1、蘇州置信項目市場定位報告報告單位：上海圖維·新思維房地產行銷顧問有限公司報告日期：二00四年七月研究背景：中海蘇州項目位于蘇州工業園區，南至現代大道、東近華池街、金雞湖東北，為蘇州工業園區地塊，土地面積為76569平方米，規劃總建筑面積137824.2平方米，容積率為1.8，建筑密度為25%，綠化率45%。根據項目情況，本地塊位于園區湖東板塊，金雞湖的東北，位置上很好的銜接了開發成熟的湖西與未來開發重心湖東板塊，是園區一期CBD商貿區和二期未來行政文化中心的連接交匯之地。且本地塊是距金雞湖較近，景觀資源最好的一塊地，因此在開發上需對于整個園區市場的現狀及未來發展走勢有一個比較深入的了

2、解。由此我們在項目啟動前期對整個的市場作出一個比較深入的調查分析，為項目的開發作好前期的準備工作。研究目的：項目間接關聯問題：1、蘇州的房地產市場未來是否能持續高速發展下去？價格還有多少上漲空間？2、未來居住在園區二區與居住在老城區、園區一期（湖西）相比有何本質變化，湖東的造城運動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 3、金雞湖不僅僅屬于蘇州工業園區，它在整個蘇州地產市場中處于什么地位？4、園區湖東板塊未來的供應情況如何？園區房價會出現什么發展趨勢？5、競爭還是互動？6、（她/他）是誰？消費者在哪里？項目直接關聯問題：1、置信項目的價格支撐點2、未來湖東板塊將出現較大的供應量，置信項目如何形成

3、差異化競爭？ 3、置信項目客源從何而來？4、置信項目產品的核心賣點？研究方向第一部分：蘇州市宏觀經濟以及房地產市場狀況問題1：蘇州的房地產未來是否能持續高速發展下去？價格還有多少上漲空間？本部分將對目前蘇州市房地產市場發展進行研究分析，根據蘇州市統計局發布的統計顯示，2003年蘇州房地產投資規模和增速僅次于外商投資和國有經濟投資，蘇州的房地產未來是否能持續高速發展下去？價格還有多少上漲空間？將是本次研究的一個重要課題！問題2：未來居住在園區二區與居住在老城區及園區一期（湖西）相比有何本質變化，湖東的造城運動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？老城區已經限制開發，蘇州市政府將園區發展作為重中之重

4、，園區在促進蘇州城市復興上更是一記重大推力。隨著湖西房產開發的日益成市，可開發土地日益減少，湖東將成為下一片熱土，我們帶著戰略眼光看湖東，湖東新區必將領先城市發展，這場浩大的造城運動又將為居住方式帶來什么樣的改變？問題3：金雞湖板塊在整個蘇州房地產市場究竟處于何種地位？由于本項目所處的位置是金雞湖東北，屬環湖地區的住宅項目。這個特殊的地理位置將對本項目起到重要的戰略作用，因此我們從金雞湖對于園區及蘇州市的意義及地位的研究來得出結論，從未來城市規劃上找出區域成為高檔住宅區的強大支撐。第二部分：區域房地產市場分析問題4 園區湖東板塊未來的供應情況如何？園區房價會出現什么發展趨勢？本項目未來將和湖東

5、板塊的發展前景緊密的聯系在一起。未來湖東將大盤云集，目前初步統計將達到多少供應量。地價上漲逼迫房價也逐步上揚，園區房價趨勢又會呈現什么特點。第三部分：競爭個案研究問題5： 競爭還是互動？ 對于本項目所在的區域，我們將尋找項目主要的競爭樓盤。我們將通過競爭個案、在售樓盤的產品力研究，為本項目的產品塑造和策劃提供依據。第四部分：消費者需求研究問題6：（她/他）是誰？消費者在哪里？針對園區的購房者，我們進行了問卷訪談，了解區域消費者的需求，針對消費者對于本項目產品的一些要求進行了解，從而在開發過程中充分考慮這些因素，以求找到樓盤最佳的市場和客戶導入點，使項目開發獲得成功。第一部分 宏觀市場篇本部分將

6、對目前蘇州市房地產經濟背景進行研究分析，通過蘇州未來的經濟以及房地產市場的整體運行情況作判斷和預測，了解開發項目所處的環境。一、蘇州市房地產經濟背景分析：1、蘇州市概況11蘇州市地理位置及行政區劃分 地理位置蘇州位于中國經濟最活躍的區域長江三角洲中心地帶，東臨上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無錫相接，北枕長江，是距上海最近的中心城市。蘇州位于中國兩大經濟帶沿海經濟帶和長江經濟帶交接處，是中國最富饒地區之一。 行政區劃分蘇州市自1983年3月地市合并，2001年初吳縣撤市建區，現轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業園區、蘇州新區等8個區和常熟、張家港、太倉、昆山、吳江5個縣級

7、市，130個鎮。12蘇州市面積、市區面積、人口、市區人口； 面積蘇州全市總面積8488.42平方公里，其中蘇州市區面積1650平方公里，建成區108.6平方公里，古城區14平方公里。蘇州工業園區目前建成區為金雞湖西岸8平方公里。 人口2003年蘇州市戶籍總人口590.97萬人,比上年增加7.11萬人。其中市區總人口216.87萬人,比上年增加4.44萬人。13蘇州市在全國和江蘇省的地位近年來蘇州經濟發展充滿了活力，綜合經濟規模已經擠進中國大中城市前列。2002年工業總產值已居全國大中城市第二位，僅次于上海。在合同利用外資和實際利用外資方面均居全國各大中城市第二位，成為中國經濟發展最迅速的現代化

8、新興工業城市。.蘇州文化的過去、現在與將來：英國的人類學家泰勒定義：文化為包括知識、信仰、藝術、道德、法律、風俗等的復合整體。城市文化，則帶有一個地方特定風采。它延續著一個城市發展的歷史文脈，不僅是一個城市文化的象征，更是一個城市的寶貴財富。蘇州文化的過去時“上有天堂下有蘇杭”蘇州物產豐富，山川秀美，人杰地靈。在2500多年的歷史長河里，蘇州形成了自身獨特文化，是由中國的中原文化和南方文化的共同產物，創造了蘇南文化，使每個蘇州人都為之驕傲。蘇州文化的現在時 僅重視文化遺留，繼承與創新不多蘇州曾經擁有深厚的文化不等于當前也在重視文化建設，而宣揚文化的真正價值也不同于時下為迎合商機所制造的文化泡沫

9、。蘇州很懂得去保護文化古跡，以此來保護文化。雖然文化古城的基礎就是有文化遺存，但城市的文化不單是要保護這些遺存，而重要的是如何利用這些文化、挖掘其精神內涵，激勵后人。蘇州文化的將來時：興起一場文化復興運動人類正在進入“以文化為軸心的時代”，文化的社會角色已經從“跟跑”轉向“領跑”。對于一個文化積淀深厚的城市來說，必須在挖掘文化底蘊的基礎上，提煉出更有吸引力的精神形態，不光是繼承，也是創新，使文化的生命力更具穿透力，從歷史活到現在。我們盼望蘇州的未來將興起一場文化復興運動，不單單在城市文化的硬件建設上，也在于地方文化的軟件營建上，使古城的文化將發揮出真實作用，從而創造新的更燦爛的城市文化。2、蘇

10、州市宏觀經濟運行狀況21蘇州市2000-2003年全市GDP及漲幅2003年，蘇州全市國內生產總值2802億元，比2002年的2080億元增長34.7%，人均國內生產總值4.77萬元，較2002年增長33.61%，保持較高的增長率。表1：蘇州2000-2003年國內生產總值（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年國內生產總值1541176020802802比上年增長13.4%14.3%18.2%34.7%圖1：蘇州2000-2003年國內生產總值增長走勢（單位：億元）蘇州GDP從1995年到2003年一直處于直線上升趨勢，從1999年到2003年平均漲幅在20.15左右?？梢?/p>

11、看出：蘇州隨著長江三角洲整體經濟上升的帶動而處于加速發展的態勢，同時，其自身城區和郊區的工業規劃漸顯成效，因此其整體經濟狀況長期看好。22蘇州市2000-2003年全市固定資產投資及漲幅，其中房地產開發所占比例及漲幅表2：蘇州2000-2003年固定資產投資漲幅及房地產開發所占比例（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年固定資產投資額516.34564.338101408.93比上年增長8.7%9.3%43.4%73.3%房地產投資額59.9166.77107.34177.94房地產所占比例11.6%11.83%13.25%12.63%房地產投資漲幅/11.45%60.76%

12、65.8%蘇州房地產投資比例在固定資產投資中所占比例一直處于上升的發展態勢，19992003年平均增長12.33。同時，房地產投資額漲幅亦在不斷增長中，雖然2003年增長幅度與同年固定資產投資額增長幅度相比有所減少，但從2000-2003年房地產投資額平均漲幅46的長期發展態勢來看，其依然大于固定資產投資42的平均漲幅。23蘇州市2000-2003年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅表3：蘇州2000-2003年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位：萬元）年份2000年2001年2002年2003年人均GDP2.6733.574.77漲幅/12.36%19%33.61%人均可支配收

13、入9274元10515元10617元12361元漲幅/13.38%9.7%16.42%蘇州人均GDP2003年達到4.77萬元，比2002年上漲33.61，為歷年來最高。從20002003年平均人均GDP漲幅來看，其21.66的平均漲幅意味著人均GDP5年翻一番。從人均可支配收入來看，2003年達到12361元，比2002年上漲16.42，從2000-2003年長期發展態勢來看，平均漲幅13.17，雖然2002年漲幅在10以下，但2003年的上漲幅度高過15，呈現加速增長態勢。24蘇州市2000-2003年社會消費品零售總額及漲幅表4：蘇州2000-2003年社會消費品零售總額及漲幅（單位：萬

14、元）年份2000年2001年2002年2003年社會消費品零售總額348.17391.54451.6526.1漲幅/12.46%15.34%16.50%蘇州社會消費品零售總額2003年達到526.1萬元，從20002003年中穩定上升，平均每年漲幅為14.77，表現出蘇州社會消費品零售市場的消費能力在逐年上升。25蘇州市2000-2003年財政收入及財政儲蓄總額表5：蘇州2000-2003年財政收入及財政儲蓄總額（單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年財政收入158.27208.90291.82409.9財政儲蓄總額803.793711641470從蘇州財政收入來看，自200

15、1年起，平均每年增加100億元左右的財政收入，意味著蘇州財政收入的穩步增加，從側面反映蘇州整體經濟運行的良好態勢。而在財政儲蓄方面，在20002002年3年中每年增長約100億元，而在2003年，這一增長有了較大的變化，比2002年增長了300億元，增長量相當于前3年增長的總和。3、蘇州市房地產政策概況 為了保護蘇州市區內園林景觀和整體規劃，市區內禁止建造高層建筑（十層以上） 各區內樓盤多層結構封頂、小高層完成40%50%后，房地產開發商才能得到預售證。而新區，、園區和吳中區內的高層標準由各地政府機構制定。 園區內將職工原來按月發放的購房補貼改為增加單位繳存住房公積金的形式來落實，園區內職工住

16、房補貼到位率大幅度提高，（基本為月工資的30%）同時園區內公積金只能在園區使用，這樣大大推動了園區的房產市場發展。 2002年蘇州城建投入達80億元左右，創歷史新高。針對蘇州大規模的城市規劃，隨著大量拆遷戶的進入，使當地的人群構成以及城市規劃從鄉鎮向都市居住區轉換。 在進行商品房買賣的同時，買方須按購房款的2%交納契稅，買賣雙方都須交納0.5的印花稅和房地產交易綜合服務等費用400元。2003年末蘇州政府開始醞釀“期房限轉”政策至今，一直沒有明確規定出臺。二、蘇州市房地產市場情況1、 蘇州市土地市場概況及分析蘇州市政府實施第一次土地使用制度改革是在1994年，國有土地從無償劃撥轉為有償使用，2

17、001年蘇州市的土地使用制度進行第二次重大改革，從協議出讓到招標拍賣，相繼出臺了關于深化土地使用制度改革促進城市化進程的意見、蘇州市土地儲備實施方法、蘇州市城鎮國有土地使用權招標拍賣暫行辦法等一系列配套文件，并迅速組建了“蘇州市土地儲備中心”，使土地儲備和招標拍賣成為我市土地管理中的新制度，目前對除工業項目以外的經營性用地一律實行以拍賣、招標和掛牌出讓方式供地。2003年全市拍賣、招標和掛牌交易經營性用地596宗（工業用地除外），共計1651萬平方米。據測算，2003-2004年拍得的房地產項目的地價成本和建筑成本等在4500元平方米左右。2004年以來園區地價依然呈上漲勢頭，4月雅戈爾等企業

18、拍得的6塊地塊，最高樓面地價達3438元平方米，最低也有2548元平方米，平均樓面地價2979元平方米，同比去年上漲了60以上。由于土地價格的比價效應，2002-2003年拍得的土地今明兩年上市的房屋的均價將有所上升。蘇州市2004年第二次土地拍賣會上，18宗地塊中兩塊土地因無人問津而流拍。這種情況主要因為國家金融緊縮政策正在產生影響，項目開發貸款的自有資金最近剛剛提高至，使地產商在舉牌競拍地塊時更謹慎。蘇州國有土地儲備中心有關負責人表示，蘇州市政府表示2004年將房價增長控制在10，市土地儲備中心要通過提高土地供應量進行房價調控。同時，最近銀行出臺的貸款限制規定，一定程度上控制了投資性買房，

19、房產商買地建房將面臨更大的風險，使得開發商購地趨于理性。2、蘇州市商品房市場概況及分析種種跡象表明，蘇州目前的房地產市場已從2002年的供不應求向供求平衡甚至供過于求急速轉變。隨著國家宏觀調控政策的施行，房地產企業購買土地，開發房產將面臨著更高的風險。(1) 供應量圖2-4：蘇州市自1998年以來整個房地產市場呈穩步增長趨勢：1. 2003年，蘇州市房地產市場依然保持強勁增長勢頭。其開發投資完成177.94億元，比上年增長65.77，施工面積達到2576萬平方米，同比增長76.7，竣工面積達到779.2萬平方米，同比增長39.82。2. 2001年至2002年，蘇州市的新開工面積由496.7萬

20、平方米猛增到986.44萬平方米，2003年僅上半年就達到527.04萬平方米，其上漲趨勢不斷。當前新開工面積也就是未來的潛在供應，以此趨勢判斷，未來一兩年內蘇州房地產市場的供應量將趨于逐漸放大的發展態勢。 3.2004年一季度蘇州市施工面積2404.47萬平方米，新開工面積510.53萬平方米，分別較去年同期增長114.9、117.4，竣工面積則達到121.05萬平方米，同比增長230.6，商品房預售面積為499.78萬平方米。如果以2003年蘇州年銷售商品房面積計，將要消化至少年以上，供應增長幅度超過需求增長幅度，蘇州未來房地產市場的銷售去化將面臨一定的的壓力。(2) 需求量圖5：1998

21、年以來，蘇州市房地產業全市銷售面積每年以平均14.7%的速度增長，由1998年的297.26萬平方米增長到2003年的575.44萬平方米，達到歷史最高水平。其中2003年住宅銷售面積498.99萬平方米，同比2002年增長7%，需求穩步增長，逐步攀升。(3) 成交價格圖6-71. 1998年以來，蘇州市商品房平均銷售單價一直保持穩步增長。2. 到2002年，商品房現房的銷售價格更是有一個跨越式的增長，增幅達到34，到2003年依然保持強勁增長勢頭，已達到2553.17元/平方米的歷史新高。3. 到2003年，蘇州市中心區域的預售單價已經超過3500元/平方米，同比增長9.7。4、目前蘇州每年

22、有近10億外資進入，加上近年來舊城改造力度的加強，市場需求持續上漲，最直接的表現是房價的飛速上漲。蘇州商品房的銷售價格一路走高，主要歸功于長三角經濟的高速發展、蘇州市民收入的增加以及江浙熱錢的涌入。一方面絕大多數市民認為蘇州目前的房價偏高，特別是2000年后增長過快，其增長率明顯高于蘇州市民收入水平的增長率；另一方面，蘇州較為寬松的房貸政策，特別是蘇州工業園區內，其實際購買價格可以高于其心理價位。問題1：蘇州的房地產未來是否能持續高速發展下去？價格還有多少的上漲空間？解答：市場規律表明：任何商品的市場價格是由供求情況決定的。因此蘇州房價的走勢也必然取決于蘇州房產市場的供求。按理說比較的東西要有

23、可比性，同樣地段、同樣性質的房子比較才有意義。但隨著房產開發區域和性質的變化，簡單地按新開樓盤的平均價來分析判斷房價的漲跌是沒有意義的。從供給方面來分析，可歸納為以下幾點：1. 政府為了穩定房價，也為了其土地批租收益，加大土地供應量是在情理之中的；2. 前幾年蘇州房價的飆生吸引了大量的開發商來蘇州淘金，大量新樓盤（例如湖東、相城等地）同時面市也是在所難免；3. 受房產市場行情和銀行貸款政策變化影響，一些房產投機者紛紛拋售存貨；4. 大批定銷房的上市；5. 二手房拍賣的興起，消除了房產買賣過程中的信息不對稱和一些不法房產中介的暴利，無形中提高了二手房的成交數量。這些因素意味著短期內房產供給將有大

24、幅增加，房價下降的壓力是客觀存在的。房產不是普通的商品。房產隨著時間的流逝，可能會變舊，但由于土地的稀缺性和周邊環境的改善，增值是必然的。何況房價的下降并不會馬上引來顧客，甚至還可能引發會進一步跌價的心理期望，使潛在的購買者持幣待購，反而使得銷售更困難。高檔房下降并不會引來低收入顧客。更重要的是開發商可以通過減慢售房和開發速度來待價而沽，損失的只是利息，但贏取的可能是更多的土地增值收益。因為從長遠來看，蘇州房價的上漲是在所難免的：1. 隨著經濟的發展，人們收入的上升，對住房消費的需求會不斷提高；2. 隨著中國經濟的發展，城市化進程在加快，大量進城的農民需要住房；3. 隨著中國東西部地區發展差異

25、的擴大，戶口制約的逐步弱化，西部人口向東部沿海地區移民是不可避免的，蘇州及長江三角洲作為中國最富裕、最適宜居住的地區將吸引越來越多的外地人來生活工作，當然還要購房置業。由此可見，從長遠來看房價下跌的可能性幾乎是微乎其微。從需求方面來分析：買房者可分為兩類。一是購房自住的消費者，一是為保值增值或投機獲利而購房的投資者。對于消費者，考慮的主要因素有以下幾點：1. 房產總價。其經濟收入（購買力）決定了其能承受的房產總價，100平米還是140平米從居住功能方面而言也許只差一個房間，但房價卻相差40。因此100平米左右或更小的房子依然緊缺，但140平米以上的房子可能銷售速度明顯緩慢。2. 地段的成熟度。

26、對于購房自住者而言，住房所在地段的人氣、商業設施、交通便利、學校、醫院條件越好，越吸引購買者。值得一提的是，在中國，政府的作用是至關重要的。一個地方住房價格的明顯下降不僅影響其經濟的健康發展，而且會引發擁有房產的絕大多數民眾的不滿情緒，因此政府一定會支持房地產的健康發展，消除部分地區、部分樓盤的房產泡沫并不會影響整個房產價格的穩步上升，更何況政府近幾年大量基礎設施的建設不僅支持了房地產的發展，還指望房地產價格的提高拉動土地出讓金的提高以償還前期基礎設施投資的債務。因此政府是決不愿看到房產價格的下跌的。蘇州房地產經過近年來的強勁上漲，需要消化、需要盤整，是泡沫必然會破滅，但從長遠來看，房地產的健

27、康發展和房價的穩步上升是必然趨勢。3、蘇州市二手房市場概況及分析圖8：自1999年蘇州市房地產二級市場的開放和房改房上市辦法的實施以來，蘇州市二手房的年成交面積每年以300500的速度大幅度提升。由1999年的5.23萬平米發展到2003年的304.49萬平米，2003全年成交額41.27億元，其增長勢頭不斷。4、蘇州城市規劃與城市發展進程問題2：未來居住在園區二區與居住在老城區、園區一期（湖西）有何本質變化，湖東的造城運動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？解答：從蘇州城市的發展進程，我們看到城市居住文化的升級與更新將是：蘇州古城區 蘇州工業園區一區（湖西） 園區（二區、湖東）園區（三區）蘇

28、州古城區：已形成古色古香，江南風情的宜居氛圍蘇州古城區以古城為中心發展起來，古城區有2500年的歷史，城區內園林古跡遍布，以江南風情為建筑特色，作為世界文化遺產的一部分。蘇州市政府大力保護古建筑設施，同時在新的建設項目中均有所限制。古城區以文化旅游、商業貿易為主體功能的發展格局，圍繞其產業定位，在整體規劃中，新建筑與原有建筑物形成統一的建筑風格，商品房外立面基本為粉墻黛瓦這種較為單一古典的建筑風格。古城區雖然商業繁榮，配套設施齊全，但由于保護歷史建筑及開發限制，決定了老城區不可能有大規模的城市改造，未來住宅供應也不會很多，且古城區樓盤多為多層住宅小區，其建筑樓層多在3.56層的范圍之內，其中，

29、底層大多作為車庫，頂層為閣樓。未來居民也以蘇州原籍居民為主，因為古城區暫不具備居住品質整體抬高一個水準的可能目前老城區的商業及生活配套設施檔次均不高，僅以商業為例，目前主要以沿街底商為主，其中旅游紀念品與小商品占了很大份額，因此老城區暫不具備居住品質整體抬高一個水準的可能。老城區的蘇州人口住宅的升級換代只能選擇西部的蘇州新區與東部的蘇州工業園區。從城市的發展軌跡來看，城中心人口向外圍地區轉移也是蘇州城市發展的必然趨勢。蘇州新區：起步較早，但發展上卻落后于后來居上的園區新區位于古城區的西邊，于1990年開始開發建設，雖然開發起步較早，但發展速度卻始終落后于園區。其發展得益于大量國內外制造加工類企

30、業的入駐，一方面帶動了區域附屬產業的發展，另一方面也為本區域帶來了相當數量有較高購買能力的客源。房產開發檔次不高，大盤少，布局散亂，不夠集中新區的產業定位以傳統的制造業為主，其產業人群為該產業的從業人員，因此，其住宅主要分布在工業廠區的周邊，物業外立面現代感較強，產品種類兼顧到不同社會等級人群的需要而有所變化。由于其檔次不是非常高，整個物業分布較為零散，缺乏統一集中的開發；目前高新區內常住人口230,000，居民住宅小區有20余個。蘇州工業園區（湖西、一區）： 園區規劃、建造融合新加坡國際化理念與蘇州文化底蘊于一體工業園區行政轄區面積260平方公里，其中中新合作區規劃面積70平方公里（含6平方

31、公里金雞湖），規劃居住人口60萬，位于古城區的東邊，美麗的金雞湖畔，地理位置上更鄰近上海，是蘇州和新加坡共同合作開發的高新技術園區，其融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊于一體。工業園區以新加坡式規劃為藍圖共分為3個區域開發，金雞湖以西（簡稱湖西）為第一區，面積為11.6平方公里，金雞湖以東（簡稱湖東）為二三區，共52.65平方公里。其特色為整體規劃較為合理，在綠化，道路方面較城區完善，其建筑特色以現代為主。其嶄新的居住環境與現代化的配套，翻開了蘇州城市進程的新一頁。一區（湖西）居住環境和城市功能都較古城更完善，居住人口以高新科技產業人員為主。園區一期的開發已成熟，配套設施逐步完善，目前房地產增值

32、效應十分明顯，園區板塊已經成為蘇州乃至周邊地區房地產發展的風向標和當之無愧的領頭羊。工業園區的產業定位以高新科技類產業為主，其對應的產業人群主要是該產業從業人員，其中以中高級白領和專業人士為主。但從規劃用地上看出，一區工業、居住、CBD商業區三分天下湖西（一區）是園區房地產最早開發的區域，湖西，其工業、居住、CBD商業區三分天下，雖有工業企業帶動人氣，然而就居住品質而言，與多種性質的物業混雜并非最理想的居住環境。蘇州工業園區（湖東、二區）：湖西之后，城市崛起的下一個新板塊。湖東地區是園區未來規劃的政治、經濟、文化中心。二區，該區域位于湖東到橫涇為止，目前正處于建設階段。該區域以居住為主，工業為

33、輔，配以商業中心和零星商業點，另一特色為金雞湖東的旅游生活氛圍。該區域道路和商業中心正在起建，園區政府性設施亦同期同步建設，屆時政府機構將遷入該二區。今后該區主要以居住為主，是園區居住中心地帶，連通一、三區的工業設施。打造新城市生活湖東二區的發展相對湖西來說，具更廣闊的空間性和時間性，無論從發展規劃還是現已成型的建設，都已證明其發展前景。其居住用地面積之大，完全可塑造純居住板塊，打造出比湖西更優越更純粹的新城市生活，而且也將擁有更完善的國際性行政設施、生活娛樂設施、教育配套、一流的居住環境，可體現出今后五至十年的未來居住水準。蘇州工業園區（三區）三區，該區域在二區以東，目前還未開發，今后以工業

34、設施為主，部分為居住區域，居住區域與二區聯成一片，三區工業土地的比重有上升。表5：古城區新區園區一期園區二期園區三期規劃思路發展特點展現古城風貌，是旅游、政治、商業、金融中心現代工業、旅游為特征工業、居住、CBD商業區三分天下以居住為主，工業為輔，配以商業中心和零星商業點以工業設施為主，部分為居住區域面積（公頃）14.225811.616.136.55人口76.9萬25.8萬10萬（規劃）20萬（規劃）30萬（規劃）勞工（約占人口60%）46.14萬15.48萬6萬12萬18萬自然風貌以古城為主以山景為主以金雞湖西、綠化為主以金雞湖東岸休閑、綠化為主居住環境特征古色古香，園林精粹吳文化，配以成

35、熟生活配套，但檔次不高現代為主新加坡風格新加坡風格新加坡風格商業配套豐富較豐富，以獅山路、何山路兩條商業街為中心，各小區沿街商鋪為輔。少，以鄰里中心為主較少，以F城為中心，以鄰里中心為節點。今后在湖東南的聯豐廣場也會成為一個副商業中心。較少交通配套道路擁擠，但交通便利道路規劃較好，較為便利道路規劃很好，交通目前不便利道路規劃很好，公共交通目前很不便利道路規劃很好但目前未建居住人口特質以原地居民為主以原地居民和工業區內人員為主以原地居民和工業區內人員為主以原地居民和工業區內人員為主以原地居民和工業區內人員為主居住性評價圖9：園區二、三區景觀規劃示意圖圖10：園區總體規劃問題3：金雞湖于蘇州市究竟

36、處在什么地位？解答：金雞湖對于蘇州的意義：它不僅是蘇州工業園區的原點，也將是蘇州城市發展戰略中的重點。圖11：金雞湖景觀規劃金雞湖位于工業園區的中心地帶，環湖區域70平方公里，1994年中國政府與新加坡政府簽訂了一個合資協議，正式啟動對這片2.3平方公里濱水社區的開發，旨在建造一個符合國際標準、具備環保功能的混合型濱水新社區。根據未來規劃我們發現，金雞湖及環湖區域不僅是蘇州工業園區的原點，而且也將是蘇州城市發展戰略中的重點。金雞湖將成為中國最大的具有國際水準的現代城市湖泊公園金雞湖及環湖地區將成為中國最大的具有國際水準的現代城市湖泊公園。金雞湖的存在并沒有影響交通以及規劃，正因為它是未來的城中

37、湖，規劃師才有了用武之地，打造模范城的雛形。景觀設計內涵二元性概念：一方面，體現了蘇州古城的歷史文化內涵；另一方面，幫助其實現建設一個現代化國際都市的目標。金雞湖區的總體規劃，包括濱湖區的多用途開發區以及開放空間的規劃聘請了香港泛亞易道公司。香港泛亞易道公司所提供的規劃方案將金雞湖沿岸地區分成了8個鮮明的片區，由一條連續性的開放空間系統將其串連起來，2個片區城市廣場與湖濱大道的建設已經順利完成。金雞湖景觀設計的核心在于其內涵的二元性概念：一方面，表現蘇州古城的歷史文化內涵；另一方面，幫助其實現建設一個現代化國際都市的目標。金雞湖是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”，園區將打造長三角規模最大、現代化

38、程度較高的“城市休閑勝地”。園區將打造成長三角規模最大、現代化程度較高的“城市休閑勝地”。 金雞湖是小家碧玉的蘇州人大氣的一面。西湖的美在于不變，金雞湖的美在于它的突變：于柔美中平添了“大江東去”的氣概，因此它成了古老蘇州的一個旅游新亮點，越來越多的人爭相來感受金雞湖，其中既有本地市民，也有來自上海、杭州、無錫等周邊城市的游客，湖東岸雙休日、節假日的游客接待量屢創新高。金雞湖不是哪個特權階層的“后花園”，而是所有人的公共湖，是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”；環金雞湖22公里區域幾乎是園區地價最高的區域，不惜投巨資將其全部建成為公共開放地帶足見中新雙方“還湖于民”的發展理念。創高科技的

39、商業與居住的混合型濱水社區，以滿足國際化大企業的辦公與生活標準，最終將容納超過60萬的居民。蘇州工業園區管理委員會負責金雞湖70平方公里環湖區域這一園區中重點開放空間的開發工程。目的在于創一個高科技的商業與居住的混合型濱水社區，以滿足國際化大企業的辦公與生活標準。這片地區最終將容納超過60萬的居民。(遠期)環金雞湖地區建成“鬧市”，成為全市市民消費社交、休閑娛樂的重要場所園區將高起點、高標準把環金雞湖地區建成全市市民消費社交、休閑娛樂的重要場所。推進環湖商業、文化設施建設把發展大商業、推進大旅游作為今后發展的重要的新增長點和新亮點。加快國際博覽中心、科技文化藝術中心等50余項實事工程建設進度，

40、大力發展商業、飲食業、零售業、賓館業和旅游業，并建成更多安全、舒適、文明的生活小區，集聚人氣商氣，擴大消費群體，努力將環金雞湖區域建設成為“鬧市”。第二部分 蘇州新加坡工業園區房地產市場一、園區房地產發展及走勢97年開始，園區開發量一路迅猛增長，2004年預計開發量200萬平方米。1994年啟動的蘇州工業園區，遵循“先工業、再住宅、后商業”的開發規律，將建成一個工業園區和住宅相結合的高檔區域。園區房地產開發于1997年啟動，園區房地產開發在8年中，一躍成為蘇州市區房地產市場的主渠道，中新合作區內開發量迅猛增長。2003年開發量153萬平方米，2004年預計開發200萬平方米。圖12：1998-

41、2004年園區開發量變化走勢（單位：萬平方米）目前竣工戶數占批準預售商品房套數的54.29%，目前實際入住及裝修完畢套數占竣工戶數的86.64%至今中新合作區已批準預售商品房面積350萬平方米，共計25926套，樓盤總體銷售形勢看好。據統計，目前中新合作區內已竣工交付使用住宅14075戶，實際居住為11325戶，入住率為8046；已裝修未入住的為869戶，占總戶數的6.17，其余未裝修戶為1881戶，占總戶數的13.36。分析表明，2002年底以前交付使用的住宅項目，入住率已超過85，2003年后交付的房屋因交房時間短等因素入住率相對低，園區住宅總體入住情況尚屬正常。2004年，預計蘇州市區商

42、住房實際上市預售或銷售量可達500萬平方米左右，其中園區為180萬平方米左右。據初步統計，2004預計園區商住房實際上市預售或銷售量1.3333萬套。圖13：批準預售、竣工交付、入住套數比較表二、園區供應情況1、板塊劃分格局蘇州工業園區根據其市場特征劃分為兩個板塊,即：湖東和湖西。下面對各個板塊的現狀和特點以及未來的發展趨勢進行介紹和分析：（1）湖西板塊板塊現狀：競爭激烈，促使樓盤品質不斷向上突破湖西板塊位于園區西部，金雞湖與老城區中間，系園區內的黃金板塊，開發啟動早，各開發商均在此投入了極大的人力物力和財力，周邊的生活配套較為齊全，截止至今，湖西板塊已開發樓盤近30個，由于土地所剩不多，所以

43、后續產品不會太多。該地區主力面積范圍：110-150平方米，總價：60-80萬左右。湖西代表樓盤：湖左岸、都市花園天域。湖西有園區的“高起點規劃”，又依托老城區發展起來，樓盤眾多，已進入一個“比規劃、比實力、比品牌、比特色”的競爭階段。但也因現已開發較多樓盤，使得該地區土地儲備量較為稀缺，下一輪發展將以湖東為開發重點。表6: 目前湖西在售個案情況列表名稱地址均價主力面積主力總價去化率湖左岸三期蘇惠路/星漢街5500-5800三房14077-8120%加城國際星漢街58號4800-5800三房12868-7450%名城印象二期星海街/蘇茜路58003+1房148.8869-8620%加城新天地星

44、港街/蘇春西路5000三房106-12053-6070%都市花園天域星漢街188號7500（裝1800）三房160-170120-12860%高爾夫花園機場路/星港街5000三房128-16864-8470%（2）湖東板塊板塊現狀：湖東板塊相對湖西而言開發較晚，各地塊基本處于處女地狀態，周邊配套基本沒有。但隨著金雞湖大橋的通車，湖東的交通將變得越來越便利，古城區與湖東傳統意義上的空間和心理距離正被無限縮短。吸引人氣的不僅是便利的交通、優美的環境，還有便捷的商貿服務，包括國際博覽中心、F城、湖東鄰里中心等在內各類項目的開工建設，將使湖東商圈聚起更多的商氣、人氣，環金雞湖地區的蘇州城市副中心和湖東

45、新商圈的地位將更加凸現。金雞湖東，曾經是偏僻的遠郊，如今卻成炙手可熱的都市黃金地段。而有關數據顯示，湖東到2006年底累計商品房竣工量將達260多萬平方米，超過湖西2004年年底累計商品房竣工量將達240多萬平方米的水平。換而言之，湖東住宅開發4年（2003-2006）的水平將超過湖西10年（19952004）的水平，在二三年后園區湖東就是一個成熟的社區。而且，根據規劃，湖東房產的總量將是湖西的五倍以上。這也是浙江南都、南京棲霞、天津順馳、上海中華企業等諸多國內著名房地產企業“逐鹿”湖東的原因。先期在此落戶的樓盤有東湖-春之韻，東湖大郡以及南都-玲瓏灣，目前又有順馳的湖畔天城。隨著湖西房地產投

46、資競爭的不斷加劇，湖東處女地的優勢逐漸顯現，極強的可塑性，巨大發展空間以及較為平和的競爭環境使得越來越多的開發商將目光投向了湖東。該地區主力面積范圍：120-140平方米，總價：70萬左右。湖西代表樓盤：東湖春之韻、南都玲瓏灣。表7: 目前在售個案情況列表板塊名稱地址均價主力面積主力總價去化率湖 東東湖大郡二期方盛街方洲路4600三房1406470%湖畔天城鐘園路津梁路5000三房135-14568-7320%東湖春之韻二期鐘園路5300三房128-13868-7350%南都玲瓏灣現代大道、玲瓏街4800三房140-16567-7980%金水灣別墅金雞湖路88號9000含車庫雙拼221-263

47、199-236含車庫90%三、園區銷售情況近年來，蘇州工業園區房地產供銷兩旺。但由于價格突破5000元/平方米后，受到市政規劃配套的相對滯后性影響，逐漸進入了瓶頸階段，樓盤銷售遇阻，漲幅趨緩。 近年來蘇州工業園區房地產供銷兩旺，相對于蘇州全市的樓市成交情況來看，園區的物業非常良好。這一方面說明園區世界一流的規劃，理想的居住環境在消費群中已獲得認可，另一個重要的原因，應歸功于蘇州工業園區特殊的社會保障體系，作為全國唯一的區域性公積金制度，目前已為萬名以上園區內工作人士提供了完備的公積金貸款，且目前公積金會員仍以每半年將近5000人的數量遞增。這項社保體系已為園區內的房地產繁榮起到積極的推動作用，

48、成為保障園區房地產開發量消化的“發動機”。但2004年，園區的樓盤單價逐個突破5000元/平方米大關后，銷售火爆的趨勢明顯有所降溫。單價5000元/平方米以下的樓盤明顯去化較快，以湖東為例，售價在4600元/平方米的東湖大郡市場反響較好。與之相反單價5000元/平方米以上則去化費力，2004年6月開盤的順馳湖畔天城定價在5000元/平方米以上，雖經過半年來的蓄水，開盤后銷售情況仍不理想。從園區第一批商品房（1998-2000年）的定價來看一般不超過2000元/平方米左右，而如今園區湖西板塊的均價定在了5800元/平方米左右。在這短短幾年的時間里，房價卻翻了2番多，園區的房價上漲幅度實在快的驚人

49、，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進入了瓶頸時期。園區房地產開發地域性較強，買房者有“地方品牌意識”比較排外，因此當地開發商建設的樓盤銷售較順利，對本項目而言塑造區域“領導盤”困難比較大。蘇州園區的房地產開發可謂有較強的地域性，且蘇州的買房者具較強的“地方品牌”意識，對于外來的，非蘇州本地，不熟知的開發商品牌，無論開發實力大小，均有一定的抵制情緒。例如蘇州工業園區的建屋集團在當地就享有較高的知名度，建屋發展有限公司是集民用住宅、辦公商住、工業廠房等各類房地產開發為一體的大型地產開發企業，園區政府下屬企業，是蘇州地區最大的房地產開發商之一。與之相比順馳集團雖然開

50、發商規模也不小，但業務主要在天津、河北和上海，在蘇州園區遭受了冷遇，湖畔天城推出后市場反響平淡，連蘇州媒體的配合度也明顯比較差。因此對本項目而言塑造區域“領導盤”困難比較大，需等候時機，并適當加大宣傳推廣費用。四、園區商品房價格走勢及與其他片區房價比較情況得益于高起點規劃的園區，近年來房價持續上漲。1997年均價1556元平方米上升至2003年均價4042元平方米，上漲了259.76；2003年同比2002年上漲了14.34（包括東湖大郡一期的園區公積金會員優供房），價格漲幅較2001、2002年有所放緩。但今年一季度，園區新開樓盤房屋均價近5000元平方米，比上年增長了23.70。圖14：1

51、997-2003年園區房地產均價變化走勢（單位：萬平方米）2003年園區商品住宅預售均價約在4600元/平方米，相比市中心與高新區，將近高出972元/平方米和111元/平方米。由于園區房地產的品牌效應，自1999年起園區房地產價格在蘇州市區一直處于領漲地位。2001年和2002年園區平均房價分別高出市區平均房價541元和1029元。2003年以來，園區房價繼續上漲，湖西地區的毛坯房房價從年初的均價4300元左右漲到目前的4700元左右，但漲幅有所減緩。區域性房地產的競爭也有一個“性價比”的問題。蘇州市區的房價上漲是2001年下半年起由園區先行領跑的，隨后推進到古城區補漲，然后再完成新區的補漲過

52、程，通過這二年的補漲，市區各區的房價都達到了一個相對的高度。在這過程中，由于性能價格比的原因，對園區的購房意愿比例有所下降、上升也是符合商品消費規律的。但從2003年年中以來，園區與蘇州市區其他區域的房地產價格差異在縮小。根據蘇州市統計局統計，2003年第三季度商品住宅預售登記備案均價分區情況看，工業園區為4305元/平方米，（由于均價3200元左右東湖大郡23萬平方米計算在內，扣除這一因素的影響，湖西地區的均價為4600元/平方米左右）。中心城區為3414元/平方米(其中定銷房為1987元/平方米，其他商品住宅為3628元/平方米)，高新區為4489元/平方米，吳中區為2953元/平方米，相

53、城區為3073元/平方米。園區與蘇州市區其他區域的價格差異縮小，園區房地產的性能價格比又處在一個較好的時期，園區房地產的品牌效應再次顯現。2004年6月，湖西板塊的均價已漲至5800元/平方米左右，而湖東也已突破5000元/平方米大關。園區目前房價基本上定位為蘇州高檔區域房價，湖西板塊的均價在5800元/平方米左右，高于蘇州老城區、新區。而湖東的大片土地開發尚未全面動工，配套設施也基本沒有，但就東湖春之韻、湖畔天城幾個盤的售價情況看，均價也已突破5000元/平方米。五、園區未來房地產市場分析與預測問題4：園區湖東板塊未來的供應情況如何？房價會出現什么趨勢？解答：供應量分析2004年，預計蘇州市

54、區商住房實際上市預售或銷售量可達500萬平方米左右，其中園區為180萬平方米左右。園區房地產開發八年，中新合作區內已批準預售商品房面積350萬平方米，樓盤總體銷售形勢看好，銷售率近99。350萬/25926135平方米/每套預計園區商住房實際上市預售或銷售量180萬/1351.3333萬套表8：未來湖東地區及項目周邊供應：案名總土地面積（平方米）預計剩余土地面積（平方米）建筑面積（平方米）南都·玲瓏灣384000270000596700東湖大郡1100002000040000順馳·湖畔花園1600001600028800金水灣433300160004800蘇園土拍（2004）0276576.276576.2137837.2蘇園土拍（2004）0397969.3797969.37195938.7蘇園土拍（2004）0479074.8879074.88158149.8蘇園土拍（2004）0578495.1278495.12156990.2總計1419416654115.6596700湖西地區房價緩漲、湖東地區大漲2002年，園區房價步步攀升，2003年園區樓市又以其強勁的動力繼續保持著高速增長的勢頭。園區