1、地產淡市如何完美交房 明源地產研究院 劉策交房作為地產開發的最后臨門一腳，歷來廣受關注。在行情好的時候，交樓風險往往被價格上漲所掩蓋，但今年年初以來，行業持續調整，淡市下更容易誘發群訴甚至退房，可以預見的是，交樓難度和風險將大大增加，不經意間就可能成為壓垮地產企業的“最后一根稻草。那如何踢好這臨門一腳呢？如何實現完美交房？通過對龍頭房企在交房上管理動作的解剖，我們發現這背后也有共性的管理規律，概括而言，核心是要抓好如下幾點：一、組織保障：組建2+2臨時突擊小組，實現科學分工密切協同交房牽涉到工程、營銷、客服、物業及外部施工單位等多個部門，工作接口多，協同難度大，交付事情雜，為了能夠在公司層面整

2、體統籌推進，標桿企業通常都會在交房前3-4個月左右，在內部組建交房領導小組及跨部門交付工作小組兩級小組，負責交房期間的統籌及日常工作推進，與此同時，為前置做好風險排查，還會與物業公司、外部施工單位聯合組建分戶驗收小組；另外，為了快速解決業主反應的質量問題，還會在交房時組建快速維修小組，明確各部門責任分工，具體如下表所示：二、管理重點：控好3大環節，實現完美交房1、做好交房籌劃，精心組織安排標桿企業在交房中，一般會確定多級管控目標，最根本的，就是要最大程度確實保一次交房成功率，如龍湖要求實現98%的交房成功率；進一步的，那么要求帶動尾盤銷售，通過交房贏得業主口碑，帶動二次銷售；更厲害的，如果工程

3、涉及多個分期，那么會通過交房實現隔山打牛，來提升工程品牌和形象，促進后續分期銷售。為實現上述目標，一般而言，交房預案應該就如下工作做好重點籌劃：1做好交房方案，明確責任人、工作項及完成時間為做好交房工作，標桿企業一般都會在集中交房開始前3-4個月左右，專門召開由公司總經理親自掛帥，客服、營銷、工程、設計、物業等多部門參與的交房入伙會，就交付工作做整體部署和安排，并成立跨部門的交房領導小組和工作小組，討論并制訂交房方案，明確交房時間、工作進度、工作分工、現場布置、應急預案等工作內容，并依據交房方案進行準備工作。2統一說辭針對交房時可能存在的前期的銷售承諾不一致、現場房屋質量驗收等問題，為防止業主

4、在交房中面對多個部門多個人員時答復不一致，引起不必要的糾紛，需要由客服部統一組織各部門，在公司層面針對業主關心的問題，如物業收費問題、裝修問題、交房標準及質量問題、小區配套問題等統一口徑，形成統一說辭或者業主百問，并且在交房前針對現場效勞人員進行統一培訓，標準口徑。3做好客戶分類，制定應急預案在交房中，標桿企業會根據前期與業主的溝通情況，識別客戶肖像，在此根底上進行分類，并采取差異化的交樓策略，如下表所示：與此同時，在交房現場，需成立由公司高層掛職的應急小組可由交房領導小組兼任，針對現場突發情況及時上報，應急處置，并且要求交房現場設立專門隔離區，防止事態擴大引起群訴。4分批交房，選擇好交房時點

5、為了保障交房現場秩序，確?，F場場面可控，標桿企業一般會采取多批次交房方式，通知業主在不同時間段來進行收樓，同時，標桿企業會有意識的躲避開工、開盤等節點，這樣對內而言，可以保障各部門有足夠人力和時間投入，防止資源沖突。在做好上述四點外，過程中各部門的協調配合尤為關鍵，為此，交房工作小組須每周至少組織1次交房專題會，討論交房準備工作，并且針對交房可能存在的問題協調資源進行解決，在集中交房前后，交房工作小組須每天組織交房專題會并形成會議紀要，總結每天交房情況，討論交房中產生的相關問題和解決措施。2、做好交樓風險排查，前置做好工程質量初驗、復驗、整改為躲避工程集中交房前可能存在的投訴隱患，預防并消除潛

6、在的法津風險，標桿企業一般會做好前置的風險排查，為此，一般首先會針對交房風險進行分類，如某標桿企業將交樓風險歸為如下四類：在進行了風險分類后，跨部門交房工作小組即啟動集中交房前風險排查工作，為此，在工程到達移交條件后，標桿企業一般會聯合客服、工程、物業、施工單位、監理單位等成立分戶驗收小組，制定移交驗收方案，明確移交驗收標準，按專業分工進行驗收，特別是針對客戶敏感點及質量敏感點進行檢查，如門窗閉合性，成品保護，空鼓滲漏等，對單體工程及公共部位細部進行逐戶逐項初驗和復驗，并反應交房過程中存在的問題，接下來一般會召開針對交房風險排查的檢討會，并持續跟蹤、督辦相關部門對風險問題進行分析解決，以確保工

7、程交房前各項預知風險得到有效排除。如因客觀原因導致某些預知風險無法在交房前排除，還應組織相關部門制定相應的風險處理預案。一般而言，風險排查工作的完成不得遲于預定集中交房日的前30天，以便留有相對充裕的時間來整改。3、鍛造“物料、活動、現場包裝及媒體推廣四大利劍，做好現場布置，營造溫馨交房氣氛為營造交房良好氣氛，諸多標桿企業會以“溫馨回家為主題展開現場交房工作，為此，交房要做好物料籌備工作，現場交房時一般會給到業主精心的小禮品，比方有的標桿企業會在業主房屋門口放上鯉魚跳龍門等圖案，贏得客戶芳心，另外，在交房時視營銷需要，還可開展適當的暖場活動，做好現場包裝，同時，媒體推廣也可配套先行，這些動作相對來說地產企業都很嫻熟，在此不再贅述。三、管理機制：開好3個會，做好前期籌劃和過程管控為了更好地推進交房工作，標桿企業一般還會建立定時定點的工作會議機制，在前期針對交房工作做精心的籌劃和組織安排，針對風險點、流程、活動組織等安排專人專項工作來推進，在過程中，檢視工作進度及存在問題，協調資源推進難點工作項，及時解決過程中出現的風險和問題