1、1、 印花稅合同簽訂原則（含稅不含稅）2、 精裝修房子的簽訂環節3、 銷售合同交房期限簽訂4、 立項階段不同項目組合立項原著中5、 土地取得環節和返還環節6、 樣板房的費用7、 利息的合同8、 建安合同的預提9、 綠化合同的簽訂及養護環節10、 不動產租賃和動產租賃的選擇簽訂11、 地下車位的出租或出售合同12、 甲供采購的環節13、一、企業拿地階段重要稅務問題與納稅籌劃1、企業以路換地、以橋換地的稅務問題解析與納稅籌劃2、企業以BT項目拿地的稅務問題解析與籌劃3、企業通過合并方式拿地的稅務問題解析與籌劃4、企業通過債務重組拿地的稅務問題解析與籌劃5、企業通過分立方式拿地的稅務問題解析與籌劃6

2、、企業通過資產、項目收購方式拿地的稅務問題解析與籌劃7、企業通過股權收購方式拿地的稅務問題解析與籌劃8、計劃劃撥土地轉性的稅務問題與籌劃9、定向增資，植入土地或房產等資產的稅務問題與籌劃10、三舊改造拿地的稅務問題與籌劃11、純商業性拆遷的稅務陷阱（征地賠償款的稅務難題）12、企業取得土地返還款的財稅處理13、拿地中支付的土地開發成本如何計繳契稅14、與政府簽署土地合同應關注的時間要點15、個人取得的拆遷補償款如何繳納個稅16、如何解決無法取得發票的稅務難題二、企業開發經營階段的重點稅務問題與籌劃1、合作開發的重要稅務問題與籌劃2、拆遷還房的稅務處理，別繳了冤枉稅3、代建工程籌劃難點4、內部勞

3、務規避營業稅的處理（組織形式套利是關鍵）5、自建規避營業稅的籌劃6、甲供材料的稅務問題及籌劃7、鋁合金門窗和電梯的稅務故事8、征地賠償老百姓的征地款和上面的附屬物是否征稅9、如何講不可售面積的故事，總體搞好項目的籌劃（核心園林綠化、會所、配套等在設計中的運用）10、出售精裝房，裝飾材料由購房戶自行購買的稅務問題及籌劃11、分簽銷售合同和裝修合同的稅務風險及籌劃12、綠化工程的稅務問題及籌劃13、會員銷售模式的稅務問題及籌劃14、團購和秒殺的稅務問題及籌劃15、低價銷售的稅務問題及籌劃16、匯算清繳中的成本與收入的稅務處理17、銷售未完工產品的稅費處理18、商鋪售后返租的稅務問題19、房企代墊首

4、付和購房返稅的稅務問題20、售后回購的稅務問題21、融資性售后回租的稅務問題及籌劃22、賣房送家電、家俱的稅務處理及籌劃23、人防設施和地下車庫的稅務處理機籌劃三、企業開發經營階段土地增值稅的重點稅務問題及籌劃1、清算單位到底應該如何確定更合法、更合算？（聯體樓）2、土增稅收入確定的稅務標準及籌劃：（未開票簽合同、未開票也未簽合同、未開票未簽合同未使用）3、代收費用的稅務問題及籌劃4、分期開發轉讓房地產時土地使用權分攤的稅務問題及籌劃5、一筆或幾筆借款多開發項目多個清算單位共同受益、利息分攤的稅務問題6、單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費如何扣除7、土地增值稅清算中利息費用的扣除技巧8、旅游

5、設施轉讓的土增稅問題及籌劃9、土地增值稅清算時點如何把握？10、合并清算還是分別清算？11、開發產品先出租再轉讓，按舊房清算的稅務問題及籌劃12、多交營業稅所得稅對沖土地增值稅合算嗎？13、如何通過集團資金池來調整項目的增值率？（背對背擔保和借款）14、搬遷損失能否扣除？15、房地產公司收取的違約金、更名費是否繳納土地增值稅？四、其他應當關注的稅務問題及籌劃1、承租房屋經營市場攤位費是否繳納房產稅？2、承租他人房產自己裝修部分是否繳納房產稅？3、以不動產投資收取固定利潤是否應繳納房產稅？4、更換房屋附屬設備和配套設施的如何計算房產稅？5、土地價值應該如何計入房產原值？6、租金較低必須按原值計繳

6、房產稅嗎？7、重組契稅的籌劃要點8、清算期間的壞賬損失是否需要報批9、土地租賃合同是否屬于印花稅應稅憑證？10、出租方收取的空調費應繳營業稅還是增值稅11、托管收益是否能做收投資收益免稅？12、清算企業剩余資產分配如何進行稅務處理？13、房屋轉租業務的稅務問題及籌劃14、房地產企業差額交稅問題及籌劃15、企業融資采用“固定回報+浮動收益”的稅務問題及籌劃16、企業信托融資股權溢價回購的稅務問題及籌劃17、企業民間借貸的稅務、法律問題及籌劃，如何建立民間借貸的安全港房地產開發周期較長，主要包括立項環節、規劃設計環節、融資環節、土地取得環節、拆遷安置環節、工程建設環節、預售環節、銷售環節、出租環節

7、，項目清算環節。各環節涉及的稅種主要有企業所得稅、土地增值稅、營業稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產稅。由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報，而稅務事項始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業運營成本的重要一環。所以有必要對房地產開發各環節涉及的一些稅務問題及改善和籌劃機會進行總結， 一、立項環節實際中很多企業在做項目規劃及向有關部門報批時，都未考慮通過合理搭配立項來適當降低企業的潛在稅負。企業對同一項目可能同時或分期、分區開發不同類型的房產，有別墅、洋房、商業物業或普通住宅等，他們的增值率和對應的稅負會有所不同。我們知道，由于土地增值稅是以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算

8、，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。若企業以分期開發的別墅、洋房、商業物業來分別立項，只能按這些分期項目為單位清算。但是，若企業對不同增值率的房產以一個項目或同一期來立項并經批準，則可按一個項目或同一期項目的整體增值率來進行土地增值稅清算。若整體增值率低于個別房地產的增值率，那么企業的土地增值稅的實際稅負可能會有所降低。所以筆者建議，企業在立項時，就應提早考慮項目的實際情況和相關影響，選擇一個較優的方案來立項。這樣企業就可以合理降低土地增值稅的稅負，為企業帶來一定的經濟利益。這是一個很好的稅收籌劃機會。二、規劃設計環節實際中有些企業在委托境外設計公司提供設計服務時，由于設計服務合同不規

9、范和提供的證明材料不規范，可能導致為境外設計公司代扣繳一些額外的稅負。境外設計公司提供設計服務時，可能會不涉及境內服務，也可能會涉及境內服務。對于不涉及境內服務的，外商除設計工作開始前派員來中國進行現場勘察、搜集資料、了解情況外，設計方案、計算、繪圖等業務全都在中國境外進行，設計完成后，將圖紙交給中國境內企業，對外商從中國取得的全部設計業務收入，暫免征收企業所得稅，且不征收營業稅。對于涉及境內服務的，外商除設計工作開始前派員來中國進行現場勘察、搜集資料、了解情況外，設計方案、計算繪圖等業務全部或部分是在中國境外進行，設計完成后，又派員來中國解釋圖紙并對其設計的建筑、工程等項目的施工進行監督管理

10、和技術指導，已構成在中國境內設有機構、場所從事經營活動。因此，對其所得的設計業務收入，除準許其扣除發生的中國境外的設計勞務部分所收取的價款外，其余收入應依照稅法規定按營利企業單位征收工商統一稅和企業所得稅及營業稅。但對在委托設計或合作(或聯合)設計合同中，沒有載明其在中國境外提供設計勞務價款的，或者不能提供準確證明文件的，不能正確劃分其在中國境內或境外進行的設計勞務的，都應與其在中國境內提供的設計勞務所取得的業務收入合并計算征收企業所得稅和營業稅。所以筆者建議，企業應與境外設計公司協定提供設計服務的方式，若全部為境外提供的，應在合同中說明。這要求境外設計公司提供相關在境外工作的證明和索取合法收

11、款憑證，以便稅務機關審查。若需要境外設計公司在中國境內提供監督管理和技術指導的，應在合同中分別說明境內和境外的服務費金額。這要求境外設計公司提供相關在境外和境內工作的證明和索取合法收款憑證，以便稅務機關審查。這樣可以避免為境外設計公司代扣繳一些額外的稅負和一些不必要的稅務麻煩。三、融資環節企業資金不足可以從其關聯方融資。如從關聯方取得的貸款數額巨大。根據中華人民共和國企業所得稅法的規定，企業從其關聯方接受的債權性投資的利息支出有限額。因此，部分超出規定標準的利息可能不得稅前扣除。根據土地增值稅的規定，不能提供金融機構證明的利息支出有限額，因此，部分利息可能不得作為扣除項目。所以筆者建議，企業應

12、提前與稅務機關溝通，明確關聯方貸款利息可扣除限額，從而明確最佳關聯方貸款金額，盡量使關聯方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調整項目融資架構、調整企業間資金融通的安排來達到。如企業向關聯方支付的利息超過同期金融機構的貸款利率，根據中華人民共和國企業所得稅法實施條例的規定，向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額部分準予扣除。因此，超過同期金融機構貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據土地增值稅的規定，不能提供金融機構證明的利息支出有限額，因此部分利息可能不得作為扣除項目。對于超過貸款期限的利息部分在計算土地增值稅時亦不允許扣除。所以筆者建議，為避免關聯方過高的利息支

13、出和利息收入在稅負方面的不利影響，企業可考慮按同期金融機構同類貸款利率來安排集團內資金借貸。若企業是無償使用關聯方的貸款，企業作為借入方沒有相應的利息支出，那么就會虛增利潤；借出方的利息費用也不能在稅前扣除，將會導致雙重征收企業所得稅。所以筆者建議，企業應審核目前集團內關聯交易的定價政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據稅務規定準備相關證明文件。四、土地取得環節(一)企業以國家出讓方式取得土地在以前年度取得國有土地使用權時，沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的。根據規定，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本，費用及轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑

14、證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。所以筆者建議，企業應對不屬于預付賬款性質的金額轉入相對應開發成本、費用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務麻煩。對于企業未在約定的期限內進行土地開發而支付的土地閑置費，在計算企業所得稅時，土地閑置費能否扣除，新的企業所得稅法和原外資的稅務規定未對此作相關規定，需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。該土地閑置費不屬于按國家統一規定交納的有關費用，因此，在計算土地增值稅時不能從應稅收入中扣除。所以筆者建議，企業應加強項目開發的管理，盡量在約定的期限內進行開發；若的確需延期，應盡早與相關政府部門協商，爭取減免土地閑置費，并與稅務機

15、關確認相關稅務處理方法。企業未按規定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金，在計算企業所得稅時可能會被視為與取得收入無關的支出而不得扣除。另外，此滯納金也不屬于按國家統一規定交納的有關費用，因此計算土地增值稅時也不能從應稅收入中扣除。所以筆者建議，企業應加強資金管理，按規定期限支付土地出讓金，如果確實需延期，應盡早與相關政府部門協商，爭取減免滯納金。(二)以資產收購方式取得土地實際中在資產購置時，存在實際交易價格可能與相關憑證價格不同的情況。由于相關憑證沒有反映真實交易價格，根據稅收征收管理法規定，納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據的，由稅務機關責令限期改正，并處五萬元以下的罰款。所以筆者建議，企業

16、應按實際交易價格來訂立相關轉讓協議和索取合法有效憑證，以降低企業的稅務風險。五、拆遷安置環節在拆遷安置環節，拆遷費用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據或白條。這些收據或白條不屬合法有效的憑證，根據發票管理辦法規定，不符合規定的發票，不得作為財務報銷憑證。所以筆者建議，企業最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷，并向其索取合法有效的憑證。六、工程建設環節 在工程建設環節若與關聯方簽訂的工程造價高于當地市場標準，根據企業所得稅法的規定，企業與其關聯方之間的業務往來，不符合獨立原則而減少企業或者其關聯方應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。根據國稅發規定，房地產開發企業辦理土

17、地增值稅清算所附送的房地產開發成本中各項費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。所以筆者建議，企業應審核目前集團內關聯交易的定價政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據稅務規定準備相關證明文件。七、預售環節 企業有時未對取得的預售收入進行確認和進行相關稅務申報，根據規定，對預售收入，應按預計利潤率計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳企業所得稅。根據規定，可對開發企業在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入預征土地增值稅。對預

18、售收入亦需繳納營業稅及其附加。所以筆者建議，企業應及時就項目預售收入向主管稅務機關申報納稅。八、銷售環節 企業對于樣板房的裝修費用常計入營業費用，而不計入開發成本，造成開發成本減少。根據規定，開發企業建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。但是，新的企業所得稅法和原外資的稅務規定未對此作相關規定，需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。在計算土地增值稅時，對此費用能否扣除，暫無相關規定，需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。所以筆者建議，企業可將樣板房的裝修費用作為開發成本核算，在計算企業所得稅時開發成本是可全部稅前扣除的，同時向主管稅務機關確認土地

19、增值稅的處理方法。企業為鼓勵業主介紹房屋銷售，以替業主支付物業管理公司一定的物業管理費作為報酬，但未取得物業管理公司的發票作為費用列支的憑證。根據規定，未按規定取得發票的費用，不能在企業所得稅稅前扣除。根據規定，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。若業主取得的勞務報酬超過一定標準，企業作為扣繳義務人需代業主扣繳他們的個人所得稅。所以筆者建議，企業應及時向物業管理公司索取發票和代負有納稅義務的業主扣繳相關的個人所得稅。九、出租環節 實務中有的企業將人防工程作為車位供業主使用，并與業主簽訂車位使用

20、權買賣合同收取使用費，確認為銷售收入。無論銷售收入或租金收入，企業都需要繳納企業所得稅，對企業最終的企業所得稅稅負影響不大。但是，由于人防工程不可出售，交易的實質為出租，若確認為租金收入，按租賃期限來分期確認租金收入，在合同簽訂當年，租金對應的企業所得稅稅負將相對低于確認銷售收入所對應的企業所得稅稅負。另外，若確認為銷售收入，在計算土地增值稅時，可能會被視作應稅收入；而作為租金收入確認，則不需繳納土地增值稅。所以筆者建議，企業應將買賣合同改為租賃合同，避免稅務機關誤征土地增值稅和按房產銷售來征收企業所得稅。十、項目清算環節 在項目清算環節對一些與其它“期”共享的公共配套設施的建造費用

21、，可能在該“期”進行清算時，仍未開始建造，企業會預提這部分費用。對這部分預提費用在計算企業所得稅和土地增值稅時一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務機關允許企業在結算時，按項目最終的實際情況再計繳土地增值稅的實際稅負。所以，筆者建議，企業在作項目開發時，應考慮土地增值稅的清算時點，安排相關工程。對后建的工程，企業可與主管稅務機關協商在最終結算時，按項目(期)來重新計算土地增值稅的稅負，多退少補。總之，房地產開發各環節所涉及的稅務問題比較復雜，筆者希望能夠通過對這些稅務問題及其改善和籌劃機會的分析和總結，能為房地產企業規避稅務風險，合理進行稅收籌劃提供一些參考。地產代銷合同中的涉稅風險管控2013

22、-01 房地產開發企業開發的商品房，在實踐中存在兩種銷售方式：一種是委托中間機構進行代銷；另一種是房地產公司自己成立營銷中心或售樓中心自己銷售。從成本控制的角度來講，大型房地產公司都是委托具有房地產代銷資質的中間機構從事一級市場的代銷，在代銷商品房的過程中，房地產開發公司與代銷中間機構簽訂的代銷合同中，因代銷方式的不同而稅收風險不同，分析如下：（一）房地產代銷合同中的涉稅風險在房地產代銷合同中，房地產開發企業與代銷機構明確的代銷方式主要有：支付手續費方式、視同買斷方式、超基價分成方式和包銷方式等四種。在這四種委托代銷方式中，體現的稅收風險主要是房地產公司少確認收入，從而少申報企業所得稅，將受到

23、稅務稽查部門的稽查而要補稅、繳納滯納金和面臨罰款的稅收風險。1、支付手續費方式代銷的稅收風險：按照扣除支付代銷中間機構手續費用的差額確認收入，而少申報土地增值稅和企業所得稅。國稅發200931號文第六條第（四）項第一款規定：“采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。”根據財政部國家稅務總局關于企業手續費及傭金支出稅前扣除政策的通知（財稅200929號）規定,非保險企業發生與生產經營有關的手續費及傭金支出，要在企業所得稅前進行扣除,必須具備以下五個條件:一是按與具有合法經營資格中介服務機構或個人（不含交易雙方及其雇員、代

24、理人和代表人等）所簽訂服務協議或合同確認的收入金額的5%計算限額進行企業所得稅前扣除,超過部分，不得扣除。二是企業支付的手續費及傭金不得直接沖減服務協議或合同金額，并如實入賬。三是除委托個人代理外，企業以現金等非轉賬方式支付的手續費及傭金不得在稅前扣除。四是企業應當如實向當地主管稅務機關提供當年手續費及傭金計算分配表和其他相關資料，并依法取得合法真實憑證。五是企業不得將手續費及傭金支出計入回扣、業務提成、返利、進場費等費用。另外，根據國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知（國稅發200931號）規定，房地產開發企業委托境外機構銷售開發產品的,其支付境外機構的銷售費用(含

25、傭金或手續費)不超過委托銷售收入10%的部分,準予據實扣除。基于以上規定，房地產公司必須按照銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，而不能按照扣除支付代銷中間機構手續費用的差額確認收入。而且房地產開發企業如果委托境外機構銷售開發產品的,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續費)不超過委托銷售收入10%的部分準予據實在企業所得稅前扣除；如果委托境內機構銷售開發產品的，房地產公司在企業所得稅前扣除的手續費及擁金支出不能超過服務協議或合同確認的收入金額的5%，否則就少申報了企業所得稅。案例分析：某房地產公司采用支付手續費方式委托銷售開發產品的涉稅分析1、案情介紹甲房

26、地產公司2013年開發住宅小區，與A房屋銷售公司簽訂代理銷售合同，A公司按銷售額5%收取手續費。2013年9月銷售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司將銷售清單提交給甲公司，并按合同約定轉交售房款950萬元。甲公司賬務處理為：借：銀行存款 950萬元貸：主營業務收入 950萬元請分析甲房地產公司的涉稅風險。2、涉稅分析國稅發200931號文第六條第（四）項第一款規定：“采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。”基于此規定，本案例中的甲房地產公司以950萬元確認收入是錯誤的，是漏稅的表現，甲房地產公司必須按照A

27、公司代理業務營業額應為1000萬元確認收入，繳納企業所得稅和土地增值稅，向中間代理機關支付手續費50萬元不能從1000萬元收入中進行扣除，應由A房屋代理銷售公司向甲房地產公司開據服務業發票50萬元，作為費用列支，在企業所得稅前進行扣除。甲公司賬務處理為：借：銀行存款 1000萬元貸：主營業務收入 1000萬元同時，借：銷售費用 50萬元貸：銀行存款 50萬元2、視同買斷方式委托銷售的稅收風險：房地產開發公司只根據與代理銷售公司簽訂代理銷售合同中規定的買斷價確認收入，從而存在少或多申報企業所得稅。根據國稅發200931號文的規定，采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或

28、協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。基于以上稅收政策規定，房地產公司采用視同買斷方式委托銷售開發產品的，房地產開發公司在確認收入時，必須根據其與代理銷售公司簽訂的買斷價格與房地產企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或房地產企業、代理銷售方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議

29、中約定的價格，兩者中最高者進行確定。案例分析：某房地產公司采用買斷方式委托銷售開發產品的涉稅分析1、案情介紹甲房地產公司2013年開發住宅小區，與B公司房屋銷售公司簽訂買斷方式代理銷售合同，買斷價為每平方米4500元，銷售時由委托方、受托方、買房共同簽訂協議。2013年9月B公司將開發產品銷售清單提交給甲公司時，銷售房屋2000平方米，實現銷售收入1000萬元，平均售價5000元。甲公司按買斷價計算收入，賬務處理為：借：銀行存款 900萬元貸：銷售收入 900萬元。請分析甲房地產公司的涉稅風險。（二）涉稅風險分析根據國稅發200931號文的規定，采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購

30、買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。基于此規定，本案例中的B公司代理業務營業額應為1000萬元，因開發商參與合同簽訂，合同價5000元大于買斷價4500元，甲房地產公司應按照合同價5000元/米確認收入，而案例中的甲房地產公司則按照買斷價4500元計

31、算收入，賬務處理為：借：銀行存款 900萬元，貸：銷售收入 900萬元。是一種少計算收入，少申報企業所得稅。甲公司正確的賬務處理為：借：銀行存款 1000萬元貸：主營業務收入 1000萬元同時，借：銷售費用 100萬元貸：銀行存款 100萬元3、超基價分成方式委托銷售開發產品的稅收風險：支付給代理銷售方的分成額，直接從銷售收入中進行減除，沒有按照基價與銷售合同或協議中約定的銷售價格兩者中的最高者確認收入，從而出現少或多申報企業所得稅。根據國稅法200931號文的規定，采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，按照以下規定確定收入。（1）屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，

32、或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。（2）屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。基于以上規定，房地產公司采用超基價分成方式委托銷售開發產品時，必須按照以上兩種情況進行收入的確認。案例分析：某房地產公司采用超基

33、價分成方式委托銷售開發產品的涉稅分析1、案情介紹甲房地產公司2013年開發住宅小區，與代理銷售公司C簽訂代理銷售合同，合同確定采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品。合同約定銷售保底價4500元，并由C公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。2013年9月C公司提交銷售清單時，銷售房屋2000平方米，實現銷售收入1000萬元，平均售價5000元。甲公司按照保底價計算收入，賬務處理如下：借：銀行存款 900萬元貸：銷售收入 900萬元。請分析甲房地產公司的涉稅風險。2、涉稅風險分析根據國稅法200931號文的規定，采取基價（保底價）并實行超基價雙

34、方分成方式委托銷售開發產品的，如果房地產企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，而且銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除。本案例中， C公司代理業務營業額為2000×4500（50004500）×2000×100%1000（萬元），開發商支付給受托方的分成額（50004500）×2000×30%30（萬元）不得直接從收入中扣除，將來支付時，代理銷售公司向房地產開發公司開代理業的服務發票作為銷售

35、費用列支。而案例中的甲房地產公司則按照保底價4500元計算收入，賬務處理為：借：銀行存款 900萬元，貸：銷售收入 900萬元。是一種少計收入，少申報企業所得稅。甲公司正確的賬務處理為：借：銀行存款 1000萬元貸：主營業務收入 1000萬元同時，借：銷售費用 30萬元貸：銀行存款 30萬元4、包銷方式委托銷售開發產品的稅收風險：包銷期內沒有參照收取手續費、視同買斷和超基價分成方式的規定確認收入的實現，包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業沒有應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。根據國稅法200931號文的規定，包銷期內：包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述收取手續費、視

36、同買斷和超基價分成方式的規定確認收入的實現；包銷期外：包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。也就是說，包銷期外，按照包銷協議執行，等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內應實現收入加上期滿后應實現收入。另外，根據國稅函發1996684號文件規定，在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按“銷售不動產”征收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業稅。基于以上稅收政策規定，房地產企業采用包銷方式委托銷售開發產品時，房地產公司確認收入應分包銷期內和包銷期外

37、而進行不同的確認。即包銷期內應該參照收取手續費、視同買斷和超基價分成方式的規定確認收入的實現，包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。案例分析：某房地產公司采用包銷方式委托銷售開發產品的涉稅分析1、案情介紹甲房地產公司2013年開發住宅小區，與代理銷售公司D公司簽訂采取包銷方式代理銷售合同。合同約定：D公司包銷售甲公司2000平方米房屋，以每平方米銷售價4500元向甲房地產公司結賬；如果截止到2013年9月15日銷售不完，房屋歸D公司，并由D公司于期滿日起10日內付清房款。合同規定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到2013年9月底，D公司提交

38、銷售清單時，當月銷售房屋1700平方米，還有300平方米未售出。甲公司賬務處理如下：借：銀行存款 765萬元（4500×1700米）貸：銷售收入 765萬元請分析甲房地產公司的涉稅風險。2、涉稅風險分析根據國稅法200931號文的規定，包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。也就是說，包銷期外，按照包銷協議執行，等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內應實現收入加上期滿后應實現收入。本案例中，D公司還有300平方米未售出，D公司代理業務營業額為4500×（1700300）950（萬元），如果D公司把300平方米售出時

39、，再按銷售不動產征稅。因此，甲房地產公司應該按照4500×（1700300）950（萬元）確認收入，而本案例中，甲公司按照765萬元（4500×1700米）確認收入，明顯是少計收入，少申報企業所得稅。（二）房地產代銷合同中的涉稅風險控制策略通過以上對房地產公司委托代理銷售中間機構從事開發產品代理銷售的涉稅風險分析，作為房地產開發企業必須采用以下涉稅風險控制策略：1、收取手續方式委托代銷開發產品的涉稅風險控制策略房地產公司必須按照銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，而不能按照扣除支付代銷中間機構手續費用的差額確認收入。而且房地產開發企業如

40、果委托境外機構銷售開發產品的,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續費)不超過委托銷售收入10%的部分準予據實在企業所得稅前扣除；如果委托境內機構銷售開發產品的，房地產公司在企業所得稅前扣除的手續費及擁金支出不能超過服務協議或合同確認的收入金額的5%，否則就少申報了企業所得稅。2、視同買斷方式委托銷售開發產品的涉稅風險控制策略房地產公司采用視同買斷方式委托銷售開發產品的，房地產開發公司在確認收入時，必須根據其與代理銷售公司簽訂的買斷價格與房地產企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或房地產企業、代理銷售方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議中約定的價格，兩者中最高者進行確定。3、超基價分成方式委托銷售

41、開發產品的涉稅風險控制策略（1）屬于由房地產企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或房地產企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，房地產開發公司在確認收入時，必須根據其與代理銷售公司簽訂的買斷價格與房地產企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或房地產企業、代理銷售方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議中約定的價格，兩者中最高者進行確定。（2）屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。4、包銷方式委托銷售開發產品的涉稅風險控制策略房地產企業采用包銷方式委托銷售開發產品時，房地產公司確認收入應分包銷期內和包銷期外而進行不同的

42、確認。即包銷期內應該參照收取手續費、視同買斷和超基價分成方式的規定確認收入的實現，包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。二、房地產企業設立環節的合同風險與籌劃1股東條款的涉稅風險分析與處理2組織形式條款的風險與籌劃3出資條款的風險分析與規劃三、土地受讓合同中的涉稅風險防控1合同受讓主體的協調與籌劃2返還款條款的轉換與選擇技巧3受讓時間條款的簽訂與協調4受讓中價格條款的風險與規避四、融資與借款協議中籌劃策略與運用1融資與借款協議中籌劃策略與運用, 2金融企業貸款合同的條款風險與籌劃3非金融企業借款合同風險的規避與操作,4向自然人借款合同內容的轉

43、換與策劃五、房地產建造合同的風險與籌劃1合作建房合同中的風險與處置 2代理建房合同中的風險與處置3甲供設備與材料的合同操作技巧 4拆遷安置合同中的風險與規避六、房地產銷售合同的風險與應對（一）房地產銷售與投資的轉化運用（二）商品房與附屬設施的分拆籌劃的合同操作（三）銷售商品房贈送汽車的風險控管（四）逾期交房條款的風險處理與稅收籌劃（五）代收費用的綜合籌劃處置策略七、勞動合同的操作運用與籌劃（一）工資薪金的稅收政策分析與合同處理（二）勞務用工報酬的稅收處理與合同籌劃操作（三）各項獎金的合同約定與籌劃運用（四）解除合同關系操作與綜合風險處理技巧八、租賃合同中風險管理策略（一）房產租賃與倉儲、物業管

44、理的轉換（二）房屋租賃中設備與土地的分割與選擇（三）融資租賃業務合同中的處理技巧（四）售后回租業務合同條款的稅收處理九、涉稅合同的簽訂與實踐操作（一）預約定價協議的意義與操作（二）成本分攤協議的風險管控（三）納稅擔保合同的處理技巧房地產代銷合同中的涉稅風險管控 肖太壽 房地產代銷合同中的涉稅風險管控(2013-01-05 00:51:58) 房地產開發企業開發的商品房，在實踐中存在兩種銷售方式：一種是委托中間機構進行代銷；另一種是房地產公司自己成立營銷中心或售樓中心自己銷售。從成本控制的角度來講，大型房地產公司都是委托具有房地產代銷資質的中間機構從事一級市場的代銷，在代銷商品房的過程中，房地產

45、開發公司與代銷中間機構簽訂的代銷合同中，因代銷方式的不同而稅收風險不同，分析如下：（一）房地產代銷合同中的涉稅風險在房地產代銷合同中，房地產開發企業與代銷機構明確的代銷方式主要有：支付手續費方式、視同買斷方式、超基價分成方式和包銷方式等四種。在這四種委托代銷方式中，體現的稅收風險主要是房地產公司少確認收入，從而少申報企業所得稅，將受到稅務稽查部門的稽查而要補稅、繳納滯納金和面臨罰款的稅收風險。1、支付手續費方式代銷的稅收風險：按照扣除支付代銷中間機構手續費用的差額確認收入，而少申報土地增值稅和企業所得稅。國稅發200931號文第六條第（四）項第一款規定：“采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，

46、應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。”根據財政部國家稅務總局關于企業手續費及傭金支出稅前扣除政策的通知（財稅200929號）規定,非保險企業發生與生產經營有關的手續費及傭金支出，要在企業所得稅前進行扣除,必須具備以下五個條件: 一是按與具有合法經營資格中介服務機構或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務協議或合同確認的收入金額的5%計算限額進行企業所得稅前扣除,超過部分，不得扣除。二是企業支付的手續費及傭金不得直接沖減服務協議或合同金額，并如實入賬。三是除委托個人代理外，企業以現金等非轉賬方式支付的手續費及傭金不得在稅前扣除。 四是企

47、業應當如實向當地主管稅務機關提供當年手續費及傭金計算分配表和其他相關資料，并依法取得合法真實憑證。 五是企業不得將手續費及傭金支出計入回扣、業務提成、返利、進場費等費用。 另外，根據國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知（國稅發200931號）規定，房地產開發企業委托境外機構銷售開發產品的,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續費)不超過委托銷售收入10%的部分,準予據實扣除。 基于以上規定，房地產公司必須按照銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，而不能按照扣除支付代銷中間機構手續費用的差額確認收入。而且房地產開發企業如果委托境外機構

48、銷售開發產品的,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續費)不超過委托銷售收入10%的部分準予據實在企業所得稅前扣除；如果委托境內機構銷售開發產品的，房地產公司在企業所得稅前扣除的手續費及擁金支出不能超過服務協議或合同確認的收入金額的5%，否則就少申報了企業所得稅。案例分析：某房地產公司采用支付手續費方式委托銷售開發產品的涉稅分析 1、案情介紹 甲房地產公司2013年開發住宅小區，與A房屋銷售公司簽訂代理銷售合同，A公司按銷售額5%收取手續費。2013年9月銷售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司將銷售清單提交給甲公司，并按合同約定轉交售房款950萬元。甲公司賬務處理為： 借：銀行存款

49、950萬元 貸：主營業務收入950萬元 請分析甲房地產公司的涉稅風險。 2、涉稅分析 國稅發200931號文第六條第（四）項第一款規定：“采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。”基于此規定，本案例中的甲房地產公司以950萬元確認收入是錯誤的，是漏稅的表現，甲房地產公司必須按照A公司代理業務營業額應為1000萬元確認收入，繳納企業所得稅和土地增值稅，向中間代理機關支付手續費50萬元不能從1000萬元收入中進行扣除，應由A房屋代理銷售公司向甲房地產公司開據服務業發票50萬元，作為費用列支，在企業所得稅前進行扣除。甲公司賬

50、務處理為：借：銀行存款1000萬元 貸：主營業務收入1000萬元 同時，借：銷售費用 50萬元 貸：銀行存款 50萬元 2、視同買斷方式委托銷售的稅收風險：房地產開發公司只根據與代理銷售公司簽訂代理銷售合同中規定的買斷價確認收入，從而存在少或多申報企業所得稅。 根據國稅發200931號文的規定，采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格

51、低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。基于以上稅收政策規定，房地產公司采用視同買斷方式委托銷售開發產品的，房地產開發公司在確認收入時，必須根據其與代理銷售公司簽訂的買斷價格與房地產企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或房地產企業、代理銷售方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議中約定的價格，兩者中最高者進行確定。案例分析：某房地產公司采用買斷方式委托銷售開發產品的涉稅分析 1、案情介紹甲房地產公司2013年開發住宅小區，與B公司房屋銷售公司簽訂買斷方式代理銷售合同，買斷價為每平方米4500元，銷售時由委托方、受

52、托方、買房共同簽訂協議。2013年9月B公司將開發產品銷售清單提交給甲公司時，銷售房屋2000平方米，實現銷售收入1000萬元，平均售價5000元。甲公司按買斷價計算收入，賬務處理為：借：銀行存款 900萬元 貸：銷售收入 900萬元。請分析甲房地產公司的涉稅風險。 2、涉稅風險分析 根據國稅發200931號文的規定，采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷

53、售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。基于此規定，本案例中的B公司代理業務營業額應為1000萬元，因開發商參與合同簽訂，合同價5000元大于買斷價4500元，甲房地產公司應按照合同價5000元/米確認收入，而案例中的甲房地產公司則按照買斷價4500元計算收入，賬務處理為：借：銀行存款 900萬元，貸：銷售收入 900萬元。是一種少計算收入，少申報企業所得稅。甲公司正確的賬務處理為：借：銀行存款1000萬元 貸：主營業務收入1000萬元 同時，借：銷售費用 100萬元 貸：銀行存款

54、 100萬元 3、超基價分成方式委托銷售開發產品的稅收風險：支付給代理銷售方的分成額，直接從銷售收入中進行減除，沒有按照基價與銷售合同或協議中約定的銷售價格兩者中的最高者確認收入，從而出現少或多申報企業所得稅。 根據國稅法200931號文的規定，采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，按照以下規定確定收入。（1）屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售

55、收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。 （2）屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。 基于以上規定，房地產公司采用超基價分成方式委托銷售開發產品時，必須按照以上兩種情況進行收入的確認。 案例分析：某房地產公司采用超基價分成方式委托銷售開發產品的涉稅分析 1、案情介紹 甲房地產公司2013年開發住宅小區，與代理銷售公司C簽訂代理銷售合同，合同確定采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品。合同約定銷售保底價4500元，

56、并由C公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。2013年9月C公司提交銷售清單時，銷售房屋2000平方米，實現銷售收入1000萬元，平均售價5000元。甲公司按照保底價計算收入，賬務處理如下：借：銀行存款900萬元 貸：銷售收入900萬元。請分析甲房地產公司的涉稅風險。 2、涉稅風險分析根據國稅法200931號文的規定，采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，如果房地產企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，而且銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除。本案例中， C公司代理業務營業額為2000×4500（50004500）×2000×100%1000（萬元），開發商支付給受托方的分成額（50004500）×2000×30%30（萬元）不得直接從收入中扣除，將來支付時，代理銷售公司向房地產開發公司開代理業的服務發票作為銷售費用列支。而案例中的甲房地產公司則按照保底價4500元計算收入，賬務處理為：借：銀行存款 900萬元，貸：銷售收入 900萬元。是一種少計收入，少申報企業所得稅。甲公司正確的賬