1、物業(yè)管理委托合同簽約注意問題 物業(yè)管理委托合同的簽約 物業(yè)委托管理合同是小區(qū)全體業(yè)主或業(yè)主代表授權(quán)他們選出的業(yè)主委員會與所選聘的物業(yè)公司簽訂作為界定物業(yè)委托方和受托方權(quán)利、義務的法律文件,物業(yè)委托管理合同對規(guī)范雙方的行為和處理物業(yè)管理過程中的糾紛有重要作用。物業(yè)管理合同的內(nèi)容應符合法律、法規(guī);應圍繞管理服務要求由雙方反復協(xié)商后簽署,合同一經(jīng)即具有法律效力。物業(yè)管理委托合同主要應規(guī)定以下幾個方面的事宜。 1、清晰地界定、明確委托方和受托方的權(quán)利、責任和義務。 2、將需要管理項目范圍、內(nèi)容、服務深度、雙方相互協(xié)作事項和委托管理年限加以確定。 3、管理費用、相關(guān)費用及其支付方式,和繳付責任。 4、違

2、約責任與索賠,不可抗力的界定及由此帶來損失責任分攤,合同的糾紛與仲裁。 5、合同的終止、續(xù)約的條件與方法,適用的法律、法規(guī)及合同生效條件。 6、附件及其他文件的地位。 由于物業(yè)管理委托合同涉及到廣闊業(yè)主和物業(yè)管理公司的切身利益,因此簽訂合同時應留意以下幾個問題: 1、充分了解簽約對象的主體資格。當前各種經(jīng)營單位的性質(zhì)和種類比較復雜,管理不到位的現(xiàn)象比較普遍。為防范欺詐行為,削減交易風險,有必要考察雙方的主體資格、履約能力、信用狀況等,查看對方的營業(yè)執(zhí)照、年檢證明資料等。 2、留意合同條款的對等性。物業(yè)管理服務委托合同是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間設立、變更、終止權(quán)利義務的協(xié)議,當事人應當遵循公

3、正原則,確定各方的權(quán)利義務,不要簽訂義務多、責任重、權(quán)利少這類一邊倒的合同,例如合同只規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)違約要如何處理而無業(yè)主委員會違約如何處理的內(nèi)容。 3、合同條款要明確。物業(yè)管理服務委托合同是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶之間發(fā)生的一項勞務的交易準則,其根本要求是實用,合同的用詞用語不需要華麗、完美,但是一定要明確,言簡意賅,避免毫無意義的空話,同時合同前后不能出現(xiàn)矛盾。 4、管理費標準的確定。物業(yè)管理服務委托合同中的管理費標準的確定必需合理、合法,具有可執(zhí)行和可操作性。既要照看物業(yè)管理企業(yè)實際開支狀況,又要顧及業(yè)戶的負擔。既要使物業(yè)管理企業(yè)有收益,又要使業(yè)主有所獲。 5、對項目分包合同的特別要求。物業(yè)

4、管理企業(yè)承攬的有些項目是從其他承包商那里分包而來的,此類合同涉及一個重要的問題是發(fā)包方是否允許承包商對項目進行分包或轉(zhuǎn)包,通常的狀況是發(fā)包方禁止項目轉(zhuǎn)包和分包或規(guī)定未經(jīng)發(fā)包方同意,承包商不得將項目轉(zhuǎn)包或分包給第三方。依據(jù)合同法的規(guī)定,轉(zhuǎn)包、分包都要經(jīng)過發(fā)包方的同意,否則轉(zhuǎn)包或分包行為無效。對物業(yè)管理項目進行轉(zhuǎn)包或分包的承包商往往對分包方隱瞞了原合同的規(guī)定,對此應當直接向承包商提出此問題并要求其征得發(fā)包方同意才能將物業(yè)管理項目轉(zhuǎn)包或分包。 6、仲裁機構(gòu)名稱要寫詳細。大多數(shù)物業(yè)管理服務委托合同在商定仲裁事項時,只是籠統(tǒng)地寫一旦發(fā)生糾紛在甲方(或乙方)所在地仲裁部門解決。這樣的仲裁條款只是商定了仲裁地點而對仲裁機構(gòu)沒有商定,實際上不具有任何法律效力。所以對仲裁機構(gòu)必需寫清詳細名稱。 7、簽字蓋章應同時具備。物業(yè)管理服務委托合同簽約時,往往是由雙方各自的代理人(企業(yè)法人委托的經(jīng)辦人)完成的,在這種狀況下,應當有經(jīng)辦人的簽字和單位的印章,這樣可以避免一些不必要的糾紛。如有的單位以合同未加蓋本單位公章