1、房地產項目稅收清算說明一、所需活算稅種營業稅、企業所得稅、印花稅、契稅、城市維護建設稅和教育稅金及附加、土地增值稅二、所需財務資料項目經營期內的：資產負債表、利潤表、現就流量表、在建工程明細表、所有者權益變動表、財務原始憑證三、起算依據以有財務原始憑證的實際財務發生額為基礎，按當地稅務規定的應納稅額、抵扣項、稅率為基礎進行計算。四、具體稅種（一）營業稅以有記賬憑證為基礎的營業收入以及沒有記賬憑證為基礎的經營活動現金流入、投資活動現金流入（涉及實質為無形資產轉讓的股權交易）、籌資活動現金流入（無票的財務利息利得）為應稅額，按5%勺稅率計算。（二）城市維護建設稅和教育稅金及附加按實際應納營業稅額的

2、10%十算。（三）契稅契稅按規定應由買方承擔，有些地區實行代扣代繳，則按以有記賬憑證為基礎的營業收入的3%（最高稅率）計算。（四）企業所得稅企業所得稅應按利潤表中的當期應納稅所得額（利潤總額）乘以25賺率計算，在計算應納稅所得額（利潤總額）時下列事項應注意：利息支出的扣除。納稅人在生產、經營期間，向金融機構借款的利息支出，按實際發生數扣除；向非金融機構借款的利息支出，不高于按照金融機構同類、同期貸款利率計算的數額以內的部分，準予扣除。計稅工資的扣除。條例規定，企業合理的工資、薪金予以據實扣除，這意味著取消實行多年的內資企業計稅工資制度，切實減輕了內資企業的負擔。但允許據實扣除的工資、薪金必須是

3、“合理的”，對明顯不合理的工資、薪金，則不予扣除。因此需與當地稅務溝通員工工資在“應付職工薪酬”中的可抵扣額。在職工福利費、工會經費和職工教育經費方面，扣除標準為（提取比例分別為14%2%2.5%）。在職工教育經費方面，企業發生的職工教育經費支出，不超過工資薪金總額2.5%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。捐贈的扣除。納稅人的公益、救濟性捐贈，在年度會計利潤的12%U內的，允許扣除。超過12%勺部分則不得扣除。業務招待費的扣除。稅法規定，納稅人發生的與生產、經營業務有關的業務招待費，由納稅人提供確實記錄或單據，分別在下列限度內準予扣除。企業所得稅法實施條例第四十三條進一步

4、明確，企業發生的與生產經營有關的業務招待費支出按照發生額的60吩口除，但最高不得超過當年銷售（營業收入的5%,也就是說，稅法采用的是“兩頭卡”的方式。一方面，企業發生的業務招待費只允許列支60%是為了區分業務招待費中的商業招待和個人消費，通過設計一個統一的比例，將業務招待費中的個人消費部分去掉；另一方面，最高扣除額限制為當年銷售（營業）收入的5%,這是用來防止有些企業為不調增40%的業務招待費，采用多找餐費發票甚至假發票沖賬，造成業務招待費虛高的情況。職工養老基金和待業保險基金的扣除。職工養老基金和待業保險基金，在省級稅務部門認可的上交比例和基數內，準予在計算應納稅所得額時扣除。殘疾人保障基金

5、的扣除。對納稅人按當地政府規定上交的殘疾人保障基金，允許在計算應納稅所得額時扣除。固定資產租賃費的扣除。納稅人以經營租賃方式租入固定資產的租賃費，可以直接在稅前扣除；以融資租賃方式租入固定資廣的租賃費，則不得直接在稅前扣除，但租賃費中的利息支出。手續費可在支付時直接扣除。壞賬準備金、呆賬準備金和商品削價準備金的扣除。納稅人提取的壞賬準備金、呆賬準備金，在計算應納稅所得額時準予扣除。提取的標準暫按財務制度執行。納稅人提取的商品削價準備金準予在計稅時扣除。轉讓固定資產支出的扣除。納稅人轉讓固定資產支出是指轉讓、變賣固定資產時所發生的活理費用等支出。納稅人轉讓固定資產支出準予在計稅時扣除。固定資產、

6、流動資產盤虧、毀損、報廢凈損失的扣除。納稅人發生的固定資產盤虧、毀損、報廢的凈損失，由納稅人提供活查、盤存資料，經主管稅務機關審核后，準予扣除。這里所說的凈損失，不包括企業固定資產的變價收入。納稅人發生的流動資廣盤5、毀損、報廢凈損失，由納稅人提供活查盤存資料，經主管稅務機關審核后，可以在稅前扣除。其他收入的扣除。包括各種財政補貼收入、減免或返還的流轉稅，除國務院、財政部和國家稅務總局規定有指定用途者，可以不計入應納稅所得額外，其余則應并入企業應納稅所得額計算征稅。(10) 虧損彌補的扣除。納稅人發生的年度虧損，可以用下一年度的所得彌補下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續彌補，但最長不得

7、超過5年。（五）印花稅以有記賬憑證為基礎的營業收入的0.05%計算。此外按所有者權益變動表中，累計所有者權益變動曾項的萬分之五計算。（六）土地增值稅土地增值稅按照有記賬憑證為基礎的營業收入，減去在建工程明細表中：取得土地使用權所支付的金額（有票）；房地產開發成本，包括：前期工程費（有票）、建筑安裝工程費（有票）、基礎設施費（有票）、公共配套設施費（有票）、開發間接費用（有票）；財務費用（有票按實際扣除，無票按取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本合計的8吵口除）、其他房地產開發費用（有票按實際扣除，無票按取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本合計的8吩口除）；與轉讓房地產有關的稅金，包括：營業稅（有票）、城市維護建設稅（有票）、教育費附加（有票）、地方教育附加（有票）；財政部規定的其他扣除項目（有票按實際扣除，無票按取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本合計的20吩口除）。后的增值額，按：應納稅額=增值額X適用稅率一扣除項目金額x速算扣除系數，計算。增值稅率表為：土地增值稅率表級數計稅依據適用稅率速算扣除率1增值