1、精選優質文檔-傾情為你奉上房地產企業土地增值稅的計算方法一、土地增值稅實行四級超率累進稅率 (一)增值額未超過扣除項目金額50%的部分 稅率為30% (二)增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分 稅率為40% (三)增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分 稅率為50% (四)增值額超過扣除項目金額200%的部分 稅率為60% 二、計算土地增值稅稅額，具體公式如下： (一)增值額未超過扣除項目金額50%的： 土地增值稅稅額 = 增值額×30% (二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的： 土地增值稅稅額 = 增值額×

2、40%-扣除項目金額×5% (三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的：土地增值稅稅額 = 增值額×50%-扣除項目金額×15% (四)增值額超過200%的： 土地增值稅稅額 = 增值額×60%-扣除項目金額×35% 公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。 3、 扣除項目 (一) 取得土地使用權所支付的金額取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。 （二）房地產開發成本 房地產開發成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安

3、裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。 1、土地征用及拆遷補償費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。 2、前期工程費 包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 3、建筑安裝工程費 是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。 4、基礎設施費 包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。 5、公共配套設施費 包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。 6、開發間接費用 是指直接組織、管理開發項目

4、發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 （三）房地產開發費用房地產開發費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和按規定計算的房地產開發成本兩項金額之和的以內計算扣除。 凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和按規定計算的房地產開發成本兩項金額之和的以內計算扣除。上述

5、計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。（四）評估價格評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。 （5） 稅金稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加和地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。 （6） 加計的扣除 根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和按規定計算的房地產開發成本兩項金額之和，加計的扣除。 四、計算舉例 例 某房地產開發企業開發的一個房地產開發項目已經竣工結算，此項目已繳

6、納土地出讓金300萬元，獲得土地使用權后，立即開始開發此項目，建成10,000平米的普通標準住宅，以每平方米4,000元價格全部出售，開發土地、新建房及配套設施的成本為每平米1,500元，不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，賬面房地產開發費用為200萬元。已經繳納營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費、印花稅170萬元，請問如何繳納土地增值稅。 計算步驟如下： 第一步：計算商品房銷售收入 4,000×10,000=4,000萬 第二步：計算扣除項目金額 1、購買土地使用權費用：300萬元 2、開發土地、新建房及配套設施的成本：1,500元×10,000平方米1,500萬元 3、房地產開發費用： 因為不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，房地產開發費用扣除限額為：（3001500） ×10180萬元，應按照180萬元作為房地產開發費用扣除。 4、計算加計扣除：（3001500）×201800×20360萬元 5、稅金：170萬元 扣除項目金額3001,5001803601702,510萬元 第三步：計算增值額 增值額商品房銷售收入扣除項目金額合計 4,0002,5101,490萬元 第四步：確定增值率 增值率1,4902,510×10059.36 增值率超過扣除項目金