1、海陽中泰置業有限公司 國際藝術村中國書畫藝術廣場項目介紹1 項目背景概述2007年，海陽中泰置業有限公司通過海陽市國土局拍賣取得際藝術村中國書畫藝術廣場項目用地，為積極推進該項目開發建設，由山東省日出東方有限公司及溫州商人牽線中國書畫家協會合作共同成立海陽中泰置業有限公司，承擔該項目的開發建設工作。1.1.1 項目現狀項目公司通過海陽中泰置業有限公司（以下簡稱“中泰”）已于2007年通過公開競拍方式獲得上述項目地塊，該地塊總占地面積182，677.7平方米、容積率1.2，用途為住宅、商業用地，總建筑面積219881平方米，土地成交價格 萬元，土地費用總計為 萬元。項目公司已于2007年11月2

2、3日注冊成立，初始注冊資本為2，008萬元。目前已繳納全額土地出讓金及成本15000萬元;建筑投資開發12萬平方米已支付工程款7000萬元；辦理配套手續費用3000萬元；以及回墊土、辦公管理及交稅款等。1.1.2 項目總投資及資金來源項目總投資共78,500萬元。序號項目金額（萬元）比例1自籌資金36,80047%2銀行貸款30,00038%3部分銷售收入11,70015%4總投資78,500100%2 融資人資信情況2.1 融資公司基本情況2.1.1 融資公司情況項目公司海陽市中泰置業有限公司住所海陽市文山街68號法定代表人徐永文企業類型有限責任公司注冊資本2008萬元實收資本2008萬元經

3、營范圍房地產開發經營等經營期限無公司簡介專為本項目開發設立的項目公司，日從東方80%和溫州商人20%2.1.2 融資公司稅收政策稅 種稅 率稅 種稅 率營業稅5%土地使用稅（二類）每平方米每年4元土地增值稅（預繳）2%房產稅年稅率1.2%土地增值稅（清算）四級超額累進稅率城市建設稅/費7%企業所得稅（預繳）15%教育和衛生附加費3%企業所得稅（清算）25%地方教育費附加1%施工合同印花稅0.05%購房合同印花稅0.05%2.2 融資人財務狀況3 項目概況和建設情況3.1 項目基本情況 3.1.1 項目用地情況該項目選址于海陽旅游度假區鳳儀路北、龍城路西，南有親海御野高級別墅區，近鄰半島最大的溫

4、泉洗浴中心，是海陽市委、市政府遠景規劃大城市框架的中心，是銜接老城新區的重要接點。該項目總用地面積182677平方米,建筑容積率1.2,建筑密度28.8%,綠地率38.2%，建筑面積219881平方米，其中商業用房104881平方米，商品住宅115000平方米。“中國書畫藝術廣場”是市政府重點招商引資項目，該項目的投資建設、規劃設計符合海陽市城鎮總體規劃，得到市政府的認可；是集文化藝術、餐飲休閑、商貿購物、景觀住宅為一體的現代旅游度假區生活配套項目。海陽市旅游資源豐富而且獨特，全國僅有的萬米金沙灘、叢麻禪院、招虎山森林公園、云頂自然風景旅游區等，多為自然景觀、天境佳成；海陽宜人的氣候，豐富的自

5、然旅游資源，使海陽區別于其他城市的觀光旅游，形成了一種獨特休閑度假式的旅游區。海陽境內山、林、海、島兼備，自然條件多樣，而且歷史悠久，文化積淀深厚，形成了較為多樣化的旅游資源；海陽地處海濱低山丘陵地帶，地勢起伏有致，山河交錯，自然景觀復雜多變，旅游資源集聚度較高，并形成紅色沙灘山地文化旅游資源組合，實有東方夏威夷之美譽。中泰公司年初特邀中國書法家協會主席史云魁、江永輝、劉超英、朱玖山、李百戰等書畫藝術家一行17人，由曹斌秘書長帶領到海陽考察、體驗生活。藝術家們對海陽的山山水水，自然美景贊不絕口。認為海陽具有天然的書畫創作環境，能給藝術家以創作靈感。藝術大師們一致提議中泰公司在海陽開發文化產業園

6、。由此雙方簽訂了合作協議。協議的主題內容是，由中泰公司在海陽市興建書畫藝術廣場，而中國書法家協會則召集全國書畫界知名書畫家，到海陽書畫藝術廣場居住、創作、展示、培訓、交流。現今中國書畫藝術家的流動性比較大，如何利用海陽的自然景觀與人文氣息，把藝術家們凝聚在一起；如何開發海陽豐富的旅游資源，把“中國書畫藝術廣場”打造成融文化藝術、餐飲休閑、商貿購物、景觀住宅為一體的宜居之所。讓藝術家們既來之則留之，即享受又創作；讓游客欣賞購買，即嘗海鮮美食又賞藝術大餐。書畫既是一種藝術， 也是文化產業的組成部分。 打造“中國書畫藝術廣場”有多重目的， 一可以弘揚傳統書畫藝術， 二可以提升城市品位， 三可以促進藝

7、術品商業市場的發育， 四可以催生出新的旅游文化品牌， 可謂一舉多得。隨著社會經濟的發展，人們越來越注重生活品質的提升，對文化藝術的追求不斷增長，海陽“中國書畫藝術廣場”有可能催生出一個新的旅游品牌，一個集書畫藝術展示、交流為一體，同時將旅游、休閑融入其中的文化旅游中心。3.1.2 項目基本控規指標 項目基本控規指標表表1-1序號指標名稱指數單位備注建設用地面積182677m21總建筑面積219881m21.1規劃容積率1.21.2綠地率40.21.3建筑密度26%2地上可建面積219881m22.1住宅115000m22.2商業104881m23地下汽車庫30000m23.2 項目建設條件目前

8、項目融資人通過競拍方式獲得土地，2009年11月項目規劃已通過，正在建設中。3.3 項目建設實施進度本項目2010年4月開工建設，聯排別墅18000平方米，多層住宅40000平方米均已封頂，預計于2011年12月底竣工驗收，交付使用；2011年3月開工建設酒店式公寓與小高層計80000平方米；8月份已開工剩余工程8000平方米，開發建設期 28個月。階段時間進度可行性研究2007年11月土地取得2007年11月設計2009年6月四證取得2010年4月基礎工程2010年5月主體工程2010年5月-2010年11月室內裝飾工程2011年4-7月室外工程2011年3-7月部分交房2012年3月4 項

9、目市場情況 目前已開發可預售的面積，已預定60%以上。4.1 項目投資環境海陽處于煙臺、青島、威海三個開放城市的中心地帶的區位優勢，旅游資源豐富而且獨特，全國僅有的萬米金沙灘、叢麻禪院、招虎山森林公園、云頂自然風景旅游區等，多為自然景觀、天境佳成；海陽宜人的氣候，豐富的自然旅游資源，使海陽區別于其他城市的觀光旅游，形成了一種獨特休閑度假式的旅游區。鑒于海陽市休閑度假產業要素規劃，未來3年，確定打造“沙灘運動休閑之城”的海陽，將圍繞這一戰略目標對休閑度假產業要素進行全面布局和規劃，形成融入半島城市群乃至更大區域旅游市場的競爭“名片”。2012年后，將力爭建設成為“中國北方海濱運動休閑中心”和“國

10、家旅游休閑度假示范區”。隨著海內外友人對海陽的關注，給市場帶來了無限的發展前景。我公司為響應政府規劃，提前做好準備，得到海陽市政府大力支持，分兩期操作，從各方面獲得了諸多優惠條件。4.1.1 宏觀經濟概況本項目所在地位于海陽旅游度假區鳳儀路北、龍城路西。山東省2009年實現全社會固定資產投資19031億元熏增長233。共爭取中央新增投資項目4056個、資金832億元。引導金融機構擴大信貸規模熏全年新增本外幣貸款64635億元熏是上年的21倍。通過積極培育消費熱點，加強流通網絡建設，改善城鄉消費環境，全年實現社會消費品零售總額12363億元，增長191。大宗商品消費明顯升溫，汽車類消費增長454

11、，商品房銷售額增長489。4.1.2 人居環境國際藝術村總建筑面積219881平方米，住宅115000平方米，商業用房104881平方米；是一個布局合理，配套齊全、功能完善的集文化藝術、餐飲休閑、商貿購物、景觀住宅為一體的現代旅游度假區生活配套項目，到時將吸引內陸諸多城市的藝術家及客商來創作、經營投資、定居。在市場經濟蕭條的背景下，該項目開發建設的實施將極大地促進相關產業的發展，拉動地方經濟增長，強有力的抵抗國際經濟危機的沖擊。隨著亞洲沙灘運動會的臨近與青島跨海大橋的建成，海陽度假區將迎來空前的發展機遇。4.1.3 區位交通海陽處于煙臺、青島、威海三個開放城市的中心地帶，海陽濱海大道由清華大學

12、規劃設計，西接青島濱海大道，東連威海乳山口，沿線有十座山峰，2個峽谷，3條河流，規劃了旅游風景區，4個海上游樂場，6個特色風情鎮，是集休閑、度假，爽身，縱情于一體，具有原始風貌，自然風光，生態氣息，大海風情，令人陶醉的觀光帶，旅游帶，特色帶。目前，海陽濱海大道已開工建設，于2007年年底，將完成大部分工程量，2008年上半年通車。從海陽辛安鎮至即墨市豐城鎮的跨海大橋，總投資2.6億元，長3.3公里，將于2008年6月正式開始建設，屆時濱海大道全線通車后從海陽到青島香港東路不足一小時車程。4.1.4 當地總體房地產市場海陽市旅游度假區是新興的新區，土地市場在04、05年才開始有較大的供應量，土地

13、價格價格偏低，隨后在07、08年隨著城市規模的壯大，土地價格直線飆升，從當初的十多萬到現在的最高180余萬元。4.2 項目分析及市場情況4.2.1 項目區域情況國際藝術村地處海陽度假區中心地段。南臨海邊萬米金沙灘浴場，北臨萬畝濕地公園，西傍亞洲沙灘運動會會場，東有著名的高爾夫球場。距青威高速公路7KM，經濱海大道到青島五四廣場只需40分鐘車程，交通非常便捷。 4.2.2 國際藝術村住宅市場分析國際藝術村總建筑面積219881平方米，住宅115000平方米，聯排別墅、商業用房104881平方米；是一個布局合理，配套齊全、功能完善的集文化藝術、餐飲休閑、商貿購物、景觀住宅為一體的現代旅游度假區生活

14、配套項目，到時將吸引內陸諸多城市的藝術家及客商來創作、經營投資、定居。在市場經濟蕭條的背景下，該項目開發建設的實施將極大地促進相關產業的發展，拉動地方經濟增長。隨著亞洲沙灘運動會的臨近與青島跨海大橋的建成，海陽度假區將迎來空前的發展機遇。由于市場置業需求主要是自主和改善，以及投資為主需求，海陽旅游度假區住宅價格呈現穩步上升的態勢，受房地產市場調控影響較小。目前市場新房價格區間在3900-4500元/平米，短期內大幅上漲或下跌的可能性均較小，預計未來幾年內，更多是一個價格穩定上漲時期。4.2.3 周邊同類項目比較項目名稱物業形態價格（元/M2）銷售情況匯景灣高層、多層、別墅獨棟別墅 15000多

15、層 5600開盤部分已售75%海陽迪拜別墅獨棟別墅 18000已售60%福邸金海翠林多層多層 6800別墅 180001-3期已售95%4期在建未開盤荷蘭街多層多層 4800已售85%鳳凰八佰多層多層 4500已售90%三龍多層07年 多層 1600已售完金域藍灣多層、別墅多層 4900已售90%4.2.4 項目定位主要購房人群來源如下：購房人群來源所占比例海陽本地約15%各地書畫家約5%東三省約30%溫州、北京、上海約20%濟南、淄博、濰坊、青島約20%山西等西北約10%具體產品類型規劃如下：產品類型單套面積（平方米）套數現價(元/m2)備注雙拼別墅380813500每聯排別墅3041321

16、2600年多層住宅80-1306004980按高層住宅80-10060058008%商業10000升酒店式公寓40-504008800值車庫及儲藏室2500小計總計1740說明：雙拼別墅、聯排別墅的地下室、車庫，不計入容積率，但可以進行銷售。分期建設產品類型規劃如下：4.2.5 項目銷售方式公司有自己專業的營銷隊伍，同時公司還將聘請專業的營銷策劃公司代理本樓盤的銷售。2010年8已推出部份別墅和多層住宅，營造項目高端品質，后期逐步推出商業和多層住宅、高層住宅。4.2.6 銷售收入估算表產品類型總面積現價總銷售收入（萬元）（平米）(元/m2)雙拼別墅3040135004104聯排別墅401281

17、260050561多層住宅55000498027390高層住宅60000580034800商業260001000026000酒店式公寓37000880032560車庫及儲藏室（不計容積率）2200025005500總計2139301809155 項目財務效益評估5.1 項目總投資預測 總投資估算表 單位：萬元序號項目名稱建筑面積（m2）建安費用其他費用合計1土建工程21988128584285842住宅11500013800138003商業10488014780147804小區配套設施500050005行政事業性收費220022006人防費21988150/平方米110011007建設單位管理

18、費220022008前期服務性收費6006009圖紙設計費用66066010工程監理費22022011銷售代理費1200012部分裝修300013土地費用與出讓金150001500014宣傳廣告費3000300015財務費用80008000基本預備費50005000合計865605.2 項目資金來源情況5.2.1 自有資金截止到目前，所有土地款與土地出讓金成本15000萬元已全部繳清。融資方計劃在項目公司繼續注入資金，使自有資金投入達到35000萬元。5.2.2 預售收入5.2.3 本項目銀行貸款5.2.4 本項目融資計劃本項目計劃以股權形式、土地、在建項目融資金額30,000萬元，占項目投資40% 。5.3 項目損益預測5.3.1 項目銷售、租賃收入分析：項目按可售面積計算，總收入總計180915萬元。5.3.2 項目利潤分析：項目預計實現銷售收入180915萬元，扣除成本費用、稅金，預計稅前利潤78796.3萬元、稅后利潤63037萬元。成本利潤表科目金額(萬元)1.銷售收入1809152.成本865603.稅收11558.75.銷