1、盡職調查報告報告完成日期：【】年【】月【】日 目錄1型目背景與融資情況 1.1項目背景11.2交易結構概述11.3融資及資金情況12_融資人資信情況22.1融資公司基本情況22.2融資公司經(jīng)營情況32.3融資人財務狀況32.4融資人銀行貸款及對外擔保情況33項目概況和建設情況43.1項目基本情況43.2項目建設條件53.3項目建設實施進度53.4項目的設計、施工、 監(jiān)理情況54項目市場情況54.1項目投資環(huán)境54.2項目分析及市場情況64.3項目租售情況預測65項目財務效益評估15.1房地產(chǎn)項目總投資預測15.2項目資金來源情況95.3項目損益預測105.4項目有關財務效益指標116儷資方案與

2、風險防范措施111意見及建議128項目資料121項目背景與融資情況1.1項目背景此處簡要介紹項目背景情況例如：【】年【】月【】日，某房地產(chǎn)有限公司通過競拍獲得【】省【】市【】地塊，地塊編號為【】（以下簡稱“【】項目”）。為【】希望由投資管理有限公司就上述地塊的開發(fā)建設提供融資服務。1.2交易結構概述1.2.1簡要描述本項目的融資結構 融資方式：【貸款】/【股權投資】如是股權投資則控股比例：融資總成本：融資人要求融資資金到位時間:貸款期限：【】年已投入資金情況：后續(xù)還將投入資金：融資總額：融資用途：還款資金來源：1.3.1項目現(xiàn)狀此處介紹項目現(xiàn)狀，包括土地取得方式、價格（包括總價及樓面價格）、土

3、地出讓金繳納進 度、拆遷情況、四證”取得的情況、項目公司是否成立、設計、施工進度、招標情況等1.3.2項目總投資及資金來源項目總投資共【】萬元。1.3融資及資金額（萬元）比例備注自籌資金【】融資計劃投資額【】施工單位墊資【】列明墊資到何種形象進度 （如墊資 到主體三分 之二或具體 層數(shù)等）銀行貸款【】列明目前申請貸款進度、哪家銀行等部分銷售收入【】其它【】2.12.1 融資公司基本情況2.1.1融資公司情況這里介紹融資公司情況，包括存續(xù)時間、經(jīng)營情況、股本結構、業(yè)務范圍等等情況并填寫下表融資公司住所法定代表人企業(yè)類型注冊資本實收資本經(jīng)營范圍經(jīng)營期限7總投資【】%2融資人資信情況房地產(chǎn)開發(fā)資質項

4、目公司情況項目公司住所法定代表人企業(yè)類型注冊資本實收資本經(jīng)營范圍經(jīng)營期限房地產(chǎn)開發(fā)資質2.1.2項目公司實際控制人情況簡介說明項目公司的實際控制人數(shù)量，并簡要介紹其背景、成長經(jīng)歷、控股公司情況、過往開發(fā)業(yè)2.1.3融資公司控股（大）股東情況介紹（如有）視項目具體情況簡要介紹項目公司大股東情況2.1.4融資公司稅收政策稅種 稅率稅種 稅率土地契稅營業(yè)稅土地增值稅（預繳）土地增值稅（清算）土地交易服務費土地使用稅（二類）房產(chǎn)稅城市建設稅/費企業(yè)所得稅（預繳）企業(yè)所得稅（清算）教育和衛(wèi)生附加費地方教育費附加施工合同印花稅購房合同印花稅其它2.1.5融資項目當?shù)厣唐贩款A售政策此處列明融資項目當?shù)厣唐贩?/p>

5、預售政策（如：出地面即可預售或多層封頂、高層形象進度達到 三分之二等）2.22.2 融資公司經(jīng)營情況此處簡要介紹融資人過往開發(fā)過的項目情況、獲得的榮譽（如有）2.32.3 融資人財務狀況此處列明融資人近三年及最近一期財務報表，除此之外還應將融資人近三年經(jīng)審計的財務報表 提交風險管理部。若融資人已投入資金，還應介紹已投入資金來源及用途。2.42.4 融資人銀行貸款及對外擔保情況業(yè)務部門應在中國人民銀行系統(tǒng)查詢?nèi)谫Y人的企業(yè)基本信用信息報告，注明融資人貸款情況、對外擔保情況及抵押/質押情況，并注明融資人是否存在不良貸款記錄。貸款情況：當前未結清貸款為【】萬元，已結清貸款為【】萬元，已結清保函【】萬元

6、，已結清承兌匯票【】萬。對外擔保情況：當前對外擔保的合同金額為【】萬元。抵押/質押情況：當前對外抵押金額為【】萬元，質押金額為【】萬元。合計3項目概況和建設情況3.13.1 項目基本情況3.1.13.1.1 項目用地情況此處說明項目具體位置（說明所屬行政區(qū)域、四至，并附地圖），出讓時是否是凈地，土地總 面積、用地性質、容積率。項目土地成本情況統(tǒng)計表（單位：萬元）項目已繳資金成本情況未繳資金成本情況計土地成本滯納金各種土地配套費契稅等稅金土地交易服務費土地使用稅拆遷補償、過度、安置費安置房建安費其它應計入土地成本的費用3總可建面積3.1.23.1.2 項目基本控規(guī)指標項目基本控規(guī)指標表序號1.1

7、1.2指 單備指標名稱數(shù) 位注土地面積n2建設用地面積m2其它m22.1222.3容積率規(guī)劃建筑面積m2乘以建設用地面積規(guī)劃容積率綠地率建筑密度3.1.1房屋面積m23.1.2車位面積m23.1.3其它3.2地下可建面積3.2.1車位3.2.2其它4總可售面積4.1住宅4.2商業(yè)4.3車位3.1地上可建面積m24.4其它3.2項目建設條件此處注明本項目已獲得的政府有關部門批文、政府會議紀要、證照等3.3項目建設實施進度此處列明項目開發(fā)進度，如果是分期開發(fā)，還應列明各期開發(fā)的具體進度。項目總工期預計為【】年，融資人已投入資金合計【】萬元。本項目預計于【】年【】月開工建設，預計于【】年【】月竣工驗

8、收,交付使用，開發(fā)建設期 【】年，前期【】年，建設期【】年。如有分期，請列明分期情況:序號分期1一期2二期3三期合計中：非起建筑規(guī)其中：其中：機動/止時間模（m2住宅（m2）商業(yè)（m2）機動車其它庫其中:(m2)(m2)序號樓盤成建單價或地塊名交金設用地（萬兀/稱額面積畝）(平規(guī)劃建筑面積樓面地價地成交時（間元/平3.4項目的設計、施工、監(jiān)理情況此處說明本項目設計公司，施工單位及監(jiān)理單位4項目市場情況4.1項目投資環(huán)境4.1.14.1.1 宏觀經(jīng)濟概況此處簡要說明項目所在地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平4.1.24.1.2 當?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場此處簡要說明項目所在地區(qū)的近一段時間以來住宅新增供應量及成交量、成

9、交均價等房地產(chǎn)市 場總體運行情況4.2項目分析及市場情況4.2.14.2.1 項目區(qū)域交通情況簡要描述項目周邊的交通情況4.2.24.2.2 周邊主要土地成交情況項目周邊如有新近成交土地，可簡要介紹作為參照元）容平米）積率萬 米）米）4.2.34.2.3 周邊競爭項目分析4.2.44.2.4 項目評價此處應對項目市場定位、特色作出簡要說明4.2.54.2.5 項目評價項目市場定位、特色等序號.項物價格推存目名稱業(yè)形態(tài)（兀）盤量（套 量（套此處列明周邊可能與本項目競爭的項目（包括已經(jīng)開盤或即將開盤的項目開盤時間4.3項目租售情況預測4.3.14.3.1 項目銷售方式列明項目銷售方式4.3.24.

10、3.2 銷售前景分析房屋（住宅）序號第合第 年第 第 計4年份 年2年3年銷售面積1（m22銷售價格（元/m23銷售收入（萬元房屋（商業(yè)）序號第1第2合年份年年第4年口第3年計銷售1面積（m2銷售價格（元2/m2銷售3收入（萬元車位序年份第1年第第3第合號2年4計年年銷售面積（m2銷售價格（元/m2銷售 收入（萬元其它序年份第1年第第3第合號2年4計年年銷售面積（m2銷售價格（兀/m2銷售收入（萬元5 項目財務效益評估房地產(chǎn)項目總投資預測（如暫無法提供二級子目，可直接填寫一級大項）項目總投資估算表在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德營造出溫馨的服務氛圍，傳播文明、現(xiàn)代的生活 方式，從而感染、教育和約束

11、在此氛圍中生活的人們。由中海物業(yè)首先實踐的氛圍管理”迅速被許多住宅區(qū)接受并加以弘揚，給深圳住宅區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結 合的文化鬼力。個性化服務在萬科俊園率先采用的 個性化服務”能根據(jù)不同的住戶提供不同的服務，體現(xiàn) 了物業(yè)管理 以人為本”的宗旨。這些全新的服務告訴我們，我們身邊的物業(yè)管理 服務能達到多么好的程度。管理報告”制我們繳的管理費都用在了什么地方？所花的錢值不值？當不當?拖管理金額（萬元）1.1土地出讓綜合 價金=2交易服務費成本費用名稱備注1土地費用建面公示價格13土地契稅等契稅X%,1 4其它（請注 明）2.2現(xiàn)金補償23安置房建安費用24其它（請注明）X31勘察測繪費元m2X元/m

12、X元/m234工程建設監(jiān)理3-4其它（請注2拆遷費用（如有）3-2設計費33施工圖審查費21過渡安置費明）4政府規(guī)費5建安工程費元m2主要包括城市 建設配套費X元、 招投標、防雷、 環(huán)評、水保、 規(guī)劃質 檢建管等雜項 費用包括基礎工 程、建筑結 構、門窗欄 桿、裝飾工程、室內(nèi)水電 氣等安裝工程 及設備費用5.1高層住宅建安費52商業(yè)建安費地下車庫、設53備用房、人防 亠工程及配套設施工程建安費社區(qū)物管、幼54兒園等配套用 房建安費5.5其它（請注明）6基礎設施與環(huán)境工程費6/強電供配電系 統(tǒng)按總建面計（包括門禁對 講、可視監(jiān) 控、電子巡 更、周界安 防、背景音樂 等直接投資的X%估算（含給排室

13、外綜合管網(wǎng)水管網(wǎng)、消火及附屬設施栓、生化環(huán)衛(wèi) 設施等水、氣一戶一 表及閉路、寬 帶電話開戶安 裝費每戶氣X兀，水表X元，閉路X元，寬帶電話X元，共X戶按景觀面積計景觀工程及設算，包括硬、施費軟景、設備設 施及道路6.26.36.47不可預見費8直接投資9開發(fā)期間費用建安費的X%前7項之和92銷售費用銷售額的199X%汽車年11月開到住宅下旬，一區(qū)門口,財務年產(chǎn)學聯(lián)群學生走門就自動費用3手上了金地開了，主物業(yè)管理人走到樓的各個崗門口，樓位；一批65智能化系統(tǒng)91管理費用中海項目開發(fā)總投 資物業(yè)在管”管理架構理跨彌補了過度加去小而大、全”的不規(guī)模足。1拖優(yōu)勢”即確突現(xiàn)的情定一個道門也應金地物業(yè)聲而

14、開，的管理骨路口電子干，則下屏滾動顯-、【/十 示著當大次進了深 圳職業(yè)技的大氣預術學院建報和社區(qū)工系的考內(nèi)特別通場。學生牟仃甜 知等需要們將在金讓住戶們地熟悉物了解的當業(yè)管理的天信息?；A知抄表、收識，完成費、澆花理論與實這些也全踐相結合是無人的第一化”的。步。金地1999年出物業(yè)的管現(xiàn)在蠊田理骨干在城市花園進行了系的零干把統(tǒng)的理論服務”是物研修后通業(yè)管理服過嚴格的務的一種考試和考新突破。評走上新 的管理崗 位。1拖資深的小區(qū)管 理處為區(qū)域管心， 由 它對周 邊小區(qū) 新管理 處實行 工作統(tǒng) 一安 排、 分頭實 施，人 員統(tǒng)一 高度、分片服務， 財 務統(tǒng)一 分支、分別核 算這種4、9項之和況下

15、創(chuàng)造出的1項目現(xiàn)金流量表打分制一卡制同樣，對公共綠地、設備、衛(wèi)生、道路等的管理，也可以進行同樣的約束性管 理，住戶是上帝，可上帝也有犯錯誤的時候，如果讓這些上帝有規(guī)范居住的意識, 則是物業(yè)管理的難題。會所安排特色會所是許多新社區(qū)成功的新招，但會所經(jīng)營往往是物業(yè)管理公司的難點之 一，能把社區(qū)住戶吸引到會所里來，視會所為第二客廳，同時利用會所展開多種多 樣的社區(qū)文化、體育、娛樂活動，應該是新型物業(yè)管理公司追求的一個方向。項目名稱:下半年2011年社區(qū)安靜是每一個住戶的理想，但外部交通及社會噪音，內(nèi)部住戶的噪音永 遠都是每一個住戶的難題。特別是內(nèi)部社區(qū)的噪音管理。如對某些住戶的洫聲、 音響聲、裝修聲

16、、電視聲、吵鬧聲及各類游戲聲。物業(yè)管理是不是應該有一個公 平的管理公約，對其中個別住戶的違規(guī)行為進行處理以還社區(qū)一個安靜環(huán)境。2012年上半年1資金來源1.1自有資金1.2銷售收入1.3岀租收入2012年下半年合計信托融資銀行貸款其他來源資金運用土地及拆遷費用開發(fā)建設投資項目管理費用銷售費用經(jīng)營稅金及附加其它經(jīng)營成本費用土地增值稅所得稅銀行借款本金償還銀行借款利息支付2.121.41.51.622.12.22.32.42.52.62.72.82.92.102.113凈現(xiàn)金流4累計凈現(xiàn)金流5.2項目資金來源情況5.2.1自有資金截止到20年 月 日，已支付部分土地出讓金【】萬元，其它（請列明）【

17、】萬元。資金來源（請列明）522施工單位墊資情況請列明已與何家施工總承包單位，談到何種墊資條件，以及與該總包單位過往的合 作項目等。5.2.3預租售收入利用預售回款投入【】萬元，占全部投資額的，占全部銷售額的。5.2.4本項目銀行貸款項目計劃于20年 月獲取開發(fā)貸款【】萬，貸款期【】年。請列明與何銀行申請貸款，目前進度及條件53項目損益預測項目按可售面積計算，總收入總計【】萬元。5.3.1項目銷售、租賃收入分析:項目按可售面積計算，總收入總計【】萬元。物業(yè)功能銷售總價（萬元銷售單價（元/平方米住宅商業(yè)車位其它合計5.3.2項目利潤分析：項目預計實現(xiàn)銷售收入【】萬元，扣除成本、稅金，預計稅前利潤

18、【潤【】萬元。成本利潤表】萬元、稅后利項目按可售面積計算，總收入總計【】萬元?？颇拷痤~（萬元銷售面積單方（元/平 方米1.銷售收入2.直接投資3.期間費用管理費用營銷費用財務費用4.開發(fā)稅費土地增值稅（預繳） 營業(yè)稅及附加5.銷售利潤6.營業(yè)外收入7.項目利潤合計8.企業(yè)所得稅（清算）9.項目凈利潤10.經(jīng)濟指標：銷售凈利率投資利潤率54項目有關財務效益指標541項目投資利潤率項目投資財務評價指標項目總投資項目資金峰值項目稅前利潤銷售凈利潤率項目IRR542貸款償還期本項目公司預計20年【】月申請銀行開發(fā)貸款【】萬，期限【】年，還款來源為：_。543銷售率盈虧平衡點銷售率盈虧平衡點【 】,銷售均價盈虧平衡點：【】元/平方米；544交易結構合作方式：合作期限： 【】個月；交易結構：設立監(jiān)管賬戶，要求融資人按一定比例將項目銷售回款存入該賬戶。項目總收入股本投資項目稅后凈利潤%總投資凈利潤率%股本投資獲利倍數(shù)1 1 意見及建議需要說明的其情況。2 2 項目資料能夠證明以上1-7項所述事實的相關材料、憑證、依據(jù)等資料復印件并加蓋公章。融資企業(yè)提供的資料清單【請?zhí)峁陀〖ㄐ枘隀z的已年檢）并加蓋公章】企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（注冊號：_）;組織機構代碼證（代碼：_）；稅務登記證（_國稅號