1、項目辦培訓項目辦培訓如何辦企業如何辦企業 2012014 4. .3 3 項目落地流程項目落地流程與各地政府初步接觸與各地政府初步接觸有意向有意向市場調研市場調研根據調研結果決定是否進根據調研結果決定是否進入該城市入該城市項目選址項目選址與當地政府談判（購地價格、稅收優惠及獎勵、與當地政府談判（購地價格、稅收優惠及獎勵、公建配套等）公建配套等）與政府簽訂投資協議與政府簽訂投資協議選定投資合作者（確定股權比例，選定投資合作者（確定股權比例，其中我司以品牌占有其中我司以品牌占有20%20%股權）股權）簽股東合作協議，要求合作方打入保證簽股東合作協議，要求合作方打入保證金金在當地注冊成立公司在當地注

2、冊成立公司( (前期先確定建筑、財務、行政、招商人員）前期先確定建筑、財務、行政、招商人員）項目公司通過招拍掛取得土地項目公司通過招拍掛取得土地先商業策劃，后規劃設計（以策劃定先商業策劃，后規劃設計（以策劃定設計）設計）先建售樓部（可在中心區域先租臨時售樓部）先建售樓部（可在中心區域先租臨時售樓部）宣傳、推廣項宣傳、推廣項目目同時開工建設（此階段可以協調差額返還獎勵，銀行貸款）同時開工建設（此階段可以協調差額返還獎勵，銀行貸款）項目項目認籌認籌與銀行商討抵押貸款與銀行商討抵押貸款同時辦理預售證等同時辦理預售證等正式開售（招商）正式開售（招商）竣工驗收竣工驗收交樓或要求商戶入場裝修交樓或要求商戶

3、入場裝修開業開業轉入運營管理階段轉入運營管理階段辦項目公司辦項目公司企業的形式1、個人獨資企業，只有1個出資者。2、合伙企業，2個以上出資者。3、有限責任公司，250個出資者。4、股份有限公司，50個以上出資者。5、上市公司，理論上有多少股份，就有多少的股東。第1、2個形式，對企業債務承擔無限責任，企業不是繳納企業所有稅的主體。第3、4、5個形式，對企業債務承擔有限責任，企業是繳納企業所有稅的主體。辦項目公司辦項目公司新的商事改革：可以1元注冊，及零首付。工商登記注冊與經營項目審批相分離。住所登記與經營場所申報制度，允許一址多照、一照多址。取消企業年度檢驗和個體戶驗照制度，實行年度報告制度。辦

4、項目公司辦項目公司注冊公司的步驟：1.核名：填寫“企業（字號）名稱預先核準申請表”，將準備取的公司名稱，由工商局上網檢索是否有重名，如果沒有重名，就可以使用這個名稱，就會核發一張“企業（字號）名稱預先核準通知書”。 2.選擇辦公場所：自有用房或租房要簽訂租房合同（提供房產證的復印件）。到出租管理中心備案（蓋章）。3.編寫“公司章程”：可以在工商局網站下載“公司章程”的樣本，修改一下就可以了，也可根據企業實際情況制定。章程的最后由所有股東簽名。4.去銀行開立公司驗資戶：到銀行帶上公司章程、工商局發的核名通知、法人代表的私章、身份證、用于驗資的錢、空白詢征函表格（會計師事務所出具），到銀行去開立公

5、司驗資帳戶。從各個股東按自己出資額向公司帳戶中轉入相應的錢。銀行會發給每個股東繳款單、并在詢征函上蓋銀行的章。5.辦理驗資報告：拿著股東繳款單、詢征函，以及公司章程、核名通知、房租合同、房產證復印件，到會計師事務所辦理驗資報告。辦項目公司辦項目公司注冊公司的步驟：6.注冊公司：到工商局領取公司設立登記申請表、股東（發起人）名單、董事經理監理情況、法人代表登記表、指定代表或委托代理人登記表。填好后，連同核名通知、公司章程、房租合同、房產證復印件、驗資報告一起交給工商局。7.憑營業執照，到公安局指定的刻章社，去刻公章、財務章。以后的業務辦理，均需要用到公章或財務章。8.辦理企業組織機構代碼證：憑營

6、業執照到技術監督局辦理組織機構代碼證。9.去銀行開基本戶：去銀行開立基本帳號。帶上營業執照正本原件、身份證、組織機構代碼證、公財章、法人章。開基本戶時，還需要購買一個密碼器。然后將驗資戶的錢轉入基本戶。10.辦理稅務登記：領取執照后，30日內到當地稅務局申請領取稅務登記證（國稅和地稅）。辦理稅務登記證時，必須有一個會計，因為稅務局要求提交的資料其中有一項是會計資格證和身份證。辦項目公司辦項目公司注冊公司的步驟：11.到稅局申請領購發票： 注意每個月按時向稅務申報稅哦，即使沒有開展業務不需要繳稅，也要進行零申報，否則會被罰款的。（主要的稅種：營業稅是對營業額征稅，不管你賺沒有賺錢，只有發生了交易

7、，開了發票，就要征稅；所得稅，是對利潤征稅，利潤就是營業額扣減各種成本后剩余的錢，只有賺了錢，就會征所得稅。）12.公司可以正常運作了。辦項目公司辦項目公司公司章程要明確事項：1、公司名稱、組成股東；2、注冊資本、股權比例、出資方式。分紅及承擔債務比例；3、股權轉讓的約定；4、管理機構：股東會是最高決策機構，董事會是執行機構，投票權的處置。人員安排：主要明確董事長、法定代表人、總經理、財務總監是哪方股東派出。5、其他約定：經營范圍、地點、經營宗旨、強制退股、股權增發、財務制度、清算制度等勞動合同勞動合同雙方需要約定的其他事項雙方需要約定的其他事項1 1本合同未具體列明的事項，按甲方制定的本合同

8、未具體列明的事項，按甲方制定的勞動規章制度勞動規章制度、崗位說明書崗位說明書、績效考核方案績效考核方案、員工手冊員工手冊及其他發布的制度為準。乙方已認真閱讀以上制度并完及其他發布的制度為準。乙方已認真閱讀以上制度并完全明白理解無誤，同意遵守以上制度。全明白理解無誤，同意遵守以上制度。 2 2乙方所有加班行為均須得到甲方人力資源負責人員在乙方所有加班行為均須得到甲方人力資源負責人員在加班審批表加班審批表上批準和確認，上批準和確認，否則甲方有權拒付加班報酬。否則甲方有權拒付加班報酬。 3 3乙方保證提供的學歷證明、資格證明、工作經歷等資料真實無誤，如有虛假，甲方乙方保證提供的學歷證明、資格證明、工

9、作經歷等資料真實無誤，如有虛假，甲方可解除勞動合同，并不予經濟補償?？山獬齽趧雍贤⒉挥杞洕a償。 4 4入職申請表入職申請表、入職聲明書入職聲明書作為本合同附件，同時使用。作為本合同附件，同時使用。 5 5乙方保證已與前單位解除或終止勞動合同，否則視為欺詐，承擔相關的責任。未與乙方保證已與前單位解除或終止勞動合同，否則視為欺詐，承擔相關的責任。未與甲方辦理完成離職手續，也不能到其他單位入職。甲方辦理完成離職手續，也不能到其他單位入職。 6 6雙方同意：涉及培訓、保密事項的，雙方另行簽署雙方同意：涉及培訓、保密事項的，雙方另行簽署服務協議服務協議、保密協議保密協議，如有違反按規定支付違約金。

10、如有違反按規定支付違約金。 7 7乙方在甲方試用期內，如認為甲方的相關制度、工資、加班制度及加班工資等是違乙方在甲方試用期內，如認為甲方的相關制度、工資、加班制度及加班工資等是違反國家規定或勞動合同法、勞動法及相關法規的，必須在一個月內以書面形式提出，促使反國家規定或勞動合同法、勞動法及相關法規的，必須在一個月內以書面形式提出，促使甲方改正，如甲方不改正的，乙方必須終止合同。若是經過一個月乙方不以書面形式提出，甲方改正，如甲方不改正的，乙方必須終止合同。若是經過一個月乙方不以書面形式提出，視為乙方認可甲方以上提到各項條款，乙方不能在離職以后以此作為條件對甲方提出任何視為乙方認可甲方以上提到各項

11、條款，乙方不能在離職以后以此作為條件對甲方提出任何經濟或其他要求。經濟或其他要求。 8.8.甲方有關書面文件、通知無法直接送達給乙方時，乙方確認勞動合同中所填寫的家庭甲方有關書面文件、通知無法直接送達給乙方時，乙方確認勞動合同中所填寫的家庭住址為郵寄送達地址。住址為郵寄送達地址。 備注：備注：房地產開發到建設要繳納的116個費用一、房地產立項階段： 1 編制可行性研究報告書費 二、房地產辦理用地階段： 2 征地管理費 3 土地權屬登記費 4 土地出讓金 5 土地使用稅 6 耕地占用稅 7 土地增值稅 8 地產交易手續費 9 土地評估費 10 地下管網、市政路網圖費 11 用地放(定)線費 三、

12、房地產房屋拆遷階段： 12 房屋拆遷管理費 13 房屋拆遷補償安置費 14 房屋拆遷費 四、房地產勘察設計階段： 15 工程監理費 16 工程地質勘察費 17 建筑工程設計費 18 二次精裝修設計費 19 室外園林綠化設計費 20 鋁合金門窗幕墻設計費 21 專業鋼結構工程設計費 22 設計合同監證費 23 設計合同印花稅 24 設計營業稅 25 設計合同審核費 26 勘察合同審核費 27 設計方案評審費 五、房地產項目報驗階段： 28 工程報建手續費 29 市政公用設施配套費 30 建筑工程質量監督費 31 建筑工程安全監督費 32 人防方案審核費 33 人防工程異地建設費 34 施工臨時用

13、電占用費 35 永久供電設施安裝費 36 供水管徑基本費 37 供水管道施工安裝費 38 消防方案審核費 39 消防驗收檢測費 40 編制環保評估報告書費 41 環保方案評估審核費 42 環保檢測費 43 園林綠化方案評審費 44 園林竣工現場檢測費 45 氣象防雷方案審核費 47 技術質量監督方案審核費 48 竣工技術質量檢測費 49 節水方案審核費 50 安全監控方案審核費 51 工程竣工安全監控檢測費 52 施工圖紙審核費 53 民工工資保證金 54 工程建設保證金費 55 建筑工程定位放線費 56 主體竣工現場環境檢測費 六、招投標階段：57 工程招標或登記費 58 工程招標公告費 5

14、9 工程招標有形場地租用費 60 工程招標專家評標費 61 工程招標代理費 62 工程預算編制費 七、房地產施工階段： 63 建筑工程施工費 64 工程保險金 65 施工合同印花稅 66 施工營業稅 67 施工污水排放費 68 建筑施工作業時間許可證費 69 建筑噪音超標費 70 建筑碴土處置費 71 施工占道費 72 占道挖掘費 73 燃氣設施安裝費 74 燃氣設計、開戶費 75 電話和網絡設施費 76 電視信號開戶費 77 門窗幕墻檢測檢驗費 78 非常規材料檢測費 80 生活用水檢測費 81 水池消毒清洗費 82 工程結算審核費 83 生活垃圾清運費 八、房地產竣工銷售階段： 84 房屋建筑面積測量費 85 房屋評估費用 86 房地產銷售經紀費 87 房屋買賣契稅 88 房屋交易手續費 89 房屋所有權登記費 90 房產檔案保管費 91 房屋變更登記費 92 提供利用房地產檔案收費 93 出具房地產等項證明收費 94 房地產抵押登記管理費 95 抵押貸款合同公證費 96 房地產抵押貸款評估費 97 抵押貸款手續費 98 抵押財產保險費 99 房屋拍賣費用 100 房屋維修基金 101 項目前期的物業管理費 九、房地產企業相關費用： 102 開發企業