1、目錄第一章 項目總論 11.1 項目概況 11.2 可研報告編制依據 21.3 可行性研究報告結論及建議 2第二章 項目背景及建設必要性 42.1 項目背景 42.2 項目建設的必要性 12第三章 市場分析及建設規模 153.1 市場分析 153.2 建設規模 18第四章 項目選址及其建設條件 194.1 項目建設地點 . 194.2 項目建設條件 19第五章 建設方案 245.1 方案綜述 245.2 基礎設施建設 245.3 項目開發建設的基本要求 255.3.3 土地供應方案 25第六章 環境保護 266.1 項目地址與環境現狀 266.2 項目建設對環境的影響 266.3 環境保護治理

2、方案 276.4 環境影響評價結論 28第七章 工程招標 297.1 招標原則 297.2 招標范圍 297.3 招標組織形式 297.4 招標方式 30第八章 機構設置及勞動定員 318.1 組織機構與勞動定員 318.2 建設管理 31第九章 項目實施進度建議 . 33第十章 投資估算與資金籌措 3410.1 投資估算 3410.2 資金籌措 . 35第十一章 財務分析 3611.1 財務分析原則和方法 3611.2 土地出讓金收入估算 3611.3 成本的計算 . 3711.4 財務盈利能力分析 3711.5 盈虧平衡分析 3711.6 財務綜合評價 38第十二章 社會效益分析 . 39

3、12.1 土地儲備對土地利用的作用 3912.2 土地儲備對土地市場及地價的影響分析 42第十三章 研究結論與建議 . 4413.1 研究結論 4413.2 提出建議 44第一章 項目總論1.1 項目概況1.1.1 項目名稱儋州市那大城區土地儲備項目1.1.2 項目建設單位儋州市城市建設投資有限公司1.1.3 項目區域儋州市那大城區1.1.4 項目建設內容本項目共收儲土地 3宗，園地路南側、文化路東側兩宗地，一宗 北靠西部中心醫院，面積 498畝；一宗北靠市人民廣場，面積 654畝； 站前地區一宗，面積 910畝；一共收儲面積 2062畝。主要建設內容包 括：（1）2062畝土地征用與安置；（

4、 2）基礎設施建設（“五通一平” ）： 道路、給水、排水、電力、通信、場地平整。1.1.5 項目投資及資金來源本項目開發總投資額為人民幣 42630.34萬元。其中征地安置補償 15465.00萬元, 耕地占用稅 1381.54萬元，耕地開墾費 1649.60 萬元， 基礎設施費用 18852.30萬元；企業管理費 746.97 萬元；不可預見費 1142.86萬元；財務費用 3392.06 萬元。1.2 可研報告編制依據1、中華人民共和國土地管理法 ；2、中華人民共和國土地管理法實施條例 ；3、國家投資土地開發整理項目管理暫行辦法 ；4、土地開發整理項目資金管理暫行辦法 ；5、儋州市土地利用

5、總體規劃 ；6、儋州市國民經濟和社會發展第十個五年計劃及2010 年遠景目標綱要；7、國家和地方制定的其它與土地開發整理相關的法律和規章；8、儋州市城市（主城區）總體規劃 ；9、國家和海南省現行的技術規范和定額；10、建設單位提供的有關資料。1.3 可行性研究報告結論及建議1.3.1 主要結論 城市土地儲備制度是近幾年城市土地制度改革的一項創新， 也是 房地產領域的一個熱點。 目前，土地儲備制度已成為許多城市政府調 控城市土地市場的主要工具， 儲備土地也成為各地以招標拍賣掛牌方 式供應土地的主要來源， 亦是新的經濟增長點。 本項目的建設提高儋 州市政府對土地市場的宏觀調控能力， 實現中心城區土

6、地資源的優化 配置，為城市建設提供建設用地和建設資金保障。本項目的建設， 符合國家及海南省的產業政策， 項目的選址也符 合儋州市城市規劃的要求。 周邊環境優越， 社會公共服務設施配套齊 全。項目的建設亦改善儋州市的投資環境、增加地方財政收入，促進 儋州市房地產經濟的發展、 拉動相關產業發展、 擴大內需等宏觀效益 方面都產生積極的作用。經財務分析表明：全部投資內部收益率為 37.4%，投資回收期為 4.63 年（ 含建設期 ） ，項目盈利能力強。盈虧平衡點為 59.4%，說明該 項目具有很強的抗風險能力。綜上所述，本研究的結論為，項目建設符合規劃要求，市場前景 好，建設條件具備；具有良好的經濟效

7、益，社會效益和生態效益。1.3.2 建議1 、此項目的建設符合國家和海南省為拉動內需、 穩定經濟及促 進房地產市場發展的有關政策。 因此， 建議有關部門在資金和政策等 方面給予大力扶持，并且協調好土地、規劃、建設各方面的條件，以 使項目早日實施，發揮作用。2、建設單位應加強風險意識，通過積極而有效的管理手段，控 制投資，規避投資方面的風險。3、建設單位應從項目的建設期起，就應開展廣告宣傳工作，擴 大知名度， 以降低和規避市場風險， 保證儲備用地的銷售價格和銷售 率，創造較好的經濟和社會效益。第二章 項目背景及建設必要性2.1 項目背景衡量一個區域城市化水平的指標主要有兩個： 一是人口指標， 即

8、 城市人口占總人口的比重； 另一個是用地指標， 即非城市用地轉變為 城市用地的比率，這也是城市化反映在土地利用上的一個顯著的指 標。土地作為人類生存發展的基礎和源泉，土地是有限和稀缺的，我 國正處在城市化的快速發展時期，土地供求關系之間矛盾日益突出， 而在企業自行招商和存量土地分散進入市場的情況下， 城市土地市場 存在著土地供應總量失控、土地價格扭曲、尋租活動盛行等問題，因 此，通過土地儲備實現政府對土地一級市場的調控， 提高城市土地資 源配置效率， 有利于推進與區域產業化、 經濟發展水平相互協調的城 市化建設，有利于區域可持續發展的實現。2.1.1 城市化建設中土地利用的依據分析 我國土地管

9、理法明確規定，“城市市區的土地屬于國家所 有”；“城市郊區的土地除由法律規定屬于國家所有的以外， 屬于農 民集體所有”； “國家為了公共利益的需要， 可以依照法律規定對土 地實行征用”。 “任何單位和個人進行建設需要使用土地的， 必須依 法申請使用國有土地， 但興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使 用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施 和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地除外”； “農民 集體所有的土地的使用權不得出讓、 轉讓或出租用于非農建設”。 以 上法律規定表明， 在當前的用地政策規范中， 集體土地是不能直接進 入市場流轉的。因此，在城市化過程中，城市

10、有限的土地難以滿足需 求的情況下，城市建設用地（包括居住用地、公共設施用地、工業用 地、交通用地、綠化用地等）必須首先通過政府征用，變集體土地為 國有土地后，以有償轉讓土地使用權的方式提供給單位和個人進行建 設。2.1.2 用地政策和方式在實際中存在的問題1、用地合理規劃問題由于缺乏對城市化建設的科學認識， 長期缺乏統一合理科學的用 地規劃，而供地和征地政策的雙軌制， 又在征地和供地之間制造了一 個利益空間， 客觀上形成了“土地征占越多、 財政利益越大”的激勵 機制，結果造成多征多占土地的現象急劇上升， 城市大量向外擴張和 重復建設大型園區的“圈地”現象日益增多，導致了大量土地閑置， 大大降低

11、了農村土地的利用率。2、征地補償的范圍和標準問題 第一，在征地補償范圍上，我國土地管理法中明確規定了土 地征用的補償標準， 即“征用耕地的補償費用包括土地補償費、 安置 補助費以及地上附著物和青苗的補償費。第二、在征地補償標準上， 按照目前國家及各省市的有關規定， 征用耕地的土地補償費， 根據地 類的不同最高為該耕地被征用前三年平均年產值的十二倍。 征用耕地 的安置補助費， 按照需要安置的農業人口數計算。 需要安置的農業人 口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕 地的數量計算，并規定了安置補償費的最低標準。應該說，這種補償 標準在原來的基礎上有所提高， 但仍存在一定的不足

12、。 它難以正確體 現地塊的區位差異及各地經濟發展水平， 農民在獲得征地補償和拆遷 補償后，仍然難以維持現有生活水平， 從而產生對城市化的抵觸情緒， 一定程度上阻礙了城市化的建設。3、征地補償分配和土地收益分配問題 部分省市按照當地的土地管理條例、 征償和被征地農民基本生活 保障試點辦法等規定，初步建立了被征地農民基本生活保障基金制 度，即把大部分土地補償費和全部的安置補助費均劃入同級財政在銀 行設立的被征地農民基本生活保障基金財政專戶， 剩余的土地補償費 由農村集體經濟組織用于公益性事業及歷史遺留的被征地農民的生 活問題， 地上附著物和青苗補償費支付給被征地農民所有。 這一規定 解決了以往補償

13、分配不規范、 鄉鎮政府參與征地補償分配、 各村對留 用部分使用方式不一等負面問題， 但在實際操作中仍存在著一些具體 問題。此外，土地征用后的出讓收益分配沒有明確的規定，城市化建 設的財政資金投入和確保農民利益還缺乏必要的政策依據。4、被征地農民的后續保障問題 在我國，集體土地對于農民而言，不僅是生產資料，還是保障資 料，農民的土地有三重功能：使用權功能、就業和發展功能、社會保 障功能。土地征用是對土地使用權和所有權永久性的剝奪， 農民將永 遠失去土地的使用權和經營權， 失去生活的可靠來源和保障。 按照目 前新安置政策和基本生活保障政策， 雖然農民可獲得一定的基本生活 保障，但其社會保險還未能真

14、正與城鎮社會保險制度相接軌， 其每月 的生活補助費遠遠低于城市最低生活保障水平， 而大多數農村人口文 化程度低，技能缺乏，就業觀念落后，其求職和就業能力較低。征地 后，如果沒有合適的生計，將成為城市中的新貧困人群。2.1.3 完善城市化進程中用地和失地農民保障制度的政策1、合理規劃，采取科學可持續發展的土地資源利用政策 在城市化進程中， 需要我們通過市場經濟機制合理利用土地， 做 到既最大限度地滿足社會物質生產和生活對土地的需求， 促進土地合 理布局，實現土地供需平衡； 同時又要保護耕地， 保護一切土地資源， 防止污染，保護土地利用生態系統，并提高其功能，給人們帶來良好 的環境效益。 因此，城

15、市化建設中的土地利用要重視但不能過于偏重 耕地保護， 要促進和保障經濟發展但不能盲目發展， 力求重點是要做 好以下幾項工作：（1）樹立科學可持續發展觀，加強規劃編制工作 首先，要編制科學合理的綜合性國土規劃，包括生產力布局、空 間布局、 國土整治等內容的國土規劃， 使土地利用規劃與城市規劃相 銜接和協調。 其次，要健全完善土地利用規劃。 在綜合規劃的指導下， 開展土地資源調查和評估， 科學制定土地利用計劃， 并以規劃為依據， 實施土地用途管制。（2）分類指導，因地制宜地實施土地調控和管理 一是對于集聚效應高的中心城區和城鎮的發展、 城中村和中心城 區城郊結合部的改造開發以及重點培育和發展的中心

16、城市， 要進一步 擴大城市規模，提高集聚輻射和規模效應， 在國土管理部門的調控下， 加大跨年度耕地占補平衡和全省內異地平衡力度。 二是對于為公共利 益如進行道路建設、 綠化建設需要使用集體土地的， 要盡快批準征地 手續，以免造成農民安置補償落后、損害農民利益的后果。三是對于 耕作基礎好、成片上規模的耕地以及基本農田， 要嚴格控制征地審批， 以維護我國的耕地保護和糧食安全問題。 四是要盡快建立和完善城市 土地的市場化配置機制和城市土地價格的市場化形成機制， 挖潛存量 土地，建立健全土地儲備制度，合理調控土地市場供應數量。五是要 開展地籍調查，明確土地產權，進行土地登記，在各級政府、土地所 有者和

17、使用者之間合理分配土地收益。（3）加強管理，探索農村集體建設用地流轉新機制 我國法律未正式提出農村土地使用權的流轉， 但九屆全國人大四 次會議曾指出： 在長期穩定土地承包關系的基礎上， 鼓勵有條件的地 區積極探索土地經營權流轉制度的改革。 在當前的用地形勢下， 在政 府尚未能全部對農民實施社會保障的情況下， 可以考慮允許集體經濟 組織保留的非農建設用地進入市場流轉， 集體土地所有者可以自己的 身份，將建設用地予以出租或作價入股， 農民可收取租金或參與收益 分配。在這一過程中，關鍵是要加強監督和管理土地的用途，控制非 農建設用地的轉讓過程，建立合法的利益分配機制。在條件成熟時， 可允許鄉鎮企業、

18、村民宅基地流轉，建立城鄉土地置換機制，通過給 農民一定的利益來換取經濟社會發展所需要的土地空間。2、完善政策，解決失地農民利益保障問題失地農民的利益保障是城市化過程中存在的重要問題， 城市化建 設不能犧牲農民的利益， 但也不能過多地提高建設成本， 而是要根據 城市自身的經濟實力合理推進城市化進程， 做到既能保障失地農民的 合理利益，解決他們“離得開（土地） 、進得去（城市）、（在城市中） 留得住”的問題，又能保證城市的可持續發展。（1）繼續完善征地補償政策 應當根據實際情況解決好以下問題： 一是要繼續完善有關征地立 法工作較為薄弱的征地補償、勞動力安置等的規定，使之更明確、更 具體、可操作更強

19、。二是要在征地補償上嘗試新的辦法，可考慮直接 借助于市場交易機制， 按照市場形成的集體建設用地價格來確定補償 標準，從而提高農民的生活和水平，使他們廣泛參與、分享工業文明 和城市文明。三是要嚴格依法行政，遵守法定的補償標準和程序，增 加政策的透明度和公平公開程度。（2）健全農民社會保險和基本生活保障制度 在城市化過程中，失地農民的利益保障應當包括基本養老保險、 醫療保險、最低生活保障等基本內容。首先是要在時機成熟時，擴大 城市社會保險的適用范圍， 實現城市和農村社會保險的接軌， 提高失 地農民的社會保障水平。 其中，“社會統籌賬戶”部分繳納的費用應 從征地補償金里一次性支付。 “個人賬戶”部分

20、則由失地農民和雇傭 部門共同建立。其次是要實行失地農民的城市最低生活保障。（ 3）完善就業保障機制，促進失地農民非農就業一是要強化職業教育和職業培訓， 建立人員培訓網絡， 根據不同 的年齡和文化層次， 提高失地農民的職業技能。 二是要打破城鄉二元 就業體制，取消就業中城鄉戶籍歧視，實現城鄉統一就業。三是要積 極為失地農民開拓就業途徑， 如組織勞務輸出、 發展勞動密集型服務 行業等。2.1.4 儋州市城市建設現狀及其規劃發展情況儋州市位于海南島西北部， 西和北瀕臨北部灣， 東鄰臨高和澄邁， 南至東南靠瓊中和白沙， 西南與昌江接壤。 陸地面積 3265平方公里 , 人口 98.91 萬人，轄 17

21、個鎮， 262個村（居）委會，境內有 10 個國 有農場，市政府駐那大鎮。其是海南西部地區經濟、交通、通信和文 化中心， 地處西部工業走廊核心區， 位于境內的洋浦經濟開發區是海 南經濟開發建設的重點， 中國熱帶農業科學院、 華南熱帶農業大學設 在市內。市內基礎設施及配套建設日臻完善新建和改造城區道路 93.40 萬平方米，排水、給水、電力、電信、燃氣管網、消防等；交 通便利，環島西線高速公路粵海鐵路西環線貫穿境內。改革開放以來， 富有開拓進取精神的儋州人，不斷解放思想，實 事求是，與時俱進，努力開創儋州發展新局面，全市的經濟和社會各 項事業建設取得了令人矚目的成就， 綜合實力進一步增強， 先后

22、獲得 了“全國農業百強市”、“全國衛生城市”、“全國文明示范市”、 “全國城市環境綜合治理優秀市”、 “中國優秀旅城市”、 “全國詩 詞之鄉”、 “中國楹聯之鄉”和“全國民間藝術之鄉”、 “全國園林 綠化先進市”等榮譽稱號。 2008 年在全球經濟衰退的背景下，儋州 全市經濟發展較為平穩，全市生產總值完成 88.3 億元，比上年增長7.2%。其中：第一產業生產總值為 48.2 億元，增長 8.7%，增幅同比 上升 1.2 個百分點；第二產業總值 14.3 億元，減少 5.5%（工業增加 值10.3 億元,減少 4.0%），增幅同比下降 40.6 個百分點；第三產業 總值為 25.8 億元，增長

23、 12.5%,增幅同比上升 0.7 個百分點。地方財 政一般預算收入 2.68 億元，增長 16.8%城鎮居民人均可支配收入 11263元，增長 18.2%；農民人均純收入 4524 元，增長 12.5%?！笆晃濉睍r期是海南發展的重要戰略機遇期， 是壯大支柱產業、 夯實經濟基礎、增加經濟總量、提升綜合實力、凸顯體制創新特色、 樹立開放新形象、 構建和諧海南的關鍵時期； 也是儋州向中等城市邁 進、構建瓊西經濟文化中心、實現跨躍式發展的重要階段。 儋州市 國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要 提出了今后 5 年我市經 濟社會的發展思路、指導原則、戰略目標、發展重點，明確了“十一 五”時期儋州的

24、功能定位、主導產業和扶持政策。 “十一五”時期儋 州市將面臨有利的發展環境。中國東盟自由貿易區 （10+1） 的建設、 泛珠三角“ 9+2”區域經濟聯合，有利于儋州吸引外資、參與區域經 濟的合作與分工；海南實施“南北帶動，兩翼推進，發展周邊，扶持 中間”的區域發展戰略思路及洋浦經濟開發區大項目的建設， 為儋州 加快經濟發展提供了新的機遇和空間； 隨著海南省西部工業走廊建設 和城市化進程的加快，西環鐵路貨運、客運相繼運營，儋州作為瓊西 中心城市、 重要交通樞紐和西部商品集散地的地位日益凸顯， 為儋州 加快發展旅游業、 房地產業和服務業提供機遇； 借助中國熱帶農業科 學院、華南熱帶農業大學的科教實

25、力，依托“海南儋州 （國家） 農業科 技園區”平臺， 提升熱帶農業產業化水平，為發展本地高新技術農業 提供技術和人才資源保障。依托那大市區、洋浦港口、西線鐵路，優 化產業空間布局，構建“一線五區”的工業布局總體框架，逐步形成 具有區域特色、層次分明、 梯度推進的格局。發揮儋州瓊西中心城市 的效應，培育與發展城市新區，完善城市功能，促進經濟繁榮。加速 熱農院校、蘭洋、西聯、南豐的交通、水電建設，增強它們與那大城 區的聯結，作為那大的城鎮延伸點，形成以那大 （ 含“熱農院?！薄?蘭洋、西聯 ） 為中心，包括和慶、大成、南豐 3 個鄉鎮，蘭洋、西聯、 西流、西培、西華、西慶 6 個國營農場的集鎮群。

26、以發展高新技術工 業、食品工業、生態旅游業、商貿、農業科技教育為主的綜合性區域， 建設成為全市的政治、文化、商貿中心區。本項目就是在這樣的環境背景下提出建設的。2.2 項目建設的必要性2.2.1 加快城市建設，率先基本實現現代化的戰略選擇 黨的十六大報告提出，“有條件的地方可以發展得更快一些”。 儋州市作為海南省西部地區最大市縣之一，是西部地區經濟、交通、 通信和文化中心， 地處西部工業走廊核心區， 洋浦經濟開發區位于其 境內，可謂是海南省有條件建設發展得更快些的地方。 城市發展的成 功經驗表明，加快城市化進程，不僅是擴大消費需求，拉動經濟增長 的有效途徑，也是提高人民收入，改善生活質量的重要

27、舉措；加快城 市化進程， 增強中心城市的內聚力和輻射力， 擴大城區人口規模和地域規模，大幅度提高儋州市的城市化水平2.2.2 加快城市建設，擴大對外開放的現實需要 “未雨綢繆、超前謀劃”是一個城市城市化建設規劃發展必須具 備的戰略手段。 城市作為接受經濟輻射和產業轉移的重要載體， 更應 超前應對，加快建設。如果我們不加快推進城市建設，在基礎條件上 落后于周邊地區，就會影響與先進地區、先進省份乃至國際化都市、 區域接軌進程， 就會在激烈的區域競爭中陷入被動。 因此必須完善城 市基礎設施及其配套建設，加快城市建設步伐，擴大對外開放，讓當 地與外界充分接觸，信息順暢交通。2.2.3 加快城市建設，帶

28、動經濟增長，提升區域競爭力的重要舉 措城市發展史告訴我們， 城市的發展不僅僅是城區范圍的發展， 而 且是區域經濟發展的龍頭和重點。 在新的形勢下， 哪個地區城市的改 革力度大、發展快，哪個地區城市的集聚、輻射功能就強，對內凝聚 力和對外吸引力就大， 對本地區改革開放和經濟社會發展的導向作用 和帶動作用就顯著。事實表明，沒有城市建設的快速推進，就不可能 有經濟的高位起跳。 只有不斷地推進城市建設， 不斷地放大城市功能， 才能集聚更多的人氣， 才能帶動區域經濟的持續健康發展。 我們必須 順應時代發展的要求，強勢推進城市化進程，奮力刷新城市面貌，提 升城市綜合競爭力， 以在日趨激烈的區域經濟競爭中贏

29、得主動， 搶得 先機，實現跨越式發展。2.2.4 加快城市建設，提升城市形象，營造一流投資環境的必然要求城市化水平體現了一個地區的經濟實力， 體現了一個地區的外在 形象，也體現了一個地區的投資環境。人民生活是否殷實，居住環境 是否適宜，創業氛圍是否濃烈，人氣商機是否旺盛，投資經商是否安 全，都通過城市這一窗口得以展示。 城市化不是簡單意義上的人口向 城市集中，而是生產、生活方式的城市化，體現著社會較高的發展水 平。城市作為人民群眾生產和生產的中心，發揮著集聚和配置功能， 使人口向城市集中，企業向工業園區集中，人群向舒適的環境集中。 城市建設，就是解決城區功能布局不盡合理、定位不盡科學、人居環

30、境不盡理想等問題，努力使整個城市的環境得到重構，形象得到重塑。 通過加快城市建設步伐，以不斷完善城市綜合服務功能，創造一個投 資者安心、放心、舒心的創業環境，真正把儋州市建設成為環境優美、 生活舒適、人盡其才、物盡其用、地盡其利的最適宜創業的現代化城 市。因此，為了營造儋州市一流的人居和創業環境， 全力打造嶄新的 城市形象，促進全市經濟社會跨越式發展，瓊海市各級政府、社會有 識之士應當審時度勢，面向新世紀、迎接新挑戰、謀求新發展。全力 推進瓊海市城市化進程步伐。綜上所述，本項目建設是適時的，也是必要的第三章 市場分析及建設規模3.1 市場分析儋州作為海南西部中心城市， 必須統籌城鄉規劃， 扎實

31、推進城市 建設，不斷完善城市功能和農村發展條件， 切實把儋州打造成為獨具 魅力的“綠城”、“水城”、“文化之城”。按儋州市“十一五”發 展總體規劃要求，實現其總目標，需實現下面具體各項產業目標：1、培育和發展西部旅游經濟、輻射帶動西部其它地區的旅游業 發展。加大旅游宣傳促銷力度， 積極參加國內各種旅游產品展覽會和 交易會，充分利用各種新聞媒體，大力宣傳儋州旅游資源，優化旅游 營銷策略，培育有儋州特色的度假休閑旅游市場，突出“生態旅游” “科普文化旅游”、“觀景旅游”等特色，建設高水平旅游精品景區， 打造儋州旅游品牌，建設“最佳中國旅游城市” 。到 2010 年，全市接 待國內外游客 56 萬人

32、次，年均增長 9%，旅游營業收入 3 億元，年均 增長 9.6%。2進一步加大旅游基礎設施建設和特色旅游產業開發，優化儋 州南部旅游景點，開發北部旅游資源。 “十一五”期間要形成南區、 北區兩個版塊旅游線路，即以那大為中心，蘭洋溫泉、那大夜景、松 濤水庫、熱帶植物園（儋州國家農業科技園觀光區） 、石花水洞、蓮 花嶺國家森林公園、花果山旅游等景點為南區；以東坡書院、中和古 城為中心，鷺鷥天堂、千年古鹽田、光村銀灘渡假休閑和峨蔓濱海旅 游等為北區；建設五星級和四星級賓館、酒店各 2 家、1-2 個高爾夫 球場。3發揮旅游業的帶動效應，推動餐飲、物流等第三產業發展。 進一步優化服務業內部結構，加快發

33、展現代物流、交通運輸、信息服 務等產業，積極發展教育培訓、文化娛樂、體育健身、醫療保健和休 閑服務等產業。培育發展技術服務、法律服務、會計服務等中介服務 業，提高中介服務業專業化、社會化和市場化程度，為各類市場主體 提供優質服務。4積極發展房地產業。以優化結構、改善供給、規范交易為重 點，加強對土地市場調控， 在那大東南面規劃發展中低檔居住商品房 區域；東北面及“熱農院校”周邊為中高檔居住商品房區域；西北面 為商業房地產區域。白馬井、東成、木棠、雅星（八一）等重點鎮劃 出適當的土地開發房地產。 加強對大型商貿設施建設的規劃， 加快火 車站物流中心區的建設速度； 統籌各類專業批發市場和商業餐飲網

34、點 布局，形成功能明確、特色突出、布局集中、經營規范的步行街、美 食街等。5加快推進城鎮化建設進程，打破城鄉二元結構，繁榮小城鎮 經濟，通過小城鎮建設和移民搬遷，引導更多的農民進入小城鎮，擴 大農民就業空間， 拓寬農民增收渠道， 逐步形成產業發展、 人口聚集、 市場擴大的良性互動機制， 增強小城鎮吸納農村人口、 促進非農就業、 帶動農村發展。 2010年，全市城鎮人口達到 43 萬人，城鎮人口比例 達到 45%。從上述諸多方面發展的情況來看， 儋州的城鎮化水平要從目前的 水平提高到 2010 年 53%，實現“十一五”總體規劃發展目標，還需 要加大儋州市那大鎮主城區城市基礎設施建設， 擴大建設

35、、 儲備城市 建設用地，加大招商引資力度，吸納優秀人才，提高城市人口比重， 繼續加快推進儋州市城鎮化進程步伐。 那大城區是儋州市政治、 經濟 和文化中心，是該市甚至海南島西北部區域農副產品集散地和商貿重 鎮，是海南省旅游西線重要的中間休憩節點，其可謂是集區位優勢、 資源優勢以及交通等優勢等一體的海南省主要城市之一。 但其建成區 規模較小， 人口不多， 要與市委市政府提出的實施儋州城市化建設戰 略目標相吻合， 要與城市總體規劃相銜接， 就必須把符合城市規劃用 地的非城市建設用地通過合法手段轉換為城市建設用地， 并搞好其交 通、給排水、電力通訊、通氣消防等基礎設施及其配套設施建設。給 外來者營造方

36、便、 舒適、良好的創業環境， 給人們創造一個環境優美、 交通便捷、基礎設施完善的居住環境。目前， 擬建項目土地利用類型為耕地、園地、 林地和養殖水面等 農用地以及已屬于建設用地的村莊用地。為了順應城市建設發展需 要，必須把規劃范圍內土地利用類型轉換其用地性質， 即農用地轉換 為高利用價值的城市建設用地， 已是建設用地的土地利用類型將其轉 換為更高價值的建設用地。3.2 建設規模本項目主要是把農用地和村莊用地建設成為高利用價植的城市 建設用地。建成后，儋州市那大主城區將增加集居住、商貿和文體等 用途于一體的城市建設用地， 面積達 2062畝。建設內容地塊區域道路 工程（城市次干道、支路） 、室外

37、給排水工程（給水管、雨水管、污 水管）、電力工程 （含道路照明）、電信工程以及區內建 （構）物拆除、 區內場地地塊平整工程等。第四章 項目選址及其建設條件4.1 項目建設地點本項目共收儲土地 3 宗，園地路南側、文化路東側兩宗地，一宗 北靠西部中心醫院， 面積 498畝；一宗北靠市人民廣場， 面積 654畝； 站前地區一宗，面積 910 畝；一共收儲面積 2062 畝。詳見有關圖件。4.2 項目建設條件4.2.1 自然條件1、地形、地貌及地震情況儋州市地勢由東南向西北傾斜，丘陵占 77%，平原占 23%。平原 為分布于中部的河流沖積平原和西北部沿海的海積平原。 境內有大小 山嶺160座，多在東

38、南部，南部的紗帽嶺海拔 752 m是境內最高點。 儋州市境內分布的大斷裂主要有王五 文教大斷裂、從化陽江斷裂和 儋州萬寧斷裂，具有發生中強以上地震活動的背景，1 999年發生的萬寧近海 5.1 級地震就位于儋州 萬寧斷裂上。境內未發生過 3 級以 上地震活動，陸地地震活動較少。根據海南省地震烈度區劃圖(1990)»，儋州市地震基本烈度為度。2、氣象項目所在區域靠近“西北部丘陵半濕潤、 輕冷害、輕風害氣候區”。 多年平均氣溫23.40C,年內平均氣溫最高月份為6、7月，可達27.70C, 最低月份為1月，平均溫度為170C歷年絕對高溫38.90C,絕對低 溫6.70C;年平均降雨量17

39、66.2mm干濕季分明，510月為雨季， 雨季月降雨量平均在100mm以上，雨季降雨量占全年總降雨量的 85% 左右。11 月至翌年 4月為旱季，其間降雨量僅占全年總降雨量的 15% 左右;常年風力 23級，48月吹偏南風為主， 9 月至翌年 3 月多為 東北風，臺風影響為全省較少、較輕地區。3、工程地質條件從地質構造上看，儋州市處于瓊北斷陷和瓊中海西褶皺帶的西 部。受地質構造控制，以王五 文教斷裂為界，分為南北兩個不同的 區域：北區為地勢低緩的平原，地表為第四紀火山巖和沖洪積、海積地層覆蓋， 南區地貌單元主要由古生代淺變質巖和花崗巖等基巖組 成。項目所在為南區，為花崗巖等基巖，適于本工程建設

40、。4.2.2 項目所在地區的基本情況1 、儋州市概況儋州市位于海南島西北部，地理坐標為北緯19°T -19 °52，東經108° 56 -109 °46，東鄰臨高、澄邁兩縣。東南與瓊中縣相連， 南界白沙縣，西南與昌江縣接壤，西北部和北部瀕臨北部灣 , 與越南 民主共和國北部和廣西壯族自治區隔海相望。面積 3269 平方公里， 約占全省面積的 10%。人口 665542人，轄 21 個鎮 5個鄉， 225個管 理區， 1508個自然村。境內有 10個國營農場和中外聞名的洋埔經濟 開發區。市政府駐那大鎮、距?？谑?139公里、三亞市 284公里。海 榆西線公

41、路橫貫市境，境內有支線公路 235條，通車里程達 1574公 里，各鄉鎮全部通車，每天有班車直達廣州和省內各市縣。是海南省 西部地區經濟文化中心和交通樞紐， 為國家及高新技術密集區。 市境 內有著名的中國熱帶農業科學院和華南熱帶農業大學， 簡稱“兩院”， 有特區中的特區洋埔經濟開發區。悠久的歷史給儋州市留下了眾多古跡，且多為宋代以前的古跡， 如漢代伏波井、中和古鎮、 東坡書院等。尤其是北宋大文學家蘇東坡 謫居儋州三年間，講學明道，使儋州教化日興，“書聲瑯瑯，弦歌四 起”。海內外名士接踵而來，從師東坡。儋州在此時成為了全島文化 的中心，也培養了民眾尊師重教的傳統。蘇東坡北歸九年后，儋人符 確成為

42、海南第一個進士。此后，儋州人才輩出，名聲遠播，在海南歷 史上曾發生過深遠的影響。 儋州民風淳厚粗獷，古風猶存。在蘇東 坡帶來的良好的文化氛圍影響下， 這里的人民愛好吟詩作對， 使儋州 素有“詩鄉歌?！敝Q，有許多民間詩社。儋州山清水秀， 有豐富的自然資源和旅游資源。 儋州市的森林資 源居全省首位，擁有森林面積 1 萬公頃。珍稀樹種資源更是首屈一指， 僅華南熱作兩院植物園就保存有上千個珍貴樹種。 儋州著名的旅游景 點的東坡書院、熱帶植物園、藍洋溫泉、光村銀灘，還有一批待開發 的旅游資源。 儋州方言繁雜， 有客家話、 粵語、軍話、村話、臨高話、 黎話等方言， 反映了海南移民的特色， 也展現了與東部

43、迥異的民俗風 情。近年來，儋州市曾被評為“全國城市環境綜合整治優秀城市”、 “全國衛生城市”、“全國文明示范市”。2、資源狀況儋州既有豐富的自然資源，又有良好的投資環境。水源豐富，年 降雨量一千八百到二千毫米， 境內的松濤水庫容量三十一點九億立方 米，水利灌溉條件好；礦產資源豐富，蘊藏豐富且可開采的石英砂、 花崗巖、玄武巖、重晶石等十多種礦產；土地肥沃寬闊，氣溫和，年 均氣溫23.3 C ,受臺風影響少而輕，適宜種植各種熱帶水果、名貴花 卉及南藥等中藥材， 具備發展熱帶高效農業的優越條件； 海岸線長二 百二十五公里，港灣眾多，淺海和灘涂面積達三十萬畝，水質好，海 水養殖和海洋捕撈前景廣闊； 旅

44、游資源得天獨厚， 國家級重點文物東 坡書院及蘭洋溫泉、兩院熱帶植物園、 “八一”通天園、蓮花山觀音 洞、松濤水庫、 蘭洋溫泉國家森林公園已成為或逐漸成為海南的旅游 熱門景點。3 、基礎設施 交通運輸：擁有洋浦港等天然深水良港，環島西線高速公路、粵 海鐵路（在儋州市設有那大、八一兩個站）貫穿境內，交通發達，已 形成水陸交通網絡， 是海南西部的交通樞紐和連接內陸、 通往東南亞 地區的橋梁。城市建設設施：擁有設計能力為日供水 20 萬噸的自來水廠，現 已啟動運營 10 萬噸生產線，完全可以滿足工農業生產和生活需要。 城市供氣管網已經開通，年供氣量可達 2567.6 萬立方米。電力：儋州電力建設超前于

45、經濟發展的需要。電網覆蓋儋州、東 方、昌江、白沙、臨高等 5 個市縣，可滿足大工業開發建設用電的需 要。通信：通信便捷。全市通信網絡遍及各個鄉鎮。目前，全市交換 機容量達 15.75 萬門，移動電話用戶 6 萬戶，并已開通網絡寬帶。投資環境寬松，服務周到有效。市政府致力于投資軟環境的建設， 努力“創建學習型機關，轉變政府職能，轉變工作作風，提高行政效 率，提高服務質量”。牢固樹立“企業好、政府就好；全心全意為人 民服務，全心全意為企業服務；把企業的事當作自己的事來辦，讓投 資者發財， 求儋州發展”的理念。 市政府承諾為企業提供安定和諧的 社會秩序、快捷便利的辦事渠道、周到有效的協調服務、整潔優

46、美的 周邊環境、公平公正的競爭條件。成立了市行政服務監督中心，集中 政府二十多個職能部門聯合辦公， 為投資者提供“一站式”方便快捷 的服務； 對項目籌建、 在建及生產建設過程中遇到的各種困難和問題 全程跟蹤協調服務， 切實為投資者排憂解難， 真正以儋州人的誠心熱 心換來投資者的稱心放心。第五章 建設方案5.1 方案綜述儋州市經營城市意識日益加強， 市政府將牢牢把住掌控土地這一 第一生產資料，大力挖掘存量土地潛力，強力推進城市更新改造，加 大重點地區和重點項目的土地儲備整備力度， 優先推動對全市發展具 有戰略意義的重點地區的土地整備工作，對居住、商業服務業設施、 產業以及公共配套和交通市政設施項

47、目中用地條件不成熟的地塊， 提 前開展土地整備工作。通過加大投入，搞好基礎設施配套建設；按照 規劃策劃項目，經營土地，促進土地升值，獲取利益，推動地方經濟 發展。本項目擬在那大城區收儲土地 2062 畝，將收購集中起來的土 地進行開發和再開發，通過拆遷、平整、歸并整理和基礎設施的配套 建設，形成可供出讓和出租的“熟地”。根據社會發展、城市規劃和 供地計劃，有計劃地將儲備土地出讓和出租，具體方案為 2009 年出 讓 500畝、2010年出讓 300畝、2011年-2015 年各出讓 200 畝、2016 年出讓 262 畝，出讓方式上采用市場化程度較高的招標、 拍賣和掛牌 方式。5.2 基礎設

48、施建設建設內容為地塊區域道路工程（城市次干道、支路） 、室外給排 水工程（給水管、雨水管、污水管） 、電力工程（含道路照明） 、電信 工程以及區內建（構）物拆除、區內場地土地平整工程等。5.3 項目開發建設的基本要求擬建項目區占地 2062 畝，其建設的目的在于把原來位于城區規 劃建設范圍內的園地、林地等農用地以及少部分村莊用地開發建設、 轉換成為城鎮建設用地，成為體育用地、居住用地、市場用地和商業 金融和城市道路用地。因此，綜合考慮儋州市社會、經濟發展趨向， 以及儋州市生態環境需要等要求， 結合儋州市城市總體規劃， 對該地 塊建設內容以及規模加以控制。5.3.3 土地供應方案為最大限度實現儋

49、州市土地價值， 確保儋州市城市發展資金持續 穩定，儋州市政府根據當年項目建設資本金、 土地儲備資金及貸款還 本付息的需要擬定土地出讓計劃。 根據那大城區 3 個片區基礎設施開 發進程，土地出讓同步（或滯后）于城市基礎設施建設的進程。具體 土地出讓時序如下：具體方案為 2009 年出讓 500畝、2010年出讓 300 畝、 2011年-2015 年各出讓 200 畝、 2016年出讓 262畝。土地出讓價格予以那大城區現有土地出讓價格為基準， 考慮未來 十年是那大市加快城市發展的主要時期， 預測前六年土地出讓價格每 年遞增 10%，第七年之后土地出讓價格保持不變。第六章 環境保護6.1 項目地

50、址與環境現狀本項目共收儲土地 3 宗，分別位于那大鎮園地路南側、 文化路東 側兩宗地，一宗北靠西部中心醫院，面積 498 畝；一宗北靠市人民廣 場，面積 654 畝；站前地區一宗，面積 910 畝；一共收儲面積 2062 畝。項目各宗地塊周邊無工業污染， 總體環境條件良好， 大氣質量優 良?？諝赓|量達到環境空氣質量標準 GB30951996 的一級標準。 噪聲達到城市區域環境噪聲標準GB3096-93的I類標準。6.2 項目建設對環境的影響1、平整和挖填方時，所產生的粉塵，機械作業時的噪聲，廢氣 對周圍環境的污染與影響。 包括：土地平整、道路、工程管線（給水、 排污、電力、電信、消防）等鋪設。

51、2、開挖與填方對生態環境，自然植被的破壞與影響；3、填方、取土、棄土對農業資源、土壤耕作條件的影響；4、工地廢棄物對城區交通、環境衛生、市容市貌的影響；5、取土、石沙、礫料對坡面植被、河道流向及水環境的污染與 影響6.3 環境保護治理方案1、區域噪聲控制指標：噪聲的取值范圍：晝 60dB夜v 55dB2、施工中應盡可能選擇低噪聲施工機械及施工方法，并做好施 工機械的保養和維護，使其運行良好，降低噪聲。3、夜間不施工減少影響，如因連續作業確需在夜間施工，應在 開工前報當地環保部門批準，并公告居民，以便取得諒解。4、施工場地如施工營地、料場、材料預制場地的位置要遠離居 民生活區，避免物料運輸、裝卸

52、產生的噪聲對周邊環境敏感點的攏動。 要求上述場地必須布設在周邊 200m范圍內無居民區。5、施工場地、施工道路的揚塵可用灑水和清掃措施予以抑止。另 外，運輸材料時最好被覆，避免敞開式運輸；石灰、吵等堆場盡 可能不要露天堆放，如不得不敞開堆放，應對其進行灑水、提高表面 含水率，也能起到抑塵的效果。6、施工中產生的建筑垃圾、棄土石、施工營地生活垃圾需定點 堆放，及時清理，不得隨意占用未征土地。對于挖方中熟土，盡量可 作為道路綠化用土， 暫時選擇恰當的位置堆放， 堆放時須加蓋塑料蓬 布，避免雨中沖刷帶來的水土流失，同時保持土壤的養分。運輸、施 工機械油污應集中處理， 揩擦有油污的廢棄物不得隨意丟棄，

53、 應集中 收集，運往垃圾處理場處理。7、區域平整成后，環境衛生、給排水、供電等設施，要做到合 理布置、力求美觀、隱蔽和園林化，便于以后實體建筑物的建設。項 目平整時所設置的暫時性公共廁所和垃圾收集場應與周圍建筑物的 間距應符合相關衛生間距的要求城市環境衛生設置標準 (C5527-89)的有關規定。8、在平整地塊區臨界處應保證足夠的綠地或林地，調節和改善 城鎮的生態環境。綠化控制指標，按儋州市城市總體規劃實施。6.4 環境影響評價結論本項目建設只對土地進行平整及基礎設施工程， 建設施工期對周 邊環境影響較小， 不會對周邊環境造成較大污染， 運營時亦可持續保 持生態平衡發展。第七章 工程招標7.1

54、 招標原則所有工程的設計、施工、監理等均應采取公開招標，其原則是： 委托招投標辦公室編制標底， 標底絕對保密； 投標單位要有相應的資 質，而且防止資質高的投標，交給資質低的單位施工現象；評標活動 遵循公平、科學、擇優的原則； 采取“政府監督、 社會監理”的原則， 委托具有信譽的監理公司或咨詢公司全權負責工程的質量、 進度和支 付管理。7.2 招標范圍工程的勘察、設計、施工、監理、水電設備和主要建材采購。7.3 招標組織形式7.3.1 招標組織形式 由招標單位儋州市城市建設投資有限公司組織建設項目組負 責組建，委托招標。7.3.2 組成評標委員會1、評標委員會由五人組成，其中技術、經濟方面的專家

55、不得少 于三分之二，其人員在中標結果確定前保密。2、評標專家的條件：（1）從事相關專業領域工作滿八年，且具有高級職稱。2）熟悉有關招標投標的法律法規，具有與招標項目相關的實踐經驗。（3）能認真、公正、誠實和廉潔的履行職責。（4）遵守職業道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。招標7.4 招標方式向社會公開招標， 由評標委員會向招標人推薦中標候選人。人所設標底，在評標時作參考。第八章 機構設置及勞動定員8.1 組織機構與勞動定員本項目建設期間應在儋州市城市建設投資有限公司的統一領導 下開展工作。 成立一個項目管理小組， 負責項目建設實施過程中的決 策、指揮、協調和管理等工作。項目承建單位可通過招標

56、方式選取。本著精干、節約、高效的原則，基本勞動定員定為 3 人（不占 編制），由儋州市城市建設投資有限公司抽調擔任。項目實施階段可 以增加專業技術人員 2-5 人，負責項目的具體實施的監督與管理。8.2 建設管理為加強項目的建設管理，建議建設單位采用如下管理辦法：8.2.1 組織一支精干高效的管理隊伍項目采用業主負責制， 管理機構應配備相應的基本工具， 各管理 部門協同配合，使管理機構良好運轉。8.2.2 采用“政府監督，社會監理”原則， 切實實行招投標辦法， 引入競爭機制工程設計、監理、施工等應采取公開招標的辦法，委托招投標辦 公室編制標底，具有相應資質的單位參加招標，以公正、客觀的原則 選

57、擇相應單位中標。工程必須采用“政府監督、社會監理”的原則， 委托具有相應資質并具有信譽的監理公司或咨詢公司全權負責工程 的質量、進度、支付管理8.2.3 加強投資管理工程款應由業主實行?？顚Ｓ?， 財務人員要把本項目的收支單獨 列帳，嚴格控制工程造價，以批復的概算作為控制依據。8.2.4 加強組織與計劃在施工過程中， 應加強組織與計劃工作。 施工單位要加強施工組 織設計，充分考慮季節等不利因素對工程的影響， 減少工程對周圍環 境的破壞，工程施工應參加建筑保險，降低工程的風險。8.2.5 加強質量、進度、支付管理 監理單位應本著“嚴格監理，公正科學，熱情服務，一絲不茍” 的監理原則，對本工程的質量進度、支付進行全面監理。各分項工程 必須嚴格按照設計標準及質量驗收標準執行。 要樹立“百年大計， 質 量第一”的原則，避免趕工期，趕進度等增加質量隱患。精心設計， 精心施工，精心管理，創造良好的工程形象。第九章 項目實施進度建議