1、2、初步確定開發(fā)方案3、申報(bào)要點(diǎn)4、申報(bào)、審批項(xiàng)目5、編制項(xiàng)目可行性6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)1、可行性研究費(fèi)2、建設(shè)工程證執(zhí)照費(fèi)第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和市政配套房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)1、申報(bào)選址定點(diǎn)2、申報(bào)設(shè)計(jì)條件3、委托作出設(shè)計(jì)方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定設(shè)計(jì)方案7、住宅設(shè)計(jì)方案的組8、落實(shí)環(huán)保“三廢”治理方案9、委托評(píng)價(jià)并報(bào)批10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)11、委托地質(zhì)勘探12、委托初步設(shè)計(jì)13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套14、征求主管部門意見15、落實(shí)市政公用設(shè)施

2、配套方案16、報(bào)審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)3、建設(shè)工程證執(zhí)照費(fèi)4、竣工保證金5、臨時(shí)用地費(fèi)6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序一、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓1、辦理建設(shè)用地證2、辦理建設(shè)用地委托釘樁3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)4、主管部門實(shí)地勘察5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審6、委托地價(jià)評(píng)估7、辦理核定地價(jià)手續(xù)8、辦理土地出讓審批9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同10、領(lǐng)取臨時(shí)

3、國(guó)有土地使用證11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥13、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)14、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批16、取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請(qǐng)18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局19、簽訂征地協(xié)議20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議21、確定勞動(dòng)力安置方案22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議23、市下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結(jié)戶口27、戶口核實(shí)勞動(dòng)力28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作30、辦理超轉(zhuǎn)安置工作31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作32、征地結(jié)案取得房地

4、產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)1、地價(jià)款（土地出讓金）2、資金占用費(fèi)3、滯納金4、土地使用費(fèi)5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)6、防洪工程建設(shè)維護(hù)7、土地閑置費(fèi)8、土地權(quán)屬、地籍測(cè)繪費(fèi)9、城鎮(zhèn)土地使用稅10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)11、出讓土地預(yù)訂金12、征地13、土地補(bǔ)償費(fèi)14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)15、地上物補(bǔ)償費(fèi)16、勞動(dòng)力安置費(fèi)17、超轉(zhuǎn)安置費(fèi)18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金19、耕地占用稅第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序1、委托進(jìn)行拆遷工作2、辦理拆遷申請(qǐng)3、審批、領(lǐng)取拆遷證4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結(jié)7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)8、確定拆遷安置方案9、簽

5、訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議10、召開拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置11、拆遷補(bǔ)償款12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理13、移交拆遷資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)2、搬家補(bǔ)助費(fèi)3、提前搬家費(fèi)4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）5、費(fèi)6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)8、異地安置補(bǔ)助費(fèi)9、房屋拆遷10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)4、交

6、納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)費(fèi)8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)9、設(shè)計(jì)出報(bào)批圖10、出施工圖11、編制、報(bào)送工程資料，交納保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防證14、核發(fā)建設(shè)工程證15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)17、招標(biāo)準(zhǔn)備18、招標(biāo)通告19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底21、標(biāo)底送審合同預(yù)算處確認(rèn)22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)23、投標(biāo)資格審批24、編制投標(biāo)書并送達(dá)25、召開招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)26、召開開標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開標(biāo)2

7、7、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)28、發(fā)中標(biāo)通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理31、辦理質(zhì)量監(jiān)督登記手續(xù)32、建設(shè)工程監(jiān)理33、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)35、辦理開工前審計(jì)36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資證38、報(bào)裝施工用水、電、路39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門40、協(xié)調(diào)交通管理部門41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工43、施地的“三通一平”44、施工進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝46、施工過(guò)的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)48、辦理

8、開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)49、商品住宅性能認(rèn)定50、竣工統(tǒng)計(jì)登記51、辦理竣工房屋測(cè)繪52、辦理產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)1、三通一平費(fèi)2、自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)4、供熱廠建設(shè)費(fèi)5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)6、水養(yǎng)蓄基金7、熱水費(fèi)8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）9、開發(fā)10、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目11、行業(yè)12、綠化建設(shè)費(fèi)13、公園建設(shè)費(fèi)14、綠化補(bǔ)償費(fèi)15、路燈維護(hù)費(fèi)16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）18、電源建設(shè)費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）20、建安工程費(fèi)21、建設(shè)工程招投標(biāo)22、合同預(yù)算工本費(fèi)23、質(zhì)量管理

9、監(jiān)督費(fèi)24、竣工圖費(fèi)25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)27、工程監(jiān)理費(fèi)28、工程標(biāo)底編制29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)30、超計(jì)劃用水加價(jià)31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)32、占道費(fèi)33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序一、北京市外銷商品房的銷售1、辦理外銷商品房預(yù)（銷）售證2、選定中介機(jī)構(gòu)和3、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書4、簽訂正式契約5、辦理簽約6、辦理外銷商品房預(yù)售契約7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記9、外銷商品房抵押登記10、樓宇交付入住手續(xù)11、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資

10、證明13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議14、辦理內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售證15、銷售項(xiàng)目備案16、委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售17、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書18、與購(gòu)房者簽訂契約19、辦理預(yù)售登記20、辦理轉(zhuǎn)讓登記21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)22、樓宇交付入住23、質(zhì)量保和使用說(shuō)明書24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶手續(xù)三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)26、申請(qǐng)房屋租賃證27、出租人與承租人簽訂承租協(xié)議28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租30、房屋租賃關(guān)系的終止四、北京市房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)（外地）管理31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)32、出租人辦理房屋租賃證33、出租人辦理房屋租賃安全證34、簽

11、訂租賃協(xié)議35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、北京市房地產(chǎn)的抵押36、抵押權(quán)的設(shè)定37、簽訂抵押合同38、辦理房地產(chǎn)抵押登記39、抵押房地產(chǎn)的40、抵押房地產(chǎn)的處分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi)1、營(yíng)業(yè)稅2、城市維護(hù)建設(shè)稅3、教育費(fèi)附加4、印花稅5、契稅6、土地7、企業(yè)所得稅8、個(gè)人所得稅9、稅10、城市房地產(chǎn)稅11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)12、房屋所證工本費(fèi)13、共執(zhí)照費(fèi)14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)15、房屋登記費(fèi)16、房屋手續(xù)費(fèi)17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)18、向租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)19、租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi)20、房屋租賃登記費(fèi)21、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)22、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)23、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)

12、24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序1、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批2、簽署物業(yè)管理委托合同3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)5、安排簽訂管理公約6、制定、提供質(zhì)量保和使用說(shuō)明書7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求8、物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金3、普通居住小區(qū)物業(yè)4、高檔住宅物業(yè)5、適用住房小區(qū)物業(yè)6、供暖費(fèi)開發(fā)流程選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書向管理部門申領(lǐng)要點(diǎn)，以獲取要點(diǎn)通知書，編制項(xiàng)目建議書向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告計(jì)委

13、函至局局會(huì)簽返計(jì)委計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會(huì)簽運(yùn)用“房地產(chǎn)市場(chǎng)信息評(píng)估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)算，編制可研報(bào)告計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局可研報(bào)告對(duì)可研，兩委會(huì)簽，即下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用“策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資據(jù)此辦理征地及前期準(zhǔn)備工作，開設(shè)計(jì)任務(wù)通知運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階前期工作要點(diǎn)第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分 行政審批部分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前、規(guī)章，房地

14、產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）總圖及確定設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖；4）報(bào)建圖；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1、計(jì)委可行性和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國(guó)土局進(jìn)行土地利用總體和土地供應(yīng)方式的。3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。5、局、局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行。6、部門辦理項(xiàng)目選址意見書。二總圖及確定設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局。2、國(guó)土局辦理土地預(yù)審。3、消防支隊(duì)、支隊(duì)、教育局、水利局、局、環(huán)保局、園林局

15、、局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行。4、部門對(duì)總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)建設(shè)用地證。5、部門確定建設(shè)工程設(shè)計(jì)條件。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行。2、消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行。3、局支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行。4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行。5、國(guó)土局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行。7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性，根據(jù)業(yè)主意見，核發(fā)技術(shù)性委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件報(bào)告，建設(shè)工程

16、施工圖設(shè)計(jì)文件批準(zhǔn)書。四、報(bào)建圖階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行。4、部門對(duì)變更部分的設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織對(duì)工程開工條件進(jìn)行，核發(fā)工程施工證。六、商品房預(yù)售階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售證。 開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及

17、資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)；（2）持有建設(shè)工程證和施工證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的和資質(zhì)等級(jí)；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段。此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案。2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3、部

18、門、市政部門、水利局、環(huán)保局、局、衛(wèi)生局、消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)建設(shè)工程證（正本）。4、建委綜合驗(yàn)收、意見，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期。第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)書；（2）企業(yè)；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地證；（5）建設(shè)工程證；（6）施工證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料（8）房屋測(cè)繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定

19、應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于 15 天，一般在 7 天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤(rùn)，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)基本概念1、樓面地價(jià)：土地成交價(jià)格/面積即用取得這塊土地所花費(fèi)的總錢數(shù)除以總面積，得出的就是每平米面積的成本，不存在再除以樓層之類的問題，地塊的占地面積、面積、容積率、綠化率，限高、商業(yè)配套等在拿地前部門都有明確的規(guī)定。自從土地招拍掛之后，所有成交地塊在北京市土地儲(chǔ)備中心的都可以查到，含地塊位置、占地面積、面

20、積、成交時(shí)間等。2、容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。計(jì)算公式：容積率=總面積總用地面積容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。房屋的單方開發(fā)成本房屋單方造價(jià)樓面地價(jià)稅費(fèi)樓面地價(jià)宗地總價(jià)宗地內(nèi)總面積土地單價(jià)容積率3、綠化率：項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與建設(shè)用地面積之比。計(jì)算公式：綠地率=綠地面積/土地面積在出讓土地的時(shí)候，地塊的占地面積、面積、容積率、綠化率、限高、代征道路、代征綠化、代建學(xué)校等配套、面積都是已經(jīng)規(guī)定好的，開發(fā)商并不能隨意更改。4、：項(xiàng)目銷售過(guò)的行政管理、推廣、工資等費(fèi)用。包括從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)

21、貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)部門的行政費(fèi)，策劃、樣板間、售樓中心建設(shè)、折頁(yè)、模型等所有推廣費(fèi)用；互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交、電子屏、車站、路牌等費(fèi)用。5、面積與銷售面積的關(guān)系：在土地出讓公告中，會(huì)明確寫明項(xiàng)目的總面積，但是總面積中還包含物業(yè)用房、人防工程、配套等不能出售的面積，因此實(shí)際可用于銷售的面積會(huì)少于總面積。而這些不可銷售的面積也應(yīng)該記入開發(fā)成本。6、密度：指物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有的基底總面積與建設(shè)用地面積之比(%)，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和密集程度。密度是反映占用地面積比例的一個(gè)概念密度大,說(shuō)明用地中房子滿,反之則說(shuō)明房子稀密度=首層面積/用地面積密度不可能超

22、過(guò) 1,一般超過(guò) 40-50,因?yàn)橛玫刂羞€需要留出很多面積作為道路綠化廣場(chǎng)停車等等7、土地：土地是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的物及其附著物并取得收入的和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%部分，稅率為 30%；(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，稅率為 40%；(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%