1、軍校物業管理方案解放軍*軍校生活區位于解放軍*軍校的西面，主要出入口位于潛山路上。生活區共占地227畝，綠化面積多達148畝，道路面積為25.5畝，總建筑面積為47848平方米，住戶共763套。我們通過多次、全方位的深入調研和實地考察，基本了解了解放軍*軍校對未來物業管理的需求的基礎上，針對解放軍*軍校生活區環境特色和物業特點，緊密結合部隊后勤社會化改革的要求，為烘托解放軍*軍校軍事院校的學術氛圍，彰顯名校風采，確定了我公司介入解放軍*軍校物業管理的整體構想和基本思路。主要知道思想：“軍地攜手，共建美好家園，讓您更愛您的家”一、管理思路與具體措施我公司是XX市最早成立的專業化的物業管理公司和最

2、早通過ISO9002國際質量體系認證的物業管理公司之一，具有專業化一體化的優勢。在解放軍*軍校物業管理處實施物業管理運作過程中，我公司將發揮#物業“雙向共管”，即專業化的物業管理與部隊院校的軍事化管理相結合的方式，超前引導、超前管理、超前服務的“三超方式”，在公司目前正在運行的ISO9001（2000版）（質量管理）、ISO14001（環境管理）和OHSAS18000職工安全健康）三位一體的QES國際質量保證體系，以及軟、硬件相結合方式等管理經驗，使“一體化”管理收到更好的效果。我們追求的目標是：“以人為本，全心全意全為您”；我們的服務理念：“一流的服務，親善的管理，創造安全、文明、舒適、和諧

3、、美好的居住環境，讓解放軍*軍校的教職工擁有歸屬感。”。針對解放軍*軍校物業的特點，我公司在提供“放心物業管理服務”的同時，著重強調今后物業管理服務工作中的幾個重點問題：（1） 、服務制勝，推進人性化管理。實施親情管理與服務，充分體現人與人之間溫馨和諧的關系。尊重每一位業主和物業使用人，尊重每一位管理服務員工，在管理、環境、空間各個層次和環節，結合*軍校特殊的環境氛圍，營造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規則的，這樣一個和諧、有序的舒暢環境和氛圍，從滿足*軍校的關大教職工對工作、生活、文化上的品位與需求。管理處員工是與業主接觸的“關鍵環節”，公司將選派訓練有素的員工，從語言、禮儀、顧客

4、心理的把握等方面展示“*#物業”的親情服務。以“三多”：多了解業主的需求、多聽業主的建議、多替業主著想，來加強公司與*軍校，員工與業主之間的溝通。每年進行業主滿意度調查，以改進管理，提高服務質量。建立社區服務中心，設立棋牌室、乒乓球室、閱覽室等，為*軍校的教職工提供文化娛樂活動場所。設立專職家政服務員。為*軍校的教職工提供各種家政服務。發揮我公司開展社區服務的特色，為*軍校的教職工提供醫療保健咨詢。充分利用樓與樓之間的空地和草坪，投放小型室外健身器材，設置露天坐椅等，為*軍校的教職工提供休閑、小憩的場所。在外部管理上本著“一切為了業主”的宗旨；內部管理采用“三嚴”管理，即制度嚴密、執行嚴格、陣

5、容嚴整。（2） 、實施半軍事化管理，確保安寧的生活秩序。小區的治安狀況的好壞是衡量物業管理績效的關鍵。根據*軍校生活區的治安環境和安保設施情況，擬采用封閉式管理。結合*軍校生活區的實際情況和我公司11個物業管理處多年來實際操作所取得的安防經驗，對*軍校生活區常規期的治安管理按照“人防為主，技防為輔”的治安思路，建立一支“訓練有素、反應迅速、保障有力”的高素質的安防隊伍，嚴格執行門崗24小時值班、立崗、敬禮、巡邏、出入登記等制度，實施半“軍事化管理”。借鑒先進的安防經驗，運用現代化科技手段，“三防”結合，即人防、物防、技防相結合。“人防”上我們實施階梯式快速推進體系，由管理中心統一指揮調度，強調

6、多重結合，即流動崗和固定崗相結合、全面防范與重點防范相結合、整裝與便裝相結合、白天寬松與夜晚緊密相結合。“物防”上，擬在北邊圍墻處建立治安重點，加高、加固圍墻等手段提高安全防范能力，改善安全防護措施。在充分強調人的因素的條件下，輔以適當的“技防”手段，建議配備紅外監控系統。針對*軍校生活區內的實際情況，建立治安重點和難點，進行重點布控，加強巡邏崗的力量，尤其是加強凌晨1到4點時間段的夜間巡邏。加大對車輛的管理力度，嚴格執行出入車輛的登記、換證制度，利用生活區現有的空地，建立臨時停車位，消除車輛亂停亂放的現象，以保障*軍校生活區內道路、交通的安全、有序、暢通。*軍校生活區北區的治安管理是一個空缺

7、，我公司介入后，將按照南區的治安管理模式，設置門崗，嚴格執行24小時值班、巡視制度和出入登記制度，從根本上改善*軍校生活區北區的治安管理現狀。同時加強與*軍校、地方街道和轄區派出所的聯系，努力為*軍校的教職工提供一個安全、寧靜、怡然的生活秩序。（3） 、發揮技術優勢，強化維修管理。1、公共設施設備的維護與管理。我公司有著多年各種類型物業的大型設備、設施的運行管理經驗，尤其是在安全防盜報警系統、信息寬帶系統、高低壓配電機組、給排水系統、大型制冷機組、鍋爐供暖系統、消防監控報警系統、高速電梯等各類公共大型設備設施的安全運行、維護、保養積累了豐富的現場管理經驗，培養了一批強有力的技術力量，并且運用Q

8、ESf理體系，制定了一整套科學合理、切實可行的服務工作保障體系、安全生產管理體系、設施運行計劃、設備養護與維修計劃、作業指導書等，以確保設施設備安全、有效的運行。同時我公司提供放心物業服務，對報修服務做到：急修限時到現場，小修不過夜，修后要回訪，件件有記錄。業主的水電維修不收人工費，只收取相關材料費。2、加強現場管理，杜絕違章建筑和裝修。對現場管理來說杜絕違章建筑和裝修是工作重點和難點之一。根據多年來的現場監管取得的經驗，在*軍校的支持與配合下，我公司將嚴格實施“有章可行、違章必糾”的管理方法，靈活運用各種手段，管理上講情、講理、講法，以預防為主，把違章建筑和裝修控制在初始階段，確保*軍校生活

9、區內無違章建筑和違章裝修事件發生，與*軍校共建一個整潔、文明、優良的生活環境。3、房屋本體維修養護與管理。房屋本體及共用部位維修養護包括房屋的承重結構部件、抗震結構部件、外墻面、樓梯間、公共屋面、本體上水主管道、區內道路、溝渠池井、綠地、排水管網等。根據我公司多個住宅小區的物業管理所積累的管理經驗，針對部隊院校不同于地方的特殊性，建議*軍校建立房屋專項維修資金，專款專用。我公司根據具體情形，本著“量入為出、專款專用、保值增值”的原則，結合各種房屋和公用設施使用年限，擬訂日常的維修方案、定期養護方案和房屋本體的周期維修計劃，報*軍校審核批準后，負責組織實施。（四）、推進環境管理與服務到位，讓綠色

10、環保貼近生活。我公司目前正在運作的ISO9001（2000版）的轉版、ISO14001和OHSAS1800（E位一體的兼容管理體系，更有助于提高環境意識，改進環境行為和績效；可以進行環境管理和促進持續改進的有效機制；可創造一流的社區生活環境，開創“綠色、生態、環保”的美好生活空間，讓社區回歸自然。我公司按照“重品德修養、重工作能力、熱愛物業管理、講奉獻能吃苦”的條件，招聘、培訓衛生保潔、綠化養護等人員，年齡因崗位而異，合理優化，既能穩健服務，又充滿朝氣，從人員的綜合素質與服務水平上給予保證。根據我公司11個物業管理處多年積累的現場管理經驗和建設部室外環境衛生標準及物業管理行業達標要求，按照公司

11、QESf理體系中“衛生保潔作業指導書”的工作程序、質量標準進行衛生保潔，清掃工作做到路面凈、屋沿凈、樓道凈、玻璃凈、綠地凈、無雜草枯葉，讓樓道干凈起來。讓玻璃亮起來；綠化養護確保定期澆水、施肥、無蟲害，生長茂盛，樹木防寒凍，草地防踐踏；生活垃圾做到日產日清，嚴格控制二次污染。我公司擬在*軍校生活區建立環保宣傳欄，普及環保知識，宣傳環保政策，樹立環保意識，倡導環保進近小區，擬在*軍校生活區漸進推廣生活垃圾分類投放和垃圾分化處理。建議將*軍校生活區的環境衛生與社區文化建設緊密結合，鑒于*軍校生活區的綠化環境較好，我公司將充分發揮綠化園藝的特長，在綠化帶適當增補一些草坪和鮮花，在生活區內設置園林小品

12、、設置露天坐椅，點綴環境、襯托綠化，采用垂直綠化、立體綠化相結合，給人以厚重、深遠的感覺。讓樹長綠、讓水長清、讓花更艷、讓天更藍，讓*軍校的教職工置身其中享受生活，也讓#物業的綠化公司有戰士才能的機會。“讓您更愛您的家”（5） 、品牌戰略，營造時尚溫馨家園。#物業專為*軍校生活區引入CIS系統，對*軍校生活區的標志系統、制服系統、公共設施系統等進行全面統整設計，做到和諧統一。在*軍校生活區內設置小區平面示意圖和各種導向牌、在主要出入口設天氣（空氣質量）預報牌“#物業提醒您關注天氣變化”、以及“熱愛地球，關愛生命”、“珍惜環境，愛護綠化”、“青青小草，請加呵護”、“尊老愛幼，人間美德”、“愛心滿

13、*軍校”、“進出車輛禁鳴、減速”等溫馨提示牌。使*軍校生活區的園內導向、環境和標識系統形成一體化，使生活區在*軍校的教職工和我公司*軍校物業管理處擁有一個共同的、統一的、美好的品牌形象。為*軍校生活區形成自己特有的社區文化，為#物業更好地管理好*軍校生活區，實施服務承諾，與*軍校的廣大教職工一起共同營造時尚、溫馨、美好的家園奠定基礎。（6） 、發展社區文化。社區文化建設是社區成員（管理員工和業主）在居住和管理活動中所創造的具有個性特色的精神財富及其物質形態，是我們始終不渝的追求。我公司將創造性采用“一手抓物業管理，一手抓精神文明建設”的管理經驗，使*軍校生活區既符合物業管理創優達標和省直機關創

14、“三優”（優質服務、優良作風、優美環境）的需要，也同時滿足業主的自身需求，提高業主生活質量。公司將從以下幾個方面作出努力：1、 環境文化建設。生活區文明潔凈，環境質量良好，生態良性循環，基礎設施健全，生活舒適便捷，形成環保意識。管理處將環境文化建設納入物業管理日常工作當中，專人負責，齊抓共管，擬訂制度，及時監督，并邀請業主代表義務監督，溝通信息，發現問題，及時處理。開辟宣傳欄，以“擁有一片家園”為主題，進行宣傳、倡導活動。利用適合鄰里交流活動的“露天會所”，在軍事院校“紀律嚴明、保障有力”的特殊氛圍里，營造一個安全、健康、親切、歡樂的空間，充分體現回歸自然、以人為本的人文理想。2、 行為文化建

15、設。開展豐富多彩、行之有效的文化活動，做到大與小、老與少，教與樂、雅與俗結合，滿足不同層次的文化需求。具體做法有：（1） 開展文化娛樂活動，如舉辦各種形式的棋類、牌類活動；（2） 組織體育健身活動等。3、 精神文化建設。精神文化是我公司在*軍校生活區文化建設的核心，內涵是：回歸自然，同時熱愛生活，自我實現而又能關心他人，長幼有序而又平等溝通。管理處將利用各種紀念日、節假日傳播文化精神，通過各種途徑將精神文化建設落到實處。4、 便民服務項目。1） 、無償服務序號服務項目責任部門家政服務1協助搬運保安2臨時代管小物件文化娛樂活動3室外健身社區事務4開設棋牌類活動場所老年服務5提供醫療保健咨詢6組織

16、老年交誼活動(3)有償服務A、水電維修材料費執行合價費字1996166號文件(請見附件)B、住戶室內保潔費用面議二、服務承諾我公司將按照*省住宅區物業管理服務二級標準的要求，管理好*軍校生活區。在此，我公司鄭重承諾：一年內各項物業管理工作走上正軌；兩年內創xx市物業管理優秀小區；三年爭創*省物業管理優秀住宅小區。(一)、房屋及共用部位公共設施設備的維修養護1 、房屋1) 房屋完好率達到接管時的標準及以上；2) 房屋零修、急修及時率80%U上；3) 房屋零修工程合格率90%Z上；4) 房屋立面較整潔，無重大缺損現象；5) 房屋裝修符合管理規定，無私改亂拆現象。2 、協調、配合水、電、氣等專業部門

17、做好水、電、氣等設施設備正常運行的保障工作。3 、環衛設施基本完好，無重大缺損現象；窨井、化糞池、管道每半年清淤、清塞一次。4 、道路暢通，路面較平整。5 、消防設施基本完好無損，可隨時啟用。（2） 、安全防范1 、主出入口24小時值班；2 、安全護衛人員24小時巡查；3 、交通車輛管理有序，機動車輛出入登記，按序停放；4 、危及住戶安全處設有明顯標志和防范措施；遇到突發事件能及時報警，有應急處理計劃、措施，并努力防止事態進一步惡化，協助保護現場。（3） 、綠化、環境、衛生1 、綠化覆蓋率達到接管時的標準及以上；2 、花草樹木長勢良好，無枯死、無破壞、無大面積蟲害現象；3 、小區建立清掃、保潔

18、制度，專人定時清掃、保潔，定期殺蟲滅老鼠，垃圾日產日清；4、房屋立面及區內道路基本整潔；5、水、電、氣等設施設備以及環衛設施基本整潔；6、攤點、廣告牌設置規范有序，能有效制止亂貼、亂畫現象。（4） 、多種經營和社區文體活動服務1 、生活服務1 ）房屋自用部位自用設施設備的上門維修服務，不收取人工費，僅收取相關材料費用；2 ）商務服務，如代訂牛奶、報紙等。2、組織、協調開展公共娛樂、文體活動。（五）、服務質量、效果1 、服務人員盡職盡責，崗位職責上墻公布。2 、辦理收費許可證，亮證收費；收費明碼標價，服務項目、服務標準及收費標準定點公布。3 、帳務清晰，財務制度健全，票據規范。4 、公共性服務收

19、支情況定期（一年1到2次）公布。5、使用維修資金項目帳務按規定的業主委員會審核，并定期向業主通報。6、認真接待業主投訴，并建立業主投訴記錄，有效投訴辦結率85%以上，回訪率96%以上。7、業務意見反饋，滿意率90%以上。三、管理模式我們在*軍校生活區設*軍校物業管理處，作為我公司派出的直屬機構，實行一體化、專業化的管理體制，即對解放軍*軍校生活區的房屋、公用設施設備、消防、治安、保潔、綠化、車輛管理、社區文化、便民服務直至商業和配套網點的策劃、租賃等，統一由*軍校生活區物業管理處協調管理，保持高效率運作，保證高水平管理、保證高質量服務。2、各崗位人員的基本條件和職責分類崗位人數職責要求管理人員

20、主任1人負責管埋處物業管埋全面，作1、大專以上文化；2、具肩*富的物業管理經驗和企管才能；3、熟悉物業管理內部運做程序；4、了解ISO9002的運做。管理員1人1、是管理處安全檢察員，協助主任做好周檢工作。2、對分管物業范圍的房屋及物業管理服務進行管理、監督、協調，處理各類投訴、違章。3、負責小區內房屋設施檢查、住戶裝修現場巡查。4、負責小區社區服務。1、具有一定的物業管理經驗；2、綜合協調能力強；3、了解ISO9002的運做。設備房屋管理專業技術維修3人1、負責室內、外水電系統維修養護；2、負責公共設施的維修養護；3、負責一般的房屋水電維修4、負責消防設施的檢查。1、高中以上文化；2、有特殊

21、工種操作證。環境管理班長1人1、負責小區保潔工作；2、負責保潔工作的日檢；3、負責生活垃圾日產日清。1、有保潔工作經驗；2、具有一般綠化養護知識；3、初中以上文化程度。保潔員9人1、負責小區主、支干道的清潔；2、負責樓道內的衛生、保潔；3、負責生活垃圾日產日清。1、初中以上文化程度；2、身體健康，45歲以下；3、熱愛保潔工作，吃苦耐勞。綠化員3人負責綠化整修、養護工作。1、初中以上文化程度；2、豐富的綠化園藝、養護經驗。治安管理班長1人負責護衛隊的組織管理工作高中以上文化；退轉軍人；黨員；軍事素質優秀；具有f的治安管理經驗護衛員10人1、每日三班24小時值班、巡邏；2、負責小區內治安和車輛管理

22、；3、都是小區內義務消防員。高中文化；退轉軍人；1.70米以上；身體健康。有武術特長的優先考慮。3、為提高服務保障質量，為*軍校的教職工提供滿意的物業管理服務，除了在第一章節中提到的管理思路與具體措施以外，我公司還將運用QESf理體系，制定具體的管理制度與作業流程，以確保實現服務承諾。(1)、公司內部崗位責任制。管理處主任崗位職責；勞資培訓員職責；社區文化工作人員職責；護衛管理職責；綜合管理員、資料員職責；護衛員崗位職責;綠化人員崗位職責；保潔員崗位職責；收款員職責；水電維修人員崗位職責；房管員崗位職責；車輛管理員崗位職責。(2)公司QESf理體系文件分類：QES管理體系程序衣件(3)、作業流

23、程：流程之一：管理處總體運做流程組建管理隊伍崗前培訓客服人員填寫維修單布給維修保養部維修人員及時或按約卜門杳看（如果家中沒有人則留辭言條）向小豐說明并約下次再聯_M用心維修并豐動向W豐說明注意事項維修完畢請業主在第修單上簽字認可有費用則根據政府標準結合實際情況收取人工材料費用并開具票據將維修單”和費用呆給綜合管理員客服中心收到維修單斗后進行登記回訪填寫回訪記錄并整理歸檔立崗值勤檢查、登及時處理做好記錄匯報公司領導緊急交由分管負責人閱后流程之五：住宅裝修管理管理處按房管工作手冊中的“裝修管理規定”運做，操作程序如下：入件前向業主廣泛宣傳件宅裝修管理規定受理業主裝修申請，房管員初審有關資料和證件，

24、管業主憑裝修許可證繳納裝修押金和垃圾清運費,管理員、維修人員、護衛員、保潔員每天對業主裝修裝修竣工后，管理員即使驗收，在審批表上簽字資料員將有為裝修資料存檔管理處主任定期對住宅裝修管理進行檢查并列入考核流程之六：建立管理檔案管理處建立管理檔案資料室，專人管理，均輸入電腦存盤A、 培訓資料管理員，熟知收集整理分類歸檔程序。B、 采集：住宅區房屋及公共設施圖紙資料、維修資料、裝修管理資料、住戶資料、機電設備資料、完善配套工程資料、各類文件、歷次管理活動的記錄等。C、 分類整理編號：a.接管驗收資料；b.住戶資料；c.完善配套工程資料;d.房屋維修資料；e.裝修資料；f.機電設備資料；g.管理工作資

25、料；h.各類文件；I.各類活動記錄；j.其他資料。D立卷、歸檔、保管。E、借閱、查詢、記載通過各種渠道征求*軍校及教職工對我公司所提供的物業管理服務的意見，找出存在的問題，制定切實可行的整改措施。4、我公司本著與*軍校相互合作的誠意，經總經理辦公會議研究決定，同意接受*軍校需要安置的*名員工。為保證管理與服務水平，我公司將視其具體情形和個人能力，結合我公司各崗位設置情況，在同等情況下，優先錄取*軍校職工，享受我公司員工同等崗位待遇。四、前期整治方案我公司通過對解放軍*軍校生活區的反復多次的實地考察與調研，初步擬訂對以下項目分期進行投入、整治：1、 對*軍校生活區內主干道路的路牙和營干區的路面進

26、行修繕；2、 *軍校生活區內的團干樓、營干樓、單身宿舍均為80年代的建筑，房屋的外墻、樓道已經非常陳舊。我公司擬對其進行重新粉刷（包括對一些院墻和生活區外圍墻壁的粉刷）；3、 部分綠化需進行整修，再增補一些花木和草坪；4、 我公司擬在*軍校生活區內適宜的地方增設一些室外小型健身器材與設施，以豐富和滿足現代人的基本生活需求;5、 建立解放軍*軍校生活區統一標識系統。計劃年度序號整治內容費用測算單價數量合計（萬員）20031混凝土路面維修66.00元1000.662外墻防水涂料粉刷11.60元170020.003綠化補栽補種0.20元985682.04小型健身器材5.05務的標識系統1.020046主干道路路牙修補25.00元10002.507內墻涂料粉刷6.00元100006.0020058電子靜電防盜門安制1005.00元29629.00合計66.16五、半年工作計劃