1、倡導住宅的內在品質在近年來的住宅開發中，開發商過多偏重了形式概念住宅即注重住宅的建筑形態、環境規劃。從而造就了不少“歐陸風情”、“江南水鄉”、“生態小區”、“綠色住宅”.但缺少注重住宅本身內在品質的提煉。住宅的內在品質是指住宅優秀的功能實用性、可靠的安全耐用性、以及可持續發展性等。這些住宅的內在品質比外在的建筑形態更難于造就。它們需要精心的設計、選材、建造與管理。在我國住宅經歷了“從無到有”，“從小到大”，“從差到好”的時代后，單純以外在的形式概念住宅”，將不再贏得市場的滿足，而住宅的內在品質將會越來越受到購房者的關注。一個“從形式到功能”的時代將不可避免的來到我們的眼前。住宅優秀的功能實用性

2、是住宅品質的主要內涵。它又可分為室外功能實用性與室內功能實用性。室外功能實用性除了顯而易見的樓盤位置、小區綠化和住宅外形外，還應注重下例環境功能的實用性：小區交通-小區應有充足的車位與可持續擴展的空間。人車流應盡量分流,并應便利各自的交通，人行道應適合老幼以及殘疾人士使用，車行道應使行駛安全、暢通，減少噪音與污染，即以盡少影響小區居住為原則。空間功能-室外空間不但應有視覺享受（如景觀綠化），還應有老幼活動、運動健身、休閑散步、鄰里聚會等功能場所。這些功能場所亦應考慮四季不同氣候的適用性，以及未來的可改造性。陽光環境-室外空間應有良好的自然陽光環境，有助于居住者的戶外活動。小區內主要的活動區域，

3、應注重采光分拆，以保證不同季節不同采光的要求。住宅亦應避免受到大面積的金屬或玻璃等高反射性材料的光污染。夜間室外照明應以不影響居住為原則，如在住宅窗戶上產生的垂直照度不應超過4lx等。空氣通風環境-小區規劃應能創造良好的小氣候環境。國外不少小區開發都做區域小氣候分析。住宅建筑的排列應有利于自然通風，不應形成封固的空氣組團，應做到疏密有致，通透流暢。不同季節的主導風向上方避免有污染空氣源（如：污水處理站，垃圾收集站等）。小區內應引進芬香類植物，不應有散發異味、臭味和引起過敏的植物。聲環境-小區應控制噪聲污染源，如靠近噪聲污染源的地方應設置隔音墻、人工筑坡、植物種植、景觀造型屏障等進行防噪，使室外

4、的白天噪聲不大于55dB,夜間噪聲不大于45dBo溫、濕度環境-合理的小區室外景觀配置對住宅的小環境溫度會產生調節作用。如合適的硬質景觀在冬季有保暖作用；適宜的軟質景觀在夏季則有降溫作用。同樣，小區中有相當面積綠化種植的呼吸作用與一定的水面面積，有利于小區的溫、濕度環境調節。住宅室內功能實用性除了合理的房型布置、面積和空間使用功能外，更應注意室內使用的舒適性，如采光、通風、保溫、隔音質量等。空間使用功能-目前國際先進的住宅空間設計理念主要是提倡功能的靈活分隔與合并。分隔功能有：動靜分離、干濕分區、污凈分隔等。即較靜態的書房、工作室、臥室與動態的客廳、餐廳、家庭廳等的分離；衛生間、廚房間、洗衣問

5、等濕作業與其它干區的分隔；日本住宅還特別注重梳洗間、浴室與有污染的廁所的分開。合并功能是指：空間可重新組合與分隔的靈活性。如近年來歐美流行的SOHO住宅，其要求住宅中應有辦公、工作的功能空間。自然采光與通風功能-應注重住宅平面布局，合理的寬深比，減少外墻凹凸，合理的開窗面積等等。一般住宅面寬比進深在1:1.5左右比較合適。同時，過于曲折的戶型往往使室內采光與通風受阻。窗墻面積比一般宜在1/7-2/7。南北向窗墻面積比亦不應相差過大，否則不利于夏季通風。另外，對于室內空氣質量，除了嚴格控制裝修材料外，還應注意住宅的新風、排氣系統。未來住宅將重點涉及探索風道技術，應用補新風式的冷熱空調等問題。保溫

6、節能功能-住宅有保溫節能功能是提高居住舒適度、降低使用期運行費用的基礎，也是住宅可持續發展的重要因素。所以，應注重住宅的外墻、屋面保溫技術與材料，以及門窗材料與節能功能。按照目前國家對節能住宅的要求，外圍護結構中外墻和屋面必須采取保溫措施，外窗應采用中空塑窗或斷熱中空鋁合金窗，它們的傳熱系數分別要達到1.5、1.0和約3.0W/(m2.k)以下。另外，建筑體形外表面積較小（建筑體形系數0.3）,建筑外立面顏色淡雅明快，外立面的傳熱損失就較少，住宅保溫節能功能就較好。保溫節能在國外的住宅中已相當普遍，并有多種成熟保溫系統可應用。隔聲功能-國外住宅對隔聲亦相當重視，樓板、墻體都應用了許多隔聲材料。

7、國內住宅目前至少分戶墻不應用單磚墻，戶內隔墻不應用隔聲較差的輕質材料；樓板應有足夠厚度，一般除直接敲打聲外，下層不應聽到其他一般的聲音；上下管道并不應出現貫通現象，同時管道井壁應有隔聲措施；應使用密閉性較好的門窗等。可靠的安全耐用性是住宅的另一基本品質，尤其對住宅長期的有效使用與維護甚為重要。住宅的安全性，不僅取決于住宅建筑結構的安全可靠，還與建筑防火、日常使用安全等方面有著密切的關系。國外住宅相當重視建筑防火的安全性，有明確的防火分區、消防設施、安全疏散通道與標志。同時亦相當注重住宅的日常使用安全，如樓梯、陽臺、上人屋面欄桿（女兒墻）的高度與形式；地面應有防滑、防扳倒；室內外高處放置物（如空調機等）應有防墜落措施等。燃氣與用電等的安全性亦至關重要，如設置燃氣管道與器具報警、漏電保護、電器與線路控制等系統。住宅的耐用性隨著時間的延伸會更顯出其重要性。住宅的受潮受腐、屋面、墻面、門窗、裝飾材料的壽命對住宅的耐用性影響甚大。同時，耐久性還與材料的可清潔性、合理使用、以及定期維護保養有相當關聯。如國外住宅相當重視材料的耐臟耐磨性與可清潔性。住宅的可持續發展性是指住宅在其全壽命周期的各個階段中，能不斷改進與提升，使住宅與社會發展相適應；能科學有效地利用自然資源和未來高新技術；能為居住者不斷營造自然、舒適、健康、優美的住宅環境。如小區環境應有