1、物業管理工作制度XX 公司XX 年 X 月目錄1、辦公室人員工作制度12、收款員及收費工作制度33、水電暖維修工工作制度44、保安人員工作制度65、小區車輛停放、出入管理制度96、衛生保潔人員工作制度117、考勤制度與請銷假制度138、辦公用品購買、領用制度149、員工工裝管理制度1510、員工廉潔工作制度1611、保密制度1712、有償服務收費制度18辦公室人員（前臺接待）工作制度1、貫徹落實公司規章制度，做好上傳下達銜接工作。2、起草公司有關文件，記錄整理有關會議紀要，做好 文件資料審閱保管、文書檔案管理，及時做好各級文件的收 發送閱、催辦和歸檔工作。3、負責勞動工資、勞動保護等工作，認真

2、做好員工聘 用、解聘等各項用工手續。4、配合公司對各崗位工作人員的管理服務質量進行檢 查評分等工作。5、做好來訪人員或投訴業主的接待工作，認真解答并 做好記錄。6、認真負責抓好業戶入住手續、裝修手續，建立業戶 檔案，對業戶資料保密。7、協調公司對外以及內部各崗位之間的工作關系，積 極宣傳、樹立公司形象，負責公司內部刊物的編輯、審核、 發送。8、負責辦公用品的采購、使用和管理。9、檢查、監督各崗位人員勞動紀律執行情況，審核員 工考勤登記和員工工資單等。附：辦公室考核標準辦公室人員考核標準序 號考評項目和標準標準分考核評分標準扣 分扣分原因-一-貫徹落實公司規章制度和領導 指令，做好上傳下達銜接工

3、作10未及時做好銜接工作扣1-2分-二二起草公司有關文件 記錄整理公司會議紀要 及時做好各級文件的收發、送 閱、催辦和歸檔工作妥善管理、保管公司各類證件、 證書和其他資料檔案嚴格執行印章使用制度20未按時完成文件的起早扣1-2分未按要求記錄、整理、歸檔會議 紀要扣1-2分文件收發、送閱、催辦和歸檔不 及時扣1-2分證件證書和資料檔案遺失扣2-3分印早使用造成不良影響或后果扣2-3分三做好公司人事檔案管理，及時辦 理新錄用人員的手續和檔案 及時辦理調動人員的交接手續 及時妥善辦理辭職、辭退人員的 有關手續20錄用手續不及時辦理扣1-2分未辦理調用交接手續扣1-2分未妥善協調關系和及時辦理手續扣1

4、-2分四做好來訪人員或投訴業主的接 待工作，解答、記錄提出的有關 問題，注重提升公司形象5接待工作有損公司形象扣1-3分五協同公司對員工進行業務和技能培訓，并做好記錄5無培訓計劃扣1-2分 有培訓，無記錄扣1-2分六妥善平息和處理勞動糾紛10未及時妥善平息勞動糾紛扣1-2分七嚴格、公正檢查各部門勞動紀律 和管理服務質量情況 嚴格把關員工考勤登記和員工 工資審核10未按要求檢查評比扣1-2分考勤、工資審核把關不嚴扣1-3分八妥善管理、使用公司電腦、復印 機等重要辦公設備嚴格易損易耗辦公用品的購買、 發放，并做好發放登記，減少辦 公費用10出現人為損害現象扣1-2分 造成浪費，增加辦公開支扣1-2

5、分九遵守公司各項規章制度 及時做好領導交辦的其他工作10不遵守規章制度，一次扣 1-2分 未及時完成交辦的工作扣 1-2分收款員崗位工作制度：1、堅守工作崗位，工作認真負責。2、物業管理費、停車費、房租、代收的水電費及衛生 費等各項費用的收繳工作，做到按時足額收繳。3、收取的各項收入滿 1000 元必須上交總公司財務部4、建立帳簿，及時登記，做到文字摘要清楚，數字準 確，內容完整。5、發票、單據等，按規定及時送交總公司財務入帳。6、白條一律不得報銷。7、做好財務保密工作。8、調離崗位需辦妥移交手續，同時由總公司財務部經 理監交。收費制度：1、收款員負責物業管理服務費的收取工作。2、收費項目必須

6、合法，收費標準必須經物價部門或業 主委員會批準同意。3、收費項目和標準必須在公示欄予以公布，并公布投 訴電話。4、收費必須開具稅務部門統一發票，發票不得涂改。5、接到收費問題投訴，必須按程序及時處理，并將結 果反饋投訴人。1、嚴格遵守維修管理制度，按章辦事。2、在保修期內，對業戶反映的維修事項，做好記錄， 及時進行維修。維修完畢后，由業戶在維修單上簽字。出了 保修期，業戶需要維修，按規定做到有償服務。3、對業戶有禮有節，注意守時守信用，不能借故刁難 業戶，不得推諉責任。4、定期檢查水電暖使用及運行情況。工作中認真檢查， 細心檢查，不走過場。發現問題及時處理；發現重大疑難問 題，立即向公司匯報。

7、5、定期保養。對水電暖設備做到定期保養，使設備處 于良好狀態，并做好保養記錄。6、節約維修成本。申領、購買材料做到科學合理、不 浪費。節約使用維修材料，降低維修成本。維修使用的工具 用后保管好。7、不斷學習專業技術，提高自身專業水平。在掌握一 般維修技術的基礎上，要熟悉房屋構造、設備設施性能及有 關設備修理、施工程序等，盡量采取科學合理的施工方法， 選用適宜的材料，達到較好的維修效果。8、完成公司交辦的其他工作。附：維修工考核細則維修工考核細則序號項目考核細則扣分標準一一一堅守崗位（10 分）1、熱愛本職工作，遵守規章制度。2、準時上下班，不脫離崗位，不私自外 出。3、工作時統一著裝，佩戴上崗

8、證。未遵守，一次扣1分 未遵守，一次扣1分 未遵守，一次扣1分二二二及時維修保證質量（60 分）1、熟練掌握各種專業技術，確保維修質 量。2、執行公司決定，服從公司工作安排。3、做好小區內水電暖、設施的維修、保 養工作，做到小修不過夜、大修不拖 延，維修及時率達 98%合格率達 100%4、定期檢查有關設施，發現問題及時解 決。5、工作時嚴格遵守操作規程，注意安 全，杜絕重大事故。不遵守規定，未按規 定進行維修，每發現 一次扣2分三合理使用 降低成本（20 分）1、合理申領、購買材料，不得私用，不 得浪費。2、采取合理的施工方法，節約使用材 料。3、仔細使用工具、器具，用后及時歸位， 并定期保

9、養，降低成本。四文明服務（10 分）1、上門維修時，對業主有禮有節，做到 守時守信用，保質量，維修完畢，及 時清理現場。2、在工作中時刻注意維護公司形象，不 準無故刁難業主，不得向業主私收費 用，不得推卸責任。業主有效投訴一次扣2-5分一、保安人員應嚴格執行有關規定，文明執勤，禮貌待 客，認真負責，服裝整齊，儀容端莊，按時交接班，并做好 交接班記錄。二、對流浪乞討、 拾破爛和收買廢舊物品以及叫賣人員， 推銷人員等各類閑雜人員未經同意不準其進入小區。嚴格控 制外來人員及車輛進入轄區，實行詢問、登記制度。三、保持門崗周圍環境的整潔及設施標志完好。四、門衛值班室禁止非工作人員滯留，以免影響門衛正 常

10、工作；值班室內物品應保管愛護、擺放整齊，衛生良好。五、執行工作和客戶來訪時應站立， 提前主動上前詢問； 工作時間不允許從事與工作不符的事，嚴格遵守值班紀律。 值班期間要嚴守崗位， 不能擅離職守， 嚴禁飲酒、 閱讀報紙、 睡覺等現象發生。一經發現公司將給予警告，情節嚴重的將 給予經濟處罰。工作應使用文明用語。六、發生突發事件和發現重大問題，應及時啟動應急預 案，并及時上報。無論發生任何情況，門衛都必須保證有人 留守。七、上下班高峰期保安人員應保證在崗，快速兼靈活處 理機動車進出小區，避免進出小區車輛長時間堵塞道路。八、堅持巡邏制度。突出中午及夜間巡邏。九、對因業戶及有關人員原因損壞小區設施、設備

11、及公 司辦公物品，保安人員有權要求損壞者照價賠償，損壞者拒 賠的，保安人員對損環者有權暫不放行，報警處理。十、管道井、電表箱鑰匙由保安人員嚴格管理。如有業 戶臨時使用鑰匙，必須與業主共同前往，用完帶回，做好使 用記錄，歸箱加封，絕對不允許業主私自帶走使用。十一、服從公司的統一安排，堅決完成公司安排的有關 任務，做到雷厲風行，令行禁止。附：保安人員考核細則保安人員考核細則序 號項目考核細則扣分標準一一一精神面貌（10 分）1、以飽滿的精神進入崗位，不留長發，不蓄胡 須。2、按規定著裝，穿戴整齊，佩戴上崗證。不符合要求， 每發現一次扣1分二二二規范執勤（15 分）1、保持良好崗位形象，態度和藹，儀

12、表端莊， 自然、大方、熱情。2、用語規范，說話和氣，口齒清楚。3、經常使用崗位文明用語：“您好”、“請”、“對 不起”、“請合作”、“我能為您提供什么服 務” 4、站姿端正，行走穩健，坐姿大方。不得雙手 叉腰、交叉胸前、插入褲兜或隨意亂放。不符合要求， 每發現一次扣1分-三門衛管理（30 分）1、準時上下班，未經批準不擅自離開崗位。2、接班人員提前十分鐘到崗進行交接班，并做 好交接班記錄。3、對進入的外來人員、車輛進行嚴格檢查、登 記，禁止三無人員入內。4、對業主的詢問、投訴要熱情接待，耐心聽取， 及時解決。5、咼峰期間要進行站立守衛。執勤期間禁止做 與工作無關的事情。6、按規定開啟、關閉區域

13、大門。7、交接班要嚴格檢查警械、通訊裝備完好情 況。8每次交班人員必須在交班前打掃岡亭內外 衛生。不符合要求， 每發現一次扣1分四定時巡查（25 分）1、對小區進行不間斷巡查，發現問題及時處 理，對亂停放車輛進行耐心勸導，對可疑人 員進行查問。2、發現踩踏草坪、在綠化帶上踢足球、亂晾衣 服等行為要及時阻止。3、對區內消防、公共設施進行查看，發現問題 及時上報。4、對違章裝修進行檢查、勸阻、停工。5、對區內綠化、衛生進行看護，發現冋題及時 改正或通知相關責任人。不符合要求， 每發現一次扣1分五文明服務（10 分）熱情為業主提供服務，熱情接待來訪人員，耐 心聽取，不可有煩躁，敷衍之神態。問明原因，

14、 立即報告，并協助處理。不符合要求， 每發現一次扣1分六勞動紀律（10 分）嚴格執行公司規定的各項規章制度。不符合要求， 每發現一次扣1分小區車輛停放、出入管理規定 （試行版 ） 為加強對出入、停放本小區車輛的管理，維護小區正常 生活秩序，確保住戶的生命財產安全，特對出入、停放本小 區的車輛作如下規定：1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，嚴禁駛入小區。 2 噸以上的卡車一律不得進入小區，特殊情況 除外。2、本小區有車輛的住戶，應向本公司申請辦理通行藍 牙卡，憑藍牙卡通行大門，及在小區停放，按規定收取藍牙 卡工本費、停車費。3、本小區住戶車輛進入小區后，有車庫的住戶必須將 車停放在車庫

15、內，無車庫住戶必須將車停放在指定停車位 置，嚴禁亂停亂放。4、非本小區住戶的車輛，進入大門時應主動向門衛出 示證件，講明進入原因，符合進入條件的做好登記，留下相 關證件，方可進入小區，嚴禁沖闖大門。違規者損壞物品照 價賠償，情節嚴重者送交司法機關處理。5、進入本小區的貨車，卸完貨物后應及時離開小區， 因故不能離開的，應將車停放在指定停車位置。6、進出、停放車輛必須服從小區管理人員的管理。駛 入小區的車輛應減速行駛， 時速不得超過 5 公里，不得鳴號。 如車輛損壞路面或公用設施，應照價賠償損失，并視情節處以罰款。7、管理人員必須堅持原則，嚴格執行車輛出入、停放 管理規定，發現可疑情況及時報告。不

16、得利用工作之便與車 主拉關系，收受賄賂，放松管理，違者從嚴處理。8、違反以上規定者，除按中華人民共和國交通管理 條例處罰外，并按小區有關規定辦理，情節特別嚴重的， 移交公安部門處理。1、服從領導，聽從指揮，認真執行公司制定的各項規 章制度。2、堅守崗位，行為規范。嚴格遵守上下班制度和請銷 假制度。按時上下班，不得遲到或早退，上班時間一律不得 私自外出。未得到經理批準一律不得擅自離崗。工作期間要 文明禮貌，舉止大方，統一著裝，規范整齊。3、保持樓道公用部分整齊清潔。樓梯及樓梯扶手每周 清掃、 擦拖一次， 保持樓道內公共部分、 角落干凈， 無污物 樓道玻璃每年擦兩次（五一、春節各一次） 。4、定時

17、在小區各處巡視、清掃。道路、車位等部位， 每天巡視、清掃一次，保證無明顯的果殼、紙屑、磚瓦、樹 枝等垃圾。5、及時清理積水和積雪，道路上的雨水口要清理干凈， 保持暢通；發現地下污水渠道等淤塞，應及時報告物業辦公 室，以便安排疏通。6、樓道內及住宅樓外墻無小廣告、電話號碼，必須隨 有隨清。7、垃圾桶雜物放滿之后，必須及時報告物業辦，以便 通知環衛站及時清運。垃圾桶周圍無垃圾存在，保持垃圾桶 的整潔干凈。附：衛生保潔人員考核細則衛生保潔人員考核細則序號項目考核細則扣分標準一一一堅守崗位 注重儀表（20 分）1、熱愛本職工作，遵守公司各項規章制 度。2、準時上下班，不脫離崗位，上班時間 不干私活。3

18、、工作時按規定著裝，佩戴工作標牌。4、熟練掌握各種清衛操作技能，工作細 心仔細，保質保量，提高清衛質量。不符一次扣2分 不符一次扣2分 不符一次扣2分 不能保質保量，發 現一次扣2分二二二樓道內 清潔保潔（40 分）1、按清衛工作標準對小區內所有公共 物所、場地進行清潔保潔工作。2、定期進行公用設施部位的清衛保潔 工作。3、按規定使用清潔工具、用品，不得無 故損壞、浪費。不遵守規定，未按 標準進行清潔保 潔，每發現一次扣 2分;未按規定使 用清潔工具造成損 壞或浪費，每發現 一次扣2分三室外清潔 保潔（40 分）1、垃圾日產日清。2、做到衛生設施整潔，垃圾箱周圍，無 異味無污跡，保證小區整潔。

19、3、室外道路等部位無果殼、紙屑、磚瓦、 樹枝等垃圾4、做好消滅四害工作。不合格扣2分 不合格扣2分 不合格扣2分考勤制度：一、全體員工需嚴格遵守工作紀律，按時上下班，不遲 到、不早退。二、辦公室人員實行打卡辦法，保安員實行簽到辦法。三、公司辦公室負責工作人員的簽到出勤情況，不得弄 虛作假。四、公司辦公室應對職工請假情況做好記錄和匯總，并 以此計算員工工資。五、凡因查抄水電等入戶占用的非工作時間，不做加班 處理，事后也不予以補休，可適當安排提前 1 小時下班，但 不能推遲上班時間；出現突發性搶修而占用的非工作時間由 公司安排補休。六、考勤記錄要于次月 1 日報交經理，待審查簽字后上 報總部辦公室

20、。請銷假制度：一、全體職工必須做到有事先請假，事后要銷假。二、職工請假要提前寫出請假報告或請假條， 經批準后， 方可離崗，不得出現先離崗后請假的現象。三、職工請批假范圍物業公司經理請假半日以上（含半日） ，經總公司領導 批準；員工請假半日以上（含半日） ，須寫出請假條，經物 業經理批準。1、公司的日常辦公用品及有關物品的購買，單件價格50 元以上的要向總公司總經理申請，經批準后由辦公室購 買；單件價格在 50 元以下的由物業公司經理批準購買。物 品購買之后，辦公室要清點、登記。2、進倉登帳所有物品購買后必須及時辦理進倉手續， 并及時登記。相關購買發票應于同一周內報銷結清。3、各崗位人員需要使用

21、時，經物業經理同意后按實際 需要領用。4、辦公室建立健全公司財產的登記管理制度，防止公 司財產的流失、損失，并且建立實物帳，物品的購置和領用 手續必須齊全。5、辦公用品只能用于辦公，不能移作他用或私用。6、全體員工對辦公用品必須節約使用、勤儉辦公，杜 絕浪費，努力降低辦公費用。7、員工個人領用的辦公室應妥善保管，辦公設備、用 具等，丟失或非正常損耗的，須折價賠償。原則上領用之日 起半年內按 60%賠償，半年后按 40%賠償。8、員工調動工作時，必須事先辦理辦公用品移交手續 不得隨意帶走。9、盤點：除消耗品外，所有資產每年年底按規定盤點一次員工工裝管理規定1、員工必須按照公司規定著裝，保持良好的

22、精神風貌， 樹立良好的公司形象。2、除特殊情況外，所有員工工作時間須著公司統一發 放的工裝；注意儀容儀表，穿著整潔、得體、大方。3、著工裝時，應搭配與工裝顏色、款式得當的鞋襪； 鞋應保持清潔光亮，無破損并符合工作要求；在工作場所不 得赤腳、不得穿拖鞋、拖鞋式涼鞋等。4 、工裝應經常換洗，不得出現掉扣、錯扣、脫線現象。5 、從配發服裝算起員工在離職時，根據以下具體情況 服裝費用分別承擔：（1）若員工工作不滿三個月，辭職（辭退）時，個人承 擔全部的服裝費用，服裝歸個人所有。（2）若員工工作滿三個月不滿半年，辭職（辭退）時， 個人承擔 70%的服裝費用，服裝歸個人所有。（3）若員工工作滿半年不滿一年，辭職（辭退）時，個 人承擔 50%的服裝費用，服裝歸個人所有。（4）若員工工作滿一年，辭職（辭退）時，公司承擔全 部的服裝費用，服裝歸個人所有。員工廉潔工作制度1、在工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情。2、不以權謀私，不利用工作之便占公司和業主的便宜3、不用公司通訊設備進行私人活動和聊天等。4、業余時間，不利用公司工具、材料向業主承攬私活5、不亂收費或收費不開收據。6、不以次充好，弄虛作假，欺騙業主，賺取物價差額7、維護公司利益，遵守公司機密。8、嚴禁索取或收受賄賂、好