1、精選優質文檔-傾情為你奉上目 錄附件一：鴛鴦舊城改造二期項目地塊宗地圖附件二：牌坊片區項目地塊宗地圖專心-專注-專業第一章 重慶北部新區概況一、北部新區基本概況北部新區位于重慶主城區，南臨渝中半島，北靠江北國際空港區，西接嘉陵江，與高等院校、科研院所密集的沙坪壩區、北碚區數橋相連，東依長江寸灘港區，規劃面積136.6平方公里，是重慶中心城區難得的一片地勢平緩開闊的大面積開發區。北部新區成立以來，逐漸成為重慶規劃中“最具活力的都市發達圈的核心增長極”，也是重慶財富的新高地，已經成了重慶市民心目中的“高尚富人區”。2004年重慶秋季房交會上，跨過新牌坊的北部新區的房屋均價和成交量都歷史性地超過了渝

2、中區。區域內一系列頂級住宅區篩選了一大批財富和精英人群作為這一帶的主流居民，購房業主大多是有錢、有車的人，社會上層人群的特征比較明顯，他們有更高的生活品位和更高的文化素質。 從北部新區現有開發條件上看，未來該區域的房地產開發將可能向人和、機場沿線及冉家壩方向拓展，如龍湖、保利等地產大鱷的開發就已經超越新牌坊向北部新區的縱深發展了。其中，超過500畝的有9家，超過1000畝的有6家，該區域地產項目占地總和已超過萬畝。從產品上看，面對市場競爭，區域內的地產市場細分已越來越明顯，同一檔次可以設計不同產品類型，同一種產品類型可能又有不同的定位，而且賣點越來越豐富，在未來的市場中，房屋產品的精品、細致化

3、趨勢必將往高端方向發展。如果政策和市場不發生重大變化，北部新區的房地產開發勢必將推動重慶地產向擁有財富的貴族時代挺進。 配套設施：區內交通配套完善，是中國西部南北(渝黔、渝合高速公路)、東西(成渝、渝萬高速公路)公路大通道交匯樞紐；將于2005年通車的渝懷鐵路橫貫境內，城市輕軌環線3號、4號、6號線均經過區內，其中3號線(市中心區江北國際機場)已經動工。構成北部新區骨干路網的“開山通海興渝州”七條金系列干道，到目前為止，寬54米，長18.7公里的金開大道已經建成。而金山、金通、金海、金興、金渝、金州也都正在建設和規劃之中。設計70萬標箱、連接長江三角洲的寸灘港集裝箱碼頭已開工建設。中國西南最大

4、的電信交換樞紐落戶其南緣。優越的地理位置和發達便捷的交通、通信條件，賦予北部新區獨特的區位優勢和巨大的發展潛力。二、未來規劃定位按照新區規劃簡圖，未來的北部新區將由人和、大竹林、禮嘉、黃茅坪、翠云、鴛鴦、金山七個組團構成。其中人和、禮嘉、鴛鴦不但包括商務區、研發區，還包括環境優美的高檔居住區，而大竹林、金山等組團則是工業區。 在這七個組團之間，其中包括一個森林和鳥類保護區，兩個景觀林木培植區，3個主題生態公園，4個生態農業區。統計顯示，北部新區的環保綠化面積占整個規劃面積的20以上。這一區域將會是重慶市最主要的高檔住宅開發區和“富人區”。北部新區原有居民10萬左右，按照新的規劃未來的北部新區將

5、成為65萬人口的居住地，其中常住人口50萬，流動人口15萬。隨著大型企業、高品質住宅的入住，北部新區也將成為高收入、高素質人群的首選居住地。而新增加的55萬居住人口，讓眾多房產開發商看到了一個潛在的需求客戶群。 三、競爭優、劣勢分析優勢：1、區域房地產開發起點高，銷售價格高，富人區的形象已為廣大市民認同；2、北部新區經濟發展迅速，投資踴躍，交通便捷，基礎設施好，配套完善，非常適宜開發高檔住宅，是理想的人居環境；3、該區域的開發企業實力強，開發的項目規模大，容易在市民心目中營造好的樓盤形象 劣勢：1、區域房地產開發量大，面市期集中，市場需要較長時間才能消化；2、大項目多，競爭激烈。第二章 北部新

6、區項目簡介重慶奧林匹克花園     重慶奧林匹克花園位于重慶市北部新區經開區內的蔡家溝片區，項目總用地3373畝，是重慶市目前最大的樓盤，總建筑面積達250萬平方米。地塊依山傍水，天然地形特征豐富，將打造未來重慶具有國際品質的大型山水居住城。     本項目位于重慶市北部新區，是重慶市城市發展戰略轉移的重心點，區域景色別致，自然環境優美。該項目將從區域的城市功能定位角度發展，使項目風格與區域的城市性格相統一，并充分結合奧林匹克花園所獨具的運動健康的生活理念，使得項目成為城市形象與人文展示的最好代言者。融科·

7、;蔚城融科·蔚城在規劃設計上打破普通封閉小區布局，引入國際先進的街區式住宅開發模式，從建筑規劃的根本入手，為業主提供多樣化的公共生活空間。        在融科·蔚城總建筑面積85萬平米的規模中，整個社區以多層建筑為主，部分小高層、高層點綴，并布置少量別墅、TOWNHOUSE，整個社區建筑形態多樣，高低起伏，形成豐富的變化空間。金科·天湖美鎮金科天湖美鎮位于北部新區金開大道1號，占地面積約850畝，其中擁有一面積蓄100畝左右的天然湖泊，另有一占地面積約250畝的運動主題公園。項目背靠

8、群山，三面臨水，擁有良好的自然山水資源。顯赫的區域優勢，地處重慶顯赫人居版塊。重慶棕櫚泉國際花園     重慶棕櫚泉國際花園位于重慶市北部新區金開大道88號。項目總占地1200畝，總建筑面積約80萬平方米。整塊用地由四周呈緩坡狀跌落至水面面積約160畝的湖泊，南低北高，湖光掠影，形成天造地設的自然大園林，是打造高品質綜合社區的詩意棲居之地。棕櫚泉國際花園項目主要由住宅區和生態公園組成，生態公園占地約240畝，其余為住宅用地。上海復地·上城復地·上城為位于渝北北部新區金渝大道81號，項目總占地480畝，建筑形態為點式和板式相結合的高層建

9、筑+少量花園樣房和疊加別墅。復地·上城處于北部新區版塊的制高點，視野開闊，周圍的自然景觀一覽無遺。建工·未來城    建工·未來城，重慶北部新區首席科技住宅社區，它位于重慶市北部新區園翠云組團金開大道1666號，占地面積約1300畝，體育運動公園及森林休閑公園面積約400畝，原生態湖泊約50畝，總建筑面積約80萬平方米。   重慶北部新區花園洋房銷售價格表項目名稱花園洋房價格重慶奧林匹克花園3900融科·蔚城4200金科·天湖美鎮4500重慶棕櫚泉國際花園4500上海復地&#

10、183;上城3500建工·未來城3500重慶別墅銷售價格表項目名稱建筑風格銷售均價龍湖·藍湖郡地中海風情獨立別墅：11000元/保利國際高爾夫花園北美山地風格獨立別墅：10000元/高山流水北美風格獨立別墅：8000元/長青湖現代風格獨立別墅：8400元/南嶺雅舍原生原態山地風格獨立別墅：8500元/山語間澳洲風格獨立別墅：7000元/第三章 鴛鴦舊城改造二期項目分析一、地塊基本情況該地塊位于重慶北部新區經開園鴛鴦鎮舊址，土地總面積為.2平方米(合193.22畝)，其中，出讓用地(含綠化指標的綠化控制帶).9平方米(合181.76畝，含城市拆遷面積59.10畝)，道路分攤用

11、地7637.3平方米(合11.46畝)。用地性質及其他：居住(含配套商業)用地，容積率1.5，建筑密度30%，綠地率35%；出讓年限：居住50年、商業40年。土地級別及出讓金標準：商業按5級，出讓金標準380元平方米；居住按6級，出讓金標準250元平方米。二、地塊分析該地塊呈梯形形狀，地勢較為平坦，南北長約580米，東西最寬處約320米、最窄初約100米。東臨保利國際花園、南臨上海復地·上城、西臨金開大道(與融科·蔚城相對)、北臨西部建材城。(見附件一)三、項目SWOT分析1、項目優勢1)、位置優勢：該項目位于北部新區中心區域，周邊聚集有上海復地·上城、融科

12、83;蔚城、西部建材城、保利國際花園、金山國際廣場等大型開發項目，位置優勢明顯。2)、交通優勢：項目西臨金開大道，交通十分方便。3)、景觀優勢：項目東臨保利高爾夫球場，自然景觀資源十分優越。2、項目劣勢1)、生活配套欠缺：目前，整個區域正處于開發建設階段，生活配套和商業氛圍欠缺。2)、周邊大盤對本項目的影響：由于周邊大盤較多，品質相對較高。因此，在項目定位及開發建設時必須加以重視。3、項目機會1)、宏觀經濟穩定發展：重慶市經濟形式總體良好，宏觀經濟穩定增長，房地產市場發展趨勢較為穩定。2)、生活方式改變帶來的市場需求：隨著人們生活方式的改變、生活質量的提高，使人們更加懂得享受生活的樂趣。生活方

13、式改變帶來較大的市場需求。4、項目威脅2005年3月以來，國務院和有關部委出臺的一系列政策，銀行對個人房貸申請的審查加嚴、央行加息導致貸款成本增加，在一定程度上會抑制消費者的購買需求。結 論：通過對本項目的上述分析，可以得出如下結論：1)、本相目具有較大的市場優勢和客戶群體優勢，是一個較好的房地產開發項目。2)、本項目的市場定位應具有適度的超前性。3)、本項目對豐富公司產品形態、樹立公司品牌、提高公司知名度有著積極的意義。四、項目定位1、項目形象定位1)、具有豐厚的文化底蘊和服務特色的高檔物業。2)、具有獨特的建筑風格、良好的自然景觀，融山、水、林、園、建筑于一體的生態住宅區。2、產品定位自然

14、景觀與建筑形態完美相融、居住文化與生活品質和諧統一。產品形態以別墅、TOWNHOUSE、花園洋房等中高檔住宅為主，及商業與公建配套建筑。3、項目市場定位主力市場：重慶市主城區；次要市場：重慶市其他區域、及市外區域。4、客戶群體定位對生活品質要求全面、崇尚健康生活、重視生活質量、具有較強的經濟基礎的消費群體，是本項目的目標客戶群體。五、項目投資分析本地塊項目的技術經濟指標：項目技術經濟指標 附表一:序號名 稱指 標備 注一項目技術指標1項目名稱鴛鴦老城鎮二期2項目位置重慶北部新區經開園3用地面積凈用地181.76畝道路分攤11.46畝4用地性質居住(含配套商業)5建筑容積率1.5車庫面積位未計入

15、6綠化率35%7建筑密度30%8總建筑面積(萬)22.908.1其中:商業(萬) 1.82商業與住宅比按1：98.3 住宅(萬)16.368.4 車庫(萬)4.72地下建筑全部二項目經濟指標1銷售收入(萬元)75079.792項目總投資(萬元)61468.933稅金及附加(萬元)4129.394增值稅預提(萬元)750.805利潤總額(萬元)8730.676投資利潤率(%)14.207單方造價(元/平方米)2684.338價格年增長率% 說明: 1、因項目諸多因素不確定，不具備動態分析條件，故本次只做靜態分析。 2、戶均面積130，停車位按1個/戶、商業及公建按200一個計算項目投資估算：項目

16、投資估算表 附表三:序號費用名稱費 用 估 算面積 (萬)單價 (元/)總價 (萬元)占總成本比例(%)備注一土地成本22.90 907 20770.47 34 1.1+1.21.1土地出讓綜合價金22.90 881 20165.50 1.2契稅22.90 26 604.97 (1.1)*3%二規費22.90 195 4465.34 7 2.1+2.2+2.32.1建設配套費22.90 140 3205.89 2.2人防易地建設費22.90 40 915.97 2.3其他規費(合計)22.90 15 343.49 三、工程成本22.90 1370 31366.68 51 3.1+3.2+3.3

17、+3.73.1平基土石方22.90 17 386.44 3.2土建成本（合計）22.90 800 18319.36 3.2.1+3.2.2+3.2.63.3外墻裝飾及窗22.90 150 3434.88 3.4安裝成本22.90 160 3663.87 含設施、設備費用3.6小區市政管網、道路及景觀22.90 150 3434.88 3.7勘察、設計、咨詢費22.90 53.0 1213.66 3.7.1+3.7.2+3.7.73.7.1勘察費22.90 5 114.50 3.7.2設計費（國外）22.90 22 503.78 3.7.3設計費 （國內）22.90 16 366.39 3.7.

18、4監理費22.90 5.5 125.95 3.7.5造價咨詢費22.90 4.50 103.05 3.8不可預見費22.90 40 913.59 （3.1+3.2+3.3+3.4+3.5+3.6+3.7）*3%四直接成本22.90 2472 56602.49 土地成本+規費+工程成本五間接成本22.90 213 4866.44 8 5.1+5.2+5.3+5.45.1管理費22.90 74 1698.07 直接成本*3%5.2財務費用22.90 30 686.98 暫按30元/平方米預估5.3集團研發管理費22.90 10 228.99 5.4營銷費用22.90 98 2252.39 銷售收入

19、*3%六成本合計22.90 2684 61468.93 100 直接成本+間接成本七銷售收入22.90 3279 75079.79 7.1+7.2+7.37.1住宅（合計）16.36 3200 52352.00 7.1.1+7.1.2+7.1.37.2商業用房1.82 6000 10920.00 7.3地下車庫4.72 2500 11807.79 八銷售稅金22.90 213 4880.19 8.1+8.28.1營業稅及附加22.90 180 4129.39 銷售收入*5.5%8.2土地增值稅(預提)22.90 33 750.80 銷售收入*1%九利潤（稅前）22.90 381 8730.67

20、 銷售收入銷售稅金成本合計結論：1、通過測算，本項目的總投資收益率為14.20%，項目基本可行。2、若能適當提高容積率指標，則項目的投資效益會更好。3、若投資該項目，須對市場、產品形態、客戶群體作進一步研究。第四章 牌坊片區項目分析一、地塊基本情況該地塊位于重慶北部新區經開園鴛鴦牌坊片區，土地總面積為.7平方米(合715.82畝)，其中，出讓用地(含綠化指標的綠化控制帶).5平方米(合699.14畝)，道路分攤用地11120.2平方米(合16.68畝)。用地性質及其他：居住(含配套商業)用地，容積率1.2，建筑密度35%，綠地率30%；出讓年限：居住50年、商業40年。土地級別及出讓金標準：商

21、業按7級，出讓金標準290元平方米；居住按7級，出讓金標準210元平方米。二、地塊分析該地塊呈梯形形狀，地勢較高、高差較大(與漢渝路的最大高差約62米、平均高差約30米)，四邊長度分別約為：1130米、828米、1030米和626米。東南方臨保利國際花園、西南方臨西部建材城、東北方臨建工·未來城、西北方臨與金開大道平行的漢渝路。(見附件二)三、項目SWOT分析1、項目優勢1)、交通優勢：項目鄰金開大道，交通十分方便。2)、景觀優勢：項目東南臨保利國際花園，自然景觀資源十分優越。3)、高度優勢：本項目所處位置為北部新區的制度高點，項目整體高度高，視野非常開闊。2、項目劣勢1)、生活配套

22、欠缺：目前，整個區域正處于開發建設階段，生活配套和商業氛圍欠缺。2)、地勢較高、高差較大：由于與漢渝路的高差較大，使開發成本增大。3）、山地建筑對客戶群體：山地建筑對客戶群體的購買心理有較大的影響。3、項目機會1)、宏觀經濟穩定發展：重慶市經濟形式總體良好，宏觀經濟穩定增長，房地產市場發展趨勢較為穩定。2)、生活方式改變帶來的市場需求：隨著人們生活方式的改變、生活質量的提高，使人們更加懂得享受生活的樂趣。生活方式改變帶來較大的市場需求。4、項目威脅2005年3月以來，國務院和有關部委出臺的一系列政策，銀行對個人房貸申請的審查加嚴、央行加息導致貸款成本增加，在一定程度上會抑制消費者的購買需求。結

23、 論：通過對本項目的上述分析，可以得出如下結論：1)、本相目地理位置較好，具有較大的發展潛力。2)、本項目對豐富公司產品形態、樹立公司品牌、提高公司知名度有著積極的意義。四、項目定位1、項目形象定位1)、具有豐厚的文化底蘊和服務特色的高檔物業。2)、具有獨特的建筑風格、良好的自然景觀，融山、水、林、園、建筑于一體的生態住宅區。2、產品定位自然景觀與建筑形態完美相融、居住文化與生活品質和諧統一。產品形態以別墅、TOWNHOUSE、花園洋房等中高檔住宅為主，及商業與配套建筑。3、項目市場定位主力市場：重慶市主城區；次要市場：重慶市其他區域、及市外區域。4、客戶群體定位對生活品質要求全面、崇尚健康生

24、活、重視生活質量、具有較強的經濟基礎的消費群體，是本項目的目標客戶群體。五、項目投資分析本地塊項目的技術經濟指標：項目技術經濟指標 附表一:序號名 稱指 標備 注一項目技術指標1項目名稱鴛鴦老城鎮二期2項目位置重慶北部新區經開園3用地面積用地699.14畝道路分攤16.68畝4用地性質居住(含配套商業)5建筑容積率1.2車庫面積位未計入6綠化率30%7建筑密度35%8總建筑面積(萬)63.678.1其中:商業(萬) 1.108.3 住宅(萬)53.81花園洋房及別墅8.4 車庫(萬)7.74地下建筑全部8.5 公建配套(萬)1.02 二項目經濟指標1銷售收入(萬元).532項目總投資(萬元).

25、603稅金及附加(萬元)13204.764增值稅預提(萬元)2400.875利潤總額(萬元)20419.306投資利潤率(%)10.017單方成本(元/平方米)3205.06 說明: 1、因項目諸多因素不確定，不具備動態分析條件，故本次只做靜態分析。 2、戶均面積180，停車位按1個/戶、商業及公建按200一個計算項目投資估算：項目投資估算表 附表三:序號費用名稱費 用 估 算面積 (萬)單價 (元/)總價 (萬元)占總成本比例(%)備注一土地成本63.67 1022 65067.98 32 1.1+1.21.1土地出讓綜合價金63.67 992 63172.80 1.2契稅63.67 30

26、1895.18 (1.1)*3%二規費63.67 195 12415.38 6 2.1+2.2+2.32.1建設配套費63.67 140 8913.61 2.2人防易地建設費63.67 40 2546.74 2.3其他規費(合計)63.67 15 955.03 三、工程成本63.67 1623 .36 51 3.1+3.2+3.3+3.73.1平基土石方63.67 51 3221.21 3.2土建成本63.67 1127 71777.18 3.2.1+3.2.2+3.2.63.2.1商業用房1.10 1200 1320.00 3.2.2住宅用房53.81 1150 61881.50 3.2.3地下車庫7.74 950 7351.68 3.2.4公建配套1.02 1200 1224.00 3.3安裝成本63.67 155 9855.43 含設施、設備費用3.3.1商業用房1.10 140 154.00 3.3.2住宅用房53.81 160 8609.60 3.3.3