1、魯商置業(yè)王母閣項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告2010.1001前言合富輝煌工作特點(diǎn)2拒絕程式化，恪守工作針對(duì)性原則合富輝煌作為大陸地區(qū)最早的房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，歷經(jīng)80城市，2000余項(xiàng)目，3000多億元代理銷售額，形成了較為豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和富有特點(diǎn)的技術(shù)特色。但是合富輝煌一貫堅(jiān)持，每個(gè)項(xiàng)目自身素質(zhì)、面臨的環(huán)境、承載的甲方目標(biāo)都是不同的，因此從來(lái)拒絕將程式化的工作框架流程簡(jiǎn)單套用到不同項(xiàng)目上。系統(tǒng)梳理項(xiàng)目，尋找項(xiàng)目營(yíng)銷核心問(wèn)題，根據(jù)項(xiàng)目資源與約束，針對(duì)性制定可執(zhí)行落實(shí)的工作方案。3追求項(xiàng)目?jī)r(jià)值充分實(shí)現(xiàn)合富輝煌堅(jiān)持每個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值都是寶貴的，對(duì)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)深刻與否，事關(guān)項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)知程度。以其昏昏，豈能使人昭昭 。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行

2、深入把握，深刻理解項(xiàng)目?jī)r(jià)值，最大化的兌現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值是合富輝煌營(yíng)銷操盤的基本準(zhǔn)則和基本特色。項(xiàng)目名稱甲方預(yù)期價(jià)格實(shí)際均價(jià)最高售價(jià)東山墅6800780016800逸城山色8200965015000萬(wàn)合華庭280032003600亞運(yùn)城10000120004發(fā)揮伙伴價(jià)值，充分配合甲方企業(yè)戰(zhàn)略合富輝煌團(tuán)隊(duì)高度重視與甲方的互動(dòng)，始終將服務(wù)甲方的核心目標(biāo)作為自己的行為準(zhǔn)則。而不是將自身習(xí)慣做法作為操盤的主導(dǎo)技術(shù)路線。受2008年行業(yè)大勢(shì)影響，萬(wàn)科集團(tuán)2008年全年利潤(rùn)率偏低，影響在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)。考慮到甲方需求，合富輝煌團(tuán)隊(duì)與甲方協(xié)作，在不影響資金回籠情況下，在6個(gè)月之內(nèi)，將深圳萬(wàn)科城成交均價(jià)拉高一倍。在保

3、利大名湖服務(wù)過(guò)程中，為協(xié)助保利置業(yè)山東公司完成集團(tuán)公司要求和為后續(xù)開(kāi)發(fā)的高端項(xiàng)目鋪墊。盡管會(huì)嚴(yán)重拖延項(xiàng)目銷售周期并增加銷售實(shí)現(xiàn)難度，合富輝煌（中國(guó)）山東公司主動(dòng)要求更改原定產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，并積極協(xié)助甲方落實(shí)后續(xù)事宜。深圳 萬(wàn)科城濟(jì)南 保利大名湖5特別能戰(zhàn)斗的團(tuán)隊(duì)合富輝煌團(tuán)隊(duì)具有敢于挑戰(zhàn)困難，勇于迎難而上的戰(zhàn)斗精神。日照世紀(jì)之帆項(xiàng)目因?yàn)楦鞣N原因無(wú)法取得預(yù)售許可證，合富輝煌團(tuán)隊(duì)不等不靠，在甲方取得預(yù)售證之前取得了完成60%貨量銷售的業(yè)績(jī)。開(kāi)盤價(jià)格逾10000元/，均價(jià)逾15000元/，遠(yuǎn)高于高于開(kāi)發(fā)商9000元/的預(yù)期價(jià)格。合富輝煌（中國(guó)）山東公司對(duì)銷售壓力特別大的高總價(jià)產(chǎn)品，特別單套貨值超過(guò)100

4、0萬(wàn)元級(jí)別的高端物業(yè)，在工作中創(chuàng)造性的探索出案場(chǎng)接待、外場(chǎng)行銷，多元互動(dòng)、全方位推進(jìn)的立體銷售模式。濟(jì)南 趵北6號(hào)日照 世紀(jì)之帆青島 保時(shí)捷中心6強(qiáng)力的集團(tuán)資源整合合富輝煌團(tuán)隊(duì)一向具有跨區(qū)域、跨部門整合資源的傳統(tǒng)和優(yōu)勢(shì)。5月30日，山東公司即配合集團(tuán)太原星河灣項(xiàng)目組在濟(jì)南舉行高端客戶巡回發(fā)動(dòng)。除此之外，2010年以來(lái)廣州亞運(yùn)城、重慶協(xié)信公館、南益名泉春曉、保利大名湖、中宸雪野湖項(xiàng)目等都是山東公司與集團(tuán)層面資源互動(dòng)，緊密協(xié)同參與的項(xiàng)目。1.徹夜培訓(xùn)2.彩排演練3.一切就位4.客戶到達(dá)5.氣氛熱烈6.歡送客戶701營(yíng)銷工作審視合富輝煌工作認(rèn)識(shí)8前所未有的多元價(jià)值如何充分兌現(xiàn)？本項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)全面并且

5、大幅度超越濟(jì)寧市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品，所在區(qū)域代表濟(jì)寧未來(lái)十年發(fā)展，周邊公園、五星級(jí)酒店與教育資源具有極大的價(jià)值。前所未有的多元價(jià)值綜合必然要有超越現(xiàn)有市場(chǎng)的價(jià)值兌現(xiàn)要求，如何充分兌現(xiàn)項(xiàng)目的潛在價(jià)值成為本案營(yíng)銷的基本目標(biāo)之一。在挖掘兌現(xiàn)價(jià)值的過(guò)程中，項(xiàng)目的多元價(jià)值，孰輕孰重，孰先孰后，各個(gè)加之元素的互動(dòng)配合是營(yíng)銷推廣的眾多關(guān)鍵執(zhí)行要素之一。9超越現(xiàn)狀的產(chǎn)品與產(chǎn)品認(rèn)知能力不足差距如何彌合？本項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)全面并且大幅度超越濟(jì)寧市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品，另一方面濟(jì)寧現(xiàn)狀市場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)普遍不高，導(dǎo)致置業(yè)者產(chǎn)品認(rèn)知能力不足。通過(guò)什么樣的手段、表達(dá)方式將前所未有、超越置業(yè)者認(rèn)知的產(chǎn)品價(jià)值有效傳遞，并被潛在置業(yè)者接受，是本案營(yíng)銷推

6、廣、銷售實(shí)現(xiàn)中的一個(gè)關(guān)鍵因素。10發(fā)現(xiàn)發(fā)展前景與現(xiàn)狀認(rèn)知慣性矛盾如何解決？本案所在區(qū)域是本屆政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，代表著未來(lái)10年濟(jì)寧城市發(fā)展的主導(dǎo)方向，但是目前尚處于啟動(dòng)初期。原有區(qū)域社會(huì)人文評(píng)價(jià)不高，商業(yè)等綜合配套相對(duì)滯后，在當(dāng)前的區(qū)位條件下如何支撐一個(gè)前所未有的高端項(xiàng)目，是本案營(yíng)銷工作需要解決的一個(gè)重要問(wèn)題。因此準(zhǔn)確、有效的將區(qū)域價(jià)值深入挖掘并有效傳達(dá)，是改變目前市場(chǎng)“鉆石鑲瓦片上”的刻板印象的關(guān)鍵。這也是在本案營(yíng)銷推廣的一個(gè)必須解決的問(wèn)題。11產(chǎn)品價(jià)值需要充分傳達(dá)與濟(jì)寧市場(chǎng)推廣通路相對(duì)狹窄的矛盾如何克服？本案的價(jià)值超越市場(chǎng)現(xiàn)狀，并且不被市場(chǎng)認(rèn)知，項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)實(shí)現(xiàn)和價(jià)值兌現(xiàn)的必須開(kāi)展大量的

7、推廣宣傳。但是濟(jì)寧作為一個(gè)典型的三線市場(chǎng)，有限的推廣通路局限于電視、地方機(jī)關(guān)報(bào)、齊魯晚報(bào)運(yùn)河版、公交車體、少數(shù)直投、戶外等，推廣通路狹隘，信息到達(dá)率不高。項(xiàng)目?jī)r(jià)值傳遞對(duì)推廣的依賴于推廣通路相對(duì)狹窄的矛盾，成為本案營(yíng)銷執(zhí)行中的一個(gè)關(guān)鍵性制約因素。因此充分發(fā)揮現(xiàn)有推廣通路的價(jià)值，創(chuàng)造性的提高信息到達(dá)率，是本案營(yíng)銷順利與否的重要影響因素12魯商品牌華麗落地與項(xiàng)目營(yíng)銷的對(duì)接協(xié)同本案肩負(fù)魯商地產(chǎn)品牌在濟(jì)寧華麗落地的重任，但是魯商系列品牌中，酒店、百貨零售已經(jīng)在濟(jì)寧深入人心，除此之外魯商品牌具備與濟(jì)寧市場(chǎng)對(duì)話的條件，而不僅僅是一個(gè)被動(dòng)的市場(chǎng)接受者。因此充分把握魯商品牌的資源整合能力和高遠(yuǎn)的影響力，高效落實(shí)

8、品牌價(jià)值，事半功倍的達(dá)到品牌落地生根，并在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中達(dá)到品牌與項(xiàng)目協(xié)同促進(jìn)，而非擠占項(xiàng)目推廣資源，是本案營(yíng)銷工作必須遵循的基本原則。1302宏觀經(jīng)濟(jì)及城市研究宏觀經(jīng)濟(jì)城市研究14城市化進(jìn)程15中國(guó)經(jīng)濟(jì)高歌猛進(jìn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2000年以來(lái)中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從99214億元猛增到2009年340507億元，增長(zhǎng)了343%，2010年有望實(shí)現(xiàn)翻兩番。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高歌猛進(jìn)全面推動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)各個(gè)層面的發(fā)展，特別是為中國(guó)城市化進(jìn)程提供了澎湃的動(dòng)力。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局16科目數(shù)據(jù)非農(nóng)業(yè)部門經(jīng)濟(jì)比86%非農(nóng)業(yè)部門就業(yè)比53%城市人口占全國(guó)人口百分比46.6%城市化進(jìn)程相對(duì)滯后統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，我國(guó)非農(nóng)業(yè)部

9、門經(jīng)濟(jì)總量占全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的86%；非農(nóng)業(yè)部門就業(yè)率為53%；城市人口占全國(guó)人口約46.65%，城市化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具備發(fā)展空間和足夠的推動(dòng)力。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然處于高速增長(zhǎng)通道，非農(nóng)業(yè)部門增長(zhǎng)空間和速度依然領(lǐng)先農(nóng)業(yè)部門。非農(nóng)業(yè)部門的比重、就業(yè)人口將持續(xù)增長(zhǎng)。城市化進(jìn)程必然要深化和加速。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、合富輝煌集團(tuán)數(shù)據(jù)平臺(tái)17城市化進(jìn)程闊步前行年份城鎮(zhèn)人口（億人）城市化率新增城鎮(zhèn)人口（億人）2000年4.5936.22%2001年4.8137.66%0.222002年5.0239.09%0.212003年5.2440.53%0.222004年5.4341.76%0.192005

10、年5.6242.99%0.192006年5.7743.90%0.152007年5.940.172008年6.0745.70%0.132009年6.2246.60%0.15在經(jīng)濟(jì)推動(dòng)下，中國(guó)城市化進(jìn)程闊步前行，2000年以來(lái)，每年城鎮(zhèn)新增人口最少也在1300萬(wàn)以上。城市規(guī)模擴(kuò)張，城市人口規(guī)模增長(zhǎng)已成為近年來(lái)中國(guó)社會(huì)發(fā)展的一個(gè)重要特點(diǎn)和關(guān)鍵性趨勢(shì)。資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18宏觀環(huán)境研究19盡管經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還具有不確定性，但是綜合考察，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)走出了最低谷，目前正處于觸底回升階段。在沒(méi)有重大突發(fā)事件的前提下，可以預(yù)期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在未來(lái)幾年講迎來(lái)一個(gè)新的上漲周期。從中期來(lái)看，對(duì)新開(kāi)項(xiàng)目而言是一個(gè)利好性

11、信息。宏觀經(jīng)濟(jì)觸底反彈跡象明顯數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局20房地產(chǎn)新政已經(jīng)持續(xù)了三個(gè)月了，各大城市的房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始放緩，成交量急劇萎縮。5月份當(dāng)月，商品房銷售面積和銷售額比上月分別15.8%和25.0%。其中住宅成較量全線下跌，總跌幅44%。保持較高增速的房地產(chǎn)投資將隨著房產(chǎn)銷量的下滑以及地產(chǎn)商的預(yù)期變壞逐步回落。調(diào)控政策開(kāi)始顯現(xiàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局21在宏觀經(jīng)濟(jì)層面一段時(shí)期以來(lái)的寬松貨幣政策導(dǎo)致流動(dòng)性全面過(guò)剩，引發(fā)了物價(jià)、資本品價(jià)格等多方面的隱患。國(guó)際經(jīng)濟(jì)局勢(shì)的不穩(wěn)定和人民幣匯率問(wèn)題的壓力等諸多問(wèn)題，共同構(gòu)成了當(dāng)前復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)局面，房地產(chǎn)業(yè)置身其中，成為一個(gè)互動(dòng)共生的環(huán)節(jié)。作為控制金融風(fēng)險(xiǎn)、管理貨

12、幣流動(dòng)性、限制投資過(guò)熱的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，其短期意義更加突出。因此從中期來(lái)看，緊縮性貨幣政策有望回調(diào)。但是解決社會(huì)性住房緊張，完善房地產(chǎn)管理體制的政策效應(yīng)將長(zhǎng)期存在，但是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的具體影響相對(duì)較為中性和具體。長(zhǎng)短結(jié)合的政策目標(biāo)，決定未來(lái)走勢(shì)2202宏觀經(jīng)濟(jì)及城市研究宏觀經(jīng)濟(jì)城市研究23濟(jì)寧位于山東省南部，地處蘇魯豫皖四省結(jié)合部。區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、交通便利，是連接華東與華北、內(nèi)陸與沿海的重要通道。濟(jì)寧是魯南經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展的核心城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況在魯南五市中位居榜首。是黃淮地區(qū)的核心城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況好于蘇北五市，與徐州并稱黃淮雙核。具有一定影響力的區(qū)域中心城市24濟(jì)寧歷史文化悠久，素以“孔孟之鄉(xiāng)，禮儀之

13、邦”而著稱，是儒家文化和華夏文化的重要發(fā)祥地之一。濟(jì)寧礦產(chǎn)資源豐富，已發(fā)現(xiàn)和探明儲(chǔ)量的礦產(chǎn)有70多種。以煤為主，全市含煤面積4826平方公里，占全市總面積的45。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，主要圍繞煤化工、機(jī)械制造、生物技術(shù)、醫(yī)藥食品、紡織服裝等“五大”產(chǎn)業(yè)抓關(guān)聯(lián)項(xiàng)目建設(shè)，創(chuàng)建國(guó)家級(jí)煤化工產(chǎn)業(yè)基地。歷史悠久，資源富足25第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對(duì)比重。近年來(lái)，濟(jì)寧市區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，但比重仍然較低。第二產(chǎn)業(yè)中，重化工業(yè)是濟(jì)寧市經(jīng)濟(jì)的核心支撐力量，煤礦產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，除此之外，有濟(jì)寧電廠、濟(jì)寧松基工程機(jī)械有限公司、山推工程機(jī)械有限公司、魯抗集團(tuán)等大型企業(yè)。重化工業(yè)優(yōu)勢(shì)突出數(shù)據(jù)來(lái)源：濟(jì)寧市統(tǒng)計(jì)局26 濟(jì)寧是魯西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、文

14、化和商品的流通中心，山東省工業(yè)中心城市，建設(shè)中的組群結(jié)構(gòu)大市。濟(jì)寧市2009年GDP總量為2279.19億元，穩(wěn)居全省第二集團(tuán)，在魯南各市中處于首位。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。全市排名城市生產(chǎn)總值GDP（億元）人均GDP(元) 1青島市4924 576812煙臺(tái)市3868530663濟(jì)南市3331503764濰坊市2974 305685淄博市2539548466濟(jì)寧市2279.19284927東營(yíng)市2257.881032468臨沂市2214.09214009威海市2034.037004710泰安市1664.35 3137511德州市1650.72 2804612濱州市1388.

15、9 3656813聊城市1380.022461314棗莊市1236.833137515日照市803.553134316菏澤市918.401160417萊蕪市524.6632842經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，穩(wěn)居省內(nèi)第二集團(tuán)數(shù)據(jù)來(lái)源：山東省統(tǒng)計(jì)局272005年以來(lái)，濟(jì)寧市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值一直保持穩(wěn)定較快的增長(zhǎng)。處于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)階段，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)發(fā)展的必要基礎(chǔ)已經(jīng)具備經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)源：濟(jì)寧市統(tǒng)計(jì)局28濟(jì)寧市2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為17721元，在全省17地市排名中位居第九，處于中等水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，濟(jì)寧市城

16、鎮(zhèn)居民平均消費(fèi)傾向?yàn)?3.45%，在全省17地市中位列第16位。相對(duì)來(lái)說(shuō)濟(jì)寧市的消費(fèi)力度和消費(fèi)觀念有待培養(yǎng)。全市排名城市人均可支配收入（元）平均消費(fèi)傾向1濟(jì)南市2272164.90%2青島市2236871.88%3東營(yíng)市2131363.81%4煙臺(tái)市2112568.81%5威海市2011771.79%6淄博市1928465.78%7萊蕪市1894366.50%8臨沂市1878164.08%9濟(jì)寧市1772163.45%10泰安市1767269.71%11濱州市1750067.88%12濰坊市1726772.30%13聊城市1595772.86%14日照市1579468.89%15德州市1570

17、664.71%16棗莊市1565161.39%17菏澤市1273766.45%資本回饋突出，居民消費(fèi)能力不匹配數(shù)據(jù)來(lái)源：山東省統(tǒng)計(jì)局29目前濟(jì)寧市全市人口約830萬(wàn)，其中濟(jì)寧市中心城區(qū)人口為80余萬(wàn)人。根據(jù)濟(jì)寧市城市發(fā)展總體規(guī)劃（2008-2030年） ，預(yù)計(jì)到2015年，濟(jì)寧中心城區(qū)城市人口為110萬(wàn)人；2030年，濟(jì)寧中心城區(qū)城市人口為160萬(wàn)人。在全國(guó)性的城市化進(jìn)程中，結(jié)合濟(jì)寧自身的經(jīng)濟(jì)水平和區(qū)域影響力，其城市化規(guī)劃是穩(wěn)健的。城市化進(jìn)程相對(duì)穩(wěn)健30城市前景需要足夠的空間承載，在城市區(qū)人口增長(zhǎng)60%的情況下，濟(jì)寧目前的城市空間必然要隨之?dāng)U張。東有工業(yè)帶，發(fā)展受限；西部發(fā)展題材缺失，無(wú)法吸聚

18、資源注入 ；北部作為任城區(qū)產(chǎn)業(yè)園，正在形成工業(yè)帶。城市擴(kuò)張的熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向城市西南。城市空間需要擴(kuò)張311992年5月濟(jì)寧市成立了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。城市向東發(fā)展成為濟(jì)寧市政府主導(dǎo)推動(dòng)的方向。市區(qū)政府不斷加大投資力度，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。高新區(qū)聚集了濟(jì)寧市眾多大型企業(yè)，形成了以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)，帶動(dòng)城市發(fā)展的良好局面。東部城區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化。著名的香港大廈成為濟(jì)寧城市發(fā)展向東的標(biāo)志。政府主導(dǎo)，社會(huì)資源跟進(jìn)成為中型城市空間拓展的主要模式。政府發(fā)展決心對(duì)城市空間擴(kuò)張具有特殊重要的作用。政府發(fā)展對(duì)中型城市空間形態(tài)具有特殊重要作用32濟(jì)寧整體空間發(fā)展規(guī)劃中，下一步的重點(diǎn)發(fā)展為北湖旅游開(kāi)發(fā)區(qū)，整個(gè)南部城區(qū)自

19、然環(huán)境將得到極大改善。濟(jì)寧市政府南遷，落位于西南方向，必將注入大量的資源，并帶動(dòng)社會(huì)資源跟進(jìn)，加速區(qū)域發(fā)展。在新的發(fā)展規(guī)劃下，王母閣片區(qū)將成為城市發(fā)展新中心。成為未來(lái)10年城市發(fā)展的主導(dǎo)區(qū)域，和城市發(fā)展業(yè)績(jī)的主要展示區(qū)域。城市空間格局發(fā)展機(jī)遇33濟(jì)寧作為山東省魯南城市帶中心城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。同時(shí)，資源優(yōu)勢(shì)突出，重化工產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，帶動(dòng)了本市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，根據(jù)濟(jì)寧市城市發(fā)展規(guī)劃，濟(jì)寧市區(qū)將大規(guī)模的擴(kuò)張，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。1992年至2000年，濟(jì)寧市東部城區(qū)的發(fā)展，向我們展示了濟(jì)寧市政府大力促進(jìn)城市發(fā)展的決心和發(fā)展成果。我們可以預(yù)見(jiàn)有了政府的大力支

20、持，未來(lái)十年，南部城區(qū)將成為濟(jì)寧市區(qū)的新核心。小結(jié)3403濟(jì)寧市房地產(chǎn)研究濟(jì)寧房地產(chǎn)總體特征濟(jì)寧市住宅市場(chǎng)分析住宅產(chǎn)品及營(yíng)銷分析濟(jì)寧中高端住宅市場(chǎng)分析35市場(chǎng)相對(duì)較為封閉，多為本土開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，外來(lái)的開(kāi)發(fā)商較少。購(gòu)房者對(duì)住宅產(chǎn)品力、園林規(guī)劃等方面認(rèn)識(shí)不足，市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)處在較為初級(jí)階段。濟(jì)寧市房地產(chǎn)較為封閉，水平不高362009年濟(jì)寧市全市房屋施工面積1251.1平米，竣工面積212.3萬(wàn)平米，商品房銷售面積258.4萬(wàn)平米。全市商品住宅銷售面積242.3萬(wàn)平米， 相比較2007年臨沂市市區(qū)住宅成交面積為286萬(wàn)平米，比成交規(guī)模差距明顯；2010年上半年濟(jì)寧市住宅供應(yīng)量為212.3萬(wàn)平米，與濰坊市

21、相比292萬(wàn)平米的供應(yīng)量相比，相差80萬(wàn)平米，僅相當(dāng)于濰坊市2/3。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模偏小，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不符2010年上半年住宅供應(yīng)量（萬(wàn)平米）37當(dāng)?shù)刭?gòu)房者對(duì)產(chǎn)品認(rèn)知能力不強(qiáng)。多數(shù)購(gòu)房者僅僅以臥室采光好、物業(yè)管理嚴(yán)格等相對(duì)淺顯購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)衡量，對(duì)產(chǎn)品缺少全方位的認(rèn)識(shí)和把握。戶型選擇上較為保守，戶型偏好90-130平米，以舒適型兩房和經(jīng)濟(jì)型三房為主。由于當(dāng)?shù)囟鄶?shù)項(xiàng)目存在園林景觀設(shè)計(jì)較為簡(jiǎn)單的現(xiàn)狀，當(dāng)?shù)乜蛻羧后w對(duì)于園林景觀認(rèn)知較少。市場(chǎng)產(chǎn)品認(rèn)知能力不強(qiáng)，置業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足3803濟(jì)寧市房地產(chǎn)研究濟(jì)寧房地產(chǎn)總體特征濟(jì)寧市住宅市場(chǎng)分析住宅產(chǎn)品及營(yíng)銷分析濟(jì)寧中高端住宅市場(chǎng)分析39根據(jù)居民對(duì)區(qū)域的傳統(tǒng)認(rèn)知和濟(jì)寧市城

22、市發(fā)展規(guī)劃，將城區(qū)住宅的分布區(qū)域劃分為中、東、西、南和北部區(qū)域。中部龍行路-琵琶山-太白路沿線以北、金宇路以南，濟(jì)安橋路以東、光府河以西；西部濟(jì)安橋路以西，金宇路以南；北部金宇路以北，東至洸府河；東部洸府河以東，主要以東北部高新區(qū)為核心；南部龍行路-琵琶山路-太白路沿線以南。中 部南 部西 部北 部濟(jì)寧市房地產(chǎn)空間格局本 案東部40中部區(qū)域是目前濟(jì)寧市的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)和政務(wù)中心。是傳統(tǒng)的城市核心區(qū)，區(qū)域配套設(shè)施完善，交通便利，生活氛圍濃厚。按照房地產(chǎn)區(qū)位特點(diǎn)的發(fā)展特點(diǎn)，整個(gè)中部地區(qū)可細(xì)分為洸河路-吳泰閘路板塊和中心區(qū)板塊兩個(gè)小版塊。各區(qū)域具體情況分析中部地區(qū)41洸河路-吳泰閘路板塊為前一階段濟(jì)寧市

23、房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)板塊。作為濟(jì)寧市大力向東發(fā)展的產(chǎn)物之一，東部新城區(qū)的整體城市面貌和區(qū)域?qū)傩园l(fā)生了較大變化。近年來(lái)，區(qū)域內(nèi)涌現(xiàn)出了眾多居住小區(qū)，一手房?jī)r(jià)格與老城區(qū)已基本持平，在6000元/平米7000元/平米之間。目前二手房?jī)r(jià)格也達(dá)到了將近6000元/平米左右。各區(qū)域具體情況分析新城區(qū)板塊琵琶山路吳泰閘路42中心城區(qū)板塊地處老城，新建住宅較少，主要分布在紅星路以及紅星東路上。典型的在售項(xiàng)目有興唐國(guó)翠城和紅星八號(hào)。本區(qū)域由于是傳統(tǒng)的市中心，土地供應(yīng)量較少，地塊面積也較小。因此，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多為小型地塊的插花樓，體量不大。樓盤名稱總建面積（萬(wàn)平米）開(kāi)盤時(shí)間產(chǎn)品在售主力戶型（）現(xiàn)均價(jià)（元/）備注興唐國(guó)翠

24、城122008年7月9棟高層，4棟多層80-90的兩居140-150的三居10000（精裝1500元/平米）三期近期開(kāi)始認(rèn)籌紅星八號(hào)5.22008年8月3動(dòng)11層，3棟18層住宅及沿街商業(yè)83-103兩室，140-150三室7500已接近尾盤。小區(qū)主打地中海風(fēng)情各區(qū)域具體情況分析老城區(qū)板塊43洸府河修整改造后，改善了周圍的整體環(huán)境，為城市居民提供親水性的休憩娛樂(lè)場(chǎng)所，創(chuàng)造了連續(xù)的濱水公共空間。周邊開(kāi)發(fā)了一些項(xiàng)目，隨著區(qū)域環(huán)境的改善，價(jià)格也在不斷攀升。洸府河往東為濟(jì)寧高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，濟(jì)寧市區(qū)較為大型的工業(yè)企業(yè)聚集到此，給本區(qū)域帶來(lái)了大量的人氣。東部城區(qū)將是未來(lái)濟(jì)寧市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要方向。各區(qū)域具體

25、情況分析東部地區(qū)44東部主要在售項(xiàng)目為楊柳國(guó)際新城，本項(xiàng)目分為12個(gè)組團(tuán)社區(qū)，規(guī)模題量大。為當(dāng)?shù)赜忻拈_(kāi)發(fā)企業(yè)火炬地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目以其區(qū)位和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引了大批購(gòu)房者。客戶來(lái)源主要以開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)職工為主，市區(qū)內(nèi)對(duì)價(jià)格敏感性較強(qiáng)的年輕人也多選擇到此置業(yè)。樓盤名稱總建面積（萬(wàn)平米）開(kāi)盤時(shí)間產(chǎn)品在售主力戶型（）現(xiàn)均價(jià)（元/）備注楊柳國(guó)際新城1552004年以多層為主，有少量高層產(chǎn)品90-100平米兩室、120-140平米三室、170平米四室3100目前還是有10棟高層未推貨，價(jià)格預(yù)計(jì)3500元/平米各區(qū)域具體情況分析東部地區(qū)45西部城區(qū)發(fā)展相對(duì)落后，生活配套和居住環(huán)境相對(duì)較差。目前在售項(xiàng)目

26、主要集中在西北部，形成了一定的居住氛圍。西南部城區(qū)環(huán)境較差，一方面，濟(jì)寧電廠在此區(qū)域，對(duì)周圍有一定的影響。另一方面，西南部城區(qū)目前存在較多的廢舊廠房，整體城區(qū)面貌較差。各區(qū)域具體情況分析西部地區(qū)46西部城區(qū)在濟(jì)寧市城市中發(fā)展水平較為滯后的一個(gè)區(qū)域。區(qū)域整體生活氛圍較淡，相對(duì)來(lái)說(shuō)市區(qū)居民對(duì)該片區(qū)的認(rèn)可度不高。近年來(lái)，該區(qū)域開(kāi)發(fā)了不少住宅項(xiàng)目，以多層和小高層為主，配以少量高層產(chǎn)品。單套面積集中在80-130平米之間，以兩室、三室為主。銷售情況良好，客戶多為周邊礦區(qū)職工，此外，周圍農(nóng)村居民進(jìn)城也成為本區(qū)域的重要客戶來(lái)源。樓盤名稱總建面積（萬(wàn)平米）產(chǎn)品在售主力戶型（）現(xiàn)均價(jià)（元/）開(kāi)泰花園31.5產(chǎn)品

27、以多層為主，有少量小高層產(chǎn)品80-110兩室，120-130三室4400九九花園1510棟高層、20棟多層88-90平米兩室，110-130三室4200博雅佳苑5.6多層和少量高層住宅47平米一室，88-100平米兩室，110-126三室4300各區(qū)域具體情況分析西部地區(qū)47北部城區(qū)目前城市面貌較差，建材批發(fā)市場(chǎng)、裝飾城、服裝批發(fā)城等專業(yè)市場(chǎng)在此聚集。北部城區(qū)隸屬任城開(kāi)發(fā)區(qū)，未來(lái)濟(jì)寧市的發(fā)展重點(diǎn)方向之一。目前已經(jīng)確定任城區(qū)政府會(huì)遷往此片區(qū)。后期市政配套的不斷增多，必將吸引較多人群前往該片區(qū)置業(yè)。此片區(qū)也有大量的待拆遷房屋，后期將成為住宅供應(yīng)的熱點(diǎn)板塊之一。各區(qū)域具體情況分析北部地區(qū)48該片區(qū)在

28、售項(xiàng)目較少，靠近金宇路有少量項(xiàng)目在售。此外，北外環(huán)（新327國(guó)道）以北有少量公務(wù)員宿舍和回遷安置房。在售項(xiàng)目中，長(zhǎng)安花園現(xiàn)有貨量較多，在售主力戶型集中為90-110平米兩室、130-160平米三室。該區(qū)域的價(jià)格區(qū)間約在4200-4800元/平米。北外環(huán)以北的商品房的價(jià)格較低，約在2500-2800元/平米。樓盤名稱總建面積（萬(wàn)平米）開(kāi)盤時(shí)間產(chǎn)品在售主力戶型（）現(xiàn)均價(jià)（元/）備注長(zhǎng)安花園552006年多層和高層產(chǎn)品90-110兩室，130-160平米三室4850多層已售完，現(xiàn)銷售高層產(chǎn)品古槐家園12多層、小高層、高層80-110平米兩室，120-150平米三室4380一期已入住各區(qū)域具體情況分析

29、北部地區(qū)49南部王母閣片區(qū)是目前城市規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，作為新的政府主導(dǎo)發(fā)展區(qū)區(qū)域，該片區(qū)現(xiàn)正在進(jìn)行大面積的拆遷重建工作。但是市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)明顯看漲，目前市場(chǎng)單價(jià)預(yù)期普遍在5500元以上，較之當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)看漲20%以上。各區(qū)域具體情況分析南部地區(qū)50南部城區(qū)改造力度較大，涌現(xiàn)出了不少新的住宅項(xiàng)目，整體供應(yīng)量較大。在售項(xiàng)目中，主要戶型集中在110-140平米。價(jià)格與其他周邊區(qū)域相比，價(jià)格略高于其他區(qū)域，價(jià)格集中在4200-4500元/平米。隨著王母閣周圍改造，本區(qū)域?qū)?huì)有較多的土地出讓，后期供應(yīng)量會(huì)加大。加之南部北湖旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)，王母閣片區(qū)必將成為濟(jì)寧城市發(fā)展最為重點(diǎn)的區(qū)域。樓盤名稱總建

30、面積（萬(wàn)平米）開(kāi)盤時(shí)間產(chǎn)品在售主力戶型（）現(xiàn)均價(jià)（元/）和欣家園302008年10月高層住宅為主90-150，以兩室為主4500中泰豐原2.52007年小高層130-150三室4500鳳凰城210多層為主90-100平米兩室、110-140三室4400龍城709062009年高層為主45-77平米一室79-90平米兩室4200各區(qū)域具體情況分析南部地區(qū)51中部城區(qū)，作為傳統(tǒng)的城市核心區(qū)，目前房地產(chǎn)供應(yīng)量已明顯減少；西部城區(qū)目前發(fā)展相對(duì)落后，且不在市區(qū)發(fā)展的主導(dǎo)方向，后期房地產(chǎn)發(fā)展將更多的集中在北部和南部?jī)蓚€(gè)區(qū)位上。北部城區(qū)是未來(lái)濟(jì)寧市發(fā)展的重點(diǎn)方向之一，此片區(qū)也有大量的待拆遷房屋，后期將成為住

31、宅供應(yīng)的熱點(diǎn)板塊之一。但北部城區(qū)整體壞境較差，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也多以舊城改造為主，產(chǎn)品品質(zhì)不高。南部城區(qū)是濟(jì)寧市發(fā)展的主導(dǎo)方向，根據(jù)濟(jì)寧市城區(qū)發(fā)展規(guī)劃，南部城區(qū)的整體環(huán)境將得到極大改善。該片區(qū)發(fā)展?jié)摿薮螅貙⒊蔀闈?jì)寧市區(qū)的新核心。小結(jié)5203濟(jì)寧市房地產(chǎn)研究濟(jì)寧房地產(chǎn)總體特征濟(jì)寧市住宅市場(chǎng)分析住宅產(chǎn)品及營(yíng)銷分析濟(jì)寧中高端住宅市場(chǎng)分析53近年來(lái)，當(dāng)?shù)匦陆ㄐ^(qū)多以小高層、高層為主，而當(dāng)?shù)鼐用袢詫?duì)多層較為偏愛(ài)；后期根據(jù)提高城市土地利用率的相關(guān)規(guī)定，政府不再審批多層產(chǎn)品。本案在產(chǎn)品類型上有絕對(duì)稀缺性。從規(guī)劃布局看，住宅項(xiàng)目多為省內(nèi)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，整體規(guī)劃缺乏亮點(diǎn)。很多項(xiàng)目為簡(jiǎn)單的兵營(yíng)式排列。濟(jì)寧市房地產(chǎn)產(chǎn)品水

32、平規(guī)劃布局54從立面選材上看，市場(chǎng)上大多數(shù)項(xiàng)目采用涂料。新建小區(qū)中也有采用面磚等裝飾外墻。色彩表現(xiàn)方面，多采用三段式分層形式，富于變化。少數(shù)產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)凸窗等細(xì)部設(shè)計(jì)，受到了市場(chǎng)的肯定。濟(jì)寧市房地產(chǎn)產(chǎn)品水平建筑風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)55濟(jì)寧市房地產(chǎn)產(chǎn)品水平建筑風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)購(gòu)買客戶對(duì)建筑風(fēng)格倒不是特別在意，還是注重地段、戶型這些因素，我們的這種歐式地中海風(fēng)格檔次較高，顯得比較洋氣，客戶還是認(rèn)可的。 （紅星8號(hào)銷售經(jīng)理）現(xiàn)代中式這種風(fēng)格市場(chǎng)比較常見(jiàn)，客戶并不會(huì)對(duì)這些特別在意，何況濟(jì)寧現(xiàn)在項(xiàng)目建筑風(fēng)格都相差不多，沒(méi)有什么印象太深刻的。 （冠亞星城銷售主管）當(dāng)?shù)刈≌?xiàng)目，建筑風(fēng)格較為單一，多以現(xiàn)代風(fēng)格為主。

33、開(kāi)始涌現(xiàn)出不同的建筑風(fēng)格，例如紅星八號(hào)的歐式地中海風(fēng)格等。客戶對(duì)建筑風(fēng)格的認(rèn)知程度一般，建筑風(fēng)格并非客戶購(gòu)房關(guān)注的重點(diǎn)。56以停車場(chǎng)智能化管理為例，很多已經(jīng)交房甚至入住的項(xiàng)目依然沒(méi)有配備必要的門禁和安防設(shè)施。整體市場(chǎng)上智能化管理還處在相對(duì)落后的階段。濟(jì)寧市房地產(chǎn)產(chǎn)品水平智能化57目前濟(jì)寧市場(chǎng)較多小區(qū)開(kāi)始注重綠化方面，但是從整體情況看，仍然處在較為初級(jí)的階段。僅有少量高端物業(yè)注重整體的景觀設(shè)計(jì)布局，多數(shù)項(xiàng)目缺乏整體的景觀設(shè)計(jì)，僅單一強(qiáng)調(diào)小區(qū)的綠化率。濟(jì)寧市房地產(chǎn)產(chǎn)品水平景觀設(shè)計(jì)58濟(jì)寧市部分小區(qū)較為注重社區(qū)配套的設(shè)置。少數(shù)小區(qū)配備有社區(qū)幼兒園、老年活動(dòng)中心、基本健身器材等。但就整體市場(chǎng)看，社區(qū)配

34、套的檔次和舒適度不高，后期缺乏持續(xù)維護(hù)。濟(jì)寧市房地產(chǎn)產(chǎn)品水平社區(qū)配套小區(qū)配套幼兒園小區(qū)配套健身器材59濟(jì)寧市場(chǎng)上戶型設(shè)計(jì)較為初級(jí)，個(gè)別高端項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)也較為一般。進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，降低了住宅的舒適度。細(xì)部處理過(guò)于粗糙，造成不必要的空間浪費(fèi)。當(dāng)?shù)刭?gòu)房者對(duì)戶型認(rèn)知較為單一，多看重于臥室是否朝陽(yáng)。濟(jì)寧市房地產(chǎn)產(chǎn)品水平戶型設(shè)計(jì)83平米兩室兩廳153平米三室兩廳103平米兩室兩廳60在售住宅項(xiàng)目圍擋多有類似裝飾公司廣告出現(xiàn)，宣傳的正規(guī)性以及重視性可見(jiàn)一斑。就市場(chǎng)整體情況看，很多項(xiàng)目在銷售的整個(gè)過(guò)程中，鮮有廣告宣傳。營(yíng)銷分析推廣重視程度不強(qiáng)61濟(jì)寧作為三線城市，媒體宣傳渠道不暢。推廣方式較為常規(guī)，多采用雜志、報(bào)投

35、、短信、公交車體、派發(fā)單頁(yè)、濟(jì)寧電視臺(tái)等宣傳方式；濟(jì)寧市房地產(chǎn)網(wǎng)站尚不夠正規(guī)，網(wǎng)絡(luò)宣傳較少。也有部分項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行活動(dòng)營(yíng)銷，例如紅星八號(hào)前期舉辦過(guò)兒童才藝大賽；但整個(gè)活動(dòng)組織能力不強(qiáng)。營(yíng)銷分析推廣渠道狹窄62從現(xiàn)場(chǎng)包裝看，多數(shù)項(xiàng)目售樓處面積過(guò)小，內(nèi)部陳列簡(jiǎn)單，沙盤和沙發(fā)桌椅較為粗糙。部分高端項(xiàng)目的售樓中心開(kāi)始后注重現(xiàn)場(chǎng)包裝。當(dāng)?shù)卣w營(yíng)銷水平參差不齊；多數(shù)項(xiàng)目營(yíng)銷水平較低，僅少量中高端項(xiàng)目開(kāi)始意識(shí)到營(yíng)銷管理，并進(jìn)行了一些探索嘗試。營(yíng)銷水平分析現(xiàn)場(chǎng)包裝和現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行能力不強(qiáng)63目前市場(chǎng)上的住宅項(xiàng)目，產(chǎn)品力不足，在規(guī)劃布局、景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等方面有待于進(jìn)一步提升。產(chǎn)品力的不足也導(dǎo)致了當(dāng)?shù)刭?gòu)房者對(duì)產(chǎn)品力的

36、認(rèn)知不夠，多數(shù)購(gòu)房者僅看重戶型采光、注重物業(yè)管理等，對(duì)整體的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃訴求不清晰。推廣手法單一，廣告宣傳較少，僅有少量高端項(xiàng)目較為注重產(chǎn)品的推廣，但整體包裝水平較為一般。銷售現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行能力一般，大多數(shù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售較為隨意，甚至沒(méi)有統(tǒng)一的著裝。部分高端項(xiàng)目有統(tǒng)一著裝，顯示出了一定的專業(yè)性。小結(jié)6403濟(jì)寧市房地產(chǎn)研究濟(jì)寧房地產(chǎn)總體特征濟(jì)寧市住宅市場(chǎng)分析住宅產(chǎn)品及營(yíng)銷分析濟(jì)寧中高端住宅市場(chǎng)分析65售罄項(xiàng)目在售項(xiàng)目九九花園元龍城美墅龍澤苑水景花苑都市豪庭古槐家園紅星8號(hào)國(guó)翠城冠亞星城領(lǐng)袖莊園新世紀(jì)花園置城國(guó)際水岸盛世竹溪雅居城市核心板塊新世紀(jì)廣場(chǎng)板塊洸河板塊太白路運(yùn)河板塊濟(jì)寧中高端項(xiàng)目分布66

37、板塊名稱項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)總建筑規(guī)模城市核心板塊國(guó)翠城高層 小高層 12萬(wàn)平米紅星8號(hào)小高層5.2萬(wàn)平米太白路運(yùn)河板塊龍城美墅花園洋房 高層 小高層9.2萬(wàn)平米洸河板塊冠亞星城高層 小高層55萬(wàn)平米新世紀(jì)廣場(chǎng)附近板塊都市花園高層 小高層11萬(wàn)平米領(lǐng)袖莊園多層 高層16.9萬(wàn)平米都市豪庭高層 小高層25萬(wàn)平米 樓盤多分布在城市核心板塊、洸河板塊和太白路運(yùn)河板塊等地段，依托城市自身的配套、景觀等資源，高端項(xiàng)目不僅僅是靠產(chǎn)品取勝，而必須依托城市資源特點(diǎn)突出。但從各板塊在售項(xiàng)目數(shù)量和規(guī)模來(lái)看，市場(chǎng)整體供應(yīng)量偏低，處于供應(yīng)低潮期。從建筑形態(tài)上看，濟(jì)寧中高端市場(chǎng)以高層、小高層為主，花園洋房、類別墅等產(chǎn)品較為

38、稀缺，類別墅低密度產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展空間較大。中高端項(xiàng)目區(qū)位分布67項(xiàng)目依托價(jià)值主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)明顯 不同板塊產(chǎn)品在地段、景觀、建筑產(chǎn)品等各有不同，中高端項(xiàng)目依托價(jià)值主導(dǎo)差異化較為明顯。單一優(yōu)勢(shì)相對(duì)突出，缺乏價(jià)值的完整性 綜合考量高端項(xiàng)目的各項(xiàng)產(chǎn)品力指標(biāo)，多數(shù)項(xiàng)目存在單一優(yōu)勢(shì)突出，而其余方面存在相對(duì)不足，價(jià)值體系的完整性不足。中高端項(xiàng)目產(chǎn)品力主導(dǎo)分析68項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/）產(chǎn)品月均去化面積（）開(kāi)盤時(shí)間備注紅星八號(hào)8000住宅36002008年8月已接近尾盤。國(guó)翠城10000（精裝）住宅48002008年7月三期正在銷售冠亞星城5000住宅75002006年五期正在認(rèn)籌龍城美墅6900別墅8002010

39、年初（洋房）高層已售罄 洋房正在銷售整體去化狀況良好，個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)較大差異 冠亞星城大盤規(guī)模體量?jī)?yōu)勢(shì)明顯，自身配套齊全，注重園林景觀設(shè)計(jì)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值的 完整性全面體現(xiàn)， 去化速度較快； 紅星八號(hào)、國(guó)翠城、龍城美墅，雖在地段、先進(jìn)的產(chǎn)品理念物業(yè)類型上各占優(yōu)勢(shì)，但在景觀設(shè)計(jì)，物業(yè)配套等方面整體表現(xiàn)不足，未實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的完整性，去化速度不是很理想。 中高端項(xiàng)目去化表現(xiàn)69重點(diǎn)個(gè)案分析冠亞星城開(kāi)發(fā)商濟(jì)寧怡景地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目地址濟(jì)寧市區(qū)洸河路北側(cè)、吳泰閘路南側(cè)洸府河景觀帶西帶 開(kāi)盤時(shí)間2007.12.24 物業(yè)類型住宅容積率1.84占地面積500畝總建筑面積55萬(wàn)平米建筑類型小高層項(xiàng)目狀態(tài)持續(xù)銷售時(shí)點(diǎn)單

40、價(jià)07年 3700元/平米09年4400元/平米10年5000元/平米戶型面積120-121平米兩室154-163平米的三室 該項(xiàng)目總建筑面積約55萬(wàn)平方米。項(xiàng)目以“康居”為理念，注重園林景觀的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目07年開(kāi)盤，持續(xù)銷售，價(jià)格一直攀升， 現(xiàn)在第四期已經(jīng)售罄，第五期共有8棟樓 推出。70從戶型設(shè)計(jì)來(lái)看，戶型設(shè)計(jì)較為一般，部分戶型功能設(shè)計(jì)有待完善。從戶型面積區(qū)間來(lái)看，面積集中在120-160平米之間，符合當(dāng)?shù)啬繕?biāo)客群的需要。 154平米三室154平米121平米重點(diǎn)個(gè)案分析戶型分析125平米71項(xiàng)目注重園林設(shè)計(jì)風(fēng)格，景觀組團(tuán)比較清晰 該樓盤采用的是“圍地起坡”的藝術(shù)手法，凸顯坡地落差，景觀組團(tuán)明

41、顯。園林景觀比較注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。 小區(qū)在小品、雕塑等細(xì)節(jié)都有布置，做工較為細(xì)致，襯托園林效果。 重點(diǎn)個(gè)案分析園林景觀72社區(qū)配套完善，提升項(xiàng)目附加值 該項(xiàng)目擁有會(huì)所、棋牌室、運(yùn)動(dòng)館等休閑娛樂(lè)設(shè)施、并建有幼兒園等教育配套，增加了項(xiàng)目的附加值。社區(qū)底商，營(yíng)造生活氛圍 該項(xiàng)目方便居民購(gòu)物，在小區(qū)沿街以及 內(nèi)部均建有商業(yè)街，營(yíng)造濃厚的小區(qū)生 活氛圍。重點(diǎn)個(gè)案分析社區(qū)配套73項(xiàng)目采取常規(guī)的營(yíng)銷方式，推廣方式比較成熟 樓盤推廣主要以戶外、車身、DM單、短信為主，相比其他樓盤，該項(xiàng)目擁有自己 的樓盤網(wǎng)站，營(yíng)銷推廣方式更加完善和成熟。項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行能力較強(qiáng)，銷售人員專業(yè)水平較高 銷售現(xiàn)場(chǎng)展示區(qū)、談判區(qū)區(qū)分明顯，銷

42、售員著裝統(tǒng)一，且自身素質(zhì)以及談客能力相 比其他項(xiàng)目較強(qiáng)。重點(diǎn)個(gè)案分析營(yíng)銷方式74該樓盤客群以濟(jì)寧本地中等消費(fèi)人群為主， 少量投資客 本項(xiàng)目購(gòu)房者主要為當(dāng)?shù)乜腿海糠炙綘I(yíng)業(yè)主、煤礦職工，事業(yè)單位公務(wù)員，置業(yè)目的多數(shù)為滿足剛性需求，極少數(shù)的投資客戶。客群地域分布廣泛 本案的項(xiàng)目體量較大，客群不斷演變，地域分布廣泛。重點(diǎn)個(gè)案分析客群75冠亞星城規(guī)模體量較大，注重景觀園林設(shè)計(jì)，相對(duì)完善的物業(yè)配套，同時(shí)依托洸府河景觀資源，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目整體價(jià)值的完整體現(xiàn)，獲得了市場(chǎng)較高的認(rèn)可。該項(xiàng)目雖是濟(jì)寧房地產(chǎn)市場(chǎng)上在營(yíng)銷執(zhí)行、整合開(kāi)發(fā)能力等方面表現(xiàn)突出的項(xiàng)目，雖然項(xiàng)目的產(chǎn)品力以及現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力均屬上乘。該項(xiàng)目具備超越現(xiàn)有市場(chǎng)的產(chǎn)品、相對(duì)較高的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷能力，但是受制于規(guī)模和區(qū)域價(jià)值，將具有高端潛質(zhì)的項(xiàng)目最終做成了典型的中高端項(xiàng)目，僅實(shí)現(xiàn)了中高端項(xiàng)目的價(jià)值。個(gè)案啟示76開(kāi)發(fā)商九巨龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目地址古運(yùn)河與小光河交匯處開(kāi)盤時(shí)間洋房開(kāi)盤時(shí)間為2010年物業(yè)類型住宅容積率2.0占地面積6.1公頃 總建筑面積9.2萬(wàn) 建筑類型花園洋房 高層 小高層項(xiàng)目狀態(tài)在售時(shí)點(diǎn)單價(jià)花園洋房 均價(jià)6900/平米戶型面積花園洋房103-168平米重點(diǎn)個(gè)案分析龍城美墅龍城美墅總建筑面積9.2萬(wàn)平方米，由花園洋房、高層、小高層組成，目前只有花園洋房產(chǎn)品在售。花園洋房均價(jià)在6900元/平米，總