1、廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法（ 二次征求意見稿 ）目錄 第一章 總 則 第二章 規劃管理 第三章 用地審批 第四章 改造方案 第五章 收益分配 第六章 實施監管 第七章 法律責任 第八章 附 則第一章 總 則第一條【立法目的】 為規范舊城鎮、 舊廠房、 舊村莊（以 下統稱“三舊” ）改造管理， 推進低效存量建設用地再開發， 減少建設占用耕地，促進產業轉型升級和經濟高質量發展， 根據有關法律法規及政策規定， 結合本省實際， 制定本辦法。第二條【適用范圍】 本省行政區域內的 “三舊” 改造（包 括城市更新）及其監督管理活動適用本辦法。本辦法所稱“三舊”改造，是指改造主體對納入廣東省 “三舊

2、”改造地塊數據庫的低效用地進行再開發的活動。第三條【基本原則】 “三舊”改造應當遵循政府引導、 市場運作、 統籌規劃、 分類施策、 尊重歷史、 利益共享原則， 兼顧經濟效益、社會效益、環境效益，綜合運用多樣化的改 造方式，促進生產、生活、生態空間有機融合，保障產業發 展空間，保護歷史文化遺存和城鄉特色風貌。第四條【管理機制】 “三舊”改造應當符合國民經濟和 社會發展規劃、國土空間規劃，以及“三舊”改造、文物保 護等專項規劃，納入廣東省“三舊”改造地塊數據庫和項目 監管系統，實行動態化的全生命周期管理。第五條【基本類型】 “三舊”改造分為以下兩種類型：（一）全面改造，是指在“三舊”用地上以拆除重

3、建方 式為主實施的再開發。歷史文化街區、名鎮、名村的核心保護范圍內不適用全面改造（二）微改造，是指在維持“三舊”用地現狀建設格局 基本不變的前提下，通過局部拆建、加建擴建、功能改變、 整飾修繕、 完善配套基礎設施與公共服務設施等方式實施的 再開發。第六條【部門職責】 省自然資源主管部門統籌協調全省 “三舊”改造的政策制定、實施監管、規劃及土地利用管理 工作。省發展改革、住房城鄉建設、工業和信息化、農業農 村、生態環境、財政、稅務、金融等部門在各自職責范圍內 負責“三舊”改造相關工作。縣級以上人民政府結合實際確 定或設立本級“三舊”改造主管部門，統籌協調有關部門推 進本行政區域內的“三舊”改造工

4、作。第二章 規劃管理第七條【規劃管理體系】 “三舊”改造規劃管理體系分 為“三舊”改造專項規劃和 “三舊” 改造單元規劃兩個層次， 其編制、審批、實施及修改應當符合本辦法的規定。第八條【專項規劃編制】 “三舊”改造專項規劃由縣級 以上“三舊”改造主管部門依據本行政區域的國民經濟和社 會發展規劃、 國土空間總體規劃及其規劃編制目錄清單組織 編制，明確規劃期限內本行政區域 “三舊” 改造的指導思想、 目標、策略和措施，提出“三舊”改造的總體用地規模、重 點改造區域和改造方向等。 不設縣的地級以上市所轄鄉鎮人 民政府也可按規定組織編制。“三舊”改造專項規劃應列入國土空間總體規劃的規劃 編制目錄清單，

5、規劃期限一般為五年。第九條【專項規劃審批】 “三舊”改造專項規劃組織編 制機關應將規劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者 其他方式征求專家和公眾意見。公告時間不得少于三十日。 經公告的規劃草案應附具意見采納情況及理由， 報地級以上 市人民政府批準實施。第十條【專項規劃實施】 經批準實施的“三舊”改造專 項規劃應納入同級國土空間基礎信息平臺， 疊加至國土空間 規劃“一張圖”上，并將總體用地規模、重點改造區域和改 造方向等主要內容納入同級國土空間詳細規劃。第十一條【專項規劃修改條件】 有下列情形之一的，組 織編制機關方可按規定的權限和程序修改“三舊”改造專項 規劃：（一）上級國土空間總體規劃發

6、生變更，提出修改規劃 要求的；（二）行政區劃調整確需修改規劃的；（三）因國家和省批準重大建設工程確需修改規劃的；（四）“三舊”改造專項規劃審批機關認為應當修改規 劃的其他情形。第十二條【專項規劃修改程序】 修改“三舊”改造專項 規劃前，組織編制機關應組織對原規劃實施情況進行評估， 對規劃修改的必要性進行論證，形成評估報告及修改方案。“三舊”改造專項規劃組織編制機關應將前款規定的評 估報告和修改方案一并予以公告，采取論證會、聽證會或者 其他方式征求專家和公眾意見，公告時間不得少于三十日。 經公告的規劃修改方案應附具評估報告、 意見采納情況及理 由，報原規劃審批機關批準實施。第十三條【“三舊”改造

7、單元劃定】 市縣國土空間規劃 主管部門、 鄉鎮人民政府可在保證基礎設施和公共服務設施 相對完整的前提下，綜合考慮道路、河流等自然要素及產權 邊界，根據成片連片改造需要和國土空間詳細規劃有關技術 規范，劃定“三舊”改造單元。一個“三舊”改造單元可以 包括一個或多個“三舊”改造項目。第十四條【單元規劃編制】 “三舊”改造單元范圍內國 土空間詳細規劃未覆蓋或因實施改造確需調整國土空間詳 細規劃的，由市縣國土空間規劃主管部門、鄉鎮人民政府組 織編制“三舊”改造單元規劃。“三舊”改造單元規劃應當按照國土空間詳細規劃的技 術規范要求組織編制，并在此基礎上對改造單元的目標定 位、改造模式、規劃指標、公共配套

8、、利益平衡及分期實施 等方面作出細化規定。 區國土空間規劃主管部門組織編制改 造單元內的地塊圖則，不得突破單元規劃的強制性內容。第十五條【單元規劃審批實施】 “三舊”改造單元規劃 按照國土空間詳細規劃審批程序批準后， 作為國土空間詳細 規劃或覆蓋原國土空間詳細規劃實施， 并作為國土空間規劃 主管部門對改造單元范圍內用地出具規劃許可及規劃條件 的依據。地塊圖則由區人民政府批準，報地級以上市國土空 間規劃主管部門備案后實施。第十六條【單元規劃修改】 修改“三舊”改造單元規劃 前，組織編制機關應當對規劃修改的必要性進行論證，按照 國土空間詳細規劃修改審批程序， 報原規劃審批機關批準實 施。地塊圖則的

9、修改應報原審批機關批準，并報地級以上市 國土空間規劃主管部門備案后實施。第三章 用地審批第十七條【標圖入庫】 縣級以上“三舊”改造主管部門 應當組織開展低效用地調查摸底工作， 依職權或依低效用地 原權利人申請，將符合規定要求的低效用地按程序納入省 “三舊”改造地塊數據庫，并實行動態管理。第十八條【集體建設用地轉國有】 納入省“三舊”改造 地塊數據庫，具有合法用地手續的集體建設用地，需轉為國 有建設用地的，應當依法辦理土地征收手續，或者依其所屬 農村集體經濟組織申請辦理轉為國有建設用地手續， 由省人 民政府或其委托的行政機關進行審批。第十九條【完善建設用地手續】 納入省 “三舊 ”改造地 塊數據

10、庫，無合法用地手續的國有或集體建設用地，應當按 照歷史用地發生時的法律政策落實處理（處罰）后，方可按 現狀完善建設用地手續，由地級以上市人民政府進行審批。第二十條【完善土地征收手續】 納入省“三舊”改造地 塊數據庫，無合法用地手續的集體建設用地，用地主體已與 農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協議并補償， 且未因征地 補償安置等問題引發糾紛、迄今被征地農民無不同意見的， 由省人民政府或其委托的行政機關依據用地主體申請對其 按現狀完善建設用地及土地征收手續進行審批。第二十一條【“三地”及其他用地審批】 符合條件的邊 角地、夾心地、插花地及其他用地與主體地塊一并納入“三 舊”改造范圍的，可單獨或與主體

11、地塊一并報批，按規定辦 理農用地轉用和土地征收手續， 由省人民政府或其委托的行 政機關、地級以上市人民政府按權限進行審批。第二十二條【供地審批】 “三舊”用地由政府收儲后再 次供地， 屬經營性用地或同一宗地有兩個以上意向用地者的 必須以公開方式供應，其余經縣級以上人民政府批準，均可 根據改造用途以劃撥、 協議出讓或租賃等方式定向供應給經 認定的改造主體。經批準納入“三舊”改造范圍的邊角地、 夾心地、插花地及其他用地，應當與主體地塊以相同方式一 并供應給改造主體。以出讓方式供地的，按不超過改造后新 用途法定最高年限確定出讓年期。成片連片改造項目涉及將改造范圍內“三舊”用地的前 期整理工作及土地使

12、用權一并通過公開方式確認給市場主 體的，縣級以上自然資源主管部門應當在其完成前期整理工 作并具備供地條件后，再與其簽訂土地供應法律文書，按開 發需要一次或分期供應土地。第二十三條【土地置換】 全面改造項目將改造范圍內的 “三舊”用地進行空間置換使用，涉及新增建設用地的，應 當按照城鄉建設用地“增減掛鉤”政策規定辦理農用地轉用 手續。“三舊”改造用地之間或“三舊”改造用地與其他存量 建設用地進行空間置換的，應當符合國土空間規劃、土地權 屬清晰，且應遵循置換雙方自愿、等價交換的原則辦理土地 權屬變更登記。第二十四條【打包審批】 縣級以上人民政府應當按照 “多 審合一”的要求，優化“三舊”改造審批流

13、程，由“三舊” 改造主管部門會同有關主管部門編制打包審批方案， 將相關 審批事項按照不同審批層級分類打包報批， 并由有批準權的 審批機關一次性進行審批。第四章 改造方案第二十五條【改造主體類型】 一個“三舊”改造項目只 能由一個改造主體承擔，“三舊”改造主體類型包括：（一）政府及其委托或授權的職能部門、國有全（獨）資公司；（二）政府通過公開方式確定的市場主體、政府與公開 選擇的市場主體成立的合作公司；（三）“三舊”用地的原權利人；（四）“三舊”用地原權利人成立的全（獨）資公司、 與合作主體成立的合作公司、 與合作主體約定作為開發建設 單位的一方；（五）通過“三舊”用地收購歸宗、作價入股及權益轉

14、 移等方式形成的單一市場主體。以前款第（一）（二）項作為改造主體的項目，為政府 主導改造項目；以前款第（三）（四）（五）項作為改造主 體的項目，為市場主導改造項目。第二十六條【改造主體認定】 原權利人屬于國有企業、 集體經濟組織或者其他公有經濟成分占主導地位的類型， 當公開選擇合作主體。通過收購歸宗、 作價入股及權益轉移等非公開方式形成 的單一市場主體，須納入項目改造方案并經審批同意。國有 或集體建設用地承租人申請作為改造主體的，須經“三舊” 用地原權利人同意， 并與縣級以上自然資源主管部門或農村 集體經濟組織， 簽訂土地租賃變更協議或重新簽訂土地租賃 合同。第二十七條【改造意愿征集】 政府擬

15、實施全面改造項目 的，應當通過開展改造意愿調查、舉行聽證會等方式充分聽取“三舊”用地原權利人和社會公眾的意見和建議。市場主體擬實施全面改造項目的， 應當先行開展改造意 愿調查，征得本辦法第五十條規定比例的“三舊”用地原權 利人同意。第二十八條【改造方案制定】 改造主體應當根據國土空 間詳細規劃或“三舊”改造單元規劃編制項目改造方案，明 確改造地塊的基本情況、規劃及土地利用現狀、補償安置及 改造意愿調查情況、擬改造情況、需辦理的用地手續、供地 方式及對象、資金籌措、開發時序、實施監管等內容。改造范圍內包含歷史文化街區、 不可移動文物和歷史建 筑等歷史文化遺存，以及需進行考古調查勘探的，須在改造

16、方案中制訂相應的保護管理措施。第二十九條【改造方案審批及調整】 改造方案經縣級以 上“三舊”改造主管部門會同有關主管部門聯合審查后，由 縣級以上人民政府進行審批。經批準的改造方案確需調整 的，應報經原審批機關批準后實施。第三十條【改造方案實施】 改造主體應當按照經批準的 改造方案實施改造，并根據國土空間詳細規劃、“三舊”改 造單元規劃及改造方案要求， 將占項目用地總面積一定比例 的土地用于配套基礎設施、公共服務設施等公益性建設，并 按無償移交給政府。規定無償移交政府。規模較大或成片連片的改造項目按照經批準的改造方案和規劃許可文件規定，分期供地并實施改造的，應優先安 排配套基礎設施、公共服務設施

17、和安置房建設。第五章 收益分配第三十一條【地價計收規則】 全面改造項目供地應當以 單宗或區片市場評估價為基礎， 綜合考慮改造主體承擔的搬 遷補償安置費用、 公益性建設移交等改造成本確定政府應收 地價，涉及將“三舊”用地前期整理工作及土地使用權一并 通過公開方式確定給市場主體的， 前期整理費用應從地價中 予以扣除。涉及不同用途高度關聯、 需要按照一宗土地實行整體出 讓的綜合用途“三舊”用地，由縣級以上自然資源主管部門 綜合確定出讓底價。 微改造項目涉及增加經營性建筑面積或 改變用途的，須按規定補繳地價。依法取得的工業用地改造 后提高容積率但不改變土地用途、不延長出讓年期的，不再 增繳土地價款。第

18、三十二條【新業態用地政策】 利用“三舊”用地建設 先進制造業、生產性及高科技服務業、創業創新平臺等國家 支持的新產業、新業態項目的，經市縣人民政府批準，可繼 續按原用途使用，過渡期為 10 年，過渡期屆滿或過渡期屆 滿前申請按新用途使用土地的，以協議方式辦理用地手續， 并綜合考慮分割轉讓比例、轉讓限制條件、政府回購權等因素確定政府應計收地價第三十三條【改造成本核算】 “三舊”改造涉及前期費 用、拆遷費用、安置補償，以及搬遷獎勵、土地出讓金等實 際發生的費用應當一并納入改造成本核算。第三十四條【前期費用】 前期費用包括基礎數據調查、 單元規劃編制、改造方案及搬遷補償安置方案編制、地價評 估、土地

19、勘測定界、土壤環境調查評估及處理等費用在內的 項目前期整理工作費用。第三十五條【拆遷費用】 拆遷費用包括改造主體拆除改 造范圍內地上和地下構筑物， 以及對涉及實物房產安置補償 的原權利人進行臨時安置的各項費用。第三十六條【補償安置】 政府主導的改造項目，應當按 照政府征收、收回土地及房屋的相關規定，通過貨幣補償、 產權調換等方式給予補償安置。市場主導的改造項目，按照雙方協商一致的原則，參照 前款規定或按地級以上市人民政府關于市場化搬遷補償安 置的規定給予補償安置。改造方案批準后， 縣級以上人民政府或其委托的行政機 關應當及時發布公告，將改造范圍內的土地和建（構）筑物 視為原有，公告后加建、改建

20、和擴建的部分不納入補償安置 范圍。第三十七條【搬遷獎勵】 搬遷獎勵包括全面改造項目的 改造主體按照房屋征收補償方案、 搬遷補償安置協議中明確 設定搬遷時限，對按時和提前搬遷的土地、房屋權利人給予 適當獎勵的費用。第三十八條【地價收益分配】 “三舊”用地由政府收儲 后公開出讓的 ，應當將扣除土地收回、征收補償等費用及按 規定應計提資金后的出讓收益，按不高于60%的比例返還給“三舊”用地原權利人。縣級以上人民政府應當將“三舊”改造地價收益重點用 于支持改造為工業、公益性用途，以及額外提供歷史文物保 護、基礎設施、公共服務設施、保障性住房的改造項目。第三十九條【項目計稅規則】 經項目所在地縣級以上人

21、 民政府確認， 同一項目原多個權利主體通過權益轉移形成單 一主體承擔搬遷補償安置工作的，屬于政府征收（收回）房 產、土地并出讓的行為，按相關稅收政策辦理。第六章 實施監管第四十條【項目動態監管】 “三舊”改造項目實行全程 動態監管。省自然資源主管部門負責建立、維護省“三舊” 改造地塊數據庫和項目監管系統，并制定“三舊”改造地塊 數據庫入庫標準。縣級以上“三舊”改造主管部門負責本轄區“三舊”改 造地塊數據庫入庫審查、 動態調整及向省國土資源技術中心 備案工作，并按規定在省“三舊”改造項目監管系統中填報 本轄區“三舊”改造項目用地批文、改造方案、供地結果、 監管協議、實施情況等信息。第四十一條【項

22、目實施監管】 市縣人民政府應當組織有 關主管部門對“三舊”改造項目實行用地績效綜合評價與聯 合監管，將產業準入條件、投產時間、投資強度、產出效率 和節能環保、 股權變更約束等要求納入項目監管協議或土地 供應法律文書。第四十二條【項目退出機制】 改造主體不依規依約實施 改造的，由縣級以上人民政府責令其限期整改；限期內拒不 整改的，由原批準機關撤銷其改造方案批復，并將其失信行 為納入信用記錄向社會公布，限制其參與其他“三舊”改造 項目。對于市場主導的拆除重建類改造項目， 市場主體已征得 本辦法第五十條規定比例的“三舊”用地原權利人同意，但 仍無法在規定期限內與所有原權利主體達成搬遷補償協議 的，經

23、該市場主體申請，縣級以上人民政府批準后，方可將 項目轉為由政府主導的方式推進土地、房產征收（收回）工 作，并對經核定的市場主體前期投入費用予以合理補償。第四十三條【信息全面公開】 縣級以上“三舊”改造主 管部門應當按照信息公開相關規定，制定“三舊”改造政府 信息主動公開目錄，對“三舊”改造標圖建庫、項目確認、 規劃計劃、改造方案、用地審批、土地供應、地價核算、稅 費繳交、竣工驗收、監管協議等事項的標準、辦事流程和審批結果予以主動公開。第四十四條【考核評價】 省人民政府將各地級以上市年 度“三舊”改造成效納入耕地保護責任目標考核進行綜合評 價，并將市、縣“三舊”改造成效與新增建設用地計劃指標 分

24、配相掛鉤，由省自然資源主管部門根據各市、縣年度“三 舊”改造成效，按規定比例獎勵其新增建設用地計劃指標。 “三舊” 改造獎勵的新增建設用地計劃指標應優先用于轄區 內的“三舊”改造項目。第七章 法律責任第四十五條【違法用地處理】 全面改造項目原有上蓋物 全部拆除的，認定為違法用地行為已消除；微改造項目依法 沒收上蓋物并完善歷史用地及上蓋物手續后， 將上蓋物殘值 計入土地出讓價款，與土地使用權一并供應給原權利人；涉 及罰款的，按照違法行為處理時的現狀地類作出處罰。第四十六條【管理主體責任】 “三舊”改造主管部門及 其他有關主管部門不履行 “三舊” 改造管理職責、 濫用職權、 玩忽職守的， 對其直接

25、負責的主管人員和其他直接責任人員 依法依規給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第四十七條【改造主體責任】 改造主體以欺騙、賄賂等 不正當手段取得批準的，原審批機關應當撤銷“三舊”改造及相關用地批準文件，納入誠信檔案管理，限制其參與其他“三舊”改造項目，對作為改造主體的個人并處一千元以下 罰款，對作為改造主體的法人或者其他組織并處十萬元以下 罰款。未按照土地使用權出讓合同約定的期限和條件投資開 發、利用土地的，應依約承擔違約責任；情節嚴重的，按照 中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條 例等規定進行處罰；構成閑置土地的，按照閑置土地處 置辦法規定進行處理；構成犯罪的，依法追究刑事責

26、任。第四十八條【其他主體責任】 對采用不正當手段征集改 造意愿或妨害改造實施、管理的單位和個人，按照中華人 民共和國治安管理處罰法等規定予以處罰；構成犯罪的， 依法追究刑事責任。第四十九條 【行政司法保障 1】多數原權利人同意改造， 少數原權利人不同意改造的“三舊”改造項目，按照中華 人民共和國土地管理法及其實施條例、 國有土地上房屋 征收與補償條例相關規定處理改造爭議。第五十條【行政司法保障 2】 除可適用本辦法第四十九 條規定的情形外， 對由市場主體實施且已批準改造方案的全 面改造項目，特別是原有建筑物存在不符合安全生產、城鄉 規劃、生態環保、建筑結構安全、消防安全要求或妨害公共 衛生、社會治安、公共安全、公共交通等情況的，若原權利 人對搬遷補償安置協議不能達成一致意見， 符合以下分類情 形的，原權利人均可向項目所在地縣級以上人民政府申請裁 決搬遷補償安置協議的合理性，并要求限期搬遷。縣級以上 人民政府進行裁決前，應當先進行調解。（1）土地或地上建筑物為多個權利人按份共有的，占 份額不少于三分之二的按份共有人已簽訂搬遷補償安置協 議；（ 2）建筑物區分所有權的，專有部分占建筑物總面積 不少于三分之二且占總人數不少于三