1、房地產基礎知識課程目的:了解房地產的基礎概念，熟悉房地產的分類，能夠辨別房屋的基本類型。計劃用時:3小時;課程內容:一、 房地產相關概念(一) 房地產概念:房地產又稱不動產,是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分.其中不可分離的部分,如樹木、水暖設備等.房地產有三種存在形式:1、 單純的土地;2、 單純的建筑物;3、 土地與建筑物結合的房產;(二) 房地產市場的分類:根據房地產開發,銷售與消費過程特點,可以將房地產市場分為:1、 一級市場(土地市場);2、 二級市場(房地產增量房市場);3、 三級市場(房地產存量房市場);(三) 土地及土地所有權:1、 土地的概念:一般是指地面、

2、地面以下和地面以上一定范圍的空間.現實生活中的土地是人為劃分的,具有特定面積范圍的地域.2、 土地公有制:根據憲法規定,土地所有權分全民所有(國有土地)與集體土地所有權,集體轉為國有才能轉讓,個人和單位只擁有土地的使用權;3、 土地使用權在期限內可以出租、轉讓、抵押.(四) 土地使用權獲取方式:1、 土地使用權出讓:l 指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為;l 土地使用權出讓采用招標、拍賣、雙方協議三種方式;六類用地(商業、娛樂、旅游、金融、服務業、商品房)采用招標、拍賣的方式; 舊城改造采用雙方協議的方式；l 國有土地使用權出讓年限

3、:Ø 商業、旅游、娛樂用地40年;Ø 工業用地、科教、文體、衛生、 體育用地、綜合或其他用地50年;Ø 住房用地70年;房地產的使用權年限對價值有直接影響.2、 土地使用權劃撥:l 指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為;l 以劃撥方式取得土地使用權的,除法律、行政法規另有規定外,沒有使用期限的限制;l 下列建設用地的土地使用權,確屬必須的,可由縣級以上人民政府依法批準劃撥:Ø 國家機關用地和軍事用地;Ø 城市基礎設施用地和公益事業用地;Ø 國

4、家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;Ø 法律、行政法規規定的其他用地;(五) 建筑概念1、 建筑:建筑物和構筑物的總稱;2、 狹義建筑物:指各類房屋,構筑物如樹木、電梯、水暖設備等;3、 合格建筑物的標準:適用、經濟、美觀;l 適用:安全、防水、隔聲、保溫隔熱、采光、功能齊全、空間格局合理;l 經濟:購置價格合理、維修保養、采暖、空調能耗不高;l 美觀:建筑造型、色彩美感、與環境協調;(六) 物業概念1、 物業:廣義的物業就是房地產,狹義的物業,包括各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地;l 各類房屋:可以是建筑群,如住宅小區,也可以是一幢住宅;l 附屬的設備、設施和相關場地:是

5、指與上述建筑物相配套的室內外各類設施、市政公用設施、道路交通等;二、 房屋建筑常識1、 容積率:總建筑面積與總用地面積的比值, 反映土地利用程度、使用強度及其經濟性的技術經濟指標;容積率=建筑總面積÷用地面積;一般來講:普通住宅1.0;非普通住宅1.0;2、 建筑密度:項目用地范圍內各種建筑用地面積總和占總用地面積的比例.也可以是建筑物基底總面積÷總用地面積,反映建筑用地范圍內的空地率和建筑物的密集程度;3、 綠化率:指項目規劃用地范圍內綠化用地總面積占規劃建設用地面積的比例;4、 綠地率:描述的是居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率;5、 層高:住宅高度以“層

6、”為單位計算,是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離.6、 凈高:指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離.凈高=層高-樓板厚度;7、 進深:指住宅的長度,指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度,為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件,目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般都限定在5米左右,不能任意擴大.住宅進深過大,就是住宅成為狹長型,距離門窗較遠的室內空間自然光線不足,但進深大的住宅可以有效的節約用地;8、 開間:指住宅的寬度,指一間房屋內一面墻皮之間到另一面墻皮之間的實際距離,住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規定;較小的開間范圍,可縮短樓板的層間跨度,增

7、強住宅結構的整體性、穩定性和抗震性;9、 建筑面積:指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積.包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等;10、 公攤面積:指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設備間、首層大堂及小區內其它一些配套設施的面積總和;11、 使用面積:它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的直接供住戶生活的凈使用面積,俗稱地磚面積;12、 占地面積:建筑物基底及其功能需要占用的面積,也叫紅線面積;13、 套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積(露臺面積按半面積計算);14、 建筑面積=套內建筑面積+公攤面積;15、

8、銷售面積=套內建筑面積+公攤的公用建筑面積;商品房按“套”或“單元”出售;16、 公用建筑面積=整幢建筑面積-套內建筑面積和-不應分攤的建筑面積;17、 公攤的公用建筑面積=套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數;18、 公用建筑面積分攤系數:公用建筑面積÷套內建筑面積之和;19、 分攤的公用建筑面積包括:大堂、公共大廳、走廊、過道、共廁、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱間、冷凍機房、配電室、煤氣調壓室、空調房、電梯工休息室、值班警衛室、衛星接收機房等;20、 不記入的公攤面積:倉庫、車庫、車道、供暖鍋爐房、人防地下室、物管

9、用房、售房單位自營、自用房屋、多幢房屋服務的警衛室;21、 實用率=套內建筑面積÷住宅建筑面積; 22、 使用率=使用面積÷住宅面積,一般高層塔樓在72%至75%之間,板樓在78%至80%之間;小于實用率;23、 地下室:指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12;24、 半地下室:指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13,且不超過12;25、 陽臺:供居住者進行室外活動/晾曬衣物等的空間;26、 平臺:供居住者進行室外活動的上屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分;27、 標準層:指平面布置相同的住宅樓層; 28、 中間層:底層和最高住戶入口層之間的中間樓層

10、.三、 房地產行業術語:(1) 室內設施:1、 四氣:暖氣、煤氣、熱水器、空調;2、 全齊:家電(電視、冰箱、洗衣機)和家具(床、衣柜、沙發、電視柜、整體櫥柜);(2) 裝修分類:1、 毛 坯:水泥地、白墻;2、 簡 裝 修:地磚、白墻;3、 中 裝 修:大地磚、老式木地板;4、 精 裝 修:木地板、包門、包窗;5、 豪華裝修:裝修前衛、用料講究;(3) 戶型及面積:1、 一居室:公房面積:30-50平米;商品房面積:40-80平米;2、 二居室:公房面積:50-70平米;商品房面積:80-120平米;3、 三居室:公房面積:60-90平米;商品房面積:120-160平米;4、 越層:房屋使用

11、層跳躍的房型,如一越二,三越四等;5、 錯層:房屋內地面錯落的房型;(4) 樓層及朝向:1、 樓層描述,多層樓房為6層,房屋所在層3層,簡寫3/6;l 優劣:l 樓房中多層樓有“金三銀四”的說法,即六層樓三層最佳,四層次之;l 高層樓中層次較高的價位也較高,但二手房中頂樓除外;2、 朝向(以主臥室窗戶所對應的方向為準)l 多層樓朝向多為南北正向或東西側向;l 高層板樓與多層樓的朝向相似;l 高層塔樓多為四角,其朝向多為東南、西南、東北、西北及各種斜向;四、 房地產特性:(1) 不可移動性;(2) 獨一無二性;(3) 壽命長久性;(4) 數量有限性;(5) 用途多樣性;(6) 相互影響性;(7)

12、 受政策市場影響大;(8) 標的高;(9) 變現慢;(十)保值增值性;五、 房屋分類及詳解:(1) 按住宅層數劃分:1、 低層:層數為1-3層;2、 多層:層數為4-6層;3、 中高層:層數為7-9層;4、 高層:10層以上;(2) 按使用性質劃分:1、 生產性建筑;廠房、車間等；2、 非生產性建筑;l 居住建筑:如住宅等;l 公共建筑:如辦公、文體、交通等;(3) 按結構類型劃分:1、 磚混結構: 這類建筑物的豎向承重構件采用磚墻或磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板。這種結構房間小、層數低，一般用于多層建筑中；2、 框架結構:這種結構的承重部分是由鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、板、柱形

13、成的骨架，可用于多層和高層建筑;3、 鋼筋混凝土板墻結構; 這類建筑物的豎向承重構件和水平承重構件均采用鋼筋混凝土制作，多用于多層和高層建筑4、 空間結構:包括:縣索結構、網架結構、殼體結構等。如體育館、大劇院等；(4) 按建筑材料劃分:1、 磚混:紅磚與水泥; 承重的主要構件是用磚和混凝土建造的;2、 鋼混:澆注、最為結實; 承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的;3、 預制板:預制的混凝土板與鋼筋; 承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的.包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結構的建筑物;(5) 按樓型外觀劃分:1、 板樓:l 是指由多個住宅單元組合而成,每單元均設有

14、樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅;每個單元用自己單獨的樓梯、電梯;l 板樓基本形式:Ø 多 層:層以下;Ø 小高層:7-12層以內;Ø 高 層:13-18層;Ø 超高層:18層以上甚至更高;2、 塔樓:l 主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅.通俗地說,塔樓以電梯、樓梯為布局核心,上到樓層之后,向四面走可以直接進入戶內;l 塔樓基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板結合、十字型、方形塔樓;3、 板、塔優劣勢比較：比較角度板樓塔樓備注建筑密度低高 建筑平均高度低高不直接構成優劣勢:但高層建筑有利于觀景.不容易受遮擋,間接有利.容積率低高&

15、#160;通風好不暢 朝向戶戶朝陽常有無采光居室 采光戶戶朝陽，南北通透存在灰色空間同層分布不同的戶型單位,單位之間互為遮擋對采光有負面影響:戶型難以全面照顧每間居室的采光設置高度問題較容易受遮擋高度問題較不容易受遮擋戶型靈活程度低高塔樓多采用大框架結構,除少數承重梁之外.戶內分隔墻基本都可以拆改;使用率板樓戶型的使用率平均達到80%最高可達90%塔樓戶型使用率常不足70%;受不規則空間局限很難設計高使用率使用率越高，空間使用程度越高，價格成本越低;銷售分攤低高塔樓的過道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高單價高低犧牲建筑密度與容積率的塔樓建筑成本遠遠低于板樓補充：筒子

16、樓:衛生間、廚房都集體公用； 寫字樓:辦公使用;(6) 按房屋戶型劃分:1、 一居室;一臥室;2、 二居室;二臥室;3、 三居室;三臥室;4、 多居室;多臥室;5、 錯 層:主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內的廳、臥、衛、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。6、 躍 層:躍層住宅是一套住宅占兩個樓層,有內部樓梯聯系上下層;一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛生間,最好有一間臥室,二層安排臥室、書房、衛生間等。7、 復 式:復式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯系上下。其目的是提高住宅空間利用率。(7) 按產權性質劃分:1、 商品房:指

17、各房地產開發公司投資興建的,以贏利為目的,按市場規律經營的房子;分類:(1) 普通住宅:l 容積率1.0(含1.0)以上;l 建筑面積在140平方米以下;l 成交價低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下;(2) 非普通住宅:l 甲宅; 24小時電梯、保安，物業費較高；l 公寓; 商品房、24小時電梯、保安、24小時管道熱水；l 別墅:(獨棟、聯排、雙拼、疊拼) 一般較為偏遠;(3) 商品房銷售資質:商品房銷售須具備以下五證：國有土地使用證、建設用地規劃可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房銷售許可證；2、 已購公房:l 普通公房: 指按照國家房改有關售房政策,單位職工按成本價、標準價

18、或優惠價購買的原產權屬于單位的公有住房.職工根據國家政策,按成本價或標準價購買的由單位建設的安居工程和集資合作建設的住房;l 央產房: 指按照國家房改有關售房政策,單位職工按成本價、標準價或優惠價購買的原產權屬于中央在京單位,國有大中型企業及國務院各部委機關的公有住房.職工根據國家政策,按成本價或標準價購買的由中央在京單位建設的安居工程住房和集資合作建設的住房;l 簡單來說就是以中國、中央、國家等央字、國字開頭的房子;比如:國家圖書館、中國航空航天局等,鏈家是北京三家央產房代理機構之一,其它兩家是我愛我家和信一天; 這就說明不是所有的央產房都可以上市交易，如果你接到一套房子屬于央產房首先要問一下能否上市交易，央產房上市前其房產檔案必須在央產房交易大廳備案，我們公司在藍島交易大廳有專門的工作人員。3、 經濟適用房:l 定義:以中低收入家庭住房困難戶為供應對象,并按國家住宅建設標準建造的,具有社會保障性質的普通住宅.土地供應原則上實行劃撥方式,住房設計要體現經濟適用美觀的原則,使用功能上要滿足居民的基本生活需要.經濟適用