1、房產共有是指兩個或兩個以上的單位或者個人對同一房產享有所有權，是一種普遍的所有權形式。共有在某種程度上足以反映所有權制度的變遷及社會經濟的發展，從當前房產登記的狀況來看，數人共有房產的情形越來越多。雖然物權法第103 條、第104 條對共有財產的登記作了原則性規定，但是在房屋登記過程中具體怎樣操作才能落實法律規定 ?尤其是在申請人對登記機構關于共有性質和份額的詢問未作確定答復的情況下，登記機構能否不予受理?如果予以受理， 又該如何登記份額?本文將圍繞上述問題探討共有房產登記的具體程序。對于共同購買房屋的數人，確定其共有關系的程序應當按照有約定從約定、無約定從法定的原則進行，具體實施時可參考如下

2、方式。一、當事人之間有約定的，必須遵從其約定房屋買賣是當事人之間的單純民事行為， 買受一方對于房屋的所有權如何分割和占有也是他們之間的民事權利， 因此只要當事人做出真實的意思表示， 無論他們之間存在什么樣的身份關系， 按照民事行為的“法不禁止即為允許” 的原則，登記機構應當遵照當事人的約定辦理房屋所有權登記。二、無約定或約定不明確的，應先確定是否存在家庭關系物權法 第 103 條規定， 共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。根據這一規定，確定申請人之間是否存在家庭關系就成為確定共有關系性質的關鍵了。1確定申請人之間

3、是否存在家庭關系家庭關系是指基于婚姻、血緣或法律擬制而形成的一定范圍的親屬之間的權利和義務關系。家庭關系依據主體可以分為夫妻關系、親子關系和其他家庭成員之間的關系。在現有登記條件下， 如果僅憑登記機構的調查，要確定申請人之間是否為夫妻關系尚比較困難，更何況較為復雜的其他家庭關系。目前， 除夫妻關系、 親子關系可以用婚姻關系證明、戶籍證明等材料來證明外，對于其他家庭關系，申請人很難提供證明材料。因此，在確定申請人之間是否存在家庭關系時， 登記機構要求申請人提供的書證， 應當既要具有證明力又要便于申請人提供，具備一定的可操作性。可以證明申請人為家庭關系的材料除婚姻關系證明、戶籍證明外， 具有證明力

4、又具備可操作性的基本上只有申請人本人的聲明了。該種聲明可以通過登記機構詢問申請人的方式來取得。房屋登記辦法已將詢問作為一項登記程序，因此，詢問記錄經申請人簽字確認后具有證明效力。2申請人具有家庭關系的，登記為共同共有由于共同共有依據共有人之間的特殊關系而發生，共有人之間的身份一般特定。如果沒有某種特殊關系的存在，就不能發生共同共有關系。因此，通過申請人的聲明及相關材料佐證，能確定申請人具有家庭關系的，可以將房屋登記為共同共有。3申請人不具有家庭關系的，登記為按份共有由于按份共有的共有人按照各自的份額對房產享有權利和承擔義務，各共有人之間的身份依賴關系較少。因此， 如果申請人不具有家庭關系，應當

5、將房屋登記為按份共有，其份額可以由申請人約定。如果申請人之間對份額沒有約定或份額不明確的，根據物權法第104條的規定，應當按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。在房屋登記過程中，各申請人出資額的多寡，登記機構是很難判斷的，雖然購房發票可以作為一項依據，但也僅能證明申請人是否支付了購房款，至于支付了多少，并無明確體現。因此，登記機構對份額不明確的，一般只能將其確定為等額按份共有。對于按份共有的房產，登記機構在辦理房屋登記時必須注明各共有人所占的份額。因為房產登記有物權公示的作用，而按份共有人是根據各自的份額對物權享有權利、承擔義務的， 所以各共有人所占的份額應當明確地記載于登記簿以達到

6、公示的目的。三、申請人對詢問未作答復的可以不予受理房屋登記辦法明確詢問是登記的必經程序，其中第18 條規定了房屋登記機構應當詢問的事項包括申請登記房屋是否為共有房屋這一關鍵內容。就目前的登記條件而言，也只有通過詢問， 登記機構才能比較真實地掌握申請人的共有關系情況。在實踐中， 有的城市目前已將詢問共有關系的內容設置在申請表上，申請人應當選擇是共同共有還是按份共有，如果選擇按份共有， 還需填寫各共有人的份額。明確共有關系是對各共有人權利的有效保護，一般而言申請人都是愿意如實填寫的。如果申請人未填寫， 登記機構可以認為登記材料不齊全或者不符合法定形式，根據房屋登記辦法第17 條規定應當不予受理。如

7、果在某些特殊情況下，申請人對共有情況的詢問未作答復，但登記機構必須為其登記的，建議先登記為共同共有。 共同共有是各共有人之間無法明確共有份額， 其權利義務關系處于混沌狀態下的一種共有情況， 在申請人不明確共有關系時， 登記機構一般是無法自行確認其共有關系的。因此， 此時先登記為共同共有較為妥當，待申請人明確其共有關系后，如果需要登記為按份共有，可以通過變更登記來實現。1、“家庭共有房產”離婚時如何處理？答：房產權利人除了夫妻雙方以外，還包括第三人（如一方父母），該房屋產權即為“家庭共有房產”。對家庭共有房屋的分割問題可告知當事人另案起訴，或者中止離婚訴訟，不應將其他家庭成員追加為離婚訴訟的共同

8、訴訟人。因此，對“家庭共有房產”的處理方法有兩種：1、人民法院對該房產不予審理，當事人就該房產爭議另案起訴；2、當事人申請中止離婚訴訟，另行提起析產之訴，待另案判決后，恢復離婚訴訟的審理。2、離婚訴訟涉及家庭共有房屋的分割，在法院中止離婚訴訟后，離婚訴訟的夫妻及家庭成員均不提起訴訟對房屋進行確權和分割，該離婚案件如何處理？答：遇到這類情況， 法院可向當事人釋明不起訴對房屋進行確權分割的法律后果， 征詢其對家庭共有房屋中涉及夫妻共有部分的分割意見。 如果當事人同意在該案中不主張人民法院對該房屋進行繼續分割的， 則案件恢復審理； 如當事人堅持分割， 則法院可限定其向法院提起訴訟的期限，逾期則告知當

9、事人另案處理，離婚訴訟恢復。3、婚后一直與家庭其他成員共同生活離婚時如何確定夫妻共同財產？答：應將夫妻共同財產先從家庭共同財產中析出。4、離婚時夫妻共同財產未從家庭共同財產中析出，一方要求析產的，應當如何處理？答：離婚時夫妻共同財產未從家庭共同財產中析出， 一方要求析產的， 可先就離婚和已查清的財產問題進行處理， 對一時確實難以查清的財產的分割問題可告知當事人另案處理； 或者中止離婚訴訟，待析產案件審結后再恢復離婚訴訟。5、父母出資購房的房屋產權如何處理？答：父母出資為子女購房，房屋產權因處理情況不同而有所差別，大致有以下三種處理方式：1、房屋產權歸家庭共有：父母與子女的名字共同登記在房屋產權證上；2、出借：由子女向父母打借條，并保存好銀行匯款等憑證。借條須有子女及配偶的簽名，并說明借款用途；3、贈與：子女結婚前，父母為