1、會(huì)計(jì)學(xué)1晟睿晟睿甲級(jí)寫(xiě)字樓產(chǎn)品體系打造模型甲級(jí)寫(xiě)字樓產(chǎn)品體系打造模型玻璃幕墻、燈光工程玻璃幕墻、燈光工程轎廂尺寸、電梯品牌、設(shè)計(jì)等候時(shí)間轎廂尺寸、電梯品牌、設(shè)計(jì)等候時(shí)間系統(tǒng)類型、運(yùn)營(yíng)方式、計(jì)量方式系統(tǒng)類型、運(yùn)營(yíng)方式、計(jì)量方式地板類型、離地面高度、實(shí)用性地板類型、離地面高度、實(shí)用性會(huì)議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生活配套商店會(huì)議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生活配套商店管理服務(wù)方式、物業(yè)管理公司、特色服務(wù)管理服務(wù)方式、物業(yè)管理公司、特色服務(wù)5A5A智能化智能化發(fā)展商曾經(jīng)運(yùn)作項(xiàng)目口碑發(fā)展商曾經(jīng)運(yùn)作項(xiàng)目口碑大堂大堂電梯間電梯間衛(wèi)生間衛(wèi)生間物業(yè)形象關(guān)鍵詞物業(yè)形象關(guān)鍵詞第1頁(yè)/共18頁(yè)玻璃劃分盡量減少人體

2、使用高度的視覺(jué)遮擋。建立甲級(jí)第一印象建立甲級(jí)第一印象玻璃幕墻奠定項(xiàng)目形象玻璃幕墻奠定項(xiàng)目形象第2頁(yè)/共18頁(yè)通過(guò)交通障礙物或圍欄的設(shè)置實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流人行道人行道車(chē)行道車(chē)行道同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出體現(xiàn)尊貴的車(chē)行大堂體現(xiàn)尊貴的車(chē)行大堂第3頁(yè)/共18頁(yè)項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址廣州火車(chē)東站西側(cè)規(guī)模及類型規(guī)模及類型45層超高層寫(xiě)字樓結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)類型框筒結(jié)構(gòu)樓體高度樓體高度210m容積率容積率6.95建筑面積建筑面積100000標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積2800標(biāo)準(zhǔn)層層高標(biāo)準(zhǔn)層層高3.85m標(biāo)準(zhǔn)層凈高標(biāo)準(zhǔn)層凈高27車(chē)位車(chē)位600空調(diào)空調(diào)分戶式中央空調(diào)電梯電梯20臺(tái)日立電梯廳電梯廳分區(qū)停靠客戶情況客戶情況寶潔

3、、思科、普華永道、迪斯尼、瑞士銀行、安永、中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心、日立數(shù)據(jù)、夏普、京瓷租售情況租售情況：目前只租不售入駐率約90管理費(fèi) 29元/月基本數(shù)據(jù)：基本數(shù)據(jù)：人行道人行道車(chē)行道車(chē)行道中泰國(guó)際進(jìn)駐的優(yōu)質(zhì)客戶數(shù)不勝數(shù)，這與大廈注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)密不可分，車(chē)行大堂就是其中一個(gè)細(xì)節(jié)讓客戶充分感知到一種尊貴感第4頁(yè)/共18頁(yè)第5頁(yè)/共18頁(yè)考慮因素：考慮因素： 電梯品牌是客戶感知寫(xiě)字樓品質(zhì)的關(guān)鍵，原裝電梯更受客戶信賴。國(guó)產(chǎn)名牌電梯會(huì)在電梯銘牌上標(biāo)注國(guó)內(nèi)產(chǎn)地，影響客戶認(rèn)知，通力電梯 95%以上為進(jìn)口部件，國(guó)內(nèi)組裝，貼原裝銘牌）建議要點(diǎn)：建議要點(diǎn)：品牌：選用三菱電梯內(nèi)裝：p 電梯內(nèi)可裝設(shè)小液晶屏，播放對(duì)外牌價(jià)、

4、股市行情、天氣預(yù)報(bào)等商務(wù)信息；p 內(nèi)裝材質(zhì)盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質(zhì)，增加轎廂尺度空間，風(fēng)格簡(jiǎn)單，易于后期管理和清潔；p 電梯內(nèi)設(shè)置空調(diào)及音樂(lè)系統(tǒng)。指標(biāo)設(shè)置：p 電梯設(shè)計(jì)等候時(shí)間小于45”；p 電梯最小速度不小于（甲級(jí)寫(xiě)字樓的最低標(biāo)準(zhǔn)）。第6頁(yè)/共18頁(yè)電梯選型初步建議電梯選型初步建議產(chǎn)品核心指標(biāo)：產(chǎn)品核心指標(biāo)：采用米高高速大載荷電梯；配備空調(diào)；采用外部控制樓層智能呼叫系統(tǒng)；相關(guān)費(fèi)用：相關(guān)費(fèi)用：?jiǎn)翁輬?bào)價(jià)約單梯報(bào)價(jià)約130130萬(wàn)元，共萬(wàn)元，共7 7部電梯，折合平米造價(jià)約為部電梯，折合平米造價(jià)約為220220元；元；配備空調(diào)增加成本約配備空調(diào)增加成本約1-31-3萬(wàn)元萬(wàn)元/ /臺(tái)；臺(tái)；推薦品牌

5、：推薦品牌：日本三菱、芬蘭通力其他可選：美國(guó)西子OTIS、瑞士迅達(dá)（外部控制樓層智能呼叫系統(tǒng)的專利擁有者）等第7頁(yè)/共18頁(yè)品牌品牌 美國(guó)西子美國(guó)西子OTISOTIS日本三菱日本三菱瑞士迅達(dá)瑞士迅達(dá)單梯單梯報(bào)價(jià)報(bào)價(jià)130130萬(wàn)元萬(wàn)元+10+10萬(wàn)安裝費(fèi)萬(wàn)安裝費(fèi)(2.9m/1.35t/3.0m/s)(2.9m/1.35t/3.0m/s)2.5m/s: 1002.5m/s: 100萬(wàn)萬(wàn)3m/s3m/s：120120萬(wàn)萬(wàn)( (均為均為2.9m/1.35t2.9m/1.35t，三大件，三大件進(jìn)口進(jìn)口) )130130萬(wàn)元萬(wàn)元+10%+10%安裝費(fèi)安裝費(fèi)(2.9m/1.35t/3.0m/s)(2.9m

6、/1.35t/3.0m/s)能耗能耗 高出同類高出同類10%10%低于同類低于同類10%-30%10%-30%高出同類高出同類10%10%技術(shù)技術(shù)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)1. 五個(gè)微電腦模塊化控制1.三菱電機(jī)是世界上最早開(kāi)發(fā)變壓變頻控制系統(tǒng)，該系統(tǒng)讓電梯高效智能化控制1.VVVF變頻（交流變頻）調(diào)速系統(tǒng)2. OTIS立式主機(jī)，電機(jī)輸出與輸入軸一體，中間無(wú)需聯(lián)軸器，同心度高，噪音低，避免夜間擾民2.三菱高速電梯比同類品牌率先使用高效率的永磁（PM）電動(dòng)機(jī)代替感應(yīng)電動(dòng)機(jī)，進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的無(wú)齒輪曳引機(jī)把馬達(dá)長(zhǎng)度減少30%2.VFP是中國(guó)迅達(dá)推出的新一代的驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)，是具有良好的性能價(jià)格比3. 鋼絲繩采用2：1，比傳統(tǒng)1：

7、1更舒適3.在平常模式待機(jī)時(shí)間系統(tǒng)中添加高性能群控控制屏和睡眠模式，節(jié)省電力30%3.能耗低，降低電路負(fù)載，可靠性高，4. 主要部件歐美進(jìn)口4.所有設(shè)備均可緊湊安裝在井道中，給建筑節(jié)省更多空間4.經(jīng)久耐用的半導(dǎo)體元件和可靠的異步電動(dòng)機(jī)5.電能比同類電梯節(jié)約30%,噪音小，故障少，采取模糊控制按鈕更加便捷外部呼叫面板外部呼叫面板第8頁(yè)/共18頁(yè)參考建議（裝修成本約參考建議（裝修成本約4 4萬(wàn)元萬(wàn)元/ /梯）：梯）：轎廂尺寸：扣除裝修20cm，凈高米。 轎頂:鏡面不銹鋼框架,水晶條,中間亞克力弓型板轎壁:三側(cè)鏡面橫蝕刻扶手:三面雙管不銹鋼扶手踢腳線:發(fā)紋不銹鋼轎底:2mm厚PVC仿大理石地板除電梯

8、品牌、參數(shù)之外，轎廂裝修是客戶感受電梯檔次最直接的方面，目前市場(chǎng)上中高檔寫(xiě)字樓在電梯方面只關(guān)注了品牌，轎廂裝修未得到重視，本項(xiàng)目以此可拉開(kāi)差距。第9頁(yè)/共18頁(yè)VRVVRV分戶計(jì)量空調(diào)系統(tǒng)符合市場(chǎng)主流需求，分戶計(jì)量空調(diào)系統(tǒng)符合市場(chǎng)主流需求，建議部分樓層配置建議部分樓層配置2424小時(shí)獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào)小時(shí)獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào)為適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)（尤其是跨國(guó)公司、全國(guó)性公司、信息科技類公司、咨詢服務(wù)類公司）的信息辦公需求，建議部分樓層設(shè)置部分樓層設(shè)置24小時(shí)獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào)小時(shí)獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào)（企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)機(jī)房通常需24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)；因此必須配備24小時(shí)空調(diào)避免設(shè)備過(guò)熱受損），成為吸引大客戶的特色賣(mài)點(diǎn)；網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空

9、調(diào)設(shè)置在不適合員工辦公的位置，如空調(diào)室外機(jī)附近。第10頁(yè)/共18頁(yè)第11頁(yè)/共18頁(yè)綠景大廈網(wǎng)格地臺(tái)建議：綠景大廈網(wǎng)格地臺(tái)建議：建議在實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)地板作用的前提下，盡量的節(jié)省建筑成本。建議本項(xiàng)目采用預(yù)留10公分的地臺(tái)設(shè)計(jì)，既實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)地板的作用，又可以降低建筑成本。（如右圖示）建議本項(xiàng)目根據(jù)走線，在地面搭鋼架，做成中空水泥網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)。本項(xiàng)目在預(yù)留足夠的網(wǎng)絡(luò)走線空間前提下盡量節(jié)省凈高空間，建議只留10公分地臺(tái)空間。預(yù)留預(yù)留10公分高度，用公分高度，用鋼架搭成的網(wǎng)絡(luò)架空鋼架搭成的網(wǎng)絡(luò)架空地臺(tái)地臺(tái)廣州發(fā)展中心廣州發(fā)展中心網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)圖網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)圖廣州發(fā)展中心廣州發(fā)展中心網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)圖網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)圖第12頁(yè)/共18頁(yè)規(guī)模

10、及類型規(guī)模及類型37層超高層寫(xiě)字樓結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)類型框筒結(jié)構(gòu)樓體高度樓體高度160m容積率容積率8.95建筑面積建筑面積61739標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積2000標(biāo)準(zhǔn)層層高標(biāo)準(zhǔn)層層高4m功能分布功能分布地下3層停車(chē)場(chǎng)，1層商業(yè)裙樓，233層辦公，3437層設(shè)備層空調(diào)空調(diào)分戶式中央空調(diào)電梯電梯12臺(tái)三菱電梯廳電梯廳分區(qū)停靠大堂大堂高12m，面積1000物業(yè)管理物業(yè)管理世邦魏理仕客戶情況客戶情況進(jìn)駐客戶主要為金融、能源、零售等行業(yè)的大型國(guó)企和跨國(guó)公司，包括家樂(lè)福、中國(guó)銀行、發(fā)展集團(tuán)和新近入駐的澳洲領(lǐng)事館。價(jià)格情況價(jià)格情況：租 金 130元/管理費(fèi) 29元/月租售情況租售情況：目前只租不售入駐率約60基本數(shù)據(jù)：基本數(shù)據(jù)：在走線位在走線位設(shè)置地臺(tái)設(shè)置地臺(tái)鋼架鋼架發(fā)展中心在廣州中心區(qū)獨(dú)樹(shù)一幟，雖然沒(méi)有頂級(jí)的配置，但每一項(xiàng)配置都是最實(shí)用的，如遮陽(yáng)板、網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)等，所以該大廈吸引了大批優(yōu)質(zhì)客戶，租金也一直居高不下。第13頁(yè)/共18頁(yè)美特、T