1、一、單項選擇題（在每小題列出的四個選項中只有一個選項是符合題目要求的）1. 我國現階段房地產信用的最主要形式是（ C ）。A.商業信用B.國家信用C.銀行信用D.民間個人信用2. 由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地產價格上升，這一點決定了房地產資金具有（D ）。A. 回收期長 B. 風險性 C. 運行的地域性D. 保值增值性3. 債務人無法足額償還債務，即使執行擔保，也 肯定造成 較大損失 ，這種貸款的風險程度是（ B ）A 次級B 可疑 C 關注 D 損失4. 某一目標房地產價格水平的高低，主要取決于（ C ）。A. 本地區房地產的供求狀況B. 全國房地產的供求狀況C. 本地區同類房

2、地產的供求狀況D. 全國同類房地產的供求狀況5. 通常情況下，設定抵押權的房地產價值要大于（ B ）。A. 應付利息 B. 貸款額度C. 股票價值D. 市場價格6. 我國個人住房貸款期限在一年以上，貸款期間遇法定利率調整，貸款利率（ C） 。A.自法定利率調整的次月 1日起調整B 自法定利率調整的當月起調整C.從次年1月1日起按新的利率調整D .維持合同利率，無需調整7. 在房地產抵押貸款業務中，如果購房者首付比例增加，貸款比例降低，則（A ）。A. 放貸者風險變小B. 放貸者風險增加C .放貸者風險不變D. 不影響借款人的積極性8. 在房地產抵押貸款的抵押期內，抵押品使用權歸屬（），但未經（

3、）同意，不得變賣抵押品。A A.抵押人，抵押權人9. 房屋拍賣所得的清償順序是（ B ）：剩余）。支付處分抵押房屋的費用， 扣除抵押房屋應承擔的稅款，償還抵押權人的債權本息及抵押人應付的違約金，金額返還抵押人，若拍賣所得不足支付前三項費用，抵押權人向抵押人追償。B10. 房地產開發信貸過程中的借款人分析，可以衡量房地產企業獲利能力的指標是（D ）。A.資產負債率B.流動比率C.速動比率D.銷售利潤率11. 環境保護評價屬于房地產開發項目評估的（ B ）階段的內容。A借款人評估 B.項目建設條件評估C.市場評估 D.投資估算與籌資評價12. 我國的住房公積金制度是配合城鎮住房制度改革進行的制度性

4、安排，已成為住房金融體系的重要組成部分，屬于（ CA.商業性住房金融B .福利性住房金融C.政策性住房金融D .保障性住房金融13. 住房公積金的管理機構是 （ D） ，這樣既保證了住房公積金的運用安全，又可實現合理增值。A.中國人民銀行B.省、市人民政府建設行政主管部門C.住房公積金管理委員會D 住房公積金管理中心14. 收入還原法的基本假設是： （ A ）A. 資產價值等于所有未來收入的現值B. 資產價值等于所有未來收入的終值C. 資產價值等于未來租金收入的現值D. 資產價值等于未來所有凈營業收入。15. 如果有一個房地產投資項目是可行的，則該項目未來的收益率必須大于或等于（A ）。A.

5、期望收益率 B. 內部收益率 C. 營業率 D. 保本占用率16. 有一房主向甲保險公司投保該房屋火災保險，保險金額是80 萬元，同日向乙保險公司投保該房屋火災保險，保險金額為180 萬元，其房屋價值為 250萬元。若發生火災事故，被保險人最多能得到 （ D ） 萬元損失賠償。A80B 180 C260 D25017. 個人住房擔保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財產保險時應明確 （ D ） 為保險的第一受益人。A.抵押權人B 商業銀行C.貸款委托人D 住房公積金貸款委托人18. 進行房屋投保時，被保險房屋的價值 （ D ） 。A.由保險機構認定B .根據市場價值確定C.根據購買時價值確定

6、D .由專業評估機構經評估確定19. 判斷保險事故與保險標的損失之間的因果關系，從而確定保險賠償責任的基本原則是保險中的（D ）。A. 最大誠信原則 B. 保險利益原則 C. 補償原則 D. 近因原則20. 住房抵押貸款證券化是銀行將其持有的（D ）出售給特設機構（SPV，再由該機構在資本市場出售住房抵押擔保證券的融資過程。A. 房地產股票B. 抵押貸款債務C. 房地產D. 抵押貸款債權二、多項選擇題（每題的備選項中，有 2個或 2 個以上符合題意，多選、少選、錯選均無分）1. 一般認為，成熟的房地產金融市場應該具有（ ABCD ）特征。A. 完善的法律體系 B. 完善的市場結構 C. 豐富的

7、市場產品和大規模的交易 D. 高效的市場效率和嚴格的風險管理2. 根據城市房地產抵押管理辦法， 不得 設定抵押的財產有 （ ABD）。A. 已依法公告列入拆遷范圍的房地產B. 抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產 C. 列入文物保護的建筑物和有紀念意義的其他建筑物 D. 用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產3. 抵押人進行二次抵押的原因為：（ ABCD ）A. 取得低利率貸款 B. 減少月還款額 C. 改善貸款狀況 D. 減少貸款成本4. 與銀行其他信貸品種不同，個人住房貸款具有（ABCD ）特點：A. 是銀行主要消費信貸品種 B. 必須設立擔保 C. 基礎是抵押權D. 業務具政策性

8、且成本較高、效益較好5. 借款人申請房地產開發貸款的資格審查要求證照齊全、資信條件好，其中的證照主要有（ABCD ）。A.建設用地規劃許可證B.建設工程規劃許可證C.國有土地使用權證D.建設工程開工證6. 以下說法正確的是（ ABCD）。A.凈營業收入就是營業收入減去營業成本后的凈值。B.凈營業收入是判斷債務償還能力的標準之一C.凈營業收入也被稱為還債前收入D.應稅收入=凈營業收入-折舊-利息7. 影響盈利水平的因素主要包括（ ABCD）。A.購買價格B.未來現金流C.融資可能性及融資期限D.稅負8. 我國的住房公積金是國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業

9、、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，歸職工個人所有，并具有 （ ACD）的特點。A.專用性B.福利性 C.強制性 D.政策性9. 從嚴格意義上來說，房地產保險可按保險對象劃分為 （ BCD） 。A.房地產價值保險B 房地產人身保險 C 房地產責任保險D 房地產財產保險10. 美國房地產抵押貸款二級市場三大重要機構是（ ABD）A. 房利美（ Fannie Mae）B. 房地美 （ Freddie Mac） C. 聯邦住宅貸款銀行系統 （ FHLB）D. 政府全國抵押協會 （ Ginnie Mae）三、判斷題（以下陳述中，將正確的 ？，錯誤的X ）1. 房地產由于其位置的固定性和不可移動性

10、特點，在經濟學上又被稱為不動產。（V ）2. 房地產業越發達，利用自有資金開發建設的能力越強，對銀行業的依賴性越低。（X ）3. 房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋也屬于抵押財產。（X ）4. 借款人將預購房屋或其他房屋作為抵押物向銀行借款的方式稱為擔保貸款。（x）5. 還貸常數是月還款額與總借款額的比值。（ X ）6. 可調利率抵押貸款的利率是根據物價指數定期調整的貸款方式。（X）7. 我國商業銀行允許借款人提前償還全部貸款余額，但不允許部分提前償還。（x）8. 家庭年收入指家庭全體成員的工資、獎金及其他合法收入。其高低能說明家庭負債狀況，也能間接地說明還債能力。（V ）9. 房地產開發

11、貸款項目評估中遵循的三性原則是，貸款的效益性、安全性、流動性。（V ）10. 收益性房地產投資經營主體可以是單一股東，也可以是組合性主體。（V ）四、論述題1. 分析我國房地產金融發展中存在的問題，并提出解決思路。存在問題：1. 房地產金融市場的資金來源單一。住房公積金制度還很不完善，金融機構利用儲蓄等方式籌集的資金存在著居民短期儲蓄和抵押 貸款長期期限不匹配的問題，容易導致非周期性系統性風險。2. 房地產貸款具有過渡性，抵押貸款的類型、還款方式較為單一。3. 房地產金融市場不完善，抵押貸款保險機構參與少，擔保機構幾乎沒有，房地產金融市場中介服務也有待改善。4. 房地產金融市場的法律體系有待完

12、善，有關法律主要是擔保法，其他配套法律尚待制訂和完善。5. 商業銀行的經營機制有待轉變，個人信譽評級機構和對抵押貸款發放后的追蹤、監督機制亟需逐步建立和完善。6. 商業銀行違規放貸現象時有發生，既有商業銀行個別職員道德水平不高，為開發商違規放貸現象，也有一些商業銀行為了市場份 額和追逐短期利益，有組織的違規放貸現象。解決思路：1. 房地產開發的預先介入機制。房地產信貸從可行性研究開始介入，制定科學的可行性研究報告是房地產開發成功的保證，也是成 功借貸的保證。2. 全程管理機制。房地產貸款的期限較長，住房抵押貸款期限內借款人的收入和工作情況可能出現波動，房屋的不當使用等行為可 能降低房屋價值，從

13、而增加貸款回收的風險，所以應推行貸款發放經手人責任制，付起貸款全程管理責任。3. 科學決策機制。住房抵押貸款期限長，涉及面廣，需要引入更多房地產管理、土地管理、MBA和保險方面的專業人才加入，形成科學決策機制。4. 呆壞賬預警處理機制。運用科學的呆壞賬評估方法，對可能存在的呆壞賬問題及時追蹤，適時披露。5. 建立科學決策的方法和指標。制定適應市場經濟決策的新方法和指標體系，如個人誠信評估方法、科學確定安全貸款額的方法和 指標、呆壞賬評估和預警方法、調整房貸比例及利率的指標等。2. 試述我國住房公積金制度的發展現狀及面臨的問題。現狀：1. 住房公積金歸集進一步加強。2. 調整了使用方向，住房公積

14、金的使用得到調整和改善。3. 住房公積金管理工作逐步規范 。4. 初步建立了住房公積金監督體系。問題： 我國公積金制度還不完善，管理不夠科學，資金增值手段有限，公積金立法層次不高，其強制性、義務性缺乏法律依據。尤其突出 表現在以下幾個方面：1. 住房公積金運行的效率問題：低存低貸的利率政策不合理，導致住房公積金使用效率低下；個人住房貸款比例偏低；住房公積金 的用途受限；住房公積金歸集工作有待加強。2. 需要完善住房公積金風險防范機制：住房公積金管理中心是公積金資金的經營運作主體，那么資金運作的風險理應由住房公積金 管理中心來承擔。但按現行政策，住房公積金管理中心可能難擔其責。住房公積金管理中心

15、是一個不以盈利為目的的事業單位， 無自有資本，不是金融機構，不具備風險承擔能力。住房公積金管理中心并不是一個完全自主決策的機構，住房公積金政策等都 不是住房公積金管理中心所決定的，它只是一個管理運作機構。3. 管理制度有待規范：住房公積金的監督流于形式。多年來，住房公積金實行“管委會決策、中心運作、銀行專戶、財政監督”的管理機制。住房公積金管理委員會作為公積金管理的決策機構，實際上是一個虛設的機構，委員多為政府官員，即使2002年新條例岀臺后，管委會的成員增加了工會代表、職工代表和專家代表的席位，但由于一些人員的法律觀念比較淡薄，總把廣大儲戶 繳存的公積金，當作“準”政府資金在支配使用，不可避

16、免地導致擠占、截留、挪用公積金的現象屢屢發生。五、計算題1. 一筆30年的固定利率、等額本息還貸住房抵押貸款，貸款本金為100萬元，假設貸款年利率 6%該貸款的每月償還額為多少？若購房人計劃在第10年末提前清償全部貸款，屆時該抵押貸款的貸款余額為多少？解：貸款年利率i =6%,PV=1,000,000 元， n= 30 X 12=360 月查月復利表“抵押貸款常數”：0.005996每月還款額（本利和）：PMT= 1,000,000 X 0.005996= 5,996 元；第10年末抵押貸款余額（現值法），查“余額表”，=6% 30年期貸款第10年末“貸款余額系數”為0.836857第5年末抵

17、押貸款余額：MB= 1,000,000 X 0. 836857= 836,857 元2. 某借款人申請了 100萬元個人住房商業貸款，貸款年利率6%貸款期限為20年，若在整個貸款期內，利率不變：（1） 若在整個貸款期內，利率不變，在 等額本息還款方式下，該借款人第一個月末應償還的月還款額（本利和）、每月還 本金、每月還利息，以及第一個月末貸款余額分別是多少？（2） 若在整個貸款期內，利率不變，在 等額本金還款方式下，該借款人第一個月末應償還的月還款額（本利和）、每月還 本金、每月還利息，以及第一個月末貸款余額分別是多少？解：（1）等額本息還款方式貸款年利率i=6%,PV=1,000,000 元

18、, n= 20 X 12= 240 月查月復利表“抵押貸款常數”：0.007164則等額本息還款方式下的每 月還款額（本利和）：PMT= 1,000,000 X 0.007164 =7,164 元第 1 月償還利息：I 1=6%/12X 1,000,000= 5,000 元第 1 月償還本金：P1=PMT-h=7,164-5,000=2,164 元第 1 月末貸款余額： MB=PV巴=1,000,000 - 2,164 =997,836 元（2）等額本金還款方式每期所還本金240= 4166.67第 1 個月應付利息 I 1=i*PV =6%/12 X 1,000,000= 5,000 元則第 1 月末還款額（本利和）PMT= P1+ I 1=4,166.67+5,000= 9,166.6 7 元第 1 月末貸款余額：MB= 1,000,000 4166.67 = 995,833.33 元3. 某一房地產項目第一年年初投入1,300,000元，第一年年末即收入 200,000元，第二年到第四年年末都有400,000元的收入。以4年為期評估：(1)不考慮