理2.增值稅 （1）總體原則：一是“反列舉”，二是“用于”。 （2）固定資產、無形資產、不動產的處理原則 對納稅人涉及的固定資產、無形資產、不動產項目的進項稅額，凡發生專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費項目的，該進項稅額不得予以抵扣；發生兼用于增值稅應稅項目和上述項目情況的，該進項稅額準予全部抵扣。 4949 三、企業開發建設階段的稅務會計處理 2.增值稅

25、（3）其他權益性無形資產的處理原則 納稅人購進其他權益性無形資產無論是專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費，還是兼用于上述項目，均可以抵扣進項稅額。 （4）非正常損失的界定 非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質，以及因違反法律法規造成貨物或者不動產被依法沒收、銷毀、拆除的情形。 5050 三、企業開發建設階段的稅務會計處理 （5）具體抵扣事項 自用的應征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進項稅額準予從銷項稅額中抵扣； 辦公耗用外購貨物應當能夠抵扣； 委托外單位印刷的宣傳資料用于營銷應當能夠抵扣； 勞動保護用品（工作服等）應當能夠抵扣； 5151 三、企

26、業開發建設階段的稅務會計處理 2016年5月1日至7月31日，一般納稅人支付的道路、橋、閘通行費，暫憑取得的通行費發票(不含財政票據，下同)上注明的收費金額按照下列公式計算可抵扣的進項稅額：高速公路通行費可抵扣進項稅額=高速公路通行費發票上注明的金額(1+3%)3%；一級公路、二級公路、橋、閘通行費可抵扣進項稅額=一級公路、二級公路、橋、閘通行費發票上注明的金額(1+5%)5%； 5252 三、企業開發建設階段的稅務會計處理 加油卡的抵扣問題國家稅務總局令【2002年2號】第十二條規定，發售加油卡、加油憑證銷售成品油的納稅人在售賣加油卡、加油憑證時，應按預收賬款方法作相關帳務處理，不征收增值稅

27、。預售單位在發售加油卡或加油憑證時開具普通發票，如購油單位要求開具增值稅專用發票，待用戶憑卡或加油憑證加油后，根據加油卡或加油憑證回籠記錄，向購油單位開具增值稅專用發票。 5353 三、企業開發建設階段的稅務會計處理 3.企業所得稅業務招待費的核算 （1）業務招待費的范圍 業務招待費，是指在經營管理等活動中用于接待應酬而支付的各種費用，主要包括業務洽談、產品推銷、對外聯絡、公關交往、來賓接待等所發生的費用。 （2）業務招待費的列支渠道 對于工程部、合約部、設計部等部門發生的與開發項目直接相關的業務招待費，計入“開發間接費用-交際應酬費”。 5454 三、企業開發建設階段的稅務會計處理（2）業務

28、招待費的列支渠道 對于銷售部、市場部、招商部、客戶服務部等部門發生的業務招待費，計入“銷售費用-交際應酬費”。在建期間客戶服務部發生的與項目相關的費用可以計入開發成本（開發間接費），除此以外客戶服務部發生的費用均計入銷售費用。 對于辦公室、財務部、審計部、人事部、法律部、信息管理部等職能部室發生的與項目無直接相關的業務招待費，計入“管理費用-交際應酬費”。 5555 三、企業開發建設階段的稅務會計處理（3）業務招待費的日常核算管理 公司舉辦會議，應將會議住宿、會議場地、會議餐飲等會議相關支出統一計入“開發間接費用-會議費”、“銷售費用-會議費”、“管理費用-會議費”等科目，不應將會議餐飲等另計

29、入業務招待費科目。 按照采購合同約定，由本公司負擔的供應商（例設計公司）雇員差旅費用，按業務性質作為采購成本（例設計費）核算。 56 三、企業開發建設階段的稅務會計處理按照人事部門的統一政策，內部各部門發生的“部門建設費”（含加班餐、雇員集體活動等），根據所屬部門性質分別計入“開發間接費用-其他-團隊建設費”、“銷售費用-其他-團隊建設費”及“管理費用-其他-團隊建設費”等科目核算。 未設食堂的公司參照財政局制定的政府行政事業單位誤餐費標準發放的午餐費（不超過快餐盒飯市價標準），作為職工福利費支出核算，不粘貼餐飲業稅務監制發票。 57 三、企業開發建設階段的稅務會計處理外購禮品用于贈送的，應作

30、為業務招待費，但如果禮品是公司自行生產或經過委托加工，對企業的形象、產品有標記及宣傳作用的，應計入“開發間接費用-促銷費用”、“銷售費用-促銷費用”等科目。 58 三、企業開發建設階段的稅務會計處理 4.代扣代繳工資薪金個人所得稅稅前扣除的問題國稅函【2005】715號第三條規定，根據企業所得稅和個人所得稅的現行規定，企業所得稅的納稅人、個人獨資和合伙企業、個體工商戶為個人支付的個人所得稅款，不得在所得稅前扣除。國家稅務總局【2011】28號第4條規定，雇主為雇員負擔的個人所得稅款，應屬于個人工資薪金的一部分。凡單獨作為企業管理費列支的，在計算企業所得稅時不得稅前扣除。 5959 三、企業開發

31、建設階段的稅務會計處理 5.契稅 （1）房地產開發企業建成商品房，辦理初始產權登記，是行政確權行為；未發生產權轉移，不征契稅。 （2）同一產權人初始登記后，大產權證分割為小產產權證（分層分割、單元分割），也不屬于產權轉移，不征契稅。 6060 三、企業開發建設階段的稅務會計處理 6.房產稅 （1）房地產開發企業竣工驗收的房產（包括地下車位）待出售的，出售前不納房產稅（在“開發產品”科目核算）。出售前自用或者出租的，繳納房產稅（在“固定資產”科目核算）。 （2）毛地出讓項目，由本公司負責拆遷的，公司從一、二級市場買入房產用于實物安置被拆遷人的，購入的房產應單獨設立存貨一級科目“安置房”核算，在過

32、戶登記至被拆遷人名下之前，不需繳納房產稅。 6161 三、企業開發建設階段的稅務會計處理 （二） 納稅核算 1.增值稅 （1）財稅【2012】15號：增值稅納稅人2011年12月1日以后初次購買增值稅稅控系統專用設備（包括分開票機）支付的費用，可憑購買增值稅稅控系統專用設備取得的增值稅專用發票，在增值稅應納稅額中全額抵減，不足抵減的可結轉下期繼續抵減。增值稅納稅人2011年12月1日以后繳納的技術維護費，可憑技術維護服務單位開具的技術維護費發票，在增值稅應納稅額中全額抵減，不足抵減的可結轉下期繼續抵減。 6262 財會【2012】13號，會計處理如下： （1）增值稅一般納稅人的會計處理：專用設

33、備 借：固定資產 貸：銀行存款（應付賬款） 借：應交稅費應交增值稅（減免稅款） 貸：遞延收益 借：管理費用 同時：借：遞延收益 貸：累計折舊 貸：管理費用 【提示】 固定資產的價值標準5000元？63財會【2012】13號： （2）增值稅一般納稅人的會計處理技術維護費 借：管理費用 貸：銀行存款 按規定抵減的增值稅應納稅額： 借：應交稅費應交增值稅（減免稅款）貸：管理費用 （3）小規模納稅人的會計處理思路基本相同，只需要將“應交稅費應交增值稅（減免稅款）”替換為“應交稅費應交增值稅”即可。 64 三、企業開發建設階段的稅務會計處理（2）取得甲供建筑材料 借：工程物資 應交稅費應交增值稅（進項稅

34、額） 貸：銀行存款 【提示1】 納稅信用A級和B級的可以免于掃描認證；但是無論認證還是挑鉤均要在180天抵扣。 【提示2】已經取得專票但未認證的，應通過“應交稅費待抵扣進項稅額”科目核算。 6565（3）工程物資入庫，但未取得專票： 借：工程物資 應交稅費未收進項稅（供應商輔助核算） 貸：應付賬款（供應商輔助核算） 借：應付賬款（供應商輔助核算） 貸：應交稅費未收進項稅（供應商輔助核算） 借：應交稅費應交增值稅進項稅額稅率分類 貸：應交稅費未收進項稅（供應商輔助核算） 6666 三、企業開發建設階段的稅務會計處理（4）領用建筑材料借：應交稅費應交增值稅（進項稅額）xx項目 貸：應交稅費應交增值

35、稅（進項稅額）借：開發成本xx項目建安工程費 貸：工程物資或者：借：預付賬款xx公司xx項目 貸：工程物資【提示】進項稅額是否分項目，對納稅本身無影響，之所以分項目是管理統計分析的需要。 6767 三、企業開發建設階段的稅務會計處理（5）支付建筑服務、前期工程費款項 借：開發成本xx項目前期工程費 建安工程費 應交稅費應交增值稅（進項稅額）xx項目 貸：銀行存款（6）共同進項做進項稅額轉出 借：管理費用等 貸：應交稅費應交增值稅（進項稅額轉出）【提示】按照建筑施工許可證上注明的建設規模轉出。 6868 三、企業開發建設階段的稅務會計處理【案例】2016年5月，甲公司購進一批服裝用于職工福利，取

36、得防偽稅控系統開具的增值稅專用發票，發票注明價款為300萬元，稅額為51萬元；2/3發放給職工；2016年6月，甲公司將剩余的117萬元（含稅）服裝按工作服發給車間工人做工裝。 6969會計處理：借：周轉材料 351 貸：銀行存款 351借：應付職工薪酬 234 貸：周轉材料 234借：制造費用 117 貸：周轉材料 117 【提醒】無法確定是否可以抵扣，先認證抵扣，再做進項稅額轉出。70 三、企業開發建設階段的稅務會計處理 2.代扣代繳個人所得稅 （1）計提工資、薪金： 借：開發間接費用等貸：應付職工薪酬 （2）發放工資時， 借：應付職工薪酬 貸：銀行存款 應交稅費應交個人所得稅 7171

37、四、企業轉讓及銷售結算的稅務會計處理（一）納稅處理 1.增值稅財稅【2016】36號規定，在中華人民共和國境內銷售服務、無形資產或者不動產的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業稅。總局公告【2016】18號規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。 7272 四、企業轉讓及銷售結算的稅務會計處理（一）納稅處理 1.增值稅總局公告【2016】18號規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅

38、。 應預繳稅款=預收款（1+適用稅率或征收率）3% 適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。 7373 四、企業轉讓及銷售結算的稅務會計處理1.增值稅 7474 四、企業轉讓及銷售結算的稅務會計處理（一）納稅處理國稅函【2004】416號指出，“根據增值稅暫行條例及實施細則有關價外費用的規定，福建雪津啤酒有限公司收取未退還的經營保證金，屬于經銷商因違約而承擔的違約金，應當征收增值稅；對其已退還的經營保證金，不屬于價外費用，不征收增值稅”。 7575 四、企業轉讓及銷售結算的稅務會計處理【提示】稅收實務中對于經營保證金（押金）暫時不征稅，必

39、須同時符合以下條件，否則有權提前征稅： 實際收取經營保證金（押金）時不得開具發票。 實際收取的經營保證金（押金）應當記入“其他應付款”科目，而不是“預收賬款”等科目。 實際收取的經營保證金（押金）應當符合經營常規，超過經營常規合理金額的經營保證金（押金） ，有權推定為提前收取的貨款。 在合同有效期內經營保證金（押金）不得自動抵頂貨款。 7676 四、企業轉讓及銷售結算的稅務會計處理1.增值稅 7777 四、企業轉讓及銷售結算的稅務會計處理1.增值稅營業稅改征增值稅試點實施辦法第四十五條規定，增值稅納稅義務發生時間為：“納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的

40、，為開具發票的當天。”房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。交付時間以商品房買賣合同上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。 7878 四、企業轉讓及銷售結算的稅務會計處理1.增值稅營業稅改征增值稅試點實施辦法第四十五條規定，增值稅納稅義務發生時間為：“納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。”房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。交付時間以商品房買賣合同上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以

41、實際交付時間為準。 7979 四、企業轉讓及銷售結算的稅務會計處理808081 【提示】一般納稅人允許同時存在一般計稅方法和簡易計稅方法；但是需要說明的是，增值稅申報表上應該分開填列申報。例如：銷項稅額20，進項稅額25；簡易征收計稅5【解析】 借：銀行存款 82400 貸:固定資產清理 80800 應交稅費未交增值稅 1600（824001.032%） 82 四、企業轉讓及銷售結算的稅務會計處理2.印花稅財稅【2006】162號規定，對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。3.土地增值稅土地增值稅暫行條例規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅

42、的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。4.企業所得稅 在查賬征收方式下，房地產開發企業銷售開發產品需要按季度預繳和年度匯算清繳企業所得稅。 8383 四、企業轉讓及銷售結算的稅務會計處理（二）納稅核算 1.增值稅（1）取得預售收入 借：銀行存款 貸：預收賬款xx項目xx戶 借：應交稅費未交增值稅xx項目 貸：銀行存款 8484 四、企業轉讓及銷售結算的稅務會計處理（2）結轉銷售收入，并開具發票，分攤土地成本 借：預收賬款 貸：主營業務收入x項目 借：主營業務成本x項目 貸：開發產品x項目 借：應交稅費應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）x項目 貸：主營業務成本x項目 應交稅費待抵扣進項稅額（拿地時價稅分離） 8585 四、企業轉讓及銷售結算的稅務會計處理（3）計算實際繳納稅款借：應交稅費應交增值稅（轉出未交增值稅）xx項目 貸：應交稅費未交增值稅【提示】 應交稅費借方（預繳稅款）和貸方相互抵頂。 借：應交稅費未交增值稅xx項目 貸：銀行存款 8686 四、企業轉讓及銷售結算的稅