1、2015年4月房地產項目標準化研究產品標準化背景、前提與策略目錄產品標準化的模塊與執行手冊產品標準化的意義產品標準化的工作建議如何推進產品標準化Part1產品標準化背景、前提與策略產品標準化背景 房地產行業正逐步走向成熟。產品也由粗放競爭向標準化競爭過渡，產品標準化帶給企業效率、效益和成本、工程、采購等相關領域更多的價值， 標準化是企業多項目開發的必然結果，是企業發展壯大，實現跨越式、可續續發展的必由之路。 “標桿地產”企業都基本確立了自己的產品模式，并通過推行標準化產品線復制、連鎖開發，在全國“攻城略地”。 要做大做強做優，必須進行多項目連鎖開發，而形成標準化產品線是企業進行多項目開發的前提

2、和基礎。 產品標準化一旦確定，推廣周期相對較長，標準化的產品不僅要滿足當前城市規劃和客戶需求，更要滿足未來可能的需求演變。 1. 成熟性：標準化的對象必須基于成熟產品，不能將不成熟的產品標準化后推廣2. 市場性：必須經過市場檢驗，不能只有設計師和企業滿意，更該基于市場和客戶的認可4. 領先性：標準產品必須具有相對的領先性和適當的前瞻性3. 通用性：標準化的產品必須具有通用性與延展性，以通過產品標準實現項目快速復制產品標準化四個前提產品標準化前提產品標準化策略兩種策略規劃復制“抽象理念”，設計復制“具體細節”從“道”與“術”兩層面界定標準化策略。道術 產品規劃的指導思想與準則，是指產品復制的規律

3、理念與經驗總結，如針對“產品規劃”環節，由于土地和資源的差異化，不可能梳理“規劃細則”進行直接照搬，而應從規劃理念與原則這種規律法則性的東西去指導后期產品規劃。 “術”屬于產業設計模塊的細則，是標準化具體復制的對象，大多拿來即用。Part2產品標準化的意義產品標準化意義總述目的提升開發效率標準化創新1.快速復制2.保證操作水準均質化3.減少犯錯率4.降低管理成本和建造成本1. 增加產品附加值2. 提升操作水準標準化前離散標準化中成核標準化后規則產品標準化意義總述途徑管理策略管理標準化管理創新業務流程優化管控體系定型化產品創新機制技術應用模式業務操作IT化開發效率產品策略產品標準化產品創新標準化

4、設計戰略采購形態性能結合業務流程開展由人力資源部牽頭由子公司主導標準化創新未推行標準化開發模式出現的問題開發周期較長，快速開發能力和規模開發能力較弱沒有大范圍推行產品標準化1設計精度、深度不夠，變更較多，質量通病較多沒有大范圍推行產品標準化2項目成本“實際預測”的偏差率較大沒有推行標準化的“項目成本定額”3組織結構及權責關系經常在授權與“削藩”、合并與分立中游移缺乏標準化權責體系4未推行標準化開發模式出現的問題制度、流程執行力差缺乏嚴謹、精細化、標準化的業務流程5不同項目、不同人員執行同一工作的績效結果差異較大沒有標準化的操作規范6個人經驗、能力、責任心對工作績效影響過大沒有標準化的輸入、輸出

5、工作成果7Part3產品標準化的模塊與執行手冊產品標準化六大模塊 產品標準化在于產品成熟度、企業執行力等現實因素有效耦合，即不能眼高手低，也要避免四鉆牛角。 標桿企業產品標準化整體強調落地，在體系上更是務實的從六大模塊去有效推進產品標準化。 標準化范本是快速提升房地產企業管理水平的有效捷徑。隨著地產行業不斷成熟，競爭不斷深入，標準化已是行業發展的大勢所趨。CSWADI產品標準化六大模塊010203040506擴初和施工圖紙標準化成本配置標準化部品部件標準化施工工藝標準化產品配置標準化穩定的戰略合作方產品標準化六大模塊1. 擴初和施工圖紙標準化 標桿企業對設計圖紙的標準化推行到擴初和施工圖，對不

6、同地區的施工圖不硬性強調標準化，給出參考施工圖和做法說明，用于借鑒對比。針對“景觀、會所、示范區”等，設計圖紙則統一標準化到標準模塊圖、元素和景觀節點圖。2. 產品配置標準化 產品配置從整體格局進行了標準化，具體針對各項目公司擅長的高層、疊加洋房、別墅等業態進行配置比例的約束。3. 成本配置標準化 標準化產品針對各個成本指標和成本支出，進行一級科目的配置標準化。產品標準化六大模塊4. 部品部件標準化 部品部件標準化是產品標準化的具體操作和整個產品標準化的基礎。它的標準化程度直接影響項目成本、施工工藝和供應商管理等一系列的標準化。5. 施工工藝標準化 房地產項目開發周期不同，施工工藝在很多方面的

7、標準化，對加快產品建造、保證產品質量有直接支撐作用。6. 穩定的戰略合作方 整合優秀供應商并實現長期穩定合作，形成戰略關系，尤其是對總包、設計以及關鍵分包商的長期穩定合作，這對產品標準化是最直接的支撐。 產品標準化六大模塊產品標準化落地的執行手冊通過五本執行手冊實現產品設計建造的業務標準化、流程標準化和操作標準化材料部品手冊 1合約采購手冊2施工手冊3成本手冊4營銷推廣手冊5產品標準化落地的執行手冊現有產品總結優化標準擴初圖材料部品手冊針對材料部品及封樣等進行規范合約采購手冊施工手冊成本手冊營銷推廣手冊主要針對合約分判計劃、供應商名錄、指導采購價等進行規范主要針對施工組織、工藝、工法和工程質量

8、進行規范。主要針對成本體系、成本明細、成本標準、成本數據庫等進行規范重點針對營銷推廣、VI標識、案名等進行規范和標準化Part4產品標準化的工作建議標準化工作建議1. 管理標準化流程優化標準化是工業化的基本特征規范化執行 持續優化改進卓越流程再造 完成全集團的業務流程優化文件成果編制； 完成集團范圍內的業務流程的推廣與執行； 建立一套全集團的業務流程監控體系；并完成全集團的流程審核工作； 建立產品設計創新機制和新技術應用模式； 建立業務流程持續完善保障制度和全面的業務管理創新機制； 全集團根據執行與審核情況，進行流程文件體系的持續優化改進； 形成具有自身特色的、卓越的標準業務流程。標準化工作建

9、議1. 管理標準化工作分解集團總部項目公司協助各子公司完成的業務流程優化文件成果編制；協助子公司完成優化流程節點程序文件編制工作。提供產品創新機制和新技術應用模式的指引性樣板牽頭業務操作IT化完成業務流程優化文件成果編制；試點建立內部的產品創新機制和新技術應用模式，在集團內推廣；配合流程IT化，各子公司應及時地完成相應的流程文件編寫。流程完善與管理創新制定全集團的業務流程監控體系框架；集團總部內部的業務流程審核建立各子公司內部的業務流程監控體系；完成各子公司內部的業務流程審核工作。流程審核向各子公司培訓和推介集團頒布的重要節點控制程序以及成果標準；（培訓計劃、培訓講師、培訓教材、流程試題庫）各

10、子公司內部組織培訓子公司層面的流程文件及相關作業指導書; （培訓計劃、培訓講師、培訓教材、流程試題庫）執行頒布的流程。流程推廣與執行標準化工作建議2. 工作重點設計關鍵節點管理系設計關鍵節點管理系統統（計劃，配合，聽證會，成果標準）設計變更與設計變更與現場簽證管現場簽證管理系統理系統部品應用與部品應用與供應商管理供應商管理系統系統設計資源設計資源管理系統管理系統戶型信息戶型信息應用系統應用系統論證階段論證階段戶型運用概念規劃階概念規劃階段段策劃戶型設計實施方案階實施方案階段段部品清單和定板施工圖階段施工圖階段施工階段施工階段招投標IT化設計管理系統專業網站將和項目網站結合，其中設計變更系統放入

11、項目網站2. 工作重點1 將集團目前的設計監控關鍵節點IT化，便于對項目操作的監控和及時跟蹤。根據各設計階段的成果標準，控制設計操作水平，形成項目備案庫。便于各公司操作經驗和資料的積累，及全集團范圍的 知 識 共 享2 積累戶型資料，在策劃階段提取運用，并在概念規劃階段創新性借鑒；3 根據流程提供統一的平臺，提高工作效率，同時達到對變更涉及成本等的及時跟蹤和控制；4 在設計各階段提供部品選擇，形成部品清單，并完成招投標和供應商管理的功能5 完成對設計資源的管理工作，包括比選和評價以及積累等功能標準化工作建議設計關鍵節點管理系統戶型信息應用系統設計變更與現場簽證管理系統部品應用與供應商管理系統設

12、計資源管理系統3. 業務操作IT化標準化工作建議標準化是工業化的基本特征啟動 推廣普及設計關鍵業務流程IT化率：70其它關鍵業務流程IT化率：25設計關鍵業務流程IT化率：85其它關鍵業務流程IT化率：60建設IT化設計管理平臺，設計關鍵業務流程IT化率：303. 業務操作IT化標準化工作建議工作分解搭建操作平臺設計關鍵節點管理系統；戶型信息應用系統；設計變更與現場簽證管理系統；部品應用與供應商管理系統；設計資源管理系統；建立鼓勵使用各系統的獎勵和懲罰辦法并實施；完成各系統的推廣應用。參與操作平臺建設；按照各系統的開發進度，完成涉及到的流程修訂和編制工作；負責組織并培訓各自子公司相關人員使用系

13、統；執行各系統的推廣實施工作；組織實施系統在子公司新項目中運用，完善并維護信息，提出改進建議。業務操作IT化集團總部項目 公 司4. 標準化體系三管齊下標準化工作建議部品選型構造設計通用度目標值10挑戰值20按流程操作內部審核操作合格率100標準圖紙占圖紙總量目標值35挑戰值50對所有項目公司剛性要求對所有項目公司剛性要求對項目公司剛性要求5. 標準產品/組團設計操作方案標準化工作建議選取某公司項目為載體，形成全套標準化設計、操作范本以及成果范本團隊構成費用原則操作流程重要文件溝通模式時間計劃操作方案團隊構成標準化工作建議集團分管領導技術管理部總經理經營管理部總經理財務管理部總經理集團牽頭：技

14、術管理部技術管理部經營管理部成本管理組項目公司牽頭：設計總監設計部人員市場部人員成本部人員集團項目公司決策層Part5如何推進產品標準化產品標準化是構建房地產標準化體系的基礎房地產標準化體系產品標準化運營標準化服務標準化專項技術標準產品營銷標準產品建造標準成熟產品庫標準產品庫模塊標準庫計劃管理成本管理階段成果管理投資收益管理客戶管理產品采購標準產品設計人性化建造過程品質化入住精細化服務項目案例庫成本限額標準技術標準庫產品標準化的研究 1、開展產品標準化工作須明確產品標準化研究模式。自主研發為主，結合外部合作。 產品標準化必須結合項目的特點，因此產品標準化研究也應堅持借鑒行業經驗的基礎上，進行自

15、主研發，系統規劃并引進相關專業合作資源。2、產品標準化研究成果的形成 產品標準化成果的編制：按照標準的模板編制完成；成果文檔入庫：建技術標準庫，便于成果的調閱和管理。產品標準化工作的三個階段技術標準庫開發案例庫專項技術應用專項研究案例收集項目資料庫成熟產品庫標準產品庫構建標準產品線標準模塊應用全面推廣產品線設計管理標準手冊項目開發操作標準手冊全產品線應用確定產品線步驟和成果房地產企業研究、確定產品線的八個步驟（1-4）制訂企業產品戰略和標準化戰略規劃，明確標準化體系的構成。1分析企業核心競爭力和優勢項目，對照產品戰略和標準化戰略，剔除不符合戰略要求的項目。 2對符合集團戰略要求的項目進行類型、

16、規模、風格劃分。3通過系列矩陣組合，確定了企業重點發展的一個或幾個產品線。 最直接的支撐4房地產企業研究、確定產品線的八個步驟（5-8） 確定每一條標準化產品線連鎖開發所必需的技術標準內容，包括產品設計標準（分為規劃設計、建筑設計、形象系統設計，以及精裝修設計、景觀設計等標準）、部品標準、產品建造標準、產品交付標準、產品成本標準等。5確定不同風格、不同售價及成本標準的產品線模式，包括城市選擇、中觀區位選擇、項目規模選擇、客戶選擇及項目開發模式和項目管理模式。6設計、編制產品技術標準、開發操作標準等技術文件和管理文件。7依照技術標準和開發操作標準實施產品線的復制、連鎖開發。8確定產品線步驟和成果

17、房地產企業研究、確定產品線的兩項成果成果1形成各個標準化產品線的技術標準成果2指導各個產品線開發的項目開發操作標準（手冊）。內容：產品設計標準（分為規劃設計、建筑設計、形象系統設計，以及精裝修設計、景觀設計等設計標準）、部品標準、產品營造標準（包括質量標準和交付標準）、產品成本標準等。包括： 產品線品牌價值， 城市選擇 ，項目選址（城市區位選擇） 投資模式， 土地獲取模式 ，規劃設計模式 ，工程建設模式， 營銷模式 ，商業物業運營與管理模式。確定產品線步驟和成果如何推進產品標準化如何推進產品標準化 實行標準化，最重要的是務實。產品標準化不可能做的大而全，否則必然深度不夠。還無法整盤復制；另外，對技術專題研究也很難深入，如果與項目現狀結合不緊密，對具體工作指導針對性就會較弱。12345分階段實施確定研究方向確定產品標準化工作流程實行產品標準化考核和獎勵機制. 產品標準化的推廣與應用產品標準化工作方法長期堅持，制度保障。 標準化絕不是一蹴而