1、星河雅寶項目結案總結星河雅寶項目結案總結2008.06.20本報告是嚴格保密的。2 結案總結結案總結 開發商分析開發商分析一一 合作技巧合作技巧三三 問題解決問題解決四四 團隊經驗團隊經驗五五 項目背景項目背景二二本報告是嚴格保密的。3 開發商分析開發商分析一一星河房地產開發有限公司星河房地產開發有限公司p深圳市星河房地產開發有限公司（原深圳市新怡和實業發展有限公司）成立于1994年4月2日，是專業從事房地產開發、經營管理的綜合性開發企業。 p先后開發了“怡和山莊”、“沙尾盛興苑”、“紅旗嶺綜合樓”、“怡和樓”、“裕亨花園”、“海悅華城”、“國都高爾夫一期”、“盛世家園”、“星河明居”、“星河

2、雅居”、 “星河華居”、“星河國際”、“星河世紀”、“星河COCO PARK”等大中型房地產項目，總建筑面積達100多萬平方米。董事長：董事長：黃楚龍黃楚龍廣東潮州人總經理總經理劉世成劉世成對接人：對接人：張克東張克東項目直接對接人廣東潮州人項目的直接決策人 只在項目匯報時接觸過一次 首次溝通及看地時見過，為人和善本報告是嚴格保密的。4 項目背景項目背景二二 2 2、項目基本指標、項目基本指標 1 1、深圳金融產業、深圳金融產業B、深圳金融產業分析、深圳金融產業分析A、深圳產業規劃、深圳產業規劃C、金融產業鏈分析、金融產業鏈分析 3 3、項目屬性界定、項目屬性界定本報告是嚴格保密的。5深圳產業

3、發展呈深圳產業發展呈“二、三、一二、三、一”的格局，第二產業中的格局，第二產業中高新技術產業占據重要地位，高新技術產業占據重要地位，第三產業發展迅速，但第三產業發展迅速，但現代服務業發展滯后現代服務業發展滯后u2006年深圳三次產業結構為0.1：53.2：46.7，產業發展呈“二、三、一”的格局，同時形成金融、物流、高新技術、文化四大產業支柱。 u2006年實現工業增加值2858.12億元，比上年增長17.3%。工業保持較快增長。第二產業內部行業集中現象嚴重，電子信息產業的高新技術產品產值達到5754.72億元，比上年增長30%，占全部高新技術產品產值91.3%，占全市規模以上工業總產值的比重

4、達到49.3%。 u2006年深圳第三產業增加值達2655.88億元，占國內生產總值的46.7%，內部產業結構表現出傳統服務業強、現代服務業發展滯后的局面。深圳市三次產業結構（2003-2006年）高新技術54%傳統產業46%深圳第二產業內部結構（2006） 交通運輸、倉儲和郵政業 批發和零售業 住宿和餐飲業金融業房地產業 其他服務業深圳市第三產業內部結構（2006年）單位：億元 A. A.深圳產業規劃深圳產業規劃本報告是嚴格保密的。6目前深圳產業結構處于轉型期，從韓國、新加坡等國家的發展經驗來看，目前深圳產業結構處于轉型期，從韓國、新加坡等國家的發展經驗來看，深圳未來的經濟結構將向以先進制造

5、業和高端服務業為主的第四產業發展深圳未來的經濟結構將向以先進制造業和高端服務業為主的第四產業發展中國，深圳第一階段（1980-1985）第二階段（19861995）第三階段（19962000）第四階段（2001年至今）第五階段第六階段產業結構形成時期 第二階段：發展勞動密集型工業和出口導向型工業，“三來一補”企業在深圳開始發展。 第三階段：產業結構升級和出口型產業主導時期，高新技術產業和第三產業中的物流、現代服務業等都有很大的發展。 重化工業主導發展時期，重點發展交通運輸設備、石油化工、化學產品、汽車摩托車和精品鋼材等產業，使重工業對經濟發展的貢獻率大大提高，彌補了深圳產業結構中重工業相對薄弱

6、的環節。 新加坡第一階段（19601980） 第二階段 第三階段（19861998） 第四階段（1999至現在） 勞動密集階段。主要行業為傳統手工業，如軟飲料、磚土陶瓷、玻璃、印刷、木材、橡膠，之后又發展了紡織、電子零部件等產業。 資本密集階段。80年代初期，隨著新加坡經濟基礎逐步穩固，新政府開始著手重組經濟結構，將制造業朝著高附加價值、更加資本密集型和技術密集型方向轉化。此外，研發、設計、工程、信息科技等行業逐步興起。 技術密集階段。新加坡經濟高速發展的黃金鼎盛時期。新加坡政府大力發展高新技術，發展高科技基地。 金融、交通、商業、酒店餐飲等服務業取得同步的快速發展，被公認為東南亞的金融、國際

7、貿易中心。政府正式確定將制造業和服務業作為經濟發展的雙引擎。以信息產業為中心的知識密集型經濟開展起來。為尋求經濟的新的增長點。 韓國第一階段（19531961） 第二階段（19621971） 第三階段（19721980） 第四階段（19801989） 第五階段（1990年至今） 主要是進行生活必須品和基礎產業的進口替代，重點發展紡織、水泥、化肥、造紙等產品的生產。 發展勞動密集型工業和出口導向型工業時期，以化纖產業為中心，形成了出口型的產業組群，同時帶動了重工業中的鋼鐵、石化和機械等產業的起步和發展。 重化工業發展時期。在前面發展的基礎上，開始重點發展基礎型的重工業，選擇了鋼鐵、有色金屬、造船

8、、機械、電子和化工為六大戰略產業。進入產業結構調整時期，然后進入到促進國際化時期。采取的主要政策是對高消耗的產業進行改組，重點支持有競爭力的朝陽產業，并開始走向國際化。 重點是繼續加強國際化，發展高新技術產業。 本報告是嚴格保密的。7深圳市政府相繼出臺政策，鼓勵、促進先進制造業及高端服務業的發展，深圳市政府相繼出臺政策，鼓勵、促進先進制造業及高端服務業的發展，加速推進產業轉型和城市升級加速推進產業轉型和城市升級 u力爭用5年左右時間，鞏固和提升工業優勢地位，建成中國乃至亞太地區先進制造業基地和研發創新基地，成為泛珠三角區域的生產管理中心和生產服務中心，重點發展電子信息、先進裝備制造等產重點發展

9、電子信息、先進裝備制造等產業，培育壯大三大戰略產業業，培育壯大三大戰略產業 深圳市工業發展“十一五”規劃u“十一五”期間及到2020 年，深圳經濟社會發展的戰略目標是：建設亞太地區有重要影響的國際高科技城市、國際物流樞紐城市、國際高科技城市、國際物流樞紐城市、國際金融貿易和會展中心、國際文化信息交流中心和國際旅游城市國際金融貿易和會展中心、國際文化信息交流中心和國際旅游城市。深圳市國民經濟和社會發展十一五總體規劃u利用發展總部經濟的契機，構筑以高端服務業構筑以高端服務業* *為重點、消費性服為重點、消費性服務業為基礎、生產性服務業為支撐的完善的現代服務業體系務業為基礎、生產性服務業為支撐的完善

10、的現代服務業體系，促進服務業成為深圳經濟增長的主要動力，全方位提升綜合服務功能深圳市現代服務業發展“十一五”規劃u加快構建立足本地、服務全國、融入世界的高端服務業體系，培育和發展一批在國內乃至國際市場具有核心競爭力的高端服務業品培育和發展一批在國內乃至國際市場具有核心競爭力的高端服務業品牌，牌，完善和提升城市集聚、輻射、創新與引領功能，力爭形成二、三產業良性互動、協調發展格局，促進高端服務業實現跨越式發展促進高端服務業實現跨越式發展。關于加快我市高端服務業發展的若干意見本報告是嚴格保密的。8從產業轉型的效果來看，傳統勞動密集型企業陸續外遷，先進制造業、服務從產業轉型的效果來看，傳統勞動密集型企

11、業陸續外遷，先進制造業、服務業穩步發展業穩步發展u從目前實際情況來看，“外遷”企業往往遷出的是土地需求量大、能耗大、勞動密集的加工生產環節，其企業總部和研發、設計、營銷、外貿等“核心”依然留在深圳。如富士康將其全球運籌總部暨全球制造中心設于深圳。u與此同時，一批IT、生物工程等高新技術企業企業紛紛“落戶深圳”。深圳高新技術支柱產業發展穩定，增長迅速。 2006年深圳實現高新技術產品產值同比增長29.1%。u2006年深圳第三產業增加值達2655.88億元，占國內生產總值的46.7%。2006年人均GDP達到8619美元，按照經濟發展的一般規律，深圳服務業應進入加速發展期。截至2007年6月深圳

12、外遷企業產業分布p深圳貿工局開展的企業外遷調查表明，截至 2007年6月，深圳市共有119家工業企業已經或計劃外遷，涉及工業總產值90億元。其中，共有18個工業行業出現企業外遷情況，以機械制造、電子元器件、塑料制以機械制造、電子元器件、塑料制品、玩具等勞動密集型的傳統產業品、玩具等勞動密集型的傳統產業為主為主，合計占外遷企業總數的58%。深圳高新技術產業發展深圳第三產業發展情況（2000-2006）單位：億元本報告是嚴格保密的。9根據深圳的產業布局，在城市中部規劃構建高新技術和先進制造業產業發展根據深圳的產業布局，在城市中部規劃構建高新技術和先進制造業產業發展帶，產業帶內各園區間分工合理，并已

13、形成了較為完善的產業鏈帶，產業帶內各園區間分工合理，并已形成了較為完善的產業鏈u積極應對經濟一體化和產業轉移調整趨勢，促進產業結構和布局聯動調整，加快建設和完善“一帶四區六園九基地”的產業功能布局與珠江三角洲城市群協調發展規劃的“東部都市區”南發展帶相銜接，規劃和建設橫貫東西市域的高新技術和先進制造業產業發展帶深圳市國民經濟和社會發展第十一個五年總體規劃高新技術和先進制造業產業發展帶高新技術和先進制造業產業發展帶u深圳市高新技術產業帶包括9個高新技術工業片區、1個大學城片區和1個現代農業片區，簡稱“9+2”片區。全長約100km，規劃總用地面積約158.5k，可建設用地面積約100k，可利用的

14、高新技術產業用地40.5平方公里。重點發展電子信息、生物醫藥、化合物半導體、平板顯示、集成電路、光機電一體化、新材料、新能源以及現代生態農業等產業。本報告是嚴格保密的。10深圳經過深圳經過3030余年發展已基本建成銀行、證券、保險業為主體，余年發展已基本建成銀行、證券、保險業為主體，功能比較完備的現代金融體系，成為初具規模的區域性金融功能比較完備的現代金融體系，成為初具規模的區域性金融中心，具備助力香港金融發展的金融產業基礎中心，具備助力香港金融發展的金融產業基礎銀行業銀行業證券業證券業保險業保險業p占深圳金融總資產89。分行以上機構49家，其中內資26家，外資港資23家。p2006年累計股票

15、基金交易量占全國15.3%。p總部在深機構45家。其中，基金公司17家，基金行業成為最具競爭力的優勢行業，基金份額達到全國的33，位居全國首位。p截至2006年深圳保險業總資產占全國的1/4，保費收入占全國20，成為繼北京、上海后的第三大保險城市。p在深分公司以上機構36家，其中總部7家。分行業金融機構從業人員統計分行業金融機構從業人員統計銀行、證券、保險行業總資產比重銀行、證券、保險行業總資產比重數據來源：深圳市2006年國民經濟和社會發展統計公報B.B.深圳金融產業分析深圳金融產業分析本報告是嚴格保密的。11深圳金融產業整體實力弱于京滬，城市規模和經濟腹深圳金融產業整體實力弱于京滬，城市規

16、模和經濟腹地相對狹小、政策優勢逐漸喪失，金融業的發展必須地相對狹小、政策優勢逐漸喪失，金融業的發展必須依托香港國際金融中心的優勢依托香港國際金融中心的優勢2004年上海、北京、深圳金融資產規模對比年上海、北京、深圳金融資產規模對比2004年上海、北京、深圳金融機構聚集程度對比年上海、北京、深圳金融機構聚集程度對比上海、北京、深圳經濟發展水平與外貿情況對比上海、北京、深圳經濟發展水平與外貿情況對比上海、北京、深圳教育及創新能力對比上海、北京、深圳教育及創新能力對比p深圳金融產業政策基礎：深圳金融產業政策基礎：國家政策導向：隨著金融優惠政策迅速向全國普惠并逐步向上海、天津傾斜，深圳金融發展的政策優

17、勢已大幅減弱。地方鼓勵政策：城市之間逐步趨同。p深圳金融業發展要充分深圳金融業發展要充分發揮毗鄰香港的優勢，加發揮毗鄰香港的優勢，加快推進深港金融體系的融快推進深港金融體系的融合。合。數據來源：北京、上海、深圳2004年統計公報本報告是嚴格保密的。12中國經濟影響力的實現需要新的全球金融中心，助力中國經濟影響力的實現需要新的全球金融中心，助力香港金融發展，實現深圳金融業飛躍，培育新的金融香港金融發展，實現深圳金融業飛躍，培育新的金融中心城市是深港兩市的共同選擇中心城市是深港兩市的共同選擇p香港建設全球金融中心需要深圳的支持以彌補其在產業需求、配套產業、人力資源等方面的不足，深圳則希望通過服務香

18、港得到自身金融業的發展，最終實現其區域性金融中心城市的目標，深港金融合作是兩座城市金融產業發展的共同需要。大大陸陸金金融融市市場場國國際際金金融融市市場場深深圳圳香香港港p經濟橋梁p配套產業p人才支持p資本紐帶p產業轉移p先進技術抓住發展機遇，發揮地緣優勢，立足深圳、依托香港、輻射華南、聯通全國，鞏固和強化金融業的支柱產業地位，鞏固提升深圳區域性金融中心城市的功能和地位。 深圳金融業改革創新發展的指導思想本報告是嚴格保密的。13從業務屬性與價值鏈分工的角度，國際上將金融業務從業務屬性與價值鏈分工的角度，國際上將金融業務分為前臺、中臺和后臺三大部分分為前臺、中臺和后臺三大部分金融前臺金融前臺金融

19、中臺金融中臺金融后臺金融后臺研發創新數據分析管理培訓辦公樓宇文化休憩住宅商貿數據處理平臺基礎設施平臺后勤保障平臺金融資產管理風險管理控制人力資源培訓新產品研發批量交易處理銀行保險證券機構要素市場體系跨國公司總部現代中介服務機構文化娛樂傳媒生態住宅及配套功能區服務管理機構客戶服務中心容災備份中心后臺處理中心信用卡中心技術開發中心數據中心C.C.金融產業鏈分析金融產業鏈分析本報告是嚴格保密的。14信息技術進步與成本驅動下，后臺業務最早脫離前、中臺業信息技術進步與成本驅動下，后臺業務最早脫離前、中臺業務，業務流程外包（務，業務流程外包（BPOBPO）與離岸經營已經成為金融后臺業）與離岸經營已經成為金

20、融后臺業務運營的普遍現象，演變為新型的勞動密集型產業務運營的普遍現象，演變為新型的勞動密集型產業68%32%63%37%10%20%2005年全球金融離岸經營狀況年全球金融離岸經營狀況2010年全球金融離岸經營狀況年全球金融離岸經營狀況2005年全球金融服務總成本規模2.15萬億美元，10%離岸經營，成本節約32%即710億美元2010年全球金融服務總成本規模24.14萬億美元，20%離岸經營，成本節約將達37%即1530億美元其他風險規避獲取先進技術與人才流程更為透明、有效提高服務質量金融后臺業務外包驅動因素金融后臺業務外包驅動因素金融后臺業務離岸經營六大選取要素金融后臺業務離岸經營六大選取

21、要素p信息技術的發展和自身標準化、程序化的特點，使得金融后臺業務可以遠離資本市場和前臺業務離岸經營。利用發展國家低廉的土地與勞動成本，實現后臺業務的效率與節約成本。p金融后臺業務離岸經營的主要考慮因素包括：低成本高素質的勞動力、語言溝通、IT與通訊基礎設施等。金融后臺業務金融后臺業務數據來源：德勤行業研究報告本報告是嚴格保密的。15近年來金融后臺業務在我國迅速升溫，眾多城近年來金融后臺業務在我國迅速升溫，眾多城市爭建金融后臺產業基地，深圳發展相對滯后市爭建金融后臺產業基地，深圳發展相對滯后p中國目前已建的金融后臺產業基地均位于大中城市遠郊地帶的產業園區內，既可以利用園區內先進信息電子技術與基礎

22、設施又可以控制運營成本，同時可以較為方便的獲取高素質人才。p目前的金融后臺產業基地布局明顯受到成本、語言、產業基礎等因素的影響。大連服務外包基地大連服務外包基地發揮地緣對接與語言優勢，開拓日本和韓國的金融服務外包市場上海金融信息服務上海金融信息服務產業基地產業基地以銀行卡產業鏈為基礎發展國際金融信息后臺服務基地成都高新區成都高新區工行電子銀行中心、中行西南信息中心、平安保險第二后援中心等10家國內金融機構后臺功能已確定落戶成都。本報告是嚴格保密的。16上海金融信息服務產業基地位于張江高科技園區，以中國銀聯為核心的銀行上海金融信息服務產業基地位于張江高科技園區，以中國銀聯為核心的銀行卡產業鏈為基

23、礎，依托園區內成熟的軟件開發與電子產業，發展卡產業鏈為基礎，依托園區內成熟的軟件開發與電子產業，發展“國際金融國際金融信息后臺服務基地信息后臺服務基地”銀行卡銀行卡產業園產業園華東路站華東路站產業園進園單位產業園進園單位一一期期二二期期p中國銀聯產業發展基地；p中國平安保險客戶服務及后援技術中心；p交通銀行數據處理中心（上海）；p中國銀行信息中心（上海）；p太平人壽全國后援中心。p招商銀行信用卡中心p興業銀行信用卡中心p上海期貨交易所衍生品開發和數據處理中心p中國人民銀行征信中心、反洗錢中心和支付系統上海中心p上海銀行數據中心p中國人壽全國后援中心位置位置：上海市外環以東，張江高科技園東側；占

24、地面積占地面積：4530畝；四大功能四大功能：產業集聚創新，金融后臺服務，輻射帶動，國際金融BPO承接；五大業務五大業務：金融數據處理業務 ，銀行卡后臺數據處理業務，卡片及機具研發制作業務，金融BPO業務，相關配套業務。本報告是嚴格保密的。1712345數據錄入數據錄入客戶基礎支持客戶基礎支持客戶技術支持，后臺業務（財務、客戶技術支持，后臺業務（財務、HR），），單據處理單據處理專家服務專家服務, KPO決策支持決策支持 ，研發創新，研發創新， 風險管理，風險管理，KPO驅動因素驅動因素- - 節約成本節約成本驅動因素驅動因素 節約成本節約成本 + + 業務效率業務效率驅動因素驅動因素 專業人

25、才專業人才+ +節約成本節約成本+ +業務效率業務效率金融中臺業務主要以研發與數據分析類型為主，專業金融中臺業務主要以研發與數據分析類型為主，專業性強、附加值高，具有集聚性和創新性的特點性強、附加值高，具有集聚性和創新性的特點金融中臺業務金融中臺業務本報告是嚴格保密的。18與后臺業務相比，中臺業務與資本市場的聯系與業務集聚更強，基于金融中與后臺業務相比，中臺業務與資本市場的聯系與業務集聚更強，基于金融中臺業務的知識流程外包（臺業務的知識流程外包（KPO)KPO)是全球金融行業分工的下一個熱點，中臺業是全球金融行業分工的下一個熱點，中臺業務分離的首要驅動因素是對專業人才的需求務分離的首要驅動因素

26、是對專業人才的需求金融中臺業務外包原因金融中臺業務外包原因CAGR(KPO)=45%CAGR(BPO)=26%先進技術需求提高市場競爭力全球金融全球金融BPO與與KPO業務預期增長業務預期增長(2003-2010)IFSC都柏林都柏林p德勤預計未來幾年全球金融KPO業務將以每年45%的速度增長，由2003年的12億美元增長至2010年的170億美元，同期BPO業務的增長率將為26%，KPO將成為全球金融行業分工的下一個熱點。p相比后臺業務，中臺業務集聚性更強、與資本市場的聯系更為緊密。國際金融后臺業務的離岸經營，主要分散在印度等國家的中小城市的IT產業園當中，營運成本低、較為分散，并且可以遠離

27、資本市場。而金融中臺業務服務中心的布局則相對集中，相鄰主要資本市場，如位于都柏林的國際金融服務中心(IFSC)。數據來源: IDC 終端消費者調查, 2004印度孟買的金融分析師印度孟買的金融分析師本報告是嚴格保密的。19印度從印度從IT IT外包到外包到KPOKPO的產業升級：的產業升級：1990s-20101990s-2010IT外包外包BPOKPO市場規模市場規模-2003年年215億美元27.8億美元7.2億美元CAGR:2003-201027.5%30.6%49.5%占印度服務業比重占印度服務業比重7.03%0.91%0.24%全球份全球份額額20031.6%36.1%55.8%20

28、05NA45.2%70.6%服務內容服務內容IT服務，系統分析，網絡分析，軟件實施，系統整合，工程研發，遠程網絡管理；事務性流程，設立銀行帳戶，技術支持，以語音和電子郵件為基礎的支持工作；行業與公司研究，價值分析，投資分析，建模與數據分析，資產管理專利申請。起始于：起始于：1990年代年代19982000本報告是嚴格保密的。20金融交易的完成、投資決策的做出往往需要多方面的信息與金融交易的完成、投資決策的做出往往需要多方面的信息與專業知識，因此金融前臺業務大多集聚在大型城市的中心區，專業知識，因此金融前臺業務大多集聚在大型城市的中心區，形成國際性金融中心，與城市形成國際性金融中心，與城市CBD

29、CBD相鄰甚至重合相鄰甚至重合紐約曼哈頓新加坡圣淘沙倫敦金絲雀港香港維多利亞港金融前臺業務金融前臺業務本報告是嚴格保密的。21金融前臺、中臺與后臺業務比較金融前臺、中臺與后臺業務比較金融前臺業務金融前臺業務金融中臺業務金融中臺業務金融后臺業務金融后臺業務城市城市中心城市次中心城市非中心城市區位區位中心區近郊IT、金融等產業園區首要驅動因素首要驅動因素信息專業人才成本人力需求人力需求金融專業人才商業人才金融專業人才低成本、高素質、同語種人才經濟附加值經濟附加值高中低分布特點分布特點集中于都市商業、金融中心內具有行業集聚性分散布局與金融中心關與金融中心關系系業務聚集形成金融中心與金融中心距離較近，

30、存在信息與人員交流與金融中心主要是信息交流，受距離影響小經濟影響經濟影響業務聚集性強具有很強的經濟、就業帶動作用金融中心是國家/地區經濟影響力的重要實現手段業務有集聚效應能夠帶動相關產業與就業可以促進次金融中心的發展業務沒有聚集需求產業與就業帶動作用較小不能促成金融中心的形成案例案例紐約華爾街倫敦金絲雀港都柏林IFSC印度班加羅爾上海銀行卡中心本報告是嚴格保密的。22 2 2、項目基本指標、項目基本指標雅寶工業城總用地面積為雅寶工業城總用地面積為62.162.1萬平方米，用地性質從西到東分萬平方米，用地性質從西到東分別為居住用地、工業用地和林地，實際可建設用地面積別為居住用地、工業用地和林地，

31、實際可建設用地面積約約29.229.2萬平米萬平米地塊編號地塊編號用地性質用地性質面積（萬平方米）面積（萬平方米）A A居住用地居住用地2.62.6B B工業用地工業用地26.626.6CC林地林地32.932.9總計總計62.162.1u用地規模用地規模項目由3塊地組成，總用地面積為62.1萬平方米u用地性質用地性質A地塊為居住用地，B地塊為工業用地，C地塊為林地A AB BC C梅梅坂坂大大道道南南坪坪快快速速本報告是嚴格保密的。23 3 3、項目屬性界定、項目屬性界定地塊價值挖掘：與中心區便利連接地塊價值挖掘：與中心區便利連接+ +原生態環境原生態環境 位于福田中心區北延長線上，距福田中

32、心區約15分鐘車程，未來可成為中心區的配套服務基地。 隨著龍坂地區基礎設施的不斷完善和周邊土地的相繼開發，地塊周邊區域將迅速成熟。 地塊周邊路網發達，與福田、羅湖、南山中心及東莞等地便利連接。 地塊距地鐵4號線民樂站約500米，未來可以通過構建局部連接線與地鐵接駁，從而改變項目與深圳各中心和節點的空間距離。 地塊緊臨梅坂大道，進入性和昭示性非常好。 區位價值區位價值交通優勢交通優勢生態環境生態環境 地塊依山傍水，自然景觀優美，具備建設生態型、高品位項目的先天條件。 地塊內部和周邊擁有2個水庫，水質清澈，周圍綠樹環繞，環境十分優美。 銀湖山森林公園位于項目區東南側，山林茂密，層巒疊翠，全年郁郁蔥

33、蔥。本報告是嚴格保密的。24合作技巧合作技巧p匯報技巧匯報技巧p從客戶目標出發從客戶目標出發p了解對接人、決策人了解對接人、決策人 報告主體內容由項目經理講解 匯報前說明在項目組不了解本次匯報意圖的情況下，針對修改稿進行匯報 匯報后溝通主要由項目經理、部門總監和領導進行解答和交流 匯報效果：良好，開發商認同世聯的觀點并被世聯的專業水平折服，較滿意q 應對突發事件應對突發事件 對接人張克東的問題，導致項目組在不知情的情形下被“騙”去匯報，處于被動地位 明確本項目報告的作用，為星河向政府匯報用，同時爭取容積率 合作技巧合作技巧三三 項目后期星河提出要求針對微軟數據中心選址用1天時間出份選址意見報告，之后又提出提交報告word版及對項目物業進行命名，項目在完成相應要求后收款順利本報告是嚴格保密的。25 問題解決問題解決四四項目核心競爭