1、2010年6月19-20日What Why When Where Who How 成都地區公司2004年11月上海地區公司2007年11月 ：創建于1995年，成長于重慶,發展于區域性全國擴張。龍湖集團總部位于北京，下轄重慶、成都、北京、上海、西安五個地區公司。并陸續取得了杭州、青島、無錫、常州、沈陽大連等全國11個城市的項目。業務領域涉及地產開發、商業運營和物業服務三大板塊。 龍湖地產的產品線包括普通住宅、高級公寓、寫字樓、花園洋房、別墅、綜合商業和大型城市綜合體等多種業態。 從2004年起，龍湖地產在全國重點區域實施“區域聚焦”戰略，正式進入異地擴張的發展階段。自2007年起其，其年均銷售

2、業績均在百億以上別墅項目花園洋房高層豪宅電梯公寓大型綜合體 ：產品線的復雜性和多樣性，不利于產品的快速復制和工程成熟經驗的總結。造成工程管理難度加大上下疊拼HOUSE左右疊拼HOUSE多層花園洋房高層公寓SOHO商務公寓購物中心底層商鋪廉租房101821.210036118183.6企業高速發展造成人力資源能力水平的稀釋，導致工程管理難度加大職能管理型職能管理型矩陣式管理型矩陣式管理型項目管理型項目管理型開發設計工程銷售 項目部或工程部只是負責施工現場的管理部門 對項目環境的反應較慢；需要高層協調工作多，容易形成決策堆積 項目數量少，特定區域經營 客戶定位專一，項目實施環境不確定性低 公司高層

3、介入項目協調工作 職能部門內部各司其責，實現業務流程環節的流轉開發設計工程銷售項目部 項目部成為項目執行的負責主體，職能部門成為資源提供、建議與監督主體 員工介入雙重職權之中，需要公司良好的人際關系和全面的培訓 項目數量較多，專業化能力要求較高，需要人才共享 客戶較穩定，但不確定性較高的項目環境 公司有專業技能提升要求項目部 對項目環境反應迅速，便于實現項目產品的創新和技術專業化的提升項目公司開發設計工程銷售項目公司或項目部開發設計工程銷售 項目公司成為開發工作的全權負責主體 項目執行風險較大；不利于公司職能知識積累和專業化發展 跨多個地域經營或客戶需求變化多項目管理 前期的客戶定位非常準確

4、更強調項目產品對客戶需求滿足程度 對項目環境反應靈敏，清晰的產品責任，容易達到客戶的滿意類類 型型職責分工職責分工優點優點實施條件實施條件缺點缺點總經理運營及投資 發展部戰略及運營中心信息管理中心產品中心工程技術質量中心商務運營管理中心投資發展中心副總營銷中心客戶中心物業中心公共及行政中心客戶及公司 品牌部副總投融資中心成本控制中心資金管理中心風險及審計中心財務部人力 資源部各區域公司投資發展研發設計工程管理客戶管理營銷管理商運管理物業管理成本管理計財管理人資行政地區PMO各區域公司總經理副總副總各項 目部（龍湖地產組織結構示意圖）（龍湖地產組織結構示意圖）技術管理質量管理進度管理成本管理采購

5、管理技術管理質量管理進度管理成本管理采購管理技術管理質量管理進度管理成本管理采購管理地區總經理設計管理部副總經理副總經理副總經理成本管理部財務管理部市場營銷部行政人力部項目拓展部工程管理部項目經理部水電工程師土建工程師設計工程師成本工程師（萬科地區公司組織結構示意圖）（萬科地區公司組織結構示意圖）地區總經理設計管理部副總經理副總經理副總經理成本管理部財務管理部市場營銷部行政人力部項目拓展部工程管理部項目工程部水電工程師土建工程師設計工程師成本工程師（龍湖地區公司組織結構示意圖）（龍湖地區公司組織結構示意圖）質量工程師采購工程師PMO經理總部定期或不定期對項目工程部所管理的實體工程質量進行檢查，

6、根據檢查分項要求進行評分缺點：缺點：受建造過程影響，檢查對關鍵的質量過程無法得到有效受建造過程影響，檢查對關鍵的質量過程無法得到有效 控制。控制。 工程質量管理的基礎是施工單位、監理單位的質保體系工程質量管理的基礎是施工單位、監理單位的質保體系 管理水平，單純的實體檢查無法檢驗項目工程部的質量管理水平，單純的實體檢查無法檢驗項目工程部的質量 管理能力。管理能力。 工程質量缺陷分類檢查重點不明確，挑工程質量缺陷分類檢查重點不明確，挑“毛病毛病”很容易很容易總部參與項目工程部組織的關鍵驗收（如結構驗收、門窗驗收等）或分戶驗收，根據驗收結果進行評分缺點：缺點：工程質量管理是依靠質量預防、過程控制、結

7、果檢驗等工程質量管理是依靠質量預防、過程控制、結果檢驗等 方式實現的，單純的結果檢驗，一旦出現問題，不是造方式實現的，單純的結果檢驗，一旦出現問題，不是造 成工程返工，就是造成默認質量缺陷成工程返工，就是造成默認質量缺陷 總部受人員配備、管理半徑等諸多限制，不可能參與每總部受人員配備、管理半徑等諸多限制，不可能參與每 個項目的關鍵驗收個項目的關鍵驗收缺點：缺點：總部缺乏對項目工程部管理施工單位、監理單位質保體總部缺乏對項目工程部管理施工單位、監理單位質保體 系管理能力評價的管理考評工具。單純依靠技術方案、系管理能力評價的管理考評工具。單純依靠技術方案、 施工交底、傳統檢驗批記錄表格等內業檢查無

8、法解決執施工交底、傳統檢驗批記錄表格等內業檢查無法解決執 行力落實情況行力落實情況 總部面臨多項目檢查容易受人情評價因素影響公正性總部面臨多項目檢查容易受人情評價因素影響公正性總部定期或不定期檢查項目工程部對施工單位、監理單位工程質保體系的管理質量，通過實體質量檢查進行對照，按檢查分項要求進行評分缺點：缺點：總部設定項目工程部管理施工單位、監理單位質保體系管理能力評價的考核工具，設計關鍵工序質量控制的質量責任記錄，委托第三方檢查項目工程管理質量，并通過實體質量檢查進行對照，安考核工具進行評分基礎管理檢查：通過對內業資料的審查，檢查項目工程部工程質保體系管理要求，檢查項目工程部對施工單位、監理單

9、位工程質保體系管理的能力。實體工程檢查：通過對現場實體工程的審查，通過實體質量檢測對照，檢查項目工程部關鍵質量控制和質保體系實際管理效果設計交底施工節點及細部交底技術標準交底施工工藝交底施工組織與配合交底工序質量控制點、停止點交底施工樣板交底施工單位、監理單位關鍵工序檢驗批過程責任記錄表（非標）項目工程部關鍵工序檢驗批復檢責任記錄表（非標）工序交接檢、關鍵驗收責任記錄表（非標）工程防滲漏質量控制工程防開裂質量控制精裝修觀感質量控制園林景觀工程細部質量控制空間尺寸偏差質量控制門窗、設備成品保護質量控制投資論證及收益跟蹤投資成果設計成果成本成果工程成果營銷成果專業評審決策評審集團例會運營例會總結評

10、估集團關鍵節點計劃管理地區公司一、二級計劃管理個人計劃管理目標成本、動態成本跟蹤投資決策及投資決策及 收益跟蹤體系收益跟蹤體系階段性成果階段性成果 管理體系管理體系運營決策運營決策 管理體系管理體系進度計劃進度計劃 管理體系管理體系目標成本目標成本 管理體系管理體系降低投資風險 項目收益控制降低運營風險 項目質量控制明確管理職責 提高決策效率計劃編制質量 提高決策效率成本控制與預警成本敏感性分析龍湖地產運營管理體系資金預算資金預算 管理體系管理體系預算制定滾動資金計劃控制防范經營風險 提高資金使用率實現集團預定收益目標土地投資分析階段取得土地中標通知單、方案設計任務書發出方案設計任務完成初設任

11、務書發出初設完成施工圖設計任務書發出、施工圖設計開始施工場地三通一平基礎開工營銷方案完成、項目前期推廣、項目開盤向物業移交、項目交付交房交房后半年項目 負責人7.項目一二級進度計劃項目月度計劃分析報告33.商業移交方案36.項目后評估計劃財務分析3.項目投資分析模型8.項目投資分析報告16.方案階段投資驗算21.初設階段投資驗算項目收益動態跟蹤34.資產管理方案項目發展1.項目投資建議書項目報批報建研發2.項目實施預案9.方案設計任務書10.景觀設計任務書11.精裝房定位、限價及建設實施方案12.方案設計成果13.景觀方案與建筑方案的配合及實施意見14.精裝方案與建筑方案的配合及實施意見17.

12、初步設計任務書18.初步設計成果19.景觀方案設計成果20.精裝方案設計任務書施工圖設計成果標準要求施工圖設計審查要點過程設計變更、二次設計管理及審查、設計現場指導、設計封樣設計后評估土地投資分析階段取得土地中標通知單、方案設計任務書發出方案設計任務完成初設任務書發出初設完成施工圖設計任務書發出、施工圖設計開始施工場地三通一平基礎開工營銷方案完成、項目前期推廣、項目開盤向物業移交、項目交付交房、交房后半年營銷初步市場調研及初步營銷產品、售價建議6.售樓處、樣板房選址、定位、修建、開放計劃4.項目定位報告及營銷產品建議15.方案階段成本測算與驗算23.項目銷售指標 項目現場廣告、路牌、圍擋等銷售

13、指引28.項目營銷策劃方案29.售房合同配置標準30.售房合同附圖31.價格表及付款方式32.交房方案銷售后評估成本項目開發成本分析5.成本敏感性分析、價值分配及目標成本預設22.項目目標成本27.招投標、計價、采購方案及合約規劃項目工程成本動態跟蹤成本后評估工程項目工期分析、項目工程風險分析市政工程分析設計階段工程配合24.項目工程管理策劃25.項目三通一平實施方案26.施工、監理單位篩選及評估報告施工管理工程后評估取得土地中標通知書方案設計任務書發出.概念設計方案研發.項目定位報告營銷.成本敏感分析、價值分配及目標成本預設報告成本.售樓處、樣板房選址、定位及開放計劃營銷.項目一、二級計劃項

14、目負責人、地區公司PMO.投資分析模型（啟動）投資分析專員.方案設計任務書研發.景觀方案設計任務書研發.精裝房定位、限價及實施方案研發、造價及工程1、市場目標客戶群市調成果（自己調查第三方調查）； 市場調查表模板2、目標客戶群敏感點中的賣點敏感點（5項）、瑕疵敏感點 （5項）、價格敏感區間等與項目土地預案中的假設賣點、 瑕疵控制點的吻合度分析及校正成果，分析形成最終賣 點； 客戶敏感點分析模板3、市場目標客戶群集體的文化歷史敏感點、興趣愛好、消 費習慣、家庭構成、交通習慣、職業收入等分析； 目標客戶信息分析（模板）4、市場目標客戶群的信息接受習慣和項目傳播通道的選擇：5、項目建筑戶型、立面、景

15、觀、配套、案名、推廣調性 的方向性確定（市調時應用圖片、照片、模型等來表述 意向和對目標客戶群進行測試，不宜使用文字）和銷售 道具（客戶來訪路徑、標識指引及樓盤印象管理；場地 包裝、示范環境、樣板房售樓處）選擇安排（應用圖 片、照片、模型必要的文字說明）； 項目銷售產品建議書（模板)6、銷售的定位標桿和價格標桿的預設及借力策略，與本項 目必須區隔的項目假設及區隔、差異化借力策略1、售樓處定位、位置（應附圖）及面積；2、樣板區（銷售展示區）范圍、位置：含客戶停車區域選擇；3、樣板房位置（應附圖）、數量、裝修風格建議（用圖片、 照片或模型表達）；4、交通組織流線：客戶到現場交通線路分析、戶外導視方

16、案 及工程配合意見、客戶參觀樣板區線路預案及銷售導視；5、示范區與周邊環境的關系、有利、不利因素及處理建議；6、本項目預算及競爭樓盤的裝飾裝修細節對比及參考價格；7、樣板區（銷售展示區）市政、景觀先行實施方案分析；8、本方案與其他方案的優劣勢分析（方案比較、應附圖）；9、修建、裝修進場、家具布置、開放等計劃安排投資決策規劃設計施工準備施工（含保修）物業服務后評估資金、策劃 與銷售工程管理工程管理 （常規理解）（常規理解）施工準備階段和施工階段是建筑產品的實現階段，是項目工程管理的主要內容，是房地產開發不可或缺的環節工程管理還涉及投資決策、規劃設計、銷售、物業服務、后評估等階段房地產開發的市場主

17、體包括發展商、勘察設計院、施工、監理、營銷策劃公司（房地產銷售代理商）、造價咨詢房地產開發的工程管理涉及企業內部的設計部、銷售部（銷售配合）、成本部、采購部、項目拓展部（報批報建）、財務部等多個管理部門一級一級“檢驗檢驗”二級二級“質量保證質量保證”三級三級“預防預防”四級四級“完美完美”某項目施工圖的某項目施工圖的屋面防水構造屋面防水構造設計：除構造做設計：除構造做法要求外，其余法要求外，其余均為細部節點圖均為細部節點圖集引注集引注確定與項目相關的質量標準，并決定如何滿足這些標準定期評價總體項目績效，制定階段性質量管理目標，以提供項目滿足相關質量標準的信心監控具體項目結果以確定其是否符合相關

18、的質量標準，并制定相應措施來消除導致績效不令人滿意的原因1.監理公司未實行有效監管2.施工單位質保體系不健全3.設計施工圖質量不完善4.總、分包單位不履行管理、配合職責5.勞務的工藝質量能力不足1.工程管理人員過程質量管控能力不足2.計劃工期過短，合理工序穿插、技術間歇無法保障3.設計變更過多4.招標文件、合約文件中技術管理部分約定不清5.對新技術、新材料規范、標準及工藝控制要求掌握有待提高設計施工圖往設計施工圖往往僅提供構造往僅提供構造做法，不提供做法，不提供節點詳圖及構節點詳圖及構造節點要求造節點要求露臺露臺女兒墻女兒墻保溫保溫節點節點做法做法示意圖示意圖強制節能前強制節能前強制節能后強制

19、節能后露臺女兒墻壓頂處如露臺女兒墻壓頂處如安裝欄桿，需提前埋安裝欄桿，需提前埋設扁鋼卡子。扁鋼出設扁鋼卡子。扁鋼出保溫處周圈應用硅酮保溫處周圈應用硅酮耐候密封膏嵌填。嚴耐候密封膏嵌填。嚴禁直接在保溫上開孔禁直接在保溫上開孔打膨脹螺栓。避免保打膨脹螺栓。避免保溫空腔效應，導致外溫空腔效應，導致外墻串水滲漏墻串水滲漏室外陽光房與外墻交界處的節點示意圖室外陽光房與外墻交界處的節點示意圖集團內部大多數工程管理人員在抱怨監理單位工作不合格集團內部大多數工程管理人員在抱怨監理單位工作不合格的同時，并不清楚合格監理工作標準是什么，自然更不清的同時，并不清楚合格監理工作標準是什么，自然更不清楚如何管理監理單位

20、。楚如何管理監理單位。對策：對策：由集團工程技術質量中心研發，制定企業版的由集團工程技術質量中心研發，制定企業版的監理監理工作要求細則工作要求細則，明確監理工作標準。制定監理工序質量檢，明確監理工作標準。制定監理工序質量檢查表格。修改監理招標文件及合約文件查表格。修改監理招標文件及合約文件對策：對策：由集團工程技術質量中心和成本控制中心共同研發，由集團工程技術質量中心和成本控制中心共同研發，將監理投標報價改為成本將監理投標報價改為成本利潤稅金現場監理獎金的競利潤稅金現場監理獎金的競價模式。制定現場監理階段性獎懲考評管理工具價模式。制定現場監理階段性獎懲考評管理工具對策：對策：集團工程技術質量中

21、心研發，制定企業版工程質量集團工程技術質量中心研發，制定企業版工程質量標準、技術標準、施工工藝標準。明確施工單位工程質量保標準、技術標準、施工工藝標準。明確施工單位工程質量保證體系管理要求。完善施工單位招標文件、合約文件。證體系管理要求。完善施工單位招標文件、合約文件。對策：對策：由集團工程技術質量中心研發，制定企業版工程質量由集團工程技術質量中心研發，制定企業版工程質量標準、技術標準、施工工藝標準。明確甲方參與的工序檢驗標準、技術標準、施工工藝標準。明確甲方參與的工序檢驗管理要求管理要求國家工藝規程規定國家工藝規程規定聚苯板可以采用點粘和聚苯板可以采用點粘和條粘的施工工藝，造成條粘的施工工藝

22、，造成聚苯板與墻體形成空腔聚苯板與墻體形成空腔夾層。保溫層如有裂縫，夾層。保溫層如有裂縫，雨水不能及時排出，雨雨水不能及時排出，雨水會從縫隙中滲入，沿水會從縫隙中滲入，沿空腔串水，在墻體薄弱空腔串水，在墻體薄弱環節處，并滲入內墻面。環節處，并滲入內墻面。采用滿粘工藝，不利于采用滿粘工藝，不利于結構墻體和室內的潮氣結構墻體和室內的潮氣向外擴散，極易產生結向外擴散，極易產生結露。且滿粘工藝如不采露。且滿粘工藝如不采用擠膠的粘貼工法，因用擠膠的粘貼工法，因施工現場作業面較大，施工現場作業面較大，單純依靠現場監管，很單純依靠現場監管，很難保證工程質量難保證工程質量外墻抹灰，相當于給外墻外保溫增加了一道剛性防水。外墻抹灰，相當于給外墻外保溫增加了一道剛性防水。即使發生保溫層發生滲漏，也較易查清滲漏點，且便于即使發生保溫層發生滲漏，也較易查清滲漏點，且便于維修維修外保溫固定錨栓對外墻輕質砌體的破壞，增加了外墻滲外保溫固定錨栓對外墻輕質砌體的破壞，增加了外墻滲漏，內墻開裂的隱患。其為提高外墻面磚體系脫落風險漏，內墻開裂的隱患。其為提高外墻面磚體系脫落風險的考慮，不完全符合外墻外保溫體系的特性要求的考慮，不完全符合外墻外保溫體系的特性要求僅靠外墻面磚抗拉強度檢驗無法檢驗外墻面磚防脫落的可靠性僅靠外墻面磚抗拉強度檢驗無法檢驗外墻面磚防脫落的可靠性鋁合金門窗分項工程鋁合金