1、萬科地產工程治理組織設計方案 第 PAGE 47頁共50頁體例： 審核： 批準：萬科都會花圃工程治理組織設計方案第一版2009大連萬科房地產開發有限公司都會花圃項目治理部目 錄 TOC o 1-3 h z t Blockquote,1 HYPERLINK l _Toc286409488 1、項目表面 PAGEREF _Toc286409488 h 3 HYPERLINK l _Toc286409489 項目簡介 PAGEREF _Toc286409489 h 3 HYPERLINK l _Toc286409490 1.2 主要互助單位 PAGEREF _Toc286409490 h 4 HYP

2、ERLINK l _Toc286409491 2項目部分建立治理 PAGEREF _Toc286409491 h 5 HYPERLINK l _Toc286409492 項目治理部主要職責 PAGEREF _Toc286409492 h 5 HYPERLINK l _Toc286409493 項目治理部治理架構 PAGEREF _Toc286409493 h 6 HYPERLINK l _Toc286409494 項目治理部主要崗亭職責 PAGEREF _Toc286409494 h 6 HYPERLINK l _Toc286409495 3、項目前期協調與治理 PAGEREF _Toc286

3、409495 h 12 HYPERLINK l _Toc286409496 設計部協調 PAGEREF _Toc286409496 h 12 HYPERLINK l _Toc286409497 營銷協調 PAGEREF _Toc286409497 h 13 HYPERLINK l _Toc286409498 項目生長協調 PAGEREF _Toc286409498 h 13 HYPERLINK l _Toc286409499 本錢協調 PAGEREF _Toc286409499 h 13 HYPERLINK l _Toc286409500 4、項目籌劃治理 PAGEREF _Toc286409

4、500 h 13 HYPERLINK l _Toc286409501 標段的分別及根本要求 PAGEREF _Toc286409501 h 13 HYPERLINK l _Toc286409502 總包的平面分區及進場順序 PAGEREF _Toc286409502 h 14 HYPERLINK l _Toc286409503 施工園地臨設部署 PAGEREF _Toc286409503 h 14 HYPERLINK l _Toc286409504 總體進度籌劃 PAGEREF _Toc286409504 h 14 HYPERLINK l _Toc286409505 工程進度籌劃 PAGERE

5、F _Toc286409505 h 15 HYPERLINK l _Toc286409506 4.6質料設備采購籌劃 PAGEREF _Toc286409506 h 15 HYPERLINK l _Toc286409507 項目里程碑進度控制籌劃 PAGEREF _Toc286409507 h 15 HYPERLINK l _Toc286409508 模擬工程籌劃 PAGEREF _Toc286409508 h 15 HYPERLINK l _Toc286409509 工程籌劃的修改 PAGEREF _Toc286409509 h 15 HYPERLINK l _Toc286409510 銷售

6、配合 PAGEREF _Toc286409510 h 16 HYPERLINK l _Toc286409511 5、項目采購治理 PAGEREF _Toc286409511 h 16 HYPERLINK l _Toc286409512 總包采購 PAGEREF _Toc286409512 h 16 HYPERLINK l _Toc286409513 監理單位采購 PAGEREF _Toc286409513 h 17 HYPERLINK l _Toc286409514 專業分包單位采購 PAGEREF _Toc286409514 h 18 HYPERLINK l _Toc286409515 質料

7、、設備采購 PAGEREF _Toc286409515 h 19 HYPERLINK l _Toc286409516 5.5 分包與甲供、限價質料清單 PAGEREF _Toc286409516 h 20 HYPERLINK l _Toc286409517 團體禁用質料清單 PAGEREF _Toc286409517 h 22 HYPERLINK l _Toc286409518 6、供方治理 PAGEREF _Toc286409518 h 22 HYPERLINK l _Toc286409519 監理治理 PAGEREF _Toc286409519 h 22 HYPERLINK l _Toc2

8、86409520 總包治理 PAGEREF _Toc286409520 h 25 HYPERLINK l _Toc286409521 專業分包單位及質料設備供給商（下稱供方）治理 PAGEREF _Toc286409521 h 27 HYPERLINK l _Toc286409522 7、項目質量治理 PAGEREF _Toc286409522 h 29 HYPERLINK l _Toc286409523 質量籌劃 PAGEREF _Toc286409523 h 29 HYPERLINK l _Toc286409524 質量包管 PAGEREF _Toc286409524 h 29 HYPER

9、LINK l _Toc286409525 質量控制 PAGEREF _Toc286409525 h 30 HYPERLINK l _Toc286409526 8、項目現場本錢治理 PAGEREF _Toc286409526 h 32 HYPERLINK l _Toc286409527 設計階段 PAGEREF _Toc286409527 h 32 HYPERLINK l _Toc286409528 招標階段 PAGEREF _Toc286409528 h 32 HYPERLINK l _Toc286409529 圖紙會審階段 PAGEREF _Toc286409529 h 33 HYPERLI

10、NK l _Toc286409530 工程實施階段 PAGEREF _Toc286409530 h 33 HYPERLINK l _Toc286409531 9、項目風險治理 PAGEREF _Toc286409531 h 34 HYPERLINK l _Toc286409532 風險治理籌劃 PAGEREF _Toc286409532 h 34 HYPERLINK l _Toc286409533 風險識別 PAGEREF _Toc286409533 h 34 HYPERLINK l _Toc286409534 風險定性、定量闡發 PAGEREF _Toc286409534 h 35 HYPE

11、RLINK l _Toc286409535 風險應對籌劃 PAGEREF _Toc286409535 h 36 HYPERLINK l _Toc286409536 風險監測及控制 PAGEREF _Toc286409536 h 37 HYPERLINK l _Toc286409537 10、文件治理 PAGEREF _Toc286409537 h 37 HYPERLINK l _Toc286409538 控制印章 PAGEREF _Toc286409538 h 37 HYPERLINK l _Toc286409539 文件編號總文檔目錄 PAGEREF _Toc286409539 h 37 H

12、YPERLINK l _Toc286409540 文件有效版本標識 PAGEREF _Toc286409540 h 38 HYPERLINK l _Toc286409541 文件的發放、接納與失效 PAGEREF _Toc286409541 h 38 HYPERLINK l _Toc286409542 文件的歸檔及利用 PAGEREF _Toc286409542 h 38 HYPERLINK l _Toc286409543 文件的移交 PAGEREF _Toc286409543 h 38 HYPERLINK l _Toc286409544 11、集會制度 PAGEREF _Toc2864095

13、44 h 39 HYPERLINK l _Toc286409545 周例會制度 PAGEREF _Toc286409545 h 39 HYPERLINK l _Toc286409546 緊急集會制度 PAGEREF _Toc286409546 h 39 HYPERLINK l _Toc286409547 12、情況治理 PAGEREF _Toc286409547 h 39 HYPERLINK l _Toc286409548 現場情況掩護治理劃定 PAGEREF _Toc286409548 h 39 HYPERLINK l _Toc286409549 環保治理的目的 PAGEREF _Toc28

14、6409549 h 40 HYPERLINK l _Toc286409550 環保控制目標 PAGEREF _Toc286409550 h 40 HYPERLINK l _Toc286409551 環保事情小組架構與責任 PAGEREF _Toc286409551 h 40 HYPERLINK l _Toc286409552 12.5環保不切合情況的糾正 PAGEREF _Toc286409552 h 41 HYPERLINK l _Toc286409553 環保意識及能力培訓 PAGEREF _Toc286409553 h 41 HYPERLINK l _Toc286409554 環保記載

15、PAGEREF _Toc286409554 h 41 HYPERLINK l _Toc286409555 項目現場CI作業指引 PAGEREF _Toc286409555 h 41 HYPERLINK l _Toc286409556 13、現場寧靜治理 PAGEREF _Toc286409556 h 41 HYPERLINK l _Toc286409557 寧靜治理目標 PAGEREF _Toc286409557 h 41 HYPERLINK l _Toc286409558 寧靜事情小組架構及責任 PAGEREF _Toc286409558 h 41 HYPERLINK l _Toc28640

16、9559 施工寧靜治理 PAGEREF _Toc286409559 h 42 HYPERLINK l _Toc286409560 14、緊急事件處置懲罰步伐 PAGEREF _Toc286409560 h 43 HYPERLINK l _Toc286409561 15、項目治理部培訓籌劃 PAGEREF _Toc286409561 h 43 HYPERLINK l _Toc286409562 項目治理籌謀書培訓 PAGEREF _Toc286409562 h 43 HYPERLINK l _Toc286409563 項目設計交底 PAGEREF _Toc286409563 h 44 HYPER

17、LINK l _Toc286409564 條約有關內容培訓 PAGEREF _Toc286409564 h 44 HYPERLINK l _Toc286409565 質量、進度控制培訓 PAGEREF _Toc286409565 h 44 HYPERLINK l _Toc286409566 寧靜文明施工治理培訓 PAGEREF _Toc286409566 h 44 HYPERLINK l _Toc286409567 案件培訓 PAGEREF _Toc286409567 h 44 HYPERLINK l _Toc286409568 16定期考核 PAGEREF _Toc286409568 h 4

18、5 HYPERLINK l _Toc286409569 條約考核 PAGEREF _Toc286409569 h 45 HYPERLINK l _Toc286409570 16.2.圖紙考核 PAGEREF _Toc286409570 h 45 HYPERLINK l _Toc286409571 16.3.治理要點考核 PAGEREF _Toc286409571 h 45 HYPERLINK l _Toc286409572 16.4.工期進度考核 PAGEREF _Toc286409572 h 45 HYPERLINK l _Toc286409573 16.5.質量要點考核 PAGEREF _

19、Toc286409573 h 45 HYPERLINK l _Toc286409574 16.6.寧靜文明施工要點考核 PAGEREF _Toc286409574 h 45 HYPERLINK l _Toc286409575 16.7.本錢要點考核 PAGEREF _Toc286409575 h 45 HYPERLINK l _Toc286409576 16.8.治理交織點的協調考核 PAGEREF _Toc286409576 h 45 HYPERLINK l _Toc286409577 17、工程移交 PAGEREF _Toc286409577 h 46 HYPERLINK l _Toc28

20、6409578 模擬移交 PAGEREF _Toc286409578 h 46 HYPERLINK l _Toc286409579 移交步伐 PAGEREF _Toc286409579 h 46 HYPERLINK l _Toc286409580 18、項目治理部項目治理指導書傳閱、修改記載 PAGEREF _Toc286409580 h 46 HYPERLINK l _Toc286409581 18.1傳閱記載 PAGEREF _Toc286409581 h 46 HYPERLINK l _Toc286409582 修改記載 PAGEREF _Toc286409582 h 46 HYPERL

21、INK l _Toc286409583 相關附件 PAGEREF _Toc286409583 h 471、項目表面該項目宗職位于大連市區西北部，行政區劃為沙河口區，現為遼寧省大連牢獄羈系區，宗地距機場3.5公里，距火車站6.5公里，人民廣場5.5公里，距中山廣場7.5公里。項目總用地面積約為130000平方米，凈用地面積為121700平方米,總修建面積為188545平方米，計容積修建面積為181660平方米。該項目工程分二期建立，其中大二期工程總修建面積約為125714平方米，由、等原二期的3個組團及原三期（25，26，27，28，29號樓）組成，其中：組團全部為多層結構，修建面積為20579

22、平方米；組團為多層和小高層的組合體系，修建面積為27443平方米；組團為三棟11層的小高層，修建面積為19908平方米；原三期根本為小高層組團，修建面積為61512平方米。小區配套修建面積為4413平方米。大二期工程組成結構圖：1.2 主要互助單位互助內容單位名稱聯絡人聯系電話籌劃設計施工圖設計裝修設計情況設計總承包施工監理大連市正信土木監理公司地質勘察大連市勘察測繪研究院王勛84306692 2項目部分建立治理項目治理部主要職責 部分主要職責目標要求1.項目建立的操縱和協調中心主動、實時、全面地跟蹤掌握與本項目有關的各職能部分的事情情況2.項目工期、進度控制治理工程按籌劃竣工3.項目質量控制

23、治理切合國度及相關部分劃定并到達公司下達的質量目標4.項目制作本錢控制治理通過一系列優化治理，使制作本錢控制在籌劃之內，實時完成竣工結算5.項目開發歷程中設計問題的應急處置懲罰憑據設計部分的配合情況以及項目總經理的判斷，實時擺設項目部人員解決設計問題6.銷售現場配合治理按籌劃提交銷售園地及相應的銷售通道7.項目竣工驗收手續治理按公司經營籌劃要求治理竣工存案8.項目入伙后客戶質量投訴問題處置懲罰、維修配合公司相關部分實時妥善處置懲罰并擺設專職人員賣力，提高客戶滿意度，制止影響公司形象9.培養項目治理后備人員培養一到兩位項目治理部治理架構項目總經理崗亭職責憑據公司的決策，該職位要領導項目的籌劃、組

24、織和控制事情，確保項目的建立事情在預算范疇內定時優質地完成，并有效協調息爭決與項目有關的所有問題，從而使項目到達滿意效果。 序號事情職責事情目標權 限經辦審核批準其他1項目籌劃體例切合公司經營籌劃。2項目團隊組織和建立，公道分派人員職責和授權，營造事情情況，包管項目事情需要，并為公司培養更多的項目治理人員。3監控協調項目部事情，實時接納步伐解決產生的重大問題。完成年度籌劃。4監控和協調項目的所有事情和問題，實時接納步伐解決產生的重大問題。完成項目目標。5配合現場銷售事情定時按質提交銷售所需場合6協調政府干系確保政府層面支持項目。7協調公司各部分干系確保公司資源支持項目。8部分員工考核及團隊建立

25、充實變更員工積極性，使各自的潛能得到充實發揮，確保項目治理順利9處置懲罰緊急事務實時接納步伐處置懲罰好緊急事務。2.3.2項目秘書崗亭職責 序號事情職責事情目標權 限經辦審核批準其他1質量體系記載治理包管體系記載完全收集、科學整理、妥善保管2檔案治理事情做好項目治理部資料的收集和治理，確保公司檔案收錄完備3項目竣工檔案專項驗收事情確保項目順利完成竣工驗收事情并順利移交項目資料。4日常文件流轉包管項目部日常文書運作暢順5日常運營協助協助做好部分信息、籌劃、品質三大要系事情6風險監測記載提醒協助風險監測小組做好監測提醒事情7文化運動組織擺設協助項目總經理助理做好組織擺設事情8風險監測記載提醒協助風

26、險監測小組做好監測提醒事情2.3.3工程主管崗亭職責憑據項目治理部已體例項目施工及銷售配合籌劃，該職位要負擔體例各分項任務的施工及銷售配合籌劃，協調處置懲罰的現場施工進度、質量及本錢控制；使種種籌劃得以定時按質實施。賣力各專業工程師事情結果的查抄和監控。 序號事情職責事情目標權 限經辦審核批準其他1體例并匯總各分項施工籌劃切合項目施工及銷售配合總籌劃2體例及完成月度事情籌劃必須滿足項目月度總籌劃3處置懲罰工程現場進度、技能、質量及本錢控制等問題各項結果切合相關范例及滿足公司下達的各項指標4配合現場銷售定時按質向相關專業或部分提交事情面5協調處置懲罰現場供方之間的干系確保工程按籌劃有序進行6協調

27、處置懲罰差別組團之間的治理確保事情擺設有序開展，有效解決交織部位的治理7支持監控監理事情確保監理獨立履行條約和監理職責2.3.4技能主管崗亭職責該職位主要是賣力處置懲罰項目實施歷程中遇到的技能問題，包羅圖紙審核、施工方案審核、技能步伐、變動審核等。序號事情職責事情目標權 限經辦審核批準其他1體例設計圖紙出圖籌劃解決設計圖紙定時出圖，工程順利開展2組織圖紙會審確保本錢、質量、施工技能到達目標3協調設計變動事情制止不須要的返工，到達低落本錢4組織質量大查抄事情杜絕重大質量事故的產生。5組織分項、分部工程的驗收事情對分項分部工程驗收事情進行監視，確保質量目標。2.3.5土建工程師崗亭職責憑據項目治理

28、部已體例項目施工及銷售配合籌劃，該職位要負擔體例各自賣力的分項任務的施工及銷售配合籌劃，協調處置懲罰天職項的現場施工進度、質量及本錢控制；使種種籌劃得以定時按質實施。序號事情職責事情目標權 限經辦審核批準其他1體例分項施工籌劃切合項目施工及銷售配合總籌劃2體例及完成月度事情籌劃必須滿足項目月度總籌劃3處置懲罰所賣力的分項工程現場進度、技能、質量及本錢控制等問題各項結果切合相關范例及滿足公司下達的各項指標4配合現場銷售定時按質向相關專業或部分提交事情面5協調處置懲罰現場本職范疇內的各供方之間的干系確保工程按籌劃有序進行6設計問題的處置懲罰與設計經辦人和設計院進行對接，并具備自行解決問題和畫圖能力

29、7配合協助其他組團的交織治理解決交織部位的治理2.3.6給排水工程師崗亭職責序號事情職責事情目標權 限經辦審核批準其他1體例分項施工籌劃切合項目施工及銷售配合總籌劃2體例及完成月度事情籌劃必須滿足項目月度總籌劃3處置懲罰所賣力的分項工程現場進度、技能、質量及本錢控制等問題各項結果切合相關范例及滿足公司下達的各項指標4配合現場銷售定時按質向相關專業或部分提交事情面5協調處置懲罰現場本職范疇內的供方之間的干系確保工程按籌劃有序進行6設計問題的處置懲罰與設計經辦人和設計院進行對接，并具備自行解決問題和畫圖能力7協調配合其他專業事情確保工程有序進行，淘汰交織作業的治理難度。8設計問題的處置懲罰與設計經

30、辦人和設計院進行對接，并具備自行解決問題和畫圖能力2.3.7電氣工程師崗亭職責序號事情職責事情目標權 限經辦審核批準其他1體例分項施工籌劃切合項目施工及銷售配合總籌劃2體例及完成月度事情籌劃必須滿足項目月度總籌劃3處置懲罰所賣力的分項工程現場進度、技能、質量及本錢控制等問題各項結果切合相關范例及滿足公司下達的各項指標4配合現場銷售定時按質向相關專業或部分提交事情面5協調處置懲罰現場本職范疇內的供方之間的干系確保工程按籌劃有序進行6設計問題的處置懲罰與設計經辦人和設計院進行對接，并具備自行解決問題和畫圖能力7協調配合其他專業事情確保工程有序進行，淘汰交織作業的治理難度。8設計問題的處置懲罰與設計

31、經辦人和設計院進行對接，并具備自行解決問題和畫圖能力2.3.8造價工程師崗亭職責賣力項目本錢舉措的總結，組織項目結算和結算闡發的本錢動態治理事情，賣力各項事情的監視審核。實施項目本錢動態治理，配合工程預算及查對跟蹤及交底，完成工程的結算體例、審核。序號事情職責事情目標權 限經辦審核批準其他1本錢動態治理的實施剖析本錢控制指標，提出控制要點，按籌劃進行項目招投標配合，條約審核，實施本錢動態治理2賣力本錢動態治理協調項目部本錢治理方面的業務，制定有效控制本錢的要領，發明問題實時解決，進行本錢舉措的總結。3實施結算治理組織和進行項目各工程的結算4協助資金籌劃治理確保資金有籌劃配合項目治理5賣力設計階

32、段的本錢控制組織各專業對設計階段經濟指標監控6本錢事情審核監視治理結算審核、定期查抄本錢總控目標、種種范例執行情況 7實施預結算治理配合體例預算及查對跟蹤及交底，對查對后的預算進行詳細了解及闡發，完成結算體例，項目結算問題的統籌及協調3、項目前期協調與治理創建立計事情小組，設計事情小組由設計部、本錢部、工程部、項目治理部組成，每周四定期召開協調解決修建、結構、給排水、電氣、通風與空調、燃氣等各專業問題。在方案設計、擴初設計、施工圖設計等階段，各專業工程師憑據專業要求提供設計任務指導書，到場介入發明問題并提供專業意見，確保設計院的設計切合本錢、專業技能、施工技能等各方面的要求。項目治理部組織提供

33、設計所需要的詳勘資料、現場現狀資料，配合提供設計所需的相關資料。 充實征求設計部意見，協調營銷部、項目生長部、本錢部，制定二期二級籌劃。項目治理部憑據二期二級籌劃協助落實設計部在各階段提供的設計圖紙時間，每周實時提醒設計部，制止造成籌劃拖延。項目治理部針對經常變動設計事情的情況，在可調控的時間范疇內實時協調各部分做出相應調解，對重新調解的籌劃進行協調跟蹤落實。充實征求設計部意見，協調設計部、項目生長部、本錢部，制定二期二級籌劃。3.2.2協助營銷部、設計部做好二期工程開放、展示區的相關事情，并提供相關資料和施工意見。充實征求項目生長部意見，協調設計部、營銷部、本錢部，制定二期二級籌劃。在各階段

34、報建期間，協調設計部定時提供報建圖紙，協助配合項目生長部做好報建事情。在報建事情出現阻礙時，協調各方面干系，做好相關公關事情，確保報建事情按籌劃進行。項目治理部憑據二期二級籌劃協助落實項目生長部的報建事情，每周跟蹤并實時提醒項目生長部。針對報建事情容易出現政府性變動影響籌劃實施，在可調控的時間范疇內實時協調各部分做出相應調解，對重新調解的籌劃進行協調跟蹤落實。充實征求本錢部意見，協調設計部、營銷部、工程部、項目生長部，制定二期二級籌劃。協調本錢部做好資金籌劃。協調本錢部、工程治理部做好考察監理、總包、各專業步隊的考察事情。協調設計部、本錢部、工程治理部配合做好各項招標事情。協助本錢部做好該項目

35、成天職析及本錢籌劃。4、項目籌劃治理標段的分別及根本要求依據本工程特點，以有利于工程的質量、進度、本錢控制為原則，每個標段分別不凌駕3萬平米(由于區位限制的情形除外)，除重要機電工程外，其他簡樸設備安裝工程均納入土建總包。在切合本地區劃定，分身協調治理難度的情況下，工程招標方案優先考慮多分包，鋁合金門窗、入戶門、電梯、外墻及內墻涂料等為指定專業分包。憑據以上原則，整個大二期工程擬分為56個標段，選擇五至六家總包單位進行工程施工治理，開端擬定如下：序號標段名稱工程范疇修建面積（平方米）定標時間投標步隊數量及方法1原二期總包第1標段（組團）2023棟205792004.9.30憑據圖紙情況可分三次

36、招標，每個標段要有4-5家投標單位2原二期總包第2標段（組團）89棟308482004.10.153原二期總包第3標段（組團）10，11，1315棟199082004.11.304原三期工程(擬分23個標段)2529棟61512注: 1).第8號樓的修建面積已經去掉在建的11269平米,組團中未考慮幼兒園. 2).由于各組團施工圖紙完成時間差別，定標時間為組團中某一棟樓的最早定標時間. 憑據現有實際情況，原二期第一標段的招標將比力完善，第二、三標段的部分區域招標將延遲，其中第二標段主要是10，11商業樓的影響，第三標段為13，15號小高層的影響。原三期工程主要圖紙預計會在明年年初完成，開端擬定

37、在明年開春前完成觀察招標事情，開春后進入正式的施工階段。二期工程的臨設：總包及分包的生活區暫時利用幼兒園及牢獄的部分地區，后期考慮臨設的二次搬家，然后投入三期的施工。施工臨時用水、用電及臨時門路部署詳見施工園地臨設部署圖。 二期工程分三個階段實施，第一階段為組團：幼兒園及多層框架住宅，第二階段為組團：商業樓、多層及小高層住宅組合，第三階段為G組團：3座11層高的小高層商住樓，總體進度籌劃包羅設計、營銷、項目生長、招投標、工程進度籌劃，設計、項目生長、工程進度均按三個階段實施。按此制定大連萬科都會花圃二期二級籌劃（因詳規調解，此籌劃階段分別需重新調解）。 工程實施階段的進度籌劃按三個階段住宅及配

38、套工程實施控制。 開工前做月度質料設備采購籌劃。 施工歷程中，每月按此流程體例質料設備采購籌劃：設計出圖時間質料設備定樣板體例標書通知已考察過的質料設備供給商發標截標議標定標簽約 碑進度控制籌劃憑據項目總體進度籌劃，為確保項目定期完成，對項目的要害線路中的里程碑進行控制。 憑據二期二級籌劃，綜合風險治理要求，提交給總包單位的籌劃要點比項目籌劃提前1520天，由總包按此要求進行體例和施工組織籌劃的擺設。通過這種模擬方法，淘汰籌劃和實施脫節的現象。在籌劃實施歷程中，每天、每周針對實施歷程中出現需要調解的籌劃，實時提醒相關部分定時完成籌劃內容?；I劃實施歷程中，不影響里程碑，造成中間環節的調解，則協調

39、各部分進行相關籌劃的調解，進行部分之間的調解?；I劃實施歷程中造成里程碑的拖延，拖延的部分需要提交拖延陳訴到公司，拖延的部分而且要協調各部分進行相關籌劃的調解。 在銷售廣場、路線、停車場、樣板房、開放區、施工區等做好寧靜防護步伐，確保在寧靜情況下銷售。向供方（監理、總包、專業分包、質料供給商等）宣傳禮貌待客戶，并要求供方做此方面的答應和步伐確保善待客戶。實時跟進銷售部對銷售場合的要求，配合銷售做好相關施工內容。按三個時間段擺設銷售配合路線及施工路線。 5、項目采購治理憑據項目治理和供方市場情況，結合萬科治理體系要求，對都會花圃二期項目按施工歷程進行分別。 考察總包單位由本錢部、工程部、項目治理部

40、組成聯合考察小組，對考察結果形成考察總包單位陳訴。.1考察未上網注冊的總包單位通過種種途徑了解潛在的優秀總包單位，在考察歷程中，如有進一步考察意向，再進入下一步。按此流程考察：獲知潛在優秀總包單位總包單位送資質、業績資料選擇符合的總包單位進行面談考察擬派項目經理正在做或曾經做過的工地考察總包單位辦公情況考察擬派項目經理考察擬派項目團隊了解同行對該總包單位的評價了解已同行該總包單位擬派項目經理互助過的甲方項目經理對該總包單位及項目經理的評價在有強烈互助意向的前提下：可以了解該總包單位對擬建項目的施工組織籌劃。.2考察上網注冊但未互助過的總包單位由于各項目及其治理團隊差別，需要找到治理理念和治理方

41、法切合的總包單位。按此流程考察：考察擬派項目經理考察擬派項目團隊考察擬派項目經理正在做或曾經做過的工地了解已同該總包單位擬派項目經理互助過的甲方項目經理對該總包單位及項目經理的評價。將整個考察歷程記載在總包考察陳訴中。將工程發包給具有相應資質品級的單位來負擔，是包管建立工程質量的根本前提。工程招標責任部分應當對總承包公司進行評審，確保其資質和能力切合要求，無商譽問題。通過調考核實其商譽，審核證照、實地考察代表工程，評價其施工能力。本項目二期工程對總包要求重點會合以下幾點：有住宅項目施工經驗，得到過多項優質工程證書（驗收證書）已經通過ISO9000認證房建施工總承包壹級及以上在大連建立局正當登記

42、（外地企業）與萬科有過多年的、良好的互助經歷。（優先考慮）社會信譽較好，對萬科工程有很高的熱情。上網登記注冊招標由本錢部組織，項目治理部協助配合。定標憑據公司劃定流程辦。 由于本項目第二期工程監理單位是以戰略監理的治理模式來確定的，經過了解，雖然在第二期工程中監理的體現有所不敷，但考慮到該監理單位對本工程的了解水平、在大連市場上的信譽度及我們現在工程的整體進展情況，發起繼承由該監理單位來羈系二期工程，同時該監理單位的總經理體現會總結在第二期工程上的經驗，進一步增強對二期項目的監視治理力度，調解治理要領，確保二期工程的順利進行。 由于項目及其治理團隊差別，需要治理理念和治理方法切合的監理小組來配

43、合。在監理單位委派監理小組時，我們會按以下流程對項目監理小組重新進行考察：考察擬派項目總監考察擬派項目團隊考察擬派項目總監正在做或曾經做過的工地了解已同該監理單位擬派項目經理互助過的甲方項目經理對該監理單位及項目總監的評價。將整個考察歷程記載在監理考察陳訴中。項目二期工程對監理單位的根本要求本二期工程項目監理單位要求現場監理人員30%以上為國度注冊監理工程師，總監應具備高級工程師職稱，監理工程師應住在現場。現場監理必須認真憑據監理大綱及監理條約的要求履行自己的職責，必須包管對工程質量的實時監控。通過我司項目治理部專業工程師的按比例抽查，量化對監理事情的質量評估，增強對監理事情監視治理。監理工程

44、師對分項（或分批）工程驗收后，甲方復驗及格率應到達95%以上?？疾鞂I分包單位由本錢部、工程部、項目治理部組成聯合考察小組，對考察結果形成考察專業分包單位報告。.1考察未上網注冊的專業分包單位通過種種途徑了解潛在的優秀專業分包單位，在考察歷程中，如有進一步考察意向，再進入下一步。按此流程考察：獲知潛在優秀專業分包單位專業分包單位送資質、業績資料選擇符合的專業分包單位進行面談考察擬派項目經理正在做或曾經做過的工地考察專業分包單位辦公情況考察擬派項目經理了解同行對該專業分包單位的評價可選：了解已同該專業分包單位擬派項目經理互助過的甲方項目經理對該專業分包單位及項目經理的評價.2考察上網注冊但未互助

45、過的專業分包單位由于各項目及其治理團隊差別，需要找到治理理念和治理方法切合的專業分包單位。按此流程考察：考察擬派項目經理考察擬派項目經理正在做或曾經做過的工地可選：了解已同該專業分包單位擬派項目經理互助過的甲方項目經理對該專業分包單位及項目經理的評價。填寫供方考察表上網登記注冊招標由本錢部組織，項目治理部協助配合。定標憑據公司劃定流程辦。5.4質料、設備采購甲供質料、設備采購或甲方指定供給質料、設備采購.1甲供質料、設備采購或甲方指定供給質料、設備采購可選范疇：.1.1土建主材：鋼筋、商品混凝土、水泥等。.1.2門、窗等。.1.3裝飾質料：瓷片、地面磚、外墻飾面質料、涂料、窗臺面板等。.1.4

46、廚房設備：櫥柜、抽油煙機等。.1.5衛生間設備：坐廁、洗手盆、淋浴間組合設備、浴盆等。.1.6水主材：給水管材、水龍頭、排污雨水立管等。.1.7電主材：預埋管材、電線、插座開關面板、入戶開關箱、燈具等。.1.8設備：電梯、抽風機、水泵、發電機等。.2考察質料、設備供給商已經上網注冊的質料設備供給商可以直接到場招標?？疾熘饕槍ξ瓷暇W注冊的主材、裝飾質料、大型設備供給商，由本錢部、工程部、項目治理部組成聯合考察小組，對考察結果形成考察質料、設備供給商陳訴。通過種種途徑了解潛在的優秀質料設備供給商，在考察歷程中，如有進一步考察意向，再進入下一步。按此流程考察：獲知潛在優秀質料設備供給商質料設備供給

47、商送資質、業績資料選擇符合的質料設備供給商進行面談考察質料設備供給商的工場、工人事情情況、治理人員辦公情況了解同行對該質料設備供給商的評價可選：了解已同該質料設備供給商互助過的甲方項目經理對該質料設備供給商的評價.3填寫供方考察表.4上網登記注冊.5招標由本錢部組織，項目治理部協助配合。.6定標憑據公司劃定流程辦。總包或專業分包單位質料、設備采購.1總包或專業分包單位質料、設備采購可選范疇：除甲供質料設備、甲方指定質料設備之外的質料設備，分為三大類：一是主材、裝飾質料、大型設備；二是其他質料、設備；三是幫助質料。.2主材、裝飾質料、大型設備采購必須經過甲方許可，在監理、甲方治理質料設備采購許可

48、手續才氣采購。.2.1在甲方許可供給商名冊里。.2.2總包或專業分包單位提供相關資料給監理和甲方，經過監理、甲方考察，許可后才氣采購。.2.2.1主材、裝飾質料、大型設備供給商相關資料：資質、業績、產物質量答應書、質量包管體系證書。.2.2.2主材、裝飾質料、大型設備產物相關資料：產物質量查驗陳訴、產物出廠及格證等。.3其他質料設備必須經過監理許可，在監理單位治理質料設備采購許可手續并報甲方存案，總包和專業分包才氣采購。.3.1在監理許可供給商名冊里。.3.2總包或專業分包單位提供相關資料給監理，經過監理考察，許可后才氣采購。.3.2.1其他質料供給商相關資料：資質、業績、產物質量答應書、質量

49、包管體系證書（非必須）。.3.2.2其他質料產物相關資料：產物質量查驗陳訴、產物出廠及格證等。.4幫助質料在使用之前，必須提供產物相關資料：產物質量查驗陳訴和產物出廠及格證給監理單位存案。5.5 分包與甲供、限價質料清單專業分包工程、甲方分包工程、甲供質料設備、現價質料設備一覽表序號項目名稱配合治理費費率一、專業分包工程1變配電及崎嶇壓接駁無2燃氣工程無3電視安裝工程無4電話、寬頻安裝工程無5智能化系統無6二次裝修工程無7園林景觀無8發電機及其降噪工程無二、甲方分包工程1鋁合金門窗、采光罩22單位門、入戶門23防水工程24平臺欄桿、樓梯扶手工程25外墻涂料工程26信報箱27車庫門28鋁合金空調

50、百葉2三、甲供質料設備1內墻體砌塊12屋面彩瓦13配電箱（三箱）14外墻面磚、樓地面磚15PPR給水管16預埋線管17防腐木平臺板1四、限價及指定品牌質料甲方要求使用品牌范疇暫訂代價、結算方法1水泥2鋼筋3杜拉纖維限價4防水質料限價5電線電纜6制品煙道限價7制品天溝限價8聚苯乙烯保溫板18KG/M3 、25KG/M3限價合計注：施工單位應優先選用上述指定品牌的質料，如要接納上述品牌以外的產物時，須報甲方考察確定。5.6團體禁用質料清單應嚴格憑據團體的要求，杜絕禁用質料在本工程內使用，具體清單見下表： 6、供方治理治理目標：“信任、支持、監控”.1信任：充實授權監理對總包、專業分包單位、甲供質料

51、設備供給商進行質量、寧靜、進度、文明施工、本錢控制、工程款的審核等方面按條約劃定實施治理。.2支持：對監理在治理歷程中遇到來自總包、專業分包單位、甲供質料設備供給商的阻力，甲方賜與鼎力大舉支持，并協同監理做好供方的治理事情。監理在前治理，甲方在后支持。.3監控：對監理在實施治理歷程中出現未嚴格按正常治理步伐或未能充實實施治理職責時進行監視，使之治理行為在受控狀態下正常進行；對影響質量、寧靜、進度、文明施工、本錢、工程款的審核等要害節點實施二級治理，確保整個項目處于受控狀態之下。條約治理.1.提前介入條約制定，提供監理治理的相關意見。.2.充實熟悉條約條款，并就疑問咨詢條約雙方。.3.在雙方履約

52、歷程中，定期熟悉條約條款，實時就雙方在履約歷程中出現的問題進行條約的協商及修訂。.4.按雙方履約水平治理相關的手續（如嘉獎、處罰、調解承包范疇、增補協議、支付進度款和結算款、終止條約等），確保條約雙方利益的實現。.5.提供職員職務行為手冊給監理，善待監理。.6.每月、每季度進行條約考核，由項目治理部或工程部組織進行。籌劃進度治理.1開工前，監理必須憑據甲方提供的三級節點籌劃和總包的項目進度籌劃體例項目監理進度籌劃給甲方，項目監理進度籌劃必須切合條約約定及現場治理要求，而且對應有細化到每周的資源監理籌劃：如何監理供方勞動力、質料、機器、資金、治理人員、資料提供籌劃。有確保監理籌劃實施的治理人員擺

53、設籌劃。.2憑據甲方銷售要求，提供相應配合監理籌劃，包羅差別銷售時期的平面部署調解監理籌劃、宣傳配合監理籌劃、銷售配合監理小組名單等。.3監理籌劃必須有足夠治理素質的治理人員組織實施，并確?？偘I劃、項目三級籌劃的實施。如非甲方原因造成總包籌劃、項目三級籌劃未能定時實施，甲方有權按條約約定做出相應的步伐（如罰款、拆分項目、接替治理、終止條約等）確?；I劃的如期實施。里程碑治理：包羅底子完成時間、主體完成時間、靠開放區三層以下排柵拆除時間及外墻裝飾完成時間、整體外排柵拆除時間、粗裝修完成時間、精裝修完成時間、專業項目開竣工時間、竣工驗收時間等。通過剖析里程碑到要害節點實施監理治理。造成里程碑拖延的

54、，監理按條約支付違約金。要害節點治理：監理對里程碑中的要害節點（0.00以下底子工程完成時間、三層結構頂板完成時間、六層結構頂板完成時間、九層結構頂板完成時間、十一層結構頂板完成時間、首層外腳手架拆除完成時間、靠開放區三層以下外腳手架拆除完成時間、三層以上外腳手架拆除完成時間、三層以下毛坯房提交完成時間、屋面工程完成時間、垂直運輸設備拆除完成時間、粗裝修完成時間、竣工驗收完成時間、存案驗收完成時間）接納監理步伐：如每周通過資源籌劃的監視控制以及甲方對總包、專業分包單位、甲供質料設備供給商的獎罰步伐實施監理步伐，充實利用甲方授權額度實施監控治理。造成要害節點拖延的，監理按條約支付違約金。非要害節

55、點治理：監理對要害節點中的非要害節點實施協調治理：當供方需要調解非要害節點未凌駕要害節點的，監理對此調解實施審核，報甲方存案；如凌駕要害節點，可以在下一要害節點中調解解決的，監理對此調解實施審核，報甲方審批；如凌駕要害節點，而且造成下一要害節點拖延的，監理對此調解實施審核并制定相應的監控步伐和處罰步伐，報甲方審批，監理按條約支付違約金。日常治理.1監理每周做好資源監理籌劃、監理事情籌劃、上周未完成監理事情及調停步伐。.2每周五由監理組織的項目協調事情集會，落實本周事情籌劃、上周未完成事情及調停步伐、資源到位情況，制定相應的獎罰步伐以確?；I劃的落實。.2監理每天就供方的資源（包羅：勞動力、質料、

56、機器、資金、治理人員、資料提供等）到位情況與籌劃情況進行比擬闡發，做好每天供方資源到位記載。針對到位情況做出相應處置懲罰步伐。.3監理每天就供方的事情籌劃、上周未完成事情的調停步伐落實情況進行查抄，并做好每天事情查抄記載。針對實施情況做出相應處置懲罰步伐。.4監理每天就總包的質量、寧靜、文明施工實施情況進行查抄，做好質量、寧靜、文明施工查抄記載。針對實施情況做出相應處置懲罰步伐。緊急治理.1創建緊急應對小組，賣力處置懲罰緊急現場產生的緊急事務。.2創建緊急反響機制，制定緊急處置懲罰流程，確保緊急事務在第一時間得到妥善處置懲罰。.3監理工程師均必須具備處置懲罰緊急事務的能力，通常在緊急事發明場的

57、監理工程師，都有責任實時處置懲罰緊急事務，并第一時間通知總監、甲方賣力人。.4監理必須對緊急處置懲罰的事件進行記載及事后做出相應闡發陳訴及調停步伐。質量治理.1嚴格憑據國度質量治理范例、大連市地方質量治理條例、萬科地產質量治理范例、項目治理部質量治理要求、設計質量要求等來實施范例治理。.2嚴格按四級查抄驗收流程進行質量治理，并做好每分項工程具體部位的查抄記載、整改記載、驗收記載。.3分項工程查抄驗收流程中的每個環節必須向其上一環節提出查抄驗收書面通知，上一環節的責任人必須在接到該通知15分鐘之內組織相關人員進行查抄驗收事情，上一環節的責任人在書面通知上簽字并寫下收到該通知的時間，整個流程書面通

58、知接納一式六份，通用整個流程。如因上一環節凌駕30分鐘，則甲方對違反該劃定的監理人員處以500元/次的處罰給下一環節單位。但如因下一環節單位的事情未到達6.3.7.2條款的要求，則上一環節視情況對其可以做100500元/次的處罰。寧靜文明施工治理.1嚴格憑據國度寧靜操縱范例、大連市寧靜文明施工治理條例、萬科項目施工現場治理尺度(寧靜文明施工治理細則)、項目治理部寧靜文明施工治理要求實施范例治理。.2嚴格憑據三級查抄驗收流程（供方自檢監理全面查抄；供方整改監理、甲方復查驗收）進行寧靜文明施工治理，并做好寧靜隱患點的查抄記載、整改記載、驗收記載。.3三級查抄驗收流程中的監理環節查抄面到達100%并

59、有查抄記載，在劃定的驗收時間內供方整改必須到達100%的及格率，不然，監理按條約支付違約金。本錢治理.1監理憑據甲方總本錢治理目標進行本錢控制目標的剖析，并針對每階段增加的設計變動本錢做出相應的剖析。.2工程指令單及現場簽證流程：供方提供增加工程項目報價需要變動的項目由甲方工程師擬稿甲方本錢員審核代價、甲方項目總經理（或總經理助理）審批發出指令給監理、供方治理簽收手續供方實施監理驗收查對數量、甲方驗收查對數量監理、甲方簽名確認。嘉獎處罰監理單位條款憑據條約結合項目治理要求，對監理單位實施治理到位有獎、治理不到位就罰的原則實施嘉獎處罰，確保項目治理目標的實現。將嘉獎處罰條款納入到條約治理中去。憑

60、據歷程中將可能出現的情況按附件格式整理，組織相關治理人員討論最終確定。 治理目標：“監控、支持、協調”.1監控：監視總包按籌劃、進度、條約、現場實際擺設、開展、完成事情，控制按條約劃定的質量尺度、寧靜操縱范例、文明施工要求尺度實施，控制因設計變動、甲方原因、工期因素影響項目本錢。.2 支持：總包在整個項目治理中經常遇到專業分包或甲供質料設備供給商因質量、寧靜、文明施工、事情面、進度等方面影響總包的施工進度籌劃和項目目標的如期完成，甲方支持總包在條約約定和可協調范疇內進行的協調治理事情；實時按條約支付工程進度款。淘汰因種種不須要的手續帶來的影響。.3協調：在交織作業和作業不明晰部位，協調總包與專