1、山水琨玉項目物業管理服務敬呈：成都山水置業世邦魏理仕成都公司二零零七年十一月目錄第一章第二章第三章第四章第五章第六章前言世邦魏理仕簡介物業管理服務方案策劃 世邦魏理仕質量管理體系物業管理服務方式及酬金為何選擇世邦魏理仕第一章前言前言本系世邦魏理仕專門為成都山水琨玉項目而編制。山水琨玉項目 是成都山水置業即將投資興建的復合型住宅物業項目，地處成都市中心區域，地理位置優越，具有良好的區位價值和增值潛力，堪稱未來成都市地標性建筑物。承蒙貴公司邀約，世邦魏理仕榮幸獲得此次提供物業管理服務建議的機會。我們根據所提供之相關參考資料及數據，經分析研究之后，特編制了本山水琨玉項目物業管理服務。世邦魏理仕將視山

2、水琨玉項目為重點項目，并將委派精干的隊伍參與此項目之物業顧問服務工作。與此同時，世邦魏理仕熱切期望以本項目為起點，與成都山水置業成為長期之合作伙伴。世邦魏理仕期望本所涉及到的內容，能有助于貴公司對項目的物業管理實施與發展方面的規劃和選擇，更希望能夠在未來有機會與成都山水置業目運營獲得最大成功。攜手合作，通過共同努力，使山水琨玉項第二章世邦魏理仕簡介一公司簡介世界頂級品牌“世邦魏理仕”由CB Commercial 與 REI（魏理仕控股公司）于 1998 年 5 月 4 日合并而成，其前身“魏理仕”在1773 年成立于英國倫敦。目前擁有二百多年房地產服務經驗的“世邦魏理仕”，既是世界上最大及歷史

3、最悠久的國際物業公司之一，同時也以的智力、所向披靡的實力及建立在每個主要市場地位之上的業務平臺，成為雜志 2005年全球千強中唯一入選的物業綜合服務公司。2006 年 12 月 8 日 ，世邦魏理仕（紐約所代號：CBG）進駐標準普爾指數 500 強（S&P 500 Index）行列, 該指數代表了美國經濟中主要行業領先企業的排行榜。世邦魏理仕是唯一一家躋身該指數排行榜的商業房地產服務公司。2007 年 3 月，美國商業公布的年度商業50 強（BusenessWeek,50）排行榜，世邦魏理仕赫然入選，排名第 16 位。世邦魏理仕總部設在洛杉磯，是美國紐約聯交所的上市公司，目前在 50

4、多個擁有超過 24,000 名員工（未包括約 5,000 名來自聯營公司的員工），建有超過 300 個的辦事處。世邦魏理仕亞洲區網絡包括、上海、北京、成都、廣州、臺北、新加坡、韓國、尼西亞、菲律賓、及越南等 40 個辦事處。目前，世邦魏理仕負責的物業租售的量超過 1,660 億，管理的物業及企業設施超過 16 億平方英尺，雜志百強企業中約 85%的公司為世邦魏理仕的客戶（根據世邦魏理仕和TCC 的合并統計數字)，凸現出世邦魏理仕在全球市場的巨大影響力。世邦魏理仕于 1978 年在發展。憑著多方面的專業知識、技術經驗，不斷成功地提高其在市場中的地位及聲望。無可否認，以多年的寶貴經驗、優良傳統及基

5、礎，世邦魏理仕已成為一間既熟悉中地產發展狀況，又能提供個性化及全面性綜合服務的專業化國際機構。世邦魏理仕通過覆蓋全球性的作業網絡，使其在資產服務方面之優勢得到了充分地發揮，對于提升所服務物業項目的知名度，實現物業保值和增值有很大幫助。現在，世邦魏理仕是在陸地區管理綜合性物業最多之物業管理公司之一，與眾多最具實力的物業開發和物業管理實現了卓有成效的合作。世邦魏理仕里程碑1773魏理仕在英國倫敦成立1906世邦公司創建于美國舊金山1995世邦公司收購 Westmark Realty Advisors，擴充投資管理能力1996世邦公司收購抵押I.J.Melody&Co.，成為美國商務按揭的主

6、要創始者及服務機構1997世邦公司收購 Koll 房地產服務公司，并成為物業及設施管理業處于地位的企業1998魏理仕與世邦正式成立世邦魏理仕1998世邦魏理仕收購 Hillier Parker,并與最大的房地產顧問公司 Ikoma 成立合資公司2003世邦魏理仕收購 InsigniaFinancial Group,該項關鍵資產構成業界最強大的服務提供者，重整全球業務平臺2006世邦魏理仕收購-Trammell Crow Company(TCC)協議達成2006進駐標準普爾指數 500 強(S&P500 Index)行列,是唯一一家躋身該指數排行榜的商業房地產服務公司2007入選美國商業

7、50 強（Business Week, 50名第 16 位2007入選美國雜志年度成長最快 100 家企業，排名第 33 位亞洲區服務范圍：世邦魏理仕以了解客戶業務及研究市場動態為先，致力于滿足客戶在房地產方面的服務需求，配合其整體業務指標，在瞬息萬變的市場上尋求，這是我們與客戶建立長久關系的基本原則。世邦魏理仕希望成為客戶在房地產市場中之“導航者”，為客戶提供全面的房地產服務，基本服務方向包括：資產服務：負責管理商業、零售、工業及酒店物業資產，有效提升客戶的投資回報，令他們主要物業資產與整體業務策略相匹配。我們在各服務范圍上可以提供可觀的回報，包括物業管理、租務管理、項目及建筑管理、技術服務

8、、風險管理、能源采購管理及財務報告。我們已在亞洲建立最先進的物業管理系統，協助直接客戶獲得詳細資產訊息，讓我們通過有效估值及物業投資組合來提升投資價值。策略發展顧問：提供卓越的房地產策劃方案，幫助客戶提升長遠的業績，為業主、開發、投資者、企業及公共機構提供有關物業發展的意見，例如初期及執行階段的物業發展建議等。策略顧問會與本地市場其他專業隊伍緊密合作，確保所提供的建議能充分反映有關項目發展、及管理等重要趨向和目標。住宅項目：這是我們在亞洲最成功的服務項目之一，相關團隊在整個住宅發展項目方面擁有穩固的專業知識和經驗，可以就住宅項目的及銷售服務提供廣泛的服務，包括市場意見、發展及項目咨詢、海外及為

9、買家提供的售后服務，如租賃、租賃管理及租用匯款等。住宅租務及咨詢服務：作為一家提供一站式服務的供應商，我們協助各公司將雇員分派往亞洲，或在區內重新安置，為他們提供全面服務。同時亦為開發的項目提供出租服務。我們為企業客戶提供完善的服務組合，包括迎新團、物業選擇、市場走勢分析、租房預算建議以及外籍租賃政策分析等。住宅服務部擁有豐富的地區經驗，并在高級住宅租賃市場擁有穩健的業績，除服務外，還為業主提供策略性的市場意見。我們的成功基于廣泛的樓盤數據，結合專業的本地區經驗，為各地區提供一致性服務。辦公樓服務：在目前多元化的商業環境中，找到一個能提供增值服務而進行簡單的租賃商非常關鍵。世邦魏理仕與客戶一同

10、努力，發展并實行立足市場的商業策略。我們的數據庫包括地區、以及全球的租賃及協議，將客戶的資產價值提升到最高。對于擁有空置商業或想為項目尋找主要項目的客戶，我們同時提供專業的意見，獨家照顧他們在租賃及市場的利益。這項服務不附帶利益，并確保絕對安全及。商鋪服務：主要致力于為零售商及業主提供最為獨到的零售咨詢和市場推廣服務。憑借遍布全球的服務網絡，我們的專業團隊對于市中心及市郊各類零售物業都有研究，能充分代表零售商與業主以至物業的利益，提供全面而連貫的房地產服務，包括市場咨詢、定位、商場招商，投資以及資產管理服務。投資服務：世邦魏理仕被視為投資銷售市場的者，其投資服務部專門為第業主處置及收購開發項目

11、和型商業物業，幫助他們的接觸本地及國際機遇和市場，同時通過加快資產的流程，確保最大的投資回報。針對不同的物業，我們提供高度個性化的服務，同時應用多元的分析方法來準確判斷市場趨勢以發現投資機會。通過協調世邦魏理仕在全球網絡，我們可以針對客戶不同投資策略提供區域和本地化的投資機會。機構投資服務：本部門是我們投資企業物業的一部分，專門為全球的機構投資者如人壽保險公司、退休基金、房地產投資、私人資產基金及大型房地產開發提供服務。亞洲區機構投資服務部專業與美國、歐洲、中東、非洲、加拿大及太平洋地區的代表聯手，憑借強有力的平臺，服務于期望投資的房地產市場的私人及公共資產的潛在投資者。我們的業績又來自于客戶

12、對我們專業投資建議的長期信賴，享受到長遠的資產增值。機構投資服務部的成員擔當咨詢者、顧問及中介人的，從國際、及地區性物業中，進行投資性資產的收購及轉讓。作為一間服務完善的公司，機構投資服務部提供市場走勢的建議，加上創新獨到的投資策略，為客戶找出制勝的把握，開創與眾不同的未來。研究及咨詢：我們熟悉全球不同的物業類別，并以獨到的見解和必要的監察工具，從歷史與兩方面追測市場發展趨勢，為客戶提供一系列技術準確的數據和研究服務。此外，我們還能提供市場預估和表現基準以及策略性的建議服務。企業服務：在亞洲多個市場上提供貼身及創新解決方案，策略性滿足企業、及機構客戶職業性房地產的需求。我們無可匹敵的咨詢服務、

13、外判及管理平臺結合多行業知識及服務，為客戶減低運營及占用成本，以增強生產力，并通過有效的工作環境及商機發揮最大的彈性及作用。物業設施管理：為亞洲及全球知名企業超過數百萬平方尺的物業提供管理服務，提供最高水平的客戶服務，讓客戶能專注核心業務。我們財務主導方針具信心保證，提供領先科技平臺，讓我們能夠管理客戶的非的后勤支持及必需的物業設施服務。負責物業設施管理的專業會與客戶共同確定策略性的設施管理方案，針對提升價值及提供全面的投資組合智慧，提供無憂的方案。估價及咨詢服務：為確保建議內含的理念切合客戶的業務目標，估價咨詢部提供、準確、可靠和及時的估價及建議，為房地產或融資提供關鍵性服務。我們透過累計、

14、分析及全球房地產的全面數據來履行我們的理念。我們的估價及咨詢在業內居于領先水平，我們專業的評估師能為客戶提供水準的估價服務，服務范圍包括市場及市場估價、企業及投資組合估價、按揭估價、財務狀況分析等。二、世邦魏理仕資產管理主要架構1、世邦魏理仕大中華區資產管理架構亞太區（）黃永根2、世邦魏理仕大中華區辦公地點（中國內地及地區）資產服務（成都）彭星波Rob Blain朱顯明中國區高級董事牛國勝華北區總經理北京彭星波Eric Chan華東區總經理華西區總經理上海成都Thomas Ng 華南區總經理廣州資產服務（廣州）Thomas Ng資產服務（上海）Eric Chan資產服務（北京）牛國勝資產服務資

15、產服務（臺北）劉學龍中國區資產服務朱顯明3、世邦魏理仕成都資產管理部服務架構行政管理專業資深財務管理專業資深客戶服務專業資深工程專業技術物業管理專業資深資產管理部副董事中國區資產管理部總監成都世邦魏理仕董事總經理三、世邦魏理仕公司資質1、物業管理資質等級2005 年獲得物業管理一級資質2、 ISO9001 國際認證世邦魏理仕憑著多年寶貴的經驗、優良的傳統及專業的技術，已成為一間能提供全面綜合性服務的專業國際品牌公司，且于 2002 年在獲得 ISO9001 國際認證。四、世邦魏理仕管理優勢1、歷史悠久，經驗豐富全球最大及歷史最悠久的專業物業顧問公司之一，也是中國管理綜合性物業最多之擁有壹級物業

16、管理企業資質等級。物業管理公司之一，并且世邦魏理仕將運用強大的人力及技術，豐富的專業知識及經驗，積極協助和配合合作伙伴進行管理服務工作。2、全球網絡系統世邦魏理仕擁有全球性的客戶網絡，長期合作伙伴均為國際知名的大型企業，如“IBM”、“波音”、“瓊森”、“諾基亞”等等，將為項目引入具影響力的合作伙伴及客戶，擴大項目的經濟及效益。3、科技在物業的應用世邦魏理仕在高科技發展領域居于同業的前端，最具有規劃建議及管理應用新型智能化物業的實力，世邦魏理仕所擁有的高科技及技術支持是其它同類公司無法比擬的。而且世邦魏理仕現正與一家國際知名的網絡公司合作為所管理項目建立電腦化管理系統。4、專業培訓一支技術過硬

17、、服務到位的管理隊伍的形成有賴于長期的培訓而產生，而世邦魏理仕正是依靠這個強有力的為所有管理的項目培養了一支又一支過硬的隊伍，保證為客戶提供周到、細致的服務，我們培訓主要從以下不同角度開展：從時間方面：1)物業前期 2)試運行期及調整期 3)正式運行期從內容方面：1)物業基礎 2)知識 3)專業知識 4)特別課題從方面：1)經理級 2)主管級 3)員工級世邦魏理仕承諾如參與任何合作伙伴開發項目的管理工作，定會安排有效的服務培訓，使物業項目擁有一支訓練有素的物業服務隊伍。綜上所述，世邦魏理仕誠意就項目的管理提供高水準的專業物業管理服務，為項目創造理想的效益。五、世邦魏理仕管理理念和大中華策略世邦

18、魏理仕承諾提供的主動服務集中在投資業績方面。我們從事物業管理的理念是幫助客戶實現投資利益的最大化。當然達到投資利益最大化是大家普遍認同的觀點。然而有太多物業經理忽視了管理的根本目標，而把自己局限于每天的日常管理工作，我們相信自己會避免以上的現象，在物業維護管理的基礎之上提升投資的價值及服務的質量。物業管理不再是那種的收、提供一些日常的維護保養工作，它是一門多專業交叉的學科，需要廣泛的知識，包括財會、行政、高科技服務以及工程、市場和談判方面的技巧。除此之外，物業經理還應該掌握高度的和人際關系方面的技巧，以確保他和租戶、業主之間的長期穩固關系的建立和保持。世邦魏理仕尋求明確地制訂出業主組織的目標，

19、并出臺需要的措施，我們迎接的的管理目標。便是充分運用我們的知識經驗和技巧來實現既定主動管理的另一根本便是施行監管，世邦魏理仕的監管過程是為了激發更好的業績，而不是對管理行為的限制。管理的團隊和物業的業績都必須加以監管。監管的范圍包括水平、維保成本、還有一些其它措施比如服務的質量、顧客滿意度、以及專業作業的質量。六世邦魏理仕管理業績1、MANAGING PROPERTIES 管理或顧問管理的項目統計1）全球業績截止 2006 年年底，世邦魏理仕全球物業及企業設施管理面積（Property & corporate facilities under management）17 億平方英尺2）

20、大中華區業績截止到2005 年11 月,世邦魏理世在大中華區正在提供服務的管理面積為 1 億 1, 500 萬平方英尺七、陸地區部分成功案例世邦魏理仕在服務高檔商業項目或豪華住宅方面擁有豐富的經驗及諸多成功案例。以下為陸地區內部分案例及項目資訊：成都及西南其它地區香格里拉中心 寫字樓總建筑面積地理位置物業性質： 44,700 平方米： 成都市濱江路： 寫字樓管理方式： 顧問管理項目概況：··發展商為亞太地區最豪華酒店成都地區甲級寫字樓之新坐標力寶總建筑面積地理位置物業性質香格里拉酒店： 72,000 平方米： 成都市科華北路： 寫字樓，商場管理方式： 顧問管理及全委托管理項

21、目概況：··投資商之一系世界 500 強企業超甲級智能化寫字樓力寶廣場總建筑面積地理位置 物業性質： 105,459 平方米： 成都市總府路： 寫字樓，商場管理方式： 顧問管理項目概況：··地處成都市最繁華之春熙路商圈成都市中心商務寫字樓代表華敏翰尊國際總建筑面積地理位置物業性質： 62,090 平方米： 成都市總府路： 寫字樓管理方式： 全委托管理項目概況：··目前成都地區最高之建筑國際級 5A 智能化商務寫字樓天一廣場總建筑面積地理位置物業性質： 48,000 平方米： 成都市南路： 寫字樓，商場管理方式： 全委托管理項目概況：&

22、#183;·成都市其超大水幕南路黃金地段之超甲級商務寫字樓將申報吉尼斯社界多元總部國際 1 號總建筑面積： 30,000 平方米成都市龍潭寺工業集中：區： 企業總部基地： 全委托管理地理位置物業性質管理方式項目概況：··企業總部基地及獨棟商務別墅概念甲級智能辦公系統宏達國際廣場總建筑面積地理位置物業性質： 46,000 平方米： 成都市下南大街： 寫字樓，商場管理方式： 顧問管理項目概況：··著名上市公司宏達代表成都市府南河黃金區域寫字樓之典范新里派克總建筑面積地理位置 物業性質管理方式： 550,000 平方米： 成都市郫縣犀浦鎮： 高檔住宅

23、，別墅： 顧問管理項目概況：··中高級地產行業龍頭企業上海綠地公寓及別墅住區代表都江森林別墅總建筑面積地理位置物業性質： 40,000 平方米： 都江堰市香雪海路： 別墅管理方式： 顧問管理項目概況：··中國傳統文化與現活之完美融合，全球同步發售成都地區高端別墅之代表比華利國際城總建筑面積地理位置 物業性質： 450,000 平方米： 成都市上沙河鋪街： 高檔住宅管理方式： 顧問管理項目概況：··低密度電梯洋房成都新興居住區之典范華府金沙總建筑面積地理位置 物業性質管理方式： 140,000 平方米： 成都市清江西路： 高檔住宅： 顧

24、問管理項目概況：··人文金沙，大宅華府成都西門片區高尚人文住宅之代表漢嘉國際社區總建筑面積地理位置 物業性質管理方式： 150,000 平方米（一期）： 成都市新都區： 高檔住宅： 顧問管理項目概況：·浙江城建漢嘉代表智者的山丘總建筑面積地理位置 物業性質管理方式： 41,000 平方米：市盤龍區： 別墅： 駐場顧問管理項目概況：··罕見緩坡地別墅院落地區特色別墅之代表其他城市七星摩根廣場總建筑面積地理位置 物業性質管理方式： 420,000 平方米： 北京市北四環： 寫字樓： 顧問管理項目概況：··著名MMG 之代表中國建

25、筑業之樣板工程華夏總建筑面積地理位置物業性質管理方式： 64,455 平方米： 北京市建國門內大街： 寫字樓，商場： 顧問管理項目概況：··高級環保智能配置，首都CBD 商圈之金融中心（即“國優”）稱號榮獲優秀物業管理貢院 6 號總建筑面積地理位置 物業性質管理方式： 88,724 平方米： 北京市建國門內大街： 高檔住宅： 顧問管理項目概況：··頂級豪宅公寓入住業戶均系中國各界頂級精英湯臣豪園總建筑面積地理位置 物業性質管理方式： 141,000 平方米： 上海市浦東龍東大道： 別墅： 全委托管理項目概況：··著名上市公司湯臣高級連

26、體水景別墅代表佘山銀湖別墅總建筑面積地理位置 物業性質管理方式： 40,000 平方米： 上海市松江區泗陳路： 別墅： 全委托管理項目概況：··純風格別墅高級跨水域景觀設計第三章物業管理服務方案策劃一、項目概況分析山水琨玉項目 系成都山水置業即將投資建設的復合型住宅物業項目。項目總建筑面積約 38,000 平方米，地處成都市層為中路街，初步規劃為：1-2 層系商業部分，3，4-6 層為小型酒店，7-32 層為電梯公寓。物業自身的價值和其今后出售或出租價位的高與低，直接受到諸多因素的影響。除了市場方面的因素外，其地理位置、內外部交通環境、樓層功能布局以及設施、設備和建筑材料的

27、選用和物業銷售與管理，也應是被考慮的主要因素。山水琨玉項目 作為城市中心復合型住宅物業項目，必然要求與之適應的質量相對較高的物業管理服務水準。世邦魏理仕在管理復合型住宅物業項目方面有多年的經驗，可憑借特有人力優勢和與國際接軌的規范的管理與服務，為開發提供物業前期顧問咨詢以及投入日常后的顧問服務，并為該物業銷售和交付使用后管理服務做好準備。在服務過程中充分考慮開發和未來投資客戶的利益。與此同時，作為世界頂級專業服務機構，世邦魏理仕還將在簽署相關合約后，為山水琨玉項目提供品牌使用方面的支持，以有利于項目市場形象的樹立和物業管理機構品質的提升。我們的最終目標是通過提供高品質的專業顧問服務，提升山水琨

28、玉項目的物業管理形象，并使得開發回報。取得良好經濟二、物業顧問服務方案物業管理是房地產開發的延續和完善，是一個復雜的系統工程。為確保今后物業管理工作能有條不紊地順利啟動和正常進行，在山水琨玉項目發展的不同階段提供相應的專業顧問工作內容，具體服務范圍及內容如下：1 、物業工程前期的顧問服務專業顧問機構的前期介入，其意義在于協助開發建設改進完善物業的建筑設計和功能配置，協助未來物業管理服務機構進一步了解和掌握設備和管線的分布情況，為竣工驗收和接管驗收提供支持和協助，為日后的物業管理的正常實施奠定基礎。1）協助測算物業服務費標準物業服務費的收取及計算標準是購房者時經常關心的問題之一，也是涉及住宅和未

29、來服務品質保證的重要因素。我們會根據山水琨玉項目的設備設施情況、市場和服務預期，結都市相關政策規定和市場信息，提出物業服務費標準測算方面的建議。2）協助對工程遺留問題的跟進在項目施工收尾階段或即將竣工時派遣技術進入項目現場，協助貴公司對工程質量和遺留問題進行甄別，提出技術性建議供開發做好準備。參考，以便貴公司為項目竣工接管驗收3） 協助物業接管驗收當工程竣工驗收完成后協助開發或貴公司指定的物業管理服務機構，組織實施接管驗收。同時協助編制、健全設施設備管理計劃，指導有關工程圖紙的接收和作。管理的工為全面實施上述服務，我們建議雙方簽訂物業管理顧問合同之后，即時開展物業工程前期顧問工作，以便及時為貴

30、公司提供有效之協助，確保以上各項工作內容均達到理想水平。2、 物業管理籌備期的顧問服務在山水琨玉項目開業前 5 個月，根據本物業項目的設計思想、建筑檔次以及其它相關元素，協助審訂開發委托的項目物業管理所制訂的物業管理籌備工作計劃，以使有關工作能夠有序在項目投入運營以前全部完成。主要工作內容如下：1）審訂物業管理規約參考文本制訂山水琨玉項目物業管理規約的目的，是要清楚和明確各相關利益方在未來物業權益方面做出相對合理的約定和規劃。物業管理規約是對全體業主、使用者和物業管理公司均有約束力的有關物業管理、使用、維修、保養等方面的權利與義務的行為準則。管理公約一般由開發和物業管理公司一起制訂，但須經房地

31、產物業管理部門登記備案后，方可生效。世邦魏理仕會按照行業及地方的有關規定，根據山水琨玉項目特點，將審核份物業管理規約文本，提供開發和相關物業管理參考。2）協助審訂用戶手冊和商戶手冊用戶手冊和商戶手冊是由物業管理提交業主、租戶和商戶，由其確認并保存的文件，其目的是使業主、租戶和商戶更明了自己應有的權利與義務，以及需要引起注意的事項；同時也可幫助使其了解物業管理的規章制度、服務項目及安全措施等。該手冊除了可以有助于提升物業服務效率之外，亦可以加強物業管理公司與業主、租戶和商戶之間的，把創造良好的生活、工作和經營環境作為一種共同的責任。3）協助審訂入住（駐）流程及裝修管理規定業主/租戶/商戶在辦理入

32、駐手續并開始進行裝修時，是一段管理難度較大的磨合期。為了能讓業主/租戶/商戶順利入住（駐），同時為了避免裝修過程中因不規范施工而對主體結構 等公共利益造成的損害，世邦魏理仕將根據專業經驗，并本著 方便、快捷、高效的原則，協助審訂入住（駐）流程和裝修管理規定。4）協助審訂物業管務預算世邦魏理仕在對物業將來的使用和運行情況做出充分考慮的同時，還將對目前各類能源（譬如水、電、氣、暖等）的供給價格進行了解，對成本等情況進行市場調研，并根據上述資料協助審訂物業管理分項財務預算。審訂該預算的原則是“量入為出”，即以收入來平衡運行的各項。在不降低管理水平的前提下，盡可能節約成本費用。同時，世邦魏理仕還將根據

33、籌備工作計劃和物業管理的實際需要，協助審訂或編制物業開辦費預算。5） 協助審訂組織架構及工作崗位安排世邦魏理仕將根據項目的規模和各類服務設施功能和分布情況，有針對性地就設計物業管理的人事框架和崗位設置提出建議，協助審訂職能和各崗位職責及編制方案；同時，就有關人事政策及制度提出建議，其中包括：員工守則、服務規范和工作程序以及崗前和在職的全面培訓制度，以最終協助該項目建立一支優秀的專業管理和服務隊伍。6）協助建立各項規章制度規章制度是物業管理能夠正常運行的基本保證，其中包括公司內部管理制度和要求，業主或租戶遵守的外部規章制度。世邦魏理仕將協助開發指定的物業服務機構在物業投入運營之前將上述規章制度編

34、制完成，或者變質各項規章制度，以供物業之用。7）協助審訂員工招聘計劃世邦魏理仕將在驗收調試與物業交付使用前，審訂項目物業管理提交的有關物業服務的聘用條件及薪金標準。同時在物業落成前的 4 至 5 個月，指導實施倒排計劃，協助項目物業管理機構按實際需要有步驟地招聘員工并使其分批到職。8）制訂并實施培訓計劃做好物業項目的管理和服務，除了良好的硬件設施是重要的基礎之外，建立一支素質優良、管理和服務水準較高的員工隊伍，也是物業服務機構完成所負使命的重要條件。一支高素質的員工隊伍的建立，有賴于對培訓工作的重視和建立一套嚴密的員工培訓制度。因此，世邦魏理仕將根據該項目的配備情況，的原則，遵循理論實際，全員

35、培訓、重點提高、嚴格擬定并落實培訓計劃。培訓內容主要包括：· 物業管理概論及物業管理· 業主/租戶入駐程序和裝修管理規定· 處理技巧· 緊急處理程序· 物業財務一般知識·工作流程及工作程序· 節能意識和節能計劃· 設備設施的日常保養常識· 員工禮儀禮貌· 崗位職責· 撰寫報告及公函9）綠化及景觀世邦魏理仕將基于 山水琨玉項目的品質和氛圍要求，協助開發和物業管理就有關該中心的綠化及景觀設計提出適當的意見和建議。10）員廳員廳（包括物業服務和商戶雇員）的就餐問題非常重要。世邦魏理仕可結合現

36、場實際情況，向開發和物業服務機構提出有關員廳的規劃和建議。11）智能化系統智能化系統是綜合性物業品質的重要標志，世邦魏理仕將根據以往管理其他眾多智能化項目之經驗，結合項目實際情況，提交有關意 見和建議。12）配合 山水琨玉項目 開業慶典活動如果開發在山水琨玉項目正式開盤及入伙（開業）時，舉辦慶典活動，世邦魏理仕將全力予以配合，以獲得最佳宣傳效益，項目乃至開發和物業服務機構樹立良好形象，提供熱誠幫助。3、正式運營后的顧問工作山水琨玉項目 項目開業后，即轉入正常的物業管理階段。在此期間，世邦魏理仕將把在籌備階段制訂的物業管理規劃，協助或者直接逐步落實到位，主要顧問工作范圍包括以下諸方面：1）日常保

37、潔與定期保潔為使山水琨玉項目始終保持其原有的品質，日常保潔和定期清潔則顯得尤為重要，它可以保持物業的美觀，延緩建筑表面的自然老化。世邦魏理仕將根據專業之經驗，審訂項目物業管理機構的保潔工作計劃，并適當指導其在日后的實施，以便為用戶提供一個整潔的商務工作環境和家居生活環境。2）安全防范與消防管理復合型住宅物業項目之安全防范與消防管理工作應是物業管理中的重中之重，因為它涉及到業戶的人身安全和安全。世邦魏理仕將根據項目的安全與消防設施，再結合多年的相關經驗，審核項目物業服務機構編制的安全防范與消防管理方案，并督促其有效運用于日常管理與處理緊急中，以期最大限度地避免出現安全。3）設備設施的日常維修與定

38、期保養為了真正實現物業保值、增值的目的，世邦魏理仕將督促項目物業服務機構對建筑表面進行日常保潔與定期，以及對項目公共設施、設備采取日常維修保養，使其保持完好和運轉正常。4）停車場與交通管理世邦魏理仕將就停車場和交通流線的設計提出適當建議。世邦魏理仕認為，在交通管理中所要考慮的是保證道路通暢，合理利用道路，并使得內部出口與外部干道得到有效合理地使用。另外，停車場泊位的優化組合及管理也關系到業主、租戶對物業使用的滿意程度，還會影響到訪客停車的方便及安全，合理有效的內部交通及卸貨平臺，將關系到商業部分的經營效率和管理秩序。5）二次裝修管理無論是本項目的住宅部分還是商業部分，二次裝修管理都是不可以忽略

39、的管理責任。世邦魏理仕將對二次裝修管理的流程和內容進行整理和審訂，在保證服務效率之同時，合理維護開發及公共權益。6）特約服務開展有償特約服務能夠在為業主和租戶的工作帶來方便的同時，也能達到管理者與使用者感情上的目的。根據復合型住宅物業項目特點，世邦魏理仕建議可有選擇地為業主/租戶/商戶提供如下之特約服務：· 單元內的水、電和線路維修· 單元內的裝飾維修· 單元內清潔服務· 單元內鮮花和盆景擺放· 單元內安保服務· 預訂及叫車接送服務· 代訂報刊和雜志· 速遞服務·保險· 代訂機票·存放

40、貨物·傳真、復印及打印等商務服務· 提供商務及文員等服務· 其它特約服務及三、計劃中的山水琨玉項目 項目顧問工作組成員蔣旭先生 成都分公司資產管理部高級物業經理/顧問組組長學歷專業：電氣工程專業執業資格：電氣工程師/物業管理企業經理崗位專業服務經歷：多年從事物業管理及工程管理工作，先后任 職于太森地產、港聯物業、廣州/上海世邦魏理仕公司，現任北京世邦魏理仕物業管理服務管理部高級物業經理成都分公司資產部分服務過的項目：成都王府井商城、威斯頓、領秀別墅、三九·圣安卓公寓、羅浮世家、廣場、青城山山莊、天府中心、倍特·康派、力寶、宏達國際廣場、比華利國

41、際城、重慶北溫泉九號、重慶國際商務中心、重慶美源國際、智者的山丘別墅等沈柏林先生 成都資產管理部高級物業經理/顧問組成員學歷專業：電氣自動化專業執業資格：工程師專業服務經歷：長期從事酒店及物業管理及工程管理工作，先后任職于高檔酒店項目，其后亦曾在上海萬泰限公司、豪景發展有物業管理（上海）、戴德梁行房地產咨詢（上海）、第一太平戴維斯（上海）公司、成都瑞地物業管等理企業擔任重要職務，現任北京世邦魏理仕物業管理服務有限公司成都分公司資產管理部高級物業經理 部分服務過的項目：上海銀星假日大酒店、上海外貿大酒店、上海都開行廣場、上海峻嶺廣場、上海萬都中心、成國際廣場郭浩先生 成都資產管理部工程經理/顧問

42、組成員學歷專業：土建專業 執業資格：土建工程師專業服務經歷：從事物業管理及工程管理工作多年，先后任職于廣州典雅工程公司郎信、戴德梁行成都公司，現任北京世邦魏理仕物業管理服務產管理部工程經理部分服務過的項目：成都莊士島國成都分公司資、羅馬假日廣場、麓際、香格里拉中心、力寶利國際城、倍特·康派、濱江國際、華府金、宏達國際廣場等華姚航先生 成都資產管理部工程經理學歷專業：工業與民用建筑專業/計算機及工程應用專業 執業資格：助理工程師/土建監理師/YUM營建工程師/房 地產開發統計崗位資格專業服務經歷：從事物業營建及工程管理工作十年，先后任職于華西國全球百勝集、森宇、中外合資成都長天、美團成

43、都公司等，現任北京世邦魏理仕物業管理服務成都分公司資產管理部工程經理部分服務過的項目：恒、府河音樂花園、森利、高速宇音樂花園、維也納森林別墅等周紅華先生 成都資產管理部物業經理/顧問組成員學歷專業：法學專業執業資格：物業管理企業經理崗位員證/質量管理體系內審專業服務經歷：從事物業管理及工程管理工作八年，先后任職于萬科物業、成都浩林實業，現任北京世邦魏理仕物業管理服務成都分公司資產管理部物業經理部分服務過的項目：等荔景、成都金林別墅瞿陽 成都資產管理部物業經理/顧問組成員學歷專業：法律專業執業資格：物業管理企業部門經理崗位服務經歷：從事物業管理及工程管理工作八年，先后任職于成都置信所屬物業管理、

44、美侖物業、芙蓉家苑物業，現任北京世邦魏理仕物業管理服務產管理部物業經理成都分公司資部分服務過的項目：成都雙楠誼苑、教師公寓、置信逸都花園、麗都花園、芙蓉古城、香格里拉中心、力寶、濱江國際、華府金華利國際城、倍特·康派等高也 成都資產管理部物業經理/顧問組成員學歷專業：經貿英語專業執業資格：質量管理體系內審員證/物業管理企業部門經理崗位/房地產經紀資格/省統計上崗證專業服務經歷：從事物業管理及工程管理工作七年，先后任職于成都實業、銀都物業、忠信物業，現任北京世邦魏理仕物業管理服務理成都分公司資產管理部物業經部分服務過的項目：成都麗陽天下、世界、銀都花園、凱蒂陽光、楓橋曉月、海棠月色等第

45、四章世邦魏理仕質量管理體系一、世邦魏理仕公司優質管理體系世邦魏理仕開拓發展了一套優質物業管理系統，使物業管理工作系統化、標準化、程序化，以滿足客戶的服務需求。世邦魏理仕亦可根據山水琨玉項目未來物業管理的實際需要，協助項目物業服務機構建立高水準的管理系統，以實現管理品質的 保證。這套優質物業管理系統是以 ISO9002 的標準為基礎，是屬于一種國際管理品質的保證。世邦魏理仕的優質管理系統不僅可以使客戶對未來可以感受到的物業服務有加倍信心，更能強化物業服務機構之自身的管理能力，增強監管力度，以致各項戶的需求。能夠達到指標，符合客世邦魏理仕的質量管理和質量保證是以“以人，為客戶提上，強調分供喜出望外的服務”為。在物業內部管理工合理、責任明確。根據每個員工不同的崗位職責建立標準，建立一整套檢評制度，優勝劣汰，大大地提高了員工的服務工作基本技能和服務質量。在服務工作中認真分析客戶需求，客戶沒有想到的服務，我們已經做到，使客戶產生喜出望外的感覺。世邦魏理仕通過對項目服務機構實行必要的管理與服務的質量評定, 以便其在整體服務過