1、中山市東區“舊村莊”改造項目前期工作流程 暫行辦法（征求意見稿）第一條 為進一步推進我區的舊村莊改造工作， 解決集體 經濟組織在舊改前期工作資金不足問題， 建立規范的前期服務 機構遴選規則，根據中山市 “三舊 ”改造實施辦法（試行）、 中山市舊村莊全面改造實施細則（試行）有關文件，結合 我區實際情況，制定本暫行辦法。第二條 區辦事處組織開展 “舊村莊 ”改造項目前期各項 工作。前期各項工作均通過公開方式擇優引入具備資質的服務 機構開展， 區辦事處先行墊付所需費用， 待確定項目合作主體 后，約定由合作主體返還，使舊村莊改造工作頂層設計、決策 機制、執行機制、協調機制、責任層層傳導到位。因改造項目

2、 表決所產生的村民誤工費用， 先由屬地社區登記， 待確定項目合 作主體后，由合作主體按登記給付。第三條 本辦法適用于東區范圍內舊村莊連片改造項目的前期工作 第四條 改造項目前期工作具體包括以下內容：（一）改造項目范圍、面積，集體土地范圍、面積以及國 有土地范圍、面積等調查、測繪、統計、核實。（二）集體土地及國有土地上的建設情況調查、測繪、統 計、核實。包括建筑物坐落，產權人，不動產權證號、產權登 記用途、登記時間，基底面積、層數、建筑面積，報建、建成 時間，現狀用途，附著物類型及數量等內容。（三）改造項目范圍內的人口、歷史文化遺存、公共服務設施等基礎數據調查、測繪、統計、核實。（四）房地產價值

3、評估、改造成本的核算。（五）改造項目經濟效果評價。（六）改造項目社會風險評估。（七）根據項目實際需要開展的其他工作。第五條 前期工作 具體實施步驟如下：（一）開展改造意愿調查。 對有強烈意向參與舊村莊改造 的片區， 由集體經濟組織作為申報主體， 向區城市更新辦申領 項目改造意愿征詢表（見附件1），在區農業和農村工作局的監督下， 和屬地社區組織開展擬改造范圍內相關權利人改造意愿的摸底調查（涉及集體用地的，應當按照村民委員會 組織法 的相關規定表決； 涉及國有用地的應當取得占國有土 地面積 2/3 以上的權利人且總人數 2/3 以上的權利人同意）。 集體經濟組織根據權利人的填報情況和相關調查資料及

4、集體 表決結果， 統計梳理擬改造范圍內改造意愿情況、 權屬地塊基 本情況和現狀建筑物情況，形成項目改造意愿征詢匯總表 （見附件 2）和項目土地房屋情況匯總表（見附件3）。（二）申報更新單元計劃。對于滿足中山市舊村莊全面 改造實施細則（試行）（中府2018 58 號）中第十二條規定條件的片區， 集體經濟組織自行擬定 更新單元計劃 （范 本詳見附件 4），并向區城市更新辦報送項目改造意愿征詢 匯總表、 項目土地房屋情況匯總表及更新單元計劃， 由區城市更新辦審核更新單元計劃、改造項目范圍（改造 項目范圍應當依據村界， 結合市政道路、 河流等要素及產權邊 界等因素進行劃定， 符合形狀較規整、 四至界線

5、相對連片成片、 符合相關技術規范要求），并對土地利用總體規劃、城鄉規劃、土地利用現狀規劃及人口、“三舊”改造標圖建庫圖斑等情況進行初 步審查，形成審查意見。（三）報區黨工委會議審議。 區城市更新辦依據該舊村莊 更新單元計劃， 制定該項目改造前期工作流程、 估算前期工作 經費，并與更新單元計劃、改造范圍及初步審查意見一同 上報區黨工委會議審議， 審定符合條件后在改造區域范圍內張 貼公示，公示期 7 個工作日。經公示無異議，或有異議但經核 實不成立的， 正式啟動該舊村莊改造前期工作， 并將改造項目 納入東區項目預備庫。（四）啟動改造項目前期工作。 成立改造項目專項工作小 組，由區黨政辦、宣傳辦、綜

6、治維穩辦、司法所、發改局、經 信局、 農業和農村工作局、 住建局、 城市更新辦、 綜合執法局、 財政分局等部門和相關社區組成（具體以正式文件為準），指 導和協助相關單位通過公開方式擇優引入測繪機構、 房地產評 估機構、 工程咨詢機構、 工程造價機構進行項目前期舊改工作。測繪機構對改造項目范圍內土地房屋數據進行測量核實， 并出具測量成果報告。主要數據包括改造項目范圍、面積，國有土地范圍、 面積， 集體土地范圍、 面積，地上建筑物面積等。房地產評估機構對改造項目范圍內涉及的土地房屋價值 進行評估核算， 初步核定改造項目的補償安置費用 （作為項目 補償安置最低控制價），并出具評估報告。評估內容包括：

7、土 地使用權價值、房屋建筑物價值、室內裝修價值、臨遷費用測 算等。工程咨詢機構對項目進行社會穩定風險評估和經濟效果 評價，并出具相關論證報告。工程造價機構依據上述資料對項目進行成本核算， 并出具 相關成果。以上服務機構需與區城市更新辦簽署保密協議， 由區城市 更新辦負責上述資料的匯總、裝訂、組卷，具體以項目改造前 期工作流程為準。第六條 公開選定合作意向企業。區相關單位通過公開方 式選定招標代理機構并依據上述資料編制改造項目招標文件， 招標文件中涉及集體經濟組織成員重大利益的內容， 需要按照 村民委員會組織法進行表決，表決通過后，在市公共資源 交易中心公示不少于 30 日，從企業資質實力、開發

8、經驗、責 任能力，及其編制的規劃方案、補償安置初步方案、公建用地 貢獻等方面評比， 公開選定 3 家合作意向企業， 少于 3 個合作 意向企業的按照實際投標企業數決定。第七條 申報改造項目規劃方案和編制改造單元規劃。以 綜合得分順位第 1 名投標人的改造項目規劃方案， 作為該項目 的規劃方案， 由集體經濟組織向區辦事處申報。 區辦事處組織 專家對改造項目規劃方案進行技術審查， 對符合規劃技術規范 和公共配套設施等基本要求的， 由區辦事處組織編制改造單元 規劃，并按程序報批。第八條 確定合作企業。改造單元規劃經批準后，區城市 更新辦指導村集體組織召開村民代表大會和股民大會， 在區農 業和農村工作

9、局的監督下， 對合作意向企業編制的規劃設計方 案、補償安置方案等進行公開表決，確定合作企業。第九條 本暫行辦法由東區城市更新辦負責解釋。如本暫行 辦法實施期間與市政府“三舊”改造新出臺政策不一致的，以市政 府最新政策為準。第十條 本暫行辦法自印發之日起施行，有效期 3 年附件： 1. 東區 ××項目改造意愿征詢表2. 東區 ××項目改造意愿征詢匯總表3. 東區 ××項目土地房屋情況匯總表4. 更新單元計劃（參考范本）- 7 -附件 1東區××項目改造意愿征詢表意 愿 情 況產權人 / 戶主房地產 座落地址是否有 改

10、造意愿 （同意申報）是 否房 地 產 基 本 情 況房屋面積土地面積現狀用途商住 住宅 商業 其它是否已領有房產證是，證號 否是否已領有土地證是，證號 否委托情況茲委托 申報改造相關方案【舊城鎮改造（國有土地）填寫】產權人 / 戶主（或代理人）簽名：聯系電話：填報日期： 年 月 日東區××項目改造意愿征詢匯總表填報單位：填報日期： 年 月 日調查時間： 年 月 日至 年 月 日土 地 性 質序 號集體經濟組織 名稱土地面積（）權利人總數同意申 報人數同意比 率是否達 到意愿 條件備注集 體1A村土地面積小計國 有1A村土地面積小計地塊總數權屬地塊總面積同意申報改造的土地總面

11、積同意比率是否達 到意愿 條件備注填表說明：“權利人類型”，對已領證的，填“土地使用權人”；未領證的，填“土 地實際使用人”- 9 -附件 3東區××項目土地房屋情況匯總表（申報主體初查）填報單位： 填報日期： 年 月 日調查時間： 年 月 日至 年 月 日 面積單位： 地塊序號土地性質土地權利人集體國有身份證號碼產權證證號土地 情況使用權人（或實際使用人）現狀使用面積現狀使用用途土地證號使用權性質證載面積證載用途上蓋 建筑 物情 況所有權人（或實際所有人）現狀建筑面積現狀建筑用途房產證號證載面積證載用途地” 情況用地面積其中農用地建設用地未利用地合計備注填表說明：1、“土

12、地權利人”及“產權證證號”：對集體土地，填土地所有權人（與所有權證證載一致）及對應的所有權證號，未領所有權證的不填，在“備注”欄說明“未領土地所有權證”；對國土土地，獨有或共有的，填土地使用權人及對應的 土地使用權證號， 對建筑物區分所有權的， 填分割前土地使用權人及對應的土地11使用權證號。 2、未領證的，不填寫“土地證號（房產證號） ”、“使用權性質” 、 “證載面積”和“證載用途”等欄，在“備注”欄對應說明“未領取土地 / 房產 證”。3、“使用權性質”填出讓、劃撥或其他。 4、本表可根據項目實際情況增減行數。#附件 4更新單元計劃參考范本××更新單元計劃根據 

13、15;×鎮（ ××區） “三舊 ”改造規劃，現擬對座落于 ×× 的舊村莊用地進行改造。計劃方案如下：一、土地房屋基本情況本項目用地總面積 ×× ，現狀使用用途為： ××。已領 有不動產權證（土地證），證載面積：×× ，證載用途為：××，土地性質為：國有 / 集體。（如沒有領證，不需要填 寫“已領有不動產權證 土地性質為：國有 /集體 ”內容； 需完善歷史用地手續的，填寫：需完善歷史用地征收手續 ××；有 “三地 ”的，填寫：其中 “三地 ”面積

14、××）該項目用地已于 19××年建有上蓋物，總建筑面積××（其中基底面積 ×× ）。已領有不動產權證（房產證）， 證載面積： ×× ，證載用途為： ××。（如沒有領證，不需 要填寫 “已領有不動產權證 ”內容）二、更新目標和更新方向13本項目在對規劃范圍城市自然環境、現狀特點、歷史 文脈等各種資源深入挖掘提煉，并全面梳理上層次規劃、 各類專項規劃及相關法定規劃的基礎上，對該片區總體結 構和空間形態、產業引導以及設施配套進行整體構思和安 排。通過編制改造項目規劃方案實施改造，改

15、造為* 、 *等用途，改造后計劃引進 /用于（ * 、 * ）等產業項目、 增加 * ， * 等城市配套設施。三、實施方式和時序 本項目用地計劃由我單位自行投入資金進行改造（村 企合作：本項目用地計劃由我單位通過公開引入合作主體 進行合作改造）。分 ×期建設，建筑總面積 ×× ，用地容 積率為 ×。第一期計劃于 ××年 ×月動工， ××年×月竣工，建 筑面積 ×× ；第二期計劃 。（集體經濟組織交由政府主導改造的情形：本項目用 地計劃由我單位交由政府主導改造，計劃于××年 ×月自行搬（拆）遷整理土地并交地；計劃于××年 ×月由政府組織公開出讓確定土地使用權人進行改造。）四、前期工作計劃安排本項目不涉及編制改造項目規劃方案（計劃于××年 ×月完成編制改造項目