1、房地產應收帳款管理辦法應收賬款管理細則1 目的： 加強和規范集團各地產公司應收賬款的管理， 加快銷售房款 的回收， 降低資金占用，減少壞帳損失，防范財務風險。2 范圍：適用于各地產公司所發生的銷售應收賬款。3 職責：公司負責本規定的解釋及修訂；銷售部、 財務部及相關責 任部門負責具體實施。4 方法與過程控制1.1 管理原則1.1.1 主動避免原則：在確定銷售信用政策、銷售付款方式及合同 條款等方面 充分考慮房款回收風險，盡量減少應收賬款的發生和占 壓的時間。4.1.2 職責明晰原則： 建立明晰的崗位責任制及清晰的工作流程， 將 銷售、催 收、按揭、統計及核算等應收帳款管理的各個工作環節落 實到

2、具體部門、落實到 具體崗位、落實到具體人員。4.1.3 及時催收原則：對應收賬款應定期統計、定期核對，對到期款 項應及時 進行催收，盡可能在最短時間內回籠資金。4.1.4 有效保障原則： 對未按期付款或還款的客戶， 應根據有關法律 或合同規定采取不予辦理入伙手續和房產證、收取違約金、及時移 交法律程序等強有力的 限制措施，從而有效保障應收賬款的回收。4.2 職責劃分4.2.1 部門職責：4.2.1.1 各銷售部、客戶事務部（以下統稱銷售業務部門）為應收賬 款催收的直接責任機構，主要負責客戶信用的審查、按揭資料的收 集、銷售樓款及逾 期款的催收等。4.2.1.2 財務部為應收賬款催收的監督機構及

3、間接責任機構， 主要負 責房款的收取、銷售單據的開立、銷售樓款的核算、應收帳賬款的 分析及報送、應收帳款回收情況的動態跟蹤等。4.2.2 崗位職責： 根據銷售及催收流程設置銷售前臺崗、客戶事務崗、銀行按揭崗、 銷售 統計崗、應收賬款核算崗等五個崗位：4.2.2.1 銷售前臺崗：即為直接銷售人員，負責對客戶的資信考察、 與客戶簽訂樓宇認購書、催收首期款及一次性付款的全部樓款等。 該崗位設于各銷售部。4.222客戶事務崗：負責催收銷售合同簽定后的應收款項及督促客 戶備齊按揭 資料等。該崗位設于各銷售業務部門。422.3銀行按揭崗：負責向銀行辦理按揭手續并督促按揭放款的及 時到帳。該崗位設于財務部或

4、銷售業務部門。4.2.2.4銷售統計崗：該崗位設于每個項目銷售現場， 負責記錄、統 計客戶的付款情況，并及時督促銷售前臺崗向客戶收款。該崗位設 于銷售部或財務部。422.5 應收賬款核算崗：負責對應收帳款的核算、分析及動態跟 蹤等。該崗位設于各單位財務部。422.6各部門根據業務流程及人員設置情況， 可對以上崗位再進行 細分或合 并，并可一人多崗，或一崗多人。4.2.3 以上相關責任部門、責任崗位及責任人的考核應與應收賬款 催收情況直接掛鉤。4.3 應收賬款形成前的風險防范4.3.1根據各部門的實際情況，制定相應的銷售付款政策，并盡可能鼓勵客戶采用一次性交清或按揭的付款方式，限制采用分期付款

5、方式；即使采用分期付款方式，付款期限也應盡量限制在樓宇建設 期內。4.3.2對于要求采用分期付款方式的客戶，銷售前臺崗必須按銀行按 揭審查的標準對其進行嚴格的資信調查，并報銷售業務部門負責人 批準。對非一次性付款 的大戶購買的資信情況，應予特別關注。4.3.3在簽訂正式銷售合同之前，銷售部可與客戶簽訂樓宇認購書， 確定房號、 總價及付款期限，同時務必讓客戶了解清楚有關付款須 知的內容。4.3.4對于采用一次性或按揭付款方式的客戶，簽署銷售合同時，原則上應滿足以下條件：一次性付款的客戶交清房款；按揭客戶交清 認購書約定的首期款；對于采用分期付款方式的客戶，必須交清認 購書約定首期款，才能與其簽訂

6、合同。4.3.5銷售合同簽署之前款項的催收：4.3.5.1銷售統計崗應每日清理首期款及一次性付款的樓款支付情 況，并將該款項到期、逾期情況及時知會銷售前臺崗，以便于及時 催收和簽訂銷售合同。4.3.5.2按照樓宇認購書約定的應支付款項，銷售前臺崗應至少在到期前一日向 客戶提示確認。435.3對于因特殊情況確需延期付款的客戶，可由客戶提出書面申請，在銷售前臺崗報本部門領導批準后，酌情給予一定寬限期，并 在樓宇認購書中予以注明。如該客戶超過寬限期仍未付款，則按4.3.5.4 處理4.3.5.4 對超過樓宇認購書規定交款日仍未交清首期款或全款的客戶，各責任部門及責任崗位應積極催收，通常逾期一周內，銷

7、售前 臺崗應先采用電話催收方式，無效則由公司法律人員配合發出催款 通知書（催款通知書應采用特快專遞形式，以留有證據，以下相同）；逾期兩周，按樓宇認購書約定應收取的滯納金，再發罰款通知書；以上若仍收不回，銷售前臺崗及銷售統計崗應將此情況及時知會本 部門領導，并在公司律師的配合下，電話通知客戶后，根據樓宇認 購書約定相應采取沒收定金、將房屋另行出售等措施。4.4 各類性質應收帳款的管點4.4.1應收帳款按性質可作類：4.4.1.1應收銀行按揭款：指已向銀行申請辦按揭手續但尚未到帳的 款項。4.4.1.2應收客戶按揭欠款：指已辦妥按揭手續應按期供款的客戶， 在我公司為其擔保的期限內，發生的逾期仍未支

8、付的欠款。4.4.1.3分期付款欠款：指采用分期付款方式的客戶，發生的未按合 同規定期限交納的逾期房款。4.4.2 對應收銀行按揭款的管理要點：4.4.2.1 各部門應在合同中定明，如因客戶原因造成按揭辦理延遲 的，客戶應承擔違約責任，公司可向其收取一定金額的違約金，造成公司損失的，還應當負賠償責任。442.2客戶事務崗應配合銀行按揭崗督促客戶在一定期限內（通常不應超過兩個月）備齊按揭資料，資料齊全后，銀行按揭崗應在第 一時間內將其交予銀行辦理，并督促銀行提高辦理效率，盡量加快 按揭款到帳的速度。4.4.2.3按揭款未獲批準的，各單位不得為客戶辦理入伙手續或房產 證。4.4.2.4銀行按揭崗的

9、業績考核應與按揭款到帳速度掛鉤。4.4.3 對應收客戶按揭欠款的管理要點：4.4.3.1對于銀行按揭，各部門應與放款銀行充分溝通協調，盡量不對按揭款提供擔保，或盡量縮短擔保的期限。443.2在合同中訂明，如客戶在公司擔保期內未按期還款使公司遭 受經濟損失的，逾期未超過一定期限（通常為三個月），應向公司 支付延期付款的違約金，超過一定期限（通常為三個月），公司有 權配合銀行收回其房產。4.4.3.3客戶在辦理入伙手續或房產證之前發生按揭欠款的，客戶事務崗應在加緊催款的同時將此情況及時知會法律部門，由法律部門 提出處理意見。4.4.3.4對按揭欠款，各部門應積極催收，超過規定交款日一定期限 （通常

10、為三 個月）仍無法收回的，客戶事務崗應將其及時移交法律部門，由公司律師采用特 快專遞形式發催款書面函；若仍收不回的， 則按合同中相應條款追宄法律責任。4.4.4 對分期付款欠款的管理要點4.4.4.1各部門應在合同中定明，如客戶未按合同規定按期給付房款 的，逾期未超過一定期限（通常為三個月）的，應向公司支付延期 付款的違約金；超過該一定期限，公司有權與客戶解除合同，并收 取違約金。4.4.4.2各單位應在合同中定明，分期付款的客戶在辦理入伙手續或 房產證之前發生拖欠款項的，各部門有權不為其辦理直至其給付全 部到期應付款和相應的違約金。4.4.4.3對于當期應收款項，客戶事務崗應至少在到期前一日

11、向客戶 確認付款； 若逾期仍未付款，應采取打電話、發書面函等措施積極 催收。4.4.4.4對超過合同約定交款日一定期限（通常為三個月）仍無法收 回的欠款， 客戶事務崗應將其及時移交法律部門，由公司律師采用 特快專遞形式發催款書面函，若仍收不回的，則按合同中相應條款 追宄法律責任。4.5 應收賬款的跟蹤、監督4.5.1各部門應啟用適當的銷售管理軟件， 對銷售付款情況（包括業 務經辦人、 金額、合同付款日期等）進行實時記錄。該軟件由銷售 統計崗及應收賬款核算崗共同操作，有關部門及人員共享。4.5.2為便于及時掌握及控制或有負債情況，銀行按揭崗應配合應收 賬款核算崗建立按揭擔保量的動態記錄，定期知會

12、公司領導、財務 部及各業務部門領導，并至少每半年向集團總部報送一次。4.5.3應收賬款核算崗應對應收帳款的發生、回收等情況進行及時跟 蹤及按時，做出賬務處理，并每月按帳齡及責任人編制應收賬款分 析表，向本單位領導、財務部及各業務部門領導、各責任人報送。 應收賬款的帳齡應至少分為 3個月以內、3-6個月、6-12個月、1-2 年、2-3年、3年以上六個時段。各部門可根據管理需要及合同條款， 對以上賬齡再進行細分。4.5.4銷售業務部門至少每季度制定收款計劃，并聯合財務部對計劃 執行情況進行動態跟蹤；銷售業務部門應至少每季度對計劃完成情 況進行分析，并將分析報告提交財務部核實、簽署意見后，報送公 司領導、財務部及各業務部門領導。各單位應按計劃完成情況對相關責任部門進行考核。4.5.5各部門對賬齡超過1年的應收賬款，應列為遺留問題，并由法 律部門參與催收；對逾期超過十八個月、單個客戶欠款或由于同個 項目同種原因欠款累計超過100萬元的，應成立由法律、銷售業務、 財務部門有關人員組成的清欠小組專門負責催收。4.5.6財務部應定期或至少每年年度終了，對應收帳款進行全面清 查，對帳齡過長（